28/11/2019

ARRÊT N°851/2019

N° RG 18/04068 – N° Portalis DBVI-V-B7C-MRGG

VBJ/MR

Décision déférée du 04 Septembre 2018 – Tribunal de Grande Instance d’ALBI – 16/01009

M^me X

SA PACIFICA

C/

SARL L ARROSOIR ARROSE

SCI DE LA PLACE DAMBRE

SA ALLIANZ

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF

***

APPELANTE

SA PACIFICA

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuelle DESSART de la SCP DESSART-DEVIERS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Philippe ICHARD de la SCP MARCOU ICHARD ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau d’ALBI

INTIMEES

SARL L ARROSOIR ARROSE

[…]

[…]

Représentée par M^e Angéline BINEL de la SCP ALBAREDE ET ASSOCIES, avocat au barreau de CASTRES

SCI DE LA PLACE DAMBRE

[…]

[…]

Représentée par M^e Emilie TCHIZIMBILA VIODHO, avocat au barreau d’ALBI

SA ALLIANZ

[…]

[…]

Représentée par M^e Jacques MAIGNIAL de la SCP MAIGNIAL GROS DELHEURE, avocat au barreau d’ALBI

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2019 en audience publique, devant la Cour composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

A. BEAUCLAIR, conseiller

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M. BUTEL

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre.

FAITS ET PROCÉDURE

Par deux actes du 10 septembre 2008, la SARL L’arrosoir arrosé a :

— acquis de M^me Y et de la société civile immobilière (SCI) de la Place Dambre, assurée multirisques depuis 2010 auprès de la société Pacifica, un fonds de commerce de fleuriste et caviste,

— pris à bail de la SCI de la Place Dambre pour un loyer mensuel de 500 €, un local commercial à l’enseigne Pétale et Bouchon, situé […] à Lisle sur Tarn et d’une surface de 140 m² avec deux vitrines et une cave aménagée.

La SARL L’arrosoir arrosé a subi plusieurs dégâts des eaux :

— le 1^er août 2009, sinistre pris en charge par son assureur la société Allianz Iard qui a financé des travaux de reprise du plafond réalisés par la Société Construction Neuf et Rénovation selon facture du 14 janvier 2010 d’un montant de 1251,02 €,

— le 30 mai 2013, sinistre également pris en charge par la société Allianz,

— le 7 août 2013, sinistre également indemnisé, dont le coût de réparation a été chiffré par l’expert de l’assureur à 2144 €,

— entre le 30 septembre et le 1^er octobre 2014, le plafond du local s’est effondré à la suite d’infiltrations.

L’assureur Allianz ayant refusé la prise en charge de ce sinistre, après avoir pris l’avis du cabinet Arteus, architecte, la SARL L’arrosoir arrosé a obtenu par ordonnance de référé du 10 avril 2015 la désignation d’un expert judiciaire en la personne de M. Z, cette décision la condamnant également à payer à sa bailleresse un arriéré de loyers de 2712,50 €.

Une nouvelle infiltration a fait l’objet d’un constat daté du 16 avril 2015 et l’exploitant a, depuis, cessé son activité commerciale.

Par une seconde ordonnance du 18 septembre 2015, la SCI de la place Dambre a été condamnée à réaliser des travaux de réfection et mise en conformité des chéneaux à hauteur de 1374,40 € (sic), tels que prévus par la première note de l’expert.

Agissant en lecture du rapport d’expertise déposé le 5 mars 2016, par actes d’huissier de justice en date des 18 et 26 mai 2017, la SARL L’arrosoir arrosé a, au visa des articles 1147 et suivants et 1720 et suivants du code civil, fait assigner la SCI de la Place Dambre, Allianz Iard et Pacifica en paiement des sommes nécessaires aux travaux de reprise et en indemnisation de sa perte d’exploitation, outre des dommages et intérêts.

Le 24 octobre 2017, la SARL L’arrosoir arrosé a fait délivrer congé à la bailleresse pour le 30 juin 2018.

Par jugement du 4 septembre 2018, le tribunal de grande instance d’Albi a :

— déclaré la SCI de la Place Dambre et son assureur Pacifica entièrement responsables du sinistre,

— dit que la SA Allianz Iard doit sa garantie à la SARL L’arrosoir arrosé,

— condamné la SCI de la Place Dambre, la SA Pacifica, la SA Allianz Iard in solidum à payer à la SARL L’arrosoir arrosé la somme de 8661,98 € au titre de son préjudice matériel,

— condamné la SCI de la Place Dambre, la SA Pacifica, la SA Allianz Iard in solidum à payer à la SARL L’arrosoir arrosé la somme de 34.264 € au titre de son préjudice immatériel outre une somme mensuelle de 3.360 € à compter du 1^er janvier 2016 à parfaire,

— condamné la SA Pacifica à payer à la SCI de la Place Dambre la somme de 1374,48 € au titre des sommes avancées par elle,

— condamné la SCI de la Place Dambre et la SA Pacifica in solidum à relever et garantir intégralement la SA Allianz Iard des sommes mises à sa charge,

— condamné Ia SCI de la Place Dambre, la SA Pacifica, la SA Allianz Iard in solidum aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise et de constat,

— condamné la SCI de la Place Dambre, la SA Pacifica, la SA Allianz Iard in solidum à payer à la SARL L’arrosoir arrosé la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Par déclaration d’appel du 28 septembre 2018, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la société Pacifica a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions telles que rappelées ci-dessus à l’exception de celle condamnant la SA Allianz Iard à garantir la SARL L’arrosoir arrosé, et précisant que l’appel porte sur le rejet des demandes de Pacifica visant à :

'Subsidiairement, prononcer la nullité du contrat d’assurance liant Pacifica à la SCI de la Place Dambre compte tenu de l’absence d’aléa à la souscription du contrat, puis au cours de celui-ci en application des articles 1104 alinéa 2, 1964 du code civil et en toute hypothèse en application de l’article L. 113-1 alinéa 2 du Code des Assurances.

En toute hypothèse, constater que le contrat d’assurance de Pacifica exclut la garantie de la SCI de la Place Dambre pour défaut d’entretien et rejeter en conséquence toute demande dirigée à l’encontre de la SA Pacifica.

lnfiniment subsidiairement, débouter la SARL L’arrosoir arrosé de l’intégralité de ses demandes pour des sinistres autres que celui du mois d’octobre 2014, dont l’indemnisation doit se limiter à la somme de 1.704 € à dire d’expert, avec exclusion de tout autre préjudice de quelque nature que ce soit, notamment lié à la perte d’exploitation.

Condamner tout succombant à payer à la SA Pacifica une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens'.

La SCI de la Place Dambre et la SARL L’arrosoir arrosé ont formé appel incident les 18 et 20 mars 2019.

Par conclusions reçues par voie électronique le 12 juin 2019, au visa des articles 1104 alinéa 2, 1134, 1964 du Code civil, L. 113-1 et L. 113-2 du code des assurances, la société Pacifica demande à la Cour de :

Au principal,

— réformer purement et simplement la décision entreprise en ce qu’elle a déclaré la SCI de la Place Dambre et son assureur, Pacifica, entièrement responsable du sinistre et condamné la S.A. Pacifica à supporter l’intégralité du montant des condamnations in solidum avec la SCI de la Place Dambre et la S.A. Allianz Iard,

— dire et juger que l’action de la SARL L’arrosoir arrosé à l’encontre de la SCI de la Place Dambre et de son assureur, la S.A. Pacifica, est irrecevable et infondée,

— et, en conséquence, débouter la SARL L’arrosoir arrosé de l’intégralité de ses demandes contre la S.A. Pacifica,

— en toute hypothèse, dire et juger qu’en application du contrat d’assurances liant la SCI de la Place Dambre à la S.A. Pacifica, cette dernière ne doit pas sa garantie à son assurée du fait des clauses contractuelles et de l’absence d’aléa, au moment de la conclusion du contrat et postérieurement à celle-ci,

— débouter en conséquence la SCI de la Place Dambre de l’intégralité de ses demandes contre la S.A. Pacifica,

— débouter la S.A. Allianz de ses demandes à l’encontre de Pacifica.

Subsidiairement, dans l’hypothèse où la garantie de Pacifica serait acquise à la SCI de la Place Dambre,

— réformer la décision dont appel en ce qu’elle a condamné la S.A. Pacifica au paiement d’une somme de 28.560 € pour la perte d’exploitation consécutive à la fermeture du magasin exploité par la SARL L’arrosoir arrosé le 16 avril 2015, et condamné Pacifica au paiement d’une perte d’exploitation mensuelle à hauteur de 3.360 € à compter du 1^er janvier 2016, outre 1.374,48 € correspondant aux travaux de reprise des chenaux, dus uniquement par la SCI de la Place Dambre,

— constater que la fermeture du magasin le 16 avril 2015 est une décision personnelle de la SARL L’arrosoir arrosé sans lien avec le sinistre, et qu’en toute hypothèse il appartenait au locataire de faire les travaux de mise en conformité en vertu du bail, pour continuer son exploitation,

— débouter la SARL L’arrosoir arrosé de sa demande au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et au titre de la perte de la valeur vénale du fonds de commerce,

— débouter la SCI de la Place Dambre de sa demande au titre des travaux de reprise et au titre des loyers impayés, et en toute hypothèse, déduire la somme de 2.220 € déjà perçue,

— débouter la S.A. Allianz de ses demandes à l’encontre de Pacifica.

Infiniment subsidiairement

— constater qu’en toute hypothèse, la perte d’exploitation du 16 avril 2015 au 31 décembre 2015 ne saurait excéder 25.500 € hors taxes et que la perte d’exploitation mensuelle à compter du 1^er janvier 2016 jusqu’au 30 juin 2018 ne saurait excéder 2.125 € hors taxes,

— condamner tout succombant au paiement d’une somme au profit de Pacifica d’un montant de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions reçues par voie électronique 20 mars 2019, la SARL L’arrosoir arrosé demande à la Cour sur le fondement des articles 1147 et suivants du Code civil, et 1720 et suivants du code civil, de :

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— déclaré la SCI de la Place Dambre et son assureur Pacifica entièrement responsables du sinistre,

— dit que la SA Allianz Iard doit sa garantie à la SARL L’arrosoir arrosé,

— condamné la SCI de la Place Dambre, la SA Pacifica, la SA Allianz Iard in solidum à lui payer la somme de 8661,98 € au titre du préjudice matériel,

— débouté la SCI de la Place Dambre de ses demandes au titre des loyers et charges,

— condamné la SCI de la Place Dambre, la SA Pacifica, la SA Allianz Iard in solidum à lui payer la somme de 34264 € au titre de son préjudice immatériel outre la somme de 3360 € mensuels à compter du 1^er janvier 2016 à parfaire,

— condamné la SCI de la Place Dambre, la SA Pacifica et la SA Allianz Iard in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise et de constat, outre la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Réformer le jugement dont appel pour le surplus, en conséquence :

— condamner in solidum la SCI de la Place Dambre, Pacifica et Allianz au paiement des sommes suivantes :

* 20 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* 75 000 € au titre de la perte de la valeur vénale du fonds de

commerce,

* 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire (6821,90 €), et le coût des deux constats d’huissier (du 3 octobre 2014 : 246,12 €, 16 avril 2015 : 248,36 €).

Par conclusions reçues par voie électronique du 18 mars 2019, la SCI de la Place Dambre demande à la Cour de :

Sur la prise en charge du sinistre par Pacifica

— confirmer le jugement en ce qu’il a considéré valables et mobilisables les garanties du contrat d’assurance souscrit par la SCI de la Place Dambre auprès de la société Pacifica,

— dire et juger que les garanties « dégât des eaux » et « responsabilité civile du fait des locaux » de la société Pacifica sont acquises,

— condamner la société Pacifica à prendre en charge le sinistre et, en tout état de cause, à relever et garantir la SCI de la Place Dambre de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Sur les réclamations du preneur

— dire et juger que le preneur ne justifie que d’un préjudice de jouissance à l’exclusion de toute impossibilité d’exploiter,

— dire et juger que ce préjudice ne saurait être estimé à une somme supérieure à un mois de chiffre d’affaires, soit la somme de 3360 €,

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande au titre de la perte de valeur du fonds,

— dire et juger en toutes hypothèses que la société Pacifica devra relever et garantir indemne de toutes condamnations la SCI de la Place Dambre au titre de la garantie « responsabilité civile du fait des locaux » souscrite.

Sur les réclamations de la SCI de la Place Dambre

au titre des travaux de reprise

— condamner la société Pacifica à rembourser à la SCI de la Place Dambre la somme de 5897,48 € au titre des frais de remise en état concernant les dommages consécutifs qu’elle a avancés,

— condamner la société Pacifica à verser une indemnité de 4664,52 € correspondant aux travaux de reprise consécutifs au sinistre non exécutés à ce jour,

au titre des loyers impayés

— à titre principal, condamner la SARL L’arrosoir arrosé au paiement de la somme de 19.893,23 € au titre des loyers et charges impayés,

— à titre subsidiaire, condamner la société Pacifica au paiement de cette même somme au titre des pertes locatives, si la Cour estimait que le sinistre a entraîné l’impossibilité d’exploiter,

— condamner la société Pacifica au paiement d’une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont les frais d’expertise judiciaire.

Par conclusions reçues par voie électronique le 20 mars 2019, la société Allianz Iard demande à la Cour de :

Vu les articles L. 113-1 du code des assurances, L. 121-1 et suivants du code des assurances,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— condamner Pacifica SA aux dépens d’appel, outre à payer à Allianz Iard une somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 septembre 2019.

MOTIFS

I. Sur le sinistre de 2014 et ses causes

Les locaux loués se situent au rez-de-chaussée et sous-sol d’un immeuble comportant deux étages. Les désordres constatés en 2014 sont :

— plafond de l’atelier en plaques de plâtre coupe-feu '1 heure’ effondré,

— auréoles d’humidité sur le plancher,

— taux d’humidité important sur les murs.

Les conclusions techniques de l’expert (p. 28) sur la cause des désordres ne sont pas contestées en ce qu’elles attribuent les infiltrations par fortes pluies à :

— une section trop faible du chéneau triangulaire,

— des fientes de pigeons qui diminuent la section du chêneau,

— l’absence d’un trop plein du chêneau 2 qui est contre un mur.

Les travaux nécessaires pour remédier aux désordres sont les suivants :

— le nettoyage régulier des fientes de pigeons,

— la mise en conformité du chéneau,

— la réfection du plafond coupe-feu 1 heure,

— la reprise du parquet,

— la mise en conformité de la ventilation de la cave.

Ces réparations, d’une durée de huit semaines, sont chiffrées à un montant global de 11937,26 € :

— zinguerie (devis Foures) 1.374,48 €

— humidité (devis Humidistop) 1.920,00 €

— plafond (devis Massoutier) 2.735,64 €

— électricité (devis Occitan Elec) 442,34 €

— parquet/peinture (devis Lacombe) 5.464,80 €.

Le sinistre trouve son origine dans un défaut de conception de la construction (section trop faible du chéneau triangulaire, emplacement du chêneau 2). En effet, le défaut d’entretien évoqué par l’expert en raison de l’accumulation de fientes de pigeons n’intervient que comme facteur aggravant de la section trop faible initiale du chéneau.

II. Sur la garantie du sinistre

Sur la clause contractuelle de non-recours du locataire contre le bailleur

Pacifica invoque une clause qui exclut tout recours de locataire contre le bailleur pour les sinistres dégâts des eaux et fait valoir que le 1^er juge n’a pas répondu sur ce point.

La SARL L’arrosoir arrosé réplique que le contrat de bail ne porte que sur une partie de l’immeuble, que les chéneaux ne font pas partie du bail commercial, et que leur non-conformité résulte d’un défaut constructif, enfin que la SCI n’a jamais contesté devoir l’entretien des chéneaux.

Allianz fait valoir que Pacifica n’est pas partie au contrat de bail, que le bailleur n’a pas opposé cette clause à son preneur, et que la clause qui se réfère à 'tous ces risques’ n’est pas claire et précise.

***

Le contrat du 10 septembre 2008 stipule :

— p. 2 que le preneur prend les lieux en l’état,

— p. 3 que le bailleur aura à sa charge les réparations afférentes aux gros murs, et voûtes, le rétablissement des poutres et couvertures entières… ainsi que celles prévues à l’article 1720 du code civil (c’est à dire celles autres que locatives)

— p. 5, chapitre « Assurances » que :

* le preneur assurera pendant la durée du présent bail, contre l’incendie, l’explosion, la foudre, les ouragans, les tempêtes et le dégât des eaux, compte tenu des impératifs de l’activité exercée dans les lieux loués, le matériel, les aménagements, équipements, les marchandises et tous les objets mobiliers les garnissant ; il assurera le recours des voisins et des tiers, et les risques locatifs,

* par ailleurs, le preneur s’engage à souscrire un contrat de responsabilité civile en vue de couvrir tous les dommages causés aux tiers du fait de son exploitation …

* le preneur renonce à tout recours contre le bailleur et ses assureurs pour les sinistres relevant de tous ces risques,

* le preneur s’engage, par ailleurs, à respecter toutes les normes de sécurité propres à l’immeuble…

Il ressort donc du bail que le bailleur est tenu des grosses réparations et que l’assiette du bail est limitée au rez-de-chaussée et à la cave. Et il n’est pas démontré que la SARL avait accès au toit ; quant à sa connaissance de l’état des lieux, elle ne peut porter que sur les locaux objets du bail.

Le paragraphe 'Assurances’ a vocation à exiger du preneur la souscription d’une assurance multirisques. S’agissant de la clause de non-recours, d’une part elle n’est pas invoquée par la bailleresse à l’encontre de sa locataire, d’autre part, elle figure à la suite d’un paragraphe introduit par la locution 'par ailleurs’ qui le distingue de la clause précédente et concerne les dommages que le preneur cause aux tiers du fait de son exploitation de sorte que c’est à juste titre qu’Allianz souligne que cette clause concerne les sinistres résultant de la responsabilité du preneur et non pas les préjudices et dommages résultant de la responsabilité du bailleur.

Admettre le contraire aboutirait à priver d’objet la clause mettant à la charge du bailleur la charge des grosses réparations.

Cette clause n’exonère donc pas le bailleur de sa garantie des sinistres tels celui objet du litige qui trouve son origine à la fois dans un défaut constructif, aggravée par un manquement de la SCI à son obligation d’entretien.

Sur la clause de mise aux normes

Le bail stipule que le preneur a la charge exclusive des travaux prescrits par l’autorité administrative, dans le cadre de son activité commerciale, que ces travaux concernent la conformité générale de l’immeuble loué ou les normes spécifiques à son activité, même si ces travaux touchent au gros 'uvre et à la toiture.

Il n’est pas justifié en l’espèce d’une prescription spécifique de l’autorité administrative pour la conformité de l’immeuble ou sa mise aux normes du local commercial, lequel était équipé d’un plafond coupe-feu conformément à l’arrêté du 25 juin 1980.

Aucun manquement du preneur n’est donc établi et les conséquences de l’absence de remplacement du plafond coupe-feu seront abordées lors de l’examen du préjudice du preneur.

La bailleresse doit le clos et le couvert à sa locataire et, de manière générale, l’obligation de délivrance est une obligation par nature du contrat de bail, à la charge du bailleur auquel il appartient de prouver qu’il s’est libéré de son obligation. La SCI de la place Dambre qui a manqué à ces obligations sera déclarée responsable du sinistre de 2014 et tenue de garantir la SARL L’arrosoir arrosé des conséquences du sinistre, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur la garantie du bailleur par la société Pacifica

La SCI a souscrit auprès de Pacifica une police multirisque professionnelle garantissant :

— les dommages matériels causés par l’eau à l’intérieur des locaux garantis…

— la responsabilité civile du bailleur du fait des locaux (conditions générales page 26) c’est à dire 'les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que vous pouvez encourir en raison de dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs ou non, résultant d’un événement garanti, défini précédemment dans le chapitre 'dommages aux biens’ survenu dans vos locaux professionnels'.

Sur la clause d’exclusion

Pacifica invoque :

— deux clauses d’exclusion pour les dommages imputables à une installation ou à un bien non conforme aux dispositions législatives ou réglementaires en vigueur ou n’ayant pas l’agrément des services compétents, l’obligation claire et précise d’assurer un entretien régulier de ses installations dans le but d’éviter une répétition des sinistres.

La SCI réplique que :

— les deux garanties trouvent à s’appliquer,

— Pacifica ayant adressé à la SCI, en novembre 2014, un acompte de 2200 €, le versement de l’indemnité destinée à réparer le dommage en application du contrat d’assurance vaut reconnaissance de garantie,

— la première exclusion est inapplicable à l’espèce qui ne concerne pas le défaut d’obtention d’un agrément quelconque,

— les deux exclusions de garanties invoquées sont nulles pour n’être ni formelles ni limitées,

— le bailleur ignorait à la souscription de la police le sinistre qui interviendrait 4 ans plus tard,

— il y a eu 3 et non 5 sinistres et l’immeuble de la SCI de la Place Dambre n’a pas subi des infiltrations les années antérieures à la vente du fonds de commerce, ce qu’atteste Axa alors assureur de l’immeuble.

***

Les conditions générales du contrat d’assurances « Multirisque Professionnelle » stipulent :

— page 13 : afin de réduire les risques de dégâts des eaux, vous vous engagez à entretenir régulièrement vos installations, chéneaux, gouttières,

— page 19 au titre des conditions générales : outre les exclusions particulières à chacun des risques, le présent contrat ne garantit pas :

' les dommages imputables à une installation ou à un bien non conforme aux dispositions législatives ou réglementaires en vigueur, ou n’ayant pas l’agrément des services compétents,

' les dommages dus ou aggravés par un défaut de réparation ou d’entretien.

La 1^re de ces clauses concerne les 'dégâts des eaux et refoulements des égouts', dans un paragraphe intitulé 'prévention', suivi d’une liste d’exclusions, il ne s’agit donc pas d’une clause d’exclusion au sens strict du terme et figurant en caractères apparents ainsi que l’exige l’article L. 112-4 dernier alinéa du code des assurances.

Le paragraphe suivant, relatif aux exclusions, renvoie quant à lui aux clauses d’exclusion générales p. 19 parmi lesquelles figurent les clauses ci-dessus rappelées.

En application de l’article L. 113-1 du code des assurances, l’assureur ne peut être dispensé de garantir les pertes et dommages causés par le cas fortuit ou par la faute non intentionnelle de l’assuré que si le contrat d’assurance comporte une clause d’exclusion formelle et limitée, c’est à dire une clause qui se réfère à des faits, circonstances ou obligations définies avec précision de telle sorte que l’assuré puisse connaître exactement l’étendue de sa garantie. L’exclusion doit être explicite, clairement exprimée, nettement délimitée et ne doit pas vider la garantie de sa substance. Et l’assuré doit pouvoir déterminer sans difficulté les cas dans lesquels le risque ne sera pas couvert ainsi que l’étendue de la garantie, ce qui exclue toute possibilité d’interprétation.

Tel n’est pas le cas des deux clauses litigieuses, rédigées en termes généraux, qui ne se réfèrent pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées.

La SCI invoque à juste titre la nullité de ces clauses.

Sur l’absence d’aléa

Pacifica invoque l’absence d’aléa en raison des fautes commises par son assurée après la conclusion du contrat, consistant à ne pas avoir suivi les préconisations des experts et ne pas avoir entretenu la toiture en dépit de sinistres antérieurs récurrents dus à des volatiles, ce dont elle déduit une disparition de l’aléa en cours de contrat.

La SCI réplique que l’aléa doit exister à la souscription du contrat et qu’elle a eu connaissance de deux sinistres, le premier étant causé par la présence d’un pigeon dans les évacuations et le second objet de la présente procédure.

***

Pour être assurable, le risque doit être aléatoire et cet aléa s’apprécie à l’entrée dans l’assurance.

Il est établi par une attestation d’Axa, précédent assureur de la SCI au titre d’un contrat habitation qu’il n’y a pas eu de sinistre pour la période du 1^er juillet 1994 au 1^er décembre 2010 (contrat

425682004).

La SARL a déclaré quatre sinistres :

— le 1^er août 2009, infiltrations dans les murs et plafonds, objets d’une facture du 14 janvier 2010 d’un montant de 1251,02 € de la Société H&E Construction Neuf et Rénovation, l’assurée ayant déclaré avoir réparé elle-même les murs,

— le 30 mai 2013, une infiltration consécutive à l’engorgement d’un chéneau par un volatile mort, selon le constat contradictoire du 2 juillet 2013 en présence du preneur, du bailleur, du cabinet Polyexpert et de la société Cunningham pour Pacifica, sinistre également pris en charge par la société Allianz, chiffrant les travaux (strictement intérieurs) à 3385,50 €,

— le 7 août 2013, un sinistre consécutif à un orage, un pigeon mort ayant obstrué la descente collective des eaux pluviales selon rapport de M. A (expert Pacifica) du 28 novembre 2013, le coût de réparation ayant été chiffré à 2144 €, sans dommage constaté aux parties immobilières,

— un sinistre du 30 septembre 2014, à la suite de l’engorgement de la descente d’eau pluviale de la verrière.

L’expert Z se réfère à l’existence de réserves émises par l’entreprise H&E sur l’état du plafond à l’occasion du sinistre de 2009. Mais le courrier du 25 janvier 2010 de cette entreprise, adressé à Allianz, s’il indique que les 3 couches de peinture n’ont pas permis d’éviter que les auréoles réapparaissent, ne fait pas état de sinistres antérieurs se limitant à préciser que 'les fuites importantes ont trop endommagé le plafond'. Le rapport Arteus du 27 janvier 2015 en déduit qu’il est probable que d’autres sinistres avaient eu lieu auparavant. Cependant, cette déduction est insuffisamment étayée, les fuites pouvant être celles constatées en 2009. Pacifica ne peut donc se prévaloir de ce rapport pour invoquer la multiplicité de sinistres antérieurs à 2009.

Les deux autres sinistres de mai et août 2013 sont consécutifs : le 1^er à l’engorgement d’un chéneau, le second à l’obturation d’une descente collective des eaux fluviales, à chaque fois en raison de la présence d’un volatile mort, ce qu’un entretien régulier ne peut nécessairement prévenir.

Aucun des experts d’assurance n’a relevé lors de ces sinistres les défauts de conception affectant les chéneaux, de sorte que ni la SCI ni son locataire n’ont pu en avoir connaissance. Quant à la mention du rapport A (expert de la société Pacifica) du 28 novembre 2013, selon laquelle la SCI s’engageait à mettre en place des grilles de protection, elle n’est pas contresignée de l’assurée et ne peut lui être opposée. Au demeurant, rien n’établit que le sinistre du 30 septembre 2014 est également dû à la présence dans les chéneaux d’un volatile mort.

Enfin, Pacifica ne démontre pas l’existence d’une faute dolosive de son assurée de la nature de celle visée dans la jurisprudence qu’elle cite et elle n’est pas fondée à invoquer une absence d’aléa et devra garantir son assurée pour le sinistre de 2014.

La preneuse conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré la SCI de la Place Dambre et son assureur Pacifica entièrement responsables du sinistre. Mais Pacifica n’est pas co-auteur du dommage et ne peut que garantir son assurée déclarée responsable du sinistre. Le jugement sera donc infirmé de ce chef, la SCI de la place Dambre étant seule déclarée responsable du sinistre.

III. Sur la demande de la SARL L’arrosoir arrosé envers la société Allianz

Pour la SARL L’arrosoir arrosé :

— le refus de garantie d’Allianz concernant les sinistres des 30 septembre 2014 et 15 avril 2015 est injustifié car les désordres dont elle se plaint sont bien imputables à des débordements de gouttières,

— l’assureur dispose d’un recours,

— la société a souscrit la garantie 'perte d’exploitation’ à concurrence de 100 % du chiffre d’affaire annuel hors taxe au jour du sinistre (maximum 750 000 €).

La société Allianz, après avoir rappelé qu’elle contestait sa garantie devant le tribunal, conclut à la confirmation du jugement qui a dit qu’elle devait sa garantie à la SARL L’arrosoir arrosé, et l’a condamnée in solidum avec la SCI de la Place Dambre et Pacifica. La SARL L’arrosoir arrosé peut donc solliciter une condamnation in solidum de son propre assureur avec la SCI de la place Dambre et Pacifica, coobligés, s’agissant des préjudices matériels et immatériels étudiés ci-après, cette condamnation ne supposant pas au préalable une reconnaissance de responsabilité, dans la mesure où Allianz n’est recherchée qu’en tant qu’assureur du tiers victime du sinistre.

IV. Sur le recours d’Allianz contre la société Pacifica et la SCI de la place Dambre

La société Pacifica conclut à la réformation du jugement qui l’a condamnée à supporter l’intégralité du montant des condamnations au motif qu’elle n’est pas tenue de garantir le sinistre.

Il vient d’être jugé que la bailleresse est tenue d’indemniser la SARL L’arrosoir arrosé et que Pacifica lui doit sa garantie. La SCI de la place Dambre, à l’origine du sinistre, et la société Pacifica assureur de la bailleresse, seront en conséquence condamnées in solidum à relever et garantir Allianz de toute condamnation prononcée à son encontre.

V. Les demandes d’indemnisation

1. Le préjudice matériel

La SARL L’arrosoir arrosé conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la SCI de la Place Dambre, la SA Pacifica, la SA Allianz Iard in solidum à lui payer la somme de 8661,98 € au titre du préjudice matériel.

La SCI de la Place Dambre sollicite la condamnation de la société Pacifica à lui rembourser les sommes de 5.897,48 € au titre de l’avance des frais de remise en état concernant les dommages consécutifs et de 4.664,52 € correspondant aux travaux de reprise consécutifs au sinistre non exécutés à ce jour, soit une somme globale de 10562 €. Elle ne conteste pas que la somme de 1.374,48 € correspondant à la réparation de la cause de la fuite doit demeurer à la charge du bailleur.

Pacifica réplique qu’il convient de déduire des sommes réclamées par son assurée celle de 1.374,48 €, correspondant aux travaux de remise en état des chéneaux ainsi que l’acompte versé de 2.220 €.

****

A la lecture des devis présentés, l’expert a écarté certains postes de travaux et a chiffré le coût des réparations en lien avec le sinistre à un montant global, et non contesté, de 11937,26 € :

— zinguerie (devis Foures) 1374,48 €

— humidité (devis Humidistop) 1920,00 €

— plafond (devis Massoutier) 2735,64 €

— électricité (devis Occitan’Elec) 442,34 €

— parquet/peinture (devis Lacombe) 5464,80 €.

Le jugement a alloué à la preneuse la somme de 8661,98 € correspondant à :

— assèchement des murs : 1920 €

— dépose et remplacement du plafond coupe-feu : 2735,64 €

— travaux d’électricité : 442,34 €

— travaux parquet et peintures : 5464,80 €

et a précisé que les frais payés par la SCI de la place Dambre devront être pris en charge par la compagnie Pacifica.

Néanmoins, depuis l’audience de plaidoirie devant le tribunal de grande instance le 29 mai 2018, la locataire a quitté les lieux et elle est irrecevable à solliciter le remboursement d’un préjudice matériel qu’elle n’a pas et n’aura pas à supporter, les factures suivantes ayant été réglées par la SCI :

— Foures du 11 décembre 2015 (1.374,48 € pour les chéneaux) réglée le 3 janvier 2016,

— Traulet du 1^er février 2016 (1.667,48 € pour les peintures),

— Modolo du 28 janvier 2016 (3.240 € dépose et repose de l’ossature du plafond 'placoflam'),

— Nespoulous du 18 décembre 2015 de 990 €, non contestée par Pacifica.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a alloué à la SARL L’arrosoir arrosé la somme de 8661,98 €.

La SCI ne conteste pas devoir supporter seule la facture de 1374,48 € et elle est fondée à réclamer à son assureur le remboursement de la somme de 5897,48 € correspondant aux trois autres factures ci-dessus visées au titre de l’avance des frais de remise en état.

Pacifica devra également lui verser la somme de 4.664,52 € (soit 11937,26 -1374,48 -5897,48) au titre du reliquat des travaux de reprise.

Il conviendra de déduire de ces sommes l’acompte de 2.220 € versé par Pacifica.

2. Le préjudice immatériel

La SARL L’arrosoir arrosé expose que :

— l’expert judiciaire confirme que l’effondrement du plafond coupe-feu interdisait l’exploitation du fonds, de même que les murs étaient gorgés d’humidité et que les désordres affectaient le parquet,

— les évaluations du rapport doivent être confirmées,

— la SCI reconnaît que les travaux n’ont pas été réalisés en totalité et il ne peut sérieusement être reproché au preneur de n’avoir pas repris son activité,

— la perte de la valeur vénale du fonds de commerce est désormais certaine, l’absence de réalisation des travaux par la bailleresse ayant contraint la locataire à résilier le bail commercial,

— elle réclame les sommes suivantes :

' 1 704,00 € au titre du sinistre du 1^er octobre 2014

' 1 402,00 € au titre du sinistre du 30 mai 2013

' 28 560,00 € au titre de la perte d’exploitation consécutive à la fermeture du magasin du 16 avril 2015

' 3 360,00 €/mois à compter du 1^er janvier 2016

' 20 160,00 € au titre de la perte d’exploitation liée à la réouverture,

' 4 000,00 € au titre du coût du déménagement, stockage et réaménagement du stock des marchandises pendant les travaux de remise en état

' 75.000 € au titre de la perte de valeur du fonds.

Pacifica ne conteste pas devoir la somme de 1.704 € hors taxes au titre de la baisse du chiffre d’affaires pour le sinistre de 2014, ainsi que la somme de 4.000 € hors taxes, au titre des frais de déménagement, stockage et réaménagement des marchandises en stock. Elle conteste pour le surplus les préjudices de la preneuse en faisant valoir que :

— l 'indemnisation ne peut concerner que le sinistre survenu en 2014,

— la fermeture du commerce le 16 avril 2015 est une décision unilatérale sans lien avec le sinistre de 2014 qui n’avait affecté que la partie technique du local, de sorte que la partie commerciale était encore exploitable, dès lors que :

' en vertu du contrat de bail, la charge exclusive des travaux relatifs aux plafonds coupe-feu appartenait à la locataire,

' l’expert judiciaire n’a jamais indiqué que la fermeture des lieux était une obligation,

' la SARL L’arrosoir arrosé avait d’autres projets, ayant fait dès le mois d’août 2016 paraître une annonce de cession de bail sur le site Leboncoin, sans faire état d’une difficulté d’exploitation,

' la preneuse a donné congé pour le 30 juin 2018 et décidé de cesser l’exploitation,

' l’étude comptable a démontré que l’activité du commerce était en baisse, avec d’importantes difficultés à conserver les salariés,

' la boutique « L’Atelier de Caty » créée en novembre 2015 par une ancienne employée, installée en périphérie de Lisle sur Tarn, n’était pas un concurrent direct et de proximité.

La SCI conclut dans le même sens que son assureur, dont elle sollicite la garantie à titre subsidiaire, et fait valoir que l’impossibilité d’exploiter n’était pas réelle car les infiltrations en plafond n’affectaient que le local technique.

***

Les sinistres de 2013 ont été indemnisés par Allianz après un rapport de dommages non opposable à Pacifica. Le rapport du sapiteur Renaut (p. 42) n’a pas retenu de préjudice d’exploitation pour ces périodes de trouble dans l’activité commerciale de sorte que le jugement qui a rejeté cette demande sera confirmé.

Pacifica ne conteste pas devoir les montants de 1704,00 € au titre du sinistre du 1^er octobre 2014 et 4000 € au titre du coût du déménagement, stockage et réaménagement du stock des marchandises pendant les travaux de remise en état, également alloués par le tribunal. Le jugement sera confirmé de ces chefs.

Sont ensuite réclamées les sommes de :

' 28 560,00 € au titre de la perte d’exploitation consécutive à la fermeture du magasin du 16 avril au 31 décembre 2015,

' 3 360,00 €/mois au même titre à compter du 1^er janvier 2016,

' 20 160,00 € au titre de la perte d’exploitation liée à la réouverture,

' 75.000 € au titre de la perte de valeur du fonds.

La fermeture du commerce est consécutive à l’effondrement du plafond coupe-feu et à la date du 16 avril 2015, les travaux n’étaient pas réalisés.

Pour l’expert judiciaire, sans plafond coupe-feu isolant le commerce des appartements situés au-dessus, le local commercial est impropre à son usage. M. Z a confirmé sa position dans une réponse au dire de la société Pacifica (rapport p. 124 et 136) rappelant que la fermeture

s’imposait pour des raisons de sécurité car le plafond effondré de l’atelier est en accès direct avec le magasin, sans porte coupe-feu.

Certes, la pose de ce plafond est une obligation incombant au locataire aux termes de l’arrêt du 25 juin 1980 précité, mais il ressort du rapport que les planchers, murs et bois de charpente étaient également saturés d’humidité (taux de 89,9 % à côté du tableau électrique, de 99,9 % sur le mur du fond de l’atelier, 24,6 % sous le parquet au-dessus de l’atelier, 93 % en haut et en bas des murs de la cave, 11,2 % sur l’allège de la vitrine). Il résulte de l’importance de ces taux d’humidité, qu’indépendamment de l’absence de remplacement immédiat du plafond coupe-feu par le locataire, le local commercial était impropre à sa destination. Et le remplacement du plafond exposait la locataire à un nouvel effondrement en l’absence de réalisation des seuls travaux utiles pour faire cesser les désordres.

La fermeture du commerce à la date du 16 avril 2015 était donc une nécessité.

La société Pacifica ne conteste pas devoir indemniser la perte d’exploitation jusqu’au 1^er janvier 2016. Mais elle considère que cette perte doit être limitée pour 2015 à 25.500 € sur la base d’un chiffre d’affaires annuel de 100 000 €, au motif que le montant annuel retenu par l’expert (112.000 €) est excessif car l’exercice 2015 était plus faible que les deux précédents et révélait une tendance à la baisse du commerce de l’ordre de 10 %, l’exercice 2014 étant lui-même légèrement inférieur à celui de 2015.

Cependant, la baisse du chiffre d’affaires de 2015 n’est pas un élément décisif, dès lors qu’il ne s’agit pas d’une année d’exploitation normale, les dommages survenus le 1^er octobre 2014 n’étant pas réparés et l’activité ayant cessé le 16 avril 2015. C’est à juste titre que le sapiteur comptable (p. 59) a retenu un chiffre d’affaires moyen de 112000 € et une perte d’exploitation mensuelle de 3360 € (soit 40320 € par an) après application d’un taux de marge sur coût variable moyen de 36 %, ce taux n’étant pas contesté.

La perte d’exploitation de l’année 2015 a été justement évaluée par le tribunal à 28 560 €.

La perte d’exploitation postérieure est également contestée par la société Pacifica et la bailleresse, la SARL L’arrosoir arrosé sollicitant 3.360,00 €/mois à compter du 1^er janvier 2016 et un montant de 20160 € au titre de la perte d’exploitation 'liée à la réouverture'.

Le préjudice lié à la réouverture se réfère à un avis du sapiteur qui considérait qu’après réouverture du commerce, le chiffre d’affaires initial ne serait pas atteint immédiatement et subirait une baisse de 50 % pendant 12 mois (soit 40320/2). Dans ses écritures, la SARL L’arrosoir arrosé s’en remet sur son rejet par le tribunal et se prévaut désormais de la perte totale du fonds.

Il résulte des factures que la quasi-totalité des travaux était achevée à la date du 1^er février 2016, à l’exception de la réfection des planchers : plancher du logement situé au-dessus de l’atelier (rapport p. 18), parquet flottant stratifié de la réserve/bureau, dégradé par l’écoulement de l’eau et parquet stratifié du magasin selon constat du 4 octobre 2014. Le devis Lacombe avait été validé par l’expert pour la réfection d’une superficie de 99 m² de plancher.

À la date de l’ordonnance de référé du 18 septembre 2015, les parties admettaient que les opérations d’expertise ne se poursuivaient que pour l’évaluation du préjudice d’exploitation, de sorte que les travaux pouvaient être réalisés. Néanmoins, seule la reprise en toiture a été effectuée après condamnation de la bailleresse et celle-ci ne justifie d’aucune diligence en vue de l’achèvement de travaux préconisés par l’expert à l’issue du rapport déposé le 5 mars 2016.

Néanmoins, la SARL L’arrosoir arrosé n’a pas plus sollicité de provision dans ce but et elle a attendu plus d’un an avant de saisir le tribunal de grande instance les 18 et 26 mai 2017. Elle a enfin fait paraître un avis de cession de fonds de commerce sur le site LeBoncoin le 4 août 2016 de sorte qu’il convient de considérer qu’à cette date, elle avait renoncé à rouvrir son commerce alors même que le rapport concluait à une reprise possible de l’activité. Et, contrairement à ce que soutient la SARL, l’ouverture en novembre 2015 d’un autre fleuriste 'L’atelier de Caty', ne créait pas une concurrence immédiate. En effet, ce commerce est, à la différence de l’enseigne Pétale et Bouchon, éloigné du centre de Lisle sur Tarn et n’y est exploitée qu’une activité de fleuriste et non de caviste.

La perte d’exploitation complémentaire est ainsi justifiée du 1^er janvier au 1^er août 2016, soit pendant 7 mois. Une somme complémentaire de 23520 € (ou 7 x 3360) sera mise à la charge in solidum de la société Allianz, de la SCI de la place Dambre et de la société Pacifica. Et le jugement sera infirmé en ce qu’il a alloué à la SARL L’arrosoir arrosé au titre du préjudice immatériel complémentaire une somme mensuelle de 3.360 € à compter du 1^er janvier 2016, à parfaire.

La fermeture du commerce est à l’initiative de la preneuse, qui ne mentionne pas de motif lié aux sinistres dans son congé ; celle-ci ne peut prétendre à une indemnité complémentaire au titre du préjudice de réouverture, cette réouverture n’ayant jamais eu lieu du fait de la résiliation du bail. Et il en est de même de la perte de valeur vénale du fonds. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté ces chefs de demandes.

VI. Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

La SARL L’arrosoir arrosé sollicite la somme de 20000 € à titre de dommages et intérêts invoquant la perte de son fonds et la récurrence de sinistres imputables au bailleur depuis 2009 et non réparés depuis 7 ans en dépit du montant dérisoire des travaux à réaliser (1374,48 €) que la bailleresse n’a pas offert spontanément de régler.

La société Pacifica lui oppose qu’elle ne garantit pas ce type de préjudice imputable à la seule SCI.

La SCI sollicite la garantie de son assureur pour toute condamnation.

Contrairement à ce que soutient la SARL L’arrosoir arrosé, rien n’établit que le commerce a subi des infiltrations pendant la période précédant le bail de 2008, une attestation de la société Axa, assureur de la SCI, établissant que le local n’a pas subi de sinistre entre le 1^er janvier 1994 et le 1^er décembre 2010.

Il est en outre constant que quatre sinistres se sont succédé entre 2009 et 2014, mais deux d’entre eux étaient liés à un phénomène ponctuel, l’obstruction des chéneaux par un volatile mort, et aucun des experts d’assurance n’a envisagé de vice de conception de la zinguerie. La détermination de la cause réelle des sinistres a nécessité l’organisation d’une expertise judiciaire.

Et à la date du dépôt du rapport le 5 mars 2016, les travaux étaient réalisés à l’exception de la réfection des revêtements de sol dont le coût de reprise sera réclamé uniquement lors de l’assignation devant le tribunal de grande instance.

La SARL L’arrosoir arrosé ne rapporte donc pas la preuve d’une résistance abusive et le jugement a, à juste titre, rejeté ce chef de demande.

VII. Sur les loyers impayés

La SCI de la place Dambre demande :

— à titre principal, de condamner la SARL L’arrosoir arrosé au paiement de la somme de 19.893,23 € au titre des loyers et charges impayés du 1^er octobre 2014 au 30 juin 2018, date de libération des lieux,

— à titre subsidiaire, condamner la société Pacifica au paiement de cette même somme au titre des pertes locatives, si la Cour estimait que le sinistre a entraîné l’impossibilité d’exploiter.

La SARL L’arrosoir arrosé ne conteste pas les montants réclamés mais oppose à son bailleur l’exception d’inexécution s’agissant de la demande formée au titre des loyers impayés.

La SCI réplique que le local n’était que partiellement affecté, que des mesures conservatoires auraient pu être prises et, que dans tous les cas, une reprise d’activité totale est possible depuis février 2016, date de réalisation des travaux de remise en état à l’intérieur du local.

La société Pacifica réplique que la clause invoquée par la bailleresse n’a pas vocation à s’appliquer à l’exception d’inexécution dans la mesure où les travaux n’ont jamais été terminés et ne sont pas en

cours.

***

Il vient d’être dit que l’impossibilité d’exploiter le commerce était imputable à l’absence de réalisation des travaux du fait de la bailleresse entre le 1^er octobre 2014 et le 1^er août 2016. La SARL L’arrosoir arrosé est donc fondée à invoquer l’exception d’inexécution de l’obligation de délivrer un local conforme à sa destination pour les loyers dus pendant cette période de 22 mois.

La locataire est en revanche tenue de régler les loyers pour la période courant entre le 1^er août 2016 et le 30 juin 2018 date d’effet du congé soit la somme de 12650 € (ou 550 x 23 mois).

Pour la période antérieure de 22 mois, la SCI de la place Dambre est néanmoins fondée à obtenir la garantie de son assureur Pacifica en application des conditions générales de la police (page 18) selon lesquelles ' si vous êtes propriétaire ou locataire principal non occupant, nous garantissons le montant des loyers de vos locataires dont vous pourriez être privé à la suite d’un dommage garanti par le contrat. Cette garantie est acquise pendant la durée des travaux dans la limite de 2 ans'.

En effet, le sinistre est dû à un dégât des eaux que Pacifica doit garantir. L’exception d’inexécution invoquée par la SARL L’arrosoir arrosé est ainsi la conséquence du refus d’indemnisation, jugé non fondé, opposé par la bailleresse et son assureur aux demandes de la locataire. La société Pacifica doit en conséquence garantir son assurée mais dans la limite de la police souscrite, c’est à dire pour la durée des travaux soit une période de huit semaines selon l’expert. La société Pacifica devra donc verser à la SCI de la place Dambre la somme globale de 1100 € correspondant à deux mois de loyers.

VIII. Sur les autres demandes

La SCI de la place Dambre et la société Pacifica succombant principalement, seront confirmées les dispositions du jugement les condamnant in solidum avec la SA Allianz Iard aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise et de constat, ainsi qu’à payer à la SARL L’arrosoir arrosé la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Une indemnité de 3000 € sera allouée à la SARL L’arrosoir arrosé et également à la société Allianz au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, mise à la charge in solidum de la SCI de la place Dambre et de société Pacifica.

Les frais d’expertise et de constat ont été inclus dans les dépens de première instance qui viennent d’être confirmés de sorte qu’ils ne peuvent l’être une seconde fois au titre des dépens d’appel lesquels seront supportés in solidum par la SCI de la place Dambre et la société Pacifica.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Confirme le jugement en ce qu’il a :

— dit que la SA Allianz Iard doit sa garantie à la SARL L’arrosoir arrosé,

— condamné la SA Pacifica à payer à la SCI de la Place Dambre la somme de 1374,48 € au titre des sommes avancées par elle,

— condamné la SCI de la Place Dambre et la SA Pacifica in solidum à relever et garantir intégralement la SA Allianz Iard des sommes mises à sa charge,

— condamné Ia SCI de la Place Dambre, la SA Pacifica, la SA Allianz Iard in solidum aux entiers dépens en ceux compris les frais d’expertise et de constat,

— condamné la SCI de la Place Dambre, la SA Pacifica, la SA Allianz Iard in solidum à payer à la SARL L’arrosoir arrosé la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau

Déclare la SCI de la Place Dambre entièrement responsable du sinistre survenu le 1^er octobre 2014,

Condamne la société Pacifica à relever et garantir la SCI de la place Dambre de l’ensemble des condamnations prononcées à l’encontre de celle-ci au titre du dit sinistre,

Déboute la SARL L’arrosoir arrosé de sa demande au titre des préjudices matériels,

Condamne in solidum la SCI de la Place Dambre et la SA Allianz Iard à payer à la SARL L’arrosoir arrosé les sommes de :

—  1704 € au titre de la perte d’exploitation consécutive au sinistre du 1^er octobre 2014,

—  28560 € au titre de la perte d’exploitation consécutive à la fermeture du magasin du 16 avril au 31 décembre 2015,

—  23520 € au titre de la perte d’exploitation du 1^er janvier au 1^er août 2016,

—  4000 € au titre du coût du déménagement, stockage et réaménagement du stock des marchandises pendant les travaux de remise en état,

Déboute la SARL L’arrosoir arrosé de ses demandes :

— au titre de la perte d’exploitation postérieure au 1^er août 2016, de la perte d’exploitation liée à la réouverture du commerce et de la perte de valeur vénale du fonds de commerce,

— en dommages et intérêts pour résistance abusive,

Déboute la SCI de la place Dambre de sa demande en paiement des loyers pour la période du 1^er octobre 2014 au 1^er août 2016,

Condamne la société Pacifica à verser à la SCI de la place Dambre une somme de 1100 € au titre de la garantie pour pertes locatives,

Condamne la SARL L’arrosoir arrosé à verser à la SCI de la place Dambre la somme de 12650 € au titre des loyers dus pour la période du 1^er août 2016 au 30 juin 2018,

Condamne in solidum la SCI de la place Dambre et la société Pacifica à verser à la SARL L’arrosoir arrosé et à la société Allianz Iard, respectivement, la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 1° du code de procédure civile,

Déboute la SARL L’arrosoir arrosé de sa demande visant à intégrer les frais d’expertise et de constat dans les dépens d’appel,

Condamne in solidum la SCI de la place Dambre et la société Pacifica aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER C. BENEIX-BACHER