25/05/2020

ARRÊT N°

N° RG 17/03683 – N° Portalis DBVI-V-B7B-LXPB

CM/CP

Décision déférée du 30 Mai 2017 – Tribunal de Grande Instance de MONTAUBAN -

M. X

A Y

B C épouse Y

SARL AGENCE IMMOBILIERE COMBARIEU

C/

D E

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT CINQ MAI DEUX MILLE VINGT

***

APPELANTS

Monsieur A Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Bernard DE LAMY, avocat au barreau de TOULOUSE

Représenté par M^e Pierre COLAS DE LA NOUE, avocat au barreau de PARIS

Madame B C épouse Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Bernard DE LAMY, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Pierre COLAS DE LA NOUE, avocat au barreau de PARIS

SARL AGENCE IMMOBILIERE COMBARIEU prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Bernard DE LAMY, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Pierre COLAS DE LA NOUE, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

Madame D E

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Yvan DE COURREGES D’AGNOS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Juin 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. BELIERES, président de chambre et C. MULLER, conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BELIERES, président

C. MULLER, conseiller

A. ARRIUDARRE, vice-président placé

Greffier, lors des débats : C.PREVOT

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par C. GIRAUD, directrice des services de greffe judicaires.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 1^er juin et 9 août 2016, M^me D B E a conféré à la SARL Agence Immobilière Combarieu un mandat de vente sans exclusivité n°10414 portant sur un ensemble de parcelles boisées avec bâtisse non viabilisée et sans assainissement cadastrées section D n°30, 38 et […] de Basset’ à Z pour une contenance totale de 8 ha 91 a 14 ca, ce au prix de 35 000 euros honoraires d’agence inclus, soit 30 000 euros net vendeur, et précisant notamment que le mandant 'autorise le mandataire à établir tous actes sous seing privé aux clauses et conditions nécessaires à l’accomplissement des présentes et recueillir la signature de l’acquéreur', qu’il 's’oblige à ratifier la vente, éventuellement assortie d’une condition suspensive d’obtention de prêt, avec l’acquéreur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué aux prix, charges et conditions du présent mandat' et qu''à défaut et après mise en demeure restée infructueuse, il devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessus mentionnés, à titre d’indemnité forfaitaire'.

Informée par un courriel de l’agent immobilier le vendredi 30 décembre 2016 que, suite à une visite de sa bergerie de Z avec 8,9 hectares de terrain, un client offrait d’acquérir sans clause suspensive au prix du mandat payé comptant et que le notaire devait confirmer le rendez-vous de signature prévu pour le 6 janvier 2017, elle lui a demandé par courriel en date du 5 janvier 2017 d’annuler ce rendez-vous non confirmé au motif qu’elle avait accepté la proposition d’un voisin incluant la bergerie, puis elle a révoqué le mandat par courrier recommandé daté du même jour et déposé le 10 janvier 2017.

Elle n’a pas donné suite aux courriers de M. A Y et de son épouse M^me B C, signataires de la lettre d’intention d’achat en date du 29 décembre 2016 au prix de 35 000 euros avec le concours de l’agent immobilier, lui enjoignant de régulariser la vente à leur profit et a signé le 14 mars 2017 avec M. F G un compromis de vente pour un ensemble immobilier d’une contenance de 36 ha 37 a 44 ca incluant les parcelles D 30, 38 et 309.

Par acte d’huissier en date du 5 avril 2017, publié au service de la publicité foncière de MONTAUBAN le 26 avril 2017, volume 2017P n°1906, les époux Y C l’ont fait assigner à comparaître à jour fixe devant le tribunal de grande instance de MONTAUBAN afin de voir déclarer la vente parfaite à leur profit et d’obtenir le paiement d’une indemnité de 5 000 euros en réparation du préjudice causé par la non-respect de ses engagements.

Par conclusions en date du 26 avril 2017, la SARL Agence Immobilière Combarieu est intervenue volontairement à l’instance afin d’obtenir le paiement de sa commission de 5 000 euros.

Par jugement en date du 30 mai 2017, le tribunal a rejeté les fins de non-recevoir, débouté les époux Y C et la SARL Agence Immobilière Combarieu de toutes leurs demandes et M^me D E de sa demande de dommages et intérêts et condamné in solidum les époux Y C et la SARL Agence Immobilière Combarieu à payer à M^me D E la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 1° du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Pour statuer ainsi, il a considéré que le mandat de vente conférait au mandataire une simple mission d’entremise en l’absence de stipulation expresse lui donnant également pouvoir de représenter le mandant pour conclure la vente, de sorte que l’offre d’achat reçue par l’agent immobilier aux prix et conditions du mandat n’a pas créé d’obligation pour la mandante dont le refus d’y donner suite n’est pas en lui-même fautif, que, l’opération n’ayant pas été effectivement conclue, l’agent immobilier ne peut se prévaloir de la clause de ratification obligeant la mandante à conclure la vente sauf à payer la commission convenue, ni prétendre à la même somme à titre de dommages et intérêts et que la défenderesse ne justifie pas d’une faute commise par les demandeurs ou par l’intervenant volontaire

ni du préjudice occasionné.

Suivant déclaration en date du 7 juillet 2017, la SARL Agence Immobilière Combarieu et les époux Y C ont relevé appel général de ce jugement leur ayant été signifié les 9 et 13 juin 2017.

Dans leurs dernières conclusions (n°3) notifiées par voie électronique le 27 mai 2019, ils demandent à la cour, infirmant le jugement dont appel sauf en sa disposition ayant débouté M^me D E de sa demande de dommages et intérêts, de :

— au visa des articles 1113 à 1122 nouveaux, 1153 et 1154 nouveaux, 1582 et 1583 du code civil, constater que l’Agence Immobilière Combarieu, qui a présenté l’offre de vente de M^me D E et reçu une acceptation d’achat des époux Y C, a agi dans les limites des pouvoirs qui lui ont été conférés et qu’il y a eu accord mutuel des parties sur la chose et sur le prix par son intermédiaire, dire et juger par conséquent qu’il y a bien eu vente par M^me D E aux époux Y C de ses biens immobiliers de Z, que celle-ci ne pouvait, postérieurement à l’accord, rétracter son offre, que l’arrêt à intervenir vaudra acte de vente entre eux des biens suivants dont elle est propriétaire : un ensemble de parcelles sises sur la commune de Z (82240) au lieudit 'Claouses du Roc de Basset', cadastrées section D n°30, 38 et 309 pour une contenance totale de 8 hectares 91 ares 14 centiares et que ce jugement (sic) sera publié au service de la publicité foncière de MONTAUBAN

— au visa des articles 1103 et 1104 nouveaux du code civil, constater que M^me D E n’est pas de bonne foi en refusant de régulariser la vente par acte authentique, la condamner en conséquence à payer aux époux Y C une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et matériel que leur cause sa dérobade et à la SARL Agence Immobilière Combarieu la somme de 5 000 euros TTC au titre de sa commission contractuelle ou à titre d’indemnité, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2017, date de régularisation de ses premières conclusions de première instance valant mise en demeure, ainsi qu’une indemnité de 3 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile

— débouter M^me D E de toutes ses demandes, notamment de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre des époux Y C

— la condamner par application de l’article 700 du code de procédure civile à payer aux époux Y C la somme de 5 000 euros et à la SARL Agence Immobilière Combarieu celle de 3 000 euros, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de M^e DE LAMY, avocat, conformément à l’article 699 du même code.

Se fondant sur les dispositions légales en matière d’obligations résultant de l’ordonnance du 10 février 2016 applicable à compter du 1^er octobre 2016, donc selon eux aux faits de la cause et rendant obsolètes la jurisprudence de la cour de cassation invoquée par l’intimée et appliquée par le tribunal, ils font valoir que le contrat de vente s’est définitivement formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation manifestant sans équivoque la volonté des parties de s’engager, même si la livraison du bien et le paiement du prix n’ont pu encore être opérés par la faute exclusive de M^me D E qui a rétracté son offre et délibérément méconnu son obligation de bonne foi et que celle-ci est redevable envers l’agent immobilier, qui a parfaitement rempli sa mission en lui transmettant une offre d’achat correspondant exactement à son offre de vente, de sa commission contractuelle ou, si par impossible la cour juge qu’il n’y a pas eu vente, de l’indemnité contractuellement prévue lorsque le mandant refuse de mauvaise foi de signer l’acte de vente.

Ils observent que l’acte sous seing privé daté du 23 décembre 2016 produit par M^me D E est une promesse purement unilatérale, et non synallagmatique, de vente puisque cette promesse n’est assortie d’aucun dépôt de garantie ni indemnité d’immobilisation, qu’elle a été rédigée à la hâte et antidatée, qu’elle est nulle faute d’avoir été enregistrée et n’a donc aucune antériorité sur la vente conclue par l’intermédiaire de l’agent immobilier et qu’elle n’empêchait pas la venderesse de réaliser loyalement les deux opérations en vendant à M. F G tout autre bien que ceux que voulaient acheter les époux Y C.

Ils soulignent que, si le mandat des 1^er juin et 9 août 2016 n’est pas soumis aux nouvelles dispositions du code civil applicables au 1^er octobre 2016 qui n’ont fait que clarifier les anciennes dispositions en la matière sans les modifier fondamentalement, la rencontre des propositions de vente et d’achat intervenue le 29 décembre 2016 l’est sans conteste et que M^me D E, qui prétend à l’appui de sa demande de dommages et intérêts que le notaire initialement pressenti pour la vente a préféré ne pas poursuivre en raison du harcèlement que lui auraient fait subir les demandeurs, inverse les rôles car c’est elle qui, furieuse que M^e H I qui était son notaire habituel chargé de régulariser la vente n’ait pas accepté de se charger de la vente au profit de M. F G qui n’est autre que l’époux de celle-ci, l’a dessaisie de la gestion de son patrimoine le 20 février 2017.

Dans ses dernières conclusions (responsives) notifiées par voie électronique le 7 mai 2019, M^me D B E demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux Y C et la SARL Agence Immobilière Combarieu de toutes leurs prétentions et, le réformant partiellement, condamner ceux-ci in solidum ou, à défaut, solidairement à lui verser une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice qu’ils lui ont ainsi infligé et une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle affirme que l’accord parfait des volontés intervenu entre elle et M. F G dès le 23 décembre 2016 n’a pas à s’effacer devant la simple offre d’achat des époux Y C qui lui est postérieure et ne concerne qu’une partie des biens que le premier se proposait d’acquérir.

Elle approuve le premier juge d’avoir, sans viser les articles 1113 et 1114 nouveaux du code civil issus de l’ordonnance du 10 février 2016 qui n’étaient pas applicables au mandat signé avant son entrée en vigueur le 1^er octobre 2016, retenu que le mandat conférait seulement une mission d’entremise et n’avait pas pour effet de substituer l’agent immobilier à sa mandante pour la réalisation de l’opération envisagée en l’absence de stipulation expresse lui donnant également le pouvoir de la représenter pour conclure la vente, stipulation dont le mandat doit faire expressément mention selon l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 non abrogé et qui ne saurait résulter de la clause par laquelle elle s’est obligée à ratifier la vente avec l’acquéreur présenté par le mandataire aux prix, charges et conditions du mandat ni de celle par laquelle elle a autorisé le mandataire à établir tous actes sous seing privé nécessaires à l’accomplissement du mandat et à recueillir la signature de l’acquéreur ; elle soutient, en effet, qu’un tel contrat d’entremise n’autorisant pas l’agent immobilier à accepter pour elle une offre d’achat ne peut être assimilé à une offre de vente qui aurait été transformée en vente parfaite par l’acceptation d’un éventuel acquéreur.

Au regard de l’article 6-1de la loi du 2 janvier 1970 qui interdit à l’agent immobilier de percevoir quelque somme que ce soit avant que l’opération pour laquelle il a reçu mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties, elle estime que le premier juge en a, à juste titre, déduit que la SARL Agence Immobilière Combarieu ne peut lui réclamer la somme de 5 000 euros ni à titre de commission convenue ni à titre d’indemnité contractuelle, d’autant que cette société ne fait la preuve d’aucune faute par elle commise ni d’un préjudice lié à l’échec de la vente ; elle précise, à cet égard, qu’elle ignorait que l’agent immobilier avait trouvé un acquéreur lorsqu’elle a consenti à vendre les parcelles concernées à M. F G.

Elle réitère sa demande de dommages et intérêts fondée sur le harcèlement subi de la part des appelants qui l’ont assaillie d’appels téléphoniques, de courriers et courriels dans le but d’infléchir sa volonté au point que le notaire initialement pressenti pour la vente a renoncé à poursuivre.

Elle ajoute que la promesse du 23 décembre 2016, qui contient des obligations réciproques liées au paiement d’un dépôt de garantie et a été établie en autant d’exemplaires que de parties, s’analyse en un acte synallagmatique, échappant comme tel à la nullité pour défaut d’enregistrement de l’article 1589-2 du code civil, et qu’en vertu de l’article 16 III de loi 2018-287 du 20 avril 2018 qui a ratifié l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, les contrats conclus avant le 1^er octobre 2016 demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public, de sorte que la simple adhésion des époux Y C en date du 29 décembre 2016 ne peut en aucun cas modifier la portée juridique d’engagements contractés antérieurement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence de critique de la part des parties, la disposition du jugement entrepris qui a rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut de publicité foncière de l’assignation et du défaut de mention dans l’assignation des modalités de comparution et de représentation doit être confirmée sans examen au fond en application de l’article 562 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 9 de l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, tel que complété par l’article 16 III de la loi 2018-287 du 20 avril 2018 ratifiant cette ordonnance, les contrats conclus avant le 1^er octobre 2016, date d’entrée en vigueur de cette ordonnance, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

Le contrat de mandat conclu les 1^er juin et 9 août 2016 entre M^me D E et la SARL Agence Immobilière Combarieu reste donc régi par la loi ancienne et seules la lettre d’intention d’achat signée le 29 décembre 2016 par les époux Y C et la promesse de vente qui aurait été consentie le 23 décembre 2016 par M^me D E à M. F G sont soumises aux dispositions du code civil issues de l’ordonnance susvisée, notamment de l’article 1113 nouveau qui prévoit que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager et que cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur, de l’article 1114 nouveau qui prévoit que l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation et qu’à défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation, de l’article 1115 nouveau qui prévoit que l’offre peut être librement rétractée tant qu’elle n’est pas parvenue à son destinataire et de l’article 1118 nouveau qui prévoit que l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre, que tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation et que l’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

Au regard des articles 6 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et 72 du décret 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de cette loi, applicables au contrat de mandat des 1^er juin et 9 août 2016 qui s’y réfère expressément, le premier juge a exactement considéré que le mandat donné à un agent immobilier lui confère seulement une mission d’entremise et n’a pas pour effet de le substituer à son mandant pour la réalisation de l’opération envisagée, à moins qu’il y soit expressément fait mention d’une clause l’autorisant à s’engager pour une opération déterminée, qu’en l’espèce, ni la clause du mandat de vente litigieux par laquelle le mandant 's’oblige à ratifier la vente, éventuellement assortie d’une condition suspensive d’obtention de prêt, avec l’acquéreur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué aux prix, charges et conditions du présent mandat' et 'à défaut et après mise en demeure restée infructueuse, […] devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessus mentionnés, à titre d’indemnité forfaitaire', ni celle par laquelle le mandant 'autorise le mandataire à établir tous actes sous seing privé aux clauses et conditions nécessaires à l’accomplissement des présentes et recueillir la signature de l’acquéreur' ne confèrent à la SARL Agence Immobilière Combarieu, mandataire, le pouvoir de représenter M^me D E, mandante, pour conclure la vente des parcelles objet du mandat au prix de 35 000 euros, commission incluse, et que l’offre d’achat reçue par l’agent immobilier aux prix et conditions du mandat n’a donc pas créé d’obligation pour la mandante à l’égard des époux Y C.

En effet, ces clauses n’autorisent pas le mandataire à accepter pour le compte de la mandante une offre d’achat émise aux prix et conditions du mandat ni à conclure la vente en son nom.

Le mandat de vente, simple contrat d’entremise, ne s’analyse donc pas en une offre de vente que l’acceptation des époux Y C aurait transformée en vente parfaite par le seul effet de la rencontre des consentements des parties sur la chose et sur le prix au sens de l’article 1589 du code civil.

Seule l’acceptation de l’offre d’achat de ceux-ci par M^me D E aurait pu rendre la vente

parfaite.

Cette offre n’ayant pas été acceptée, les époux Y C ne peuvent qu’être déboutés de leurs demandes tendant à dire qu’il y a eu vente par accord mutuel des parties sur la chose et sur le prix par l’intermédiaire de la SARL Agence Immobilière Combarieu, que M^me D E ne pouvait rétracter son offre et que l’arrêt à intervenir vaudra acte de vente et sera publié comme tel, le jugement dont appel étant confirmé sur ce point.

Par ailleurs, le premier juge a tout aussi exactement considéré que le refus de la mandante de donner suite à l’offre d’achat n’est pas en lui-même fautif.

La clause du mandat de vente sans exclusivité qui, au mépris de l’article 6 I de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 prévoyant qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties, oblige la mandante à payer à l’agent immobilier, à titre de clause pénale, une indemnité forfaitaire égale au montant de ses honoraires, fixés contractuellement à 5 000 euros, du seul fait de son refus, même non fautif, de ratifier la vente avec l’acquéreur qu’il lui a présenté aux prix, charges et conditions du mandat, est inapplicable.

La mauvaise foi particulière dont M^me D E aurait fait preuve en refusant de régulariser la vente aux époux Y C des parcelles D 30 et 309 en nature de bois taillis et de la parcelle D 38 sur laquelle est édifiée la bergerie n’est pas établie, quand bien même la promesse sous seing privé qu’elle affirme avoir consentie dès le 23 décembre 2016 à M. F G pour la vente à celui-ci d’un ensemble immobilier d’une superficie de 36 ha 37 a 44 ca incluant les parcelles susvisées et qui a donné lieu ensuite au compromis de vente sous conditions suspensives passé le 14 mars 2017 devant M^e Claire CAMBON, notaire à VALENCE D’ALBIGEOIS, s’analyse en une simple promesse unilatérale de vente, M. F G, bénéficiaire de l’option, ayant seulement accepté l’engagement, valable jusqu’au 30 juin 2017, de M^me D E à lui vendre cet ensemble immobilier sans prendre lui-même l’engagement d’acquérir, promesse en elle-même dépourvue de date certaine et d’effet puisqu’elle aurait dû être enregistrée dans les dix jours de son acceptation par son bénéficiaire, sous peine de nullité, conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 1589-2 du code civil (anciennement 1840 A du code général des impôts).

En effet, M^me D E, qui ne s’est pas interdit de vendre sans le concours de la SARL Agence Immobilière Combarieu, pouvait avoir un intérêt à céder un ensemble foncier plus vaste à un prix supérieur à un tiers ne devant pas recourir à un prêt pour financer l’acquisition, à l’instar des candidats acquéreurs présentés par cette agence, et avait d’ailleurs chargé la même agence de la vente d’un autre bien immobilier ainsi qu’il ressort de son courriel du 13 janvier 2017 s’inquiétant auprès de celle-ci de la date de la signature de l’acte définitif 'concernant le moulin'.

Le jugement entrepris ne peut donc qu’être également confirmé en ce qu’il a débouté les époux Y C de leur demande en paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et la SARL Agence Immobilière Combarieu de sa demande en paiement de la somme de 5 000 euros TTC au titre de sa commission contractuelle ou à titre d’indemnité.

Enfin, les courriels et courriers recommandés adressés à M^me D E par la SARL Agence Immobilière Combarieu les 12 et 13 janvier et 19 avril 2017 ou par le conseil des époux Y C les 18 janvier, 6 et 28 mars 2017 témoignent, tout au plus, de l’intérêt de ceux-ci à la finalisation de la vente dans les termes du mandat et de leur méprise sur leurs droits, sans caractériser le harcèlement allégué.

Ils ne l’ont, d’ailleurs, pas empêchée de signer le compromis de vente du 14 mars 2017, certes pas devant son notaire habituel, M^e H I exerçant à ALBIAS et initialement pressentie pour recevoir l’acte de vente, mais en dehors de toute preuve d’une quelconque pression exercée à l’encontre de celle-ci qui n’est autre que l’épouse de M. F G et qu’elle a dessaisie le 20 février 2017 concernant l’ensemble de son patrimoine.

Le jugement déféré sera donc aussi confirmé en ce qu’il a débouté M^me D E de sa demande en paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Parties perdantes, les époux Y C et la SARL Agence Immobilière Combarieu supporteront in solidum les entiers dépens d’appel, ainsi que, en considération de l’équité et de la situation respective des parties, une somme de 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés en appel par M^me D E sur le fondement de l’article 700 1° du code de procédure civile, ce en complément des sommes déjà mises à leur charge au même titre en première instance et sans pouvoir bénéficier du texte susvisé.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum M. A Y, son épouse M^me B C et la SARL Agence Immobilière Combarieu aux entiers dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M^me D E la somme de 2 000 (deux mille) euros en application de l’article 700 1° du code de procédure civile, et les DÉBOUTE de leurs demandes au même titre.

LE GREFFIER LE PRESIDENT