14/06/2021

ARRÊT N°555/2021

N° RG 20/02954 – N° Portalis DBVI-V-B7E-NZHV

FG/MB

Décision déférée du 20 Octobre 2020 – Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 1119002753)

F A

X-J A

C/

Y ,X K Z

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU QUATORZE JUIN DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANT

Monsieur X-J A

[…]

[…]

Représenté par M^e Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Monsieur Y ,X K Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Christine NADALIN-BLANC, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Avril 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. O-P, Président de chambre chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:

C. O-P, président

P. POIREL, conseiller

F. GIROT, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats : M. M

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. O-P, président, et par M. M, greffier de chambre.

Suivant acte sous seing privé en date du 26 août 2014, M. Z a donné à bail à M. A à effet du premier septembre 2014 une maison située […] à Vaquiers, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1000 euros.

Par une lettre recommandée en date du 19 février 2019, M. Z a adressé à M. A un congé aux fins de reprise pour habiter les lieux en application de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par une ordonnance de référé rendue le 11 septembre 2019, le président du tribunal d’instance de Toulouse, saisi par M. A par acte du 9 mai 2019, a notamment dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de validation de congé et d’expulsion, condamné M. Z à effectuer des travaux de mise en conformité de l’installation de chauffage par l’installation programmée d’une pompe à chaleur sous astreinte de 100 euros par jour de retard, autorisé M. A à suspendre le paiement du loyer et à le séquestrer sur le compte CARPA de son avocat à compter du 1^er novembre 2019 et jusqu’au 31 mars 2020 en cas de non exécution des travaux ordonnés, condamné M. Z au paiement d’une provision de 2000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice moral.

Par un acte d’huissier de justice en date du 5 juillet 2019, M. A a fait assigner M. Z devant le tribunal d’instance de Toulouse afin de voir annuler le congé susvisé, le motif allégué n’étant ni légitime ni sérieux, et le condamner au paiement de dommages et intérêts et d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par un acte d’huissier en date du 24 février 2020, M. Z a fait délivrer à M. A un congé pour le 31 août 2020 pour motifs réels et sérieux, en invoquant un défaut de paiement régulier des loyers, un usage de l’habitation pour un dépôt commercial, un défaut de production de l’attestation d’assurance et du certificat de ramonage, enfin un défaut d’entretien du logement, des espaces verts et

de la piscine.

Par un jugement rendu le 20 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— validé le congé délivré par M. Z à M. A le 19 février 2019,

— à compter du 1^er septembre 2019, fixé l’indemnité d’occupation due par M. Z au montant des loyers et charges jusqu’au départ des lieux des occupants,

— autorisé l’expulsion de M. A et celle de tous occupants de son chef,

— condamné M. A à payer à M. Z la somme de 3060 euros représentant les loyers impayés,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné M. A aux dépens.

Par une déclaration en date du 2 novembre 2020, M. A a interjeté appel de ce jugement dont il sollicite l’annulation et à défaut la réformation en toutes ses dispositions.

La procédure a été suivie selon les modalités prévues par les articles 905 et suivants du code de procédure civile et l’ordonnance de clôture a été rendue le 1^er avril 2021.

Par dernières conclusions notifiées le 30 mars 2021, M. A demande à la cour, au visa des articles 10 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— réformer le jugement en toutes ses dispositions,

— écarter des débats le constat d’huissier du 7 octobre 2019 comme contraire aux dispositions de l’article 9 du code civil,

— dire que le congé notifié le 19 février 2019 est nul ou à tout le moins inopérant dès lors que le bail ne pouvait prendre fin à la demande du bailleur au mieux que le 31 août 2020,

— dire que le motif allégué n’est ni légitime ni sérieux,

— dire que le nom et l’adresse du bénéficiaire du congé ne sont pas mentionnés dans le congé délivré le 19 février 2019 et que par conséquent le congé est nul,

— dire que le congé délivré le 20 février 2020 ne repose pas sur un motif légitime et sérieux et est par conséquent nul et en tout cas sans effet,

— condamner M. Z à lui payer la somme de 7500 euros à titre de dommages et intérêts,

— dire que les congés délivrés les 19 février 2019 et 24 février 2020 sont inopposables et à tout le moins sans effet, en l’état de l’âge et des revenus du locataire,

— dire que le bail se poursuit et est renouvelé conformément aux dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989,

— débouter M. Z de l’ensemble de ses demandes et le condamner au paiement de la somme de 3000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

M. A fait valoir pour l’essentiel :

— s’agissant du congé délivré le 19 février 2019, que le tribunal n’a pas caractérisé le motif réel et sérieux du congé alors que la fille de M. Z, nue propriétaire du logement qu’il occupe

actuellement en qualité d’usufruitier et qui est elle-même propriétaire du logement qu’elle habite, ne saurait occuper le bien dont son père est usufruitier, ce qui remettrait en cause la donation partage dont il se prévaut, que l’intention de la fille de M. Z d’occuper le logement dont elle est nue-propriétaire n’est pas établie et que le tribunal aurait dû tirer les conséquences de ce fait sur la charge de la preuve, qu’en effet il appartient au bailleur de justifier du caractère réel et sérieux du congé afin de reprise, qu’enfin ce congé n’aurait pu prendre effet qu’au 31 août 2020.

— s’agissant du congé pour motif réel et sérieux, que les motifs allégués ne sont pas établis, que le constat d’huissier établi le 7 octobre 2019 devra être écarté des débats dans la mesure où l’huissier s’est présenté à son domicile pour assister les propriétaires le jour du commencement des travaux de remplacement du système de chauffage mais a effectué des constatations dépassant manifestement l’objet de la visite annoncé, qu’enfin il avait régularisé l’arriéré de loyers avant le prononcé du jugement entrepris,

— qu’enfin au regard de son âge et de ses revenus, il est fondé à se prévaloir des dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par dernières conclusions notifiées le 31 mars 2021, M. Z demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a validé le congé du 19 février 2019,

— prononcer l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef avec effet au 31 août 2020,

— dire que M. A est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 31 août 2020 de 1020 euros par mois jusqu’à son départ des lieux loués,

— dire que M. A reste redevable au titre des loyers et charges impayés de la somme de 1579 euros,

— débouter M. A de l’ensemble de ses demandes,

— reconventionnellement et si par impossible le congé du 19 février 2019 n’était pas validé, valider le congé délivré le 24 février 2020 avec effet au 31 août 2020 pour motifs légitimes en raison du non respect par le locataire de ses obligations contractuelles,

— ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef avec effet au 31 août 2020,

— dire que M. A est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 31 août 2020 de 1020 euros par mois jusqu’à son départ des lieux loués,

— condamner M. A à payer à M. Z une somme de 3500 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Pour l’essentiel, M. Z fait valoir :

— s’agissant du congé pour reprise, que ce congé délivré le 19 février 2019 est valable, qu’il est simple usufruitier de la maison qu’il occupe dont ses enfants sont nu-propriétaires, que sa fille entend s’installer dans cette maison qui est plus spacieuse pour une famille de trois enfants que celle qu’elle occupe, que le motif invoqué est précis et ne relève d’aucune fraude, que contrairement à ce que soutient M. A un congé délivré prématurément n’est pas nul, sa date d’effet étant reportée à la date d’expiration du bail,

— s’agissant du congé délivré le 20 février 2020, que ce congé est valable les manquements du locataire étant établis, que M. A s’est abstenu de régler régulièrement les loyers et est aujourd’hui encore en arrérages de loyers alors que lui-même a effectué les travaux de remplacement de chaudière qui étaient programmés avant l’engagement de la procédure, dans les délais impartis par le juge des référés, que si M. A a régularisé sa situation concernant l’assurance du logement, il n’était pas à jour à la date de délivrance du congé, qu’il n’entretient pas les locaux comme le montre

les photographies produites aux débats, qu’enfin il exerce son activité professionnelle dans l’immeuble loué dans lequel il entrepose des stocks de vêtements et de cartons, que contrairement à ce qui est soutenu, l’huissier dont le constat est produit aux débats, ne s’est pas présenté de manière inopinée mais venait s’assurer du libre accès du chantier pour le remplacement de la chaudière et a constaté à cette occasion que l’accès à la chaudière était obstrué par la marchandise,

— que M. A ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, compte tenu de l’âge et des revenus du bailleur.

SUR CE :

Il convient d’observer que les parties s’accordent sur l’application de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 au bail signé le 26 août 2014.

Sur le congé délivré le 19 février 2019 :

Selon les dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé au locataire pour reprendre le logement et dans cette hypothèse le congé doit indiquer, à peine de nullité, outre le motif allégué, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

En l’espèce, M. Z a adressé à M. A le 19 février 2019 une lettre recommandée avec demande d’accusé de réception par laquelle il lui donnait congé pour le 31 août 2019, congé motivé par la décision de reprendre le logement pour l’habiter lui-même.

Pour justifier du caractère réel et sérieux du motif allégué, M. Z expose qu’il est simple usufruitier de l’immeuble qu’il occupe dont la nu-propriété appartient à ses deux enfants et que sa fille souhaite elle-même occuper cet immeuble.

Force est de constater que M. Z n’établit pas la réalité de ses affirmations, notamment la nécessité pour sa fille de s’installer dans l’habitation dont son père est l’usufruitier et l’accord des nus-propriétaires sur ce point.

En l’état, M. Z ne justifie pas du motif réel et sérieux qu’il a invoqué pour justifier le congé délivré à M. A, en sorte que ce congé sera annulé, le jugement étant réformé sur ce point.

Sur le congé délivré le 24 février 2020 pour le 31 août 2020 :

Selon l’article 15 de la loi n°89-462 du 2 juillet 1989, le propriétaire peut délivrer congé pour un motif réel et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

En l’espèce, dans le congé délivré le 24 février 2020 sont invoqués un défaut de paiement régulier des loyers, un usage de l’habitation pour dépôt commercial, un défaut de production des attestations d’assurance et de ramonage, une dégradation du logement, et le défaut d’entretien de la piscine et des espaces verts.

S’agissant du défaut de paiement régulier des loyers, il résulte des relevés de compte produits aux débats par M. Z et non contredits par l’appelant que celui-ci a versé en 2019 la somme totale de 10 200 euros alors qu’il aurait dû payer la somme de 12 240 euros, ce qui démontre un retard dans le paiement qui ne peut s’expliquer par l’autorisation de consigner les loyers donnée par l’ordonnance de référé du 11 septembre 2019 dès lors que M. Z justifie par la production d’une facture du 15 octobre 2019 que les travaux de remplacement de la chaudière étaient exécutés à la date à laquelle cette autorisation devait prendre effet, soit le 1^er novembre 2019.

Par ailleurs, si M. A fait état d’une négligence de M. Z qui n’aurait pas encaissé les chèques remis pour les mois de mai, juin et juillet 2019, il ne justifie pas de l’envoi des dits chèques.

S’agissant de l’année 2020, il ressort des écritures concordantes des parties que celles-ci s’accordent

sur les versements effectués par M. A pour un montant de 14 280 euros représentant 14 loyers versés et M. A justifie d’un virement effectué le 18 février 2020 au profit de M. Z pour un montant correspondant à celui de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2019, soit 278 euros.

De l’ensemble de ces éléments, il se déduit que les loyers ne sont pas payés régulièrement par M. A qui a eu plusieurs retards sur la période considérée, était débiteur d’au moins deux mois de loyer à la date de la délivrance du congé et n’a régularisé sa situation qu’après l’engagement de la procédure.

S’agissant de l’exercice d’une activité commerciale, il est fait grief à M. A de stocker la marchandise qu’il vend sur les marchés dans les locaux loués à usage d’habitation.

Au vu de l’extrait d’immatriculation au registre registre du commerce qu’il verse aux débats, M. A exerce une activité non sédentaire de vente de vêtements neufs et d’occasion et de linge de maison, l’adresse de l’établissement étant celle de l’immeuble loué à M. Z.

Par ailleurs, le bail signé par les parties est un bail d’habitation consenti exclusivement pour la résidence principale, le locataire ayant pour obligation d’user paisiblement des lieux loués en respectant leur destination.

Pour établir que le bien loué est utilisé à des fins de stockage de marchandises, M. Z produit un constat d’huissier établi le 7 octobre 2019 par Maître B, clerc habilité de la société civile professionnelle H I, qui s’est présenté au domicile de M. A accompagné de M^me Z et de M. C, plombier chauffagiste chargé d’exécuter les travaux de remplacement de la chaudière.

L’huissier précise que son concours a été sollicité par M. et M^me Z qui avaient reçu une lettre de M. A leur demandant, dans la perspective des travaux à exécuter, de prévoir une entreprise de déménagement avec stockage de la marchandise dans un box sécurisé avec réaménagement pour le 9 octobre et que M. A, informé de l’objet de sa mission, l’a laissé entrer et conduit au garage. Il indique avoir constaté que le garage était très encombré par de nombreux cartons et vêtements jonchant le sol, le plombier ayant indiqué que le passage n’était pas assez large pour le transport de la chaudière et qu’il fallait le désengorger, ce qu’après avoir refusé dans un premier temps, M. A a accepter de faire.

Au regard de ces éléments, M. A, qui a autorisé l’huissier à entrer avec la propriétaire et le plombier, n’est pas fondé à se prévaloir d’une atteinte à son intimité ou à se prévaloir d’un détournement de l’objet du constat qui était de vérifier les conditions d’accès à la chaudière, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’écarter ce constat des débats.

Il y a lieu d’ajouter que le stockage de marchandises dans le garage est également attesté par M. C qui est intervenu dans les locaux au mois d’octobre 2018 pour effectuer des travaux.

En stockant une importante quantité de marchandises destinées à son commerce dans l’immeuble loué à usage d’habitation, M. A a manqué à son obligation d’en faire un usage conforme à sa destination, même s’il ne reçoit pas de clients dans les lieux loués et n’y a pas réalisé de transactions.

S’agissant du défaut d’entretien de l’immeuble, le bail met à la charge du locataire l’entretien de la piscine, la taille des haies et la tonte de la pelouse.

M. Z produit deux attestations de M^me D et de M. E qui font état d’une propriété non entretenue ou d’un état d’abandon, M. E ajoutant que de gros sacs étaient en permanence entreposés sous la terrasse.

Les manquements établis à l’encontre de M. A caractérisent suffisamment un motif réel et sérieux justifiant le non renouvellement du bail.

Enfin, M. Z était âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du congé, en sorte que M. A

n’est pas recevable à se prévaloir des dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 selon lesquelles le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail en donnant congé dans les conditions prévues au paragraphe 1 à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources sont inférieures à un plafond.

Il convient par conséquent de valider le congé délivré par M. Z le 24 février 2020, de dire que M. A devra libérer les lieux loués, d’autoriser son expulsion selon les modalités précisées au dispositif, et de le condamner à payer à compter du 1^er septembre 2020 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer.

Sur le montant des loyers et charges impayés :

Il résulte de ce qui précède qu’à la fin de l’année 2020, M. A était à jour du paiement des loyers ou indemnités d’occupation dus à M. Z.

En revanche, il n’établit pas le paiement de la somme de 281 euros représentant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères afférente à l’année 2018 dont il reste par conséquent redevable.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. Z :

M. Z, qui a lui-même tardé à remplacer l’installation de chauffage de l’immeuble, ne justifie pas du préjudice qu’il allègue au soutien de sa demande de dommages et intérêts qui sera par conséquent rejetée.

Sur les frais et dépens :

Aucune considération d’équité ne permet de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin M. A, dont les prétentions sont rejetées, supportera les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour :

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 20 octobre 2020 et statuant à nouveau :

Annule le congé pour reprise, délivré par M. Z à M. A le 19 février 2019.

Valide le congé délivré par M. Z à M. A le 24 février 2020 à échéance du 31 août 2020.

Dit qu’à défaut pour M. A d’avoir quitté les lieux deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux délivré en application des dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique si besoin est.

Condamne M. A à payer à M. Z, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer à compter du 1^er septembre 2020 et jusqu’à la libération des locaux.

Dit que M. A est redevable de la somme de 281 euros représentant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères afférente à l’année 2018.

Déboute M. Z de sa demande de dommages et intérêts.

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. A aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

M. M C. O-P