13/01/2022

ARRÊT N° 20/2022

N° RG 21/01121 – N° Portalis DBVI-V-B7F-OAZV

AM/IA

Décision déférée du 12 Février 2021 – Juge des contentieux de la protection de toulouse – 2021/613

A.CHEVALIER

S.A. ALTEAL

C/

A B épouse X

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT DEUX

***

APPELANTE

S.A. ALTEAL

[…]

[…]

Représentée par M^e Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE Madame A B épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e Armelle AMICHAUD-DABIN de la SELARL AAD AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.009182 du 10/05/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Novembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant O.STIENNE et A.MAFFRE, Conseillers, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. V-W, président

O. STIENNE, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : M. T

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par C. V-W, président, et par M. T, greffier de chambre.

FAITS

Par acte sous seing-privé en date du 1er juillet 2004, la société Colomiers Habitat, devenue SA Alteal, a donné à bail à M. C X et M^me A B épouse X un logement situé résidence […].

Après la séparation du couple, M^me X est restée seule locataire de l’appartement.

Des incivilités ont été commises au sein de la Résidence, entraînant des plaintes de la part des locataires et l’intervention des services de police.

PROCEDURE

Considérant que ces agissements sont imputables aux enfants de la locataire, la SA Alteal a assigné Madame A X devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse par acte en date du 27 juillet 2020, aux fins de résiliation du bail et d’expulsion.

Par jugement du 12 février 2021, le juge a :

- débouté la SA Alteal anciennement dénommée Colomiers Habitat de sa demande de résiliation du bail du 1er juillet 2004 consenti à Madame X,
- rejeté le surplus des demandes de la SA Alteal anciennement dénommée Colomiers Habitat,

- condamné la SA Alteal anciennement dénommée Colomiers Habitat à payer à M^me X la somme de 600 € pour procédure abusive à titre de dommages et intérêts,

- dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

- dit que l’exécution provisoire est de droit,

- condamné la SA Alteal anciennement dénommée Colomiers Habitat au paiement des dépens.

Pour se déterminer ainsi, le juge a retenu essentiellement que :

. les enfants de M^me X sont cités sans qu’aucune infraction ne leur soit reprochée et leur casier judiciaire est vierge ; de plus, les événements ont été constatés hors de la résidence ou ne leur sont pas imputés ou concernent tout adolescent confronté au divorce de leurs parents ou des événements familiaux perturbant leur évolution,

. l’intention dolosive ou la mauvaise foi de la SA Alteal est démontrée et justifie l’octroi de 600 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive à M^me X.

Suivant déclaration au greffe de la cour d’appel en date du 10 mars 2021, la SA Alteal a interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

- Débouté la SA Alteal de sa demande en résiliation de bail consenti à M^me A X,

- Rejeté le surplus des demandes de la SA Alteal,

- Condamné la Société Alteal à payer à M^me A Z la somme de 600 euros pour procédure abusive à titre de dommages et intérêts,

- Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure civile,

- Condamné la société Alteal au paiement des dépens.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SA Alteal, dans ses dernières écritures en date du 29 avril 2021, demande à la cour au visa des articles 1728 et 1227 du code civil et 7b de la loi du 09 juillet 1989, de :

- infirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions,

- prononcer la résiliation du bail souscrit entre la SA Alteal anciennement dénommée Colomiers Habitat et Madame A X pour troubles du voisinage,

en conséquence,

- ordonner sans délai l’expulsion de Madame A X et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

- condamner Madame A X à régler à la SA Alteal, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges conventionnels à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer,

- condamner Madame A X au paiement de la somme de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

- condamner Madame A X aux entiers dépens de l’instance d’appel.
La bailleresse fait valoir en substance que :

. depuis 2017, de nombreux locataires se sont plaints auprès d’elle des comportements des enfants des époux X (nuisances sonores en soirée, regroupement dans les parties communes et dégradations de celles-ci, insolences) : cela a donné lieu à la réunion d’une commission de conciliation à l’issue de laquelle les parents ont indiqué comprendre que cela devait cesser,

. or, les actes constitutifs de trouble du voisinage ont continué et se sont aggravés puisque les jeunes qui se regroupent dans la résidence vendent des stupéfiants, ce qui a donné lieu à des interventions des services de police et à des plaintes de janvier à juin 2020 : M^me X lui a dit le 20 août 2020 regretter 'les torts qui ont été causés à [son] voisinage depuis 2017", reconnaissant que ses enfants 'ont fréquenté des groupes de jeunes qui ont squatté la résidence d’où des nuisances' et annonçant qu’ils avaient décidé de résider un temps chez leur père,

. les faits reprochés aux enfants de M^me X sont liés aux troubles de voisinage dénoncés par les autres locataires et ces nuisances sonores en soirée, regroupement dans les parties communes et dégradations de celles-ci et insolences, justifient l’action engagée en dehors de la commission d’infractions, même si E F et P-Q R S ont été condamnés le 5 février 2021 pour possession de stupéfiants le 1er février 2021 à Tournefeuille,

. tous sauf un se sont déroulés dans les parties communes ou devant la résidence puisque celle-ci est située à l’angle de la rue Boris Vian et du boulevard J K,

. constatés depuis 2017 et poursuivis jusqu’à une condamnation pénale en 2021, ils ne peuvent être analysés comme liés aux perturbations engendrées par le divorce de leurs parents : le trafic de stupéfiants mené par les fils de M^me X dans la rue très proche du Sidobre fait régner au sein de la résidence par le regroupement habituel de personnes et dans le quartier un climat d’insécurité constitutif d’un trouble grave à la jouissance paisible des autres locataires,

. la SA Alteal n’a fait que respecter son obligation d’assurer la jouissance paisible des locataires de la résidence.

M^me X, dans ses dernières écritures en date du 28 mai 2021, demande à la cour, au visa des articles 1728 du Code civil, 8 de la CESDH et 25-1 de la Déclaration Universelle des Droits de l’Homme, de :

- juger que la SA Alteal ne justifie pas que les faits litigieux aient été commis par les enfants de Madame X,

- juger, encore, que la SA Alteal ne justifie pas que les faits litigieux aient été commis dans la résidence Paderne,

- juger, enfin, que les faits reprochés sont disproportionnés par rapport à la demande de résiliation du bail ;

par conséquent,

- débouter la SA Alteal de l’ensemble des demandes ;

- confirmer le Jugement entrepris en ce qu’il a :

.débouté la SA Alteal anciennement dénommée Colomiers Habitat de sa demande de résiliation du bail du 1er juillet 2004 consenti à Madame X ;

.rejeté le surplus des demandes de la SA Alteal anciennement dénommée Colomiers Habitat,

. condamné la SA Alteal anciennement dénommée Colomiers Habitat à payer à Madame A X la somme de 600€ pour procédure abusive à titre de dommages et intérêts, . condamné la SA Alteal anciennement dénommée Colomiers Habitat au paiement des dépens,

- condamner la SA Alteal au paiement de la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

M^me X soutient pour l’essentiel que :

. la bailleresse ne justifie pas que les nuisances soient imputables à ses enfants : les pièces n° 7, 4, 8, 9, 10 et 11 ne les mettent pas en cause,

. elle ne démontre pas non plus que les faits se soient produits dans la résidence : la main courante produite en pièce n°6 concerne un trafic de stupéfiants rue du Sidobre, à plusieurs dizaines de mètres de la résidence dont ils n’ont pu troubler la tranquillité et la condamnation de deux de ses enfants le 5 février 2021 porte sur la consommation, la détention et la vente de cannabis dans un endroit non précisé des communes de Tournefeuille et de Toulouse,

. les faits reprochés ne peuvent être qualifiés de nuisances pour le voisinage . les infractions occasionnelles reprochées sont sans lien avec les incivilités (nuisances sonores en soirée, regroupement dans les parties communes et dégradations de celles-ci, insolences) commises dans la résidence et le fait pour ses fils de recevoir leurs amis et consommer des produits stupéfiants ne justifie pas la résiliation du bail ; de plus, la résiliation du bail pour une famille monoparentale avec quatre enfants serait une sanction disproportionnée au regard de la nature des faits reprochés et sur la base des plaintes de la même personne incapable de les imputer aux enfants X,

. la procédure menée par la SA Alteal est abusive puisqu’elle n’est dirigée qu’à l’encontre de sa famille et que les faits ne sont pas de nature à justifier la résiliation du bail, la bailleresse produisant en outre des pièces pénales sans lien avec les faits reprochés.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail liant les parties

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Ces deux obligations sont reprises à l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 dans les termes suivants : "Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;"

Le locataire est ainsi tenu d’user de la chose louée raisonnablement et de s’abstenir de tout comportement pouvant nuire au logement donné à bail et à la tranquillité des lieux dans lequel s’exécute le contrat de bail et à la jouissance paisible de ses voisins. Cette abstention s’applique à tous les membres de sa famille, en particulier ses enfants, majeurs ou non, demeurant avec lui.

Le bailleur est fondé, en application de l’article 1227 du code civil, à demander la résolution du bail en cas de manquement grave du locataire notamment à cette obligation de jouissance paisible.

S’agissant plus particulièrement de troubles causés par le preneur aux tiers à la relation contractuelle et prenant la forme de violences, agressions ou intimidations, ces actes doivent être liés à l’obligation de jouissance paisible et donc intervenir dans l’immeuble loué ou dans son environnement immédiat comme les parties communes.

En l’espèce, la résidence Paderne gérée par la SA Altéal est constituée de plusieurs bâtiments disposés en L le long de deux rues formant un angle : le logement loué à M^me X se situe dans un des trois bâtiments donnant sur la rue Boris Vian et il est reproché aux enfants de la locataire de causer divers troubles essentiellement dans les parties communes du bâtiment donnant sur le boulevard J K.

La SA Alteal fonde sa demande de résiliation du bail consenti à M^me X notamment sur les pièces suivantes :

- M. G H se disant responsable du service prévention de la ville de Tournefeuille atteste le 10 juin 2020 avoir reçu le 21 juin 2017 pour une 'commission de conciliateur’ M. et M^me Z et 2 de leurs fils, leur avoir 'fait part des nombreuses doléances et plaintes des locataires de la résidence gérée par Altéal 53/55 bd J K, causées par leurs enfants : nuisances sonores en soirée, dégradations des parties communes, graffitis, dépôt d’ordures et d’encombrants, propos et attitudes insolentes… très régulièrement. Il a été demandé aux parents que leurs enfants ne viennent plus squatter cette résidence, les parents et les jeunes disant comprendre que cette situation devait cesser'. Par la suite, les enfants X n’ont jamais cessé de se regrouper au sein de cette résidence, bien que sommés d’en partir à plusieurs reprises par les résidents et le 24 janvier 2020 par la police, rendant la vie insupportable pour certains résidents.

Il s’évince de cette attestation que des nuisances imputables aux enfants X ont été admises par la famille en 2017 ; la suite du témoignage permet d’objectiver le maintien de la présence des enfants de l’intimée dans la résidence au moins jusqu’en janvier 2020,

- dans le même ordre d’idée, dans son courrier adressé en août 2020 à Alteal suite à la demande d’expulsion, M^me X regrette les torts 'causés à [son] voisinage depuis 2017", admet que ses enfants 'ont fréquenté des groupes de jeunes qui ont squatté la résidence d’où les nuisances mais ce ne sont pas que seulement [ses] enfants', reconnaissant ainsi qu’au long de ces trois années, ses enfants ont au minimum participé à squatter la résidence et qu’il en est résulté des nuisances et des torts causés au voisinage,

- et de fait, le 14 juin 2020, 8 jeunes gens de 16 à 18 ans, majoritairement de la rue Boris Vian sont évincés du 53 boulevard J K par les policiers, et L et I X figurent parmi eux ; la même éviction se reproduit pour tous les deux le 15 juin 2020, et encore le 29 juin 2020 pour le seul L.

Figurent également au dossier :

. le compte-rendu de la réunion tenue le 17 janvier 2020 par sept personnes représentant Altéal, la mairie et les forces de l’ordre, qui mentionne de multiples dégradations et squats des parties communes extérieures de l’immeuble du 53/55 bd J K, liste les actions menées et à mener et conclut 'les jeunes ont été identifiés par les partenaires comme étant Z I, Z L, M N demeurant au 12 et au […] à Tournefeuille et d’autres' : il s’agit cependant d’un témoignage rapporté,

. les plaintes d’une résidente, d’une policière et du représentant d’Altéal, décrivant injures, bousculade, dégradations, et nuisances importantes qui incriminent au mieux deux jeunes habitant […] sans jamais désigner nommément les enfants X comme auteurs des faits reprochés,

. et des éléments d’ordre pénal sur des infractions à la législation sur les stupéfiants imputées à L, E ou Abd-O X en janvier 2020 et février 2021, soit à l’intérieur de leur domicile, soit en un lieu indéterminé de Tournefeuille, soit encore rue du Sidobre, ce qui n’est certes pas très éloigné mais tout de même nettement en dehors et à l’écart de la résidence, de sorte qu’aucun trouble certain n’a été causé à cette occasion aux autres locataires d’Altéal.
Il ressort donc des pièces du dossier que si certaines des nuisances commises par des jeunes et subies par les résidents peuvent être imputées à d’autres jeunes que les enfants X, ou si certains des agissements répréhensibles de ces derniers n’ont pas nécessairement eu lieu dans les parties communes de la résidence et causé de tort à leur voisinage, ils font en revanche fait partie du groupe de jeunes qui squattent continuellement depuis 2017 et au moins jusqu’en août 2020 les parties communes de la résidence et occasionnent des nuisances pour les résidents sous la forme notamment de l’encombrement des passages, de bruit, de manque de respect aux locataires et de dégradations des locaux.

L’appelante établit ainsi que M^me X a manqué à son obligation d’user paisiblement de la chose louée et de ses accessoires, les comportements de ses enfants ayant nui durablement à la tranquillité de la résidence et à la jouissance paisible de ses voisins.

Et au regard tant de la nature des faits reprochés que de leur persistance dans le temps malgré les différentes actions entreprises par le bailleur, en lien avec la famille ou les forces de l’ordre, ou par les résidents eux-mêmes à titre individuel, ce manquement s’avère suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et l’expulsion de l’intimée : une telle mesure ne peut en effet être qualifiée de sanction disproportionnée dans la mesure où aucune autre n’a pu remédier à ce non-respect par M^me X de l’obligation de jouissance paisible des lieux.

Dans ces conditions, la décision déférée doit être infirmée en ce qu’elle a débouté la SA Alteal anciennement dénommée Colomiers Habitat de sa demande de résiliation du bail du 1er juillet 2004 consenti à M^me X, et rejeté le surplus de ses demandes : le bail liant les parties sera résilié et l’expulsion de l’intimée et de tous occupants de son chef sera ordonnée, au besoin avec l’assistance de la force publique, M^me X étant en outre condamnée à régler à la SA Alteal, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges conventionnels à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec revalorisation dans les mêmes conditions que le loyer.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, M^me X reproche à tort à Alteal de mener sa procédure à l’encontre de sa famille seulement, puisqu’ainsi que chacun en convient et que les pièces le démontrent, en dehors de ses enfants, les autres jeunes occasionnant des nuisances sont extérieurs à la résidence : leurs familles ne sont pas locataires de la SA Alteal qui ne dispose donc pas d’action civile contractuelle à leur égard.

En outre, l’issue du litige illustre le bien-fondé de l’action.

Dès lors, en l’absence de procédure abusive, la demande de M^me X doit être rejetée et la décision déférée infirmée sur ce point.

Sur les frais et dépens

M^me X qui succombe sera condamnée aux dépens.

L’équité commande d’allouer à la SA Alteal la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Prononce la résilitation du bail en date du 1er juillet 2004 liant la SA Alteal et M^me A B épouse X et portant sur un logement situé résidence […],
Ordonne la libération des lieux par M^me A B épouse X et de tous occupants de son chef ainsi que de tous objets mobiliers à défaut de quoi elle pourra en être expulsée au besoin avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M^me A B épouse X à payer à la SA Alteal à compter du présent arrêt, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé charges comprises, et ce jusqu’à complète libération des lieux,

Rappelle qu’il est possible pour M^me A B épouse X de saisir la commission de médiation de la Haute-Garonne (Direction départementale de la cohésion sociale – 1 place Saint-Etienne – CS 38521 Toulouse Cedex 6), conformément aux dispositions de l’article L 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation,

Rejette toute autre demande, plus ample ou contraire,

Condamne M^me A B épouse X à payer à la SA Alteal la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me A B épouse X aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT