01/02/2023

ARRÊT N°57

N° RG 20/01667 – N° Portalis DBVI-V-B7E-NT2B

PB/CO

Décision déférée du 23 Juin 2020 – TJ à compétence commerciale de [Localité 3] – 19/00826

M.[D]

S.A.S.U. BF

C/

[Y] [W]

confirmation

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU UN FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANTE

S.A.S.U. BF Président M. [L] [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Thierry EGEA de la SELARL LEVI – EGEA – LEVI, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

INTIME

Monsieur [Y] [W]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Laurent MASCARAS de l’ASSOCIATION D’AVOCATS MASCARAS CERESIANI – LES AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant V.SALMERON, présidente, P. BALISTA, Conseiller , chargé du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseiller

P. BALISTA, conseiller

Greffier, lors des débats : C.OULIE

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, présidente, et par C. OULIE, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé du 5 septembre 2016, [Y] [W] a donné à bail à la société Bf des locaux situés [Adresse 2] pour une durée de neuf années à compter du 15 septembre 2016, moyennant un loyer annuel d’un montant de 16.800 € hors taxes.

Par acte d’huissier du 26 septembre 2019, [Y] [W] a fait assigner la Sasu Bf devant le tribunal judiciaire de Montauban en résiliation du bail commercial, pour inexécution des obligations contractuelles et changement de la destination des lieux sans autorisation, sollicitant diverses sommes en indemnisation de ses préjudices.

La Sasu Bf a sollicité le rejet des prétentions adverses et reconventionnellement demandé au tribunal de condamner [Y] [W] à lui verser la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts, outre une somme sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement du 23 juin 2020, le tribunal judiciaire de Montauban a:

— prononcé la résiliation du bail commercial liant [Y] [W] et la société Bf,

— condamné la société Bf à procéder au retrait de la terrasse en bois installée sur le parking de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] dans lequel est situé le local loué par [Y] [W], sous astreinte de 50 € par jour, à compter de l’expiration d’un mois suivant la signification de la présente décision,

— condamné la société Bf à payer à [Y] [W] la somme de 1000 € en indemnisation de son préjudice moral,

— débouté la société Bf de ses demandes,

— condamné la société Bf à payer à [Y] [W] la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Bf aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 8 juillet 2020, la Sasu Bf a relevé appel du jugement. La portée de l’appel est l’infirmation de l’ensemble des chefs du jugement, que la déclaration d’appel critique tous expressément.

Par requête reçue au greffe de la cour le 5 janvier 2021, [Y] [W] a sollicité la radiation du dossier dont appel en l’absence d’exécution par la Sasu Bf des condamnations mises à sa charge par le jugement du tribunal judiciaire de Montauban.

Par ordonnance du 18 mars 2021, le conseiller de la mise en état a constaté la mise à disposition auprès de l’intimé d’un chèque du montant des condamnations prononcées, rejeté en conséquence la demande en radiation formée par [Y] [W], condamné la Sasu Bf à payer à [Y] [W] la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la Sasu Bf aux dépens du présent incident et rejeté toutes demandes plus amples.

La clôture de la procédure est intervenue le 22 août 2022.

Vu les conclusions notifiées le 10 juin 2021 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la Sasu Bf, demandant, au visa des articles 1228, 1713 à 1763 du Code civil, L145-47 à L145-55 du Code de commerce, de:

— réformer le jugement de tribunal judiciaire de Montauban en date du 23 juin 2020 en ce qu’il a: prononcé la résiliation du bail commercial liant [Y] [W] et la société Bf, représentée par son gérant [B] [L] ; condamné la société Bf à procéder au retrait de la terrasse en bois installée sur le parking de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] dans lequel est situé le local loué par [Y] [W], sous astreinte de 50 € par jour, à compter de l’expiration d’un mois suivant la signification de la présente décision ; condamné la société Bf à payer à [Y] [W] la somme de 1000 € en indemnisation de son préjudice moral ; débouté la société Bf de ses demandes; condamné la société Bf à payer à [Y] [W] la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile; condamné la société Bf aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté [Y] [W] de sa demande de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation de jouissance paisible des lieux ;

— statuant à nouveau,

— débouter [Y] [W] de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial ;

— condamner [Y] [W] à payer à la Société Bf la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner [Y] [W] à payer à la Société Bf la somme de 6000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner [Y] [W] aux entiers dépens.

Vu les conclusions n°2 notifiées le 17 janvier 2022 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de [Y] [W] demandant, au visa des articles 1217 et suivants, 1728, 1729, 1713 à 1762 du Code civil et L145-47 et suivants du Code de commerce, de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a: prononcé la résiliation du bail commercial liant [Y] [W] et la Sasu Bf ; condamné la société Bf à procéder au retrait de la terrasse en bois sur le parking de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] dans lequel est situé le local loué par [Y] [W], sous astreinte de 50 € par jour, à compter de l’expiration d’un mois suivant la présente décision ; condamné la Sasu Bf à payer à [Y] [W] la somme de 1000 € en indemnisation de son préjudice moral ; débouté la Sasu Bf de ses demandes ; condamné la Sasu Bf à payer à [Y] [W] la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant de la première instance ; condamné la Sasu Bf aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

— et statuant à nouveau,

— condamner la Sasu Bf à payer la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par [Y] [W] pour manquement à l’obligation de jouissance paisible des lieux loués par la Sasu Bf ;

— en tout état de cause,

— débouter la Sasu Bf de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens rejeter toutes autres conclusions comme contraires ou mal fondées;

— condamner la Sasu Bf aux entiers dépens et à payer la somme de 6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant de l’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail commercial conclu par les parties

Au visa de l’article 1729 du Code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée en bon père de famille ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En l’espèce, M. [W], bailleur, sollicitait la résiliation judiciaire du bail commercial au motif d’une part, d’une occupation privative par la Sasu Bf du parking commun à l’ensemble de l’immeuble, d’autre part, de l’adjonction non autorisée d’une activité de boulangerie par le preneur, en sus de l’activité de restauration rapide fixée au bail, et enfin d’un manquement à l’obligation de jouir paisiblement des lieux.

Le tribunal a fait droit à la demande en résiliation judiciaire.

Pour solliciter l’infirmation du jugement, la Sasu Bf expose que l’aménagement de la terrasse a été effectué avant même l’ouverture du commerce, au vu et au su du bailleur, le bail stipulant la possibilité d’aménager le bien loué afin de procéder aux installations utiles à l’activité du preneur, faisant en outre valoir que la terrasse litigieuse a été démontée préalablement au prononcé du jugement.

Elle fait valoir que l’activité de boulangerie, sous la franchise Firmin, était connue et acceptée du bailleur dès la conclusion du bail, comme le démontre le contrat de réservation signée le 24 mai 2016, préalablement à la signature du bail, ainsi que des attestations produites aux débats.

Elle expose que c’est en raison de ce contrat de réservation que le bail mentionnait comme activité «restauration rapide à manger sur place ou emporter… etc» l’ajout de la mention «etc» incluant l’activité de boulangerie.

La résiliation judiciaire du bail suppose un manquement grave du locataire à ses obligations.

En l’espèce, concernant l’occupation du parking, il est constant que le parking n’était pas donné de manière privative à bail au preneur et il est également constant que le preneur a édifié sur ce parking une terrasse en bois pour les clients de son commerce.

Le bail stipulait en son article 29 que le parking était commun à l’ensemble commercial et en son article 13 qu’il était interdit au preneur «d’embarrasser ou d’occuper, même temporairement, les parties d’immeuble non comprises dans la présente location».

Dès lors le preneur a contrevenu à l’article 13 du bail, le constat d’huissier du 6 septembre 2019, produit par le bailleur, établissant que la terrasse a été édifiée pour partie sur une place de stationnement de véhicules pour handicapés, ce qu’a reconnu le preneur, dans ses déclarations à l’huissier.

Concernant l’objet du bail, au visa de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Au visa des articles L 145-48 et L 145-49 du Code de commerce, le locataire peut, sur sa demande, effectuée en lettre recommandée ou par acte extra judiciaire, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier.

En l’espèce, le bail mentionnait, au titre du commerce exploité dans les locaux loués, l’activité suivante: «restauration rapide à manger sur place ou emporter etc…».

L’activité de boulangerie n’était en conséquence pas mentionnée.

Il ne peut être déduit de la mention «etc…» figurant en suite de la mention précédente l’autorisation pour le preneur d’exercer toutes activités qu’il lui plairait ni une activité ne figurant pas explicitement dans le bail.

Le bail stipulait en son article 4-1 que la destination mentionnée était exclusive de toute autre et que le preneur ne pouvait changer cette affectation par addition d’activités.

Y était ajouté à l’article 4-2 : «les seules extensions ou transformations d’activités admises sont celles qui auront été régulièrement autorisées dans le cadre des dispositions relatives à la despécialisation contenue aux articles L 145-47 à L 145-55 du Code de commerce».

Le preneur ne justifie d’aucune autorisation du bailleur d’exercer une activité de boulangerie sous franchise, le bailleur justifiant par ailleurs que l’activité déclarée par le preneur au registre du commerce était une activité de restauration rapide et non de boulangerie (pièce n°18 de l’intimé).

L’appelant fait valoir un contrat de réservation signé le 24 mai 2016, soit plusieurs mois avant la conclusion du bail, mentionnant, à l’inverse du bail, une réservation de local «à usage boulangerie Firmin» et non pas une activité de restauration rapide.

Le seul fait qu’il ait été envisagé, dans le cadre du contrat de réservation, une activité de boulangerie, qui n’a pas été reprise dans les stipulations contractuelles du bail, qui seules fixaient les termes de l’engagement des parties, ou que le bailleur n’ait pas réagi à l’installation de la boulangerie, ne démontre pas une acceptation par M. [W] d’une addition d’activités laquelle devait être expressément demandée, aux termes des dispositions légales.

Comme exactement relevé par le tribunal, l’activité de boulangerie diffère par sa nature de l’activité de restauration rapide et ne peut être considérée comme une activité connexe ou complémentaire.

Par ailleurs, aux termes de l’article L 145-47 du Code de commerce, l’exercice d’une activité connexe ou complémentaire doit également faire l’objet d’une demande expresse au bailleur, ce qui n’a pas été fait par le preneur.

C’est donc à bon droit que le jugement a retenu un manquement à l’obligation de ne pas adjoindre de nouvelles activités sans avoir sollicité le bailleur à cet effet.

Concernant les troubles de jouissance, il est reproché au preneur d’avoir menacé la fille de M. [W] et le gérant de la société Mtc Automobile qui exerce une activité de lavage automobile à proximité immédiate du commerce de l’appelant, en se proposant de nuire au fonctionnement de leurs activités respectives et d’effectuer des dénonciations aux services fiscaux.

Le bailleur produit des attestations circonstanciées en ce sens des personnes concernées, conformes à l’article 202 du Code de procédure civile (pièces n°9 et 10 de l’intimé).

Il est également produit une plainte auprès du commissariat de [Localité 3] de M. [W], datée du 23 janvier 2020, pour des menaces qui auraient été proférées par l’appelant en ces termes : «il m’a dit que de toute façon il allait s’occuper de moi, qu’il allait me crever, qu’il allait m’empêcher de faire ouvrir le local de contrôle technique» ou encore qu’il allait «me charger dans un fourgon et me casser la gueule au milieu des bois».

Il est enfin produit l’attestation de l’ouvrier d’un chantier ouvert par l’intimé à proximité du commerce litigieux indiquant que l’appelant était venu faire des photos du chantier en l’avertissant qu’il «ne serait pas payé».

Si l’appelant fait valoir qu’il n’avait aucun intérêt à nuire à l’activité de la fille de Mme [W], de M. [W] ou du gérant de la société Mtc Automobile, il n’a pas déposé plainte pour faux ou pour dénonciations calomnieuses.

La concordance des attestations, nonobstant le lien que pouvaient avoir les témoins avec les parties au procès, suffit à établir l’existence d’un manquement à l’obligation de jouir paisiblement du bien donné en location, comme l’a retenu le tribunal.

De même, il est encore invoqué l’entreposage par le preneur de déchets dans le local poubelle, au résultat de deux constats d’huissier versés aux débats, datés des 5 et 13 février 2020.

Ces constats établissent qu’une personne sortant du local de l’appelant a vidé, à deux reprises, le contenu d’un container à ordure du parking pour le jeter au sol et le remplacer par des déchets venant du restaurant, des cartons et un sac de farine.

Contrairement à ce qu’indique l’appelant, les constats ne se rapportent pas aux mêmes faits, l’huissier ayant indiqué visionner à chaque fois des images de vidéosurveillance différentes, les premières datées du 4 février 2020 à partir de 18h, les secondes datées du 11 février 2020 à partir de 19h15.

Le fait que les images de vidéosurveillance fixent l’entrée du restaurant, qui ne fait pas partie du domaine public, ne caractérise pas une captation illégale d’images et n’enlève, en tout état de cause, pas tout caractère probant aux constats d’huissier, comme le soutient l’appelant.

Enfin, l’appelant fait valoir que la terrasse en bois a finalement été démontée.

D’une part, le document produit pour le démontrer, à savoir une photographie, n’a aucune date certaine alors que l’intimé indique que cela n’a été fait qu’en février 2020, postérieurement à l’assignation.

D’autre part, il appartient au preneur de démontrer qu’il a cessé toute occupation privative d’une partie commune alors que l’intimé fait valoir le remplacement de l’ancienne terrasse par une nouvelle terrasse qui privatise toujours une partie du parking.

C’est donc à bon droit que le jugement a, demeurant la violation de plusieurs obligations contractuelles ou légales et considérant un degré de gravité suffisant de cette violation, prononcé la résiliation judiciaire du bail.

Sur la demande formée par M. [W] au titre du préjudice subi pour manquement à l’obligation de jouissance paisible des lieux loués par la Sasu Bf

C’est à bon droit que le jugement a retenu que le non respect des règles de stockage des déchets et le comportement menaçant et intimidant de son gérant, tant à l’encontre du demandeur qu’à l’encontre d’autres commerçants de la zone, portaient atteinte à la réputation de l’intimé, y étant ajouté qu’elle constitue également un manquement à l’obligation de jouissance paisible des lieux loués, ayant été justement alloué de ce chef la somme de 1000 €.

C’est également à bon droit qu’il a rejeté le surplus de la demande de M. [W] de ce chef, considérant l’absence de tout autre préjudice démontré, notamment quant au changement d’activité dans les lieux loués.

Sur les demandes indemnitaires formées par la Sasu Bf

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a écarté ces demandes dès lors que la résiliation judiciaire est fondée et que le preneur, qui a manqué à ses obligations, ne justifie pas d’une atteinte à sa réputation ni d’un préjudice.

Sur les demandes annexes

L’équité commande d’allouer à M. [W] la somme de 1000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

La demande formée à ce titre par la Sasu Bf sera, au vu de l’équité, écartée.

Partie perdante en appel, la Sasu Bf supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Montauban du 23 juin 2020.

Y ajoutant,

Condamne la Sasu Bf à payer à M. [Y] [W] la somme de 1000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

Condamne la Sasu Bf aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente

.