ARRÊT N°

du 12 mars 2024

(B. D.)

N° RG 23/01837

N° Portalis

DBVQ-V-B7H-FNIX

— S.C.E.A. du Barrois 2000

— S.C.E.A. les Chatelaines

C/

— M. [M]

— S.C.E.A. les Fleuriottes

— S.C.E.V Champagne M.

Formule exécutoire + CCC

le 12 mars 2024

à :

— la SELAS ACG & Associés

— la SCP Hermine Avocats Associés

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE

CONTENTIEUX DE L’EXÉCUTION

ARRÊT DU 12 MARS 2024

Appelant :

d’un jugement rendu par le Juge de l’exécution de Troyes le 10 octobre 2023

1/ S.C.E.A. du Barrois 2000, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés de droit audit siège,

[Adresse 7]

[Localité 1]

2/ S.C.E.A. les Chatelaines, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés de droit audit siège,

[Adresse 9]

[Localité 10]

Comparant, concluant par la SELAS ACG & Associés, avocats au barreau de Reims

Intimé :

1/ M. [K] [M], agissant en qualité de mandataire liquidateur de la Société Civile C2EP

[Adresse 8]

[Localité 11]

2/ S.C.E.A. les Fleuriottes

[Adresse 5]

[Localité 2]

Comparant, concluant par la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS

— SCEV CHAMPAGNE M, agissant poursuite et diligences de son représentant légal domicilié de droit audit siège,

[Adresse 6]

[Localité 3]

N’ayant pas consitué avocat, bien que régulièrement assignée par dépôt de l’acte du commissaire de Justice à l’étude le 5 décembre 2023,

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 février 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2024, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 805 du code de procédure civile, M. Bertrand Duez, Président de chambre, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. Bertrand Duez, Président de chambre

Madame Christel Magnard, Conseiller

Monsieur Pascal Préaubert, Conseiller

GREFFIER lors des débats et du prononcé

M^me Sophie Balestre, Greffier

ARRÊT :

Par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour le 12 mars 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M. Bertrand Duez, Président de chambre, et M^me Sophie Balestre, Greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

Par ordonnance du juge commissaire du tribunal de commerce de Créteil du 25 octobre 2022, Maître [M], ès qualité de mandataire judiciaire, a été autorisé à faire procéder à la vente aux enchères d’un immeuble consistant en une parcelle de vignes en AOC Champagne située à [Localité 13] (10) lieu dit '[Localité 12]' cadastrée section ZE n° [Cadastre 4] pour une contenance de 30 ares 50 centiares, appartenant à la SCEA C2EP, en liquidation judiciaire et exploitée par la SCEA du Barrois 2000 et la SCEA les Chatelaines.

Par jugement du tribunal judiciaire de Troyes du 13 juin 2023, la SCEV Champagne M a été déclarée adjudicataire du bien immobilier appartenant à la SCEA C2EP moyennant la somme de 160.000 €.

La SCEA Les Fleuriottes a déposé une déclaration de surenchère le 23 juin 2023.

Par déclaration de préemption du 03 juillet 2023, la SCEA du Barrois et la SCEA les Chatelaines ont indiqué exercer leur droit de préemption pour exploiter la parcelle précédemment adjugée à la SCEV Champagne M.

Les SCEA du Barrois 2000 et Les Chatelaines ont contesté devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Troyes la validité de la déclaration de surenchère de la SCEA Les Fleuriottes ont soutenu devant le premier juge que le juge de l’exécution était compétent pour constater la validité de l’exercice de leur droit de préemption en qualité de preneurs ruraux et que ce même juge de l’exécution devait déclarer la surenchère de la SCEA Les Fleuriottes irrecevable faute d’avoir été dénoncée aux preneurs rural dans les même formes et délais que ceux prévus pour l’adjudicataire.

Par jugement du 10 octobre 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Troyes a :

Relevé son défaut de pouvoir juridictionnel pour apprécier la validité de l’exercice du droit de préemption par les SCEA Du Barrois 2000 et SCEA Les Chatelaines,

Débouté les SCEA du Barrois 2000 et SCEA Les Chatelaines de leur contestation de la déclaration de surenchère de la SCEA Les Fleuriottes du 23 juin 2023,

Condamné in solidum les SCEA Du Barrois 2000 et SCEA Les Chatelaines à payer à la somme de 1.500 euros à SCEA Les Fleuriottes sur le fondement de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Fixé la date de l’audience de surenchère au mardi 09 janvier 2024 à 10 heures 30,

Condamné in solidum les SCEA Du Barrois 2000 et SCEA Les Chatelaines aux dépens de l’incident ;

Les motifs décisoires de cette décision relèvent, quant à la prétention relative à l’appréciation de l’exercice du droit de préemption que :

' L’exercice du droit de préemption reconnu au preneur en place, lui permet après l’audience d’adjudication de se substituer à l’adjudicataire, et d’acquérir aux mêmes charges et conditions que lui. La préemption ne donne lieu à aucun jugement mais à une déclaration par acte authentique ou par acte d’huissier de Justice annexée au procès-verbal ou au jugement d’adjudication…

… Cette question n’a donc pas de rapport direct avec l’adjudication du bien dans le cadre de la procédure collective de la SCE C2EP.

Il ne relève donc pas de l’office de ce du juge de l’exécution de constater ou de dire que l’exercice du droit de préemption est ou n’est pas exercé à bon droit, dès lors qu’il l’a été.'

En ce qui concerne la prétention tenant à la contestation de la déclaration de surenchère formulée par la SCEA Les Fleuriottes, le premier juge a considéré que le défaut de notification de la surenchère n’était sanctionné par l’irrecevabilité de la surenchère au titre des articles R. 322-51 et R. 322-52 du code des procédures civiles d’exécution, que lors qu’il était commis à l’encontre du créancier poursuivant, de l’adjudicataire ou du débiteur saisi.

Le premier juge a considéré que le défaut de notification de la surenchère au preneur rural, bien que prévu par l’article L. 412-11 du code rural et de la pêche maritime, n’était quant à lui assorti d’aucune sanction.

Le 14 novembre 2023, les SCEA Du Barrois 2000 et Les Chatelaines ont interjeté appel de cette décision en ses seules dispositions concernant :

Le rejet de la contestation de la déclaration de surenchère de la SCEA Les Fleuriottes du 23/06/2023.

La condamnation des SCEA Du Barrois 2000 et Les Chatelaines aux dépens et au frais irrépétibles de procédure.

La fixation de l’audience de surenchère au 9 janvier 2024 à 10h30

Par ordonnance du 23 novembre 2023, le premier président de la cour d’appel de Reims a autorisé les SCEA Du Barrois 2000 et Les Chatelaines à assigner les intimées à jour fixe devant la chambre de l’exécution de la cour d’appel pour l’audience du 9 janvier 2024 à 10h00 et ce, au visa des articles 917 du code de procédure civile et R. 322-19 du code des procédures civiles d’exécution.

Les appelantes ont fait délivrer les assignations à comparaître aux intimées 5, 6 et 8 décembre 2023.

Aux termes des assignations délivrées les SCEA Du Barrois 2000 et Les Chatelaines sollicitent de :

Confirmer le jugement du 10 octobre 2023 en ce qu’il a relevé l’incompétence du juge de l’exécution pour statuer sur la validité de l’exercice du droit de préemption.

L’infirmer pour le surplus et, statuant de nouveau :

Déclarer la déclaration de surenchère formée par la SCEA Les Fleuriottes le 13 juin 2023 irrecevable en ce qu’elle n’a pas été dénoncée à la SCEA Du Barrois 2000 et à la SCEA Les Chatelaines.

Dire en conséquence sans objet l’audience de surenchère du 9 janvier 2024

Dire que la SCEA Du Barrois 2000 et la SCEA Les Chatelaines se substituent purement et simplement à l’adjudicataire : la SCEV Champagne M en vertu de leur droit de préemption exercé le 03/07/2023.

Condamner la SCEA Les Fleuriottes aux dépens et à payer aux SCEA Du Barrois 2000 et Les Chatelaines la somme de 3000 € chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions signifiées le 12 février 2024, les SCEA Du Barrois 2000 et Les Chatelaines complètent leurs demandes en sollicitant le rejet des prétentions de Me [M] es qualité et de la SCEA Les Fleuriottes.

Par conclusions signifiées et déposées à la cour le 4 janvier 2024, la SCEA C2EP agissant par Me [M] et auxquelles il sera renvoyé pour l’examen des moyens développés a sollicité la confirmation de la décision déférée en ses dispositions soumises à la cour.

Par conclusions signifiées et déposées à la cour le 3 janvier 2024, la SCEA Les Fleuriottes a formé appel incident et sollicite à titre principal :

D’infirmer le jugement en ce que le juge de l’exécution a relevé son défaut de pouvoir juridictionnel et débouté les SCEA Du Barrois 2000 et Les Chatelaines de leur contestation de la déclaration de surenchère du 23 juin 2023, et statuant à nouveau, de juger les SCEA Du Barrois 2000 et Les Chatelaines irrecevables en leur contestation, faute pour elles de justifier de leur qualité de preneur.

A titre subsidiaire la SCEA Les Fleuriottes sollicite :

L’infirmation de la décision déférée et de dire les SCEA Du Barrois 2000 et Les Chatelaines irrecevables en leur contestation de la surenchère, faute de qualité à agir à titre principal.

En tout état de cause, la SCEA Les Fleuriottes demande de renvoyer la cause devant le tribunal judiciaire de Troyes pour qu’il soit fixé une nouvelle audience d’adjudication sur surenchère.

La SCEA Les Fleuriottes sollicite la condamnation des SCEA Du Barrois 2000 et Les Chatelaines aux dépens et à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions principales, la SCEA Les Fleuriottes expose :

1/ Que les SCEA Du Barrois 2000 et Les Chatelaines ne justifient pas de leur qualité de preneurs à bail rural titulaire d’un droit de préemption.

La SCEA Les Fleuriottes estime que le juge de l’exécution avait compétence pour statuer sur cette question puisque la qualité de preneur à bail rural conditionne l’existence d’un droit de préemption et donc la recevabilité ou non de la contestation de la validité de la surenchère.

La SCEA Les Fleuriottes soutient encore que les droits d’occupants des biens saisis revendiqués par les SCEA Du Barrois 2000 et Les Chatelaines sont contestables et non justifiés en ce qu’il apparaît que les dires du représentant de la SCEA Du Barrois 2000 sont contradictoires sur ce point, s’agissant, tant de l’emprise occupée sur la parcelle, que de la nature de l’occupation en bail rural ou en convention de mise à disposition.

2/ Qu’en tout état de cause, le preneur à bail rural n’est pas recevable à former lui-même un incident de contestation de la surenchère.

Elle indique que ce n’est qu’à l’occasion d’un incident formé par l’adjudicataire évincé par la surenchère que le preneur peut se manifester sur la validité de la surenchère dans le cadre d’une intervention volontaire au visa des articles 329 et 330 du code de procédure civile.

La SCEA Les Fleuriottes estime que ce principe explique pourquoi l’article L. 412-11 du code rural et de la pêche maritime ne prévoit aucune sanction pour le défaut de notification de la surenchère au preneur à bail rural titulaire du droit de préemption.

Pour le surplus de moyens exposés par la SCEA Les Fleuriottes il sera renvoyé aux conclusions déposées par l’intimée, appelante incidente conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La SCEV Champagne M, adjudicataire n’a pas constitué.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la compétence du juge de l’exécution pour statuer sur la validité de l’exercice du droit de préemption des preneurs à bail

Il ressort de l’article 901 4° du code de procédure civile que la déclaration d’appel doit viser expressément les chefs du jugement critiqué auxquels l’appel est limité sauf si l’objet du litige est indivisible ou si le recours tend à l’annulation de la décision de première instance.

En l’espèce, la déclaration d’appel formée par les SCEA Du Barrois 2000 et Les Chatelaines n’inclus pas la disposition du jugement du juge de l’exécution du 10 octobre 2023 relevant son incompétence pour statuer sur la validité de l’exercice du droit de préemption de ses deux sociétés.

L’appel incident formé par les conclusions de la SCEA Les Fleuriottes relève cependant cette prétention qui se trouve ainsi soumise à la cour.

Il est constant que tout tiers peut prétendre avoir une demande incidente à former dans le cadre de la procédure de saisie immobilière.

(In Droit et pratique des voies d’exécution Dalloz action – ed 2023- n° 1335.371)

Il s’ensuit que le locataire du bien saisi peut intervenir dans la procédure de saisie immobilière sous la seule condition que le droit qu’il invoque est en discussion et qu’il a intérêt à le défendre dans le cadre de la saisie.

Cette intervention peut être formée avant l’adjudication notamment pour permettre au preneur à bail de mentionner ses droits dans le cahier des conditions de vente, ou après l’adjudication dès lors que le locataire se prévaut d’un droit de préemption.

Il se déduit de ces éléments que le juge de l’exécution, juge de l’ensemble des contestations de la procédure de saisie immobilière en vertu de l’article L. 213-6 al 3 du code de l’organisation judiciaire, est compétent pour apprécier les droits des tiers, en ce compris les personnes se revendiquant locataires du bien saisi et ce, en tout état de la procédure.

Toutefois, cette compétence ne saurait empiéter sur les compétences exclusives des juridictions spécialisées.

L’existence d’un droit de préemption revendiqué par les SCEA Du Barrois 2000 et Les Chatelaines est conditionné par la détermination d’un bail rural sur le bien saisi.

Ainsi, s’agissant d’un bail rural, seul le tribunal paritaire des baux ruraux est compétent pour accorder ou refuser à un occupant la qualité de preneur à bail en vertu de l’article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime de sorte que la compétence que le juge de l’exécution tire de l’article L. 213-6 al 3 du code des procédures civiles d’exécution doit nécessairement s’articuler avec l’article du code rural et de la pêche maritime précité et imposer au juge de l’exécution, saisi d’une difficulté relative à l’existence d’un bail rural, de surseoir à statuer dans le cadre d’une question préjudicielle spéciale de l’article 378 du code de procédure civile jusqu’à la décision de la juridiction compétente.

En conséquence, il sera ordonné un sursis à statuer jusqu’à ce que les parties aient justifiées de leur droits à bail rural et de leur droit de préemption corrélatif, soit par la production des actes constituant leurs droits, soit par la production d’une décision de justice définitive statuant sur le bail invoqué.

2/ Sur l’intérêt à agir des SCEA Du Barrois 2000 et Les Chatelaines

L’article R. 322-52 al 1er du code des procédures civiles d’exécution dispose que :

Au plus tard le troisième jour ouvrable suivant la déclaration de surenchère, le surenchérisseur la dénonce par acte d’huissier de justice ou par notification entre avocats au créancier poursuivant, à l’adjudicataire et au débiteur saisi, à peine d’irrecevabilité.

L’article L. 412-11 al 2 (in fine) du code rural et de la pêche maritime dispose quant à lui que :

Il lui est accordé un délai de vingt jours à compter de celui de l’adjudication pour faire connaître au notaire chargé de la vente ou, en cas de vente poursuivie devant le tribunal, au secrétaire-greffier en chef dudit tribunal, sa décision de faire valoir son droit de préemption. L’exercice du droit de préemption soit par le preneur lui-même, soit par un descendant dans les conditions prévues au troisième alinéa de l’article L. 412-5 emporte pour lui substitution pure et simple à l’adjudicataire. La déclaration de substitution, qui doit comporter l’indication de la personne exerçant le droit de préemption, est faite par acte authentique ou par acte d’huissier de justice qui est annexé au procès-verbal ou au jugement d’adjudication et publié en même temps que celui-ci. La déclaration de surenchère est dénoncée au preneur dans les mêmes formes et délais qu’à l’adjudicataire. Le preneur peut intervenir dans l’instance en validité de la surenchère.

En l’espèce, les prétentions relatives à l’intérêt à agir à titre principal des SCEA Du Barrois 2000 et Les Chatelaines, qui se revendiquent preneurs à bail rural, dans le cadre de la surenchère formée et de la recevabilité ou non de la surenchère elle-même pour défaut de notification au titulaire du droit de préemption, sont l’une et l’autre conditionnées par l’existence ou non d’un bail rural sur la parcelle saisie, question qui conditionne l’existence ou non d’un droit de préemption au profit du preneur et par voie de conséquence les effets d’un défaut de notification au-dit preneur de la surenchère.

En conséquence, il sera ordonné un sursis à statuer jusqu’à ce que les parties aient justifiées de leur droits à bail rural et de leur droit de préemption corrélatif dans les mêmes conditions que ci dessus énoncé.

3/ Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure

Le sens de la présente décision avant dire droit impose d’ordonner également le sursis à statuer sur ces demandes.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par défaut, par décision avant dire droit :

Sursoit à statuer sur les appels principaux et incidents jusqu’à ce que les parties appelantes principales aient justifié de leur droits à bail rural et de leur droit de préemption corrélatif, soit par la production des actes constituant leurs droits, ou que les parties intimées et appelantes incidentes produisent une décision de justice définitive statuant sur le bail invoqué par les SCEA Du Barrois 2000 et Les Chatelaines sur la parcelle située à [Localité 13] (10) lieu dit '[Localité 12]' cadastrée section ZE n° [Cadastre 4] pour une contenance de 30 ares 50 centiares.

Sursoit à statuer sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure.

Le Greffier Le Président