26/03/2025

ARRÊT N° 137/25

N° RG 23/00501

N° Portalis DBVI-V-B7H-PH75

AMR – SC

Décision déférée du 18 Janvier 2023

TJ de TOULOUSE – 20/04700

V. TAVERNIER

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 26/03/2025

à

M^e Florence GRACIE-DEDIEU

M^e Claire FAGES

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Monsieur [J] [B]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [F] [UR] épouse [B]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Florence GRACIE-DEDIEU, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice LE CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Claire FAGES de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 avril 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant A.M. ROBERT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

C. ROUGER, conseillère

A.M. ROBERT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats A. RAVEANE

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

La copropriété du [Adresse 2], située [Adresse 3] à [Localité 4], est un ensemble immobilier composé de 6 bâtiments collectifs en R+2 et de seize villas avec jardin à usage privatif, ainsi que des aménagements extérieurs et des espaces verts.

Cette résidence est gérée par le pôle syndic de la société Crédit agricole immobilier services. M. [J] [B] et Mme [F] [UR] épouse [B] y sont copropriétaires d’une villa T6 avec garage constituant le lot n° 171, et ont la jouissance exclusive et privative du jardin attenant.

Au mois de mai 2019, M. et Mme [B] ont clôturé leur jardin. Après la suppression de la haie végétale, ils ont procédé à la pose d’un grillage avec portillon et portail.

Par courrier du 20 janvier 2020, M. et Mme [B] ont sollicité l’inscription à l’ordre du jour d’une résolution les autorisant à procéder à la pose de cette clôture, en limite de parcelle.

Lors de l’assemblée générale du 3 septembre 2020, cette résolution portant le n° 28 a été rejetée.

Le procès-verbal de cette assemblée générale leur a été notifié par courrier le 10 septembre 2020 réceptionné le 24 septembre 2020.

Suivant exploit du 20 novembre 2020, M. et Mme [B] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir annuler la résolution n° 28 de l’assemblée générale du 3 septembre 2020.

Par ordonnance du 12 mai 2021, le juge de la mise en état a déclaré M. et Mme [B] recevables à contester la résolution n° 28 du procès-verbal de l’assemblée générale du 3 septembre 2020 leur reconnaissant la qualité d’opposants.

Lors de l’assemblée générale du 24 juin 2021, a été proposée au vote des copropriétaires la résolution n° 21 tendant à autoriser le syndic à assigner en justice, pour le compte du Syndicat des copropriétaires, M. et Mme [B]. Cette résolution a été adoptée.

M. et Mme [B] ont, suivant conclusions additionnelles du 17 septembre 2021, sollicité la nullité de cette résolution n° 21.

Par jugement du 18 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse, a :

Sur la demande de nullité de la résolution n° 28 du procès-verbal d’assemblée générale du 3 septembre 2020 :

— débouté M. et Mme [B] de leur action en nullité de la résolution n° 28 du procès-verbal d’assemblée générale du 3 septembre 2020,

— condamné solidairement M. et Mme [B] à déposer le grillage entourant leur propriété, sise [Adresse 1] à [Localité 4] (lot n° 171) et à remettre à l’état d’origine les lieux, dans le délai de 3 mois suivant la notification de la présente décision et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant une période de 3 mois,

Avant-dire droit, sur la demande en nullité de la résolution n° 21 du procès-verbal d’assemblée générale du 24 juin 2021,

— ordonné le renvoi de la présente procédure à l’audience du 8 mars 2023 à 9 heures et invité les parties à présenter leurs observations sur l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir par voie de conclusions opposé par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], en l’absence de saisine du juge de la mise en état de cette fin de non-recevoir,

— dit que l’affaire sera alors mise en délibéré, le tribunal statuant sur les demandes, fins et prétentions des parties subséquentes,

— réservé les demandes, fins et prétentions des parties,

— réservé les dépens et les demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par jugement du 17 mai 2023 le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— déclaré le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] irrecevable en sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir en nullité de la résolution n° 21 du procès verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 2], par voie de conclusions,

— débouté M. [J] [B] et Mme [F] [UR], son épouse, de leur demande en nullité de la résolution n° 21 du procès verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 2],

— condamné M. [J] [B] et Mme [F] [UR], son épouse, in solidum aux dépens,

— condamné M. [J] [B] et Mme [F] [UR], son épouse, à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration du 12 février 2023, M. [J] [B] et Mme [F] [UR] ont relevé appel du jugement du 18 janvier 2023, en ce qu’il les a déboutés de leur action en nullité de la résolution n° 28 du procès-verbal d’assemblée générale du 3 septembre 2020 et condamnés solidairement à déposer le grillage entourant leur propriété, sise [Adresse 1] à [Localité 4] (lot n°171) et à remettre à l’état d’origine les lieux, dans le délai de 3 mois suivant la notification de la présente décision et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant une période de 3 mois.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/501.

Par déclaration du 21 juin 2023, M. [J] [B] et Mme [F] [UR] ont relevé appel du jugement du 17 mai 2023, en ce qu’il les a déboutés de leur demande de nullité de la résolution n° 21 du procès verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 2], les a condamnés in solidum aux dépens et à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro 23/2218.

Par ordonnance du 17 novembre 2023, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Toulouse a prononcé la jonction de ces deux procédures, désormais appelées sous le seul numéro 23/501.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 22 avril 2024, M. [J] [B] et Mme [F] [UR] épouse [B], appelants, demandent à la cour de :

— les déclarer recevables en la totalité de leurs demandes, fins et conclusions,

— réformer le jugement mixte du 18 janvier 2023 en ce qu’il a :

* débouté M. et Mme [B] de leur action en nullité de la résolution n° 28 du procès-verbal d’assemblée générale du 3 septembre 2020,

* condamné solidairement M. et Mme [B] à déposer le grillage entourant leur propriété, sise [Adresse 1] à [Localité 4] (lot n° 171) et à remettre à l’état d’origine les lieux, dans le délai de 3 mois suivant la notification de la présente décision et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant une période de 3 mois,

et avant-dire droit, sur la demande en nullité de la résolution n°21 du procès-verbal d’assemblée générale du 24 juin 2021,

* ordonné le renvoi de la présente procédure à l’audience du 8 mars 2023 à 9h00,

* invité les parties à présenter leurs observations sur l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir par voie de conclusions opposée par le Sdc [Adresse 2] en l’absence de saisine du juge de la mise en état de cette fin de non-recevoir,

Statuant à nouveau,

— juger que la résolution n° 28 du procès-verbal d’assemblée générale du 3 septembre 2020 est entachée d’irrégularités substantielles affectant la feuille de présence et le procès-verbal de l’assemblée générale,

— juger que le refus qui leur est opposé aux termes de la résolution n° 28 du procès verbal d’assemblée générale du 3 septembre 2020 est constitutif d’un abus de droit et de majorité,

En conséquence,

— prononcer la nullité de la résolution n° 28 du procès-verbal d’assemblée générale du 3 septembre 2020,

— débouter le Sdc [Adresse 2] de sa demande de condamnation sous astreinte à déposer le grillage et remettre en état le muret appartenant à M. [CI],

— confirmer le jugement du 17 mai 2023 en ce qu’il a déclaré le SDC [Adresse 2] irrecevable en sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir en nullité de la résolution n° 21 du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 juin 2021 par voie de conclusions,

— réformer jugement du 17 mai 2023 pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

— juger que la résolution n° 21 du procès-verbal d’assemblée générale du 24 juin 2021 constitue une violation caractérisée des dispositions des articles 9, 11, 13 et 55 du décret du 17 mars 1967 ;

— juger que le vote de la résolution n° 21 du procès-verbal d’assemblée générale du 24 juin 2021 tendant à voir le syndic autorisé à engager une action à leur encontre en raison de l’installation « d’une clôture » est constitutif d’un abus de droit et de majorité ;

En conséquence,

— prononcer la nullité de la résolution n° 21 du procès-verbal d’assemblée générale du 24 juin 2021 ;

— juger le SDC [Adresse 2] irrecevable pour défaut de capacité à agir en toutes ses demandes, fins et conclusions tendant à voir déposer le grillage en cause et remettre en état le muret appartenant à M. [CI] ;

— condamner le SDC [Adresse 2] au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le SDC [Adresse 2] au paiement d’une somme de 8 600 euros (5 600 + 3 000) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le Sdc [Adresse 2], représenté par son Syndic Crédit agricole immobilier, aux entiers dépens, en ce compris le coût le coût des procès-verbaux de constat d’huissier des 2 février 2022 et 27 avril 2023,

— les dispenser de la charge de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, au titre des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, le Crédit agricole immobilier services, intimé et sur appel incident, demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 18 janvier 2023 en toutes ses dispositions,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 17 mai 2023 sauf en ce qu’il a condamné M. [J] [B] et Mme [F] [B] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

— débouter M. [J] [B] et Mme [F] [B] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

Y ajoutant,

— condamner M. et Mme [B] au paiement de la somme de 10.918 euros au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— condamner M. et Mme [B] aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de maître Claire Fages de la Selarl Clf.

L’affaire a été examinée à l’audience du 23 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1-Au regard de la déclaration d’appel du 21 juin 2023 et en l’absence d’appel incident sur ce point, la cour n’est pas saisie de la disposition du jugement du 17 mai 2023 ayant déclaré le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] irrecevable en sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir en nullité de la résolution n° 21 du procès verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 2], par voie de conclusions.

2-La nullité de la résolution n° 28 de l’assemblée générale du 3 septembre 2020

Il est constant que la résolution contestée de l’assemblée générale du 3 septembre 2020 (pièce 3 époux [B] ; pièce 6 syndicat des copropriétaires) est la suivante :

'Vingt-huitième résolution :

Autorisation à donner à M. Mme [B] ' Villa 15 de réaliser la pose d’une clôture en limite de parcelle affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de la résidence

Après en avoir délibéré et en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, l’Assemblée Générale constate que le projet présenté de pose d’une clôture en limite/bordure de la parcelle de villa 15 est conforme à la destination de l’immeuble et, autorise Madame et Monsieur [B], copropriétaires, à effectuer, à leurs frais exclusifs, les travaux désignés ci-dessus affectant les parties communes et/ou l’aspect extérieur de la résidence, sous réserve de :

— se conformer à la réglementation en vigueur et fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises,

— faire effectuer les travaux, dans le respect des règles de l’art et à ses / leurs frais exclusifs, sous contrôle de l’architecte de l’immeuble,

— souscrire toute police d’assurance nécessaire à la couverture des risques aux tiers, au Syndicat des copropriétaires et à l’ouvrage,

— se conformer aux dispositions du Règlement de Copropriété.

Le copropriétaire restera responsable vis-à-vis de la Copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux.

Les conditions et modalités de réalisation de ces travaux devront être communiquées au syndic qui pourra exercer ou faire exercer un contrôle à tout moment.

Votes POUR : 27 copropriétaire(s) représentant 16 701 tantièmes

Votes CONTRE : 42 copropriétaire(s) représentant 27 283 tantièmes

ABSTENTIONS : 10 copropriétaire(s) représentant 6 231 tantièmes

En vertu de quoi cette résolution est repoussée dans les conditions de l’article 25

Copropriétaires ayant voté pour (…)

Copropriétaires s’étant abstenus (…)'

2-1 La régularité de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale :

M. et Mme [B] soutiennent la nullité du procès-verbal de l’assemblée générale du fait de l’incomplétude de la notification qui leur en a été faite au regard des prescriptions de l’article 18, alinéa 2, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Aux termes de l’article 18, alinéa 2, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la notification du procès-verbal d’assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillant doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes.

Il est de principe que l’absence de reproduction dans la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du texte de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 rend cette notification irrégulière (Civ. 3e, 28 janvier 2015, n° 13-23.552). Comme l’a indiqué le premier juge et le soutient l’intimé, l’irrégularité de la notification s’oppose seulement à ce que le délai de forclusion imposé au copropriétaire opposant ou défaillant commence à courir mais n’affecte pas la validité du procès-verbal de l’assemblée générale.

Il est constant que la notification du procès-verbal (pièce 7 syndicat des copropriétaires) mentionne un délai de forclusion erroné d’un mois pour introduire une action en contestation des décisions des assemblées générales au lieu des deux mois prévus légalement.

La notification, envoyée le 10 septembre 2020, a été reçue le 24 septembre 2020 par M. et Mme [B], qui ont fait assigner en nullité du procès-verbal le syndicat des copropriétaires le 20 novembre 2020, donc dans le délai de deux mois qui aurait couru en présence d’une notification régulière.

Il convient par conséquent de rejeter la demande de nullité de la résolution contestée du fait de l’irrégularité de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 3 septembre 2020. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

2-2 La régularité des pouvoirs

M. et Mme [B] soutiennent la nullité de l’assemblée générale du 3 septembre 2020 du fait de l’irrégularité de pouvoirs émis par seize copropriétaires absents sur le fondement des articles 22 de la loi du 10 juillet 1965 et 15-1 du décret du 17 mars 1967, indiquant que ces mandats ont été signés par le syndic de copropriété au lieu des mandants. Le syndicat des copropriétaires soutient l’irrecevabilité de cette demande de nullité, qui n’aurait pas été sollicitée dans les délais de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et fait valoir, en tout état de cause, que les seize copropriétaires avaient en l’espèce donné mandat d’administration générale au service 'administration de biens’ de la société Crédit Agricole Immobilier Services, entité distincte du pôle syndic de cette société, de sorte que c’est par le mandataire des copropriétaires et non par le syndic que les pouvoirs litigieux ont été signés.

Aux termes de l’article 22, I, alinéa 3 in fine, de la loi du 10 juillet 1965 précitée, lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit.

Aux termes de l’article 15-1 du décret du 17 mars 1967, le syndic qui reçoit, en application du troisième alinéa du I de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, remet ce mandat en début de réunion au président du conseil syndical, ou à défaut à un membre du conseil syndical, afin qu’il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En leur absence ou à défaut de conseil syndical, le syndic remet aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l’assemblée générale.

Sur la recevabilité de la demande, la prétention des époux [B] ne se traduit pas, dans le dispositif de leurs conclusions, par une demande d’annulation du procès-verbal d’assemblée générale du 3 septembre 2020, seule la résolution n° 28 de ce procès-verbal étant visée par une demande de nullité, étant souligné qu’il en était de même dans le dispositif de leur assignation du 20 novembre 2020, de sorte qu’il doit être considéré que les époux [B] ne présentent pas de demande tendant à l’annulation de l’assemblée générale mais sollicitent seulement celle de sa résolution n° 28 et que, dès lors, cette demande, d’ores et déjà présentée en première instance, n’est pas nouvelle en cause d’appel ni, partant, irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile.

Sur le bien fondé de la demande, les pouvoirs contestés de Mme [MG] [GS], Mme [X] [V], M. [G] [S], M. [SH] [K], M. [WG] [W], Mme [CW] [RM], Mme [HM] [BA], Mme [H] [CT], M. [T] [I], M. [U] [M], Mme [XW] [LT], M. [LL] et Mme [WU] [NO], Mme [C] [ZS], M. [L] [EO], M. [IH] [AP], M. [R] et Mme [HF] [D] (pièce 4 des époux [B]), comportent tous le tampon du Crédit Agricole Immobilier administration de biens sous la mention 'mandant'.

Le syndicat des copropriétaires produit (pièce 8) des mandats généraux de gestion conclus entre 2015 et 2019, renouvelables tacitement pour une durée d’un an au 1er mai de chaque année, entre ces copropriétaires et la société Monné-Décroix Gestion ou la société Crédit Agricole Immobilier Services, l’ensemble des contrats prévoyant la faculté pour le mandataire de céder librement le mandat notamment à toute société du Groupe Crédit Agricole Immobilier. Ces mandats prévoient une prestation consistant à 'représenter le mandant ou le faire représenter aux assemblées générales des copropriétaires, le représenter auprès des associations de locataires'.

Il ressort de ces éléments que c’est en qualité de mandant, et non de syndic, que la société Crédit Agricole Immobilier Services a signé les pouvoirs dont la validité est contestée par les appelants, de sorte qu’il convient de rejeter le moyen de ces derniers tiré de la méconnaissance des articles 22 de la loi du 10 juillet 1965 et 15-1 du décret du 17 mars 1967.

2-3 La régularité de la feuille de présence :

M. et Mme [B] soulèvent l’irrégularité de la feuille de présence, au visa des articles 14 et 14-1 du décret du 17 mars 1967 précité, faisant valoir que les mandataires de neuf copropriétaires représentés lors de l’assemblée générale n’avaient pas indiqué leurs nom et domicile, empêchant de contrôler les résultats des votes. Le syndicat des copropriétaires soutient que les informations relatives à l’identification des mandataires signataires sont identifiables dans les pouvoirs joints au procès-verbal de l’assemblée générale. Le premier juge a retenu la régularité de la feuille de présence du fait de la mention du nom du mandataire au-dessus de sa signature.

Il résulte de l’article 14 du décret du 17 mars 1967 qu’il est tenu une feuille de présence à l’assemblée générale pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose compte tenu, s’il y a lieu, des dispositions des articles 22 et 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est de principe, au visa de ce texte, que l’omission de ces mentions ne rend l’assemblée générale annulable qu’en l’absence d’éléments suffisants permettant l’identification des copropriétaires présents ou représentés et le contrôle des résultats des votes (Civ. 3e, 28 janvier 2021, n° 19-17.906).

En l’espèce, il ressort de la feuille de présence (pièce 5 des époux [B]), certifiée par le président de séance, que celle-ci ne comporte pas le nom et le domicile des mandataires de M. [FJ] [O], Mme [PS] [UY], M. [Y] [KY], Mme [KD] [EB], M. [Z] [ZE], Mme [DG] [IA], M. [E] [XB], Mme [GE] [MU] et Mme [DG] [YJ], comme l’indiquent les appelants et ne le conteste pas le syndicat des copropriétaires.

Il apparaît toutefois que les mandats donnés par ces copropriétaires (pièce 4 des époux [B]) permettent d’identifier les copropriétaires qu’ils ont désigné comme mandataires, les signatures apposées aux contrats concordant en outre avec celles figurant sur la feuille de présence, étant relevé que le recoupement de ces documents permet de connaître tant le nom que le domicile des mandataires dont les coordonnées sont indiquées en tant que copropriétaires présents sur la feuille de présence.

Dès lors que l’absence de mentions du nom et du domicile de certains mandataires au sein de la feuille de présence constitue une erreur purement matérielle qui ne fait obstacle ni à l’identification des copropriétaires représentés ou de leurs mandataires, ni au contrôle des résultats des votes, le moyen tiré de cette irrégularité doit être écarté.

2-4 La régularité du procès-verbal de l’assemblée générale

Sur la régularité des indications relatives aux copropriétaires ayant donné mandat, les époux [B] soulèvent que parmi les quarante personnes ayant conclu un mandat pour se faire représenter lors de l’assemblée générale, neuf d’entre eux ne figurent pas à la liste des absents dressée au début du procès-verbal. Le syndicat des copropriétaires avance que ces neuf copropriétaires ne figurant pas sur la liste des absents ont été inscrits en tant que copropriétaires représentés, car leurs mandats désignaient leurs mandataires préalablement à l’assemblée générale, tandis que les trente-et-un autres copropriétaires ayant donné mandat n’avaient pas désigné de mandataire de sorte que leurs pouvoirs ont été distribués après l’élection du bureau, comme cela est retranscrit dans le procès-verbal.

Il convient de relever que parmi les quarante copropriétaires ayant donné mandat pour être représentés lors de l’assemblée générale, trente-et-un d’entre eux sont indiqués par le procès-verbal comme absents (page 3), leurs mandats ayant été considérés comme remis sans indication de mandataire et distribués postérieurement à l’élection du bureau (page 5), tandis que neuf d’entre eux (M. [FJ] [O], Mme [PS] [UY], M. [Y] [KY], Mme [KD] [EB], M. [Z] [ZE], Mme [DG] [IA], M. [E] [XB], Mme [GE] [MU] et Mme [DG] [YJ]) ne figurent pas sur la liste des absents.

Il apparaît que le procès-verbal ne désigne pas les copropriétaires présents, mentionnant seulement que trente copropriétaires représentant 22 496/100 000 tantièmes étaient présents (page 2), de sorte que la seule lecture de cette mention ne permet pas de s’assurer que ces neuf copropriétaires ont été comptés comme étant représentés dès le début du procès-verbal. Néanmoins ces copropriétaires ont effectivement été représentés lors des votes des résolutions, l’intégralité d’entre eux étant, par exemple, désignée comme ayant voté pour la candidature de M. [IV] [SV] en tant que membre du conseil syndical (résolution 6, page 8). Il convient dès lors de retenir que ces neuf copropriétaires ont été valablement comptabilisés parmi les personnes présentes ou représentées.

Par ailleurs, l’attribution des mandats sans désignation de mandataire consentis par les trente-et-un autres copropriétaires n’est pas contestée par M. et Mme [B], de sorte qu’il convient de retenir que c’est valablement que ces mandants ont été initialement comptabilisés comme absents avant d’être intégrés à la liste des personnes présentes ou représentées, une fois le bureau élu, conformément à l’article 15-1 du décret du 17 mars 1967 précité, comme cela ressort de la lecture du procès-verbal d’assemblée générale (page 5).

Le procès-verbal d’assemblée générale apparaît dès lors régulier quant à la comptabilisation des copropriétaires ayant donné mandat en vue de se faire représenter.

Sur la régularité des indications relatives aux copropriétaires présents et absents, les époux [B] soulèvent que trois copropriétaires sont désignés comme absents par le procès-verbal alors qu’ils ont pourtant signé la feuille de présence. Le syndicat des copropriétaires avance que l’arrivée de deux d’entre eux au cours de l’assemblée générale est retranscrite au procès-verbal, tandis que l’arrivée du dernier n’a pas été mentionnée mais a été prise en compte par une modification du nombre de copropriétaires ayant pris part au vote et des tantièmes concernés une fois que celui-ci avait rejoint l’assemblée.

Il est constant que le procès-verbal indique que M. [N] et Mme [AG] [SA], M. [YX] et Mme [P] [UD] / [A], ainsi que M. [NW] [AY] étaient absents au début de l’assemblée générale (page 3), tandis qu’ils ont signé la feuille de présence (pièce 5 des époux [B]).

Il apparaît toutefois, comme le souligne l’intimé et l’a retenu le premier juge, d’une part, que le procès-verbal indique expressément que M. et Mme [SA] ainsi que M. [AY] sont arrivés en cours de séance, durant le vote de la sixième résolution (page 7), et, d’autre part, que si l’arrivée de M. et Mme [UD] / [A] n’est pas retranscrite expressément par le procès-verbal, il est permis de déduire leur arrivée en cours d’assemblée, sans que cela ne constitue un renversement de la charge de la preuve comme le soutiennent les appelants, à partir de leur signature de la feuille de présence et de l’évolution du nombre de copropriétaires présents et des tantièmes qu’ils représentent au sein du procès-verbal. En effet, comme l’a relevé le premier juge, ce nombre était de 78 copropriétaires représentant 49 489 tantièmes jusqu’au vote de la vingt-sixième résolution (page 28), passant à 79 copropriétaires représentant 50 215 tantièmes lors du vote de la vingt-septième résolution (page 30), l’écart de 726 tantièmes correspondant exactement au nombre de tantièmes possédés par M. et Mme [UD] / [A] selon la feuille de présence, lesquels se sont en outre abstenus sur ce vote selon les mentions du procès-verbal.

Le procès-verbal d’assemblée générale apparaît dès lors régulier quant à la mention de l’absence de ces copropriétaires au début de l’assemblée et leur arrivée au cours de celle-ci, conformément à leur émargement sur la feuille de présence.

Sur l’exécution des mandats dans le vote de la résolution n° 28, les époux [B] font valoir, d’une part, que deux mandats (M. [TI] [BI] et M. [MG] [NB]) sont raturés concernant le vote de cette résolution, ayant entraîné un vote contre en dépit d’une consigne initiale de voter pour, les appelants imputant ce changement de consigne au mandataire (M. [XO] [OJ]) en violation de ses obligations. Ils avancent, d’autre part, que la consigne tendant à l’abstention sur cette résolution d’un copropriétaire (M. [JP] [PE]) n’aurait pas été respectée par son mandataire (M. [CI]), qui a voté contre.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir, d’une part, qu’il n’est pas établi que la rature des mandats provienne des mandataires et non des mandants eux-mêmes, et, d’autre part, que le caractère impératif du mandat est inopposable au syndicat des copropriétaires, le mandataire ne suivant pas une consigne de son mandant s’exposant seulement à voir sa responsabilité engagée par celui-ci.

En vertu de l’article 22, I, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 précitée, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat.

Il est de principe, au visa de ce texte, que le caractère impératif du mandat est inopposable au syndicat des copropriétaires et que seul doit être pris en compte le vote exprimé par le mandataire (Civ. 3e, 8 septembre 2016, n° 15-20.860).

Il en ressort que l’éventuelle différence entre le vote souhaité par le mandant et le vote émis en son nom par son mandataire ne saurait constituer une cause d’annulation de l’assemblée générale ou de l’une de ses résolutions, la sanction d’une telle irrégularité de vote ayant vocation à trouver sa sanction exclusivement dans le cadre des relations contractuelles entre les parties au mandat.

Si, comme le relèvent les époux [B], d’une part, les mandats de M. [TI] [BI] et de M. [MG] [NB] sont effectivement raturés concernant le vote de la résolution n° 28, les consignes respectivement de s’abstenir et de voter pour ayant été remplacées par une consigne de voter contre, et, d’autre part, M. [JP] [PE] n’apparaît pas dans le procès-verbal comme ayant voté pour ou s’étant abstenu à l’égard de cette résolution, de sorte qu’il convient de retenir que son mandataire a voté contre la résolution en cause en contradiction avec les termes de sa mission, ces faits sont en tout état de cause insusceptibles d’affecter la régularité de la résolution contestée, étant relevé que l’issue de la délibération aurait au demeurant été identique si les mandataires de ces trois copropriétaires avaient émis un vote favorable.

Les irrégularités alléguées par les époux [B] affectant deux mandats et l’irrespect des termes d’un troisième ne sauraient dès lors conduire à l’annulation de la résolution contestée.

Sur l’absence de vote pour des époux [B] à la résolution n° 28, M. et Mme [B] soutiennent qu’il n’est pas mentionné qu’ils ont voté pour leur propre résolution, de sorte qu’ils ont été comptabilisés comme ayant voté contre celle-ci, ce qu’ils contestent.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le procès-verbal atteste que les époux [B] n’ont pas levé la main pour voter la résolution qu’ils avaient proposée et qu’ils n’établissent pas en quoi le dispositif de prise en compte des votes a pu être erroné.

Aux termes de l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967 précité, l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

Il est de principe que le procès-verbal de l’assemblée générale, acte sous seing privé, fait foi des mentions qu’il comporte jusqu’à preuve contraire, laquelle peut être rapportée par tous moyens.

S’il très invraisemblable que les époux [B] n’aient pas voté la résolution qu’ils avaient proposée au vote afin de régulariser des travaux qu’ils avaient d’ores et déjà réalisés, ce qu’avait au demeurant souligné le juge de la mise en état devant qui la qualité de copropriétaire opposant des époux [B] était contestée, il n’apparaît toutefois pas que l’issue du vote aurait été différente si leur voix avait été comptabilisée en faveur de leur résolution.

L’absence de mention des époux [B] au sein des copropriétaires ayant voté pour la résolution n° 28 ne saurait dès lors entraîner l’annulation de celle-ci.

2-5 L’abus de majorité

Les époux [B] soutiennent que le rejet de la résolution n° 28 est constitutif d’un abus de majorité à leur encontre. Ils avancent que l’implantation d’une clôture n’est pas proscrite par le règlement de copropriété, qui impose seulement que les copropriétaires jouissent de leurs parties privatives sans nuire aux autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble, et de ne pas compromettre notamment l’harmonie architecturale.

Ils soulignent qu’un cahier des charges existe uniquement pour les haies végétales, à l’exclusion des clôtures et grillages. Ils font valoir que de nombreux lots ne respectent pas les prescriptions de ce cahier des charges, sans que le syndicat des copropriétaires n’agisse à l’encontre de ces copropriétaires pour remettre le bien en l’état, ce qui révélerait une différence de traitement à leur égard.

Il est de principe qu’un abus de majorité est caractérisé lorsque l’assemblée générale des copropriétaires prend une décision dans un intérêt autre que l’intérêt collectif des copropriétaires, que ce soit pour poursuivre l’intérêt personnel de l’un des membres de la majorité ou encore pour nuire à un membre de la minorité.

En vertu de l’article 25, alinéa 1er, b), de la loi du 10 juillet 1965 précitée, les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

L’article 1.6.2. B du règlement de copropriété prévoit que les parties privatives comprennent, pour les villas individuelles, la totalité des ouvrages de construction composant chaque lot, les clôtures y compris les portails ou portillons s’il en existe, ainsi que les parties de réseaux ou canalisations desservant chaque villa jusqu’à leur raccordement aux réseaux communs.

Le règlement de copropriété prévoit également à l’article 2.1.2.1. que 'chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble et de ne rien faire qui puisse compromettre l’harmonie architecturale, la solidité, la sécurité de l’immeuble ou la tranquillité des occupants'.

Il est constant que lors de l’assemblée générale du 26 avril 2018 ont été adoptées deux résolutions, au visa du règlement de copropriété, portant sur l’approbation du principe de plantation de haies au niveau des parcelles des villas (n° 18) et sur l’instauration d’un cahier des charges spécifiant les modalités de plantation et d’entretien de ces haies végétales (n° 19).

Il convient de noter que les clôtures non végétales n’apparaissent faire l’objet d’aucune disposition spécifique réglementant leur apparence ou leur implantation, celles-ci devant néanmoins être acceptées par l’assemblée des copropriétaires conformément à l’article 25, b, de la loi du 10 juillet 1965, et se conformer aux prescriptions du règlement intérieur de copropriété.

Le rejet de la résolution 28 est essentiellement justifiée par le syndicat des copropriétaires au regard de la notion d’harmonie architecturale visée par le règlement intérieur.

La décision de refus des travaux des époux [B] ne saurait être qualifiée d’abusive. En effet, au regard des différents procès-verbaux de constat dressés et des photographies prises sur les lieux, les travaux en cause ont eu pour objet de clore intégralement le fonds des époux [B], contrairement aux autres fonds de la copropriété, dont les haies végétalisées, bien que doublées d’un grillage pour un très grand nombre d’entre elles, laissent une partie du terrain ouvert et n’en closent qu’une partie, étant souligné qu’il ressort des plans produits par les époux [B] que leur bien était clos la même manière préalablement au déplacement litigieux de leur clôture.

La circonstance que la villa n° 14 soit intégralement close sans que le syndicat des copropriétaires n’ait sollicité la suppression des travaux entrepris, dont il n’est pas contesté que l’approbation n’a pas été sollicitée par son propriétaire auprès de l’assemblée des copropriétaires, ne saurait permettre d’induire une différence de traitement entre les différents copropriétaires susceptible d’être qualifiée d’abus de majorité, le critère de l’harmonie architecturale retenu par le règlement intérieur permettant au syndicat des copropriétaires de considérer qu’il existe une différence quant à l’aspect extérieur des parties communes entre la clôture de la villa n° 14, qui est située en bordure de la villa n° 13, et celle de la villa n° 15 des époux [B], qui jouxte intégralement la voirie, le juge n’ayant pas à apprécier l’opportunité de ce choix esthétique, ce qui reviendrait à s’immiscer dans la gestion de la copropriété.

Enfin, à l’occasion de l’assemblée générale du 3 septembre 2020, la résolution n° 32 portant sur l’installation d’un grillage en limite de la parcelle de M. et Mme [FX] [OX] [VL], qui apparaît comme un projet similaire à celui des époux [B], a été également rejetée, ce qui permet d’exclure que l’intention de nuire soit à l’origine du rejet de la résolution n° 28 présentée par les époux [B].

Il ressort du tout que le rejet de la résolution n° 28 présentée par les époux [B] est motivé par des considérations esthétiques relevant de l’intérêt collectif des copropriétaires de sorte que l’abus de majorité allégué par les appelants doit être écarté.

L’ensemble des moyens d’annulation avancés par M. et Mme [B] ayant été écarté, il convient de confirmer le jugement rendu le 18 janvier 2023 par le tribunal judiciaire en ce qu’il a débouté M. et Mme [B] de leur action en nullité de la résolution n° 28 du procès-verbal de l’assemblée générale du 3 septembre 2020.

3-La nullité de la résolution no 21 de l’assemblée générale du 24 juin 2021

3-1 Les époux [B] soutiennent qu’il existe une différence entre la présentation de la résolution contestée dans la convocation de l’assemblée générale et la résolution effectivement présentée et acceptée le 24 juin 2021. Ils avancent qu’en toute hypothèse la résolution aurait un caractère imprécis et que la demande du syndicat des copropriétaire est distincte de ce qui était soumis au vote.

La résolution no 21 de l’assemblée générale du 24 juin 2021 est rédigée ainsi :

«Vingt et unième résolution :

Autorisation donnée au syndic pour agir en justice pour le compte du syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. et Mme [B] Villa 15

Après en avoir délibéré, l’assemblée générale :

— autorise le syndic à engager toute action, y compris judiciaire, devant toute juridiction, à l’encontre de M. et Mme [B] pour que le syndicat des copropriétaires puisse obtenir réparation du/des litige(s) suivant(s) :

* l’installation d’un grillage autour de la villa 15

— donne mandat au syndic pour représenter la copropriété devant toutes juridictions et faire appel à tous conseils (avocat, maître d’oeuvre…) nécessaires à la défense des intérêts de la copropriété,

— prend acte que, conformément aux dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, les copropriétaires seront informés par le syndic de l’avancement de la procédure lors de chaque assemblée générale,

— confirme que les honoraires du syndic seront calculés conformément à son contrat,

— autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires à l’ensemble des frais et honoraires liés à la procédure,

— fixe le montant de la provision à … euros, et autorise le syndic à procéder, selon la clé de répartition 'Charges générales', aux appels de provisions exigibles aux dates suivantes :

* pas de provision à ce stade – procédure à ce jour en cours à l’initiative de M./Mme [B]

Votes pour : 38 copropriétaire(s) représentant 23 783 tantièmes

Votes contre : 13 copropriétaire(s) représentant 8 486 tantièmes

Abstentions : 28 copropriétaire(s) représentant 15 827 tantièmes

Copropriétaires ayant voté contre : (…)

Copropriétaires ayant voté pour : (…)

Cette résolution est adoptée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés ».

La convocation à l’assemblée du 24 juin 2021 (pièce 16 époux [B]) contient un ordre du jour détaillant par quelques paragraphes les différentes résolutions qu’il contient, suivi, en annexe, du texte intégral de ces résolutions.

La résolution n° 21 est décrite dans l’ordre du jour en ces termes : 'Pour parfaite information, à la suite de l’assemblée générale du 3 septembre 2020, M./Mme [B] (villa 15) ont contesté cette assemblée générale et plus précisément le point 28, point rejeté, qui concernait une demande d’autorisation de leur part pour la pose d’une clôture au niveau de leur jardin (clôture déjà en place depuis plusieurs mois).

Cette assignation qui est à leur initiative est actuellement en cours.

Ce point d’ordre du jour s’il est approuvé a pour objectif, si besoin, de donner l’autorisation au syndic d’engager une procédure de référé à l’encontre de M./Mme [B] au nom du syndicat pour le retrait de cette clôture, si cette disposition ne pouvait être actée dans le cadre de la procédure actuellement en cours'.

Il apparaît que la présentation de la résolution dans l’ordre du jour est fidèle à la résolution envisagée, laquelle était annexée à la convocation, de sorte qu’aucune différence entre la convocation et la résolution soumise à délibération susceptible d’avoir faussé le vote ne saurait être retenue. Il apparaît en outre que la résolution n’est pas imprécise, comme le soutiennent pourtant les époux [B], la résolution délimitant précisément l’objet de l’action susceptible d’être intentée par le syndicat. Le moyen de M. et Mme [B] tiré de la violation de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 sera donc écarté.

3-2 Les époux [B] avancent que le vote de la résolution n° 21 est le fruit d’un abus de majorité en se fondant sur des moyens identiques à ceux développés au soutien de la caractérisation d’un abus de majorité dans le refus de la résolution n° 28 lors de l’assemblée générale du 3 septembre 2020.

Au regard de ce qui a été évoqué précédemment lors de l’examen de la première demande des appelants fondée sur l’abus de majorité, il apparaît qu’aucun élément ne permet de qualifier d’abusive la décision permettant au syndic d’agir pour faire respecter une résolution elle-même exempte d’abus de majorité de la part du syndicat des copropriétaires. La demande sera rejetée sur ce point et le jugement du 17 mai 2023 confirmé en ce qu’il a rejeté la demande des époux [B] en nullité de la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 24 juin 2021.

4-La demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires d’enlèvement du grillage sous astreinte

M. et Mme [B] font valoir que cette demande n’est pas conforme aux termes de la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 24 juin 2021 l’ayant autorisé à agir à leur encontre. Plus précisément, ils font valoir que le syndicat ne pouvait solliciter la remise en état du muret de M. [CI], ni solliciter que la condamnation à remettre en état soit assortie d’une astreinte.

Aux termes de l’article 15, alinéa 1er et 2e, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Aux termes de l’article 55, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

En l’espèce, la demande reconventionnelle du syndicat de remise en état des lieux a été formée dans le cadre de l’instance introduite par les époux [B] en vue de voir annuler le rejet de la résolution n° 28 de l’assemblée générale du 3 septembre 2020. Il ne saurait être contesté que l’objet principal d’une telle demande est conforme à l’autorisation confiée au syndic pour agir à l’encontre des époux [B] par la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 24 juin 2021, dont les termes ont été reproduits précédemment.

Il ne saurait être considéré que le fait d’assortir la demande de remise en état des lieux d’une astreinte puisse conduire à excéder cette autorisation, l’astreinte constituant une condamnation accessoire tendant à garantir l’effectivité de l’exécution de la demande principale dont l’objet n’est pas altéré par l’astreinte. La demande d’astreinte apparaît donc conforme à la résolution habilitant le syndic à agir afin de voir ordonner la dépose du grillage par les époux [B].

S’agissant de la remise en état du muret appartenant à M. [CI], leur voisin, sur lequel M. et Mme [B] ont fixé des chevilles afin d’accrocher leur clôture, elle était demandée explicitement en première instance par le syndicat des copropriétaires et le tribunal a, dans les motifs de sa décision du 18 janvier 2023, indiqué que M. et Mme [B] « seront en conséquence condamnés à remettre en état les lieux selon les modalités précisées au dispositif » et dans son dispositif « condamné M. et Mme [B] à déposer le grillage entourant leur propriété, sise [Adresse 1] à [Localité 4] (lot n° 171) et à remettre à l’état d’origine les lieux » ; cette disposition doit s’interpréter comme faisant droit implicitement à la demande du syndicat des copropriétaires visant à la remise en état du muret appartenant à M. [CI].

Le syndicat de copropriétaires ne dispose pas d’intérêt légitime à obtenir la remise en état d’une partie privative qui ne peut être sollicitée que par son propriétaire et qui n’était aucunement induite par la lettre de la résolution ayant habilité le syndic à agir.

En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme [B] à déposer le grillage entourant leur propriété, sise [Adresse 1] à [Localité 4] (lot n° 171) mais infirmé en ce qu’il les a condamnés à remettre en état le muret appartenant à M. [CI].

5-Les demandes accessoires

M. [J] et Mme [F] [B], partie perdante, supporteront les dépens de première instance ainsi que retenu par le premier juge, et les dépens d’appel.

Ils se trouvent redevables d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance, telle qu’appréciée justement par le premier juge, qu’au titre de la procédure d’appel, dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt et ne peuvent eux-mêmes prétendre à l’application de ce texte à leur profit.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant dans la limite de sa saisine :

— Confirme le jugement rendu le 18 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant condamné M. et Mme [B] à remettre en état le muret appartenant à M. [CI] ;

— Confirme le jugement rendu le 17 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau le chef infirmé et y ajoutant,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] de sa demande de remise en état du muret appartenant à M. [CI] ;

— Condamne M. [J] [B] et Mme [F] [UR] épouse [B] aux dépens d’appel avec autorisation de recouvrement direct au profit de maître Claire Fages de la Selarl Clf, avocate qui le demande, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamne M. [J] [B] et Mme [F] [UR] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— Déboute M. [J] [B] et Mme [F] [UR] épouse [B] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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