26/03/2025

ARRÊT N° 149/25

N° RG 18/03525

N° Portalis DBVI-V-B7C-MORN

MD – SC

Décision déférée du 07 Juin 2018

Tribunal de Grande Instance de Toulouse 15/04253

M. GUICHARD

Grosse délivrée

le 26/03/2025

à

M^e Marion LAVAL

M^e Laurent DEPUY

M^e Michel DARNET

M^e Jean-Paul COTTIN

M^e Jean-Marc CLAMENS

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Monsieur [I] [H]

[Adresse 18]

[Localité 9]

SARL BJ IMMO

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représentée par M^e Marion LAVAL, avocat au barreau de TOULOUSE

(postulant)

Représentée par M^e Nicolas LEPAROUX de l’AARPI GRAPHENE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

INTERVENANT VOLONTAIRE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 13]

[Adresse 16]

[Localité 9]

Représentée par M^e Marion LAVAL, avocat au barreau de TOULOUSE

(postulant)

Représentée par M^e Nicolas LEPAROUX de l’AARPI GRAPHENE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

INTIMES

Monsieur [R] [A]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Madame [L] [P]

[Adresse 17]

[Localité 12]

Représentés par M^e Laurent DEPUY, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [Y] [B]

[Adresse 5]

[Localité 10]

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF)

[Adresse 2]

[Localité 19]

Représentés par M^e Michel DARNET de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocat au barreau de TOULOUSE

ASEFA S.A. SEGUROS Y REASEGUROS

[Adresse 20]

[Localité 7] – ESPAGNE

Représentée par M^e Jean-Paul COTTIN de la SCP D’AVOCATS COTTIN – SIMEON, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Pierre ALFREDO, avocat au barreau de MONTPELLIER (plaidant)

SARL ANA CONFORT

[Adresse 3]

[Localité 10]

Sans avocat constitué

SA QBE INSURANCE EUROPE LIMITED

[Adresse 8]

[Localité 22] – ROYAUME UNI

Représentée par M^e Jean-Marc CLAMENS de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

SA EURO SALMA SL

[Adresse 21]

[Localité 1] – ESPAGNE

Sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. DEFIX, Président et AM. ROBERT, Conseillère, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseillère

S. LECLERCQ, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— PAR DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Après un incendie survenu en décembre 2010, M. [W] [A] et Mme [L] [P] épouse [K], propriétaires indivis d’un immeuble sis [Adresse 14] [Localité 23] (31), ont entrepris des travaux de reconstruction après délivrance le 24 avril 2012 d’un permis de construire en vue de la restauration du bâtiment existant avec démolition de curage et de reconstruction et ont confié :

— à M. [O] une mission d’assistance technique, pour la gestion du sinistre facturée le 8 septembre 2011,

— à M. [Y] [B], assuré auprès de la Mutuelle des Architectes Français (Maf) une mission de maîtrise d’oeuvre complète selon contrat du 20 avril 2012,

— à la Sarl Assalit, les travaux de démolition facturés le 30 juin 2012,

— à la société Ana Confort, les travaux de gros-oeuvre, charpente, couverture, zinguerie,

— à la société de droit espagnol Euro Salma Sl, les travaux de menuiseries intérieures et extérieures, escalier bois, plâtrerie, faux plafond, plomberie, réseau gaz et eau, électricité, carrelage et peintures.

Selon acte sous seing privé du 12 septembre 2013, M. [R] [A] et Mme [L] [P] ont déclaré vendre sous diverses conditions à M. [I] [H] cet ensemble immobilier, comprenant des locaux commerciaux et des appartements, pour un montant total de 2 800 000 euros, l’acquéreur précisant qu’il entendait préalablement à la réitération définitive de la vente, à ses frais exclusifs, établir un état descriptif de division et se substituer pour ladite acquisition deux personnes, l’une se portant acquéreur de la partie du bien affectée à l’usage commercial, l’autre de la partie du bien affectée à usage d’habitation.

L’acte précise que l’immeuble a fait l’objet de travaux de rénovation, inachevés à la date de la signature de la vente et que la société Themys Ingénierie, mandatée par l’acquéreur, ferait un rapport de contrôle après l’achèvement des travaux. Il y est indiqué que M. [R] [A] s’engageait à lever les malfaçons éventuelles, dans une enveloppe financière de 50.000 euros.

La société Themys Ingénierie a listé des anomalies, dysfonctionnements ou inachèvements constatés dans un rapport daté du 2 décembre 2013.

Par deux actes authentiques intervenus le 30 décembre 2013, après l’établissement d’un règlement de copropriété contenant un état descriptif de division suivant acte reçu par Maître [M] [U], notaire, le 30 décembre 2013, M. [I] [H] a acquis les lots 2, 3, 4, 5, 7, 8 et 9 de l’état descriptif de division, constituant 7 appartements et les millièmes de parties communes générales de copropriété et des parties communes spéciales du bâtiment donnant sur cour y afférents, la Sarl Bj Immo acquérant quant à elle les lots 1 et 6 de l’état descriptif de division, constitués, en rez-de chaussée, de locaux commerciaux et/ou professionnels avec cave privative et les millièmes de parties communes générales de copropriété et des parties communes spéciales du bâtiment donnant sur cour y afférents.

Dans les actes authentiques du 30 décembre 2013, les vendeurs ont déclaré avoir achevé les travaux selon déclaration d’achèvement du 13 novembre 2013 ainsi que les travaux de parachèvement préconisés dans le rapport de la société Themys Ingénierie du 2 décembre 2013. Les parties ont néanmoins prévu que les acquéreurs mandateraient à leurs frais ladite société à l’effet d’établir au plus tard le 31 mars 2014 un dernier rapport de visite complet de l’immeuble et de constat de la conformité des travaux de parachèvement réalisés, une somme totale de 140 000 euros (82 100 + 57 900) sur les prix de vente étant séquestrée aux fins de garantir les travaux de parachèvement et de levée des réserves.

Les 2 et 30 avril 2014, la société Themys Ingénierie a constaté l’état d’avancement de la reprise des désordres et rédigé un rapport de synthèse le 4 juillet 2014 concernant uniquement les appartements et les parties communes y afférentes, faisant état de divers inachèvements et malfaçons. Elle n’a pas été mandatée pour visiter les locaux commerciaux du rez-de-chaussée.

Divers désordres (infiltrations, odeurs nauséabondes en provenance de salles de bains) ont été signalés par les occupants de locaux loués dans le courant du printemps 2014.

Vendeurs et acquéreurs se sont trouvés en désaccord quant à l’emploi des fonds restés séquestrés, les vendeurs ayant sollicité en juillet 2014 le déblocage des fonds par le notaire après fourniture de l’attestation de conformité de l’installation électrique du 12 mars 2014 et la réalisation de travaux par la société Ana Confort facturés 1 500 euros toutes taxes comprises le 30 janvier 2014.

— :-:-:-:-

Par acte d’huissier délivré les 23 et 25 septembre 2014, M. [I] [H] et la société Bj Immo ont saisi le juge des référés pour obtenir une expertise. Par ordonnance du 28 novembre 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse a désigné M. [J].

Les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables aux sociétés Euro Salma et Asefa Seguros.

Un premier rapport a été déposé le 20 mai 2015.

Par acte d’huissier du 19 février 2015, société Bj Immo a fait assigner ses vendeurs, ainsi que l’architecte, la société Ana Confort et leurs assureurs respectifs, afin de voir ordonner une expertise sur les locaux commerciaux.

Le maître d’oeuvre a appelé en cause la société Euro Salma et la société Asefa Seguros.

Par ordonnance du 18 mars 2015, M. [J] a été désigné. Il a déposé un second rapport le 12 février 2016.

— :-:-:-:-

Par acte d’huissier du 16 novembre 2015, M. [I] [H] a saisi le tribunal de grande instance de Toulouse afin d’obtenir la condamnation des vendeurs et, subsidiairement des différents constructeurs intervenus sur le chantier et de leurs assureurs, à l’indemniser quant à la partie habitation.

La société Bj Immo est intervenue volontairement à l’instance.

M. [H] et la Bj Immo se sont désistés d’instance et d’action à l’encontre de M. [A] et de Mme [P] et ont communiqué un protocole d’accord, aux termes duquel M. [A] et Mme [P] s’engageaient à régler la somme de 100 000 euros à M. [H] et à la société Bj Immo qui l’ont acceptée « pour solde de tout compte au titre de tout préjudice confondu tant sur la partie habitation que sur la partie commerciale ». Aux termes de ce protocole, M. [H] et la Sarl Bj Immo étaient déclarés subrogés dans tous les droits et obligations des vendeurs concernant les éventuels recours de toute nature pouvant leur être ouverts à l’égard des locateurs d’ouvrage et de leurs assureurs intervenus dans l’opération de rénovation de l’immeuble (partie habitation et commerciale).

Par ordonnance du 15 décembre 2016, le juge de la mise en état :

— a constaté le désistement d’instance et d’action de M. [H] et de la société Bj Immo à l’égard de M. [A] et de Mme [P],

— s’est dit incompétent pour statuer sur le caractère divisible du litige,

— a maintenu M. [A] et de Mme [P] dans la cause,

— a réservé les droits de l’assureur Qbe et des autres parties à leur encontre.

— :-:-:-:-

Par jugement réputé contradictoire du 7 juin 2018, le tribunal de grande instance de Toulouse a :

— dit irrecevables les demandes formées par M. [H] et la Sarl Bj Immo à l’encontre de M. [B] et de la Maf,

— rejeté les demandes formées par M. [H] et la Sarl Bj Immo à l’encontre de la société Euro Salma Sl, de la société Ana Confort, de la société Qbe et de la société Asefa Seguros,

— condamné M. [H] et la Sarl Bj Immo aux dépens qui comprendront les frais du référé et le coût de l’expertise judiciaire,

— condamné M. [H] et la Sarl Bj Immo à régler à M. [B] et la Maf la somme globale de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— admis la Scp Darnet Gendre Attal, société d’avocats qui le demande et qui peut y prétendre, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Pour statuer ainsi le premier juge a retenu qu’au regard de la clause de conciliation préalable à la saisine du juge prévue par le contrat de maîtrise d’oeuvre signé le 20 avril 2012 entre M. [A] et M. [B], les demandes de M. [H] et de la Sarl Bj Immo, subrogés dans les droits et actions des vendeurs et fondées sur la responsabilité civile professionnelle du maître d’oeuvre, alors que les dispositions de l’article 1792 du code civil invoquées à titre subsidiaire ne pouvaient recevoir application en l’absence de réception les désordres étant au demeurant apparents, étaient irrecevables à l’encontre de M. [B] et « devaient être rejetées tout comme celles formées à l’encontre de la Maf, assureur de M. [B] ».

Rejetant toute action sur le fondement de l’article 1792 en l’absence de réception expresse ou tacite il a écarté la garantie de la société Qbe, assureur décennal de la société Ana Confort.

Il a écarté la garantie de la société Asefa Seguros, assureur décennal et responsabilité civile professionnelle de la société Euro Salma au vu des conditions spéciales du contrat responsabilité civile excluant toute garantie pour les travaux eux-mêmes de l’assurée.

Au vu des demandes chiffrées de M. [H] et de la Sarl Bj Immo à l’encontre des entreprises Euro Salma et Ana Confort représentant un total de 31 208,35 euros, il a retenu que ce montant étant inférieur à la somme de 100 000 euros reçue par M. [H] et la Sarl Bj Immo dans le cadre du protocole transactionnel du 8 avril 2016, à déduire de toutes sommes ordonnées indemnisant les requérants, la demande devait être rejetée.

— :-:-:-:-

Par acte électronique du 2 août 2018, M. [H] et la Sarl Bj Immo ont interjeté appel de cette décision, prise dans son ensemble, excepté ses dispositions ayant rejeté le surplus des demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ayant admis la Scp Darnet Gendre Attal, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et ayant dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

— :-:-:-:-

Par arrêt du 4 avril 2022, la cour d’appel de Toulouse a :

— infirmé le jugement entrepris sauf en ce que le premier juge a :

' dit irrecevables les demandes formées par M. [I] [H] et la Sarl Bj Immo à l’encontre de M. [B] sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, ' débouté M. [H] et la Sarl Bj Immo de leurs demandes d’indemnisation au titre de la reprises des finitions identifiées lors de la vente à l’encontre des locateurs d’ouvrage et consécutivement de leurs assureurs respectifs,

' rejeté le surplus des demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

— dit que les travaux de réhabilitation de l’immeuble sis [Adresse 15]) vendu par lots de copropriété par M. [R] [A] et Mme [L] [P] épouse [K], d’une part à M. [I] [H], d’autre part à la Sarl Bj Immo, par actes authentiques du 30 décembre 2013 ont fait l’objet d’une réception tacite à la date de ces ventes,

— condamné in solidum sur le fondement de la garantie décennale M. [Y] [B], son assureur la Maf, et la société Euro Salma Sl à payer à M. [I] [H] la somme de 22.978,89 euros toutes taxes comprises en réparation des désordres affectant ses parties privatives (douches à l’italienne et fenêtre bois du lot 7) outre intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2018,

— condamné la société Euro Salma Sl à relever et garantir M. [B] et la Maf de cette condamnation à hauteur de 80%,

— condamné in solidum sur le fondement de la garantie décennale M. [Y] [B], son assureur la Maf, la société Euro Salma Sl, la société Ana Confort et son assureur la société Qbe Insurance Europe Limited à payer à la Sarl Bj Immo la somme de 26.832,31 euros hors taxes en réparation des désordres affectant ses parties privatives outre intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2018,

— condamné in solidum la société Euro Salma Sl, la société Ana Confort et son assureur la société Qbe Insurance Europe Limited à relever et garantir M. [Y] [B] et la Maf de cette condamnation à hauteur de 80%,

— condamné la société Euro Salma Sl à relever et garantir la société Ana Confort et son assureur la société Qbe Insurance Europe Limited prises ensemble à hauteur de moitié de cette condamnation,

— débouté M. [I] [H] et la Sarl Bj Immo de leur demande d’indemnisation au titre de la perte de chance de louer le local commercial sis dans le lot n° 6 de la copropriété,

Avant dire droit sur les demandes présentées par M. [I] [H] et la Sarl Bj Immo au titre des travaux de reprises relevant de la garantie décennale des constructeurs afférents aux parties communes de l’immeuble (couverture, reprise de façade, réseaux d’eaux usées, eaux vannes, eaux pluviales, charpente/couverture/ zinguerie de la partie arrière du commerce sur cour (lot n°6), frais de chantier et de maîtrise d’oeuvre y afférents),

— invité les parties à s’expliquer sur la qualité de M. [I] [H] et de la Sarl Bj Immo à agir à titre individuel à ces fins hors toute mise en cause du syndicat des copropriétaires et les demandeurs à régulariser éventuellement la procédure,

— renvoyé la cause à cette fin à l’audience de mise en état dématérialisée du 13 octobre 2022 à 9h,

— dit qu’à défaut de diligence des parties pour ladite date, l’affaire pourra être radiée administrativement par le magistrat chargé de la mise en état,

— déclaré recevable à l’encontre de la société Maf l’action directe en indemnisation engagée par M. [I] [H] et la Sarl Jb Immo au titre des inachèvements et reprises des désordres apparents inventoriés avant la vente par le rapport de Themys Ingénierie du 3 décembre 2013,

— débouté M. [I] [H] et la Sarl Jb Immo de toutes leurs demandes d’indemnisation au titre desdits inachèvements et désordres apparents,

— déclaré sans objet les appels en garantie formés à ce titre,

— rejeté toutes les demandes formées à l’encontre de la Sa Asefa Seguros,

— condamné in solidum M. [Y] [B], la Maf, la société Euro Salma Sl, la société Ana Confort et la société Qbe Insurance Europe Limited aux dépens de première instance, en ceux compris les frais de référés et des deux expertises judiciaires, ainsi qu’aux dépens d’appel exposés jusqu’à ce jour,

— condamné in solidum la société Euro Salma Sl, la société Ana Confort et la société QBE Insurance Europe Limited à relever et garantir M. [Y] [B] et la Maf de cette condamnation aux dépens à hauteur de 80%,

— condamné la société Euro Salma Sl à relever et garantir la société Ana Confort et la société Qbe Insurance Europe Limited prises ensemble de la condamnation ci-dessus à hauteur de moitié avec autorisation de recouvrement direct au profit de la Selas Clamens Conseil conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rejeté toutes les demandes d’indemnité fondées sur l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés tant au titre de la procédure de première instance que de celle d’appel jusqu’à ce jour,

— réservé pour le surplus le sort des dépens et des frais irrépétibles après réouverture des débats.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 12 octobre 2022, la Société Bj Immo, M. [I] [H], appelants, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], intervenant volontaire, demandent à la cour, au visa des articles 66 et 554 code de procédure civile, des articles 1142 et 1147 du code civil, ainsi que des articles 1792 et suivants du 'code', de :

— recevoir l’intervention volontaire à l’instance du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 13],

— recevoir le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] en ses demandes, fins et prétentions et le déclarer bien fondée,

— condamner, in solidum, sur le fondement de la garantie décennale M. [B], son assureur la Maf, la société Euro Salma, la société Ana Confort et son assureur la société Qbe Insurance Europe Limited à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] la somme de 97.154,66 euros toutes taxes comprises en réparation des désordres affectant les parties communes outre intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2018,

— condamner tout succombant à verser au Syndicat des copropriétaires une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— condamner tout succombant aux entiers dépens, qui seront recouvrés directement par la A.A.R.P.I. Graphène Avocats, agissant par Maître Nicolas Leparoux, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 octobre 2024, la Mutuelle des Architectes Français et M. [Y] [B], intimés, demandent à la cour,

Rejeter tout conclusion contraire comme irrecevables ou à tout du moins mal fondées,

Vu l’article 1382 ancien du Code civil,

— condamner in solidum la société Euro Salma Sl, la société Ana Confort Qbe Insurance Europe Limited à relever et garantir M. [B] et la Mutuelle des architectes français dans une proportion de 80% des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,

En tout état de cause

— réduire à de plus justes proportions les sommes demandées au titre des travaux de reprise,

En toute hypothèse,

— condamner tout succombant à régler à M. [B] et la Mutuelle des Architectes Français une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont 'distraction’ au profit de la Selas Atcm,

— donner acte à la Mutuelle des Architectes Français de ce qu’elle intervient dans les conditions

et limites de son contrat d’assurance,

— dire que la franchise restera opposable à M. [B].

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 avril 2019, la Sa Qbe Insurance Europe Limited, intimée, demandait à la cour, au visa des articles 1231-1 (ancien article 1147 du code civil), 1240 et suivants (anciens articles 1382 et suivants), 1315, 1353 et 1792 du code civil, ainsi que des articles L.124-5 et L2.41-1 du code des assurances, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et, en tout cas, mal fondées,

À titre principal,

— confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a retenu qu’aucune réception n’est intervenue,

En conséquence,

— rejeter les demandes formulées à l’encontre de la compagnie Qbe,

— réformer le jugement en ce qu’il n’a pas mis hors de cause la compagnie Qbe et alloué une indemnité au titre des frais irrépétibles,

Statuant à nouveau,

— mettre hors de cause la compagnie Qbe,

— condamner tous succombants à lui régler une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance,

À titre subsidiaire,

— «dire et juger» que les seuls désordres imputables à la Société Ana Confort affectent la couverture et la zinguerie,

— «dire et juger» que M. [H] doit être indemnisé sur une base hors taxe du montant des travaux de réparation,

— limiter l’indemnité susceptible d’être mise à la charge de la société Qbe à la somme de 10.346,06 euros hors taxes,

— rejeter le surplus des demandes à son encontre,

— condamner, in solidum, M. [B] et la Maf à relever et garantir la concluante de 20% des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au titre des désordres affectant la couverture et la zinguerie,

— condamner, in solidum, M. [A], Mme [P], de M. [B], de la Maf, de la société Asefa Seguros, à relever et garantir intégralement la compagnie Qbe de toutes autres condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre en principal, frais et accessoires,

— «dire et juger» que la compagnie Qbe est fondée à opposer à son assurée, la société Ana Confort, le montant de la franchise contractuelle pour les dommages matériels, et le cas échéant à son assurée et aux tiers, la franchise contractuelle applicable en matière de dommages immatériels,

Si la Cour considérait que M. [H] et la société Bj Immo sont subrogés dans les droits et obligations de M. [A] et Mme [P], dire et juger que la compagnie Qbe sera en droit d’exercer un recours à leur encontre,

En conséquence,

— condamner, in solidum, M. [H], la société Bj Immo, M. [B], de la Maf, de la Société Asefa Seguros, à relever et garantir intégralement la compagnie Qbe de toutes autres condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre en principal, frais et accessoires,

— condamner tout succombant aux dépens de l’instance dont distraction Selas Clamens Conseil, qui sera en droit de recouvrer sur son offre de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du cpc.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 janvier 2019, la société Asefa S.A. Seguros y Reaseguros, intimée et formant appel incident, demandait à la cour, de :

— accueillir l’appel incident formé par la société Asefa Sa Seguros y Reaseguros,

En conséquence,

— «dire et juger» irrecevables les demandeurs en leur action à l’encontre de la société Asefa Sa Seguros y Reaseguros, pour défaut d’intérêt à agir, subsidiairement pour forclusion,

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a rejeté les demandes formées par M. [H] et la Sarl Bj Immo à l’encontre de la société Euro Salma Sl, de la société Ana Confort, de la société QBE et de la société Asefa Seguros,

— condamner solidairement M. [H] et la Sarl Bj Immo à la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les dernières conclusions transmises dans l’intérêt de M. [R] [A] et Mme [L] [P], intimés datent du 9 novembre 2018 et ces derniers demandaient à la cour, au visa des articles 1231-1 et 2052 du code civil, de :

— constater la subrogation conventionnelle de M. [H] et de la Sarl Bj Immo dans tous les droits et obligations de M. [A] et de Mme [P],

— «dire et juger» en conséquence irrecevable à l’égard de M. [A] et de Mme [P] toute demande des locateurs d’ouvrage et /ou de leurs assureurs,

À titre subsidiaire,

— constater l’absence de fondement de toute action des locateurs d’ouvrage et de leurs assureurs à l’égard de M. [A] et de Mme [P],

— condamner tout succombant à régler à M. [A] et Mme [P] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

M. [A] est décédé le 31 mars 2022.

Après de multiples démarches et une demande d’enquête auprès du ministère public pour l’identification des héritiers de M. [A], il a été établi que le défunt avait laissé deux héritières, Mme [N] [Z], veuve de M. [A] et Mme [L] [P] épouse [K]. Les éléments de cette enquête ont été communiqués aux conseils des parties, par soit-transmis du 7 novembre 2023.

La Sarl Ana Confort et la Sa Euro Salma Sl, intimées, assignées avec dénonce de la déclaration d’appel, la première par acte du 7 septembre 2018 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la seconde par acte d’huissier établi en Espagne du 17 septembre 2018 dont les modalités de remise ne sont pas justifiées, n’ont pas constitué avocat. L’arrêt sera rendu par défaut.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 novembre 2024 et l’affaire a été examinée à l’audience du 25 novembre 2024 à 14h.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. Il sera relevé à titre liminaire que l’interruption de l’instance à la suite du décès de M. [A] survenu après la clôture des débats ayant précédé l’arrêt du 4 avril 2022, ladite interruption ayant pris effet à compter de la date de l’arrêt se trouve toujours effective à défaut de diligences pour mettre en cause les héritiers qui ont été identifiés à la demande du magistrat de la mise en état. Par ailleurs, certaines parties n’ont pas mis à jour leurs conclusions depuis l’arrêt précité de sorte qu’il convient de faire le tri entre ce qui a été définitivement jugé, ce qui reste à juger relativement aux demandes et défenses ne concernant pas M. [A] et ce qui, éventuellement, resterait à juger concernant ce dernier.

1.1. Ce qui a été définitivement jugé :

— la fixation d’une réception tacite des travaux de réhabilitation de l’immeuble à la date de vente des lots de copropriété par M. [A] et Mme [P],

— la condamnation in solidum sur le fondement de la garantie décennale de M. [B] (maître d’oeuvre), de la Maf (l’assureur de ce dernier) et la société Euro Salma Sl (entreprise concernée) au paiement d’une somme à M. [H] pour la réparation des désordres affectant les parties privatives appartenant à ce dernier,

— la condamnation de la société Euro Salma Sl à relever et garantir M. [B] et la Maf de cette condamnation à hauteur de 80 %,

— la condamnation in solidum sur le fondement de la garantie décennale de M. [B] (maître d’oeuvre), de la Maf (l’assureur de ce dernier), la société Euro Salma Sl et la société Ana Confort (entreprises concernées) ainsi que la société Qbe Insurance Europe Limited (assureur de la société Ana Confort) au paiement d’une somme à la Sarl Bj Immo pour la réparation des désordres affectant les parties privatives appartenant à cette dernière,

— la condamnation in solidum de la société Euro Salma Sl, de la société Ana Confort et de la société Qbe à relever et garantir M. [B] et la Maf de cette condamnation à hauteur de 80 %,

— la condamnation de la société Euro Salma Sl à relever et garantir la société Ana Confort et de la société Qbe prises ensemble à hauteur de la moitié de cette condamnation,

— débouté M. [H] et la Sarl Bj Immo au titre des travaux de reprises relevant de la garantie décennale des constructeurs afférents aux parties communes de l’immeuble (couverture, reprise de façade, réseaux d’eaux usées, eaux vannes, eaux pluviales, charpente couverture et zinguerie de la partie arrière du commerce sur cour (lot n° 6), frais de chantier et de maîtrise d’oeuvre y afférents),

— la recevabilité à l’encontre de la société Maf de l’action directe en indemnisation engagée par M. [H] et la Sarl Bj Immo au titre des inachèvements et de la reprise des désordres apparents inventoriés avant la vente par le rapport de Themys Ingénierie du 3 décembre 2013,

— le débouté de M. [H] et la Sarl Bj Immo de toutes leurs demandes d’indemnisation au titre des des inachèvements et désordres apparents,

— le rejet de toutes les demandes présentées contre la Sa Asefa Seguros,

— statué sur les dépens et frais irrépétibles de première instance et d’appel exposés jusqu’à la date de l’arrêt.

1.2. Restent donc à juger les demandes relatives aux désordres affectant les parties communes au sujet desquels il n’était rien demandé par M. [A] et Mme [P] ni contre ces derniers. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 16] est intervenu volontairement à l’instance le 12 octobre 2022 et a réclamé la condamnation, in solidum sur le fondement de la garantie décennale, M. [B], son assureur la Maf, la société Euro Salma, la société Ana Confort et son assureur la société Qbe Insurance Europe Limited à lui payer la somme de 97.154,66 euros toutes taxes comprises en réparation des désordres affectant lesditres parties communes outre intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2018 ainsi que la condamnation de tout succombant aux dépens et frais irrépétibles subsistants.

1.3. Il sera enfin constaté que M. [A] et Mme [P] dans leurs dernières conclusions antérieures au décès de M. [A] demandaient principalement que soit opposée aux demandes des locateurs d’ouvrage et/ou leurs assureurs la subrogation conventionnelle de M. [H] et la Sarl Bj Immo dans leurs droits et obligations, subsidiairement que soit constatée l’absence de fondement de toute action à leur égard et, en tout état de cause, la condamnation de tout succombant à leur payer une somme au titre des frais irrépétibles. Force est de constater d’une part que tant les appelants que la Maf et M. [B] n’ont présenté aucune demande à l’endroit de M. [A] et Mme [P] et, d’autre part que l’interruption d’instance non levée du fait de l’absence de diligence des parties intéressées ne concerne plus, à tout le moins sur les parties communes, que le litige entre eux et la société Qbe Insurance Europe Limited qui dans ses dernières conclusions datant d’avant le décès de M. [A] demandait leur condamnation à la garantir. La cour ayant tranché la question des dépens et frais irrépétibles exposés avant l’arrêt mixte intervenu le 4 avril 2022, la demande formulée avant l’interruption d’instance a été sur ce point épuisée. En l’absence de reprise d’instance malgré les diligences accomplies à l’initiative du magistrat de la mise en état et ayant permis d’identifier les héritiers qui n’ont pas été appelés en la cause et compte tenu de la nécessité de juger en même temps ce litige résiduel qui concerne au même titre Mme [P] et les héritiers de M. [A] dont Mme [P] elle-même, il convient de tirer le constat dans le présent arrêt de l’interruption de l’instance limité à ce litige et de la disjoindre et de prononcer, en application de l’article 376 al. 2 du code de procédure civile, la radiation de cette instance disjointe.

2. Sur le fond de la réparation des désordres affectant les parties communes de l’immeuble, il sera rappelé que l’expert judiciaire qui a été mandaté à deux reprises a mis en évidence dans ses deux rapports successifs des désordres affectant tant les parties privatives que les parties communes de l’immeuble s’agissant, pour ces dernières, des travaux réalisés en toiture et relatifs aux réseaux d’évacuation des eaux pluviales, eaux usées et eaux vannes.

2.1. Ainsi que la cour l’a relevé dans son précédent arrêt, l’expert judiciaire a constaté dans un appartement dit n° 7 des stigmates d’infiltrations d’eau sous les pièces d’appuis des deux fenêtres, les appuis des menuiseries extérieures étant non conformes, défaut qu’il a précisé être généralisé à l’ensemble de l’immeuble. Sur ce point, il a ajouté que la pose des menuiseries extérieures ne répond pas aux règles de l’art et aux normes de références, notamment le DTU 36.5 d’avril 2010 puisque aucun appui de baie n’a été réalisé, l’étanchéité sous la pièce d’appui du dormant n’étant pas assurée. Il a par ailleurs noté que plusieurs tuiles non correctement fixées avaient glissé, laissant le champ libre à des infiltrations d’eau relevées au niveau de la chambre 1 du logement n° 7 au dernier étage et que les ouvrages de zinguerie en toiture avaient été réalisés en dehors des règles de l’art (dalles EP, couloirs zinc, solins et contre-solin étant à reprendre). Il a aussi relevé des défauts de mise en 'uvre généralisés des douches à l’italienne, les siphons de sol mis en place n’étant pas adaptés, le sol des douches présentant des défauts de pente, l’étanchéité en périphérie et au droit des siphons de douches à l’italienne n’étant pas correctement réalisée et se trouvant défaillante sur plusieurs douches. Il a par ailleurs relevé un écoulement du réseau d’évacuation des eaux pluviales insatisfaisant (branchements obturés, absence de raccordement de descente entre la chute du fond du local commercial et le regard borgne, regard borgne non conforme, présence de gravats dans le collecteur et dans le regard borgne). Il a également constaté la non-conformité d’un réseau d’évacuation des eaux usées et eaux vannes sujet à engorgements (une contre-pente importante entraînant une obstruction du collecteur, des raccordements de siphons et de chutes avec des pièces à 90° non conformes au DTU et compromettant un bon écoulement au niveau du collecteur, un collecteur unique collectant eaux usées et eaux vannes mais également, de manière prohibée, une partie des eaux pluviales).

2.2. L’expert judiciaire a retenu que les désordres affectant les menuiseries extérieures, les siphons/étanchéité de douches, et la couverture, étaient de nature à rendre les ouvrages impropres à leur destination car ils induisaient des infiltrations d’eau et des dégradations à l’intérieur des logements. Ces désordres révélés après réception tacite des ouvrages dans leurs manifestations et toute leur étendue sont de nature à engager la responsabilité décennale des constructeurs.

3. Le Syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation, in solidum, sur le fondement de la garantie décennale de M. [B], son assureur la Maf, la société Euro Salma, la société Ana Confort et son assureur la société Qbe Insurance Europe Limited à lui payer la somme de 97.154,66 euros toutes taxes comprises en réparation des désordres affectant les parties communes outre intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2018.

3.1. Il convient préalablement de se prononcer sur l’imputabilité des désordres constatés ainsi que le soutient à juste titre la société Qbe. Il sera rappelé à cet égard que la Société Ana Confort, assurée par la société Qbe s’est vu confier, les travaux de gros-'uvre, charpente, couverture, zinguerie, et la société Euro Salma SL, les travaux de menuiserie intérieure et extérieure, escalier bois, plâtrerie, faux plafond, plomberie, réseau gaz et eau, électricité, carrelage, peintures.

3.2. La société Euro Salma SL n’a pas correctement réalisé la totalité des ouvrages de menuiserie extérieures et d’étanchéité ainsi que la plomberie de sorte qu’elle doit être seule tenue in solidum avec le maître d’oeuvre et l’assureur de ce dernier qu’aux travaux de reprise concernant la façade (11 664 euros TTC), les réseaux d’eaux usées et vannes (18.681 euros TTC) et les réseaux d’eaux pluviales (28 836 euros TTC) soit la somme totale de 59.181 euros TTC.

3.3. La société Ana Confort, assurée par la société Qbe n’a pas entièrement respecté les règles de l’art dans la réalisation des ouvrages qui lui avaient été confiés au niveau de la zinguerie et de la couverture de l’immeuble, de sorte qu’elles doivent être seules tenues in solidum avec le maître d’oeuvre et l’assureur de ce dernier qu’aux travaux de reprise concernant la toiture (12 932,58 euros TTC) et de charpente couverture et zinguerie de la partie arrière du commerce sur cour (6 999,99 euros TTC) soit la somme totale de 19 932,57 euros TTC.

3.4. En revanche, ces parties doivent être toutes tenues in solidum au paiement des frais d’installation de chantier (11 712 euros TTC) et des honoraires de maîtrise d’oeuvre devant être fixés à hauteur de 8 % du coût des travaux (6 329,09 euros TTC) soit la somme totale de 18.041,09 euros TTC.

3.5. Le créancier de la réparation étant un syndicat des copropriétaires, les condamnations sont prononcées toutes taxes comprises.

3.6. Les condamnations seront prononcées avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision qui a arrêté le montant de la créance de réparation.

4. Au regard des éléments du dossier qui viennent d’être rappelés, la part causale de chacun des co-obligés dans la réalisation des différents préjudices affectant les parties communes doit être appréciée de la manière suivante en jugeant que :

— M. [Y] [B] dont la négligence a été relevée par l’expert judiciaire en page 41 de son rapport final et la Maf doivent être garantis à hauteur de 80 % par la société Euro Salma SL au titre de la condamnation prononcée relativement aux travaux de reprise concernant la façade, les réseaux d’eaux usées et vannes ainsi que les réseaux d’eaux pluviales,

— M. [Y] [B] et la Maf doivent être garantis à hauteur de 80 % par la Sarl Ana Confort et la Sa Qbe Insurance Europe Limited au titre de la condamnation prononcée relativement aux travaux de reprise concernant la toiture et de charpente couverture et zinguerie de la partie arrière du commerce sur cour,

— M. [Y] [B] et la Maf doivent être garantis à hauteur de 80 % in solidum par la société Euro Salma SL, la Sarl Ana Confort et la Sa Qbe Insurance Europe Limited au titre de la condamnation prononcée au titre des frais d’installation de chantier et des honoraires de maîtrise d’oeuvre,

— la Sarl Ana Confort et la Sa Qbe Insurance Europe Limited doivent être garanties par la société Euro Salma SL à hauteur de la moitié de la condamnation prononcée au titre des frais d’installation de chantier et des honoraires de maîtrise d’oeuvre.

5. La société Euro Salma SL, la Sarl Ana Confort, la Sa Qbe Insurance Europe Limited, M. [Y] [B] et la Maf seront tenus in solidum aux entiers dépens d’appel exposés postérieurement à l’arrêt du 4 avril 2022.

6. Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] est en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’il a exposés depuis son intervention à l’instance d’appel. La société Euro Salma SL, la Sarl Ana Confort, la Sa Qbe Insurance Europe Limited, M. [Y] [B] et la Maf seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

7. M. [Y] [B] et la Maf doivent être garantis à hauteur de 80 % in solidum par la société Euro Salma SL, la Sarl Ana Confort et la Sa Qbe Insurance Europe Limited au titre de la condamnation prononcée au titre des dépens d’appel et frais irrépétibles exposés postérieurement à l’arrêt du 4 avril 2022. La Sarl Ana Confort et la Sa Qbe Insurance Europe Limited doivent être garanties par la société Euro Salma SL à hauteur de la moitié de la ces condamnations.

8. Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la Sa Qbe Insurance Europe Limited, de M. [Y] [B] et de la Maf les frais non compris dans les dépens qu’ils ont pu respectivement exposer à ce dernier stade de la procédure. Ils seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, par défaut et en dernier ressort,

Vu l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse rendu le 4 avril 2022 ;

1- Ordonne la disjonction des demandes de condamnation présentées par la société Qbe Insurance Europe Limited à l’encontre de M. [R] [A] et de Mme [L] [P] de l’instance principale enrôlée sous le n°18/3525.

Constate la poursuite de l’interruption de l’instance ainsi disjointe qui recevra le n° de rôle 25/00926.

Ordonne la radiation de cette instance subsistante pour défaut de diligence en application de l’article 376 al. 2 du code de procédure civile.

2- Condamne in solidum la société Euro Salma SL, M. [Y] [B] et la Maf à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] la somme de 59.181 euros TTC outre les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt au titre des travaux de reprise concernant la façade, les réseaux d’eaux usées et vannes ainsi que les réseaux d’eaux pluviales.

Condamne in solidum la société Euro Salma SL à relever et garantir M. [Y] [B] et la Maf de cette condamnation à hauteur de 80 %.

3- Condamne in solidum la Sarl Ana Confort, la Sa Qbe Insurance Europe Limited, M. [Y] [B] et la Maf à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] la somme de 19 932,57 euros TTC outre les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt au titre des travaux de reprise concernant la toiture et de charpente couverture et zinguerie de la partie arrière du commerce sur cour.

Condamne in solidum la Sarl Ana Confort, la Sa Qbe Insurance Europe Limited à relever et garantir M. [Y] [B] et la Maf de cette condamnation à hauteur de 80 %.

4- Condamne in solidum la société Euro Salma SL, la Sarl Ana Confort, la Sa Qbe Insurance Europe Limited, M. [Y] [B] et la Maf à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] la somme de 18.041,09 euros TTC outre les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt au titre des frais d’installation de chantier et des honoraires de maîtrise d’oeuvre.

Condamne in solidum la société Euro Salma SL, la Sarl Ana Confort, la Sa Qbe Insurance Europe Limited à relever et garantir M. [Y] [B] et la Maf de cette condamnation à hauteur de 80 %.

Condamne in solidum la société Euro Salma SL à relever et garantir la Sarl Ana Confort et la Sa Qbe Insurance Europe Limited prises ensemble à hauteur de la moitié de leur condamnation.

5- Condamne in solidum la société Euro Salma SL, la Sarl Ana Confort, la Sa Qbe Insurance Europe Limited, M. [Y] [B] et la Maf aux dépens d’appel exposés postérieurement à l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 4 avril 2022 dans l’instance n° 18-3525.

Condamne in solidum la société Euro Salma SL, la Sarl Ana Confort, la Sa Qbe Insurance Europe Limited à relever et garantir M. [Y] [B] et la Maf de cette condamnation à hauteur de 80 %.

Condamne la société Euro Salma SL à relever et garantir la Sarl Ana Confort et la Sa Qbe Insurance Europe Limited prises ensemble à hauteur de la moitié de leur condamnation.

Autorise, conformement aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, L’A.A.R.P.I. Graphène Avocats, agissant par Maître Lepardoux, la Selas Atcm et la Selas Clamens Conseil, avocat, à recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision, contre les parties condamnées à proportion des condamnations dont bénéficient leurs clients respectifs.

6- Condamne in solidum la société Euro Salma SL, la Sarl Ana Confort, la Sa Qbe Insurance Europe Limited, M. [Y] [B] et la Maf à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum la société Euro Salma SL, la Sarl Ana Confort, la Sa Qbe Insurance Europe Limited à relever et garantir M. [Y] [B] et la Maf de cette condamnation à hauteur de 80 %.

Condamne la société Euro Salma SL à relever et garantir la Sarl Ana Confort et la Sa Qbe Insurance Europe Limited prises ensemble à hauteur de la moitié de leur condamnation.

7- Déboute la Sa Qbe Insurance Europe Limited, M. [Y] [B] et la Maf de leurs demandes respectives au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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