31/03/2026

ARRÊT N° 126/2026

N° RG 25/02035 – N° Portalis DBVI-V-B7J-RCK7

SG/KM

Décision déférée du 28 Mai 2025

Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

( 24/02643)

LEBON

[X] [F]

C/

[T] [A]

confirmation partielle

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANT

Monsieur [X] [F]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Emilie TOUSSAINT de la SELARL CABINET SAMALENS TOUSSAINT, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2025-12509 du 28/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

INTIME

Monsieur [T] [A]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Pascaline LESCOURET, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE

Par contrat du 1er avril 2021, M. [M] [A] a donné à bail à M. [X] [F] un appartement meublé à usage d’habitation sis [Adresse 3] [Localité 4], pour un loyer mensuel de 628,74 euros et 51,26 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [M] [A] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 mars 2024, portant sur un montant au principal de 12 474 euros et concernant la période comprise entre le mois d’octobre 2022 et le mois de mars 2024 inclus. Le même jour, le bailleur a fait signifier un commandement de justifier d’une assurance locative, le locataire a produit un tel justificatif le 19 mars 2024.

M. [M] [A] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2024, M. [M] [A] a fait assigner M. [X] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin, notamment, de voir constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés, ordonner l’expulsion de M. [X] [F], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin et condamner ce dernier au paiement, à titre provisionnel, de :

— la somme de 12 031 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

— une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant de 713 euros par mois.

Il était également sollicité une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par voie électronique le 3 juillet 2024.

Parallèlement, M. [X] [F] a saisi la commission de surendettement des particuliers de Haute-Garonne, laquelle a validé des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et prononcé l’effacement total de ses dettes.

Par ordonnance du 28 mai 2025, statuant en référé sur l’assignation du bailleur, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2021 entre M. [M] [A] et M. [X] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], [Localité 5] sont réunies à la date du 14 mai 2024,

— débouté M. [X] [F] de ses demandes en délai de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire,

— ordonné en conséquence à M. [X] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour M. [X] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [M] [A] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné M. [X] [F] à payer à M. [M] [A] à titre provisionnel la somme de 4 711 euros au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 21 mars 2025 comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance de mars 2025),

— condamné M. [X] [F] à payer à M. [M] [A] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 14 mai 2024 et le 1er avril 2025 étant comprise dans la somme ci avant ordonnée,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, révisables selon stipulations contractuelles,

— condamné M. [X] [F] à payer M. [M] [A] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [X] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture, à l’exception du coût du commandement de justifier d’une assurance locative,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 13 juin 2025, M. [X] [F] a relevé appel de l’ensemble des dispositions de cette ordonnance, à l’exception de celle ayant rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 9 septembre 2025, M. [X] [F], appelant, demande à la cour de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et infondées,

— réformer l’ordonnance de référé du 28 mai 2025 en ce qu’elle a :

' constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 1er avril 2021 entre M. [A] et M. [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Localité 4] sont réunies à la date du 14 mai 2024,

' débouté M. [F] de ses demandes de délai de paiement en suspension des effets de la clause résolutoire,

' ordonné à M. [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

' dit qu’à défaut pour M. [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [A] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à tous occupants de son chef, y compris le cas échéant, avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

' condamné M. [F] à payer à M. [A] la somme provisionnelle de 4 711 euros au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 31 mars 2025 comprenant les loyers, charges et indemnité d’occupation impayés jusqu’à l’échéance de mars 2025),

' condamné M. [F] à payer à M. [A] à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 14 avril 2024 et le 1er avril 2025 étant compris dans la somme ci-avant ordonnée,

' fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges révisables selon les stipulations contractuelles,

' condamné M. [F] à payer à M. [A] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [F] aux dépens en ce y compris les commandement de payer, la saisine de la CCAPEX, l’assignation en référé, sa notification à la préfecture, à l’exception du coût du commandement de justifier d’une assurance locative,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires,

Statuant à nouveau :

À titre principal,

— débouter M. [A] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions comme irrecevables et mal fondées,

À titre subsidiaire,

— ordonner la limitation des condamnations pécuniaires à l’encontre de M. [F] à la somme de 4 760 euros correspondant aux loyers compris entre le 22 août 2024 et le 1er avril 2025,

— accorder à M. [F] les plus larges délais pour s’acquitter de cette dette,

— ordonner la suspension du jeu de la clause résolutoire jusqu’à l’apurement de la dette,

— débouter M. [A] de ses plus amples demandes,

— condamner M. [A] au paiement de la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamner M. [A] aux dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 novembre 2025, M. [M] [A], intimé, demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et notamment ses articles 7 et 24, de :

— débouter M. [F] de sa demande principale et de ses demandes subsidiaires,

— confirmer l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions,

À titre reconventionnel,

— condamner M. [X] [F] à payer 1 500 euros à M. [M] [A] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la clause résolutoire

M. [F] conclut à l’infirmation de la décision entreprise en exposant que le commandement de payer lui ayant ouvert un délai de deux mois pour solder sa dette locative, la clause résolutoire ne pouvait être acquise avant le 13 mai 2024. Il indique avoir saisi la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne le 24 avril 2024, soit avant l’expiration de ce délai de deux mois et donc avant l’acquisition des effets de la clause résolutoire. Il en déduit que le premier juge aurait dû rejeter l’ensemble des demandes du bailleur en constatant que par suite de l’effacement de la dette, la base légale que constitue le commandement de payer faisait défaut et ne permettait plus le constat du jeu de la clause, ni d’ordonner son expulsion.

L’appelant soutient par ailleurs que la clause résolutoire n’a pu produire ses effets dans la mesure où il était fondé à opposer à son bailleur l’exception d’inexécution et à suspendre le paiement des loyers compte tenu de l’état d’insalubrité du logement ayant conduit le maire de la commune de [Localité 6] à prendre un arrêté de mise en sécurité le 11 mars 2025. Il reproche aux premiers juges d’avoir rejeté sa demande en retenant que les impayés de loyers étaient antérieurs au constat de l’insalubrité du logement, alors qu’il produit des photographies permettant de vérifier ses affirmations et que les locataires de la résidence ont alerté le bailleur des nuisances qu’ils subissaient par un courrier du 09 juillet 2024.

M. [F] reproche encore au bailleur d’avoir mobilisé la clause résolutoire de mauvaise foi dans la mesure où il était également son employeur, que s’il bénéficiait d’un CDI, il exerçait un complément d’activité excédant les missions prévues dans son contrat de travail et rémunéré de manière officieuse lequel seul lui permettait de payer son loyer. Il ajoute qu’il achetait régulièrement des matériaux pour effectuer des travaux dans la résidence que M. [A] lui remboursait en effectuant certains chèques au nom de son ex-compagne afin de ne pas éveiller les soupçons de l’administration fiscale. Il indique que M. [A] a subitement cessé de lui confier ces missions et de le rémunérer, ce qui l’a plongé dans d’importantes difficultés financières et ne lui a plus permis de payer son loyer ni de solder sa dette.

Il sollicite par ailleurs la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’au 28 août 2026 en application de l’article 24 VIII. de la loi du 06 juillet 1989

Pour conclure à la confirmation de la décision entreprise, M. [A] indique que le premier juge, qui a rappelé l’article L. 741-2 du code de la consommation a parfaitement relevé que l’effacement de la dette locative par la commission de surendettement ne pouvait faire obstacle au jeu d’une clause résolutoire déjà acquise et que l’effacement ne valait pas paiement. Il s’oppose à la suspension des effets de la clause en mettant en avant la mauvaise foi de M. [F] et son attentisme. À titre subsidiaire, il s’en remet à la décision de la cour.

M. [A] fait valoir que M. [F] ne s’est jamais plaint de l’état de son logement antérieurement à la délivrance du commandement de payer et indique que l’appartement de celui-ci n’est pas concerné par les désordres qu’il invoque, ni ne rapporte la preuve du fait que son logement est insalubre.

L’intimé conteste par ailleurs la mauvaise foi que lui impute l’appelant en indiquant qu’il a au contraire tenté de lui venir en aide alors qu’il traversait une période difficile, mais que celui-ci a abandonné son poste de travail le 03 octobre 2023, qu’il entretenait un climat de violence à l’égard de sa famille comme de ses voisins en raison de diverses addictions et a démontré une certaine incurie pour ses affaires personnelles en ne réglant plus ses loyers, charges et factures personnelles et en ne parvenant pas à conserver un nouvel emploi. Il conteste toute irrégularité dans ses rapports salariaux avec M. [F] dont il fait valoir qu’ils sont sans lien avec la présente procédure.

Sur ce,

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; […]

En application de l’article 24 I. alinéa 1er de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article L. 722-5 du code de la consommation dispose que la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux 10° et 11° de l’article L. 311-1, née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de désintéresser les cautions qui acquitteraient des créances nées antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine ; elles emportent aussi interdiction de prendre toute garantie ou sûreté.

Le débiteur peut toutefois saisir le juge des contentieux de la protection afin qu’il l’autorise à accomplir l’un des actes mentionnés au premier alinéa.

L’interdiction mentionnée au même premier alinéa ne s’applique pas aux créances locatives lorsqu’une décision judiciaire a accordé des délais de paiement au débiteur en application des V et VI de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 82-1290 du 23 décembre 1986.

En application combinée de ces dispositions et pour ce qui concerne un bail conclu avant le 27 juillet 2023, le locataire qui entretient une dette de loyers à l’égard de son bailleur dispose d’un délai de deux mois pour solder cette dette à compter de la délivrance d’un commandement de payer. À défaut et le commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, elle est réputée jouer à l’expiration de ce délai. Contrairement à l’analyse juridique soutenue par l’appelant, la saisine de la commission de surendettement n’a aucun effet sur le jeu de la clause ni sur la dette elle-même. Seule la décision de la commission prononçant la recevabilité de la demande a pour effet de suspendre l’obligation du débiteur au paiement de ses dettes jusqu’à ce que des mesures soient adoptées par la commission ou validées par le juge du surendettement. La recevabilité est susceptible d’avoir une influence sur le jeu de la clause qui peut être paralysée, mais seulement dans l’hypothèse dans laquelle la commission prononcerait la recevabilité au bénéfice de la procédure de surendettement dans la période comprise entre la délivrance du commandement de payer et l’expiration du délai de deux mois puisque le débiteur se trouverait empêché d’exécuter les causes du commandement. Lorsque la recevabilité intervient après l’expiration du commandement, elle ne peut avoir pour effet d’en suspendre les effets, mais empêche seulement le locataire de régler sa dette locative antérieure.

En l’espèce, comme l’a justement souligné le premier juge, le commandement délivré le 13 mars 2024, qui concernait un bail comprenant une clause résolutoire visant un délai de deux mois, a ouvert un délai expirant au 14 mai 2024 permettant au locataire de solder sa dette. Le fait que celui-ci ait saisi la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne le 24 avril 2024 n’a été d’aucun effet sur son obligation de solder la dette, ni sur le délai de deux mois du commandement. Les indications non contestées fournies par le bailleur sont corroborées par la décision de la commission (pièce N° 5 de M. [F]) en ce que la décision de recevabilité de la demande de M. [F] à la procédure de surendettement a été rendue le 16 mai 2024.

Or à cette date, le délai de deux mois depuis la délivrance du commandement avait déjà expiré au 14 mai 2024, de sorte que la décision de recevabilité, qui a suspendu les obligations à paiement du locataire, n’a été d’aucun effet sur le jeu de la clause résolutoire.

Sur l’exception d’inexécution dont sa prévaut M. [F], il doit être rappelé qu’en application de l’article 6 alinéa 1er et 2 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Il est de jurisprudence constante que l’exception d’inexécution consistant en un non paiement intégral du loyer ne peut jouer en faveur du locataire que lorsque le logement pris à bail est rendu totalement indisponible, étant ajouté que le locataire ne peut de son propre chef retenir le paiement des loyers, mais doit saisir le juge des contentieux de la protection afin d’y être autorisé.

En l’espèce, M. [F], qui n’a sollicité aucune autorisation de suspension de paiement des loyers ou de consignation, s’appuie sur un arrêté de mise en sécurité pris par le maire de la commune le 11 mars 2025 dans les suites d’un rapport établi par le maire le 24 septembre 2024 constatant une absence de chauffage dans certains appartements, l’absence d’eau chaude en permanence dans les salles d’eau et l’existence d’un poteau de défense incendie et d’extincteurs non contrôlés et constatant la persistance de ces désordres mettant en cause la sécurité des occupants. Au terme de cet arrêté, le bailleur a été mis en demeure d’effectuer les travaux destinés au rétablissement du chauffage collectif et de la production d’eau chaude dans un délai de 3 mois.

Il ressort du décompte non contesté établi par le bailleur et arrêté au mois de novembre 2025 que le premier impayé par M. [F] de son loyer remonte au mois d’octobre 2022 et qu’à compter de cette date, il n’a plus effectué aucun paiement.

L’appelant ne verse pas aux débats le courrier dont il prétend que les locataires l’ont adressé au bailleur le 09 juillet 2024 pour l’alerter des désordres. Il est produit par ce dernier le courrier qu’il a établi en réponse, mais qui ne reprend pas une liste précise des doléances des locataires. Dès lors, aucun élément ne permet de dater avec certitude le début des désordres constatés par le maire et l’arrêté ne mentionne aucun élément à ce sujet. Comme l’a justement relevé le premier juge, les photographies non horodatées produites par l’appelant ne sauraient démontrer la date ni même la période d’apparition des désordres. Il n’est dès lors pas démontré que le logement pris à bail aurait été rendu totalement indisponible du fait d’un manquement du bailleur à ses obligations à compter du mois d’octobre 2022. Il s’ensuit que M. [F] ne se prévaut pas valablement d’une cause d’inexécution de ses obligations locatives antérieurement à la délivrance du commandement, de sorte qu’il ne peut être fait échec pour ce motif à la mobilisation de la clause résolutoire par le bailleur.

Par ailleurs, l’appelant ne produit quant à ses critiques émises sur sa relation de travail avec le bailleur aucun élément en dehors de son contrat de travail, d’un relevé d’heures et d’une requête en saisie du conseil des prud’hommes. Enfin, les factures qu’il verse aux débats pour justifier de l’achat de matériaux sont inopérantes à établir la preuve de ce qu’ils auraient servi à l’exécution d’un travail dissimulé.

Il s’ensuit que comme l’a retenu le premier juge, le commandement de payer a produit ses entiers effets au 14 mai 2024 et que c’est en conséquence à bon droit qu’il a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion du locataire. La décision entreprise doit être confirmée de ce chef, en ce qu’elle a ordonné l’expulsion du locataire et l’a condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 VIII. de la loi du 06 juillet 1989, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il découle de ces dispositions que, sous réserve de la reprise du paiement des loyers et charges courants pendant un délai de deux ans à compter de la décision imposant les mesures d’effacement de la dette, les effets de la clause résolutoire de plein droit doivent être suspendus par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par l’appelant que la décision de la commission de surendettement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire lui a été notifiée par un courrier du 22 août 2024, dans lequel il est précisé que la commission a décidé, dans sa séance du 27 juin 2024, d’un effacement total de ses dettes dans le cadre de l’orientation du dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire décidée le 16 mai 2024 concomitamment à la décision de recevabilité. En application des dispositions précitées, la décision d’effacement n’a pu avoir pour effet de dispenser le locataire du paiement du loyer ou des indemnités d’occupation à compter de cette date et il devait au contraire impérativement en reprendre le paiement pour prétendre au bénéfice de ces dispositions. Or, il résulte du décompte non contesté établi par le bailleur que postérieurement à la décision prononçant l’effacement de ses dettes, M. [F] n’a effectué aucun versement au profit du bailleur.

Il s’ensuit qu’à défaut de reprise du paiement des loyers prévus au contrat de bail, il ne saurait prétendre à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant deux ans.

2. Sur la dette locative

Pour condamner M. [F] au paiement par provision de la somme de 4 711 euros, le premier juge a déduit de la dette totale figurant au décompte du bailleur un arriéré locatif d’un montant de 13 457 euros correspondant au montant auquel s’élevait la dette au 22 août 2024, date à laquelle l’effacement imposé par la commission de surendettement a pris effet. Le premier juge a estimé qu’étaient dues les indemnités d’occupation pour la période postérieure en retenant que la procédure administrative ayant abouti à un arrêté municipal de mise en sécurité ne comportait pas d’interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux dont le caractère inhabitable n’était pas non plus démontré.

Pour conclure à l’infirmation de la décision entreprise, M. [F] soutient qu’il ne pouvait être redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2025 dès lors qu’à cette date le délai de trois mois dont bénéficiait M. [A] pour effectuer les travaux dans le cadre de la procédure de mise en sécurité avait expiré sans qu’ils soient effectués. Il soutient qu’en conséquence, il ne peut être redevable d’une indemnité d’occupation entre cette date et son départ effectif des lieux et que sa dette doit être limitée à la somme de 4 760 euros correspondant à la période comprise entre le 22 août 2024 et le 1er avril 2025.

Pour conclure à la confirmation de la décision entreprise, M. [A] reproche au premier juge d’avoir retenu que la dette était effacée au 22 août 2024 et soutient que l’effacement ordonné ne vaut que sur la période antérieure à la décision de la commission qui s’est réunie le 27 juin 2024 et a arrêté le passif du débiteur et s’applique à la somme de 12 474 euros.

Il ajoute que M. [F] ne rapporte pas la preuve de l’insalubrité de son logement pour prétendre que le montant du loyer ou de l’indemnité d’occupation reste dû jusqu’à complète libération des lieux.

Il indique ne pas comprendre la demande de limitation des condamnations pécuniaires formée par l’appelant à la somme de 4 760 euros alors que le premier juge les a limitées à la somme de 4 711 euros. Il soutient avoir fait réaliser les travaux imposés dans le cadre de la procédure de mise en sécurité et qu’il a été donné mainlevée de l’arrêté municipal le 29 septembre 2025.

Sur ce,

Selon l’article 835 al. 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, […] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il découle de ces dispositions que le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée et que le juge des référés qui constate l’existence d’une obligation à indemnisation non sérieusement contestable peut accorder une somme provisionnelle, même dans le cas où le chiffrage du préjudice n’est pas définitivement établi.

Selon l’article L. 741-2 du code de la consommation, en l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques.

Il découle de ces dispositions que l’effacement des dettes résultant d’une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire concerne le passif existant au jour de la date de la décision de la commission imposant le rétablissement personnel, qui n’a pas fait l’objet d’une contestation (Civ. 2ème, 23 novembre 2023, N° 22-11.535). La notion de passif existant à la date de la décision de la commission s’entend, pour une obligation à exécution successive, du montant de la dette au jour de la décision et en matière locative, elle inclut les loyers ou indemnités d’occupation ayant couru depuis l’évaluation du passif par la commission.

En l’espèce, il résulte des éléments produits relativement à la procédure de surendettement dont a bénéficié M. [F] que la commission s’est réunie le 27 juin 2024 et que la décision de rétablissement personnel a été prise à cette date, seule sa notification étant intervenue par courrier du 22 août 2024. Il est bien précisé dans le cadre de cette notification que 'les mesures d’effacement total de vos dettes […] décidées par la commission pour traiter votre situation de surendettement seront définitivement adoptées et entreront en application le 27 juin 2024'.

Selon le décompte établi par le bailleur, la dette de M. [F] s’établissait à la somme de 12 031 euros au mois de juin 2024 inclus, déduction faite des sommes versées par la CAF, mais la commission de surendettement, dans le tableau des créances actualisées qu’elle a élaboré, a retenu une somme de 12 474 euros qui doit prévaloir.

Il est constant que M. [F] était tenu de reprendre le paiement des loyers courants qui constituaient en fait des indemnités d’occupation dès le mois de juillet 2024, dont il n’est pas contesté qu’elles s’élevaient à 713 euros par mois.

Il ressort de l’arrêté de mise en sécurité pris par le maire le 11 mars 2025 que certains appartements de la résidence seulement étaient dépourvus de chauffage et M. [F] ne verse aux débats aucun élément démontrant que son logement aurait été concerné par cette défaillance. Il résulte encore dudit arrêté qu’il a été constaté l’absence d’eau chaude en permanence dans les salles d’eau et l’existence d’un poteau de défense incendie et d’extincteurs non contrôlés. Les éléments relatifs à la sécurité incendie n’ont pu avoir aucune incidence sur l’occupation des logements. En revanche, l’absence permanente d’eau chaude dans les salles d’eau, que le bailleur a admis dans son courrier du 18 juillet 2024 en l’expliquant par un abandon de chantier par l’entreprise en charge des travaux, doit être regardée comme ayant privé chacun des logements d’eau chaude à défaut de précision complémentaire et par conséquent, celui de M. [F]. Cet état de fait constitue de la part du bailleur un manquement à son obligation de mise à disposition d’un logement décent, dont l’inhabitabilité ne peut être considérée comme partielle ou ponctuelle mais s’est au contraire avérée permanente. Au demeurant, l’arrêté précisait en son article 3 que le propriétaire était tenu, outre de la réalisation des travaux, de respecter les droits des occupants dans les conditions prévues notamment par l’article L. 521-1 du code de la construction reproduit en annexe, lequel oblige le bailleur à assurer le relogement des occupants.

Ainsi, outre ces obligations administratives impératives, la privation d’eau chaude dans un logement, qui ne permet aucune activité d’hygiène domestique ou corporelle décente, rend le logement concerné inhabitable. La contestation de M. [F] selon laquelle le paiement du loyer devait être suspendu à compter de l’arrêté du 1er avril 2025 présente dès lors un caractère sérieux qui ne permet pas, en référé, d’accorder au bailleur une provision à valoir sur les indemnités d’occupation à compter de cette date.

Pour justifier qu’il a fait réaliser les travaux, M. [A] produit en pièce N°12 un arrêté pris le 29 septembre 2025 prononçant la mainlevée de l’arrêté du 11 mars 2025 indiquant que les travaux prescrits ont été effectués et qu’à compter de sa date, l’immeuble peut à nouveau être utilisé à usage d’habitation. Il en résulte que seule cette décision est de nature à démontrer que le logement a retrouvé ses caractéristiques de décence.

Ainsi, à partir du décompte du bailleur, la dette locative étant effacée jusqu’au mois de juin 2024 inclus, il n’est pas sérieusement contestable que M. [F] reste redevable des indemnités d’occupation à compter du mois de juillet 2024 jusqu’au 31 mars 2025, représentant la somme totale de 6 417 euros. La dette fait l’objet d’une contestation sérieuse pour la période comprise entr le 1er avril et le 29 septembre 2025 et les indemnités d’occupation sont à nouveau dues sans contestation sérieuse postérieurement à cette date.

Étant encore observé que M. [F] admet être débiteur de la somme de 4 760 euros et que M. [A] ne sollicite aucune actualisation de sa créance en indemnités d’occupation à la date de l’audience d’appel, il s’ensuit que la cour se limitera à une actualisation à la somme de 4 760 euros la somme provisionnelle au paiement de laquelle le premier juge a condamné M. [F] au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 mars 2025.

En outre et par voie d’infirmation de la décision entreprise, M. [F] sera condamné à payer à M. [A] à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 29 septembre 2025 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux.

3. Sur la demande de délais de paiement

Mettant en avant sa situation familiale et financière précaire, l’appelant sollicite des délais de paiement en application de l’article 24 V. de la loi du 06 juillet 1989 lequel prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’intimé s’oppose à cette prétention en faisant valoir que le débiteur est dans l’incapacité financière et dénué de toute volonté de régler sa dette, que ses ressources sont insuffisantes et qu’il est sans emploi.

La cour observe que le texte précité pose deux conditions à l’octroi de délais de paiement sur une durée de 36 mois dérogatoire au délai de droit commun de 24 mois, à savoir la reprise du paiement du loyer courant et la capacité du débiteur de régler sa dette. Or en l’espèce, il résulte du décompte non contesté produit par le bailleur que le débiteur n’a réglé aucun loyer ni indemnité d’occupation courant depuis le mois d’octobre 2022, ni même depuis l’effacement partiel de sa dette au mois d’août 2024, ni encore depuis la réalisation des travaux ayant rétabli les conditions d’habitabilité du logement. Il ne remplit ainsi pas la condition d’avoir repris le versement intégral du loyer courant à la date de l’audience. Au surplus, ses ressources qui se composent du RSA, d’une prime d’activité et de rémunérations aléatoires ne lui permettent pas de régler un loyer courant de 713 euros par mois.

Il sera dès lors débouté de sa demande de délais de paiement.

La cour observe que si M. [F] sollicite dans le corps de ses écritures des délais renouvelables pour quitter les lieux sur le fondement de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, aucune prétention de cette nature ne figure dans le dispositif de ses conclusions lequel seul saisit la cour.

4. Sur les mesures accessoires

Partie perdant le procès en appel, M. [F] en supportera les dépens, qui seront recouvrés conformément à la loi N°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, ceux de première instance ayant été justement mis à sa charge par le premier juge dont la décision sera confirmée.

Le premier juge ayant à bon droit retenu que M. [F] était tenu de verser une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à M. [A], il serait inéquitable de laisser à ce dernier la charge des frais exposés pour sa défense en appel et l’appelant, qui ne peut lui-même prétendre au paiement d’une somme sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sera condamné au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme l’ordonnance rendue le 28 mai 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, sauf :

* à actualiser la somme provisionnelle au paiement de laquelle elle a condamné M. [X] [F] au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 mars 2025,

* en ce que ladite ordonnance a condamné M. [X] [F] à payer à M. [M] [A] à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 01/07/2024 et le 31 mars 2025 étant compris dans la somme ci-avant ordonnée,

Actualisant la somme octroyée à titre de provision et statuant à nouveau et du chef infirmé :

— Actualise à la somme de 4 760 euros la somme provisionnelle au paiement de laquelle ladite ordonnance a condamné M. [X] [F] au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 mars 2025,

— Condamne M. [X] [F] à payer à M. [M] [A] à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 29 septembre 2025 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux,

Y ajoutant :

— Déboute M. [X] [F] de sa demande de délais de paiement,

— Condamne M. [X] [F] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément à la loi N°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle,

— Condamne M. [X] [F] à payer à M. [M] [A] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET