COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 57B

A.D.D

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 DECEMBRE 2006

R.G. N° 05/05024

AFFAIRE :

I B G

C/

S.A. Cabinet DECK IMMOBILIER

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Juin 2005 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° chambre : 1

N° RG : 6837/03

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER

— SCP JUPIN & ALGRIN,

— SCP GAS

— M^e Farid SEBA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE VINGT ET UN DECEMBRE DEUX MILLE SIX,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Maître I B G

XXX

XXX

représenté par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER, avoués – N° du dossier 20050800

plaidant par M^e GUILLEMIN, avocat au barreau de VERSAILLES

APPELANT

****************

1/ S.A. Cabinet DECK IMMOBILIER

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP JUPIN & ALGRIN, avoués – N° du dossier 0021997

plaidant par la SCP BOULAN KOERFER, avocats au barreau de VERSAILLES

INTIMEE

2/ Madame C Y

XXX

XXX

représentée par la SCP GAS, avoués – N° du dossier 20060006

plaidant par M^e BRANE, avocat au barreau de PARIS

INTERVENANTE FORCEE

3/ Monsieur D X

4/ Madame E F épouse X

ci-devant

XXX

XXX

et actuellement

XXX

XXX

représentés par M^e Farid SEBA, avoué – N° du dossier 0011132

ayant pour avocat M^e MANDICAS au barreau de VERSAILLES

XXX

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Novembre 2006 devant la cour composée de :

Madame Bernadette WALLON, président,

Monsieur Marc REGIMBEAU, conseiller,

Madame Marie-Claude CALOT, conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Claire THEODOSE

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FAITS, PROCEDURE, et DEMANDES DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 30 janvier 2002, M. et M^me X ont convenu de vendre à M^me Y, un pavillon sis XXX à EPONE (78), au prix de 87.660 euros, par l’intermédiaire de la société DECK IMMOBILIER, rédacteur de l’acte, lequel devait être réitéré le 28 février 2003 au plus tard.

Cet acte comportait, en référence à l’article L 1334-7 du Code de la Santé Publique, la mention qu’il y sera annexé un constat de la présence ou de l’absence d’amiante, constat qui n’y était cependant pas annexé, et précisait que 'l’acquéreur ferait son affaire personnelle des frais et responsabilités liés aux risques d’amiante, ainsi qu’aux éventuelles mesures nécessaires révélées par les diagnostics…….. dont elle prendra en charge les éventuelles obligations de résultat'.

A l’occasion de la signature de l’acte notarié le 5 février 2003, il a été communiqué à M^me Y le rapport du cabinet CABEXIMO daté du 14 décembre 2002, qui conclut à la présence d’amiante rigide dans le pavillon vendu. Le notaire a fait inscrire dans son acte que 'l’acquéreur reconnaît avoir pris connaissance du rapport….et vouloir faire son affaire personnelle de ses conclusions'.

M^me Y a signé l’acte notarié, puis estimant après réflexion, que ses droits en matière d’information n’avaient pas été respectés, elle a assigné la société DECK IMMOBILIER en responsabilité.

Maître B G a interjeté appel du jugement rendu le 7 juin 2005 par le tribunal de grande instance de VERSAILLES, qui, sur l’assignation délivrée à la requête de M^me Y tendant à voir, suivant ses dernières écritures, condamner la société DECK IMMOBILIER à lui payer le montant des travaux de désamiantage, a :

— condamné la société DECK IMMOBILIER à payer à M^me Y les sommes de 24.499 euros et 150 euros en réparation de son préjudice matériel, et 3.000 euros pour son préjudice moral,

— débouté la société DECK IMMOBILIER de ses demandes dirigées contre M. et M^me X,

— condamné maître B G à garantir la société DECK IMMOBILIER à hauteur de la moitié des condamnations prononcées contre elle au profit de M^me Y,

— ordonné l’exécution provisoire,

— partagé les dépens par moitié entre maître B G et la société DECK IMMOBILIER.

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Maître B G, qui conclut à la réformation du jugement entrepris, demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— dire que la société DECK IMMOBILIER a seule commis une faute, et ne saurait s’en décharger même partiellement sur le notaire,

— débouter la société DECK IMMOBILIER de son appel en garantie dirigé contre elle, et de toutes ses autres demandes,

— condamner la société DECK IMMOBILIER à lui payer 3.000 euros de dommages-intérêts et 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile, et les dépens de première instance et d’appel.

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La société DECK IMMOBILIER, qui conclut à l’infirmation du jugement entrepris, demande à la cour de :

— vu les article L 1334-7 du Code de la Santé Publique en vigueur au moment de la signature du compromis de vente le 30 novembre 2002 (en application à compter du 13septembre 2002 comme prévu par le décret n° 202-839 du 3 mai 2002), ler du décret n° 97-855 du 12 septembre 1997, L 271-4 du Code de la Santé Publique (ordonnance n° 2005-655 du 8/06/2005 – article 18, JO du 9/06/2005 et loi n° 2006-872 du 13/07/2006 – article 79 IV – JO du 16/07/2006), L 1334-13 actuel du Code de la Santé Publique (loi n° 2004-806 du 9108/2004 – article 76 I – JO du 11/08/2004 ; ordonnance n° 2005-655 du 8/06/2005 – article 20 – JO du 9/06/2005, ordonnance n° 2005-1087 du 1/09/2005 – article 2 I – JO du 2!029/2005), 1382 et 1147 du Cade Civil,

— vu le compromis de vente en date du 30 novembre 2002,

— vu le constat de repérage amiante du cabinet CABEXIMO en date du I4/1212002,

— la dire recevable et bien fondée en son appel incident,

— dire et juger que la maison acquise par M^me Y auprès de M. et M^me X étant une maison individuelle comportant un seul logement, les dispositions de l’article L 1334-7 du Code de la Santé Publique telles que résultant de la loi n° 2000-1208 du 13/12/2000 – article 176 II – JO et de la loi n° 2001-398 du 8I05/200I – article 3 I – JO) n’étaient pas applicables,

— dire et juger en conséquence que le cabinet DECK IMMOBILIER n’avait aucune obligation d’annexer au compromis de vente signé par son intermédiaire le 30/11/2002 entre Monsieur et Madame Z d’une part et Madame Y d’autre part, un certificat de repérage amiante,

— dire et juger qu’en conséquence, le fait que le certificat du cabinet CABEXIMO n’était pas annexé au compromis de vente lorsqu’il a été adressé à Madame Y n’est pas constitutif d’une faute commise par le cabinet DECK IMMOBILIER à l’encontre de M^me Y,

— en conséquence, infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a considéré que le cabinet DECK IMMOBILIER avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité à l’encontre de Madame Y en n’ayant pas annexé au compromis de vente un certificat de repérage d’amiante,

— dire et juger en tout état de cause que Madame Y est mal fondée en ses demandes,

— la débouter de toutes ses demandes formulées á l’encontre du cabinet DECK IMMOBILIER,

— dire qu’aux termes de l’article L 1334-7 du Code de la Santé Public, le constat d’amiante doit être annexé à «tout contrat réalisé en la vente ou constatant la vente»,

— dire que cette obligation a été remplie lors de la signature de l’acte authentique de vente le 5 février 2003,

— dire qu’en tout état de cause Mademoiselle Y, dûment informée de la présence d’amiante dans la cave de la maison de Monsieur et Madame X, pouvait refuser de signer l’acte authentique de vente,

— en conséquence, dire et juger Mademoiselle A,LA irrecevable et mal fondée en ses demandes, et l’en débouter,

— dire et juger que Mademoiselle Y, en tout état de cause, n’a pas fait établir plusieurs devis chiffrant avec précision les travaux de réfection de la cave de la maison,

— dire et juger que Mademoiselle Y renonce à sa demande d’indemnisation pour la prétendue privation de jouissance qu’elle alléguait dans son exploit introductif d’instance,

— débouter Madame Y de sa demande au titre de son prétendu préjudice moral,

— en conséquence, dire cette demande irrecevable,

— à titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour devait faire droit aux demandes formulées par Mademoiselle Y,

— condamner in solidum Monsieur et Madame X, en leur qualité de mandants, sur le fondement de leur responsabilité contractuelle (Art. 1147 du code civil) et Maître B en sa qualité de notaire ayant reçu l’acte authentique de vente sur le fondement de sa responsabilité délictuelle en ce qui concerne le cabinet DECK IMMOBILIER (Art. 1382 du code civil), à garantir le cabinet DECK IMMOBILIER de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre,

— débouter Maître B de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement Monsieur D X, Madame C Y, Madame E F et Maître I B-G à payer au Cabinet DECK IMMOBILIER la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur D X, Madame H Y, Madame E F et Maître I B-G aux entiers dépens d’appel.

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M^me Y qui conclut à la confirmation partielle du jugement déféré, requiert la cour de :

— déclarer maître B G recevable et bien fondée en son appel,

— confirmer le jugement en ce qu’il a porté condamnations contre la société DECK IMMOBILIER à son profit, et a débouté la société DECK IMMOBILIER de ses demandes à l’encontre de maître B G et de M. et M^me X, l’infirmer pour le surplus,

— condamner la société DECK IMMOBILIER à lui payer 10.000 euros sur le fondement de l’article 1382 du code civil, 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile, et les dépens de première instance et d’appel.

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M. et M^me X, qui concluent à la confirmation du jugement déféré, sauf en ce qui concerne les dommages-intérêts, prient la cour de :

— déclarer la société DECK IMMOBILIER mal fondée en son appel provoqué à leur encontre, et l’en débouter,

— vu leur préjudice et la faute de la société DECK IMMOBILIER, la condamner à leur payer la somme de 1.500 euros de dommages-intérêts, et celle de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

— débouter la société DECK IMMOBILIER de toutes ses demandes et conclusions,

— condamner la société DECK IMMOBILIER aux dépens de première instance et d’appel.

DISCUSSION ET MOTIFS DE LA DECISION

— SUR LA FAUTE DE LA SOCIETE DECK IMMOBILIER

Considérant que M^me Y ne conteste pas avoir eu connaissance du contenu du rapport de repérage de l’amiante le jour de la signature de l’acte de vente notarié, lequel en outre, non argué de faux, mentionne que ce rapport lui est annexé ;

Considérant que M^me Y déclare que la société DECK IMMOBILIER a manqué à son obligation de conseil, en lui faisant signer un compromis de vente ferme tout en la laissant dans l’ignorance de la situation de l’immeuble au regard de l’amiante, et de sa faute en sa qualité de rédacteur d’acte, l’acte du 30 novembre 2002 n’étant pas conforme aux modèles usités, stipulant en outre qu’elle ferait son affaire personnelle des frais et responsabilité liés au risque d’amiante ;

Que ces fautes justifient selon elle que la société DECK IMMOBILIER soit condamnée à lui payer le montant des travaux de désamiantage à titre de dommages-intérêts ;

Considérant que la société DECK IMMOBILIER fait d’abord valoir qu’il est faux de dire que M^me Y était définitivement liée par les actes, qu’elle pouvait parfaitement refuser de signer l’acte notarié, ou reporter cette signature puisque la date butoir était encore éloignée de 3 semaines, et qu’elle a décidé de le signer en toute connaissance de cause ;

Que M^me Y répond valablement sur ce point qu’elle était liée par le compromis de vente, lequel traduisant un accord des parties sur la chose et le prix, valait vente, qu’il ne comportait pas de conditions suspensive concernant l’amiante, qu’elle avait versé une somme de 8.766 euros séquestrée, et que personne ne lui a indiqué au moment de la signature de l’acte, qu’elle était libre de tout engagement, aucune preuve d’une telle offre des vendeurs n’étant versée aux débats, le témoignage de M. X, ne pouvant en tenir lieu en raison du fait qu’il est partie au litige ;

Considérant que la société DECK IMMOBILIER affirme ensuite que le texte applicable au jour de l’acte sous seing privé était l’article 1^er du décret du 12 septembre 1997, qui exclut de son champ d’application les 'immeuble à usage d’habitation comportant un seul logement', ce qui selon elle, est le cas du pavillon vendu, de sorte qu’elle n’avait aucune obligation légale d’annexer au compromis de vente un certificat de repérage d’amiante, et que c’est par erreur qu’elle a inclus dans le compromis une clause en ce sens ;

Que maître B G fait cependant justement observer que les textes de base applicables sont en réalité les articles 10-1 à 10-5 du décret du 7 février 1996, qui, s’ils ont en effet comme l’indique l’Agence DECK, été modifiés par le décret du 12 septembre 1997 que la société première nommée invoque, l’ont à nouveau été par un décret du 3 mai 2002, dont l’article 10 précise qu’il entre en vigueur le 1^er jour du 4° mois suivant sa publication ;

Que la publication étant intervenue au journal officiel du 5 mai 2002, ce décret est entré en vigueur le 1^er septembre 2002, et est donc applicable au compromis litigieux signé le 30 novembre 2002 ;

Que suivant l’article 1^er de ce décret du 3 mai 2002, l’article 1^er du décret du 7 février 1996, texte de base, a été modifié comme il suit : 'les articles 10-1 à 10-5 du présent décret s’appliquent aux immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997' ;

Qu’il résulte de l’acte de vente versé aux débats que tel est le cas de l’immeuble litigieux ; que par conséquent l’annexe d’un certificat de présence ou d’absence d’amiante au compromis du 30 novembre 2002 était obligatoire ;

Considérant que l’Agence DECK argue encore que le contrat stipule seulement que le certificat 'sera’ et non pas 'est’ annexé, que de toutes façons cette annexe n’était que facultative, et que dès lors qu’elle avait introduit dans le compromis une référence au certificat de repérage d’amiante, elle était en droit d’y inclure aussi une clause de non garantie en cas de présence d’amiante ;

Qu’en contemplation de la solution adoptée par la cour concernant l’application de la loi sur l’amiante au contrat litigieux, les analyses des termes du contrat et les développements sur les conséquences du caractère non obligatoire du certificat au moment de la signature de l’acte, sont sans pertinence ;

Considérant que l’article L 1334-7 du code de la santé publique dispose que 'en l’absence de l’état annexé, aucun clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par la présence d’amiante dans ses éléments de construction’ ;

Que la faute de la société DECK IMMOBILIER consistant à avoir fait signer par M^me Y un compromis de vente définitif, stipulant une renonciation de l’acquéreur à tout recours contre les vendeurs du chef de la présence d’amiante, alors qu’elle n’était pas informée de la présence de cette matière par un état annexé, est donc établie de façon certaine ;

Considérant cependant que toutes les parties ont conclu en se fondant sur l’hypothèse de la validité de la clause de non garantie stipulée au contrat du 30 novembre 2002 ;

Considérant que suivant l’article 12 du nouveau code de procédure civile 'le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables’ alors même que l’application de ces règles n’auraient pas été requises par les parties ;

Qu’il résulte des termes exprès de l’article L 1334-7 du code de la santé publique, à savoir 'aucun clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée', que le principe de la liberté contractuelle posé à l’article 1134 du code civil doit être écarté au profit de la disposition légale, sous peine de la vider de toute portée, et que la clause de non garantie stipulée en l’occurrence au profit des vendeurs, M. et M^me X, est inefficace en l’absence de certificat de repérage annexé au compromis le jour de sa signature, fait qui n’est contesté par aucune des parties ;

Que cette clause de non garantie doit en conséquence être réputée non écrite ;

Considérant que toutes les parties, partant de la thèse de la validité de la stipulation de non garantie, ont centré leurs écritures sur la responsabilité du rédacteur, ou des autres parties au litige suivant le cas, en fonction des conséquences à tirer de cette validité, au regard du préjudice qui en résultait pour M^me Y ;

Que dès lors que la cour retient que la clause de non garantie doit être réputée non écrite, règle dont les parties n’ont pas requis l’application, il importe d’ordonner la réouverture des débats pour assurer le respect du principe de la contradiction, avant de statuer sur une éventuelle répartition des responsabilités et les appels en garantie ;

Qu’il y a aussi lieu d’inviter les parties à présenter leurs observations sur l’application de la règle tenant au lien nécessaire entre la faute et le préjudice au présent litige ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Dit que l’article L1134-7 du code de la santé publique était applicable au compromis du 30 novembre 2002,

Dit que la société DECK IMMOBILIER a commis une faute certaine consistant à avoir fait signer par M^me Y un compromis de vente définitif, stipulant une renonciation à tout recours contre les vendeurs du chef de la présence d’amiante, alors qu’elle n’était pas informée de la présence de cette matière par un état annexé,

Dit que la clause de non garantie du chef de l’amiante doit être réputée non écrite,

Sursoit à statuer sur l’éventuelle répartition des responsabilités et les appels en garantie,

Ordonne la réouverture des débats pour qu’il soit conclu sur tous ces points, sur la base d’une clause de non garantie réputée non écrite, et sur le lien nécessaire entre la faute et le préjudice,

Réserve les dépens,

Renvoie la cause et les parties à l’audience de mise en état du 15 février 2007,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile.

— signé par Madame Bernadette WALLON, président et par Madame THEODOSE, greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,