COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50C

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 NOVEMBRE 2012

R.G. N° 11/01138

AFFAIRE :

SCI DI 29 AY

C/

DK DL AQ DN Z épouse BJ- BK

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Novembre 2010 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° chambre : 7

N° RG : 10/01773

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP Melina PEDROLETTI

M^e DS laure DUMEAU

SCP BOMMART-

MINAULT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE QUINZE NOVEMBRE DEUX MILLE DOUZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SCI DI 29 AY

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par la SCP Melina PEDROLETTI, (avocat au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 00020775)

Assistée de M^e CY PROST (avocat au barreau de DI)

APPELANTE

****************

1/ Madame DK DL AQ DN Z épouse BJ- BK

née le XXX à DI (75116)

de nationalité française

29 AX AY

75116 DI

2/ Madame DS-AQ BZ Z épouse K

née le XXX à DI (75116)

de nationalité française

29 AX AY

75116 DI

3/ Madame T BM U veuve Z

née le XXX à XXX

de nationalité française

15 AX Gambetta

XXX

4/ Madame BE BF AQ-EE Z épouse E

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

5/ Monsieur AC BV BW Z

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

6/ Madame AK BZ CA Z épouse X

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

7/ Madame P BR AQ Z épouse F

née le XXX à DI (75009)

de nationalité française

XXX

8/ Monsieur AM CX-CY Z

né le XXX à DI (75014)

de nationalité française

11, AX de Maule

XXX

9/ Mademoiselle AU CL CM Z

née le XXX à DI (75009)

de nationalité française

XXX

XXX

XXX

10/ Monsieur V DX AQ DZ Z

né le XXX à DI (75016)

de nationalité française

29 AX AY

75116 DI

11/ Madame CS BM AQ CV épouse Z

née le XXX à XXX

de nationalité française

29 AX AY

75116 DI

12/ Mademoiselle T CL AA C DE A DE Y

née le XXX à DI (75016)

de nationalité française

29 AX AY

75116 DI

13/ Monsieur AE DX BW C DE A DE Y

né le XXX à XXX

de nationalité française

AX des Grands Essarts

XXX

14/ Madame AA CL FE C DE A DE Y épouse O

née le XXX à NEUVY-SAINT-SEPULCRE (INDRE)

de nationalité française

29 AX AY

75116 DI

15/ Monsieur AS DX FK C DE A DE Y

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

16/ Madame R CH AQ K épouse H

née le XXX à XXX

de nationalité française

69 AX Principale

XXX

17/ Monsieur N DB AQ CY K

né le XXX à XXX

de nationalité française

2 AX du Capitaine Olchanski

75016 DI

18/ Mademoiselle AQ-AR DS BZ DK K

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

19/ Monsieur L AQ CE K

né le XXX à XXX

de nationalité française

22 AX de Noaïlles

XXX

20/ Monsieur I CY EM DB AQ K

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

21/ Madame CO CP CQ Z épouse AZ-BA

née le XXX à DI

de nationalité française

XXX

XXX

Représentés par M^e DS Laure DUMEAU (avocat au barreau de VERSAILLES- N° du dossier 20017)

Assistés de M^e Chloé VATELOT-TAMAGNAUD (avocat au barreau de DI)

INTIMES

XXX

Immeuble Stratégic Orly – 13-15 AX du Pont des Halles

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par la SCP BOMMART-MINAULT, (avocats au barreau de VERSAILLES- N° du dossier 00040291)

Assistée de M^e AQ-Charlotte MARTY-GRANIÉ (avocat au barreau de DI)

XXX

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Octobre 2012, Madame Annick DE MARTEL, Conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame AQ-EE VALANTIN, Président,

Madame Annick DE MARTEL, Conseiller,

Madame AQ-Bénédicte MAIZY, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON

---

La société DI 29 AY est appelante d’un jugement rendu le 30 novembre 2010 par le Tribunal de Grande instance de NANTERRE dans un litige l’opposant aux consorts Z/C de A de Y /K.

La société DI 29 AY est maître d’ouvrage d’une opération de construction d’un ensemble immobilier sur un terrain situé à DI.

Par acte du 26 octobre 2005, les consorts Z/C de A de Y/K ont vendu à la société DI 29 AY les volumes 2 J 3 de l’état descriptif de division volumétrique d’un immeuble leur appartenant.

Le prix des volumes ainsi vendu a été réglé pour partie au comptant J pour partie par dation en paiement, portant sur la réalisation de travaux dans le volume 1 dont les demandeurs sont restés propriétaires (travaux d’aménagement, ravalement, ascenseur J construction de boxes de parking).

Il était alors convenu entre les parties que les travaux commenceraient courant novembre 2005 J s’achèveraient dans un délai de 29 mois, soit en avril 2008.

La livraison a eu lieu le 31 juillet 2009, soit avec un retard de 16 mois.

Par acte du 29 janvier 2010, les consorts Z, C de A de Y J K ont fait assigner la société DI 29 AY aux visa de l’article 1134 du Code civil afin de solliciter sa condamnation à leur payer la somme de 279.540 € au titre du retard de livraison. Les consorts K (M^lle AQ AR K, M^me R K, Messieurs N, L J I K) ont, par ailleurs, sollicité le paiement de la somme de 7.500 € au titre de la non-conformité de leur box de parking. M^me T C DE A DE Y sollicitant quant elle la somme de G ¿ également en raison de la non conformité de ses deux parkings.

Par jugement 30 novembre 2010, le tribunal a condamné la société DI 29 AY à payer aux consorts Z, C DE A de Y J K la somme de 209.790 €, outre intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2010 ; condamné la société DI 29 AY à payer aux consorts K la somme de 7.500 € au titre de la non-conformité de leur box ; J à M^me C DE A DE Y la somme de G ¿ au titre de la non-conformité de ses 2 boxes ;

La société DI 29 AY a enfin été condamnée à payer aux consorts Z, C DE A de Y J K la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles. Le tribunal a ordonné l’exécution provisoire.

Par acte du 11 février 2011, la société DI 29 AY a interjeté appel du jugement puis elle a assigné en intervention forcée la société DJ AMO, maître d’oeuvre d’exécution.

La société DI 29 AY, dans ses dernières conclusions visées le 13 septembre 2012, demande à la Cour de confirmer que les jours d’intempéries attestés par le maître d’oeuvre d’exécution DJ AMO constituent une cause légitime de suspension de 120 jours calendaires du chantier, telle que prévue à l’acte de vente ;

— de confirmer que les massifs de soutènement découverts sur le chantier constituent un cas de force majeure, à tout le moins une cause légitime de suspension des délais de livraison à hauteur de 73 jours calendaires,

— Pour le surplus, d’infirmer le jugement entrepris,

— de dire que les débords de fondation d’immeuble situé AX AY DI DJ constituent des cas de force majeure, à tout le moins une cause légitime de suspension des délais de livraison de 146 jours calendaires,

— de dire que la neutralisation, par l’autorité publique, de la partie de la AX AY face au 29 de cette AX constitue un cas de force majeure, à tout le moins une cause légitime de suspension des délais de livraison de 12 jours calendaires,

— de dire que les retards de livraison des travaux en dation ne concernent que quelques travaux isolés J d’importance secondaire,

— de dire que les retards de livraison pour les boxes sont de 69 jours au maximum,

— de réduire le montant excessif des indemnités octroyées par le jugement du 30 novembre 2010 au titre de l’application des clauses pénales,

— d’allouer aux intimés les sommes maximales d’un montant de :

* 12.937,50 € au titre du retard de livraison,

* 2.250 € au titre de la non-conformité des 3 boxes.

— de dire recevable J bien fondée en application de l’article 555 du Code de procédure civile l’appel en garantie de l’appelante contre la société DJ AMO, maître d’oeuvre d’exécution,

— de dire que cette société a commis des fautes,

— de condamner la société DJ AMO à relever J garantir la société DI 29 AY de la totalité des indemnités qui seraient dues pour le retard consécutif au traitement de l’incident des massifs de soutènement, ainsi qu’en application des clauses pénales au titre de la livraison des boxes J des travaux en dation sur l’immeuble existant,

— de condamner la société DJ AMO à relever J garantir la société DI 29 AY de la totalité des indemnités pour non conformité qui seraient dues pour les 3 boxes (n° 13 au premier sous-sol, n° 2 J 3 au 2^e sous-sol),

— d’ordonner la déconsignation totale des sommes séquestrées auprès de la Caisse des dépôts J consignations en exécution de l’ordonnance du 10 juin 2011,

— d’ordonner la restitution à la société DI 29 AY du trop perçu, après, le cas échéant, compensation entre les sommes consignées J celles qui resteraient à la charge de la société DI 29 AY.

Les consorts Z, C DE A de Y J K, dans leurs dernières conclusions visées le 23 juillet 2012, demandent à la Cour :

— de confirmer le jugement rendu en ce qu’il a condamné la société DI 29 AY à leur payer des indemnités de retard ; en ce qu’il a condamné la société DI 29 AY à payer une somme de 7.500 € aux consorts K J G ¿ à M^me C de A de Y à titre d’indemnité du fait de la non-conformité des dimensions de leurs boxes,

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité les pénalités de retard à la somme de 209.790 € J de condamner la société DI 29 AY à payer :

* à M^me BJ-BK, une somme de 76.926,6 €,

* à M^me AZ-BA, M^me BE BF E, M. AC Z, M^me AK X, M^me P F, M. AM Z, M^lle AU Z J M^me T U veuve Z, une somme de 38.167,05 €,

* à M. J M^me V Z, une somme de 34.908,3 €,

* à M^lle T C de A de Y, une somme de 26.198,55 €;

* à M. AE C de A de Y, une somme de 13.532,1 €,

* à M^me AA O, une somme de 16.850,1 €,

* à M. AS C de A de Y, une somme de 20.665,2 €,

* à M^me R S J aux consorts K (N, AQ AR, L, I), une somme de 72.542,1 €,

Soit la somme totale de 299.790 € au titre du retard de livraison,

— débouter la société DI 29 AY de ses demandes.

La société DJ AMO, défenderesse à l’assignation en intervention forcée, dans ses dernières conclusions visées le 12 septembre 2012, demande à la cour de constater l’absence d’évolution du litige J l’irrecevabilité de l’assignation en intervention forcée dont elle a fait l’objet; de débouter la société DI 29 AY de ses demandes de garanties dirigées à son encontre,

A titre subsidiaire,

— de constater que la société DI 29 AY ne démontre aucune faute commise par la société DJ AMO qui serait à l’origine des retards de livraison J de la non-conformité des boxes.

La cour renvoie à ces conclusions déposées J soutenues à l’audience, pour un plus ample exposé des moyens J prétentions des parties, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la recevabilité de l’intervention forcée de la société DJ AMO

Vu l’article 555 du code de procédure civile,

La SCI DI 29 AY a appelé en intervention forcée la société DJ AMO, en raison des conclusions du rapport de l’expert M. B, qui, dans son rapport définitif du 14 janvier 2011, déposé postérieurement au jugement attaqué, a considéré, s’agissant de la découverte des fondations débordantes puis des massifs de fondation en fond de parcelle (p 65 de son rapport) que « ces investigations auraient pu être réalisées par la maîtrise d’oeuvre d’exécution, DJ AMO, dès leur découverte J donc ne pas générer de retard dans l’exécution des travaux ».

La société DJ AMO considère que cette circonstance ne constitue pas une « évolution du litige » justifiant sa mise en cause, au sens de l’article 555 du code de procédure civile.

La notion d’évolution du litige est d’interprétation stricte dès lors qu’elle prive une partie d’un degré de juridiction.

La société DJ AMO ne peut prétendre être tiers à la procédure d’expertise à laquelle elle a été appelée, même si elle n’a pas assisté à toutes les réunions. Cependant, en sa qualité de professionnel de la construction, la SCI DI 29 AY avait toutes les raisons d’appeler son maîtrise d’oeuvre d’exécution à la procédure de première instance, dès lors que les demandes des vendeurs mettaient directement en cause des non conformités J des problèmes de suivi du chantier.

Ainsi, il ne peut être soutenu que la formulation vague J hypothétique, dans le rapport d’expertise, d’une responsabilité du maître d’oeuvre d’exécution la société DJ AMO, constitue un élément nouveau modifiant les données du litige J justifiant la mise en cause de la société DJ AMO, seulement en cause d’appel.

L’appel en intervention forcée sera donc déclaré irrecevable.

La société DJ AMO sera cependant déboutée du surplus de ses prétentions.

— Sur le fond

Il est constant que selon contrat signé le 26 octobre 2005, la SCI DI 29 AY s’est engagée à achever les ouvrages objet de la dation en paiement J l’édification d’un immeuble, dans un délai de 29 mois à compter du mois de novembre 2005.

Le chantier devait donc être livré au plus tard courant avril 2008. Il a été livré le 31 juillet 2009, date partiellement contestée par la SCI DI 29 AY, soit avec un retard de 463 jours.

La question des pénalités de retard est réglée avec précision par le contrat du 26 octobre 2005, démontrant ainsi l’importance qu’y accordaient les parties.

Sur la demande des consorts Z, C de A de Y J K tendant à l’indemnisation de leur préjudice du fait de ces retards J non conformités, dans les termes du contrat, la SCI DI 29 AY ne s’est reconnue débitrice des indemnités de retard, que pour une période de 155 jours, considérant qu’elle justifiait pour 331 jours, de causes légitimes de suspension du délai de livraison ou de cas de force majeure.

Les consorts Z, C de A de Y J K n’ont pas admis cette interprétation des stipulations contractuelles.

— Sur la présence de massifs de soutènement J sur les jours d’intempérie

Sur ces deux points, la SCI DI 29 AY a conclu à la confirmation du jugement qui a reconnu 120 jours calendaires d’intempérie comme constitutifs d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, J 73 jours de retard liés à la découverte de massifs de soutènement, comme étant constitutifs d’une force majeure.

Les consorts Z, C de A de Y J K critiquent le jugement sur ces deux points. Ils considèrent :

— que la présence des massifs de soutènement ne constitue pas une force majeure J que l’expert n’a retenu aucun retard du fait de la présence de ces massifs situés le long de la propriété de la ville (p 58),

— que la SCI DI 29 AY ne fournit, ni une attestation du maître d’oeuvre de l’époque, ni un justificatif émanant de la caisse des congés payés du bâtiment J ne justifie pas de l’arrêt du chantier du fait de ces intempéries.

* S’agissant des massifs de soutènement, selon les conclusions de l’expert, ils n’ont entraîné aucun retard ; leur découverte a été postérieure à l’édification de l’immeuble (gros oeuvre) ainsi qu’en atteste la note aux parties suite à la réunion d’expertise du 13 mars 2008 qui préconise leur enlèvement « moyennant les protections d’usage ». Cette précision n’entre pas en contradiction avec les conclusions de l’expert. En effet, ces protections ne signifient pas que l’enlèvement des soutènements soit une cause de retard du chantier.

Il n’y a donc pas lieu de retenir 73 jours de retard au titre de la force majeure qui ne présente pas les caractères d’irrésistibilité J d’imprévisibilité.

Cette découverte ne peut davantage être rattachée aux causes légitimes de suspension du délai de livraison. Celles-ci doivent en effet être interprétées strictement dès lors qu’elles constituent des restrictions à l’obligation de résultat du vendeur constructeur, de livrer l’immeuble dans le délai contractuellement prévu.

Le fait que l’énumération contractuelle soit précédée de « notamment » ne permet d’étendre les causes légitimes de suspension, que dans un strict rapport d’analogie avec les cas énoncés au contrat. A cet égard, « les fouilles archéologiques demandées par l’administration », cause légitime énoncée au contrat, ne peuvent être rapprochées de la découverte de soutènements sans valeur, destinés à être détruits J que de meilleures investigations auraient permis de découvrir plus tôt.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

* S’agissant des intempéries, la SCI DI 29 AY sollicite la confirmation du jugement qui a retenu 120 jours d’intempéries. Les consorts Z, C de A de Y J K s’opposent à cette appréciation J invoquent le nombre d’heures d’intempéries relevées à la station Montsouris.

Cependant, ce barème n’est pas celui que prévoyait le contrat ; de plus, exprimé en nombre d’heures, il peut donner lieu à diverses évaluations.

Il convient, ainsi que l’a fait le tribunal, de s’en rapporter à l’évaluation de M. D que rien ne permet de mettre en doute J de retenir 120 jours d’intempéries (39 + 47 jours ouvrables soit 120 jours calendaires).

Le jugement sera confirmé sur ce point.

— Sur la question des débords de fondation

Le tribunal a considéré qu’ils ne constituaient pas un cas de force majeure ni une cause légitime de retard du chantier. La SCI DI 29 AY a conclu à l’infirmation du jugement sur ce point, en soutenant qu’il lui était impossible d’effectuer des sondages sur la totalité du périmètre de ce terrain, sauf à détruire les constructions existantes. Les consorts Z, C de A de Y J K font observer que ces constructions étaient vides « dans leur quasi totalité » ; elles n’étaient donc pas totalement vides.

Sur ce point, l’expert relève l’existence d’un arrêt du chantier. Il est certain que cet enlèvement ne pouvait intervenir sans consultation de l’expert puisqu’il s’agissait de couper des semelles de béton faisant partie des immeubles voisins.

Cette présence de débords de fondation ne peut être cependant considérée comme un cas de force majeure, eu égard à son caractère prévisible. Elle ne peut davantage être assimilée à une cause légitime de suspension du délai de livraison, pour les raisons indiquées plus haut.

Dès lors, le jugement sera confirmé sur ce point, le simple fait qu’un retard du chantier soit constaté ne pouvant justifier une suspension du délai de livraison, particulièrement compte tenu de la minutie avec laquelle a été convenue dans le contrat passé avec un professionnel de l’immobilier, la sanction du non respect des délais de livraison.

— Sur la neutralisation de la AX AY

Le tribunal n’a pas retenu la demande faite par la SCI DI 29 AY à hauteur de 12 jours.

Le caractère imprévisible des fêtes juives qui justifient l’interdiction d’accès à la portion de la AX AY où se trouve la synagogue, dans un but de protection, n’est à l’évidence pas établi.

Le jugement sera encore confirmé sur ce point.

— Sur les indemnités

S’agissant des boxes, il existe 463 – 120 = 343 jours de retard à indemniser.

La SCI DI 29 AY ne peut sérieusement prétendre que les travaux ont fait l’objet de réceptions partielles, avant la réception du 31 juillet 2009 J que celle-ci ne concernait que la finition du hall d’entrée, les dernières caves, la livraison de l’ascenseur de l’immeuble neuf permettant d’accéder aux parkings. Cependant la livraison de l’immeuble s’entend de sa livraison totale c’est-à-dire de celle de tous les équipements qui permettent d’y vivre J d’y circuler, en ce compris les ascenseurs. C’est au demeurant, également un problème de sécurité. Les travaux réceptionnés le 31 juillet 2009 sont d’ailleurs particulièrement importants puisqu’ils comprennent les ascenseurs menant au parking. La date du 31 juillet 2009 doit donc être retenue.

Appliquant la loi des parties, le montant des pénalités liées au retard général dans la livraison des boxes doit être apprécié à :

15 x 343 x 25 = 128.625 €

Il faut y ajouter la somme de 3.540 € correspondant à la prolongation du délai de délivrance, en raison de l’absence de deux boîtiers d’ouverture du parking, qui ne peuvent être prêtés par les occupants entre eux, s’agissant de lieux destinés à la location. Il a fallu attendre 4 mois ces deux boîtiers dont l’absence fait obstacle à l’utilisation des boxes.

S’agissant de l’immeuble sur AX, les intempéries ne sont pas une cause de suspension de la livraison de cet immeuble. La somme due est donc de 115.750 € (250 x 463).

La somme totale que la SCI DI 29 AY sera condamnée à payer J qui devra être attribuée aux consorts Z, C de A de Y J K puis répartie selon les règles dégagées dans leurs écritures (point 5), est donc de 247.915¿.

Eu égard à la qualité des parties, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 1152 du code civil, le caractère manifestement excessif des indemnités contractuelles n’étant pas établi J les parties ayant une conscience claire, par la simple lecture du contrat, de l’importance attribuée par les propriétaires/vendeurs au respect des délais.

— Sur les non conformités relatives à la surface des boxes

Ici encore le contrat liant les parties réglemente strictement J avec beaucoup de précision, les pénalités applicables à ces non conformités. On peut certes considérer que l’application de ces pénalités, librement consenties, ne correspond pas au préjudice réel, mais c’est la force obligatoire du contrat qui l’emporte ainsi que le rappelle le jugement ; J elle s’est exprimée par une appréciation forfaitaire des dommages-intérêts.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il applique ces indemnités à la livraison des trois boxes non conformes, au profit des consorts K (M^lle AQ AR K, M^me R K, Messieurs N, L J I K) J de M^me T C de A de Y.

Les intimés feront leur affaire de la répartition de ces sommes entre eux, selon les dispositions de leurs conclusions.

— Sur les frais irrépétibles

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties, les frais exposés par elles J non compris dans les dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant en audience publique, par arrêt contradictoire J en dernier ressort,

Déclare irrecevable, l’appel dirigé par la SCI DI 29 AY à l’encontre de la société DJ AMO,

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 30 novembre 2010 sauf en ce qu’il a condamné la SCI DI 29 AY à payer aux consorts Z, C DE A de Y J K la somme de 209.790 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2010,

J, statuant à nouveau,

Condamne la SCI DI 29 AY à payer aux consorts Z, C DE A de Y J K , tels qu’énoncés en première page du présent arrêt, la somme de 247.915 €, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais d’appel,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,

Condamne la SCI DI 29 AY aux entiers dépens d’appel J autorise leur recouvrement dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame AQ-EE VALANTIN, Président J par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,