COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 62B

3^e chambre

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 24 OCTOBRE 2013

R.G. N° 11/08170

AFFAIRE :

SA SOGESSUR

C/

Q J

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Septembre 2011 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° chambre : 08

N° RG : 10/03211

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Emmanuel JULLIEN de l’AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS

M^e Alain CLAVIER

M^e Franck LAFON

M^e Claire RICARD

M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE VINGT QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE TREIZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SA SOGESSUR

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Emmanuel JULLIEN de l’AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20111290

Représentant : M^e Gwenaëlle RIBAULT-LABBÉ, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0018

APPELANTE

****************

1/ Madame Q J

née le XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentant : M^e Alain CLAVIER, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 240 – N° du dossier 123004

INTIMEE ET APPELANTE INCIDEMMENT

2/ Madame S, Blanche, Marie Pierre D

née le XXX à LILLE

XXX

XXX

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20120040

Représentant : M^e Guy-michel BUREAU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0975

INTIMEE ET APPELANTE INCIDEMMENT

3/ Madame O H

XXX

XXX

INTIMEE ET ASSIGNEE EN APPEL PROVOQUE -DEFAILLANTE

4/ SA Y FRANCE IARD

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ASSIGNEE EN APPEL PROVOQUE- DEFAILLANTE

5/ Syndicat des copropriétaires du XXX représenté par son Syndic, le CABINET N ET CIE 45/XXX

Représentant : M^e Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 2012306

Représentant : M^e Charlotte BENOIST, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

XXX

6/ SNC N & F nouvelle dénomination sociale de la Société N et Cie

N° SIRET : 552 01 0 2 90

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 – N° du dossier 20120388

Représentant : M^e Eric MARECHAL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1155

XXX

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Septembre 2013, Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Marie-José VALANTIN, Président,

Madame Annick DE MARTEL, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON

---

FAITS ET PROCÉDURE

M^me S D épouse K (ci-après M^me D) est propriétaire d’un appartement de deux pièces situé au 4^e étage d’un immeuble, XXX, loué depuis janvier 2005 à M^me O H et à son compagnon, M. G. Elle a confié la gestion de son immeuble au cabinet N & A, par ailleurs syndic de l’immeuble.

Depuis mars 2006, M^me Q J, propriétaire occupante d’un appartement situé au 3^e étage du même immeuble, a subi plusieurs infiltrations d’eau en provenance du logement de M^me D.

Ces infiltrations ont notamment provoqué une dégradation des plâtres et des peintures dans le séjour et la salle de bain.

Par ordonnance de référé en date du 15 décembre 2008, un expert judiciaire, M. Z, a été désigné à la demande de M^me J. Il a déposé son rapport le 11 décembre 2009.

En février et mars 2010, M^me J a fait assigner M^me D épouse K, M^me H et son assureur, la SA SOGESSUR, et la SA Y FRANCE, assureur de l’immeuble, aux fins d’indemnisation de ses préjudices devant le tribunal de grande instance de Nanterre.

Par jugement du 15 septembre 2011, le tribunal a :

déclaré M^me D et M^me H entièrement responsables vis-à-vis de M^me J des dégâts des eaux subis dans son appartement depuis mars 2006,

jugé que M^me D et M^me H sont responsables à hauteur de 50 % chacune des désordres affectant l’appartement de M^me J,

condamné M^me D à procéder aux travaux complémentaires de réfection de ses parties privatives, tels que préconisés par l’expert judiciaire, M. Z, en pages 15 et 16 de son rapport, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement, ladite astreinte ayant vocation à courir sur une durée de 6 mois, à l’issue de laquelle il pourra être à nouveau dit droit,

condamné in solidum M^me D, M^me H et la SA SOGESSUR à payer à M^me J :

— la somme de 10.438,06 € au titre de son préjudice matériel,

— la somme de 12.608 € au titre de son préjudice de jouissance,

— la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

dit que M^me D sera garantie à hauteur du partage de responsabilité précité par M^me H et la SA SOGESSUR au titre des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre, en ce compris les dépens,

ordonné l’exécution provisoire du jugement,

débouté les parties de toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

condamné in solidum M^me D, M^me H et la SA SOGESSUR aux dépens qui pourront être recouvrés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les premiers juges ont constaté, au regard des conclusions de l’expert, que les désordres avaient pour origine des fuites accidentelles (ruptures de canalisation dans le sol, alimentation de robinetterie d’évier) et des fuites permanentes dues au mauvais état des ouvrages de l’appartement du 4^e étage. Ils ont retenu la responsabilité de M^me D, propriétaire de cet appartement, sur le fondement du trouble anormal de voisinage et celle de sa locataire, M^me H (recherchée sur le fondement des articles 1384 alinéa 1, et subsidiairement 1382 du Code civil) en raison du défaut d’entretien mis en évidence par l’expert judiciaire.

Le tribunal de grande instance a partagé par moitié la responsabilité de M^mes D et H, dans leurs rapports entre elles.

Il a jugé que l’exclusion de garantie invoquée par la SA SOGESSUR n’était pas établie par les pièces contractuelles produites. Il a écarté la garantie de la SA Y FRANCE (qui n’avait pas constitué avocat) au motif que M^me D ne produisait aucun élément justificatif concernant la police d’assurance qu’elle invoquait.

La SA SOGESSUR a interjeté appel de cette décision le 17 novembre 2011, appel limité à l’encontre de Mesdames J, D et H. La déclaration d’appel a été signifiée le 4 janvier 2012 à M^me H à l’étude de l’huissier.

M^me J a fait assigner en appel incident et en appel provoqué M^me H et la SA Y ASSURANCES. Elle a fait signifier cet appel et ses conclusions à la compagnie Y le 8 mars 2012 (acte remis à domicile) et à M^me H le 12 mars 2012 (acte remis à l’étude de l’huissier).

Par acte d’huissier délivré le 23 avril 2012, M^me D a fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires du 25 XXX représenté par son syndic, le Cabinet N et CIE, et le Cabinet N et CIE.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 16 juillet 2012, la SA SOGESSUR demande à la Cour de réformer la décision entreprise et statuant à nouveau :

— à titre principal :

de juger que Mademoiselle H n’est en aucune manière responsable des désordres déplorés par M^me J,

de débouter en conséquence M^me D de l’ensemble de ses demandes telles que formées à l’encontre de la SA SOGESSUR.

— à titre subsidiaire :

de dire bien fondée l’exclusion de garantie opposée par la SA SOGESSUR,

de débouter en conséquence M^me J de l’ensemble de ses demandes telles que formées à l’encontre de la SA SOGESSUR,

de débouter en conséquence M^me D de l’ensemble de ses demandes telles que formées à l’encontre de la SA SOGESSUR,

de condamner toute partie succombante à payer à la SA SOGESSUR la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

de condamner toute partie succombante aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont le recouvrement sera effectué, pour ceux la concernant, par l’AARPI JRF Avocats représentée par M^e Emmanuel JULLIEN.

La SA SOGESSUR, rappelant que l’expert a retenu que l’ensemble des travaux de réparation devait être pris en charge par le propriétaire, M^me D indique qu’il s’en déduit que les désordres subis par M^me J ont pour origine des installations sanitaires non-conformes et vétustes dont la responsabilité incombe au propriétaire bailleur, et non pas à son assurée, M^me H, tenue aux seuls travaux d’entretien. Elle observe que M^me D ne peut sérieusement prétendre avoir ignoré l’existence de fuites à répétition puisqu’elle a réglé les travaux de réparation ou l’issue des opérations d’expertise, alors que l’expert lui a adressé toutes ses notes aux parties, son pré-rapport et son rapport définitif. Elle ajoute que le tribunal a eu tort d’affirmer que son assurée n’avait pas informé le bailleur puisque la correspondance adressée à son assureur le 12 septembre 2007, démontre que le Cabinet N, en charge de la gestion de cet appartement, était tenu informé par la locataire.

A titre subsidiaire, elle rappelle les termes de la clause d’exclusion de garantie qui figure dans les conditions générales de la police d’assurance et souligne que les dispositions de l’article L 112-3 du Code des assurances n’imposent pas la signature des parties au titre des mentions obligatoires du contrat d’assurance et que les conditions générales invoquées portent bien la référence qui figurent sur les conditions particulières souscrites. Elle soutient donc que cette clause d’exclusion a vocation à s’appliquer en l’espèce.

Dans ses dernières conclusions signifiées les 8 mars et 12 mars 2012 à la société Y et à M^me H, le 8 juin 2012 aux autres parties, M^me J demande à la cour :

de déclarer recevable mais non fondée la SA SOGESSUR en son appel, de l’en débouter,

de déclarer recevable et fondée M^me J en son appel incident et provoqué partiel.

Y faisant droit, réformant partiellement le jugement entrepris :

de fixer à la somme de 15.617,00 € le montant de l’indemnité due au titre du préjudice de jouissance du mois d’avril 2006 au mois de janvier 2010 date de dépôt du rapport,

de déclarer tenue dans les liens de sa garantie la compagnie Y,

Le confirmant pour le surplus et y ajoutant :

de déclarer M^me D et M^me H entièrement responsables vis-à-vis de M^me J des dégâts des eaux subis dans son appartement depuis mars 2006,

de juger que M^me D et M^me H sont responsables à hauteur de 50 % chacune des désordres affectant l’appartement de M^me J,

de condamner M^me D à procéder aux travaux complémentaires de réfection de ses parties privatives tels que préconisés par l’expert judiciaire, Monsieur Z, en pages 15 et 16 de son rapport, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quatre mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

de condamner in solidum M^me D, M^me H, la SA SOGESSUR et la société Y, à lui verser :

la somme de 10.483,06 € au titre de son préjudice matériel,

la somme de 15.617,00 € au titre de son préjudice de jouissance arrêté au mois de janvier 2010,

la somme de 2.000,00 € au titre de ses frais irrépétibles de première instance ;

de condamner la société Y à lui verser la somme de 8.827,00 € au titre de son préjudice de jouissance du mois de février 2010 au jour des présentes et une somme mensuelle de 339,50 € jusqu’à ce que les travaux de vérifications structurelles de l’immeuble visés par l’expert en page 23 de son rapport soient exécutés,

de dire que l’ensemble de ces sommes portera intérêts à compter du 3 mars 2010, date de l’acte introductif d’instance, et que ces intérêts se capitaliseront annuellement à compter du premier anniversaire de cette date dès lors qu’ils seront dus pour une année entière,

de statuer ce que de droit sur les recours que les autres parties feront valoir entre elles,

de condamner in solidum M^me D , M^me H, la SA SOGESSUR et la société Y à lui verser une somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d’appel,

de les condamner enfin in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais d’expertise, dont distraction pour ceux d’appel au profit de Maître Alain CLAVIER.

Elle soutient qu’il résulte clairement du rapport de l’expert judiciaire que son appartement a été affecté de graves désordres en suite d’infiltration d’eau se produisant à l’aplomb de la douche et de l’évier de l’appartement supérieur, que ni la réalité des désordres ni leur origine ne sont contestables, qu’au vu de la description des désordres et des photographies produites, la mesure de l’inconfort dans lequel elle vit est démontrée, que les taux importants d’humidité affectant son appartement ont des conséquences néfastes sur son état de santé et ont provoqué des troubles respiratoires récurrents et qu’elle subit donc bien un préjudice de jouissance qui doit être fixé comme le proposait l’expert à la somme de 339,50 €

(sur 46 mois), la réduction opérée de ce chef par les premiers juges à 250 € par mois n’étant pas justifiée.

Elle précise que la théorie des troubles de voisinage peut être opposée tant au propriétaire du bien proche de celui de la victime qu’à son locataire, chacun d’eux étant voisin selon le titre qui lui est propre, et qu’elle est donc fondée à engager la responsabilité de M^me H et son assureur et celle de M^me D sur ce fondement.

A titre subsidiaire, elle invoque les articles 1384 et 1382 du Code civil, les termes du rapport d’expertise étant éclairants sur les manquements des dames D et B.

Sur la garantie de la SA SOGESSUR, elle indique que les pièces produites par la SA SOGESSUR n’établissent pas qu’elle n’est pas tenue à garantie, celles-ci ne revêtant pas la signature nécessaire à sa formation (conditions générales) où étant constituées dans son propre intérêt (attestation sur la teneur de la police). Enfin, à supposer les conditions générales opposables, elle fait valoir que la clause d’exclusion de garantie n’est pas applicable faute pour l’assureur d’établir la connaissance par M^me H des actes spécifiques d’entretien ou de réparation qu’elle aurait négligés, une utilisation sans soin des installations ne se confondant pas avec cette connaissance particulière.

Sur la garantie de la compagnie Y, elle rappelle qu’elle assure le syndicat et les copropriétaires selon police n° 1987147304, qu’il résulte avec certitude du rapport d’expertise (page 23), d’une part, que les infiltrations sont pour partie dues à des équipements communs, d’autre part, que le retard qu’elle a subi dans la réalisation des travaux de rénovation de son appartement est dû, à compter du jour du dépôt du rapport, au retard mis par le syndicat dans la vérification structurelle de l’immeuble, et qu’elle est donc incontestablement fondée à critiquer le jugement en ce qu’il n’a pas fait droit à ses demandes à l’encontre de cet assureur.

Elle sollicite la condamnation de la compagnie Y, in solidum avec les autres débiteurs, à supporter 'les montants fixés dans le jugement qui seront confirmés’ et demande, en outre, sa condamnation à l’indemniser du préjudice de jouissance qui continue de courir depuis le '11 décembre 2009" (février 2010 dans le dispositif des écritures) à hauteur de 339,50 euros par mois jusqu’à exécution par le syndicat de ses obligations.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 26 avril 2012 à M^me H (selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile), le 21 juin 2013 aux parties représentées et le 26 juin 2013 à la société Y, M^me D demande à la cour :

de la recevoir en son appel incident,

de faire droit à ses appels en intervention et garantie,

d’infirmer le jugement entrepris,

de constater qu’aucune déficience notoire des locaux loués ne peut lui être imputée,

de la décharger de toute condamnation au profit de M^me J,

de dire que les dommages subis par M^me J proviennent des défauts d’entretien et de réparation locatives incombant à M^me H,

de condamner M^me H et son assureur, la SA SOGESSUR, à indemniser M^me J des préjudices subis,

de la décharger de la condamnation à réaliser des travaux sous astreinte, tant que le Syndicat des Copropriétaires n’aura pas lui-même remplacé les parties communes dégradées par les infiltrations,

d’ordonner au Syndicat des Copropriétaires de procéder à la réparation du plancher bois dégradé, conformément aux dispositions préconisées par M. Z en pages 15 et 16 de son rapport,

de lui donner acte de son accord pour reprendre le revêtement de sol de son appartement après exécution par le Syndicat des Copropriétaires des travaux concernant les parties communes,

de condamner M^me H et la SA SOGESSUR à lui verser la somme de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

à titre subsidiaire :

de dire que le Cabinet N & CIE devra la garantir des conséquences des troubles supportés par M^me J suite aux infiltrations,

de dire que la société Y FRANCE devra la couvrir, au titre de la police multirisques du syndicat des conséquences du sinistre dégât des eaux,

de condamner en conséquence la société Y FRANCE, la SA SOGESSUR, M^me H et le cabinet N à la garantir de toute condamnation indemnitaire envers M^me J laissée à sa charge,

de condamner la société Y FRANCE, la SA SOGESSUR, M^me H et le cabinet N à lui verser la somme de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens avec recouvrement direct par Maître LAFON.

Elle soutient que son mandataire a toujours pris les mesures nécessaires pour faire cesser les fuites qu’un locataire normalement soigneux aurait dû réparer ou signaler avant qu’elles n’arrivent au niveau inférieur. On ne peut donc lui reprocher un défaut de réaction et de réparation aux différentes fuites survenues à chaque fois que l’occupante du 3^e étage déclarait être victime d’un dégât des eaux.

Elle considère donc que la responsabilité de M^me E est entière, celle-ci devant entretenir les lieux, les conserver en bon état et signale que l’état des lieux révèle la carence du locataire.

Elle souligne, s’agissant des travaux mis à sa charge par les premiers juges, qu’elle ne peut entreprendre la réfection du revêtement de sol qu’après reprise par la copropriété du parquet en bois endommagé qui constitue une partie commune séparant les appartements J et D puisqu’il est impossible d’installer une chape étanche et un revêtement de sol sur une structure en bois dégradée et humide, situation qui a justifié sa mise en cause du Syndicat des Copropriétaires et qui nécessite l’infirmation de la mesure d’astreinte prononcée à son encontre de ce chef.

Elle fait valoir que c’est l’évolution du litige qui légitime sa mise en cause du Syndicat des Copropriétaires puisqu’une astreinte a été prononcée et qu’invité après le jugement à entreprendre les travaux sur la structure en bois à remplacer, il n’y a pas donné suite dans un premier temps. Elle précise cependant que, finalement, les parties communes ont été traitées et qu’elle a elle-même pu procéder à la remise en état de son appartement à partir de février 2013, ce qui implique que sa condamnation de ce chef n’a plus lieu d’être maintenue.

S’agissant de la garantie de la SA SOGESSUR, elle observe que la clause d’exclusion de garantie n’a pas vocation à s’appliquer comme l’a jugé le tribunal de grande instance de Nanterre, et qu’en toute hypothèse, elle ne rapporte pas la preuve de la connaissance qu’avait M^me H des actes d’entretien ou de réparation qu’elle aurait négligés, l’utilisation sans soins et le non signalement de fuite au cabinet N ne pouvant être assimilés à un défaut d’entretien ou de réparation connu du locataire.

Elle rappelle que c’est le cabinet N qui a suivi pour son compte la procédure en première instance et que 'compte tenu de l’évolution du litige’ elle était fondée à le mettre en cause devant la cour. Elle indique qu’il était tenu de gérer l’immeuble et de veiller au respect de son entretien, et que, ne l’ayant à aucun moment alerté de l’état déplorable de l’appartement, il est responsable de l’aggravation de son état et doit la garantir de toute condamnation.

Enfin, la police d’assurance souscrite par le Syndicat des Copropriétaires auprès de la société Y couvrant aussi le copropriétaire non occupant au titre du préjudice consécutif aux dégâts des eaux, elle s’estime fondée à solliciter sa condamnation à indemniser M^me J et à la garantir du montant des condamnations.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 28 mars 2013 aux parties représentées et le 2 avril 2013 aux parties défaillantes, le Syndicat des Copropriétaires du 25 Rue Casteres demande à la cour, au visa des articles 1134 et suivants du Code civil, 547 et 550 du Code de procédure civile :

à titre principal de déclarer irrecevable l’assignation délivrée à son encontre,

à titre subsidiaire, de constater que les demandes de M^me K sont mal fondées et de l’en débouter,

en tout état de cause, de condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec recouvrement direct par Maître Claire RICARD.

Il soutient que l’assignation en intervention forcée qui lui a été délivrée devant la cour d’appel aboutit à le priver du premier degré de juridiction au mépris des dispositions de l’article 547 du Code de procédure civile et que, faute de justifier d’une évolution particulière du litige, elle est irrecevable.

A titre subsidiaire, il indique que son architecte a vérifié qu’il était nécessaire de procéder à la réfection des appartements, à tout le moins, à la démolition de la chape et au piochage des plâtres gorgés d’eau, de sorte qu’ensuite la copropriété pourra examiner l’état de la poutraison et que M^me D ne saurait se soustraire à ses obligations en le mettant en cause.

Dans ses dernières conclusions signifiées visées le 24 juin 2013 aux parties représentées et le 26 juin 2013 à la société Y et à M^me H, la SNC N ET F, nouvelle dénomination sociale de la société N et CIE, demande à la cour, au visa des articles 1134 et suivants du Code civil, 547 et 550 du Code de procédure civile :

à titre principal :

de déclarer irrecevable l’assignation délivrée à l’encontre du Cabinet N & CIE.

à titre subsidiaire :

de juger qu’il a rempli l’ensemble de ses obligations et n’a commis aucune faute,

de juger qu’il n’est à l’origine d’aucun préjudice qui pourrait être subi par M^me D,

de juger que la compagnie Y FRANCE pourrait relever et garantir M^me D si elle en faisait la demande,

de juger que si la compagnie Y FRANCE IARD avait garanti M^me D, elle n’aurait subi aucun préjudice,

de juger que M^me D doit supporter seule les conséquences de l’absence de demande de garantie par la SA Y FRANCE IARD,

de juger que la responsabilité des désordres incombe exclusivement à sa locataire, M^me H, qui doit être relevée et garantie par la SA SOGESSUR,

de rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées à son encontre,

en tout état de cause , de condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Patricia MINAULT.

Elle soutient, comme le Syndicat des Copropriétaires du 25 Rue Casteres, que l’assignation en intervention forcée qui lui a été délivrée est contraire aux dispositions de l’article 547 du Code de procédure civile, M^me D ne pouvant la justifier par l’évolution du litige.

Par ailleurs, elle expose que dès qu’un sinistre lui a été signalé, elle a mandaté un professionnel pour rechercher les fuites et les réparer alors qu’elle n’est soumise qu’à une obligation de moyen. Elle considère donc qu’aucune faute ne peut lui être imputée, M^me D ayant refusé de refaire le sol de sa salle de bains, intervention nécessaire à la cessation des fuites, et que sa responsabilité ne peut être engagée.

Elle indique qu’en tout état de cause, M^me D ne subit pas de préjudice dans la mesure où la société Y, assureur multirisques de l’immeuble, doit la garantir en sa qualité de propriétaire non occupante, et que si elle n’en a pas fait la demande, elle doit supporter seule sa propre carence. Elle ajoute qu’elle n’a pas à garantir M^me D des condamnations mises à sa charge, celles-ci résultant soit d’un mauvais usage du bien par la locataire, seule susceptible alors de la garantir, soit de la vétusté de l’appartement qui ne saurait être imputable à l’administrateur.

Elle considère que la SA SOGESSUR doit bien évidemment intervenir, M^me H étant seule responsable des dégâts par une utilisation inadaptée de l’installation sanitaire du logement, et l’exclusion de garantie qu’elle invoque étant nulle pour n’être ni formelle, ni limitée.

Sur le montant de l’indemnisation, elle observe que M^me J a d’ores et déjà été indemnisée d’une partie de ses dommages par son assureur, la GMF, à hauteur de 6.772,28 €, somme à déduire du préjudice matériel allégué qui devra être ramené à la somme de 3.710,78 €.

M^me H et la société Y ASSURANCES n’ont pas constitué avocat. Les déclarations d’appel ne leur ayant pas été délivrées à personne, il sera statué par défaut.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 juin 2013.

MOTIFS

— Sur la procédure

— Sur la recevabilité des assignations en intervention forcée du Syndicat des Copropriétaires et de l’administrateur/syndic

Aux termes des dispositions de l’article 555 du Code de procédure civile, les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance peuvent être attraites dans la procédure pendante devant la cour si l’évolution du litige implique leur mise en cause.

Pour justifier sa mise en cause forcée du Syndicat des Copropriétaires et de son syndic, M^me D invoque sa propre condamnation en première instance à procéder à des travaux sous astreinte.

Cependant, il est de principe que la condamnation d’une partie, en conséquence de demandes dont elle avait connaissance, ne peut être considérée comme une évolution du litige au sens de l’article 555 du Code de procédure civile. En effet, l’intervention forcée d’un tiers n’est pas destinée à réparer un oubli, une négligence ou une mauvaise interprétation des droits du demandeur.

En conséquence, faute pour M^me D de justifier de la révélation d’une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige, les interventions forcées du Syndicat des Copropriétaires du 25 rue Castères à Clichy et de la SNC N et F, nouvelle dénomination sociale du cabinet N et CIE seront déclarées irrecevables.

M^me D sera condamnée à payer à chacun une somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Sur le fond

— Sur les responsabilités

La réalité des désordres constatés chez M^me J n’est contestée par aucune des parties.

L’expert judiciaire a indiqué qu’ils avaient pour origine tant des fuites accidentelles (ruptures de canalisation dans le sol et de l’alimentation de robinetterie d’évier) que des fuites permanentes dues au mauvais état des ouvrages, précisant que le mauvais état des joints sur douche et robinetterie était d’ordre locatif, tandis que le mauvais état de la canalisation de vidange était du ressort du propriétaire.

Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Il s’agit d’une responsabilité objective qui ne nécessite pas la preuve d’une faute, son unique fondement est le dommage et la réparation sa seule fonction.

Il est loisible à celui qui subit des inconvénients excessifs de voisinage d’en demander réparation à l’auteur, quelle que soit sa situation au regard des lieux dans lesquels le trouble prend sa source. Il en résulte que M^me J est fondée à solliciter la réparation de son préjudice tant au propriétaire de l’appartement à l’origine des troubles, M^me D, qu’au locataire l’occupant, M^me H, sans que la preuve d’une faute de celles-ci soit nécessaire.

En conséquence, la SA SOGESSUR, assureur multirisques habitation de M^me H, est mal fondée à contester le principe de la mise en cause de la responsabilité de son assurée vis-à-vis de M^me J.

La décision de première instance sera donc confirmée en ce qu’elle a déclaré M^me D et M^me H entièrement responsables des dégâts des eaux subis par M^me X depuis mars 2006.

— Sur la garantie des assureurs

La SA SOGESSUR oppose une exclusion de garantie en faisant valoir qu’aux termes de la police souscrite par M^me H, il était prévu que ne seraient pas garantis les dommages 'résultant d’un défaut d’entretien et de réparation vous incombant, connu de vous, sauf cas de force majeure, étant entendu que les causes non supprimées d’un précédent sinistre sont considérées automatiquement comme un défaut d’entretien'.

Elle verse aux débats :

les conditions particulières du contrat assurance habitation signées le 12 octobre 2004 par M^me H pour un bien loué situé XXX à Paris 18^e qui comporte une mention selon laquelle l’assurée a reçu un exemplaire des conditions générales (références G 190 314),

des conditions générales qui contiennent la clause d’exclusion de garantie invoquée par la SA SOGESSUR, et sur lesquelles figurent sur le côté de la dernière page les coordonnées de ladite société suivies de cette mention : 'Réf G 190 314 – 03/2004",

une attestation d’assurance multirisque habitation en date du 13 janvier 2012 selon laquelle l’habitation située 'XXX’ a été garantie par contrat souscrit par M^me H, et ce sur les périodes du 13/10/2004 au 14/02/2005 puis du 06/09/2006 au 13/06/2007, la version applicable des conditions générales étant celle référencée G 190314 version du 05/04/2004.

Il résulte de ces documents que si la SA SOGESSUR démontre qu’elle a assuré un appartement situé à Paris loué par M^me H pendant deux périodes de temps très précisément déterminées, et que ce contrat était soumis aux conditions générales versées aux débats, elle ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce que ces conditions générales s’appliquaient au bien de M^me D lequel est situé, non à Paris, mais à Clichy, la période de location dudit bien par M^me H se situant précisément dans la période non visée dans l’attestation d’assurance précitée, à savoir de janvier 2005 à courant 2011.

Dès lors, la SA SOGESSUR est mal fondée à opposer une exclusion de garantie dont il n’est pas prouvé qu’elle s’applique au contrat d’assurance souscrit.

La décision des premiers juges doit donc être confirmée de ce chef et la SA SOGESSUR sera condamnée in solidum avec son assurée à indemniser M^me J.

M^me J sollicite la garantie de la société Y en sa qualité d’assureur de l’immeuble.

Le tribunal a débouté M^me J au motif qu’elle ne produisait aucun élément justificatif concernant la police d’assurance invoquée.

M^me J verse désormais aux débats les conditions particulières du contrat n° 1987147304 'multirisque immeuble’ prenant effet le 17 mars 2003, et un document sur lequel figurent les paiements qui ont été effectués par Y au profit de la GMF (assureur de M^me J), soit 2.445,53 € le 7 juin 2007 et 4.326,75 € le 4 avril 2007.

Il apparaît ainsi qu’il est justifié de la réalité du contrat d’assurance et il conviendra de réformer le jugement s’agissant de la mise en cause de la société Y FRANCE, laquelle a vocation à garantir les dégâts des eaux survenant dans l’immeuble et sera en conséquence condamnée in solidum avec la SA SOGESSUR, M^me D et M^me H à indemniser M^me M conséquences dommageables des infiltrations d’eau subies depuis mars 2006.

— Sur les préjudices

Le préjudice matériel, évalué à la somme de 10.438,06 € par les premiers juges conformément à la proposition de l’expert, ne fait l’objet d’aucune critique.

M^me J sollicite l’allocation d’une somme de 15.617 € en réparation de son préjudice de jouissance arrêté en janvier 2010.

Elle critique l’évaluation des premiers juges qui lui ont accordé une somme de 12.608 € de ce chef, soit 11.250 € en réparation du trouble de jouissance du mois d’avril 2006 au mois de janvier 2010 sur la base de 250 €/mois et 1.358 € en réparation de la perte de jouissance pendant les deux mois nécessaires aux travaux de réfection (679 € x2), considérant

que son préjudice doit être évalué sur la base de la moitié de la valeur locative du bien, soit 339,50 €, pendant 46 mois.

M^me J fixe la durée de son préjudice de jouissance d’avril 2006 à janvier 2010.

Il résulte du rapport d’expertise (déposé en décembre 2009) et des photographies produites que M^me J a effectivement subi un préjudice de jouissance depuis le mois d’avril 2006 du fait de l’état dégradé de son appartement et du taux d’humidité anormalement élevé qui y a régné.

Compte tenu de la nature et de l’importance des désordres et de leur date d’apparition, il apparaît que les premiers juges ont fait une exacte appréciation du préjudice de jouissance en allouant à M^me J la somme de 12.608 € et la décision sera confirmée de ce chef.

Les sommes susvisées produiront intérêts au taux légal à compter du jugement du 15 septembre 2011 conformément aux dispositions de l’article 1153-1 du Code civil. Les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du Code civil, la première demande ayant été faite par M^me J dans des conclusions du 27 juin 2012.

M^me J sollicite en outre la condamnation de la société Y au titre du préjudice de jouissance subi depuis le mois de février 2010.

Il est constant que M^me J n’a pas pu procéder aux travaux de réfection de son appartement avant que les plâtres soient secs et que les réparations nécessaires soient effectuées dans l’appartement de M^me D.

Il résulte des rapports d’intervention de l’architecte désigné par la copropriété lors de l’assemblée générale du 19 juin 2012, que celui-ci a constaté le 20 mars 2013 qu’il n’y avait plus aucune raison technique de différer la réfection des plafonds et murs de l’appartement de M^me J, alors que lors de ses précédentes visites en août et octobre 2012, l’humidité du plafond de la salle de bains était encore trop importante (le plafond du séjour étant sec).

Ce constat concorde avec les propos non contestés de M^me D qui, dans ses dernières écritures, indique 'qu’après examen des lieux par l’architecte de la copropriété de septembre 2012 à début 2013, les mesures nécessaires au traitement des parties communes ont été effectuées et elle-même a pu procéder à la remise en état de son appartement à partir de février 2013, rendant sans objet sa condamnation à exécuter des travaux de nature indéterminée sous astreinte'.

L’appartement de M^me D étant inoccupé depuis 2011, les infiltrations ont forcément cessé, et le préjudice de jouissance ne se caractérise plus, de fin 2011 à février 2013, que par le désagrément de vivre dans un appartement aux revêtements dégradés.

Le préjudice de jouissance subi de février 2010 à février 2013 sera donc justement réparé par l’allocation d’une somme de 7.500 €.

Il convient donc de condamner la société Y FRANCE, en sa qualité d’assureur de l’immeuble, à verser à M^me J ladite somme, qui produira intérêts au taux légal

à compter de la présente décision en application des dispositions de l’article 1153-1 alinéa 2 du Code civil. Les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du Code civil.

S’agissant de la condamnation de M^me D, prononcée en première instance, à procéder aux travaux complémentaires de réfection de ses parties privatives, sous astreinte, il n’est pas contestable que M^me D ne pouvait procéder aux travaux de réfection du revêtement de sol de son appartement tant que la copropriété n’avait pas vérifié l’état du plancher. Or, il a fallu attendre le 19 juin 2012 pour que l’assemblée générale désigne un architecte, Monsieur L, puis ce dernier a constaté en août 2012 que compte tenu des fissures du plafond de l’appartement de M^me J, il fallait vérifier s’il était nécessaire de conforter la structure du plancher (partie commune) et, dans un rapport du 9 octobre 2012, il a indiqué que des sondages avaient été réalisés (ils ont permis d’exclure une fuite sur les canalisations non accessibles et de voir que les poutres métalliques du plancher étaient rouillées mais stables), et qu’il était désormais nécessaire de démolir la chape de l’appartement de M^me D (laquelle de toutes façons devait être refaite à neuf vu son état), de laisser encore l’humidité s’évacuer et de dégager les poutres métalliques pour gratter les parties corrodées et appliquer un anti-rouille. Tous ces travaux étaient faits en mars 2013 lors de sa dernière visite.

Il apparaît donc que si la condamnation de M^me D à procéder aux travaux nécessaires à l’arrêt des fuites était justifiée à la date du jugement, elle est désormais sans objet et que la mise en place d’une astreinte à son encontre n’était pas adaptée dès lors que la réalisation effective de ces travaux était soumise à des examens et interventions préalables de la copropriété que M^me D n’avait bien sûr pas le pouvoir de mettre en oeuvre.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a prononcé une astreinte à l’encontre de M^me D.

— Sur les appels en garantie

Il résulte du rapport d’expertise, comme l’ont à juste titre relevé les premiers juges, que les dégâts des eaux sont imputables tant à un défaut d’entretien de la locataire M^me H qu’à des vices du bien qui relèvent de la responsabilité du propriétaire.

C’est ainsi notamment que l’expert a constaté le mauvais état des joints sur douche et robinetterie (qui relève de la responsabilité du locataire) mais aussi le mauvais état de la canalisation de vidange et l’état de vétusté avancé du chauffe-eau (qui ressortent de la responsabilité du propriétaire) et le défaut de conception des installations sanitaires qui n’incorporaient pas d’étanchéité. La locataire n’étant entrée dans les lieux qu’en janvier 2005, l’état de vétusté très avancé des installations sanitaires (page 11 du rapport) ne peut pas résulter d’un simple défaut d’entretien et l’expert indique d’ailleurs que 'les ouvrages loués présentent des déficiences notoires qui n’en permettent pas un usage et un entretien corrects'.

Il convient en outre de rappeler que dans son premier rapport d’expertise, la société ELEX, mandatée par la GMF, assureur de M^me J, avait constaté, suite au sinistre du mois de mars 2006, une fuite sur une canalisation privative d’alimentation en eau froide, encastrée en dalle (lequel a généré un sinistre important chez M^me J puisque son installation électrique a du être refaite), et, dans son second rapport, faisant suite au second sinistre déclaré le 3 juillet 2007, une fuite sur l’alimentation privative du chauffe-eau et un défaut

d’étanchéité du bac à douche et de la faïence murale, nouvelles causes de fuite ayant provoqué une aggravation des dommages survenus en 2006.

Dans ces conditions, les infiltrations étant imputables tant à des manquements du propriétaire qu’à des manquements du locataire, il y a lieu de juger que dans leurs rapports, M^me H et M^me D sont chacune responsables à hauteur de 50% des dommages subis par M^me J.

La décision des premiers juges, en ce qu’elle a condamné in solidum la SA SOGESSUR et M^me H à garantir M^me D à hauteur de 50 % de toutes les condamnations mises à sa charge, en ce compris les dépens, sera donc confirmée.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles

La société Y FRANCE se trouvant in fine condamnée, elle supportera in solidum avec M^mes D, H et la SA SOGESSUR les dépens (comprenant les frais d’expertise) et les frais irrépétibles exposés en première instance.

S’agissant des dépens exposés en appel, ils seront supportés in solidum par la SA SOGESSUR, la société Y FRANCE et M^me D.

Les mêmes seront condamnées in solidum à payer à M^me J la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

— Sur la recevabilité des demandes formées par M^me D à l’encontre de la société Y

M^me D sollicite la garantie de la société Y en sa qualité d’assureur de l’immeuble.

Cependant, elle n’avait formé aucune demande à l’encontre de la société Y en première instance.

Or, aux termes de l’article 564 du Code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions à peine d’irrecevabilité relevée d’office.

Il est donc nécessaire d’ordonner la réouverture des débats afin que M^me D conclut sur la recevabilité des demandes qu’elle forme contre la société Y.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par défaut,

Déclare irrecevables les interventions forcées du Syndicat des Copropriétaires du 25 rue Castères à Clichy et de la SNC N et F, nouvelle dénomination sociale du cabinet N et CIE initiées par M^me S D,

Condamne M^me D à payer au syndicat des copropriétaires du 25 rue Castères à Clichy la somme de 1.000 € (mille euros) et à la société N et F la somme de 1.000 € (mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Confirme le jugement du 15 septembre 2011 en ce qu’il a :

déclaré M^me S D et M^me O P entièrement responsables vis-à- vis de M^me Q J des dégâts des eaux subis dans son appartement depuis mars 2006,

jugé que M^me S D et M^me O H sont responsables à hauteur de 50 % chacune des désordres affectant l’appartement de M^me Q J,

condamné in solidum M^me S D, M^me O H et la SA SOGESSUR à payer à M^me Q J :

— la somme de 10.438,06 € au titre de son préjudice matériel ;

— la somme de 12.608 € au titre de son préjudice de jouissance ;

— la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

dit que M^me C sera garantie à hauteur de 50 % par M^me O H et la SA SOGESSUR au titre des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre, en ce compris les dépens,

ordonné l’exécution provisoire du jugement,

condamné in solidum M^me S D, M^me O H et la SA SOGESSUR aux dépens.

L’infirme pour le surplus et :

Statuant à nouveau :

Rejette la demande d’exécution de travaux sous astreinte formée par M^me Q J à l’encontre de M^me S D

Y ajoutant :

Dit que la SA Y FRANCE FRANCE est tenue de garantir M^me Q J des conséquences dommageables des dégâts des eaux,

Condamne la SA Y FRANCE IARD, in solidum avec M^me S D, M^me O H et la SA SOGESSUR à payer à M^me Q J :

— la somme de 10.438,06 € au titre de son préjudice matériel ;

— la somme de 12.608 € au titre de son préjudice de jouissance ;

— la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

et à supporter les dépens de première instance (comprenant les frais d’expertise),

Dit que les sommes ainsi allouées produiront intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2011,

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du Code civil,

Condamne la SA Y FRANCE IARD à payer à M^me Q J la somme de 7.500 € en réparation du préjudice de jouissance subi de février 2011 à février 2013, qui produira intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, lesdits intérêts étant capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du Code civil,

Condamne in solidum la SA SOGESSUR, la SA Y FRANCE IARD et M^me S D aux dépens exposés en appel et au paiement de la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

Autorise le recouvrement des dépens dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile,

Sur la recevabilité des demandes formées par M^me S D à l’encontre de la SA Y FRANCE IARD

Vu l’article 444 du Code de procédure civile,

Ordonne la réouverture des débats afin que M^me S D conclut sur la recevabilité des demandes qu’elle forme contre la SA Y FRANCE IARD au regard des dispositions de l’article 564 du Code de procédure civile,

Renvoie l’affaire à l’audience de plaidoirie du 21 novembre 2013 à 9 h pour clôture et plaidoiries.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-José VALANTIN, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,