COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 27 FEVRIER 2020

N° RG 18/08534 – N° Portalis DBV3-V-B7C-S23Z

AFFAIRE :

Z X

C/

SAS PRESSING LECLERC

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 26 Novembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 18/04822

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Thomas KLIBANER

M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur Z X

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Thomas KLIBANER de l’AARPI DELANNOY & KLIBANNER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : U0001

APPELANT

****************

SAS PRESSING LECLERC

[…]

[…]

Représentant : M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 – N° du dossier 1519 – Représentant : M^e Laurence TRUC de la SELARL TRUC – EDINGER ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0283

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Décembre 2019 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Thérèse ANDRIEU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Thérèse ANDRIEU, Président,

Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 octobre 1984, une société civile immobilière aux droits de laquelle vient M.

Z X, a consenti à M^me C D, aux droits de laquelle vient désormais la société

[…], des locaux commerciaux, situés […] à Clichy à compter du 1^er janvier 2004

jusqu’au 31 décembre 1992.

Par acte sous seing privé du 22 avril 1993, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années et pour se

terminer le 31 décembre 2001.

A compter du 1^er janvier 2002, le bail a été tacitement prolongé.

Par acte du 8 mars 2005, M. X a délivré à son locataire un congé avec offre de renouvellement pour le

1^er octobre 2005 et ce pour un loyer annuel de 10000 € au principal.

Par jugement du 21 novembre 2006, le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer du bail renouvelé à

compter du 1^er octobre 2005 à la somme annuelle de 8.619,30 euros par an en principal.

Par acte extrajudiciaire du 21 août 2015, la société […] a signifié à M. X, une demande

de renouvellement du bail aux charges et conditions initiales, sauf à majorer le montant du loyer dans les

conditions prévues par la loi.

Par acte extra judiciaire du 4 novembre 2015, M. X a accepté le renouvellement du bail en précisant

qu’il entendait porter le prix du loyer annuel au principal à 30.000 euros hors charges et hors taxes.

Le 16 décembre 2015, la société […] a saisi la commission de conciliation des baux commerciaux

des Hauts de Seine. Le 14 mars 2016, cette commission a rendu un procès-verbal de non-conciliation.

Par acte du 19 juillet 2016, la société […] a assigné M. X devant le tribunal de grande

instance de Nanterre aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé.

Par ordonnance du 27 février 2017, le tribunal de grande instance de Nanterre a constaté le renouvellement du

bail au 1^er octobre 2015 et ordonné une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 24 avril 2017, le même tribunal a procédé au changement d’expert et désigné M. Y

Pain qui a déposé son rapport le 6 mars 2018 au terme duquel il proposait de fixer la valeur locative en

principal au 1^er octobre 2015, à 14.430 euros HC.

Par jugement du 26 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— Fixé à 10.600 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail entre les parties renouvelé à

compter du 1^er octobre 2015, les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées,

— Dit que les compléments de loyer échus et impayés porteront intérêts au taux légal à compter de chaque

échéance depuis le 9 septembre 2016,

— Dit que le dépôt de garantie sera réajusté en fonction du nouveau loyer,

— Condamné M. Z X à verser à la société […] la somme de 3.500 euros au titre de

l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire,

— Condamné M. Z X aux dépens qui comprendront les frais d’expertise.

Par déclaration du 17 décembre 2018, M. Z X a interjeté appel du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 17 octobre 2019, M. Z X demande à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu le 26 novembre 2018 du tribunal de grande instance de Nanterre en toutes ses

dispositions,

Statuant à nouveau,

— Dire qu’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux alinéas 1° à 4° de l’article L. 145-33

du code de commerce justifiant que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative à compter du 1^er

octobre 2015 en raison :

• de la modification des caractéristiques du local considéré par la société […] au cours du bail expiré,

• de la modification des obligations respectives des parties en la défaveur de M. X,

• de l’évolution notable et à la hausse des facteurs locaux de commercialité ;

— Fixer le montant du loyer du bail renouvelé, à compter du 1^er octobre 2015, à sa valeur locative, soit la

somme annuelle en principal de 14.431,02 euros hors charges par an arrondie à 14.430 euros hors charges par

an ;

— Dire que la société […] sera tenue de régler à M. Z X le différentiel de loyer entre

le loyer effectivement payé depuis le 1^er octobre 2015 et celui qui sera judiciairement fixé et qu’il portera

intérêts au taux légal au fur et à mesure de leurs échéances, conformément aux dispositions de l’article 1155

du code civil et seront capitalisés par application de l’article 1154 du code civil ;

— Fixer le nouveau montant du dépôt de garantie à la somme de 7 215,00 euros ;

— Dire que la société […] sera tenue de régler à M Z X le différentiel de dépôt

garantie entre celui actuellement entre ses mains et celui qui sera judiciairement fixé et qu’il portera intérêts au

taux légal au fur et à mesure de leurs échéances, conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil

et seront capitalisés par application de l’article 1154 du code civil ;

— Débouter la société […] de l’ensemble de ses demandes, fins, mémoires et conclusions ;

— Condamner la société […] à payer à M. Z X la somme de 5.000 euros au titre de

l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société […] aux entiers dépens de première instance et d’appel y compris les frais,

coûts et honoraires d’expertise judiciaire, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699

du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 30 octobre 2019, la société […] prie la cour de :

A titre principal

— Confirmer le jugement prononcé le 26 novembre 2018 par le juge des loyers commerciaux près le tribunal de

grande instance de Nanterre en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a fixé le montant du loyer plafonné

calculé par application de l’Indice des loyers commerciaux à partir du 1^er octobre 2015 à la somme de 10.600

euros par an en principal hors charges hors taxes,

En conséquence

— Débouter M. Z X de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— Fixer le montant du loyer des locaux situés […] donnés à bail et à loyer à la

société […], calculé par application de l’indice des loyers commerciaux, à la somme de 10.103,39

euros arrondis à 10.100 euros (dix mille cent euros) par an en principal hors charges hors taxes, à partir du 1^er

octobre 2015,

— Dire que le montant du dépôt de garantie devra être réajusté en fonction du loyer annuel ainsi fixé,

— Ordonner à M. Z X de rembourser à la société […] :

• les compléments de loyer qui lui ont été payés par la société […] à compter rétroactivement du 1^er octobre 2015 en exécution du jugement prononcé le 26 novembre 2018,

• les intérêts au taux légal, échus depuis le 9 septembre 2016 qui lui ont été versés en exécution du jugement du 26 novembre 2018,

• le montant du complément de dépôt de garantie que la société […] lui avait versé en exécution du jugement du 26 novembre 2018,

A tire subsidiaire dans l’hypothèse d’un déplafonnement du loyer :

— Dire que la valeur locative ne saurait excéder la somme de 11.102,50 euros,

— Dire qu’il y a lieu de déduire du loyer fixé à la valeur locative le montant des charges exorbitantes pesant sur

le preneur dont notamment la taxe foncière et l’impôt foncier et en conséquence fixer le montant du loyer

annuel en principal hors charges hors taxes à compter du 1^er octobre 2015 à la somme de 9.811,50 euros

arrondis à 9.900 euros (neuf mille neuf cent euros) et subsidiairement, dire qu’il y a lieu d’appliquer au loyer

fixé à la valeur locative un abattement de 5% minimum pour tenir compte des charges exorbitantes pesant sur

le preneur dont notamment la taxe foncière et l’impôt foncier et fixer ainsi le loyer annuel en principal hors

charges hors taxes à compter du 1^er octobre 2015 à la somme de 10.547,37 euros arrondi à 10.600 euros (dix

mille six cent euros),

— Dire qu’il y a lieu d’adapter le montant du dépôt de garantie au montant du loyer ainsi fixé,

— Ordonner à M. Z X de rembourser à la société […], dans un délai de dix jours à

compter de la signification de l’arrêt à intervenir, les loyers, intérêts légaux et le montant du dépôt de garantie

perçus en trop, du fait de l’application des termes du jugement du 26 novembre 2018 ainsi réformé,

— Confirmer le jugement rendu le 26 novembre 2018 pour le surplus,

Dans tous les cas y ajoutant

— Condamner M. Z X au paiement en cause d’appel d’une indemnité supplémentaire de 5.000

euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par

Maître Buquet-Roussel, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2019.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux

écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la valeur locative

Le premier juge a jugé qu’il n’y avait pas de modification des facteurs locaux de commercialité ni des

caractéristiques du local ni des obligations des parties et a fixé en conséquence le loyer à sa valeur indexée

soit la somme de 10600 € HT et HC à compter du 1^er octobre 2015.

M. X conclut à l’infirmation du jugement entrepris qui va selon lui à l’encontre des conclusions de

l’expert désigné qui avait retenu un déplafonnement du loyer. Il fait valoir que tant la modification des

facteurs locaux de commercialité liés notamment à l’évolution de la population et à la fréquentation du

quartier que du local considéré en raison d’une ouverture réalisée au sein de la pièce située derrière le

comptoir qui améliore son accessibilité, justifient un déplafonnement du loyer.

Il ajoute que les obligations respectives sont modifiées du fait de la loi Pinel.

En réplique, la société […] conteste toute modification des lieux loués. Elle fait valoir en outre

qu’il ne peut être tiré prétexte de la survenance de nouvelles dispositions légales pour obtenir un

déplafonnement du loyer au motif que les obligations des parties ont changé. Enfin, contrairement aux

conclusions de l’expert, elle conteste une modification des facteurs locaux de commercialité , l’accroissement

de la population allégué ne concernant pas le quartier du pressing Leclerc d’autant que celle-ci s’est détournée

du quartier pour se concentrer autour des grandes surfaces implantées.

****

L’article L 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés

doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur sera déterminée d’après :

— les caractéristiques du local considéré,

— la destination des lieux,

— les obligations respectives des parties,

— les facteurs locaux de commercialité,

— les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article R 145-6 du code de commerce prévoit que les facteurs locaux de commercialité dépendent

principalement de l’intérêt que présente pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de

la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des

moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité

considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

La période à prendre en considération pour apprécier la modification des facteurs locaux de commercialité

correspond à la période du bail expiré qui court du 1^er octobre 2005 au 1^er octobre 2015.

Sur les facteurs locaux de commercialité

Le pressing Leclerc est situé […]

habitants. […] est une voie à double sens de circulation. Le n° 47 est situé à

l'[…] et de la rue Klock et dépend d’un secteur mixte avec habitations et

commerces en pied d’immeubles.

Il ressort du rapport d’expertise que les commerces sont de proximité dans cette zone, les locaux litigieux étant

en face du marché de Lorraine qui se tient trois fois par semaine. Il y a une station de métro 'Mairie de Clichy'

sur la ligne 13 à proximité ainsi que des lignes d’autobus desservant le secteur. Le stationnement en surface est

difficile.

L’expert constate que la population entre 2006 et 2014 a augmenté de 4,59 %, qu’il y a eu une forte

augmentation des cadres et des professions intellectuelles supérieures pour 39,34 %, qu’il y a une

augmentation de 32,04 % de la catégorie artisans, commerçants et chefs d’entreprise. La fréquentation de la

station de métro à proximité des locaux a augmenté sur la période considérée de 22,11 %.

En revanche, il relève que seulement 42 logements neufs ont été construits autour des locaux.

Pour que l’évolution des facteurs de locaux de commercialité soit notable, il faut qu’au cours du bail expiré

soient intervenues des modifications suffisantes dans l’évolution de la population ayant des incidences sur la

fréquentation du commerce considéré.

Il ressort des constatations de l’expert qu’il existe une légère évolution au sein de la population, celle-ci ayant

augmenté de 4,59 % entre 2006 et 2014 avec une proportion de cadres et professions intellectuelles plus

importante.

Cependant, cette augmentation des professions libérales et des cadres est sans incidence sur l’activité du

commerce considéré, cette catégorie de population n’ayant que rarement recours au service de laverie

automatique, disposant du matériel électro-ménager adéquat à domicile, ne recourant qu’à une partie des

services s’agissant de l’activité pressing.

Enfin, l’augmentation de la fréquentation de la station de métro est éloignée du local considéré pour apporter

un flux supplémentaire au commerce, la société Leclerc Pressing précisant qu’elle est pas située à 500 mètres

du commerce considéré mais à 961 mètres. Si la zone de chalandise peut être retenue de 400 mètres et non pas

de 250 mètres comme l’avance la société […], l’augmentation de la fréquentation du métro est

sans conséquence dans la mesure où la station de métro est trop éloignée.

L’augmentation de 42 constructions neuves n’est pas davantage déterminante pour retenir une modification des

facteurs locaux de commercialité.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, c’est à juste titre que le premier juge a considéré qu’il n’existait

pas une modification notable des facteurs de commercialité.

Sur les caractéristiques du local considéré

M. X fait valoir que la société […] a pratiqué au cours du bail expiré une ouverture au

sein de la pièce située derrière le comptoir aux fins d’améliorer son accessibilité, que cette modification est

incontestable, que si l’expert a retenu que cette modification n’était pas suffisante pour entraîner un

déplafonnement, il estime pour sa part que cette ouverture même si la clientèle n’y a pas accès, améliore les

locaux dans la mesure où elle facilite le travail du pressing Leclerc pour servir les clients.

La société […] conteste le fait que cette ouverture ait pu être réalisée au cours du bail expiré,

ayant été réalisée selon elle au cours des années 1980. Elle fait valoir que quoiqu’il en soit que cette

modification ne lui a pas permis d’améliorer la commercialité du lieu.

Si l’expert estime que si l’ouverture a pu être réalisée au cours du bail expiré, il n’en demeure pas moins qu’elle

ne semble pas suffisamment significative pour entraîner un déplafonnement.

Des travaux peuvent modifier en cours de bail les caractéristiques du local définies par l’article R 145-3 du

code de commerce.

Ces travaux doivent être notables pour justifier d’un déplafonnement du loyer. Une ouverture réalisée derrière

le comptoir dans l’hypothèse où elle a été faite au cours du bail expiré ce qui est contesté, est insuffisante à

caractériser une modification notable dans la mesure où elle ne touche ni à la structure, ni au volume, ni à la

surface du local considéré.

C’est donc avec justesse que le premier juge n’a pas retenu ce motif de déplafonnement.

Sur les obligations respectives des parties

M. X fait valoir qu’en application de la loi Pinel, il va devoir prendre en charge les grosses réparations

au titre de l’article 606 du code civil, que dès lors ses obligations sont modifiées et alourdies ce qui constitue

un motif de déplafonnement.

La société […] réplique que les dispositions de l’article R 145-35 du code de commerce sont

inapplicables aux contrats en cours à la date de publication du décret du 3 novembre 2014 et qu’elles ne

peuvent dès lors être prises en compte pour justifier d’un déplafonnement. Elle fait valoir en tout état de cause

que la survenance de nouvelles dispositions légales ne saurait permettre l’obtention d’un déplafonnement du

loyer.

****

L’article R 145-35 du code de commerce dispose que 'ne peuvent être imputées au locataire les dépenses

relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que le cas échéant les

honoraires liés à la réalisation des travaux…'

Ces dispositions édictées par le décret du 3 novembre 2014 sont applicables aux contrats conclus ou

renouvelés à compter de la publication du décret soit le 5 novembre 2014.

En l’espèce, les dispositions légales de la loi Pinel sont applicables au contrat de bail commercial, celui-ci

ayant été renouvelé le 1^er octobre 2015 soit postérieurement à la date de publication du décret.

Si les parties étaient libres de fixer comme elles l’entendaient la fixation et la répartition des charges, elles

doivent appliquer les règles légales qui s’imposent à elles à compter du bail renouvelé concernant le transfert

des charges de grosses réparations du preneur au bailleur.

Il ressort du contrat de bail commercial en son article 1 que 'le preneur s’oblige de prendre les lieux loués dans

l’état où ils se trouveront lors de l’entrée en jouissance, sans pouvoir réclamer du propriétaire aucune

réparation, ni actuellement ni pendant la durée du bail, même en ce qui concerne celles prévues aux articles

605 et 606 du code civil. '

A l’article 4 il est précisé que le preneur doit avertir par écrit et sans aucun retard le bailleur de façon à ce que

ce dernier puisse s’il le juge nécessaire faire surveiller l’exécution des travaux a) des grosses réparations à sa

charge b) de toutes les autres réparations quelqu’elles soient pouvant devenir nécessaires dans les lieux loués

et incombant au locataire notamment en vertu de l’alinéa 1 des présentes conditions…

Il ressort des termes précités du contrat que les grosses réparations sont à la charge du bailleur .

En conséquence, force est de constater que M. X avait déjà la charge des grosses réparations au terme

des dispositions contractuelles. Il ne peut dès lors invoquer une modification des obligations respectives des

parties tirée des effets de la loi Pinel alourdissant sa charge pour solliciter un déplafonnement du loyer alors

qu’il devait depuis l’origine du contrat prendre en charge les grosses réparations.

Le jugement qui a débouté M. X de sa demande de déplafonnement du loyer est confirmé.

Sur la fixation du prix du loyer plafonné

Le premier juge a calculé le loyer par application de l’indice des loyers commerciaux et l’a fixé à 10103,39 €

par an mais considérant que la société […] proposait qu’il soit fixé à 10600 € a en conséquence

retenu cette somme.

En appel, la société […] demande à ce que la somme de 10100 € soit retenue et non celle de

10600 € sans pour autant motiver le fait qu’elle revienne sur sa proposition faite en première instance retenue

en conséquence par le premier juge.

Le jugement est confirmé.

Sur les autres demandes

Le jugement est confirmé en ce qui concerne les dépens et l’indemnité allouée sur le fondement de l’article

700 du code de procédure civile.

M. X qui succombe est condamné aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct.

Il est condamné à verser à la société […] la somme de 5000 € en application des dispositions de

l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu le 26 novembre 2018 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande

instance de Nanterre en toutes ses dispositions,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne M. Z X aux dépens avec droit de recouvrement direct.

Condamne M. Z X à verser à la société […] la somme de 5000 € en application de

l’article 700 du code de procédure civile.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

signé par Madame Thérèse ANDRIEU, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la

minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,