COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 25 NOVEMBRE 2019

(Rédacteur : Jean-Pierre FRANCO, conseiller,)

N° RG 18/00270 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KHHA

C X

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/003342 du 22/02/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

c/

SCI PIERRE ET BOIS

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 18 décembre 2017 par le Tribunal d’Instance de PERIGUEUX ( RG : 11-17-157) suivant déclaration d’appel du 17 janvier 2018

APPELANTE :

C X

née le […] à […]

de nationalité Française

demeurant […]

représentée par Maître JOLY substituant Maître Frédérique POHU PANIER, avocat au barreau de PERIGUEUX

INTIMÉE :

SCI PIERRE ET BOIS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis […]

représentée par Maître Vincent MARIS de la SELARL PLUMANCY, avocat au barreau de PERIGUEUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a

été débattue le 14 octobre 2019 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Jean-Pierre FRANCO, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Béatrice PATRIE, président,

Jean-Pierre FRANCO, conseiller,

Catherine BRISSET, conseiller,

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

Suivant contrat en date du 19 août 2013, la SCI Pierre et bois (ci-après désignée la SCI) a donné à bail d’habitation à M^me X, à compter du 9 aout 2013, une maison à ossature bois située dans un lotissement au lieu-dit Le Tillou, commune de Sergeac, moyennant un loyer de 546 euros par mois, outre une provision sur charge de 25 euros par mois.

La locataire a versé au bailleur un dépôt de garantie de 546 euros.

M^me X a signalé à la cellule de l’habitat indigne de la direction départementale des territoires la présence de rongeurs installés dans les murs et les combles, occasionnant d’importants troubles de jouissance; elle a quitté les lieux le 26 octobre 2015 pour résider chez sa fille, puis par acte en date du 29 décembre 2015, elle a fait assigner la SCI devant le juge des référés du tribunal d’instance de Périgueux.

Par ordonnance en date du 9 février 2016, le juge des référés du tribunal d’instance de Périgueux a :

— dit que la SCI a loué à M^me E X un logement indécent,

— condamné la SCI à faire procéder à la réfection de l’immeuble, en assurant le clos et le couvert et en procédant à une désinsectisation et à une dératisation, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision,

— dit que le paiement des loyers sera suspendu à partir de la signification de l’ordonnance jusqu’à l’exécution complète des travaux,

— condamné la SCI à offrir à M^me E X une solution de relogement conforme à son handicap et à prendre en charge totalement les frais de cet hébergement,

— condamné la SCI à payer à M^me E X la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens,

— rejeté le surplus des demandes.

La SCI a fait réaliser certains travaux courant du mois de février 2016 en faisant colmater les ouvertures et accès de la maison, mais M^me X a refusé de réintégrer les lieux en indiquant que les travaux n’étaient pas suffisants, qu’il subsistait des traces de rongeurs, et que les termes de l’ordonnance de référé n’avaient pas été respectés.

Le 4 février 2016, la SCI a notifié à M^me X un congé pour vente du bien et a refusé de prendre à sa charge de relogement de M^me X.

Par acte en date du 3 août 2016, M^me C X a fait assigner la SCI devant le tribunal de grande instance de Périgueux, pour voir ordonner la suspension du paiement du loyer depuis novembre 2015 et obtenir la condamnation du bailleur à lui payer les sommes suivantes, avec exécution provisoire :

-5570,45 euros correspondant au coût nécessaire à son relogement dans un endroit adapté à son handicap, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans le délai de 10 jours à compter de la signification du jugement,

-6500 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

-3230,55 euros en réparation de son préjudice matériel,

-5000 euros en réparation de son préjudice moral,

-2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 15 décembre 2007, le juge de la mise en état a rejeté l’exception de nullité de l’assignation et a déclaré le tribunal de grande instance de Périgueux matériellement incompétent au profit du tribunal d’instance de Périgueux.

Par jugement en date du 18 décembre 2017, le tribunal d’instance de Périgueux a, pour l’essentiel :

— dit que la SCI Pierre et bois a manqué à son obligation de remettre à M^me C X un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa santé,

— dit que M^me C X ne doit pas de loyer à compter du 9 février 2016,

— condamné la SCI Pierre et bois à payer à M^me C X la somme de 6050 euros au titre de son préjudice de jouissance, celle de 50 euros au titre de son préjudice matériel,

— rejeté le surplus des demandes d’indemnisation présentées par C X,

— condamné la SCI Pierre et bois à payer à M^me X la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens incluant le coût du constat du 28 octobre 2015,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le tribunal a estimé que le logement avait été affecté par la présence anormalement élevée et persistante de rongeurs en dépit d’un traitement de dératisation, qu’il en était résulté un risque manifeste pour la santé de la locataire, de sorte que cette dernière n’était redevable d’aucun

loyer jusqu’à la fin du bail.

Il a relevé que rien ne justifiait le paiement par la SCI des loyers de M^me X dans son nouveau logement.

La juridiction a considéré que le préjudice de jouissance subi par M^me X pouvait être évalué à la moitié du loyer à compter du 21 mars 2004.

Au titre du préjudice matériel, elle a retenu uniquement une facture concernant la pose de raticide complémentaire, et non le seul devis concernant une prestation de nettoyage.

Le tribunal a enfin écarté l’existence d’un préjudice moral distinct des troubles de jouissance.

Par déclaration en date du 17 janvier 2018, M^me C X a relevé appel partiel du jugement en ce qu’il rejetait sa demande de dommages-intérêts au titre de son relogement, ainsi que sur le montant des dommages et intérêts accordés au titre du préjudice de jouissance et de son préjudice matériel, et en ce qui concerne le rejet de sa demande au titre du préjudice moral.

La SCI Pierre et bois a formé appel incident.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 26 septembre 2019, M^me C X demande à la cour, en se fondant sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, sur l’article 1719 du Code civil et sur le décret du 30 janvier 2002 :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a dit que la SCI a manqué à son obligation de lui remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa santé,

— de confirmer également le jugement en ce qu’il a dit qu’elle ne devait pas payer de loyer à compter du 9 février 2016,

— de réformer le jugement pour le surplus, et statuant à nouveau,

— de condamner la SCI à prendre en charge le coût nécessaire à son relogement dans un endroit adapté à son handicap pour un montant de 3571 euros outre les pénalités de retard et mise en demeure éventuelle, et à relever et garantir M^me X à ce titre pour le cas où elle serait amenée à régler cette somme,

— de condamner la SCI à lui payer les sommes suivantes :

-9620,55 euros au titre de son préjudice de jouissance,

-535 euros au titre de son préjudice matériel,

-5000 euros au titre de son préjudice moral,

-2675,40 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, à parfaire au jour du paiement effectif.

Elle sollicite enfin paiement d’une indemnité de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et la condamnation de la SCI aux entiers dépens dont ceux éventuels d’exécution.

Elle fait principalement valoir que les travaux réalisés à la demande du bailleur se sont révélés insuffisants pour empêcher les rongeurs de revenir et de pénétrer dans l’immeuble, de sorte qu’elle n’a pu réintégrer son logement qui était demeuré insalubre et indécent jusqu’à la fin du bail survenue en août 2016.

Elle conteste tout manquement à son obligation d’entretien et soutient qu’en raison de son état de santé et de son handicap, il lui était impossible d’être hébergée dans un logement insalubre, de sorte que le bailleur doit être tenu d’assumer les frais de relogement en camping, supérieurs au loyer, puisqu’il a manqué à ses obligations.

Elle détaille les éléments de son préjudice de jouissance, de son préjudice matériel et de son préjudice moral et rappelle que le dépôt de garantie ne lui a jamais été restitué.

Par dernières conclusions en date du 25 septembre 2019, la SCI Pierre et bois demande à la cour, au visa des articles 1719 et suivants du Code civil, des articles 564, 565, 910-4 du code de procédure civile, et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 :

— de dire irrecevable la demande nouvelle formée au titre de la restitution du dépôt de garantie,

— de débouter M^me X de son appel,

A titre reconventionnel,

— de réformer l’ensemble des dispositions du jugement,

— de débouter M^me X de toutes ses prétentions à quelque titre que ce soit, faute de responsabilité du bailleur,

— de condamner M^me X à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Elle fait valoir que l’état des lieux d’entrée ne relève aucune difficulté, qu’aucun autre locataire (y compris le locataire mitoyen) n’a fait le moindre signalement en matière de nuisible, de sorte que l’existence d’un habitat indigne ou indécent n’est nullement démontrée.

Elle conteste la valeur probante du procès-verbal de constat d’huissier qui ne présente pas de caractère contradictoire.

Elle souligne que la locataire a refusé les interventions qui avaient été proposées avant l’engagement de la procédure et précise que les travaux de désinsectisation, de nettoyage et de rebouchage des interstices avaient été réalisés en totalité et de manière satisfaisante avant même le prononcé de l’ordonnance de référé.

Elle estime que M^me X agit dans le cadre d’un comportement velléitaire et procédurier et elle conteste la réalité des préjudices invoqués.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des faits de l’espèce, des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 septembre 2019.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la délivrance d’un logement décent:

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Il doit en outre assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Enfin, selon l’article 2.1 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, un logement décent doit satisfaire à différentes conditions, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, et notamment doit assurer le clos et le couvert.

En l’espèce, le jugement a relevé à juste titre que le logement donné à bail à M^me X a été affecté par la présence anormalement élevée et persistante de rongeurs.

Par courriels adressées les 21et 22 mars 2014 à la cellule de lutte contre l’habitat indigne, M^me X s’est plainte de l’intrusion de rongeurs par le sol ou par des ouvertures de la maison (structure bois), circulant ensuite derrière les lambris, et occasionnant des nuisances par leurs déjections et urine.

Par courriel complémentaire du 2 avril 2014, elle a communiqué à ce même destinataire des photographies (pièce 6), régulièrement versées au débat et non contestées, qui révèlent la présence d’interstices au ras du sol en bas de plinthes (photos 5 à 11), celle d’orifices ou vides en plafond à l’étage ou à des croisements de poutres (photos 11 à 19).

Par procès-verbal en date du 28 octobre 2015, Maître Céline Boisserie, huissier de Justice, a constaté en partie extérieure de la maison des jours importants en lattes de bois, en partie intérieure des écarts entre poutres, notamment en jonction avec le sol et le plafond. Elle a noté la présence d’insectes type puces de rat au rez de chaussée sur la table à manger, le plan de travail de la cuisine et divers courriers, au premier étage la présence d’excréments type déjections de souris sur la table du palier et sur une housse du lit d’appoint de la chambre, et sous le bac de douche dans la salle de bains du rez de chaussée. Elle a relevé que certaines zones de la maison répandaient une odeur nauséabonde de type urine de rongeurs.

En application de l’article 1 alinéa 2 de l’ordonnance n°45-2592 du 2 novembre 1945 relative au statut des huissiers de Justice, ces constatations font foi jusqu’à preuve contraire et ne sont pas utilement contestés en l’espèce.

En tant que de besoin, elles se trouvent en l’espèce corroborées par des photographies prises sur place par l’huissier, montrant diverses déjections de rongeurs aux endroits décrits à l’acte, ainsi que les jours existant entre les structures en bois, partiellement colmatées par de la mousse expansive.

Par attestation en date du 8 avril 2016, M. F G a indiqué que lors d’un séjour en juillet 2015 chez M^me X, il avait entendu les nuisibles courir durant la nuit le long des plinthes et sur le plancher séparant le plancher de la chambre et les combles. Il précise avoir retrouvé des crottes et puces sur les vêtements dans la chambre.

A l’issue de visites sur place le 3 novembre 2015 puis le 17 novembre 2015, ayant confirmé la présence d’un nombre important de mouches et d’excréments de rongeurs (dont deux ont été retrouvés englués sur un piège), l’Agence régionale de santé (délégation territoriale de la Dordogne) a demandé à la SCI par courrier recommandé du 27 novembre 2015 de confirmer

son engagement de faire effectuer une désinsectisation et une dératisation du logement.

Il est constant qu’à la suite de l’audience devant le juge des référés du tribunal d’instance de Périgueux le 26 janvier 2016, les gérants de la SCI ont procédé à un certain nombre de diligences et travaux, décrits dans des compte-rendus signés par M^me X les 4 et 5 février 2016: après avoir fait réaliser une dératisation et une désinsectisation par M. Y le 1^er février 2016, ils ont bouché les accès à l’intérieur du logement (trous, espaces, interstices) et les gaines au niveau du local technique et ont collé des planchettes en bois aux jonctions de fermes et du lambris des rampants, dans les pièces du haut et le palier. Ils ont procédé à un nettoyage des lieux, puis le 6 février 2016, ils ont posé des grillages sur les endroits de passage de rongeurs en partie extérieure de toiture.

Toutefois, comme le tribunal l’a relevé, les nuisances liées à l’infestation par rongeurs ont perduré après ces travaux.

M^me H Z, gérante de l’EIRL Pro-net, a ainsi attesté le 17 février 2016 que les surfaces, linges, conserves et articles de la maison étaient couverts d’excréments solides ou liquides de rats ou souris, et qu’il y avait sur les sols des mouches et asticots survenus à la suite de la mort de ces rongeurs.

Cette situation a été confirmée par l’aide à domicile de M^me X dans une attestation du 16 février 2016.

Le 19 février 2016, M. Y a indiqué le 19 février 2016 que les boîtes de dératisation étaient toujours actives en dépit des fortes pluies mais qu’il avait néanmoins posé 5 boîtes supplémentaires à l’intérieur.

Des déjections de rongeurs ont de nouveau été constatées dans la maison le 14 mars 2016 par M^me Z, par M. A co-gérant de la SCI lors d’états des lieux le 1^er avril 2016 et le 14 avril 2016, et le 7 avril 2016 par M. I B.

Au regard de ces différents éléments de preuve concordants et détaillés, le tribunal a considéré à juste titre que la SCI avait manqué à son obligation de délivrer un logement décent, et qu’elle ne pouvait s’exonérer de la responsabilité encourue au seul motif que les autres locataires du lotissement ou du même logement n’avaient pas connu les mêmes intrusions de rongeurs, ou que les agents immobiliers ayant visité les lieux en 2016 et 2017 (à des dates d’ailleurs non précisées) n’avaient pas relevé de traces suspectes.

Par ailleurs, aucune des pièces produites n’a relevé le moindre défaut d’entretien du logement de la part de M^me X.

Compte tenu de la matérialité incontestable des faits, il convient également d’écarter, comme inopérant, l’argument selon lequel M^me X ferait preuve régulièrement d’attitudes revendicatives ou procédurières à l’égard de ses bailleurs successifs.

C’est également à bon droit que le tribunal a exonéré M^me X du paiement de tout loyer à compter du 9 février 2016 jusqu’à l’échéance du contrat de bail par l’effet du congé, compte tenu de l’impossibilité de résider dans un logement infesté de rongeurs, sauf à mettre sa santé en danger, ainsi qu’elle en justifie par deux certificats médicaux en date des 23 novembre 2015 et 1^er juin 2016, soulignant que ses pathologies chroniques nécessitent une hygiène irréprochable. Un autre certificat médical du 5 février 2016 indiquait que l’état de M^me X contre-indiquait la réintégration de son domicile.

Dans le mesure où M^me X ne verse au débat aucun élément objectif concernant les

désordres qu’elle aurait subis dès octobre 2013, le tribunal a fait une juste appréciation de son préjudice de jouissance à compter du 21 mars 2014, date de son signalement à la cellule de lutte contre l’habitat indigne, jusqu’au constat d’huissier du

28 octobre 2015, sur une base de 275 euros par mois (soit la moitié du loyer). Il est dû à ce titre une indemnité de 19 x 275 = 5225 euros.

A compter du constat, révélant une infestation importante des diverses pièces de vie, M^me X était fondée à considérer le logement comme inhabitable. Le loyer a donc été versé sans cause jusqu’à l’ordonnance du juge des référés du 9 février 2016, suspendant le paiement des loyers.

Le préjudice de ce chef doit être évalué à 5 x 549,11 euros, au vu des relevés de compte produits au débat, soit 2745,55 euros.

Il y a lieu d’infirmer le jugement et de fixer l’indemnisation du préjudice de jouissance à la somme de 5225 + 2745,55 = 7970,55 euros.

Sur le coût de relogement:

C’est à bon droit et par des motifs que la cour adopte que le tribunal a rejeté la demande de M^me X, tendant à obtenir la prise en charge de ses frais de relogement au camping Le Paradis à Saint Léon sur Vézère, dès lors qu’elle ne justifie pas de leur paiement. Elle n’a produit au débat qu’une facture au nom de la SCI Pierre et bois (pièce 26) pour la période du 14 au 29 mars 2016, et des devis, également au nom de la SCI, pour la période du 29 mars 2016 au 5 mai 2016. Elle ne démontre pas avoir reçu de relance de la part du camping.

Au surplus, il sera relevé que l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne prévoit pas la possibilité pour le juge de contraindre le bailleur à prendre à sa charge le montant du loyer du nouveau logement de son locataire.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Concernant le préjudice matériel:

Il convient d’évaluer comme suit l’indemnisation du préjudice matériel lié à l’état de non-décence du logement :

— frais de dératisation : 50 euros selon facture de M. B du 14 avril 2016,

— frais de nettoyage de la maison : 100 euros (facture de M^me Z ' Pro Net du 14 mars 2016),

— frais de pressing pour nettoyage de linge de maison : 35,60 euros (facture du Pressing Morinval du 15 avril 2016)

soit un total de 185,60 euros.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Concernant le préjudice moral:

Indépendamment du préjudice de jouissance subi à l’occasion de l’occupation du logement, infesté par les nuisibles, M^me X a subi un préjudice moral par suite des démarches et

tracas pour faire constater la situation d’indécence du bien donné à bail, puis pour trouver en urgence un nouveau logement en camping.

Il convient de lui allouer en réparation une indemnité de 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Concernant la restitution du dépôt de garantie:

La demande de remboursement du dépôt de garantie est nouvelle en cause d’appel et doit être déclarée irrecevable dès lors qu’elle n’a pas été présentée dès le premier jeu de conclusions prévues par l’article 908 du code de procédure civile, mais seulement par conclusions du 9 septembre 2019.

Concernant les demandes accessoires:

M^me X est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale et son conseil n’a pas demander à bénéficier des dispositions de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

Il convient en conséquence de rejeter la demande formée par M^me X sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Pierre et bois doit supporter ses frais irrépétibles ainsi que les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS:

LA COUR,

Confirme le jugement, en ce qu’il a :

— dit que la SCI Pierre et bois a manqué à son obligation de remettre à M^me C X un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa santé,

— dit que M^me C X ne doit pas de loyer à compter du 9 février 2016,

— rejeté la demande au titre des frais de relogement,

— condamné la SCI Pierre et bois à payer à M^me X la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance incluant le coût du constat d’huissier du 28 octobre 2015,

Infirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Statuant à nouveau sur le montant des indemnisations,

Condamne la SCI Pierre et bois à payer M^me C X les sommes suivantes :

-7970,55 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance,

-185,60 euros au titre de l’indemnisation du préjudice matériel,

-500 euros au titre de l’indemnisation du préjudice moral,

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande formée au titre de la restitution du dépôt de garantie,

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Pierre et bois aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, conseiller, en remplacement légitime de Madame Béatrice PATRIE, président empêché, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Conseiller,