COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50A

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 JUILLET 2021

N° RG 19/03988

N° Portalis DBV3-V-B7D-THR6

AFFAIRE :

F S T X

…

C/

C Y

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Février 2019 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 2

N° RG : 16/03306

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Sophia AICH,

M^e G-laure WIART

M^e Michel RONZEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE JUILLET DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

1/ Monsieur F S T X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

2/Madame G O H épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Sophia AICH, Postulant et Plaidant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 3 – N° du dossier 100204

APPELANTS

****************

1/ Monsieur C Y

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

2/ Madame I, D E épouse Y

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e G-laure WIART, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 437 – N° du dossier 24570

Représentant : M^e Bruno LASSERI de la SELEURL LL Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1946

INTIMES

[…]

N° SIRET : 338 889 934

[…]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Michel RONZEAU de la SCP SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, Postulant et Plaidant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 9 – N° du dossier 1624986

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Mai 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-José BOU, Président chargé du rapport, et Madame Françoise BAZET, conseiller,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

L’affaire a été mise en délibéré au 01 Juillet 2021. A cette date le délibéré a été prorogé au 15 Juillet 2021

Suivant acte du 27 novembre 2014 reçu par Maître Jean-Yves Boeffard, membre de la société Boeffard Marquette Roulleaux, notaires, M. F X et M^me G H épouse X ont promis de vendre à M. C Y et M^me I E épouse Y un appartement situé aux 1^er et 2^e étages du bâtiment 6 et un parking d’un ensemble immobilier situé 7 allée du stade à Eragny-sur-Oise.

L’acte authentique de vente a été reçu le 20 février 2015 par le même notaire, au prix de 232 000 euros.

Par actes du 6 avril 2016, M. et M^me Y ont assigné les époux X et la société Boeffard Marquette et Roulleaux devant le tribunal de grande instance de Pontoise en résolution de la vente.

Par jugement du 18 février 2019, le tribunal a :

— déclaré recevable la demande présentée par M. et M^me Y en résolution de la vente intervenue le 20 février 2015,

— dit que M. et M^me X ont commis un dol à l’égard de M. et M^me Y lors de la vente du bien immobilier portant sur un appartement (lots 106 et 123), situé aux 1^er et 2^e étages du bâtiment 6 situé 7 allée du stade – 95610 Eragny-Sur-Oise,

— déclaré nulle la vente réalisée par acte authentique du 20 février 2015, portant sur les lots n°106 et 123 de l’état descriptif de division d’un ensemble immobilier sis […], établi aux termes d’un acte reçu par Maître B, notaire à Athis-Mons, le […], dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de Cergy-Pontoise 1^er, le 19 juillet 1979, volume 2793, numéro 4, références cadastrales :

section BE,

♦

n°3,

♦

lieudit : avenue S Salengro,

♦

surface : 01 ha 58 à […],

♦

— condamné solidairement M. et M^me X à restituer aux époux Y la somme de 232 000 euros au titre de la restitution du prix de vente, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2014, date de la délivrance de l’assignation introductive d’instance, et capitalisation des intérêts échus pour au moins une année entière,

— dit que le prononcé de la nullité de l’acte de vente pour dol entraîne l’annulation de l’acte de crédit immobilier,

— dit qu’en cas d’insolvabilité de M. et M^me X, la société Boeffard Marquette et Roulleaux devra garantir M. et M^me Y de la restitution du prix,

— ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques aux frais de la société Boeffard Marquette et Roulleaux,

— condamné M. et M^me X, in solidum avec la société Boeffard Marquette et Roulleaux, à verser à M. et M^me Y :

la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

♦

la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

♦

— dit que les époux Y devront restituer le bien, leur départ des lieux et le versement du prix de vente et des dommages-intérêts devant intervenir concomitamment,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné in solidum M. et M^me X et la société Boeffard Marquette et Roulleaux aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant déclaration du 31 mai 2019, les époux X ont interjeté appel du jugement.

Par ordonnance du 31 octobre 2019, le magistrat chargé de la mise en état a désigné M^me Q-R en qualité de médiateur mais les parties n’ont pas trouvé une solution au conflit les opposant.

Les époux X prient la cour, par dernières conclusions du 10 avril 2021, de :

— déclarer les époux X recevables en leur appel, fins et conclusions,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

• déclaré recevable la demande présentée par M. et M^me Y en résolution de la vente,

• dit que M. et M^me X ont commis un dol à l’égard des époux Y lors de la vente du bien immobilier,

• déclaré nulle la vente réalisée par acte authentique du 20 février 2015, portant sur les lots n°106 et 123 de l’état descriptif de division d’un ensemble immobilier sis […], établi aux termes d’un acte reçu par Maître B, notaire à Athis-Mons, le […], dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de Cergy-Pontoise 1^er, le 19 juillet 1979, volume 2793, numéro 4, références cadastrales BE 3, avenue S Salengro, 01 ha 58 à […],

• condamné solidairement M. et M^me X à restituer à M. et M^me Y la somme de

• 232 000 euros au titre de la restitution du prix de vente, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2014 et capitalisation des intérêts échus pour au moins une année entière,

• dit que le prononcé de la nullité de l’acte de vente pour dol entraîne l’annulation de l’acte de crédit immobilier,

• dit qu’en cas d’insolvabilité de M. et M^me X, la société Boeffard Marquette et Roulleaux devra garantir les époux Y de la restitution du prix,

• ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques aux frais de la société Boeffard Marquette et Roulleaux,

• condamné M. et M^me X, in solidum avec la société Boeffard Marquette et Roulleaux, à verser aux époux Y :

la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

♦

la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

♦

• dit que M. et M^me Y devront restituer le bien, leur départ des lieux et le versement du prix de vente et des dommages-intérêts devant intervenir concomitamment,

• condamné in solidum les époux X et la société Boeffard, Marquette et Roulleaux aux dépens,

y ajoutant :

— déclarer les demandes de résolution de la vente intervenue le 20 février 2015 des époux Y irrecevables et infondées,

à titre principal :

— juger que les époux Y n’apportent aucun élément probatoire au soutien de leurs prétentions,

— juger que les époux X n’ont pas commis de manoeuvres dolosives lors de la régularisation du contrat,

— juger que les époux Y ont attrait les époux X en justice sans mise en demeure préalable ne permettant pas de résolution amiable du litige,

en conséquence :

— maintenir la validité de l’acte authentique du 20 février 2015,

— débouter les époux Y de leur appel incident,

— condamner les époux Y à verser aux époux X la somme de 5 000 euros à titre des dommages-intérêts au titre du recours abusif,

— condamner les époux Y à verser aux époux X la somme de 5 000 euros au titre des dommages-intérêts au titre du préjudice moral pour atteinte à leur probité,

— condamner les époux Y à verser aux époux X la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

— condamner les époux Y à verser aux époux X la somme de 7 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appe1,

— condamner les époux Y aux entiers dépens,

à titre subsidiaire :

— juger que l’étude BMR est le rédacteur de l’acte initial de vente,

— juger que l’étude notariale n’a pas tenu compte des pièces retournées par le syndicat ni les époux Y,

— juger que les époux X sont de bonne foi,

en conséquence :

— condamner les époux Y à verser une indemnité d’occupation d’un montant de 1 300 euros par mois à compter du 20 février 2015, à parfaire jusqu’à la restitution du bien,

— condamner les époux Y à prendre en charge l’intégralité des frais liés à la rupture du contrat de bail et des conséquences subséquentes (éventuelle expulsion, …),

— ordonner la rectification de l’erreur matérielle relative à la date de signification de l’assignation du 6 avril 2016 et non du 6 avril 2014,

— infirmer la condamnation au titre de l’intérêt au taux légal à compter de l’assignation, en l’absence de respect de l’article 56 du code de procédure civile, lequel ne saurait courir qu’à compter du

jugement notifié par le tribunal, étant précisé que la copie a été délivrée aux avocats le 9 avril 2019,

— infirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts, les époux X n’étant ni des professionnels de l’immobilier, ni de mauvaise foi, et débouter les époux Y de ce chef,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux Y au titre :

du remboursement des charges et travaux,

♦

des dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance,

♦

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement avec la société BMR les époux X à verser les sommes suivantes:

2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

♦

5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

♦

en tout état de cause :

— condamner l’étude BMR à garantir les époux X de toutes condamnations mises à leur charge sans être conditionné par l’insolvabilité des époux X,

— débouter la société BMR de ses demandes formulées à l’encontre des époux X.

Par dernières écritures du 14 avril 2021, les époux Y prient la cour de :

— recevoir les époux Y en leurs demandes, les disant bien fondées,

à titre principal et sur appel incident :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

condamné M. et M^me X, in solidum avec la société Boeffard Marquette et Roulleaux à verser aux époux Y la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

♦

statuant à nouveau sur ce point :

— condamner in solidum M. et M^me X et l’étude société Boeffard Marquette et Roulleaux à payer à M. et M^me Y la somme de 36 292,02 euros au titre du remboursement des charges de copropriété liées aux syndicats principal et secondaire arrêtées au 3^e trimestre 2018, sauf somme à parfaire, pour le préjudice matériel subi, ou a minima la somme de 18 196,01 euros correspondant à la part des charges dissimulées par les époux X ainsi que 2 862,20 euros au titre des travaux engagés par les époux Y,

— condamner in solidum M. et M^me X et l’étude société Boeffard Marquette et Roulleaux à payer aux époux Y la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi,

— condamner in solidum M. et M^me X et l’étude société Boeffard Marquette et Roulleaux à payer à M. et M^me Y la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

— débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes,

— débouter l’étude société Boeffard, Marquette et Roulleaux de l’ensemble de ses demandes,

si par exceptionnel la cour entrait en voie de réformation :

à titre principal :

— prononcer l’annulation de la vente signée le 20 février 2015 entre, d’une part, M. et M^me Y et d’autre part, M. et M^me X sur le fondement du dol, avec toutes conséquences de droit,

à titre subsidiaire :

— prononcer l’annulation de la vente signée le 20 février 2015 entre, d’une part, M. et M^me Y, et d’autre part, M. et M^me X sur le fondement des vices cachés, avec toutes conséquences de droit,

en conséquence et tant à titre principal qu’à titre subsidiaire :

— condamner solidairement M. et M^me X à payer à M. et M^me Y la somme de 232 000 euros au titre de la restitution du prix avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, soit le 6 avril 2016, et capitalisation dans les conditions de l’ancien article 1154 du code civil,

— appeler en garantie l’étude société Boeffard, Marquette et Roulleaux en restitution du prix de vente dans l’hypothèse où les vendeurs ne seraient pas solvables,

— prononcer la résolution du contrat de prêt,

— ordonner la publication du jugement ainsi que de l’arrêt à venir à la conservation des hypothèques aux frais de l’étude société Boeffard Marquette et Roulleaux,

— condamner in solidum M. et M^me X et l’étude société Boeffard Marquette et Roulleaux à payer à M. et M^me Y la somme de 36 292,02 euros au titre du remboursement des charges de copropriété liées aux syndicats principal et secondaire arrêtées au 3^e trimestre 2018, sauf somme à parfaire, pour le préjudice matériel subi, ou a minima la somme de 18 196,01 euros correspondant à la part des charges dissimulées par M. et M^me X, ainsi que 2 862,20 euros au titre des travaux engagés par les époux Y,

— condamner in solidum M. et M^me X et l’étude société Boeffard Marquette et Roulleaux à payer à M. et M^me Y la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi,

— condamner in solidum M. et M^me X et l’étude société Boeffard Marquette et Roulleaux à payer à M. et M^me Y la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

— débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes,

— débouter l’étude société Boeffard Marquette et Roulleaux de l’ensemble de ses demandes,

en tout état de cause :

— condamner in solidum M. et M^me X et l’étude société Boeffard Marquette et Roulleaux à payer aux époux Y la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et 6 000 euros en cause d’appel,

— les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction

conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 15 février 2021, la société Boeffard Marquette et Roulleaux, ci-après la société BMR, prie la cour de :

— juger la société BMR recevable en son appel incident à l’encontre du jugement,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

dit qu’en cas d’insolvabilité de M. et M^me X, la société BMR devra garantir M. et M^me Y de la restitution du prix,

♦

ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques aux frais de la société BMR,

♦

condamné les époux X, in solidum avec la société BMR, à verser aux époux Y:

♦

la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

◊

celle de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

◊

(')

condamné in solidum M. et M^me X et la société BMR aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

♦

statuant à nouveau :

— juger que M. et M^me Y succombent dans la charge de la preuve leur incombant s’agissant de l’existence d’un manquement fautif du notaire à ses obligations, d’un préjudice réel et certain et d’un lien de causalité direct,

— juger que la société BMR ne peut voir engager sa responsabilité civile professionnelle à l’égard des époux Y,

— débouter M. et M^me Y de l’intégralité de leurs demandes formulées à l’encontre de la société BMR,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux X de leur demande de garantie formée contre la société BMR,

— juger M. et M^me X mal fondés en leurs demandes de condamnation à garantie à l’encontre de l’étude BMR,

— débouter M. et M^me X de leurs demandes de condamnation à garantie formulée à l’encontre de l’étude notariale BMR,

— condamner M. et M^me Y et/ou M. et M^me X à payer à la société BMR une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner M. et M^me Y et/ou M. et M^me X aux entiers dépens de l’instance d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 avril 2021.

A l’audience de plaidoirie du 6 mai 2021, la cour a soulevé l’éventuelle irrecevabilité des demandes relatives au contrat de prêt, faute de mise en cause du prêteur immobilier, et a invité les parties à présenter leurs observations sur ce point dans les quinze jours.

Le conseil des époux X a notifié, le 17 mai 2021, par le RPVA, une note en délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande en résolution de la vente

Le tribunal a déclaré cette demande recevable après avoir constaté que les époux Y justifiaient de la publication de l’assignation auprès du service de la publicité foncière de Cergy Pontoise le 5 septembre 2017.

M. et M^me X ont interjeté appel de la disposition du jugement ayant déclaré la demande en résolution de la vente recevable, concluent à l’infirmation de ce chef et prient la cour de déclarer cette prétention irrecevable mais ne développent à cet effet aucun moyen d’irrecevabilité dans le corps de leurs écritures, étant en particulier observé que le défaut de mise en demeure préalable ne permettant pas la résolution amiable du litige n’est invoqué qu’au soutien de la demande de dommages et intérêts pour recours abusif.

En conséquence, le jugement sera confirmé à ce titre.

Sur la recevabilité de la demande relative au prêt

Le tribunal a jugé qu’en application de l’article L. 312-12 du code de la consommation, la nullité de la vente entraînait l’annulation de plein droit de l’acte de crédit immobilier.

Dans leur note en délibéré, les époux Y admettent que l’établissement financier n’a pas été mis en cause tant en première instance qu’en appel mais soutiennent qu’ils n’avaient pas à le faire, le contrat de prêt se trouvant anéanti de plein droit quand le contrat principal est annulé ou résolu. A défaut, si la cour estimait qu’il existe une difficulté sur ce point, ils sollicitent la réouverture des débats pour mise en cause de la banque.

***

En application de l’article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

L’inobservation de cette règle d’ordre public doit être relevée d’office.

Au cas présent, M. et M^me Y sollicitent le prononcé de l’anéantissement du contrat de prêt immobilier par voie de conséquence de celui du contrat de vente. La règle invoquée suivant laquelle le contrat de prêt est anéanti de plein droit lorsque le contrat principal disparaît du fait d’une annulation du contrat principal ne dispense pas les emprunteurs, en vertu du principe de la contradiction, d’attraire l’organisme prêteur, directement concerné par la demande d’anéantissement du contrat de prêt immobilier, et n’est applicable que si ce dernier est intervenu à l’instance ou a été mis en cause par l’une des parties. Or, tel n’est pas le cas en l’espèce. Il n’y a pas lieu de rouvrir les débats pour permettre cette mise en cause alors que M. et M^me Y auraient pu y procéder en première instance mais aussi en appel et la demande relative au prêt sera donc déclarée irrecevable, le jugement étant infirmé en ce sens.

Sur la nullité de la vente pour dol

Le tribunal a constaté que les lots vendus faisaient partie d’un ensemble composé de neuf bâtiments à usage d’habitation, divisés en deux groupes A et B, dépendant de deux syndicats, un principal et un secondaire. Il a observé que l’existence de deux syndicats n’était pas courante de sorte que les vendeurs auraient dû en informer leurs acquéreurs, d’autant que les lots supportaient les charges afférentes à chaque syndicat. Il a noté que le montant des charges était un élément habituellement important pour un copropriétaire et l’était nécessairement pour les époux Y qui avaient pris la précaution de se renseigner sur ce point au cours des pourparlers et finançaient leur achat au moyen d’un emprunt. Il a relevé que les échanges entre les acquéreurs et vendeurs préalables à la promesse, en particulier un SMS de juillet 2014, démontraient l’importance attachée par les époux Y au montant des charges et que M. X leur avait menti sur ce montant, ce dernier ne prouvant pas avoir ultérieurement indiqué le coût réel des charges correspondant aux deux syndicats. Il a estimé que le silence gardé sur l’existence de deux syndicats par les vendeurs et, partant, sur le montant réel des charges était corroboré par un courriel du notaire du 25 mars 2015. Il a considéré que la minoration importante de leur montant par M. X ne pouvait être que volontaire, celui-ci ayant indiqué que les charges s’élevaient à 120 euros par mois au lieu de 276,74 euros. Il a ainsi retenu un comportement dolosif des époux X, ayant vicié le consentement des époux Y et suffisant à justifier l’annulation de la vente.

M. et M^me X nient toute manoeuvre dolosive quant au montant des charges de copropriété. Ils reprochent au tribunal de s’être fondé sur des échanges non produits et un SMS, bien antérieur à la promesse et à l’acte authentique de vente, alors que le dol s’apprécie au jour de la signature du contrat. Or ils prétendent avoir produit, lors de la signature des actes, la totalité des éléments sollicités par le notaire, dont le règlement de copropriété faisant apparaître deux syndicats. Ils relèvent que l’état daté du syndic distingue clairement entre les deux syndicats de copropriétaires et que l’étude BMR a admis avoir reçu la totalité des pièces nécessaires à la vente mais a commis une faute liée à l’absence de prise en compte de l’intégralité de l’état. Ainsi, ils soutiennent avoir donné toutes les informations utiles pour permettre aux époux Y de contracter en toute connaissance de cause. Ils ajoutent que ces derniers ne démontrent pas leur avoir demandé le montant exact des charges, ni n’expliquent en quoi celui-ci aurait été déterminant de leur consentement. Ils soutiennent qu’une différence annuelle de 1 200 euros au titre des charges de copropriété n’a pu avoir une quelconque incidence sur l’acquisition d’un bien au prix de 232 000 euros et contestent que les charges de copropriété aient provoqué les difficultés financières des époux Y, ce d’autant

moins qu’ils perçoivent depuis 2018 des provisions sur les charges puisque leur bien est en location.

M. et M^me X dénient aussi toute manoeuvre dolosive quant à l’état de l’appartement, disant avoir fait preuve de transparence à l’occasion de la vente en permettant l’organisation de plusieurs visites au cours desquelles les époux Y ont pu s’adjoindre l’aide d’un membre de leur famille travaillant dans le bâtiment. Ils relèvent que la réalisation des travaux sur la terrasse a été mentionnée dans l’acte authentique de vente et que ni le notaire, ni les acquéreurs n’ont sollicité de pièces complémentaires pour les annexer à l’acte. Ils en déduisent que leur défaut de transmission ne saurait leur être reproché et que les époux Y ne démontrent pas en quoi cette non transmission aurait vicié leur consentement. Ils ajoutent qu’ils ne se sont heurtés à aucun refus concernant la réalisation de ces travaux qui peut être ratifiée par l’assemblée générale et que les époux Y doivent prouver la connaissance effective des causes des problèmes d’humidité qu’ils ont constatés, seule de nature à établir leur intention dolosive.

M. et M^me Y soutiennent que les époux X leur ont délibérément menti sur le montant des charges et notamment sur l’existence de deux syndicats, dans le but de leur faire signer l’acte de vente. Ils en veulent pour preuve le SMS du 10 juillet 2014 dans lequel M. X a indiqué le montant des charges du seul syndicat secondaire alors que les charges totales étaient deux fois plus élevées. Ils font valoir que les vendeurs étaient tenus de fournir en toute bonne foi les caractéristiques essentielles à la détermination d’un achat immobilier, dont fait partie le coût des charges de copropriété. Ils affirment que s’ils avaient eu connaissance de leur montant réel, ils n’auraient pas acheté le bien et que d’ailleurs, ils sont aujourd’hui confrontés à des difficultés pour payer leurs charges. Ils prétendent que la réticence dolosive est corroborée par un mail de l’étude notariale selon lequel le vendeur n’avait transmis la copie que d’un appel de charges.

M. et M^me Y K que la réticence dolosive des vendeurs a aussi porté sur l’état de l’appartement et les travaux entrepris sur la véranda, transformée par ces derniers en chambre. Ils affirment que les époux X leur ont dissimulé l’existence d’infiltrations derrière l’ameublement et des plaquettes de parement collées sur le mur de la véranda et que s’ils avaient connu l’existence de ces désordres, ils n’auraient sans doute jamais signé l’acte de vente. Ils relèvent que les époux X ont omis de leur préciser que les travaux de réalisation de la véranda avaient été effectués par une société et de transmettre lors de la vente le moindre élément à ce sujet, pour ne pas éveiller leur attention. Ils notent aussi que contrairement à leurs déclarations, une autorisation du syndicat était nécessaire et qu’ils sont potentiellement exposés à une procédure tendant à la remise en état des lieux alors que les époux X L cette autorisation nécessaire.

***

Aux termes de l’article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé.

Il est de principe que le dol peut être constitué par des manoeuvres, un mensonge ou encore le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

Le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

Au cas d’espèce, les époux Y reprochent en premier lieu aux époux X de leur avoir dissimulé l’existence de deux syndicats et de leur avoir menti sur le montant des charges en omettant celles du syndicat principal.

Ils se fondent à cet effet sur un procès-verbal de constat d’huissier du 13 avril 2015 aux termes duquel l’officier ministériel a constaté sur le téléphone portable de M^me Y le message suivant à la date du 10 juillet 2014 : 'Bonjour M^me Y. Suite à votre dernière visite, votre mari m’a demandé les travaux votés. Les travaux des terrasses sont financés jusqu’à juin 2015. Les charges de copro sont à 120 euros mensuels. Cordialement F X'.

Il apparaît au vu des appels de charges versés aux débats que ce montant correspond à celui des charges du syndicat secondaire portant sur le bâtiment B et que le montant mensuel des charges du syndicat principal est à peu près le même, le montant de l’ensemble des charges de copropriété liées aux lots vendus étant ainsi environ égal au double des 120 euros mensuels annoncés.

Mais il n’est pas justifié que l’ensemble des échanges ayant entouré le SMS litigieux soient produits (une seule capture d’écran étant annexée au constat dont il est ignoré si elle comprend tous les messages envoyés de part et d’autre) alors qu’ils sont seuls de nature à permettre de déterminer dans quelles circonstances le montant en cause a été déclaré et, partant, d’apprécier en toute connaissance de cause s’il s’agissait ou non d’un mensonge. Ce seul élément isolé est donc insuffisant à établir un tel mensonge.

En outre, comme le relèvent les appelants, ce SMS date de plus de trois mois avant la promesse, les parties ayant ensuite interrompu leurs pourparlers pendant plusieurs semaines avant de les reprendre le 15 octobre 2014 à l’initiative des époux Y qui ont demandé si l’appartement était toujours en vente.

Or, les époux X justifient avoir fourni le règlement de copropriété antérieurement à l’avant-contrat puisque selon la promesse, il a été remis aux bénéficiaires qui l’ont reconnu, ce que confirme l’acte authentique de vente. Le règlement de copropriété distingue dans son titre II relatif à l’état de répartition des charges les charges communes à l’ensemble des copropriétaires (comprenant notamment les frais de fonctionnement du syndicat principal) et celles particulières aux copropriétaires du syndicat secondaire groupe A ainsi que celles particulières aux copropriétaires membres du syndicat secondaire groupe B. Dans son titre IV relatif à l’administration des parties communes, le règlement indique que l’administration de l’ensemble immobilier est assurée par un syndicat principal et deux syndicats secondaires. Il résulte ainsi clairement du règlement de copropriété fourni par les vendeurs antérieurement à l’avant-contrat l’existence d’un syndicat principal et de deux syndicats secondaires ainsi que de charges communes à l’ensemble des copropriétaires et de charges propres à chaque syndicat secondaire. Il ne saurait donc être reproché aux époux X, qui ont communiqué ledit document à leurs acquéreurs, d’avoir intentionnellement dissimulé ces informations à leurs acquéreurs.

La promesse indique aussi que lui est annexé le pré état daté du syndic en date du 31 octobre 2014.

Aucune des parties n’a produit ce document.

Si les époux Y versent aux débats un mail du 31 octobre 2014 adressé par le syndic au notaire par lequel il indique lui envoyer le questionnaire rempli pour le syndicat secondaire du bâtiment B, cela n’exclut nullement qu’ait aussi été envoyé au notaire antérieurement à l’avant-contrat le pré état daté concernant le syndicat principal, ce d’autant que les époux X justifient qu’en vue de la

signature de l’acte authentique de vente, ont bien été dressés deux états délivrés le 26 janvier 2015, l’un concernant le syndicat principal et l’autre concernant le syndicat secondaire correspondant au bâtiment B mentionnant notamment les sommes dues à chacun des syndicats par les copropriétaires cédants, tant au titre des provisions exigibles que des charges impayées.

Les époux Y se fondent aussi sur le constat du 13 avril 2015 dans lequel l’officier ministériel a constaté que M^me Y avait reçu le 25 mars 2015 de M^me M N, de l’étude notariale, le message suivant : 'je ne peux que vous confirmer les dires que j’ai tenu (sic) lors de notre dernier entretien téléphonique avec votre épouse , à savoir : votre dossier a été traité avec les informations et renseignements qui ont été portés à ma connaissance. Comme dans tous dossier (sic), j’ai collecté les pièces nécessaires à la rédaction de la promesse de vente. Le vendeur ne m’a transmis la copie que d’un appel de charges et non de deux et le syndic ne m’a adressé qu’un seul pré état daté et non deux. Il était en conséquence difficile pour moi de savoir qu’en réalité il y avait deux sources de charges différentes l’un (sic) pour un syndicat principal et l’autre pour un syndicat secondaire. Ni le vendeur ni le syndic n’ont d’ailleurs attiré mon attention sur cette particularité. Dans mon esprit il n’y avait qu’un seul et même syndic, c’est pourquoi je dois avouer ma grande surprise et ma déconvenue lorsque j’ai appris par l’intermédiaire du syndic, postérieurement à la signature de l’acte authentique de vente, qu’il existait deux syndics'.

Mais ce courriel ne saurait être retenu comme probant et aucun crédit ne peut lui être accordé. En effet, la société BMR ne peut avoir raisonnablement ignoré l’existence d’un syndicat principal et de syndicats secondaires dans la mesure où le règlement de copropriété communiqué avant la promesse en fait état sans aucune ambiguïté, que le mail du 31 octobre 2014 adressé par le syndic au notaire vise le questionnaire rempli pour le syndicat secondaire du bâtiment B, ce dont il se déduit l’existence d’un syndicat principal, et que les états datés du 26 janvier 2015 délivrés en vue de l’acte authentique de vente sont au nombre de deux, l’un concernant le syndicat principal et l’autre concernant le syndicat secondaire. Du reste, M. et M^me X produisent un mail qui leur a été adressé le 10 mars 2015 par M^me M N, de l’étude notariale, dans lequel celle-ci indique 'je viens d’apprendre que votre syndic compte un syndic principal et un syndic secondaire. J’avais bien reçu deux questionnaires mais je pensais que le 2^e correspondait à une réactualisation du premier', ce qui corrobore l’inexactitude des dires de M^me M N contenus dans son courriel du 25 mars 2015 et le fait qu’avaient été adressés au notaire par le syndic deux questionnaires portant sur chacun des syndicats.

En considération de ces éléments, il n’est pas non plus établi que M. et M^me X aient dissimulé intentionnellement le montant réel des charges de copropriété et que l’éventuelle erreur commise par les époux Y sur ce point soit imputable à un dol des époux X.

Les époux Y reprochent en second lieu aux époux X de leur avoir dissimulé l’existence d’infiltrations ainsi que les conditions de réalisation de la véranda par un professionnel et de leur avoir déclaré que ces travaux ne nécessitaient pas d’autorisation du syndicat des copropriétaires alors qu’ils L la nécessité d’une telle autorisation.

M. et M^me X produisent une facture d’intervention de l’Atelier des compagnons en date du 26 février 2015, quelques jours après la vente, mentionnant un problème d’étanchéité de la toiture véranda. Ils versent aussi aux débats un procès-verbal de constat du 13 avril 2015 qui mentionne s’agissant de la terrasse couverte de la chambre parentale :

'Mur : taché à plusieurs endroits (traces d’infiltrations, taches vertes et noires de moisissure) début d’écaillement de peinture.

Puis M. Y a enlevé une pierre du parement mural afin de me permettre de constater l’état du mur dessous : le mur est très humide au touché, il est imbibé d’eau.

La moisissure s’est répandue sur l’étagère et le bois est pourri.

Le mur est en très mauvais état en partie basse derrière les plinthes ; il est recouvert de taches noires de moisissure très épaisses.

Sol : les plinthes bois se décollent et ont pourri sous l’effet de l’humidité'.

Le constat d’huissier, même réalisé de manière non contradictoire, fait foi des constatations qu’il contient et prouve, en l’absence de tout élément de nature à le contredire, que cette pièce était atteinte d’infiltrations avec des traces d’humidité et de moisissure. Compte tenu de l’étendue de ces traces, de la date à laquelle le constat a été fait, moins de deux mois après la vente, et de la facture précitée manifestant la réalité de désordres immédiatement après la vente, il est évident que les problèmes d’infiltration existaient avant celle-ci.

Cependant, la seule affirmation par les époux Y que ces désordres leur ont été dissimulés avant la vente est insuffisante à en apporter la preuve. Ils ne produisent aucun élément de nature à corroborer cette dissimulation, comme des attestations de tiers les ayant accompagnés lors de visites antérieures à la cession. Le caractère relativement étendu des désordres affectant tant le mur que le sol est de nature à contredire qu’ils aient pu être cachés par de simples meubles et rien ne justifie, en l’absence notamment de toute expertise, que les pierres de parement évoquées dans le constat, aient été posées avant la vente.

De surcroît, à supposer un dol sur ce point, il n’est pas établi que sans celui-ci, les époux Y n’auraient pas acquis le bien ou n’auraient pas contracté dans les mêmes termes. En effet, ils justifient seulement avoir exposé des travaux d’un montant modeste d’un peu plus de 300 euros au titre de la véranda. Il n’est pas justifié que les travaux de peinture de la cuisine et du séjour mentionnés dans une facture A. Bac du 9 mars 2018, trois ans après la vente, aient un lien avec les désordres précités. Et si le compte rendu du cabinet d’architectes Alma, mandaté par le syndic, concernant le dégât des eaux sur loggia, fait état de travaux plus importants à accomplir, ce document n’est pas probant en l’absence de toute expertise de nature à le corroborer et alors que ce document n’indique même pas la ou les personnes (copropriétaires ou syndicat des copropriétaires) tenue(s) à ces travaux. Il n’est de plus nullement justifié de la réalisation de ces travaux. Il sera enfin observé que les époux Y ont loué leur bien pour un loyer hors charge de 960 euros par mois à compter du 20 avril 2018, ce qui confirme la pleine jouissance des lieux après les menus travaux effectués.

L’acte de vente mentionne : 'Le vendeur déclare que par suite de travaux réalisés par ses soins, n’ayant pas touché à la structure du bâtiment ni nécessité d’autorisation administrative ou du syndicat des copropriétaires, la terrasse de l’une des chambres est couverte. L’acquéreur déclare prendre acte de cette situation et en faire son affaire personnelle'.

Il est établi par les documents versés aux débats que la véranda a été construite à la demande de M. X par la société Vivea en 2009. Le fait que l’acte de vente évoque 'des travaux par ses soins' ne caractérise pas un mensonge ou une dissimulation de la part des vendeurs, le terme 'par ses soins' signifiant seulement que les travaux ont été réalisés à l’initiative des vendeurs en qualité de maîtres d’ouvrage. En toute hypothèse, à supposer que cette indication soit considérée comme inexacte, les vendeurs n’avaient pas d’intérêt à dissimuler une réalisation faite par un professionnel, de nature à davantage inspirer confiance sur un plan technique à un éventuel acquéreur. Selon les propres

indications des époux Y, les époux X leur ont transmis au cours de la première instance la facture et l’attestation d’assurance de la société Vivea, élément confortant que les vendeurs n’avaient pas d’intérêt à cacher la réalisation de la véranda par cette société. Dès lors, le défaut de transmission de ces pièces lors de la vente n’apparaît nullement intentionnel.

La mention précitée indique que la couverture de la terrasse de la chambre n’a pas nécessité l’autorisation du syndicat des copropriétaires. Or, en application du paragraphe 4 du règlement de copropriété relatif à l’harmonie de l’ensemble immobilier, de tels travaux étaient soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, ce que ne contestent d’ailleurs pas les époux X qui disent avoir sollicité une autorisation mais sans en justifier, le syndic ayant confirmé l’absence de résolution concernant la création de la véranda des époux X. Ces derniers ne pouvaient ignorer la nécessité d’une telle délibération au regard du règlement de copropriété, des autorisations données par l’assemblée générale à d’autres copropriétaires pour des travaux similaires et de la mention figurant dans le bon de commande de la société Vivea 'sous réserve de l’accord de la copropriété' de sorte que l’information inexacte figurant dans l’acte de vente apparaît délibérée.

Pour autant, il n’est pas établi que pleinement informés, M. et M^me Y n’auraient pas acquis le bien ou n’auraient pas contracté dans les mêmes termes. En effet, l’appartement est d’une surface de 105,89 m2 et comporte au 1^er étage un dégagement, débarras, WC, cuisine, chambre et séjour avec terrasse commune et au 2^e, un dégagement, débarras, salle de bains, trois chambres avec terrasse de sorte que la véranda en cause est très minime au regard du restant du bien. En outre, les nombreuses autorisations données aux autres copropriétaires ayant effectué des travaux similaires et l’absence de toute réclamation faite aux époux X pendant de nombreuses années sont propres à justifier que M. et M^me Y pouvaient espérer obtenir sans difficulté une ratification par l’assemblée générale et qu’il n’existait pas d’élément de nature à leur faire craindre, lors de la vente, une procédure sur ce point dans l’avenir. M. et M^me Y n’allèguent d’ailleurs pas s’être heurtés après leur achat à un refus de ratification des travaux faits, ni à une demande de remise en état de la part du syndic ou d’un autre copropriétaire.

Il résulte de ce qui précède que les éléments constitutifs d’un dol ne sont pas réunis et que la demande d’annulation de la vente pour dol doit être rejetée, le jugement étant infirmé en ce sens.

Sur l’ 'annulation’ de la vente pour vices cachés

M. et M^me X s’opposent aussi à cette demande pour défaut de preuve, les appelants relevant notamment l’absence de toute expertise contradictoire. Ils font en substance valoir que l’origine des désordres n’est pas déterminée, que le bien n’est pas impropre à sa destination et que la clause d’exclusion de garantie doit jouer en leur faveur.

M. et M^me Y se prévalent des vices cachés lors de la vente par l’ameublement et les parements apposés sur le mur de la véranda, que les vendeurs ne pouvaient ignorer. Ils en déduisent que ces derniers ne peuvent leur opposer la clause exclusive de garantie. Ils ajoutent qu’en s’abstenant de communiquer la facture de la réalisation des travaux et l’attestation d’assurance, ils les ont empêchés d’activer dès le début la garantie décennale et qu’ils ont été contraints d’effectuer à leurs frais des travaux d’urgence. Ils invoquent cependant que des travaux plus importants sont nécessaires.

***

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Selon l’article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Est considéré comme caché le vice qui ne serait pas révélé par un examen fait par un acheteur normalement avisé.

Il incombe à l’acquéreur de prouver la réalité du vice, son antériorité à la vente et son caractère occulte lors de celle-ci

.

Le vice caché invoqué procède des problèmes d’humidité affectant la véranda.

Il résulte des énonciations précédentes que ces désordres sont réels et bien antérieurs à la vente mais que leur caractère caché n’est pas établi. De plus, l’impropriété du bien à sa destination ou la diminution de l’usage du bien résultant du vice invoqué n’est pas justifié dans la mesure où ces désordres sont limités à une seule pièce alors qu’il s’agit d’un grand appartement, que seuls des menus travaux d’un montant très modeste ont été effectués et que le bien peut de toute évidence être normalement utilisé.

En conséquence, la demande d’anéantissement du contrat de vente, à savoir sa résolution et non son annulation, fondée sur la garantie des vices cachés doit être aussi rejetée.

Sur la restitution du prix de vente, la garantie du notaire en cas d’insolvabilité des vendeurs et la publication du jugement à la conservation des hypothèques

En l’absence d’anéantissement du contrat de vente, le jugement sera infirmé de ces chefs et les demandes formées à ces titres seront rejetées.

Sur les dommages et intérêts réclamés par M. et M^me Y

Le tribunal a débouté M. et M^me Y de leur demande au titre du remboursement des charges de copropriété aux motifs qu’ils avaient bénéficié des services et consommations communes de la copropriété, que les charges sont la contrepartie de ces avantages et ne constituent pas un préjudice indemnisable. Il a aussi rejeté la demande au titre des travaux dans la mesure où la facture du 9 mars 2018 se rapportait à la mise en peinture de la cuisine et du séjour, engagée pour leur propre agrément dans des lieux occupés depuis plusieurs années. Il a également écarté la demande au titre du préjudice de jouissance, le dégât des eaux n’ayant affecté que la véranda désignée comme une terrasse couverte et non comme une pièce habitable. Mais il a retenu que M. et M^me Y avaient été victimes d’un vice du consentement de la part de leurs vendeurs et de manquements de la part de leur notaire qui disposait des éléments nécessaires pour constater l’existence de plusieurs syndicats et ses conséquences sur le montant des charges. Il a considéré que ces fautes avaient conduit les époux Y à acquérir un bien sans disposer d’informations essentielles puis à restituer leur bien, ce qui était de nature à leur causer un préjudice moral évalué à 2 000 euros.

M. et M^me X concluent à la confirmation du jugement sauf en ce qu’il les a condamnés à des dommages et intérêts pour préjudice moral. Ils relèvent le défaut de preuve d’un quelconque préjudice et invoquent leur absence de mauvaise foi.

M. et M^me Y se prévalent à l’égard des époux Y d’un manquement à l’obligation précontractuelle d’information pesant sur les vendeurs, du dol et de leur connaissance des vices cachés affectant le bien vendu. Ils reprochent au notaire de ne pas avoir vérifié l’exactitude des informations transmises par le syndic et le vendeur lors de la rédaction de la promesse et de l’acte de vente. Ils font valoir que le notaire disposait des éléments nécessaires au vu du règlement de copropriété pour leur permettre de connaître l’étendue des charges dues et attirer leur attention sur la nécessité d’obtenir une autorisation de la copropriété en vue de la couverture d’une terrasse. Ils soutiennent que ces fautes leur ont causé un préjudice financier, du fait des charges de copropriété et des travaux payés par eux, de jouissance, résultant de l’impossibilité d’utiliser l’ensemble de l’appartement dès leur entrée dans les lieux avant d’entreprendre des travaux en urgence et de l’impossibilité de le vendre, et moral, constitué par la tromperie dont ils ont été victimes ainsi que les tensions et le stress générés par cette situation.

La société BMR conteste sa faute. Elle prétend que le règlement de copropriété ne fait pas référence à un syndicat des copropriétaires principal, que les vendeurs ne lui ont remis qu’un appel des charges du syndicat bâtiment B, qu’en date du 31 août 2014, le syndic lui a adressé le pré état daté sans référence à un syndicat principal et qu’il a reçu le 9 février 2015 un questionnaire mentionnant le bâtiment B qui ne faisait pas état de plusieurs syndicats. Elle conclut à la confirmation du jugement sur les charges de copropriété et le préjudice de jouissance. Elle note que cet éventuel préjudice, qu’elle conteste, n’est pas lié à son intervention mais aux défectuosités du bien qui ne sauraient lui être imputées. Elle nie aussi la relation causale entre le préjudice moral invoqué et sa prétendue négligence et l’existence même de ce préjudice.

***

Il résulte des énonciations précédentes que la faute des vendeurs procédant du dol ou des vices cachés n’est pas établie. Les époux Y ont fourni à leurs acquéreurs antérieurement à l’avant-contrat, par le règlement de copropriété, l’information suivant laquelle il existait plusieurs syndicats et des charges communes à l’ensemble des copropriétaires ainsi que des charges particulières du syndicat secondaire. La réalité d’un manquement à l’obligation précontractuelle d’information concernant les charges n’est donc pas établi. M. et M^me Y ne sauraient non plus se plaindre d’un manquement concernant les 'nuisances', c’est-à-dire les désordres affectant la véranda, dès lors qu’il a été retenu que ces derniers n’étaient nullement cachés. Il s’ensuit que les demandes de dommages et intérêts formées contre M. et M^me X seront rejetées.

En revanche, la faute du notaire est patente.

La société BMR ne conteste pas ne pas avoir averti les acquéreurs de l’existence de deux syndicats, un principal et un secondaire, et du fait que des charges communes en plus de celles particulières étaient dues. Ses dénégations suivant lesquelles elle ne pouvait connaître ces informations ne sont pas sérieuses au regard des énonciations claires du règlement de copropriété, du fait que le mail du 31 octobre 2014 adressé par le syndic au notaire visait le questionnaire rempli pour le syndicat secondaire du bâtiment B, que les états datés du 26 janvier 2015 délivrés en vue de l’acte authentique de vente sont au nombre de deux, l’un concernant le syndicat principal et l’autre concernant le syndicat secondaire, et que M^me M N, clerc de notaire, a admis, dans son mail du 10 mars 2015, avoir bien reçu deux questionnaires du syndic mais avoir cru que le deuxième correspondait à une

réactualisation du premier. La société BMR, professionnelle du droit, a ainsi commis une faute engageant sa responsabilité sur le fondement de l’ancien article 1382 du code civil devenu 1240 du même code en n’examinant pas de manière sérieuse les documents contenant toutes les informations nécessaires dont elle disposait et en ne renseignant pas utilement les époux Y. De même, il incombait au notaire de vérifier si la déclaration faite par les vendeurs selon laquelle les travaux concernant la véranda n’étaient pas soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires était fondée, au vu notamment du règlement de copropriété dont elle disposait, et d’informer les acquéreurs que tel n’était pas le cas. Or, la société BMR ne justifie pas avoir accompli ces diligences, ce qui constitue une autre faute engageant sa responsabilité.

Mais c’est par de justes motifs expressément approuvés par la cour que le tribunal a retenu que les charges de copropriété ne constituaient pas un préjudice indemnisable, les époux Y ne développant d’ailleurs pas de moyen pour critiquer cette appréciation des premiers juges. Le rejet de la demande formée de ce chef sera donc confirmé.

Le tribunal sera aussi approuvé d’avoir rejeté la demande au titre des travaux dans la mesure où ceux-ci sont liés à l’état de l’appartement qui n’est nullement imputable au notaire et sans relation de causalité avec les fautes de ce dernier.

Il en est de même du préjudice de jouissance allégué, outre que la réalité de ce préjudice n’est pas établi. En effet, il n’est pas démontré que les époux Y n’aient pas pu convenablement jouir de l’ensemble de leur bien depuis son acquisition et l’impossibilité de le vendre n’est étayée par aucun élément.

Mais la faute du notaire a nécessairement causé à M. et M^me Y un préjudice moral généré par l’inquiétude d’avoir découvert après la vente l’existence de charges communes liées au syndicat principal et le fait que la véranda nécessitait une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires autorisant cette construction. Ce préjudice sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dommages et intérêts réclamés par M. et M^me X

Le tribunal a rejeté leurs demandes de dommages et intérêts au motif que la mise en demeure préalable n’est pas obligatoire en matière de nullité pour vice du consentement.

M. et M^me X réclament la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour recours abusif au visa de l’article 56 du code de procédure civile, en l’absence de tentative de résolution amiable du litige et de mise en demeure préalable. Ils sollicitent aussi la somme de 5 000 euros pour atteinte à leur probité, les époux X les ayant injustement discrédités.

M. et M^me Y s’opposent à ces demandes, arguant qu’ils ont contacté à de nombreuses reprises les époux X sur les problèmes qui se sont révélés mais sans réponse de leur part et que la réticence dolosive de leurs vendeurs n’est remise en cause par aucun élément.

***

Une action en justice ne peut, sauf circonstances particulières, constituer un abus de droit lorsque sa légitimité a été reconnue par la juridiction du premier degré, malgré l’infirmation dont sa décision a été l’objet en appel, ce qui est le cas en l’occurrence. Et la seule absence de mise en demeure préalable et de tentative de résolution amiable du litige avant l’assignation ne suffit pas à caractériser

un abus dans le droit d’ester en justice. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les époux X de ce chef.

Quand bien même leur mauvaise foi aurait été à tort invoquée, ces derniers ne prouvent pas le préjudice en résultant pour eux, étant observé qu’ils ne justifient pas d’une quelconque publicité donnée par les époux Y à leur action ou à leurs dénonciations. La demande de dommages et intérêts pour préjudice moral sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société BMR sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à M. et M^me Y la somme de 8 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés en première instance et en appel. Les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a déclaré recevable la demande en résolution de la vente, débouté M. et M^me Y de leurs demandes de dommages et intérêts au titre des charges de copropriété, des travaux et du préjudice de jouissance et débouté M. et M^me X de leurs demandes de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau dans cette limite et ajoutant :

Déclare irrecevable la demande relative au prêt immobilier ;

Condamne la société Boeffard Marquette et Roulleaux à payer à M. et M^me Y les sommes de:

—  5 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

—  8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la société Boeffard Marquette et Roulleaux aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile par l’avocat en ayant fait la demande.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,