COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72C

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 OCTOBRE 2021

N° RG 21/00925 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UJ5V

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMEUBLE 14 RUE G H A Z I

C/

B C épouse X

D X

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 11 janvier 2021 par le Président du TJ de NANTERRE

N° RG : 20/02139

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 21.10.2021

à :

M^e Jean-claude BERTHAULT

M^e Jean-G PERET

TJ de NANTERRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMEUBLE 14 RUE G H

représenté par son syndic en exercice, la société A2BCD dont le siège social est 44, Rue Jean-Mermoz 78600 à Maisons Laffitte, lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

14 rue G H

92500 Z I

Représenté par M^e Jean-claude BERTHAULT de la SCP BERTHAULT – COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 17 – N° du dossier 14727

APPELANTE

****************

Madame B C épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

14 rue G H

92500 Z-I

Monsieur D X

né le […] à Chauny

de nationalité Française

14 rue G H

92500 Z-I

Représentés par M^e Jean-G PERET, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 203

Assistés de M^e Cécile DESHORMIERE, avocat au barreau d’Aix-en-Provence

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 septembre 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Marie LE BRAS, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSÉ DU LITIGE :

M. D X et M^me B C épouse X sont propriétaires d’un appartement en duplex avec balcon dans un immeuble sis 14, rue G H à Z-I.

Ils ont installé sur ce balcon un climatiseur au début de l’année 2020.

Le syndic de la copropriété était alors la société Cabinet Lacour Immobilier. Interrogée par M. et M^me X le 13 novembre 2019, M^me F A, salariée du syndic, leur a adressé un courriel le 27 novembre suivant au sujet de l’installation de ce climatiseur, puis par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 juin 2020, elle les a ensuite enjoints de procéder au retrait sous quinzaine de cette installation. Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 6 juillet 2020, M. et M^me X lui ont répondu qu’ils n’entendaient pas déférer à cette injonction.

Une réunion du conseil syndical a eu lieu le 6 août 2020 à la demande de M. X qui en était alors président et qui a proposé la convocation d’une assemblée générale extraordinaire afin de faire ratifier son installation du climatiseur litigieux. Selon les termes du procès-verbal de cette réunion, les membres du conseil syndical ont décidé de mettre en place un groupe de travail afin de déterminer les modalités de l’installation des climatisations au sein de la copropriété et de demander au syndic de ne pas engager d’action en justice à l’encontre de M. et M^me X.

Par acte d’huissier de justice délivré le 24 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 14, rue G H à Z-I a fait assigner en référé M. et M^me X aux fins d’obtenir principalement leur condamnation à déposer la totalité de l’installation de leur climatiseur implantée en partie commune, avec remise des lieux en leur état antérieur à leurs frais exclusifs et sous le contrôle du syndic, dès le prononcé de la décision, sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

Par ordonnance contradictoire rendue le 11 janvier 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— rejeté la fin de non-recevoir invoquée par M. et M^me X,

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 14, rue G H à Z-I (92500),

— débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires et de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 12 février 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 14, rue G H à Z-I représenté par son syndic a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de jugement sauf en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir invoquée

par M. et M^me X.

Le syndic Cabinet Lacour a démissionné de ses fonctions le 18 juin 2021. Il a été remplacé lors

d’une assemblée générale ordinaire qui s’est tenue le 20 mai 2021 par la société A2BCD.

Dans ses dernières conclusions déposées le 21 juin 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 14, rue G H à Z-I, représenté par son syndic en exercice la société A2BCD, demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 18 et 25 b de la loi du 10 juillet 1965, de :

— le recevoir en son appel ;

— l’y déclarer bien fondé ;

en conséquence,

— condamner et ordonner à M. et M^me X de déposer, dès le prononcé de la décision à intervenir, la totalité de l’installation de leur climatiseur avec remise des lieux en leur état antérieur à leurs frais exclusifs et sous le contrôle du syndic,

— ordonner que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir et pour une durée de 6 mois, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit,

— ordonner que la liquidation de l’astreinte relèvera de la compétence du président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en référé, sur production d’un procès-verbal de constat d’huissier de justice ;

— débouter M. et M^me X de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. et M^me X aux entiers dépens, de première instance et d’appel et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 25 juin 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et M^me X demandent à la cour, au visa des articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile et 1240 et 1241 du code civil, de :

à titre principal,

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 11 janvier 2021 en ce qu’elle a déclaré recevable le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 14 rue G H à Z-I ;

statuant à nouveau,

— prononcer l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 14, rue G H à Z-I, pris en la personne de son syndic en exercice ;

à titre subsidiaire,

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 11 janvier 2021 en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 14, rue G H à Z-I, pris en la personne de son syndic en exercice, de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens ;

à titre plus subsidiaire encore, s’ils sont condamnés,

— rejeter la demande d’astreinte et à tout le moins la ramener à une somme symbolique et fixer son point de départ dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, pour leur laisser le temps de faire le nécessaire, sous le contrôle du syndic en exercice ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 14, rue G H à Z-I, pris en la personne de son syndic, à les garantir de l’ensemble des condamnations financières qui seraient prononcées à leur encontre, en ce compris les frais de dépose du climatiseur, les éventuels frais de constat, l’article 700 et les dépens et à tout le moins à leur verser une provision de 3 000 euros à valoir sur les dommages et intérêts ;

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 14, rue G H à Z-I, pris en la personne de son syndic en exercice, à leur payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par Maître Jean-Pierre Peret, avocat au barreau des Hauts-de-Seine, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1^er juillet 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1 – sur l’irrecevabilité soulevée par M. et M^me X des demandes du syndicat des copropriétaires

M. et M^me X demandent d’infirmer l’ordonnance querellée en ce qu’elle a déclaré recevable le syndicat des copropriétaires et soulèvent à nouveau l’irrecevabilité de ses demandes pour défaut d’intérêt et de droit d’agir à leur encontre sur le fondement des articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile en précisant que le conseil syndical s’est expressément prononcé contre cette action.

Ils ajoutent que le vote issu de la dernière assemblée générale du 20 mai 2021 par lequel les copropriétaires se sont dits favorables à la poursuite de la présente procédure d’appel, ne reflète absolument pas la position de la majorité, dès lors que les formulaires de vote par correspondance ne comportaient pas de date limite de réception contrairement aux dispositions réglementaires applicables, de sorte que bon nombre de copropriétaires n’ont pas voté à temps.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que son action est recevable et qu’en application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic n’a pas à se faire autoriser par une décision de l’assemblée générale pour demander de faire cesser un trouble illicite dans le cadre d’une action en référé au nom du syndicat des copropriétaires ; il ajoute que le conseil syndical n’a aucun pouvoir pour imposer au syndic de ne pas poursuivre une procédure régulièrement engagée, surtout lorsque le président du conseil syndical est directement concerné.

Il indique que l’assemblée générale le 20 mai 2021, par une résolution 19 (article 24) demandée dans la lettre recommandée de M. X sur l’ 'Arrêt immédiat de la procédure en Appel initiée par le syndicat des copropriétaires et donc des frais inhérents', une large majorité des copropriétaires s’est prononcée contre l’abandon de la présente procédure en appel avec 16 votes contre (4 260 tantièmes) et 8 votes pour (2 873tantièmes).

Sur ce,

Il ressort de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 qui dispose que :

'Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire (souligné par la cour) pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, (souligné par la cour) ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites,'

que le syndic n’avait pas à être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires pour agir en référé afin de dénoncer un trouble manifestement illicite, outre le fait qu’il ressort avec une évidence suffisante que cette autorisation de poursuivre l’action lui a été donnée par une assemblée générale qui s’est réunie le 20 mai dernier, soit avant que la cour soit amenée à se prononcer.

L’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle a jugé à ce titre.

2 – sur le trouble manifestement illicite

Selon le syndicat des copropriétaires, l’installation du climatiseur qui a nécessité le percement d’un mur de façade en deux carottages de 50 mm, a été faite sans autorisation de l’assemblée générale et donc en violation de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété qui donne la définition des parties communes, dont le mur de façade fait partie.

Il précise que l’autorisation d’aménagements donnée aux copropriétaires par le règlement de copropriété ne concerne que les plantations faites sur les balcons.

Il soutient en outre que l’installation du climatiseur, visible de l’extérieur, affecte aussi l’aspect extérieur de l’immeuble, peu important selon l’appelant, que les travaux aient été réalisés dans une partie purement privative ou sur une partie commune grevée d’une jouissance exclusive, dès lors que ces travaux affectent une partie commune ou sont visibles de l’extérieur.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence que M. et M^me X soient condamnés à déposer, dès le prononcé de la décision à intervenir, la totalité de l’installation de leur climatiseur avec remise des lieux en leur état antérieur à leurs frais exclusifs et sous contrôle du syndic, sous astreinte.

M. et M^me X sollicitent la confirmation de l’ordonnance querellée qui n’a retenu aucun trouble manifestement illicite résultant de l’installation du climatiseur.

Ils soutiennent qu’en vertu du règlement de copropriété, puisqu’ils ont le droit de procéder à des aménagements de leur balcon dont ils ont la jouissance privative, la pose du climatiseur qui n’est pratiquement pas visible depuis l’espace public, ne nécessite aucune autorisation de l’assemblée

générale des copropriétaires et n’entraîne aucune atteinte significative au mur de façade de l’immeuble ou à son aspect extérieur, et que l’autorisation du syndic qui leur a été donnée pour l’installer est suffisante, aucune faute ou même transgression d’une règle établie ne leur étant imputable.

Ils ajoutent que l’état de santé de M. X nécessitait l’installation de cette climatisation dont ils précisent qu’elle n’a engendré aucune nuisance pour la copropriété.

Enfin, ils s’opposent au prononcé d’une astreinte et prétendent que le syndic est fautif, sollicitant en cas de condamnation, une provision de 3000 euros à titre de dommages et intérêts sur la réparation de leur préjudice.

Sur ce,

Selon l’alinéa 1^er de l’article 835 du code de procédure civile : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.'

Le trouble manifestement illicite qu’il incombe au syndicat des copropriétaires de démontrer, est caractérisé par « toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit ».

Une infraction au règlement de copropriété ou à la loi caractériserait un trouble manifestement illicite.

Il est constant que le règlement de copropriété définit les parties communes de l’immeuble et que les murs de façade en font partie.

Il n’est pas discuté que pour installer le climatiseur litigieux, M. et M^me X ont réalisé deux carottages de 50 mm dans le mur de façade.

Selon l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 : ' Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.'

Il est constant qu’aucune assemblée générale n’a autorisé M. et M^me X à installer le climatiseur litigieux en contravention avec ce texte, s’agissant de travaux qui pouvaient entraîner une modification de façade puisqu’il résulte notamment des photographies produites, que le climatiseur a été installé en partie sur le balcon.

Cependant, il est aussi indiqué en page 33 du règlement de copropriété : ' les copropriétaires qui bénéficieraient de la jouissance exclusive de balcons, terrasses ou assimilés devront les maintenir en parfait état d’entretien.

Ils pourront procéder à des aménagements et décorations mais à condition que ceux-ci ne portent en rien atteinte à l’aspect ou à l’harmonie de l’immeuble, et sous contrôle du syndic',

et en page 60 : 'dans le cadre de son pouvoir général d’administration de l’immeuble, le syndic pourra donner des autorisations aux copropriétaires en ce qui concerne la jouissance de leurs lots, à charge de référer à l’assemblée des questions susceptibles d’une incidence certaine sur les parties communes, l’aspect général, l’harmonie et la destination de l’immeuble'.

Sont produits aux débats les courriels échangés en novembre 2019 entre les appelants et la salariée du syndic de l’époque, rédigés dans les termes qui suivent :

Courriel de M. X adressé au syndic le 13 novembre 2019 :

'Bonjour,

Veuillez trouver les documents de la société Climax (climatisation, chauffage et ventilation) dont le siège est à Puteaux concernant le projet de climatisation de l’appartement de M. X.

Le document technique 2 décrit l’ensemble du projet.

Vous avez la fiche technique du climatiseur Mitsubishi (MXZ-2F53VF) avec comme caractéristique importante la mesure de décibel à 1 m qui est de 46 db.

Puis vous avez la description des barres anti-vibration (4 rubber foot fix) et celle du cache si nécessaire (pas prévu dans un premier temps car l’appareil sera pratiquement invisible d’en bas.

Enfin la fiche technique de la goulotte de la climatisation qui sera à l’extérieur de l’appartement.

Je vous remercie de bien vouloir étudier ce dossier et de me donner l’autorisation pour réaliser cet investissement.

Cette étude pourra servir de référence aux autres propriétaires de notre résidence si ils souhaitent avoir une climatisation'.

Réponse par courriel adressée par le syndic le 27 novembre suivant à M. et M^me X :

'Monsieur,

Je vous donne mon accord pour la réalisation de vos travaux. Ils devront être réalisés conformément aux documents joints et serviront de cahier des charges en cas d’autres installations.

Nous vous prions d’agréer, nos salutations distinguées',

signé par M^me F A.

Il n’est ni démontré ni allégué que les travaux effectués différent de ceux qui avaient été soumis au syndic, suffisamment précis puisque la demande des intimés était accompagnée des fiches techniques visées par le courriel des intimés.

Il est donc établi et non contesté que M^me A, gestionnaire de la copropriété et salariée du syndic, a donné son autorisation pour l’installation (page 3 des conclusions de l’appelant).

Le syndic n’a donc pas soumis cette question à l’assemblée générale comme celle-ci l’avait pourtant précédemment envisagé ainsi qu’il résulte du procès-verbal de celle du 3 juillet 2018, au cours de laquelle les copropriétaires se positionnent dans les 'questions diverses', en décidant de « mettre à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale l’autorisation à donner aux copropriétaires qui le souhaitent d’installer un système de climatisation selon des conditions qui devront être définies » (pièce 1 du syndicat des copropriétaires). Le syndic n’a donc pas estimé devoir en 'référer à l’assemblée (sur) des questions susceptibles d’une incidence certaine sur les parties communes, l’aspect général, l’harmonie et la destination de l’immeuble', conformément à la possibilité qui lui est

donnée en page 60 du règlement de copropriété.

Cette autorisation a pu générer un doute dans l’esprit des intimés sur leur obligation de soumettre ces travaux au vote de l’assemblée générale, s’agissant d’une installation non pas en façade qui aurait à l’évidence affecté 'les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble', mais sur un balcon dont il n’est pas contesté qu’ils ont un usage privatif et qui est davantage dissimulé aux regards extérieurs.

La cour n’aura pas dans ces conditions, à décider s’il s’agit d’une atteinte aux parties communes ou à l’aspect extérieur de l’immeuble nécessitant avec l’évidence requise, l’autorisation de l’assemblée générale. En effet il sera plutôt retenu que le trouble occasionné à la copropriété par les intimés n’est pas manifestement illicite, car il n’est pas manifeste que M. et M^me X en soient pleinement responsables compte tenu de l’assemblée générale de 2018 et de l’échange de courriels en novembre 2019 avec M^me A représentante du syndic, ceux-ci ayant pu croire légitimement à l’absence de nécessité d’une autorisation de l’assemblée générale pour de tels travaux.

L’ordonnance sera donc confirmée en toutes ses dispositions. La solution donnée au litige rend inutile l’examen de l’astreinte.

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et devra en outre supporter les dépens d’appel avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande.

Il est en outre inéquitable de laisser à M. et M^me X la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence condamné à leur verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME l’ordonnance rendue le 11 janvier 2021,

Y ajoutant,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 14, rue G H à Z-I, représenté par son syndic en exercice la société A2BCD à payer à M. et M^me X la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

DIT que le syndicat des copropriétaires supportera la charge des dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Nicolette GUILLAUME, président et par Madame Elisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,