COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

1^re chambre 1^re section

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 72A

DU 12 OCTOBRE 2021

N° RG 19/04303

N° Portalis DBV3-V-B7D-TIKP

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE D’ANJOU

C/

Société SCIC HLM AB HABITAT

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Mai 2019 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 1

N° Section :

N° RG : 16/06082

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e Séverine CEPRIKA,

— la SELARL DERACHE-DESCAMPS SUDRE,

— la SCP EVODROIT-SCP INTER BARREAUX D’AVOCATS,

— M^e Magali DURANT- GIZZI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant après avoir été prorogée le 21 septembre 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans l’affaire entre :

Syndicat des copropriétaires DE LA RÉSIDENCE D’ANJOU représenté par son syndic la société FONCIA PARIS RIVE DROITE

2/12 et 17/[…]

[…]

représenté par M^e Séverine CEPRIKA, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 110

M^e Alexandre SECK de l’AARPI MSL AVOCATS, avocat – barreau de PARIS, vestiaire : C0586

APPELANTE

****************

Société SCIC HLM AB HABITAT

représentée par son directcur général domicilié en cette qualité au siège social

N° SIRET : 807 567 136

203 rue Michel-Carré

[…]

représentée par M^e Sylvie DERACHE-DESCAMPS de la SELARL DERACHE-DESCAMPS SUDRE, avocat – barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 154 – N° du dossier 205909

SARL KER GESTION, (anciennement dénommée CABINET Y GESTION)

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

N° SIRET : 441 269 040

57 avenue Constant-Pecqueur

[…]

Société MMA IARD

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

N° SIRET : 440 048 882

14 boulevard Marie-et-Alexandre-Oyon

[…]

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

N° SIRET : 775 652 126

14 boulevard Marie-et-Alexandre-Oyon

[…]

représentées par M^e Loredana FABBIANI substituant M^e Julien AUCHET de la SCP EVODROIT-SCP INTER BARREAUX D’AVOCATS, avocat – barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13

Société DE CAUTION MUTUELLE DES PROFESSIONS IMMOBILIÈRES ET FINANCIÈRES (SO.CA.F), ci-après dénommée la SO.CA.F, société coopérative à capital variable de caution mutuelle, immatriculée au RCS de Paris sous le n° B 672 011 293, dont le siège social est […] à […], représentée par son président en exercice domicilié ès-qualités audit siège.

N° SIRET : 672 011 293

[…]

[…]

représentée par M^e Magali DURANT-GIZZI, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 671

M^e Patrick MAYET, avocat – barreau de PARIS, vestiaire : G0139

INTIMÉES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Juin 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente et Madame Nathalie LAUER, Conseiller chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Anne LELIEVRE, Conseiller,

Madame Nathalie LAUER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

*******************************

Vu le jugement rendu le 14 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Pontoise qui a :

— déclaré recevable comme non prescrite l’action de la SCIC HLM AB Habitat,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence d’Anjou 2-12 et 17/[…] à Argenteuil (95100) représenté par son syndic la société Foncia Paris Rive Droite à verser à la SCIC HLM AB Habitat la somme de 288 943,66 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2016, date du dépôt de son rapport par l’expert,

— condamné in solidum la société Y Gestion, la société MMA IARD (dans la limite de 122 149 euros) et la SOCAF (dans la limite de 28 685,69 euros) à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence d’Anjou 2-12 et 17/[…] à Argenteuil la somme de 150 835,43 euros,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence d’Anjou 2-12 et 17/[…] à Argenteuil de sa demande de dommages et intérêts,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence d’Anjou 2-12 et 17/[…] à Argenteuil de sa demande de condamnation au titre des intérêts au taux légal,

— condamné la société Y Gestion, MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence d’Anjou 2-12 et 17/[…] à Argenteuil la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence d’Anjou 2-12 et 17/[…] à Argenteuil à verser à la SCIC HLM AB Habitat la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Y Gestion, MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles et la SOCAF, parties perdantes, in solidum aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise dans la limite de 85 % de ces derniers soit la somme de 38 360,16 euros, les limites financières de garanties étant maintenues comme précédemment,

— ordonné l’exécution provisoire à concurrence des deux tiers de l’indemnité allouée et en totalité en ce qui concerne les frais irrépétibles et les dépens ;

Vu l’appel de ce jugement interjeté le 12 juin 2019 par le syndicat des copropriétaires de la Résidence d’Anjou représenté par son syndic la société Foncia Paris Rive Droite ;

Vu l’ordonnance d’incident rendue le 29 octobre 2020 par le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Versailles, 1^re chambre 1^re section, qui a :

— débouté la société Ker Gestion et les MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles et la SCIC HLM AB Habitat de toutes leurs demandes,

— condamné la société Ker Gestion in solidum avec les MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Ker Gestion in solidum avec les MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles aux dépens de l’incident ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 5 mars 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la Résidence d’Anjou (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic la société Foncia Paris Rive Droite, demande à la cour de :

Vu l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété,

Vu l’article 1992 du code civil,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de M. X,

Vu l’article 3-1 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991,

Vu l’article L. 252 A du Livre des procédures fiscales résultant de l’article 98 de la loi n° 92-1476 du 31 décembre 1992,

Vu les pièces versées aux débats,

Sur les demandes de la SCIC HLM AB Habitat,

— réformer le jugement et statuant à nouveau,

— dire et juger que les demandes en date du 19 juillet 2016 de la SCIC HLM AB Habitat aux fins de paiement de factures émises au titre des prestations de fourniture chauffage, assurances, entretien portes et parkings, eau restant dues au titre des exercices 2005, 2006, 2007 et 2008 ne sont pas étayées,

En conséquence,

— débouter la SCIC HLM AB Habitat de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Sur les demandes à l’encontre de la société Ker Gestion, la société MMA IARD et la SOCAF,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il n’a pas fait droit aux demandes indemnitaires en raison du désordre dans la tenue des comptes, ainsi que sur le coût des intérêts de retard,

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum la société Ker Gestion, les sociétés MMA IARD, MMA IARD Assurances Mutuelles et la SOCAF au versement de la somme de 50 000 euros en raison du grand désordre dans la tenue des comptes et du préjudice subi par la copropriété du fait de l’indisponibilité des fonds indispensables à la bonne marche d’une telle copropriété,

— condamner in solidum la société Ker Gestion, les sociétés d’assurance MMA IARD, MMA IARD Assurances Mutuelles et la SOCAF au versement de la somme de 14 800 euros due au titre des intérêts de retard sur la somme de 150 000 euros à compter du 21 octobre 2016 correspondant aux détournement de trésorerie rendant impossible le paiement pour ce montant d’une partie de la somme de 288 943,66 euros réclamée par la SCIC HLM AB Habitat au titre des prestations de fourniture chauffage, assurances, entretien portes et parkings, eau restant dues au titre des exercices 2005, 2006, 2007 et 2008

— condamner in solidum la SCIC HLM AB Habitat, la société Ker Gestion, les sociétés MMA IARD, MMA IARD Assurances Mutuelles et la SOCAF au versement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la SCIC HLM AB Habitat, la société Ker Gestion, les sociétés MMA IARD, MMA IARD Assurances Mutuelles et la SOCAF aux entiers dépens qui engloberont les honoraires d’expertise ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 29 janvier 2021 par lesquelles la société à responsabilité limitée (SARL) Ker Gestion et les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles demandent à la cour de :

— déclarer l’appel du syndicat des copropriétaires de la résidence d’Anjou recevable mais mal fondé,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence d’Anjou de l’ensemble de ses fins et conclusions,

— confirmer le jugement de la 1^re chambre du tribunal de grande instance de Pontoise du 14 mai 2019 en toutes ses dispositions,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence d’Anjou à payer à la société Ker Gestion, et à son assureur MMA IARD une indemnité de 3 000 euros chacun, en application de l’article 700 code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence d’Anjou en tous les dépens d’appel, avec bénéfice de recouvrement direct par la SCP Evodroit en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 5 décembre 2019 par lesquelles la société anonyme coopérative d’intérêt collectif à capital variable (ci-après SCIC) HLM AB Habitat demande à la cour de :

Vu le jugement du 14 mai 2019,

Vu le rapport d’expertise du 18 mars 2015,

Vu les articles 1134, 1147 anciens et suivants du code civil applicables en l’espèce,

— dire et juger la SCIC HLM AB Habitat recevable et bien fondée en son action,

Y faisant droit,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence d’Anjou pris en la personne de son syndic à lui verser la somme de 288 943,66 euros au titre des factures de fournitures non payées pour les années 2004 à 2008,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 21 octobre 2016,

Y faisant droit,

— dire et juger que ces sommes porteront intérêt au taux légal, dans la limite de 220 946,17 euros à compter du 11 septembre 2008 et, pour le surplus, à compter du 30 novembre 2009, dates des mises en demeure opérées par le Trésor Public,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence d’Anjou à payer à la SCIC HLM AB Habitat la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Y faisant droit,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence d’Anjou pris en la personne de son syndic, la société Foncia Paris Rive Droite au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence d’Anjou prise en la personne de son syndic, la société Foncia Paris Rive Droite au paiement de la somme de 5 000 euros en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 14 novembre 2019 par lesquelles la société de caution mutuelle des professions immobilières et financières (ci-après SOCAF) demande à la cour de :

Vu le jugement entrepris,

Vu la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970,

Vu le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972,

Vu les pièces versées aux débats,

— statuer ce que de droit sur l’irrecevabilité de l’appel soulevé par les sociétés Y Gestion, MMA IARD et SOCAF,

Subsidiairement :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Pontoise le 14 mai 2019 en ce qui concerne la SOCAF,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence d’Anjou 2-12 et 17/[…] à Argenteuil de ses demandes dirigées à l’encontre de la SOCAF,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence d’Anjou 2-12 et 17/[…] à Argenteuil à verser à la SOCAF la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 1^er avril 2021 ;

FAITS ET PROCÉDURE

La SCIC HLM AB Habitat est propriétaire d’un ensemble immobilier situé […] composé de plusieurs bâtiments.

Au c’ur de cet ensemble immobilier, deux bâtiments n° 13 et 14, destinés à l’origine à l’accession à la propriété, forment le syndicat des copropriétaires de la Résidence d’Anjou.

La SCIC HLM AB Habitat a exercé jusqu’au 31 décembre 2001 les fonctions de syndic pour la gestion de la copropriété, puis le cabinet Y a été désigné ès qualités de syndic par décision de l’assemblée générale du 5 mars 2002.

Par résolution adoptée au cours de l’assemblée générale du 26 avril 2004, les copropriétaires ont mis en place un forfait de 150m3 à appliquer aux copropriétaires n’ayant pas fait relever leurs compteurs.

Le 30 juin 2004, la SCIC HLM AB Habitat et le cabinet Y ont régularisé une convention de prestations afférente à la fourniture de chaleur et gestion de l’eau par laquelle la SCIC HLM AB Habitat assumait seule la gestion de la chaufferie et des réseaux primaires et secondaires de distribution de la chaleur, la facturation restant à sa charge par provision trimestrielle égale à échoir.

Aux termes de ladite convention, la SCIC HLM AB Habitat devait annuellement établir le compte des dépenses et procéder le cas échéant à la régularisation auprès du syndicat des copropriétaires, des frais de gestion de 15 % étant également prévus à compter de la troisième année.

Le 11 septembre 2008, le Trésor Public a fait part au cabinet Y de l’existence d’une dette due à hauteur de 292 145,11 euros.

Par courrier du 22 décembre 2008, le cabinet Y adressait au Trésor Public un chèque d’acompte de 50 000 euros et sollicitait un échéancier, offrant de régler la somme mensuelle de 40 000 euros.

Par procès-verbal d’assemblée générale en date du 18 mars 2009, le cabinet Foncia Rives de Seine a été désigné comme syndic de la copropriété.

Par courrier en date du 30 novembre 2009, le Trésor Public a informé le nouveau syndic de l’existence d’une dette d’un montant de 288 943,66 euros.

Par ordonnance en date du 2 juillet 2010, le juge des référés du tribunal de grande instance de Pontoise a ordonné, à la demande du cabinet Foncia Rives de Seine, une expertise aux fins d’effectuer les comptes entre les parties.

Par ordonnance en date du 23 novembre 2010, le juge des référés a déclaré communes à la SCIC HLM AB Habitat les opérations d’expertise. L’expert a déposé son rapport le 21 octobre 2016.

Par assemblée générale en date du 18 février 2016, le cabinet 3L Partners a été désigné ès qualités de syndic de la copropriété par suite de la démission en fin de mandat du cabinet Foncia Rives de Seine.

Par actes d’huissier en date des 29 janvier et 5 février 2016, le syndicat des copropriétaires de la résidence d’Anjou 2-12 et 17/[…] à Argenteuil, représenté par son syndic la société Foncia Paris Rive Droite, a fait citer la société Y Gestion, la société Covea Risks (aux droits de laquelle viennent les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles) et la SOCAF devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins de les voir condamner solidairement et avec exécution provisoire au paiement des sommes suivantes :

—  150 835,43 euros à titre principal,

—  50 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  25 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par acte d’huissier en date du 19 juillet 2016, la SCIC HLM AB Habitat venant aux droits de l’office AB Habitat, venant elle-même aux droits de l’OPI HLM Argenteuil-Bezons, a fait citer le syndicat des copropriétaires de la résidence d’Anjou 2-12 et 17/[…] à Argenteuil, représenté par son syndic la société 3L Partners, devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins de le voir condamner, avec exécution provisoire, au paiement des sommes de :

—  288 943,66 euros au titre des factures de prestations fourniture non payées pour les années 2004 à 2008, outre intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2009, date à laquelle l’ensemble des titres exécutoires émis par le Trésor Public ont été notifiés au cabinet Y,

—  15 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 3 mai 2018, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des dossiers RG n° 16/02282 et 16/06082.

C’est dans ces conditions qu’a été rendu le jugement entrepris.

SUR CE, LA COUR,

Les limites de l’appel

Il résulte des écritures ci-dessus visées que le débat en cause d’appel se présente dans les mêmes termes qu’en première instance, chacune des parties maintenant ses prétentions telles que soutenues devant les premiers juges.

Pour l’examen détaillé des moyens des parties, il est expressément référé à leurs écritures susvisées comme le permet l’article 455 du code de procédure civile.

Les factures de la société HLM AB Habitat

Le syndicat des copropriétaires de la résidence d’Anjou poursuit l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il l’a condamné à payer lesdites factures. À l’appui, il fait valoir que la société HLM AB Habitat ne produisant pas les factures des sommes alléguées, ne peut qu’être déboutée de sa demande de paiement. Il estime qu’il existe une contradiction flagrante d’une part entre l’avis de l’expert judiciaire qui, bien qu’il vise en page 9 de son rapport le dire du conseil de la société HLM AB Habitat par lequel celui-ci a transmis 324 pièces, considère que les pièces au soutien de la demande de condamnation à hauteur de 288 943,66 ' ne lui ont pas été transmises et d’autre part le jugement déféré qui considère au contraire que les factures ont bien été transmises.

La société HLM AB Habitat conclut à la confirmation du jugement déféré sur les condamnations mises à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence d’Anjou. À l’appui, elle fait valoir que c’est après avoir analysé les pièces communiquées par les différentes parties et notamment les 324 pièces qu’elle produisait elle-même que l’expert devait en conclure au 30 novembre 2009, que le syndicat des copropriétaires de la résidence d’Anjou restait redevable de la somme de 288 943,66 '. Elle observe que, dans le cadre des opérations d’expertise, le cabinet Equad, expert mandaté par l’assureur de responsabilité civile professionnelle du cabinet Y, a établi une note de synthèse et une note supplémentaire extrêmement complètes portant sur la reprise des comptes sur lesquelles l’expert s’est fondé pour retenir cette somme. Elle considère que le syndicat des copropriétaires ne fait qu’exploiter une ambiguïté dans la rédaction des conclusions de l’expert dans le but de semer la confusion entre la communication des justificatifs afférents aux demandes en paiement et les règlements effectifs alors que l’ensemble des comptes ont été intégralement justifiés, comme le montrent les 325 pièces qu’elle s’est donc vue contrainte de re communiquer devant la cour.

La société HLM AB habitat a par ailleurs, au fondement des dispositions de l’article 1344-1 du Code civil, formé appel incident de la disposition du jugement déféré qui a assorti les condamnations mises à la charge du syndicat des copropriétaires des intérêts au taux légal au 21 octobre 2016, date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire ainsi que de celle relative aux frais irrépétibles, dont elle estime avoir été insuffisamment indemnisée. Sur les intérêts, elle précise que le Trésor public a émis plusieurs titres exécutoires valant mis en demeure à partir du 31 décembre 2005 ; qu’en outre, par courrier du 11 septembre 2008, il a mis en demeure le cabinet Y d’avoir à procéder au

paiement de la somme de 220 946,71 ' avant le 30 septembre suivant en le menaçant de reprise de poursuites à défaut de paiement. En conséquence, à titre principal, elle demande que le montant des condamnations porte intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2008 pour la somme de 220 946,71 ' et à compter du 30 novembre 2009 pour le surplus.

Appréciation de la cour

Le montant des condamnations en principal

Il résulte de l’ensemble des éléments du dossier que le syndicat des copropriétaires de la résidence d’Anjou n’a jamais contesté sa dette dans son principe. Quant au montant, il n’existe aucune contradiction entre les termes du jugement et les conclusions de l’expertise judiciaire, dès lors que les sommes ont été intégralement contrôlées par l’expert mandaté par l’assureur de responsabilité professionnelle du cabinet Y, syndic du syndicat des copropriétaires sur la période, cet expert ayant communiqué à cet effet des notes circonstanciées à l’expert judiciaire. En outre, la société HLM AB habitat recommunique en cause d’appel les 325 pièces justificatives qui avaient déjà été communiquées lors des opérations d’expertise judiciaire. Le jugement déféré ne peut qu’être confirmé sur le montant des condamnations mises à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence d’Anjou.

Les intérêts

S’il résulte des dispositions de l’article 1344-1 du code civil que la mise en demeure de payer une obligation de sommes d’argent fait courir les intérêts moratoires au taux légal, les sommes dues par le syndicat des copropriétaires ont fait l’objet d’une contestation qui a nécessité l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire. Ainsi, ce n’est qu’à la date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire que le bien-fondé de la demande de paiement de la société HLM AB habitat a été établi non seulement dans son principe mais aussi dans son montant. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a fait courir les intérêts au taux légal à compter de la date du rapport d’expertise judiciaire.

Les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires de la résidence d’Anjou

Le syndicat des copropriétaires de la résidence d’Anjou sollicite une indemnisation complémentaire de 50 000 ' en raison du grand désordre dans la tenue des comptes et du préjudice subi par la copropriété du fait de l’indisponibilité des fonds indispensables à la bonne marche de la copropriété. Il revendique également une somme de 14 800 ' au titre des intérêts de retard sur la somme de 150 000 ' en principal, et ce à compter du 21 octobre 2016.

Il rappelle que pendant toute la durée de son mandat de syndic, soit de mars 2002 à mars 2009, le cabinet Y n’a pas réparti à chaque fin d’exercice toutes les factures reçues des prestataires et fournisseurs, ce qui a été reconnu par M^me Y au cours des opérations d’expertise. Il ajoute que l’expert a considéré que cette carence avait permis à un ou plusieurs membres du cabinet Y de détourner certaines sommes et a chiffré le préjudice financier du syndicat des copropriétaires à 150 835,43 ', en s’appuyant notamment sur les comptes établis par le cabinet Equad, expert mandaté par l’assureur de la société Y Gestion. Si le tribunal a partiellement fait droit à ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la résidence d’Anjou lui reproche toutefois de l’avoir débouté du surplus de ses demandes fondées sur les difficultés de trésorerie rencontrées par la copropriété à cause du cabinet Y. Il invoque à cet effet un procès-verbal d’assemblée générale du 29 janvier 2015 qui constitue selon lui la preuve écrite de ses difficultés de trésorerie, couplées au taux d’impayé, du fait des conséquences de la procédure Y. Il estime ainsi, par les pièces justificatives qu’il produit en cause d’appel, faire matériellement la preuve des difficultés de fonctionnement de la copropriété générées par les agissements frauduleux du cabinet Y. Il ajoute que ces difficultés de trésorerie l’empêchent de réaliser des travaux de ravalement qui s’avèrent pourtant nécessaires au regard de la dégradation avancée de la façade et de sa dangerosité

pour les passants.

La société Ker Gestion, venant aux droits du cabinet Y, précise en préambule que toutes les difficultés constatées par l’expert judiciaire correspondent à des agissements frauduleux effectués en catimini par l’un de ses anciens salariés, devenu ensuite momentanément associé et ayant causé un préjudice, non seulement à la résidence d’Anjou, mais également à la société Cabinet Y Gestion. Les sociétés MMA ajoutent pour leur part, qu’elles ont offert d’indemniser le syndicat des copropriétaires au titre de la réclamation principale, soit 150 835,43 ' à hauteur de la somme de 122 149 ', correspondant au montant de leur garantie. La société Ker Gestion et les sociétés MMA concluent à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions. À l’appui, elles font valoir que l’expertise judiciaire avait pour objet de remettre de l’ordre dans la comptabilité de l’immeuble de sorte que l’indemnité de 150 835,43 ' répare intégralement l’ensemble des postes de préjudices subis par la copropriété suite aux détournements et autres imputations comptables contestées. Elles estiment ainsi que la somme de 50 000 ' complémentaires n’a aucune justification, le tribunal ayant d’ailleurs constaté que le syndicat des copropriétaires ne produisait aucune pièce à l’appui de cette demande. Elles ajoutent que l’affirmation selon laquelle la copropriété se serait heurtée à des problèmes de trésorerie n’est aucunement justifiée par une allégation qui n’a fait l’objet d’aucun procès-verbal d’assemblée générale. Elles observent au contraire qu’il ressort des différentes assemblées générales, transmises plusieurs années après la fin du mandat du cabinet Y, que la copropriété se heurte surtout à des difficultés de trésorerie liées aux impayés récurrents des copropriétaires dans cet immeuble. Quant à la méfiance générale des copropriétaires vis-à-vis de la profession de syndic, elles considèrent que la simple lecture du procès-verbal d’assemblée générale du 18 février 2016, au cours de laquelle le syndic Foncia Paris a présenté sa démission, montre que cette méfiance permanente résulte surtout d’une opposition systématique du conseil syndical à l’endroit de Foncia Paris, empêché d’accomplir sa mission. Elles en déduisent que le cabinet Y gestion, qui n’est plus syndic depuis 2009, ne peut être jugé responsable des difficultés rencontrées par le nouveau syndic des années après. Elles remarquent également que la condamnation prononcée à hauteur de 150 835,43 ' inclut un solde créditeur de plus de 30 000 ' payés aux copropriétaires sans justification, de sorte que ces derniers auraient pu se signaler et restituer les sommes anormalement perçues à leur syndicat, pour le bien de l’immeuble et notamment pour les travaux de ravalement.

Quant aux intérêts de retard, elles font valoir que le tribunal a observé à juste titre que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas en quoi le cabinet Y gestion aurait pu être à l’origine du non-paiement des factures dues à la société HLM AB Habitat de sorte que, selon elles, il a justement fixé le cours des intérêts au taux légal à la date du dépôt du rapport, soit le 21 octobre 2016 alors qu’en 2016 la société Y Gestion n’était plus syndic depuis sept ans.

La Socaf rappelle pour sa part qu’elle a été assignée en sa qualité de caisse de garantie financière de la société Y Gestion, dont l’activité est réglementée par la loi du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972. Elle rappelle que les périmètres respectifs de la garantie financière et de l’assurance étant différents, il ne peut y avoir de condamnation solidaire. Elle sollicite ainsi la confirmation du jugement déféré sur la condamnation mise à sa charge, le syndicat des copropriétaires n’apportant aucun argument pertinent qui justifierait sa condamnation in solidum au-delà de cette somme à titre de dommages et intérêts ou au titre des intérêts de retard.

Appréciation de la cour

Le jugement déféré a condamné la société Y gestion à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence d’Anjou la somme de 150 835,43 ' correspondant aux sommes détournées à hauteur de 83 169,69 ', aux règlements non justifiés à hauteur de 37 651,21 ' et aux remboursements injustifiés à hauteur de 30 014,53 '. Or les règlements non justifiés et les remboursements injustifiés résultent indubitablement du grand désordre de la comptabilité de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut invoquer de préjudice autonome à cet égard.

Par ailleurs, le seul procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 29 janvier 2015, affirmant que la procédure Y, couplée au taux d’impayé conséquent empêche, sans appel de fonds complémentaires la tenue des travaux de ravalement, ne saurait démontrer le lien de causalité entre les difficultés de trésorerie du syndicat des copropriétaires et les agissements du cabinet Y qui, comme l’observent à juste titre les intimées, n’était plus syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence d’Anjou depuis six ans. Au surplus, la cour observe que dans ce procès-verbal, les copropriétaires ont acté également une autre cause à ces difficultés de trésorerie, à savoir le taux d’impayés, dont le cabinet Y, qui n’est plus syndic depuis plusieurs années, ne peut être tenu pour responsable. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnisation complémentaire.

Quant aux intérêts de retard, la cour observe que le syndicat des copropriétaires, dans le dispositif de ses conclusions, demande la condamnation in solidum de la société Ker Gestion, des sociétés MMA et de la SOCAF au versement de la somme de 14 800 ' au titre des intérêts de retard sur la somme de 150 000 ' correspondant aux détournements de trésorerie. Il en résulte que cette demande ne concerne pas les intérêts de retard qui résultent de sa propre condamnation au profit de la société HLM AB Habitat.

La société Ker Gestion a été condamnée en particulier pour des détournements de sorte que, par application de l’article 1231-6 du code civil, la créance de réparation qui lui a été allouée ne peut produire intérêts au taux légal qu’à compter du jugement déféré qui la consacre. Il sera donc ajouté au jugement sur ce point.

Les demandes accessoires

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a exactement statué sur les dépens ainsi que sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile. La société HLM AB Habitat sera donc déboutée du surplus de sa demande à cet égard.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence d’Anjou succombant en toutes ses demandes sera condamné aux dépens d’appel. Il sera donc débouté de sa propre demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et versera, sur ce même fondement à la société HLM AB habitat une indemnité complémentaire de 3000 ' en indemnisation de ses frais irrépétibles d’appel.

Il n’y a pas lieu de faire applications desdites dispositions au bénéfice de la société Ker Gestion, des sociétés MMA et de la Socaf.

Les dépens d’appel pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Pontoise,

Et, y ajoutant,

DIT que les condamnations mises à la charge de la société Ker Gestion, des sociétés MMA et de la SOCAF seront assorties des intérêts au taux légal à compter du jugement du 14 mai 2019,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence d’Anjou à payer à la société HLM AB Habitat la somme de 3000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à applications desdites dispositions au profit des sociétés MMA et de la SOCAF,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence d’Anjou aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Anne LELIEVRE, conseiller pour le président empêché et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Conseiller,