COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30Z

14e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 AVRIL 2022

N° RG 21/05293 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UWQB

AFFAIRE :

S.A. DEXXON GROUPE

C/

S.C.I. ANGERS MARLY LOGISTICS INVESTMENT

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 27 Juillet 2021 par le Président du TJ de PONTOISE

N° RG : 21/00392

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 21.04.2022

à :

M^e Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Bertrand LISSARRAGUE, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A. DEXXON GROUPE

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 380 58 6 8 34 (Rcs Nanterre)

79 Avenue Louis Roche

92230 GENNEVILLIERS

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 25313

Assistée de M^e Ladislas FRASSON-GORRET, avocat plaidant au barreau de Paris

APPELANTE

****************

S.C.I. ANGERS MARLY LOGISTICS INVESTMENT

représentée par la SA AXA REAL ESTATE INVESTMENT MANAGERS SGP,

N° SIRET : 498 27 6 3 10 (Rcs Nanterre)

Tour Majunga – La défense 9 – 6 Place de la Pyramide

92800 PUTEAUX

Représentant : M^e Bertrand LISSARRAGUE de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 2166904

Assistée de M^e Emmanuel BOUTTIER, avocat plaidant au barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Mars 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2015, la SCI Angers Marly Logistics Investment a consenti à la société Dexxon Groupe un bail commercial portant sur les cellules numérotées 5 à 8 d’un bâtiment à usage d’entrepôt, situé 1 rue Jean Jaurés à Marly-la-Ville (95).

Par acte du 29 juin 2020, la société Dexxon Groupe a fait délivrer à sa bailleresse un congé pour 31 décembre 2020 portant sur la totalité des surfaces.

Le 27 juillet 2020, les parties ont signé un avenant au bail commercial du 1er janvier 2015, visant à prolonger les effets du congé du 29 juin 2020 et stipulant notamment que :

— le bailleur a accepté de prolonger jusqu’au 31 mars 2021 les effets du congé du 29 juin 2020 pour les seules cellules 7 et 8,

— le preneur souhaite conserver momentanément, la cellule 6 aux seules fins d’entreposer ses échelles de racks, à l’exclusion de toute autre utilisation,

— le bailleur consent, sous réserve de la signature d’un nouveau bail portant sur les cellules 3 et 4 avant le 31 juillet 2020 et pour les besoins de transferts d’activités du preneur vers ces mêmes cellules, de laisser gracieusement à la disposition de ce dernier, tout ou partie de la cellule 6 à compter du 1er janvier 2021 (terme discuté), pour le stockage de ses racks.

Le même jour, les parties ont conclu un nouveau bail commercial de neuf ans, à effet du 1er février 2021. L’acte indique dans son préambule que le preneur a pris acte de la disponibilité des cellules 3 et 4 à compter du 1er février 2021 et manifesté son souhait de les prendre à bail à compter de cette date, que tout autre accord écrit ou oral antérieur et qui aurait pour objet les mêmes locaux a été annulé et remplacé.

Sur saisine de la société Angers Marly Logistics Investment et de la société Axa Reim SGP, son représentant, le président du tribunal judiciaire de Pontoise a, par ordonnance du 9 mars 2021, commis la SCP Perseau et Polizzi, huissiers de justice à Luzarches, aux fins de constater les conditions d’exploitation de la cellule 6 sur le lieu d’entreposage situé à Marly-la-Ville et de dresser un constat des opérations réalisées.

Par acte d’huissier de justice délivré le 22 avril 2021, la société Angers Marly Logistics Investment a fait assigner en référé la société Dexxon Groupe aux fins d’obtenir principalement de voir :

— dire que l’avenant n 1 visant à prolonger le contrat de bail commercial pour la cellule 6 est arrivé son terme le 31 janvier 2021,

— ordonner l’éviction de la société Dexxon Groupe de la cellule 6 de l’entrepôt et la cessation de son exploitation illicite, sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— dire que l’avenant n 1 visant à prolonger le contrat de bail pour les cellules 7 et 8 est arrivé à son terme le 31 mars 2021,

— ordonner l’éviction de la société Dexxon Groupe des cellules 7 et 8 de l’entrepôt qu’elle occupe sans droit ni titre, en violation de l’avenant n 1 du contrat de bail commercial du 18 janvier 2021, stipulant un terme au 31 mars 2021, sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner la société Dexxon Groupe à lui verser la somme provisionnelle de 70 000 euros à valoir sur le coût de la remise en état des cellules 6, 7 et 8,

— désigner un expert avec pour mission de chiffrer le coût de remise en état des cellules 6, 7, 8 et le préjudice subi du fait de l’impossibilité de les commercialiser,

— condamner la société Dexxon Groupe à lui verser la somme de provisionnelle de 251 443,86 au titre des indemnités d’occupation des cellules 6, 7 et 8 et celle de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire rendue le 27 juillet 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir, mais cependant,

— ordonné à la société Dexxon Groupe de restituer à la société Anger Marly Logistics Investment les cellules 6, 7 et 8 dépendant du bâtiment sis 1 rue Jean Jaurès à Marly-la-Ville et ce dans le délai de deux semaines suivant la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard pour chacune des cellules précitées à l’expiration de ce délai,

— dit qu’à défaut de libération des cellules susvisées, avec remise des clés, dans ce délai de deux semaines, l’expulsion la société Dexxon Groupe sera autorisée,

— condamné la société Dexxon Groupe à payer à la société Angers Marly Logistics Investment la somme provisionnelle de 251 443,86 euros au titre des indemnités d’occupation des cellules 6, 7 et 8 se décomposant comme suit :

—  127 379,33 euros au titre des indemnités d’occupation de la cellule 6 correspondant au montant des loyers du 31 janvier 2021 au 31 mai 2021,

—  124 064,53 euros au titre des indemnités d’occupation des cellules 7 et 8 correspondant au montant des loyers du 31 mars 2021 au 31 mai 2021,

— condamné la société Dexxon Groupe à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté ou dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes plus amples ou contraires des parties,

— condamné la société Dexxon Groupe aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire de l’ordonnance est de droit en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 13 août 2021, la société Dexxon Groupe a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 3 janvier 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Dexxon Groupe demande à la cour, au visa des articles 510, 834 et 835 du code de procédure civile, L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, de :

— la recevoir en son appel et ses conclusions ;

en tout état de cause,

— débouter purement et simplement la société Angers Marly Logistics Investment de son appel incident tendant à voir désigner un expert judiciaire et condamner par voie de provision la société Dexxon Groupe à lui payer une somme de 100 000 euros ;

— confirmer l’ordonnance du 27 juillet 2021 en ce qu’elle a débouté la société Angers Marly Logistics Investment de sa demande provisionnelle et d’expertise au titre de la remise en état des cellules 6, 7 et 8 ;

à titre principal,

— réformer l’ordonnance du 27 juillet 2021 en ce qu’elle :

— a ordonné son éviction des cellules 6, 7 et 8, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;

— l’a condamnée à payer une indemnité d’occupation de 127 379,33 euros au titre de la cellule 6 et de 124 064,53 euros au titre des cellules 7 et 8 ;

— l’a condamnée à payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens ;

et statuant à nouveau,

— débouter la société Angers Marly Logistics Investment de sa demande d’éviction de la cellule n 6 et du paiement d’une indemnité d’occupation de 127 379,33 euros pour la période du 31 janvier 2021 au 31 mai 2021 ;

— débouter la société Angers Marly Logistics Investment de sa demande d’éviction des cellules n 7 et 8 et du paiement d’une indemnité d’occupation de 124 064,53 euros pour la période du 31 mars 2021 au 31 mai 2021 ;

— débouter la société Angers Marly Logistics Investment de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

à titre subsidiaire,

— réformer l’ordonnance de référé du 27 juillet 2021 en ce qu’elle a :

— lui a refusé d’accorder des délais de paiement de 24 mois ;

— l’a déboutée de ses demandes reconventionnelles ;

et statuant à nouveau,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation dans de plus justes proportions ;

— lui accorder des délais de paiement de 24 mois ;

— condamner la société Angers Marly Logistics Investment à lui payer par provision la somme de 243 335,05 euros TTC ;

— condamner la société Angers Marly Logistics Investment à lui rembourser par provision les loyers et charges payés pour les cellules 3 et 4 sur la période du 1er avril 2021 au 31 mai 2021, soit la somme de 142 058 euros ;

— condamner la société Angers Marly Logistics Investment à lui verser une somme de 6 000 euros ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions déposées le 21 janvier 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Angers Marly Logistics Investment demande à la cour, au visa des articles 834, 835 et 700 du code de procédure civile, L. 1728 du code de commerce et 510, 1103 et 1343-5 du code civil, de :

— infirmer l’ordonnance rendue le 27 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Pontoise statuant en référé en ce qu’elle a rejeté sa demande à voir condamner la société Dexxon à une somme provisionnelle de 70 000 euros au titre de la remise en état des cellules 6, 7, et 8 et (ii) de désignation d’un expert ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a statué comme suit :

— lui a ordonné de restituer à la société Angers Marly Logistics Investment les cellules 6, 7 et 8, et ce dans le délai de deux semaines suivant la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard pour chacune des cellules précitées à l’expiration de ce délai ;

— dit qu’à défaut de libération des cellules susvisés, avec remise des clés, dans ce délai de deux semaines, l’expulsion de la société Dexxon sera autorisée ;

— condamné la société Dexxon à lui payer la somme provisionnelle de 251 443,86 euros au titre des indemnités d’occupation des cellules 6, 7 et 8, se décomposant comme suit :

—  127 379,33 euros au titre des indemnités d’occupation de la cellule 6 correspondant au montant des loyers du 31 janvier 2021 au 31 mai 2021 ;

—  124 064,53 euros au titre des indemnités d’occupation des cellules 7 et 8 correspondant au montant des loyers du 31 mars 2021 au 31 mai 2021 ;

— condamné la société Dexxon à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté ou dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes plus amples ou contraires des parties ;

— condamné la société Dexxon aux dépens ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

et statuant à nouveau des chefs infirmés,

— condamner la société Dexxon à lui verser la provision de 160 000,00 euros au titre du coût des travaux de remise en état des cellules 6, 7 et 8 ;

en tout état de cause

— condamner la société Dexxon à lui payer la somme provisionnelle complémentaire de 88 934 euros au titre des indemnités d’occupation de la cellule 6 correspondant au montant des indemnités d’occupation dues pour la période du 31 mai 2021 au 31 août 2021, soit une provision d’un montant total de 216 313,33 euros au titre des indemnités d’occupation de la cellule 6 ;

— débouter la société Dexxon de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner la société Dexxon à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Dexxon aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la libération des cellules 6, 7 et 8 et les indemnités provisionnelles sollicitées pour leur occupation :

La société Dexxon Groupe, appelante, sollicite l’infirmation de l’ordonnance déférée en ce qu’elle a ordonné son éviction des cellules 6, 7 et 8 et l’a condamnée à titre de provision au paiement d’indemnités pour leur occupation.

S’agissant en premier lieu de la cellule 6, elle fait valoir que ni les conditions d’urgence et d’absence de contestation sérieuse de l’article 834 du code de procédure civile, ni celles du trouble manifestement illicite et du dommage imminent de l’article suivant, ne sont remplies.

Ainsi, elle rappelle que la lettre de l’avenant n° 1 de prorogation des effets du bail stipule que la société Angers Marly Logistics Investment laisse « gracieusement à disposition de ce dernier, tout ou partie de la cellule 6 du 1er janvier au 31 décembre 2021 », rédaction parfaitement claire selon elle.

Elle soutient que le premier juge a excédé sa compétence en considérant que cette mention expresse s’analysait en « une erreur de plume », contraire à « la volonté des parties » et au « bon sens », sans prendre en considération la situation critique de la société Angers Marly Logistics Investment à la date de la signature de l’avenant en raison de la perte d’intérêt et de valeur des cellules consécutive à la période de confinement, au départ de plusieurs locataires (cellules 3 et 4) et à son propre départ, alors qu’elle réglait plus d’un million d’euros de loyer par an au titre des cellules 6, 7 et 8.

Elle avance avoir donc conclu un accord commercial avec la SCI bailleresse, aux termes duquel elle restait sur site et prenait à bail les cellules 3 et 4, la SCI faisant un effort commercial pour conserver sa locataire en mettant à sa disposition la cellule 6, pour laquelle elle n’avait aucune demande de location, à titre gratuit jusqu’au 31 décembre 2021.

S’agissant de la provision fixée par le tribunal pour l’occupation de la cellule 6, elle fait valoir que le premier juge ne pouvait y faire droit, alors que la lettre de l’avenant stipule que la cellule est mise à disposition à titre gratuit jusqu’au 31 décembre 2021.

Elle ajoute qu’en outre, la société Angers Marly Logistics Investment n’a pas justifié le mode de calcul de l’indemnité ainsi réclamée.

S’agissant en deuxième lieu des cellules 7 et 8, la société Dexxon Groupe fait valoir qu’elle a justifié lors de l’audience de première instance du 4 juin 2021, par la production d’un constat d’huissier du 2 juin 2021, la libération effective des cellules 7 et 8.

Elle argue à cet égard également de l’absence de réunion des conditions prévues aux articles 834 et 835 du code de procédure civile permettant de faire droit aux demandes de l’intimée les concernant.

Elle soutient que dans la mesure où les parties étaient convenues qu’elle se maintienne dans les cellules 7 et 8 jusqu’au 31 mars 2021 et que l’avenant du 27 juillet 2020 prévoyait le maintien des autres clauses et conditions du bail, il appartenait en conséquence à la bailleresse de lui faire signifier par huissier de justice un commandement de quitter les lieux et/ou de payer.

Elle avance qu’en l’absence de telle démarche, il existe une contestation sérieuse sur la recevabilité de la demande d’éviction.

Elle ajoute que son maintien provisoire dans les cellules 7 et 8 est la résultante des actions menées par la société Angers Marly Logistics Investment pour bloquer le transfert des équipements et marchandises vers les cellules 3 et 4.

Elle précise qu’elle devait installer une mezzanine dans ces cellules pour permettre le stockage de ses équipements et marchandises, impératif à leur exploitation, mais que le mandataire de la société Angers Marly Logistics Investment, la société Axa, a présenté des demandes complémentaires bloquant l’avancement et l’aménagement des cellules 3 et 4.

Elle fait valoir que de son côté, la bailleresse a refusé de signer la convention d’occupation avec la société Auxiga, sans la signature de laquelle elle n’était pas en droit de déménager les marchandises (situation toujours bloquée à ce jour par la société Angers Marly Logistics Investment).

Elle soutient donc que ces blocages volontaires opérés par la bailleresse, qui ont empêché tout déménagement dans les délais, constituent une contestation sérieuse sur le principe de la demande du bailleur.

Elle conteste également la demande de paiement d’indemnités d’occupation pour ces cellules 7 et 8, faisant valoir qu’aucun commandement de payer ne lui a été signifié préalablement et qu’en outre, elle paie les loyers et charges des cellules 3 et 4, sans pouvoir pleinement les exploiter du fait du blocage opéré par le mandataire du bailleur quant à la réalisation de la mezzanine et de la régularisation de la convention Auxiga sur le gage des marchandises.

Elle fait aussi valoir, comme pour la cellule 6, que l’intimée n’a pas justifié du mode de calcul de l’indemnité d’occupation.

La SCI bailleresse intimée sollicite quant à elle la confirmation de l’ordonnance déférée sur ces points.

S’agissant de l’éviction de la cellule 6, elle fait valoir qu’aux termes de l’avenant n° 1, il est stipulé que « le preneur a souhaité conserver du 1er janvier au 31 janvier 2021, la cellule 6 aux seules fins d’y entreposer ses échelles racks, à l’exclusion de toute autre utilisation », tandis que l’appelante a occupé cette cellule au-delà de la durée prévue par l’avenant et l’a au surplus exploitée comme une cellule d’entreposage de marchandises, en fraude avec l’avenant.

Elle argue donc subir un trouble manifestement illicite dans la mesure où elle est empêchée de la reprendre et de la commercialiser et précise que l’erreur de plume indiquant le terme de l’exploitation de la cellule au 31 décembre 2021 ne justifie en tout état de cause pas son exploitation commerciale.

Elle sollicite également la confirmation de l’ordonnance s’agissant de l’indemnité d’occupation, faisant valoir que le loyer de la cellule 6 est de 53 euros le m² et que sa surface étant de 5 034 m², l’indemnité d’occupation trimestrielle est de 107 131 euros.

Elle demande à la cour d’actualiser sa créance à ce titre en condamnant en plus la société Dexxon Groupe à lui verser la somme de 88 934 euros au titre de son occupation pour le 3e trimestre 2021.

En ce qui concerne l’éviction des cellules 7 et 8, la société Angers Marly Logistics Investment fait valoir à cet égard que l’avenant avait clairement eu pour effet de « prolonger jusqu’au 31 mars 2021 les effets du congé en date du 29 juin 2020 pour les seules cellules 7 et 8 » et que le maintien de leur exploitation, postérieurement à cette date, comme attesté par le procès-verbal d’huissier de justice du 1er avril 2021, constitue un trouble manifestement illicite.

En réponse à l’argumentation de la partie adverse qui lui impute le fait de n’avoir pu régulariser une convention d’occupation avec la société Auxiga, elle souligne que la régularisation alléguée n’a jamais été stipulée, ni convenue, comme une condition de libération des cellules 7 et 8.

Elle allègue que le trouble manifestement illicite est aussi caractérisé par la violation des article 16 « restitution des locaux » et 18 « clause résolutoire ' sanctions » du bail commercial.

Elle ajoute que la libération des cellules 7 et 8 n’était pas effective au 2 juin 2021.

Elle demande ensuite le versement à titre provisoire d’une indemnité d’occupation pour ces cellules, dont le loyer au m² est identique à celui de la cellule 6, et qui ont une surface totale de 9 806 m², ce qui représente une indemnité d’occupation trimestrielle de 376 529,47 euros.

Sur ce,

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

L’illicéité du trouble suppose la violation d’une obligation ou d’une interdiction préexistante et doit être manifeste. Il appartient à la partie qui s’en prévaut d’en faire la démonstration avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Il est par ailleurs admis que l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite susceptible de permettre l’application du texte rappelé ci-dessus pour y mettre fin.

En vertu de second alinéa, il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Sur la cellule 6

Les difficultés proviennent en l’espèce de la rédaction de l’article 2 relatif à l’ « Occupation temporaire de la cellule 6 » de l’avenant n° 1 signé le 27 juillet 2020 en ces termes :

« Le bailleur et le preneur ont conclu un accord pour la prise à bail des cellules 3 et 4 dans le même bâtiment à compter du 1er février 2021. Ce bail est en cours de signature.

Le preneur a souhaité conserver du 1er janvier au 31 janvier 2021, la cellule 6 aux seules fins d’y entreposer ses échelles de racks, à l’exclusion de toute autre utilisation.

Le bailleur consent donc, sous réserve de la signature du nouveau bail portant sur les cellules 3 et 4 avant le 31 juillet 2020 et pour les besoins de transfert d’activités du preneur vers ces mêmes cellules, de laisser gracieusement à disposition de ce dernier, tout ou partie de la cellule 6 du 1er janvier au 31 décembre 2021, pour le stockage de ses racks » (éléments soulignés par la cour).

Il est ainsi manifeste qu’il existe au sein de cet article une erreur de plume s’agissant du terme fixé à l’occupation gratuite de la cellule 6 conférée par l’intimée à l’appelante.

Toutefois, cette erreur de plume pouvant résulter de la première mention comme de la seconde, il est nécessaire de se référer aux règles des articles 1188 et suivants du code civil sur l’interprétation des contrats afin d’y rechercher notamment la commune intention des parties.

Ainsi, dès lors qu’il ne ressort pas des pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, de procéder à une telle interprétation de l’avenant litigieux, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur le trouble manifestement illicite invoqué au regard de l’occupation par la société Dexxon Groupe de la cellule 6 postérieurement au 31 janvier 2021, étant souligné qu’une exploitation non conforme aux termes de l’avenant, en raison de la présence de « matériel informatique », « de marchandises » et de « personnel en train de travailler » ne saurait caractériser un trouble manifestement illicite.

De la même façon, cette nécessaire interprétation de l’accord des parties sur la durée de l’occupation octroyée à titre gratuit par la société Angers Marly Logistics Investment à la société Dexxon Groupe fait obstacle en référé à l’allocation d’une provision à ce titre.

L’ordonnance querellée sera infirmée en ce qu’elle a jugé s’agissant de la cellule 6 et il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces points.

Sur les cellules 7 et 8

Il n’y a pas de discussion entre les parties sur les termes de l’avenant s’agissant des cellules 7 et 8, pour lesquelles il est prévu que « le bailleur accepte de prolonger jusqu’au 31 mars 2021 les effets du congé en date du 29 juin 2020 pour les seules cellules 7 et 8 », sous la seule réserve de la « signature effective par Dexxon et avant le 31 juillet 2020, du nouveau bail portant sur les cellules 3 et 4 », condition dont il est constant qu’elle a été remplie.

Par ailleurs, la société Dexxon Groupe ne conteste pas être restée dans ces cellules jusqu’au 2 juin 2021 mais se prévaut de blocages du bailleur et de son mandataire l’ayant empêchée de procéder aux déménagements des matériels vers les cellules 3 et 4.

Toutefois, les conventions légalement formées faisant la loi des parties, et en l’absence en l’espèce de stipulation subordonnant le départ de la locataire à la signature par le bailleur de la convention relative au gage des stocks ou à l’installation d’une mezzanine, ces arguments ne constituent pas, à l’évidence, un obstacle légitime au départ du locataire à la date convenue.

Par ailleurs, c’est de manière inopérante que la société Dexxon Groupe invoque les stipulations de l’article 18.1 du contrat de bail du 27 juillet 2020 relative à la clause résolutoire en cas de défaut de paiement par le preneur ou de non-respect de ses obligations, lesquelles n’ont pas vocation à régir les modalités de fin du bail arrivé à son terme.

Toutefois, si lors de l’audience devant le premier juge et encore à hauteur de cour, la société Angers Marly Logistics Investment maintient sa demande d’éviction de la société Dexxon Groupe des cellules 7 et 8, il doit cependant être constaté qu’il ressort tant du procès-verbal établi le 2 juin 2021 par Maître [I] [H] à la demande de la société Dexxon Groupe, que du fait que la société Angers Marly Logistics Investment ne sollicite pas le versement d’indemnités d’occupation pour la période postérieure au 31 mai 2021, qu’à la date où le premier juge a statué, la persistance de l’occupation de ces cellules par la société Dexxon Groupe, et donc du trouble manifestement illicite, n’est pas caractérisée avec la certitude nécessaire en référé.

Par voie d’infirmation il sera donc dit n’y avoir lieu à contraindre la société Dexxon Groupe de libérer les cellules 7 et 8.

En revanche, l’occupation sans droit de ces cellules entre le 1er avril et le 31 mai 2021 par la société Dexxon Groupe est avérée, sans contestation possible.

L’intimée verse aux débats l’avis d’échéance pour le 2e trimestre 2021 (sa pièce n° 28) ainsi que le détail des sommes dues pour l’occupation des cellules 7 et 8 entre le 1er avril et le 31 mai 2021 (sa pièce n° 29) qui justifient du montant réclamé à hauteur de la somme de 124 064,53 euros.

L’ordonnance déférée sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a condamné la société Dexxon Groupe à payer à la société Angers Marly Logistics Investment la somme provisionnelle de 124 064,53 euros au titre des indemnités d’occupation des cellules 7 et 8 correspondant au montant des loyers du 31 mars 2021 au 31 mai 2021.

Sur l’appel incident de l’intimée au titre de la remise en état des cellules 6, 7 et 8 :

L’intimée, la société Angers Marly Logistics Investment, renonce à son appel sur la demande d’expertise mais sollicite l’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté sa demande relative à la provision pour remise en état des cellules 6, 7 et 8 et demande la condamnation de la société Dexxon Groupe à lui verser la somme provisionnelle de 160 000 euros au titre des travaux de remise en état de ces 3 cellules.

Elle précise que ce n’est qu’après l’audience devant le premier juge du 4 juin 2021, que la restitution effective des cellules 7 et 8 a été constatée de façon contradictoire le 16 juin 2021, par Maître [Z] [Y], huissier de justice, et que la restitution de la cellule 6 est quant à elle intervenue seulement le 30 août 2021.

Concernant la cellule 6, elle soutient qu’elle a transmis à la société Dexxon Groupe le montant des travaux de remise en état, estimé a minima ; que cette dernière, par l’intermédiaire de son conseil, lui a répondu qu’elle ne justifiait pas des travaux à réaliser mais n’a pas effectué de contre-analyse des coûts, de sorte qu’elle a été contrainte d’effectuer ces travaux comme en attestent les factures qu’elle verse aux débats.

S’agissant des cellules 7 et 8, elle prétend également que la société Dexxon Groupe a été défaillante dans la prise en charge des travaux de remise en état de ces cellules et qu’elle a donc dû y pallier.

Elle indique avoir avancé la somme de 168 501,20 euros pour les travaux dans les 3 cellules et sollicite l’allocation d’une somme provisionnelle de 160 000 euros à ce titre.

L’appelante sollicite quant à elle la confirmation de l’ordonnance critiquée qui a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre des frais de remise en état des trois cellules.

Elle prétend que la société Angers Marly Logistics Investment ne démontre pas qu’elle aurait violé une obligation non sérieusement contestable de remettre les cellules en l’état, ce par comparaison à l’état des lieux d’entrée.

Elle considère que disposant d’un droit d’usage de la cellule 6 jusqu’au 31 décembre 2021, aucun manquement ne peut lui être reproché pour une période antérieure.

Elle ajoute qu’aucune preuve n’est rapportée pour les cellules 7 et 8 d’une nécessité de travaux de remise en état.

Elle critique les devis versés aux débats par la société Angers Marly Logistics Investment, pour des interventions de tous ordres, sans distinction des cellules entre elles.

Elle souligne que le détail des devis laisse « songeur », comme par exemple celui relatif à la location de nacelles de 15 mètres pour « enlever les toiles d’araignées », faire un « dépoussiérage des portes coupe-feu » ou encore « enlever les fientes de pigeons sur le bardage latéral », qu’il est prévue la pose de « bardage intérieur » avec « équerres », sans localisation ni explication sur la nécessité de tels travaux.

Elle considère que les devis produits ne le sont que pour les besoins de la cause et ne correspondent en aucun cas à la stricte « remise en état » des cellules.

Elle déplore enfin n’avoir pu obtenir que le 15 novembre 2021 le constat des lieux établi non contradictoirement le 30 août 2021 pour la cellule 6 et expose que la société Angers Marly Logistics Investment ne peut demander un paiement sans l’avoir mise mesure de débattre contradictoirement des éventuels travaux à réaliser.

Sur ce,

A titre liminaire, l’intimée précise qu’ayant dû faire les travaux de remise en état des cellules 6, 7 et 8 afin de pouvoir les commercialiser de nouveau, elle renonce à son appel au titre de l’expertise judiciaire sollicitée.

Il convient dès lors de confirmer l’ordonnance querellée en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Ainsi, celui qui réclame l’exécution d’une obligation de réparation, doit rapporter la preuve de la faute, de son préjudice et du lien de causalité entre ces derniers.

Or au cas présent, l’intimée ne verse pas aux débats les états des lieux d’entrée de la société Dexxon Groupe dans les cellules litigieuses, ni ne démontre en quoi les travaux qu’elle a fait réaliser devraient être à la charge du preneur, se contentant dans ses conclusions de lister les factures qu’elle a acquittées.

Dans ces conditions, il ne peut être fait droit, avec l’évidence requise en référé, à la demande de provision de la Société Angers Marly Logistics Investment au titre des « travaux de remise en état des cellules ». L’ordonnance querellée sera confirmée en ce qu’elle a ainsi jugé.

Sur la demande de délais de paiement de la société Dexxon Groupe :

Au visa de l’article 1343-5 du code civil, la société Dexxon Groupe sollicite des délais de paiement de 24 mois en mettant en avant la bonne santé financière de la société Axa real Estate Investment Managers SGP, gérant de la société Angers Marly Logistics Investment, en parallèle à la baisse de son activité de fourniture d’équipements de type photocopieurs à destination des professionnels, qui a été selon elle durement touchée par la crise sanitaire.

L’intimée s’oppose à cette demande, faisant valoir que l’appelante a de fait largement pu bénéficier du temps suffisant pour pouvoir régler les sommes dues, qu’elle n’allègue aucune difficulté, et que la saisie attribution fructueuse qu’elle a été contrainte de conduire en exécution de l’ordonnance dont appel démontre qu’elle disposait des fonds suffisants pour régler ses dettes.

Sur ce,

En application du 1er alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La société Dexxon Groupe ne démontrant pas les difficultés financières qu’elle allègue, il ne peut en conséquence être fait droit à sa demande. L’ordonnance déférée sera confirmée de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles de la société Dexxon Groupe :

La société Dexxon Groupe sollicite la condamnation de la société Angers Marly Logistics Investment à lui verser par provision la somme de 243 335,05 euros correspondant au remboursement des frais qu’elle a engagés inutilement compte tenu du refus de l’intimée de la laisser installer une mezzanine dans les cellules 3 et 4, justifiée par une commande d’extension de ligne de convoyeurs qui n’a pu être installée.

Elle demande également la condamnation provisionnelle de la société Angers Marly Logistics Investment à lui verser la somme de 142 058 euros au titre des loyers et charges payés pour les cellules 3 et 4 sur la période du 1er avril au 31 mai 2021 qu’elle n’a pu exploiter compte tenu du refus sus évoqué de l’intimée, ainsi que de son refus de signer la convention Auxiga, immobilisant de facto les stocks à leur emplacement.

L’intimée sollicite quant à elle la confirmation de l’ordonnance attaquée en ce qu’elle a débouté l’appelante de ses demandes reconventionnelles, faisant valoir que la régularisation de la convention d’occupation entre la société Dexxon Groupe et la société Auxiga portant sur les cellules 3 et 4 n’a jamais été stipulée, ni même convenue comme une condition de libération des cellules 7 et 8 et pour cause selon, puisqu’elle est tierce à cette convention.

Sur ce,

Bien que l’intimée ne le conteste pas formellement dans ses conclusions, force est de constater que l’appelante, qui prétend que la société Axa, en sa qualité de gérante, et non la société Angers Marly Logistics Investment contre laquelle elle dirige sa demande, aurait ratifié la convention d’occupation tripartite depuis 2009, ne verse aucun document à l’appui de cette assertion.

En outre, la société Dexxon Groupe ne produit aux débats qu’un devis d’intervention, non accepté et non signé, et partant insuffisant pour rapporter la preuve de frais exposés à hauteur de la somme de 243 335,05 euros.

Par ailleurs, l’intimée fait à juste titre valoir qu’aucune stipulation contractuelle ne prévoit d’obligation de sa part à ce titre de sorte qu’aucun manquement subséquent ne saurait être retenu, avec l’évidence exigée en référé.

Il résulte de l’absence d’engagement de la société Angers Marly Logistics Investment à ce titre qu’il ne saurait pas davantage lui être imputé le défaut d’exploitation des cellules 3 et 4 entre le 1er avril au 31 mai 2021.

L’ordonnance critiquée sera également confirmée en ce qu’elle a jugé à ces titres.

Sur les demandes accessoires :

Chacune des parties succombant partiellement, l’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Elles conserveront la charge des dépens de première instance et d’appel qu’elles ont chacune exposés et seront déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance du 27 juillet 2021 sauf en ce qu’elle a ordonné à la société Dexxon Groupe de restituer à la société Anger Marly Logistics Investment les cellules 6, 7 et 8 dépendant du bâtiment sis 1 rue Jean Jaurès à Marly-la-Ville sous astreinte, dit qu’à défaut de libération des cellules susvisées, avec remise des clés l’expulsion de la société Dexxon Groupe sera autorisée et condamné la société Dexxon Groupe à payer à la société Angers Marly Logistics Investment la somme provisionnelle de 127 379,33 euros au titre des indemnités d’occupation de la cellule 6 correspondant au montant des loyers du 31 janvier 2021 au 31 mai 2021 (et donc de la somme totale de 251 443,86 euros), et condamné la société Dexxon Groupe au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Angers Marly Logistics Investment au titre du trouble manifestement illicite et de la provision concernant la cellule 6 ainsi que de sa demande de libération sous astreinte des cellules 7 et 8,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens de première instance et d’appel qu’elle a exposés.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier,Le président,