COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 00A

14e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 MAI 2022

N° RG 21/06556 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UZ7E

AFFAIRE :

Société SCCV L’OLIVIER

C/

M P Z

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendu le 26 Octobre 2021 par le Président du TJ de VERSAILLES

N° RG : 21/01128

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 19.05.2022

à :

M^e Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Edith COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES,

de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Société SCCV L’OLIVIER

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 25574

Assistée de M^e Rémi PRADES, avocat plaidant au barreau de PARIS, substituée par M^e Orianne PASCO

APPELANTE

****************

Monsieur M P Z

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Madame X, Y-G H épouse Z

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Monsieur A, I B

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Madame X J épouse B

née le […] à […] de nationalité Française

[…]

[…]

Monsieur K E

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Edith COGNY de la SCP BERTHAULT – COGNY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 17

INTIMES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 Mars 2022, Madame Marina IGELMAN, conseiller ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Elisabeth TODINI

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre d’une opération immobilière, la SCCV L’Olivier a vendu plusieurs lots de la 'Résidence de l’Olivier’ située […] à Rambouillet (78120) en l’état futur d’achèvement (VEFA) au cours de l’année 2019 :

- lots n° 8 et 13, à M. M Z et M^me X H épouse Z le […],

- lots n° 11, 22 et 24 à M. A B et M^me X J épouse B le […],

- lots n° 9, 20 et 26 à M. K E le 23 octobre 2019.

Selon les contrats de VEFA, l’achèvement des travaux et la livraison des lots étaient prévus pour le 2ème trimestre 2020, au plus tard.
Des retards dans la livraison des lots ont eu lieu.

Par acte d’huissier de justice délivré le 3 août 2021, M. et M^me Z, M. et M^me B et M. E ont fait assigner en référé la société L’Olivier aux fins d’obtenir principalement sa condamnation sous astreinte à leur livrer les lots achetés et leurs accessoires situés sur les parties communes, ainsi que sa condamnation à verser à M. et M^me Z la somme provisionnelle de 7 000 euros au titre de dommages-intérêts en raison du retard dans l’exécution de ses obligations nettes arrêtée au 11 août 2021 puis la somme mensuelle provisionnelle de 700 euros jusqu’à la livraison effective des lots 8 et 13 acquis, à M. et M^me B la somme provisionnelle de 13 000 euros en raison du retard dans l’exécution de ses obligations nettes arrêtée au 11 août 2021 puis la somme mensuelle provisionnelle de 1 300 euros jusqu’à la livraison effective des lots 11, 22 et 24 acquis, à M. E la somme provisionnelle de 14 000 euros à titre de dommages-intérêts en raison du retard dans l’exécution de ses obligations nettes arrêtée au 11 août 2021 puis la somme mensuelle provisionnelle de 1 400 euros jusqu’à la livraison effective des lots 9, 20 et 26 acquis.

Par ordonnance contradictoire rendue le 26 octobre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles :

- a ordonné à la société L’Olivier de livrer les lots n° 8 et 13 à M. et M^me Z, les lots n°11, 22 et 24 à M. et M^me B ainsi que les lots n°9, 20 et 26 à M. E,

- a dit que dans le cas où la société la société L’Olivier n’aurait pas livré les lots dans le délai de 3 mois à compter de la signification de l’ordonnance, elle sera condamnée au paiement d’une astreinte de 300 euros par jour de retard, durant une période de 3 mois,

- s’est réservé la liquidation de cette astreinte,

- s’est déclaré incompétent pour l’octroi des demandes dommage et intérêts de M. et M^me Z, M. et M^me B et M. E,

- a condamné la société L’Olivier au paiement de 1 000 euros à chacun des requérants,

- a condamné la société L’Olivier aux dépens de l’instance.

Par déclaration reçue au greffe le 28 octobre 2021, la société L’Olivier a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition sauf sur l’incompétence pour l’octroi de dommage et intérêts à M. et M^me Z, M. et M^me B et M. E.

Dans ses dernières conclusions déposées le 27 mars 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société L’Olivier demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1231, 1231-1 et 1601 du code civil et L. 261-11 et R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, de :

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

- faire droit à la fin de non recevoir soulevée par elle pour défaut de droit à agir ;

- déclarer M. et M^me Z, M. et M^me B et M. E irrecevables en leurs demandes de condamnation à son encontre de livrer les lots acquis en VEFA sous astreinte ;

à titre principal,

- infirmer l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Versailles en date du 26 octobre 2021 en ce qu’elle :
- lui a ordonné de livrer les lots n°8 et 13 à M. et M^me Z, les lots n°11, 22 et 24 à M. et M^me B ainsi que les lots n°9, 20 et 26 à M. E ;

- a dit que dans le cas où elle n’aurait pas livré les lots dans le délai de 3 mois à compter de la signification de l’ordonnance, elle serait condamnée au paiement d’une astreinte de 300 euros par jour de retard, durant une période de 3 mois ;

- a dit que la juridiction se réserverait la liquidation de cette astreinte ;

- l’a condamnée au paiement de 1 000 euros à chacun des requérants ; – l’a condamnée aux dépens de l’instance ;

- a rappelé que l’ordonnance bénéficiait de l’exécution provisoire de droit ;

et, statuant à nouveau :

- se déclarer incompétente pour statuer sur les demandes de condamnation à son encontre, en l’absence d’obligation non sérieusement contestable de livrer les biens acquis en VEFA dans le courant du deuxième semestre 2020 ;

- dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. et M^me Z, M. et M^me B et M. E en condamnation à livrer les lots ainsi que leurs accessoires constitués par les parties communes ;

à titre subsidiaire,

- infirmer l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Versailles en date du 26 octobre 2021 en ce qu’elle :

- lui a ordonné de livrer les lots n°8 et 13 à M. et M^me Z, les lots n°11, 22 et 24 à M. et M^me B ainsi que les lots n°9, 20 et 26 à M. E ;

- a dit que dans le cas où elle n’aurait pas livré les lots dans le délai de 3 mois à compter de la signification de l’ordonnance, elle serait condamnée au paiement d’une astreinte de 300 euros par jour de retard, durant une période de 3 mois ;

- a dit que la juridiction se réserverait la liquidation de cette astreinte ;

- l’a condamnée au paiement de 1 000 euros à chacun des requérants ; – l’a condamnée aux dépens de l’instance ;

- a rappelé que l’ordonnance bénéficiait de l’exécution provisoire de droit ;

- confirmer l’ordonnance de référé rendue par tribunal judiciaire de Versailles en date du 26 octobre 2021 (N°RG/01128) pour le surplus ;

et, statuant de nouveau :

- se déclarer incompétente pour statuer sur les demandes de condamnation à son encontre, en présence de contestations sérieuses relatives à l’existence de causes légitimes de suspension des travaux, prévues dans les contrats de VEFA, dont l’appréciation échappe à la compétence du juge des référés ;

- dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. et M^me Z, M. et M^me B et M. E en sa condamnation à livrer les lots ainsi que leurs accessoires constitués par les parties communes ;

et en tout état de cause :

- débouter M. et M^me Z, M. et M^me B et M. E de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre ;

- les condamner in solidum à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner in solidum à supporter les entiers dépens de l’instance, dont le montant sera recouvré par Maître Mélina Pedroletti, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 17 mars 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et M^me Z, M. et M^me B et M. E demandent à la cour, au visa des articles 835, 544, 1231, 1231-1 et 1601-1 du code civil et L. 261-11 et R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, de :

- confirmer l’ordonnance entreprise,

en conséquence, y ajoutant,

- juger qu’en application de 1'ordonnance précitée, signifiée le 15 décembre 2021, la société L’Olivier dispose d’un délai expirant au 15 mars 2022 pour livrer les lots aux intimés et qu’à compter du 16 mars 2022, l’astreinte fixée commencera à courir ;

- condamner la société L’Olivier à leur payer à chacun la somme de 5 000 euros chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société L’Olivier aux entiers dépens de l’instance d’appel ;

- infirmer l’ordonnance en ce que le juge des référés s’est déclaré incompétent pour octroyer des sommes provisionnelles aux intimés ;

et statuant à nouveau,

- condamner la société L’Olivier à payer :

- M. et M^me Z, la somme de 10 500 euros nette arrêtée au 11 janvier 2022, sauf à parfaire, ainsi que la somme mensuelle de 700 euros jusqu’à la livraison effective des lots 8 et 13 acquis ;

- à M. et M^me F la somme de 19 500 euros nette arrêtée au 11 janvier 2022, sauf à parfaire ainsi que la somme mensuelle de 1 300 euros jusqu’à la livraison effective des lots 11, 22 et 24 acquis ;

- à M. E la somme de 21 000 euros nette arrêtée au 11 janvier 2022, sauf à parfaire, ainsi que la somme mensuelle de 1 400 euros jusqu’à la livraison effective des lots 9, 20 et 26 acquis.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 mars 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION :
A titre liminaire il convient d’observer que si dans le dispositif de ses conclusions la société L’Olivier soulève l’irrecevabilité des demandes des intimés, dans le corps de ses écritures, elle ne développe aucun moyen à l’appui de cette prétention dont la cour n’est dès lors pas saisie.

Sur le contexte, l’appelante explique qu’en sa qualité de constructeur non réalisateur, elle a fait appel aux entreprises suivantes pour faire réaliser les travaux de construction : la SARL Gab Services, en qualité d’entreprise générale, la société LGX Ingénierie, en qualité de maître d''uvre d’exécution, la société Eco Plus, en qualité de maître d’ouvrage délégué.

Elle poursuit en indiquant que suite au retard pris par le chantier en raison de la suspension des travaux entre mars et mai 2020 (premier confinement dû à l’épidémie de Covid-19), elle n’a pu que constater l’incapacité des entreprises précitées à réaliser leurs missions et à fixer un nouveau planning pour l’achèvement des travaux, de sorte qu’elle n’a eu d’autre choix que de résilier les marchés du maître d’ouvrage délégué, du maître d''uvre d’exécution et de l’entreprise générale, suite à quoi elle s’est encore heurtée à l’impossibilité de reprendre immédiatement les travaux pour plusieurs raisons (réserves du bureau de contrôle, nécessité de mobiliser ses assureurs, maintien illégal dans les lieux de la société Gab Services).

Elle soutient avoir toujours informé les acquéreurs en VEFA de la situation de blocage, en réitérant ses explications par courrier du 7 juillet 2021, leur rappelant que les contrats prévoyaient la possibilité de suspension des travaux en cas de causes légitimes, notamment les défaillances des entreprises sur le chantier.

Les acquéreurs en VEFA, M. et M^me Z, M. et M^me B et M. E, relatent quant à eux que la date butoir contractuelle pour livrer les lots s’établissait au 30 juin 2020, décalée au 11 octobre 2020 par l’ordonnance du 25 mars 2020, et que la société L’Olivier ne leur a, à ce jour, toujours pas fait part de la date prévue pour la livraison de leurs lots et accessoires.

Ainsi, ils exposent que l’appelante a indiqué le 12 juin 2020 à un acquéreur que la livraison aurait bien lieu le 10 octobre 2020 au plus tard, puis par courriel du 7 septembre 2020, a informé M. B de la nouvelle date du 20 novembre 2020, puis passé le 10 octobre, a indiqué ne pouvoir donner aucune « confirmation absolue » mais a parlé d’ « une livraison dans un avenir proche », pour faire part enfin aux acquéreurs, dans un courrier du 7 janvier 2021, qu’elle était confrontée à la carence de l’entreprise générale.

C’est ainsi indiquent-ils, qu’ils lui ont adressé une sommation notamment de fixer la date de livraison par exploit du 29 juin 2021, puis un courrier recommandé le 13 juillet 2021 lui demandant notamment un décompte détaillé du nombre de jours de retard imputables à la défaillance de l’entreprise générale, la société L’Olivier leur ayant répondu le 26 juillet 2021 sans pouvoir leur indiquer une date prévisible de livraison.

Sur la demande de condamnation du maître d’ouvrage à livrer les lots acquis :

L’appelante, la société L’Olivier, conclut à titre principal à l’infirmation de l’ordonnance déférée en l’absence selon elle d’une obligation non sérieusement contestable.

Elle fait valoir à cet égard que lorsqu’il est nécessaire d’interpréter la convention des parties pour apprécier la date contractuelle de livraison d’un bien vendu en l’état futur d’achèvement (au regard des causes légitimes de suspension ou de report du délai), le juge des référés est incompétent pour ce faire.

Elle considère que le premier juge a retenu par une appréciation erronée l’existence d’une obligation non sérieusement contestable de livrer les biens acquis en VEFA « au cours du second trimestre 2020 » alors que les contrats litigieux indiquent que le vendeur doit mener les travaux de telle manière que les ouvrages et éléments nécessaires à l’utilisation des biens soient achevés et livrés au 2ème trimestre 2020 « sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison », de sorte qu’il n’existe aucune obligation de résultat à sa charge pour ce qui concerne la date de livraison des biens.

Elle ajoute que les contrats de VEFA émettent d’autres réserves rendant impossible d’affirmer qu’il existe une obligation non sérieusement contestable de livraison à une date précise.

A titre subsidiaire, l’appelante sollicite l’infirmation de l’ordonnance querellée en raison des contestations sérieuses relatives à l’existence de causes légitimes de suspension des travaux.

Elle fait d’abord valoir l’incompétence du juge des référés pour ordonner la livraison des biens sous astreinte en présence de « causes légitimes » de report d’exécution des travaux prévues par l’article 12 des contrats de VEFA, causes qui ne sont pas définies de façon restrictive, de sorte qu’il est impossible d’apprécier objectivement l’existence d’une cause légitime, sauf à interpréter la convention des parties, ainsi que de déterminer un nouveau délai pour l’achèvement des travaux, en l’absence de l’ensemble des documents nécessaires, notamment le certificat établi par le maître d''uvre venant en remplacement de la société LGX Ingénierie, défaillante.

Or, précise-t-elle, elle n’est en mesure à ce jour que de diffuser un planning prévisionnel établi par le nouveau maître d''uvre venant remplacer la société LGX Ingénierie.

Elle argue ensuite de l’existence des causes légitimes de suspension des travaux en détaillant :

- la défaillance de l’entreprise générale, du maître d''uvre d’exécution et du maître d’ouvrage délégué,

- les réserves du bureau de contrôle et de l’assureur empêchant une reprise immédiate des travaux,

- l’occupation illicite du terrain par la société Gab Services, n’ayant pu obtenir que le 14 octobre 2021 une décision de justice ordonnant son expulsion et ayant dû attendre cette échéance pour conclure de nouveaux marchés.

M. et M^me Z, M. et M^me B et M. E, intimés, sollicitent quant à eux la confirmation de l’ordonnance ayant ordonné la livraison des lots sous astreinte.

Ils font en premier lieu valoir que les stipulations contractuelles prévoyant le délai d’achèvement des travaux au plus tard au 2ème trimestre 2020 constituent une obligation de résultat, d’ordre public légal, de sorte que le premier juge a pu, en constatant simplement que la société L’Olivier, d’une part ne produisait aucun élément sur la défaillance de la société Gab Services avant la date butoir du 30 juin 2020, ou même du 11 octobre 2020, et d’autre part et surtout, qu’elle n’avait pas informé les acquéreurs, dans les formes contractuellement prescrites, de cette défaillance avant l’expiration du délai de livraison, considérer qu’il n’existait aucune cause de suspension empêchant que soit ordonnée la livraison sous astreinte.

Ils entendent en deuxième lieu répondre aux allégations de l’appelante concernant les causes légitimes de suspension, soutenant qu’elles pourraient constituer une contestation sérieuse si, d’une part elles étaient démontrées avant le délai de livraison, et d’autre part, si les acquéreurs en avaient été informés en temps utile, soit à l’intérieur du même délai de livraison.

Ils ajoutent qu’ils n’ont jamais été informés de la défaillance de l’entreprise générale selon les stipulations contractuelles qui impose la production du double de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le maître d''uvre du chantier à l’entrepreneur défaillant, et que la société L’Olivier n’a toujours pas justifié du nombre de jours de retard imputables à cette défaillance.
Ils arguent d’une jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. Civ. 3ème, 29 mars 2018, n° 17-14.249) selon laquelle même « si les circonstances particulières justifiant la suspension du délai étaient établies, le défaut d’information de l’acquéreur, qui avait été laissé dans l’incertitude quant à la date d’achèvement de l’immeuble, permettait de retenir la responsabilité contractuelle du vendeur », constat au regard duquel le premier juge a ordonné la livraison sous astreinte.

S’agissant des allégations de la société L’Olivier concernant les défaillances des entreprises, les acquéreurs font notamment valoir :

- que pour des questions manifestement financières, elle n’a jamais eu l’intention de dénoncer la prétendue défaillance de la société Gab Services, dont elle tente aujourd’hui de se prévaloir,

- qu’ils s’interrogent sur l’absence de remplacement de la maîtrise d''uvre dès le mois de janvier 2021, ce qui aurait permis la poursuite des travaux,

- qu’il existe beaucoup de zones d’ombres sur la société Eco Plus, comme sur sa défaillance.

Ils prétendent également qu’en vertu du principe selon lequel « le contrat peut stipuler des causes de suspension du délai, qui sont licites si elles ne contredisent pas la clause générale prévoyant la date de livraison et précisent les conditions d’application des délais de suspension », seules les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux sont propres à pouvoir éventuellement motiver un retard légitime de livraison.

Ils soutiennent donc que les causes relatives aux réserves du bureau de contrôle et aux démarches auprès des assureurs ne sauraient être considérées comme des causes légitimes, pas davantage que la prétendue occupation illicite du chantier par la société Gab Services, au demeurant non démontrée.

Sur ce,

L’article 835 du code de procédure civile dispose que :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Le trouble manifestement illicite prévu au 1er alinéa de ce texte est caractérisé par 'toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit' qu’il incombe à celui qui s’en prétend victime de démontrer.

Le 2e alinéa impose de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable pour pouvoir ordonner une obligation de faire.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation n’en est nécessaire.

En application des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Au cas présent, les contrats de VEFA liant la société L’Olivier aux acquéreurs intimés comportent chacun un article 10 intitulé « Délai de livraison ' achèvement des travaux » qui stipule que « le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard au 2ème trimestre 2020, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison, sauf aussi modification des caractéristiques ou des aménagements des lots vendus demandés par l’acquéreur ainsi qu’il est dit ci-dessous. ».

L’article 12 des contrats, relatif au « Délai d’exécution des travaux », prévoit quant à lui que :

« Le vendeur s’oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés et les locaux objet des présentes livrés dans les délais ci-dessus visés.

Ce délai serait différé en cas de force majeure ou d’une autre cause légitime.

Pour l’application de cette disposition pourraient notamment être considérées comme causes légitimes de suspension de ce délai :

- les intempéries retenues par le maître d''uvre, gênant les travaux ou l’exécution du corps d’état considéré, et dûment justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche de l’immeuble,

- les grèves ('),

- la cessation de paiement (') des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ('),

- les jours de retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l’acquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d’oeuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant,

- les jours de retard entraînés par la recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci,

- la résiliation d’un marché de travaux due à la faute de l’entreprise, les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou arrêter les travaux ('),

(…)

- les troubles résultant d’hostilités (').

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui du double pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux;

Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter, sauf en ce qui concerne le retard de paiement de l’acquéreur, dès à présent à un certificat établi par le maître d’oeuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité. »
Si comme le font valoir les acquéreurs l’engagement de livrer les lots acquis au plus tard au 2ème trimestre 2020 pris dans l’acte de vente par la société L’Olivier est une obligation de résultat, celle-ci peut toutefois s’en libérer par la preuve d’un cas de force majeure ou par la justification de la survenance d’une des causes de suspension du délai de livraison qui sont énumérées dans l’acte.

Toutefois, force est de constater que, contrairement à ce qu’il se déduit de l’argumentaire des intimés, les stipulations de l’article relatif au délai d’exécution des travaux et consacré à l’énumération de ce qui pourrait « notamment » être considéré comme causes légitimes de suspension du délai d’exécution des travaux ne prévoient ni les modalités ni la temporalité de la justification de la survenance de l’une de ces circonstances que le vendeur serait tenu d’apporter aux acquéreurs.

Partant, ces modalités de justification nécessitent d’interpréter les contrats litigieux sur ce point d’où il ressort qu’il ne peut être considéré, en référé, qu’en ne produisant aucun élément sur la défaillance de l’entreprise générale, la société Gab Services, avant la date butoir du 30 juin 2020, repoussée au 11 octobre 2020, et en n’informant pas les acquéreurs de cette défaillance avant la date butoir, il n’existerait aucun empêchement à ce que soit ordonnée la livraison des lots achetés sous astreinte.

La contestation sérieuse née de la nécessité d’interpréter les contrats en cause fait donc obstacle aux demandes des intimés sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

De la même manière, pour que soit caractérisé un trouble manifestement illicite, il conviendrait que soit démontrée la violation d’une règle de droit, avec l’évidence requise en référé.

Or, d’une part il vient d’être vu que contrairement à ce que prétendent M. et M^me Z, M. et M^me B et M. E, il ne ressort pas de manière évidente des contrats de vente que la société L’Olivier ne pourrait valablement invoquer une ou des causes légitimes de retard postérieurement au délai initialement fixé pour la livraison des biens.

D’autre part, alors qu’il s’agit de stipulations usuellement utilisées et validées dans les contrats de VEFA, il n’apparaît pas non plus établi, avec la certitude exigée en la matière, que comme le font valoir les acquéreurs en VEFA, les causes de suspension du délai figurant aux contrats, hormis celles relatives aux injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, seraient illicites en ce qu’elles contrediraient la clause générale prévoyant la date de livraison.

De plus, contrairement là-encore à ce que soutiennent les intimés à l’appui de leur demande de condamnation de l’appelante à livrer les biens sous astreinte, la stipulation contractuelle relative à la cause légitime de suspension du fait de la défaillance d’une entreprise, mentionnant que « la défaillance pouvant (souligné par la cour) être fournie par le vendeur à l’acquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d’oeuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant », n’implique pas, de manière incontestable, que la justification de cette défaillance doit être fournie selon la modalité indiquée.

La société L’Olivier soutient quant à elle que les causes du retard du chantier résident dans les clauses contractuelles de suspension invoquées et communiquent diverses pièces pour démontrer la défaillance de l’entreprise générale, du maître d’oeuvre d’exécution et du maître d’ouvrage délégué, les réserves émises par le bureau de contrôle, les démarches auprès de ses assureurs ainsi que l’occupation illicite du terrain par la société Gab Services, ou à tout le moins sa réticence à reconnaître la résiliation de son contrat que lui a notifiée le maître d’ouvrage le 20 janvier 2021 (pièce appelante n° 34).

La légitimité de ces allégations nécessitent ici aussi de procéder à une analyse des différentes causes de retard du chantier, en distinguant celles qui pourraient effectivement relever de causes légitimes de prorogation, de celles qui seraient dues à la faute du maître d’ouvrage, étant souligné qu’en l’absence du certificat émanant du maître d''uvre ayant la direction des travaux, et alors que celui-ci, la société LGX Ingénierie, a vu son marché résilié par l’appelante par lettre du 23 février 2021 et a été remplacée par la société Cap Pilotage à une date non communiquée, il n’existe nulle évidence à la constatation d’une violation d’une règle de droit de nature à caractériser un trouble manifestement illicite.

En conséquence de ce qui précède, il convient de dire que ni l’existence d’une obligation non sérieusement contestable de livrer les biens à la date où le premier juge à statuer, pas plus qu’à la date où la cour statue, ni la violation évidente d’une règle de droit à l’origine d’un trouble manifestement illicite ne sont établies, de sorte que l’ordonnance querellée sera infirmée en ce qu’elle a enjoint à la société L’Olivier de livrer les biens sous astreinte et qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé de ces chefs de demande.

Sur les demandes de provision :

Les intimés forment un appel incident en demandant l’infirmation de l’ordonnance critiquée qui les a déboutés de leurs de demandes de provisions.

M. et M^me Z, M. et M^me B et M. E font valoir que si les contrats de VEFA ne comportent pas textuellement de clause contractuelle fixant une pénalité de retard chiffrée, il résulte de leurs précédents développements que le retard est démontré et la responsabilité de la société L’Olivier engagée du fait de l’existence même de ce retard et de sa persistance ainsi que du fait du défaut d’information des acquéreurs dans le délai d’exécution contractuel, et même bien postérieurement.

Sur le quantum de leurs demandes, ils indiquent que les préjudices doivent être appréciés en fonction de la valeur locative mensuelle de leurs lots à construire multipliée par le nombre de mois de retard, soit 15 mois au 11 janvier 2022. Ils sollicitent également l’allocation de provisions mensuelles à hauteur de la valeur locative jusqu’à la livraison effective pour chacun des acquéreurs.

Sans développer d’argument ni de moyen en réponse, la société L’Olivier sollicite que les intimés soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Sur ce,

En vertu du 2e alinéa de l’article 835 du code de procédure civile ci-dessus cité, le président du tribunal judiciaire peut aussi, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

La démonstration de l’absence de contestation sérieuse s’impose à cet égard comme rappelé plus haut à propos de la demande d’exécution de l’obligation de faire.

Or comme il vient d’être examiné, la part du retard de livraison qui serait due à la faute du maître d’ouvrage, la société L’Olivier, n’est pas démontrée à ce stade de sorte qu’il ne peut pas être fait droit aux demandes de provision à cet égard.

Cependant, en application de l’article 1104 du code civil, d’ordre public, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, alors que la date de livraison était fixée au plus tard au 30 juin 2020, que les parties s’accordent à repousser au 11 octobre 2020 en raison de l’ordonnance du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, la société L’Olivier prétend avoir « toujours informé les acquéreurs en VEFA de la situation de blocage » (page 4 de ses conclusions) alors pourtant qu’il résulte des pièces qu’elle verse aux débats que la première communication faite aux acquéreurs résulte d’une « note d’information » du 7 janvier 2021 dans laquelle elle fait part de la suspension des travaux en raison de la rupture du contrat avec l’entreprise générale, soit bien postérieurement à la date de livraison stipulée au contrat.

Par la suite, c’est seulement en réponse à la sommation émanant des acquéreurs intimés, par laquelle ils lui rappelaient qu’ils avaient « été laissés dans le flou le plus total, sur la consistance et la justification de la défaillance de l’entreprise et sur les jours consécutifs à cette défaillance » et la mettaient en demeure de procéder à la livraison dans le mois, délivrée le 29 juin 2021 après de vaines tentatives d’obtenir des précisions supplémentaires (pièces intimés n° 7 et 8) que la société L’Olivier leur indiquait par lettre du 7 juillet 2021 qu’elle était dans l’incapacité de faire redémarrer le chantier du fait du refus de communication par la société Gab Services des documents réclamés par le bureau de contrôle, et qu’un nouveau planning d’exécution des travaux serait fixé, dès qu’elle serait en mesure de faire redémarrer le chantier, sans qu’aucune pièce justificative ne leur soit adressée.

Dès lors, il est acquis qu’à l’évidence la société L’Olivier a manqué à son obligation d’exécuter les conventions de bonne foi en ne transmettant à ses cocontractants que des informations tardives et parcellaires sur l’important retard pris par le chantier de construction, leur causant des préjudices qu’il convient, à titre provisionnel, de fixer pour chacun des acquéreurs à proportion de la moitié des sommes réclamées au titre de la perte équivalent aux loyers qui auraient pu être perçus jusqu’au 11 janvier 2022.

En conséquence, par voie d’infirmation, la société L’Olivier sera condamnée, à titre provisionnel, à verser à :

- M. et M^me Z la somme de 5 250 euros,

- M. et M^me B la somme de 9 750 euros,

- M. E celle de 10 500 euros.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Sur les demandes accessoires :

Les intimés étant partiellement accueillis en leur appel incident, l’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie devant être considérée comme essentiellement perdante, la société L’Olivier ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens de première instance et d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser aux intimés la charge des frais irrépétibles exposés. L’appelante sera en conséquence condamnée à verser, à M. et M^me Z la somme de 2 000 euros, à M. et M^me B celle de 2 000 euros et à M. E celle de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire,

Infirme l’ordonnance du 26 octobre 2021 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de livraison des lots sous astreinte,

Condamne à titre provisionnel la société L’Olivier à verser à :

- M. M Z et M^me X H épouse Z la somme de 5 250 euros,

- M. A B et M^me X J épouse B la somme de 9 750 euros,

- M. K E la somme de 10 500 euros,

à valoir sur la réparation de leurs préjudices du fait du manquement contractuel,

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de provision,

Condamne la société L’Olivier à verser à M. M Z et M^me X H épouse Z d’une part, M. A B et M^me X J épouse B d’autre part ainsi qu’à M. K E, la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit que la société L’Olivier supportera les dépens de première instance et d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.