COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

1ère chambre 1ère section

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 74Z

DU 24 OCTOBRE 2023

N° RG 21/06561

N° Portalis DBV3-V-B7F-UZ7Q

AFFAIRE :

[S] [R]

…

C/

Epoux [H]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Septembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de CHARTRES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 18/02592

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— la SELARL VERNAZ FRANCOIS (HON.) – AIDAT-ROUAULT ISABELLE – GAILLARD N ATHALIE,

— la SCP POISSON & CORBILLE LALOUE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [S] [R]

née le 20 Décembre 1976 à [Localité 7]

de nationalité Française

et

Monsieur [K], [X] [I]

né le 06 Janvier 1975 à [Localité 8]

de nationalité Française

demeurant tous deux [Adresse 4]

[Localité 3]

représentés par M^e Nathalie GAILLARD de la SELARL VERNAZ FRANCOIS (HON.) – AIDAT-ROUAULT ISABELLE – GAILLARD N ATHALIE, avocat postulant – barreau de CHARTRES, vestiaire : 000001 – N° du dossier 16.07.07

APPELANTS

****************

Madame [L], [C], [J] [M] épouse [H]

née le 19 Août 1960 à [Localité 6]

de nationalité Française

et

Monsieur [G], [T] [H]

né le 19 Juin 1962 à [Localité 9]

de nationalité Française

demeurant ensemble au [Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par M^e Claire CORBILLE LALOUE de la SCP POISSON & CORBILLE LALOUE, avocat postulant – barreau de CHARTRES, vestiaire : 000019 – N° du dossier 20192399

M^e Ophélie MONNIER substituant M^e Marie SOYER de la SAS DROUOT AVOCATS, avocat – barreau de PARIS, vestiaire : W06

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Juillet 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Sixtine DU CREST, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

FAITS ET PROCÉDURE

Le 24 octobre 2015, Mme [S] [R] et M. [K] [I] (ci-après, autrement nommés, 'les consorts [R]-[I]') ont acquis un terrain situé [Adresse 4] à [Localité 3] (Eure et Loir), cadastré [Cadastre 5] et [Cadastre 12], sur lequel ils ont fait construire une maison d’habitation à la suite de la délivrance d’un permis de construire qui leur a été accordé le 27 juin 2015.

Leur maison a été construite en limite de propriété de la parcelle appartenant à Mme [L] [M] épouse [H], cadastrée [Cadastre 11] qu’elle utilise avec son époux, M. [H], pour faire paître des moutons.

Souhaitant procéder au ravalement de la façade de cette maison nouvellement construite, les consorts [R]-[I] ont demandé à leur voisine l’autorisation de passer sur sa

parcelle, en vain.

En outre, le constructeur ayant endommagé la clôture du terrain appartenant à Mme [H] à l’occasion du chantier, un projet de protocole d’accord a été proposé par le constructeur qui n’a pas été signé.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 septembre 2016, par l’intermédiaire de leur conseil les consorts [R]-[I] ont sollicité le bénéfice d’une servitude de tour d’échelle, sans succès.

Par exploit d’huissier de justice délivré le 6 novembre 2018, les consorts [R]-[I] ont fait assigner M. [G] [H] devant le tribunal de grande instance de Chartres aux fins d’obtenir la reconnaissance d’une servitude de tour d’échelle. Par acte d’huissier de justice du 7 novembre 2019, ils ont fait assigner Mme [L] [M], épouse [H], aux mêmes fins.

Par ordonnance du 16 janvier 2020, les deux affaires ont fait l’objet d’une jonction.

Par jugement contradictoire rendu le 15 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Chartres a :

— Constaté que Mme [S] [R] et M. [K] [I] ne forment pas de demande au titre d’une servitude de tour d’échelle à l’encontre de M. [G] [H] et rejeté en conséquence la fin de non-recevoir soulevée à ce titre ;

— Autorisé Mme [S] [R], M. [K] [I] et leurs ouvriers à passer provisoirement sur la parcelle appartenant à Mme [L] [M] épouse [H], située [Adresse 10], [Localité 3] cadastrée [Cadastre 11], pour réaliser les travaux de ravalement de leur maison, pendant une durée de 15 jours, à charge pour eux de prévenir Mme [L] [M] épouse [H] au moins quinze jours avant le début des travaux ;

— Condamné in solidum Mme [S] [R] et M. [K] [I] à verser à M. [G] [H] la somme de 4 000 euros en réparation de son préjudice et à Mme [L] [M] épouse [H] la somme de 4 000 euros en réparation de son préjudice ;

— Débouté les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés, qui seront recouvrés

conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Ordonné l’exécution provisoire.

Mme [S] [R] et M. [K] [I] ont interjeté appel de ce jugement le 28 octobre 2021 à l’encontre de Mme [L] [M], épouse [H], et M. [G] [H].

Par leurs dernières conclusions notifiées le 20 juillet 2022, Mme [S] [R] et M. [K] [I] demandent à la cour, au visa de l’article L. 132-1 du code de la construction et de l’habitation, de :

— Déclarer irrecevables et mal fondées M. et Mme [H] en leur appel incident ;

— Les en débouter ;

— Les déclarer recevables et en tous cas bien fondés en leur appel ;

Y faisant droit

— Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chartres en ce qu’il les a condamnés à régler à M. [H] une somme de 4 000 euros et à Mme [H] une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice ;

— Débouter M. et Mme [H] de l’intégralité de leurs demandes ;

— Les condamner in solidum au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner aux entiers dépens.

Par leurs dernières conclusions notifiées le 17 mai 2023, M. [G] [H] et Mme [L] [M], épouse [H], demandent à la cour, au fondement des articles 30 et 31 du code de procédure civile, 544 et 1242 du code civil, de :

— Rejeter l’appel formé par Melle [S] [R] et M. [K] [I], l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— Les recevoir les époux [H] en leur appel incident ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— autorise Mme [S] [R], M. [K] [I] et leurs ouvriers à passer provisoirement sur la parcelle appartenant à Mme [L] [M] ép. [H], située [Adresse 10], [Localité 3] cadastrée [Cadastre 11], pour réaliser les travaux de ravalement de leur maison, pendant une durée de 15 jours, à charge pour eux de prévenir Mme [L] [M] ép. [H] au moins quinze jours avant le début des travaux,

— condamne in solidum Mme [S] [R] et M. [K] [I] à verser à M. [G] [H] la somme de 4 000 euros en réparation de son préjudice et à Mme [L] [M] ép. [H] la somme de 4 000 euros en réparation de son préjudice,

— déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Et en conséquence, statuant à nouveau :

— Débouter Melle [S] [R] et M. [K] [I] de l’intégralité de leurs demandes ;

— Condamner solidairement Melle [S] [R] et M. [K] [I] à verser à M. [G] [H] la somme de 7 000 euros en réparation du préjudice qu’il subit ;

— Condamner solidairement Melle [S] [R] et M. [K] [I] à verser à Mme [L] [H] la somme de 5 000 euros en réparation d’un préjudice qu’elle subit ;

Subsidiairement, pour le cas où le jugement serait confirmé s’agissant de l’autorisation de passage provisoire accordée.

— Condamner solidairement Melle [S] [R] et M. [K] [I] à verser à M. et Mme [L] [H] la somme de 5 000 euros au titre de l’indemnisation juste et raisonnable destinée à compenser l’autorisation ainsi octroyée ;

En tout état de cause,

— Condamner solidairement Melle [S] [R] et M. [K] [I] à verser à M. [G] [H] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Melle [S] [R] et M. [K] [I] à verser à Mme [L] [H] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner Melle [S] [R] et M. [K] [I] aux entiers dépens dont distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 25 mai 2023.

SUR CE, LA COUR,

Sur les limites de l’appel,

Il résulte des écritures ci-dessus visées qu’à l’exception de la disposition du jugement qui rejette la fin de non recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’action à l’égard de M. [H], qui n’est pas querellée, et qui est donc devenue irrévocable, le débat en cause d’appel se présente dans les mêmes termes qu’en première instance, chacune des parties maintenant ses prétentions telles que soutenues devant les premiers juges.

Sur la servitude de tour d’échelle

— Moyens des parties

M. et Mme [H] poursuivent l’infirmation du jugement qui accueille la demande de leurs adversaires fondée sur la servitude de tour d’échelle. Selon eux, les conditions permettant cette autorisation judiciaire ne sont pas réunies.

Ils soutiennent que les consorts [R]-[I] en faisant construire leur maison en limite séparative des deux fonds voisins se sont privés de toute légitimité à l’obtention judiciaire de cette autorisation. Ils font en outre valoir que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de la nécessité des travaux allégués sur une construction neuve. Ils ajoutent que, lorsque le bâtiment a été construit en limite de propriété, la jurisprudence subordonne l’autorisation judiciaire à la démonstration préalable d’une réalisation de travaux revêtant le caractère d’une nécessité absolue, d’une impossibilité technique de réaliser les travaux autrement qu’en passant sur le fonds voisin et d’une absence de sujétion intolérable et excessive pour le propriétaire du fonds 'servant’ (Civ. 2ème 8 janvier 1992, n° 90-17.870).

Ils soulignent que ces conditions sont cumulatives.

Se prévalant d’un arrêt de la Cour de cassation du 15 février 2012 (3e Civ., 15 février 2012, pourvoi n° 10-22.899, Bull. 2012, III, n° 32), ils observent que cette autorisation judiciaire ne peut être accordée que s’il n’existe aucune autre alternative.

En l’espèce, selon eux, il résulte des éléments de faits que les consorts [R]-[I] ont fait le choix d’implanter leur maison nouvelle en limite de leur propriété alors que la largeur du terrain leur permettait d’envisager une autre implantation, qu’ils n’ont jamais averti leur voisin et sans leur accord ont entrepris des travaux, sont passés sur leur fonds pour les réaliser, ont endommagé la clôture, ont découpé le grillage de la clôture sur 25 mètres. Ils observent que les consorts [R]-[I] ne fournissent aucun élément sur la consistance de ces travaux, qu’ils affirment sans preuve que les travaux pour lesquels ils sollicitent cette autorisation consistent en un ravalement alors que celui-ci a été réalisé auparavant, en pénétrant, sans autorisation, sur leur propriété, et que la construction est déjà protégée contre l’humidité (pièces 5 et 11). Ils relèvent que les consorts [R]-[I] ne démontrent pas plus que ces travaux sont d’une nécessité absolue ni qu’une solution alternative aurait un coût disproportionné.

Il s’ensuit, selon eux, que le jugement ne pourra qu’être infirmé.

Pour obtenir cette autorisation, les consorts [R]-[I], sollicitant la confirmation du jugement, font valoir que les travaux envisagés sont nécessaires pour combler des fissures, réparer des joints, protéger leur immeuble de l’humidité et de la pollution extérieure.

Ils ajoutent que la parcelle voisine n’est pas habitée, qu’elle sert à faire paître des moutons de sorte que l’exercice du tour d’échelle ne fera subir aucune sujétion intolérable et excessive au fonds voisin.

Ils précisent que les travaux ne devraient pas durer plus de quinze jours.

— Appréciation de la cour

La 'servitude de tour d’échelle', improprement qualifiée de 'servitude', puisqu’il s’agit en réalité d’une autorisation temporaire qui ne peut être établie qu’amiablement, à titre de tolérance ou par une servitude conventionnelle ou, à défaut d’accord, judiciairement, s’inscrit dans le cadre des relations de bon voisinage.

L’autorisation judiciaire suppose d’une part, que le propriétaire du fonds 'servant’ ne puisse s’opposer sans motif légitime à une telle demande mais, d’autre part, que le propriétaire du fonds 'dominant’ ne recourt à un tel passage qu’en cas de nécessité, en l’absence de toute autre solution et en s’abstenant de causer un trouble excessif à son voisin (Civ. 3ème 15 avril 1982, Bull 93, pourvoi 80-17.108 ; Civ. 3ème 30 octobre 1978, Bull 326, pourvoi 77-11.072 ; Civ. 3ème 15 février 2012, Bull 32, pourvoi 10-22.899  ; Civ. 2ème 8 janvier 1992, Bull 10, pourvoi 90-17.870 ; Civ. 3ème 28 septembre 2005, Bull 187, pourvoi 04-14.769 ; Civ. 3ème 10 mai 1995, pourvoi 93-17.563 ; Civ. 3ème 12 juillet 1995, pourvoi 93-16.116 ; Civ. 3ème 31 mai 2011, pourvoi 10-17.287 ; Civ 3ème 7 juillet 2015, pourvoi 14-17.644 ; 3e Civ., 12 novembre 2020, pourvoi n° 19-22.106).

L’autorisation de tour d’échelle obéit ainsi à des conditions restrictives et cumulatives :

— la nécessité de réaliser les travaux doit être caractérisée ;

— il faut que la réalisation des travaux à partir du fonds du propriétaire requérant soit impossible même au prix d’un coût plus onéreux, pourvu que celui-ci ne soit pas disproportionné au regard de la valeur des travaux ;

— les travaux envisagés ne doivent pas causer au fonds voisin un préjudice excessif ou

disproportionné et les éventuels dommages engendrés par eux doivent donner lieu à une indemnisation ;

— les travaux à réaliser doivent permettre l’entretien et la réparation de constructions existantes.

Dans l’hypothèse d’une construction neuve, les circonstances seront examinées plus drastiquement. Il sera notamment vérifié que l’implantation, compte tenu de la superficie du terrain à bâtir, aurait pu être évitée en limite de deux fonds voisins. En effet, si un propriétaire est en droit de faire édifier une maison en limite de son terrain, son voisin est tout aussi légitime à s’opposer au passage sur sa propriété. Les intérêts en présence doivent donc être examinés avec attention et l’autorisation sollicitée dûment justifiée.

En l’espèce, des productions, il apparaît que les consorts [R]-[I] ont fait bâtir cette maison à la suite d’un permis de construire qui leur a été accordé en juin 2015 (pièces 1 et 2) et qu’ils ont choisi de la faire édifier en limite de propriété avec le fonds voisin (pièce 3). Il apparaît cependant des pièces versées aux débats (pièces 2, 3 des appelants) que les consorts [R]-[I] auraient pu l’implanter en la décalant de la limite séparative entre les deux fonds ce qui leur aurait évité d’avoir à revendiquer le droit de passer par le fonds voisin pour effectuer des travaux sur leur construction.

En outre, il est patent que les consorts [R]-[I] affirment, sans aucun élément de preuve à l’appui de leur prétention, que les travaux pour lesquels cette autorisation judiciaire est sollicitée sont indispensables pour assurer l’isolation de leur bien contre l’humidité et la pollution extérieure, ce qui est contesté en face. Or, sans ces preuves, la cour n’est pas en mesure de s’assurer tant de la consistance des travaux, de leur coût, de leur durée donc elle est placée dans l’incapacité d’apprécier le caractère fondé de cette demande d’autorisation de 'tour d’échelle’ sur le fonds voisin.

Il sera également ajouté que les consorts [R]-[I] ne démontrent pas qu’aucune autre technique de construction leur aurait permis la réalisation de ces travaux sans empiètement au sol sur le fonds de leur voisin. Ils ne justifient pas plus qu’une telle technique alternative aurait entraîné un coût disproportionné au regard de la valeur des travaux à réaliser.

Par voie de conséquence, c’est à tort que le premier juge a autorisé le passage sur le fonds voisin pour l’exécution de leurs travaux.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les demandes de M. et Mme [H]

' Moyens des parties

Les consorts [R]-[I] poursuivent l’infirmation du jugement qui accorde des dommages et intérêts aux époux [H].

S’agissant de la demande de M. [H], ils soutiennent qu’il n’a aucune qualité pour réclamer réparation du préjudice dès lors qu’il n’est pas le propriétaire du fonds voisin, lequel appartient à son épouse ; que les pièces qu’il produit pour justifier du financement par ses soins de l’édification de la clôture sont inopérantes (pièces 10 et 11) puisque les factures n’ont pas été établies en son nom personnel, mais au nom d’une personne morale, et qu’en outre, elles ne permettent pas de s’assurer que les matériaux achetés ont été utilisés pour réaliser cette clôture.

S’agissant du préjudice de Mme [H], ils soulignent que le préjudice n’est pas justifié dès lors qu’il est fondé sur un protocole qu’ils n’ont pas signé et qui ne leur est pas opposable.

M. [H] invite cette cour à porter le montant de son préjudice à la somme de 7 000 euros. Il prétend avoir financé l’intégralité des matériaux utilisés pour l’édification de la clôture (pièce 12), par ses soins, dont il assure en outre l’entretien, et étant propriétaire de cette clôture endommagée, il est légitime à solliciter l’indemnisation du préjudice résultant des désordres provoqués par le constructeur, agissant pour le compte des maîtres d’ouvrage, les consorts [R]-[I], au titre des travaux litigieux.

Mme [H] demande à cette cour, au fondement de la théorie du trouble anormal de voisinage (page 9 des conclusions des intimées), de condamner ses voisins à lui verser des sommes en réparation des préjudices de jouissance et moral subis à la suite des dégradations sur son terrain, des troubles causés à son troupeau et de porter le montant alloué à la somme de 5 000 euros.

— Appréciation de la cour

— La demande de Mme [H]

La théorie des troubles anormaux de voisinage, création prétorienne, qui repose sur les dispositions de l’article 544 du code civil et sur et le principe selon lequel 'nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage', met en oeuvre une responsabilité sans faute qui repose sur la considération que les relations de voisinage génèrent des inconvénients que chacun doit supporter sauf s’ils dépassent les limites de ce qu’il est habituel de supporter entre voisins.

La mise en oeuvre de cette responsabilité nécessite seulement l’existence d’une relation de voisinage, la preuve d’un lien de causalité entre un fait et une nuisance constitutive d’un trouble anormal.

En l’espèce, Mme [H] démontre que sa propriété a été occupée sans autorisation pour les besoins de la construction des consorts [R]-[I], en leur qualité de maître d’ouvrage. Ces derniers sont de ce fait responsables de plein droit des troubles anormaux de voisinage qui ont résulté de cette opération pour leur voisin en leur qualité de propriétaires de la construction à l’origine des troubles.

Il résulte des productions, en particulier le constat d’huissier de justice (pièce 5) que le 10 février 2016 le constructeur de la maison des consorts [R]-[I] a coupé le grillage de la pâture et installé un échafaudage sur le terrain de Mme [H], sans son autorisation ; qu’une bande de grillage de 12 mètres constituant la pâture du côté de l’immeuble a été coupée ; qu’un poteau de ciment a été incliné ; que l’ouverture ainsi pratiquée ne permettait plus aux moutons d’être gardés en sécurité dans le pré. L’huissier de justice a recueilli les propos des ouvriers qui ont reconnu avoir procédé à la découpe du grillage pour installer l’échafaudage destiné à exécuter les crépis sur le mur pignon de la maison en construction en limite des deux fonds (maison des consorts [R]-[I]).

Ce type de comportement constitue assurément un trouble anormal de voisinage. En effet, pénétrer chez ses voisins, sans leur autorisation, pour effectuer des travaux sur le mur pignon de leur maison en construction, après avoir commis des dégradations sur leur clôture et sur leur terrain dépasse assurément les limites de ce qu’il est habituel de supporter entre voisins.

Le trouble de jouissance et le trouble moral consécutifs à ce comportement sont caractérisés et il conviendra d’allouer à Mme [H] en réparation de son entier préjudice à la somme de 5 000 euros.

Le jugement sera infirmé de ce chef et les consorts [R]-[I] seront condamnés solidairement à verser à Mme [H] la somme de 5 000 euros en réparation de ses préjudices.

— La demande de M. [H]

Les pièces versées aux débats par M. [H] ne démontrent pas qu’il a réglé sur ses deniers personnels le montant des travaux nécessaires à la clôture du fonds appartenant à son épouse. Les factures à l’appui de cette allégation ne sont pas probantes puisqu’il apparaît qu’elles ont été adressées et émises en faveur de la société Entreprise [G] [H] et Etablissement travaux forestiers (pièce 12). M. [H], personne physique distincte des personnes morales ainsi mentionnées, ne démontre donc pas avoir acquitté en son nom propre ces matériaux. A cet égard, il ne produit pas plus la preuve que ces matériaux ont été payés sur son compte personnel ou sur ses deniers personnels. Il ne justifie donc ni que cette clôture lui appartient ni qu’il l’entretient. Ne justifiant pas du bien fondé de cette demande, il ne pourra qu’en être débouté.

Le jugement sera par voie de conséquence infirmé de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [R]-[I], parties perdantes, supporteront les dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Par voie de conséquence, ils seront déboutés de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à Mme [H]. Les consorts [R]-[I] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme.

L’équité ne commande pas d’allouer des sommes sur ce fondement à M. [H].

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,

Dans les limites de l’appel,

INFIRME le jugement ;

Statuant à nouveau,

REJETTE la demande de Mme [S] [R], M. [K] [I] au titre de la servitude de tour d’échelle ;

CONDAMNE solidairement Mme [S] [R], M. [K] [I] à verser à Mme [H] la somme de 5 000 euros en réparation de ses préjudices ;

CONDAMNE Mme [S] [R], M. [K] [I] aux dépens de première instance et d’appel ;

DIT qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [S] [R], M. [K] [I] à verser à Mme [H] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,