COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 03 AVRIL 2024

N° RG 22/00733 – N° Portalis DBV3-V-B7G-U7R4

AFFAIRE :

[K] [V]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] ET [Adresse 1] [Localité 5] représenté par son syndic la SARL Cabinet ASA GESTION IMMOBILIERE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Décembre 2021 par le Tribunal de proximité de Colombes

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-21-0002

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Anne-Sophie REVERS,

M^e Julien BAOUADI,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [K] [V]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Anne-sophie REVERS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4 et M^e Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R251, substitué à l’audience par M^e Emelie BOURDIN, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] ET [Adresse 1] [Localité 5] représenté par son syndic la SARL Cabinet ASA GESTION IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 4], agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Julien BAOUADI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 359

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Mars 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseiller chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseiller,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

Mme [V] est propriétaire d’une maison constituée par les lots n°30, 31 et 32 (devenu 36) et ainsi, copropriétaire de l’immeuble faisant l’angle du [Adresse 2] et du [Adresse 1] à [Localité 5].

Par acte d’huissier du 11 juin 2021, le syndicat des copropriétaires a fait citer Mme [V] devant le Tribunal de proximité de Colombes, aux fins de se voir allouer les sommes suivantes :

—  4 508,63 euros au titre des charges selon décompte en date du 24 février 2020, avec intérêts au taux légal sur les sommes dues, à compter de la mise en demeure en date du 8 octobre 2019, et capitalisation des intérêts,

—  1 740,28 euros au titre des frais de recouvrement,

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires a ensuite actualisé ses prétentions et demandé au premier juge, selon ses dernières écritures, les sommes suivantes:

—  6 566,18 euros au titre des charges selon décompte en date du 24 février 2020, avec intérêts au taux légal sur les sommes dues, à compter de la mise en demeure en date du 8 octobre 2019, et capitalisation des intérêts,

—  1 736,74 euros au titre des frais de recouvrement,

—  1 600 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Par le jugement attaqué du 17 décembre 2021, le Tribunal de proximité de Colombes a :

— condamné Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires 6 556,18 euros au titre de sa quote-part de charges de copropriété due au 1er octobre 2021, outre intérêt au taux légal à compter du 11 juin 2021 et capitalisation des intérêts;

— débouté Mme [V] de sa demande de remboursement de charges de copropriété;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

— condamné Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires des dommages et intérêts à hauteur de 1 000 euros;

— débouté Mme [V] de sa demande de dommages et intérêts;

— condamné Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens ;

et rappelé que cette décision de première instance est exécutoire à titre provisoire.

Le premier juge a fondé sa décision notamment sur les motifs suivants :

sur l’arriéré de charges au 1er octobre 2021 au titre de la période comprise entre le 21 février 2020 et le 1er octobre 2021, il a constaté que le syndicat des copropriétaires justifiait d’un arriéré de charges à hauteur de 6 566,18 euros, tandis que Mme [V], copropriétaire, échouait à justifier de son paiement par la seule production d’une souche de carnet de chèques portant la mention 'huissier’ et d’un relevé de compte bancaire justifiant de l’encaissement dudit chèque mais pour un montant différent puisque le chèque était d’une valeur de 6 233,93 euros.

Sur la demande en paiement des frais au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il en a totalement débouté le syndicat des copropriétaires au motif que certains frais ne sont pas pris en compte au titre de cet article, et que les autres ne sont pas accompagnés de justificatifs.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 1231-1 du code civil, le premier juge a condamné Mme [V] à payer une somme de 1 000 euros en retenant la mauvaise foi caractérisée de la copropriétaire, ses manquements répétés à régler ses charges de copropriété sans raison valable et le fait qu’à trois reprises, elle a obligé le syndicat des copropriétaires à ester en justice pour obtenir le paiement des sommes dues.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 4 février 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 27 février 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 28 juin 2023, par lesquelles Mme [V], appelante, invite la Cour, au visa notamment des articles 1240, 1302 et suivants du code civil ainsi que de la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application, à :

— infirmer le jugement du 17 décembre 2021 du Tribunal de proximité de Colombes sous le RG n°21-000232 ;

Par l’effet dévolutif de l’appel, à titre principal :

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions de première instance ;

Par l’effet dévolutif de l’appel, à titre reconventionnel :

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 6 233,93 euros indument versée au titre de charges de copropriété indues ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral et financier;

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions formulées à titre d’appel incident ;

En tout état de cause :

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance, à hauteur de 251 euros.

Vu les conclusions notifiées le 31 janvier 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de :

— débouter Mme [V] de l’appel interjeté à l’encontre du jugement susmentionné, comme étant irrecevable, en tous cas non-fondé ;

en conséquence :

— débouter Mme [V] de toutes ses demandes fins et conclusions comme étant irrecevables et en tous cas non-fondées ;

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, hormis concernant les frais qui devront lui être accordés et le montant des charges qui sera actualisé.

CE FAISANT, condamner Mme [V] au paiement :

— des charges dues entre le 21 février 2020 et le 11 janvier 2024, soit à lui régler la somme de 8 717,72 euros ;

— des frais pour cette même période soit la somme de 1 581,47 euros ;

— condamner Mme [V] à régler une somme de 3 500 euros au syndicat des copropriétaires en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et 2 500 € à titre de dommages et intérêts (art. 1231-6 du Code Civil) ;

— la condamner en tous les dépens dont distraction au profit de M^e Baouadi.

SUR CE,

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Au préalable

Sur les fins de non recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires:

Le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de débouter Mme [V] de l’appel interjeté à l’encontre du jugement susmentionné, comme étant irrecevable, et, de débouter Mme [V] de toutes ses demandes fins et conclusions comme étant irrecevables.

Toutefois, le syndicat n’a pas étayé ces conclusions aux fins de non recevoir, de moyens de droit et de fait.

Sur la fin de non-recevoir opposée par Mme [V]:

Mme [V] a été condamnée, par le jugement attaqué, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 566,18 euros au titre des charges selon décompte en date du 1er octobre 2021, avec intérêts légaux et capitalisation desdits intérêts.

Elle soulève, dans les mêmes termes qu’elle l’avait fait en première instance, une fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée, d’où elle conclut qu’elle a été condamnée par le jugement attaqué du 17 décembre 2021, à payer des sommes qu’elle avait déjà été condamnée à payer à l’occasion d’une précédente procédure, par un jugement du 27 novembre 2020, et qu’une somme de 1 006 euros doit être retirée du montant total, qui doit être revu à la baisse à 5 560,18 euros.

Selon l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Il conviendra de rejeter cette fin de non recevoir par adoption des motifs retenus par le premier juge, qui a retenu à juste titre que le jugement du 27 novembre 2020 concernait un arriéré de charges au titre de la période s’achevant le 24 février 2021, alors que la période en litige dans la présente affaire s’étend du 21 février 2020 au 1er octobre 2021, et que s’agissant des sommes réclamées au titre de la période commune comprise entre le 21 et le 24 février 2020, à savoir non pas des charges, mais des frais d’avocats du 21 février 2020 pour 436 euros et des frais de suivi de dossier Foncia du 24 février 2020 pour 300 euros, Mme [V] ne rapporte pas la preuve que ces deux éléments figuraient déjà dans la demande présentée par le syndicat des copropriétaires dans la précédente instance et en tout état de cause, le tribunal n’a pas fait droit à ces deux demandes, ce qui rend leur contestation inopérante en cause d’appel.

Sur l’omission à statuer invoquée par Mme [V]:

Mme [V] reproche au premier juge d’avoir omis de statuer sur sa demande concernant l’irrecevabilité de la demande du syndicat, du paiement de 270 euros de frais de suivi contentieux du 31 décembre 2020. Toutefois à supposer même que Mme [V] aurait soulevé ce point devant le premier juge, celui-ci y a nécessairement statué au fond dès lors qu’il n’y a pas fait droit (page 6 du jugement). En effet ces frais ne sont ni nécessaires ni opposables : ils n’entrent pas dans le champ d’application du a) de l’article 10-1 de la loi de 1965.

Sur l’arriéré des charges dues entre le 21 février 2020 et le 11 janvier 2024, tel que demandé par le syndicat des copropriétaires, à hauteur de 8 717,72 euros:

En droit,

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce,

Mme [V] fait valoir qu’elle n’est pas tenue de participer, à hauteur de sa quote-part, aux charges de cette copropriété, en affirmant que son logement en est physiquement séparé, il est toutefois constant qu’elle ne produit aucun commencement de preuve susceptible d’établir qu’elle ne serait pas, ou plus, assujettie au respect des termes du règlement de copropriété en vigueur, lequel prescrit cette obligation de payer et fixe les clés de répartition pour l’ensemble des copropriétaires. Si Mme [V] se prévaut d’une procédure judiciaire concernant sa sortie de la copropriété, elle n’apporte pas la preuve que celle-ci aurait produit un tel effet juridique à la date du présent arrêt.

Mme [V] fait encore valoir que les charges au titre de 2018 ne peuvent pas lui être réclamées dès lors que l’assemblée générale qui s’est tenue cette année-là a vu plusieurs de ses résolutions annulées, dont l’approbation des comptes. Il est toutefois constant que le présent litige ne concerne pas les charges dues au titre de l’année 2018.

Enfin si Mme [V] soutient qu’elle aurait déjà réglé cette dette par un chèque daté du 28 juin 2021, il ressort toutefois des pièces produites, ainsi que l’a justement apprécié le premier juge, que ce chèque, d’une valeur de 6 233,93 euros, a été versé afin de solder une saisie pratiquée par le cabinet Venezia, en exécution du précédent jugement de 2020 qui condamnait Mme [V] au paiement de charges échues au titre d’une période distincte de celle qui en concernée dans le cadre du présent litige.

Dans ces conditions, en l’absence de contestation fondée de la part de Mme [V], la Cour confirme les motifs retenus par le premier juge, en tant qu’il a estimé cette créance bien fondée, tant dans son principe que dans son montant. La Cour condamne dès lors Mme [V] à payer l’arriéré des charges à compter du 21 février 2020 jusqu’au 11 janvier 2024, tel qu’actualisé par le syndicat des copropriétaires, à hauteur de 8 717,72 euros.

Pour les mêmes motifs, la Cour rejette la demande de Mme [V] de voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser 6 233,93 euros au titre de charges de copropriété.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires concernant les frais de recouvrement pour la période du 21 février 2020 jusqu’au 11 janvier 2024, à hauteur de 1 581,47 euros :

En droit

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Concernant les frais de constitution de dossier d’avocat ou d’huissier ou de suivi de dossier contentieux ou d’impayés, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature: ces frais ne sont donc pas regardés comme nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant que comme dit précédemment, il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En l’espèce

Le syndicat des copropriétaires produit un tableau récapitulatif des frais qu’il réclame au titre de la période du 21 février au 1er octobre 2020 (pièce 2). Le premier juge les a écartés au motif qu’ils ne sont pas des frais nécessaires au sens du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisé, et/ou qu’ils ne sont pas accompagnés d’un justificatif.

En appel le syndicat des copropriétaires produit un tableau récapitulatif des frais qu’il réclame au titre de la période du 21 juillet 2020 au 9 janvier 2024 (pièce 38), mais ne produit aucune pièce permettant de justifier le principe et le montant de ces frais dans le cadre du présent litige.

En particulier les frais afférents au cabinet Venezia (commissaire de justice) ne sont pas accompagnés des factures afférentes : l’unique facturation de ce cabinet qui est produite au dossier concerne la précédente procédure contentieuse et l’exécution du jugement de 2020.

Dans ces conditions, la Cour retient les frais suivants comme étant nécessaires au sens du texte susvisé:

— mise en demeure du 6 décembre 2022 : 45 euros,

— mise en demeure du 14 septembre 2023 : 49 euros,

soit un montant total de 94 euros.

La Cour infirme le jugement sur ce point et condamne Mme [V] à payer une somme de 94 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat d’un montant de 3 500 euros au titre de l’article 1231-6 du code civil

Selon l’article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire’ ;

La Cour ne peut que confirmer le jugement sur ce point en tant qu’il a condamné Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 000 euros au titre de l’article 1231-6 du code civil, en retenant à juste titre que Mme [V], sans raison valable, sans faire état d’une quelconque difficulté financière et à trois reprises, s’est abstenue de régler ses charges de copropriété, contraignant le syndicat des copropriétaires à ester en justice pour obtenir lesdits paiements. En particulier la Cour observe que suite au jugement de 2020 condamnant Mme [V] à régler ses arriérés de charges, celle-ci s’est de nouveau abstenue de régler ses charges de copropriété échues postérieurement audit jugement, n’invoquant toujours aucun problème financier ou conjoncturel particulier, ce qui caractérise la résistance abusive et donc, la mauvaise foi.

Pour ce qui est de la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires en cause d’appel, toutefois, la Cour n’y fera pas droit, ne relevant aucun élément supplémentaire sur ce point.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par Mme [V] afin de voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral et financier :

Mme [V] ne produit aucune pièce ni ne fait état d’aucun élément permettant d’établir l’existence des préjudices dont elle se prévaut. En outre le bien fondé des demandes adverses conduit à rejeter la prétention susvisée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

Au titre de l’appel, la Cour condamne Mme [V], partie perdante, à payer :

— une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de M^e Baouadi.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement du 17 décembre 2021 du Tribunal de proximité de Colombes, à l’exception de la condamnation de Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 566,18 euros au titre des charges dues, arrêtés au 1er octobre 2021, cette condamnation étant infirmée.

Et statuant à nouveau,

— Condamne Mme [V] à payer l’arriéré des charges à compter du 21 février 2020 jusqu’au 11 janvier 2024, tel qu’actualisé par le syndicat des copropriétaires, à hauteur de 8 717,72 euros,

— Condamne Mme [V] à payer une somme de 94 euros au titre des frais de recouvrement,

— Condamne Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires :

— une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,

— les entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de M^e Baouadi,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,