COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 75A

1.5e chambre

(anciennement 14e)

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 JANVIER 2024

N° RG 23/02987 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V22V

AFFAIRE :

[V] [F] Monsieur

…

C/

S.A. 1001 VIES HABITAT

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 28 Avril 2023 par le Président du TJ de Nanterre

N° RG : 22/02345

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 18.01.2024

à :

M^e Hirbod DEHGHANI-AZAR, avocat au barreau de PARIS,

M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [V] [F]

né le 22 Mars 1958 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 9]

Monsieur [P] [F]

né le 06 Mai 1963 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : M^e Hirbod DEHGHANI-AZAR de la SELARL RSDA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0572

Ayant pour avocat plaidant M^e PAPOULAR

APPELANTS

****************

S.A. 1001 VIES HABITAT

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 572 015 451

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1971

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 Novembre 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Madame Florence SCHARRE, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth TODINI,

En présence de Madame Camille MOUTON, greffier stagiaire,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 6 février 1995, M. [V] [F] et M. [P] [F] (l’indivision [F]) ont consenti un bail à construction à la société Le Breau Habitat, aux droits de laquelle vient la SA 1001 Vies Habitat, relatif à un terrain situé [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 9] (Hauts-de-Seine).

Le bail à construction a été suivi d’un état descriptif de division volumétrique, d’une vente sous condition suspensive et d’un avenant en date du 21 décembre 1998 établi par acte authentique.

À compter d’octobre 2020, la société 1001 Vies Habitat a cessé de payer les loyers.

MM. [F] ont écrit le 31 mars et le 22 avril 2021 à la société 1001 Vies Habitat afin de lui demander de procéder au paiement des loyers.

Par courrier en date du 3 mai 2021, la société 1001 Vies Habitat a indiqué avoir réglé une partie des loyers de l’année 2020.

MM. [F] ont informé à la société 1001 Vies Habitat que le loyer du dernier trimestre de l’année 2020 n’avait pas été réglé.

Par actes d’huissier en date du 5 août 2021, MM. [F] ont adressé à leur locataire trois commandements de payer les loyers dus.

Par acte d’huissier de justice délivré le 26 septembre 2022, MM. [F] ont fait assigner en référé la société 1001 Vies Habitat aux fins d’obtenir principalement la constatation de la résiliation du bail, la condamnation de la société 1001 Vies Habitat au paiement de la somme de 129 212,45 euros à titre de provision à valoir sur loyers et surloyers échus, sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, la condamnation de la société 1001 Vies Habitat au paiement de la somme de 1 188 000 euros au 5 mars 2023, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation à compter du 5 décembre 2021 et jusqu’à complète libération des lieux, sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, qu’il soit enjoint à la société 1001 Vies Habitat de communiquer le montant des loyers perçus au titre de la location des constructions et de leur verser l’intégralité desdits loyers perçus à compter du 5 décembre 2021 et jusqu’à complète libération des lieux, sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

Par ordonnance contradictoire rendue le 28 avril 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— autorisé la société 1001 Vies Habitat à s’acquitter du paiement de sommes visées par les commandements de payer du 5 août 2021 au plus tard le 28 mars 2023,

— constaté que l’ensemble des sommes susvisées ont été payées et dit en conséquence que la clause résolutoire ne peut jouer,

— débouté M. [F] et M. [F] de l’ensemble de leurs demandes,

— débouté la société 1001 Vies Habitat de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 2 mai 2023, M. et M. [F] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 2 novembre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, MM. [F] demandent à la cour, au visa des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 1134 ancien du code civil, L. 251-2 du code de la construction et de l’habitation et L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

'- infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Nanterre le 28 avril 2023 ;

et, statuant à nouveau :

— juger que la sa 1001 Vies Habitat n’a pas respecté ses obligations contractuelles ;

— constater que la clause résolutoire prévue au contrat de bail et reprise dans l’avenant au contrat de bail est acquise ;

en conséquence :

— juger que toutes les constructions édifiées par la société sa 1001 Vies Habitat ou ses ayants cause sur le terrain loué, comme toutes améliorations de quelque nature qu’elles soient, sont acquises à M. [V] [F] et M. [P] [F] [savoir 44 appartements situés au [Adresse 4] et au [Adresse 6] [Adresse 7] tant en vertu du bail initial ]

en conséquence,

— ordonner à la sa 1001 Vies Habitat de communiquer à l’indivision [F] tous les baux, le quittancement (loyers et charges) ainsi que la comptabilité desdites constructions,

— pour ce faire, condamner la sa 1001 Vies Habitat au versement de cette provision sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— juger encore que l’indemnité d’immobilisation peut être fixée à 79 200 euros par mois ;

— condamner par conséquent la sa 1001 Vies Habitat au versement de la somme de 1 372 640,95 euros au 5 juin 2023, à parfaire, à titre de provision relative à l’indemnité d’occupation à compter du 5 décembre 2021 et jusqu’à complète libération des lieux ;

— pour ce faire, condamner la sa 1001 Vies Habitat au versement de cette provision sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— ordonner à la sa 1001 Vies Habitat de communiquer le montant des loyers perçus au titre de la location des constructions sises [Adresse 4] et [Adresse 6], [Localité 9] ;

— condamner encore la sa 1001 Vies Habitat à verser à M. [V] [F] et M. [P] [F] l’intégralité desdits loyers perçus à compter du 5 décembre 2021 et jusqu’à complète libération des lieux ;

— pour ce faire, condamner la sa 1001 Vies Habitat au versement de cette provision sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

en tout état de cause,

— ordonner à la sa 1001 Vies Habitat de permettre l’accès aux lieux à l’architecte de l’indivision [F] ;

— pour ce faire, condamner la sa 1001 Vies Habitat au versement de cette provision sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— ordonner à la sa 1001 Vies Habitat de communiquer ses bilans comptables à l’indivision [F] ;

— pour ce faire, condamner la sa 1001 Vies Habitat au versement de cette provision sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— débouter la sa 1001 Vies Habitat de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la sa 1001 Vies Habitat au versement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la sa 1001 Vies Habitat aux entiers dépens.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 3 novembre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société 1001 Vies Habitat demande à la cour, au visa des articles 1184 ancien et suivants, 2224 et suivants du code civil, L. 251-1 et suivant du code de la construction et de l’habitation et 564 du code de procédure civile, de :

'- débouter M. [V] [F] et M. [P] [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

— confirmer l’ordonnance en date du 28 avril 2023, rendu par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre, en toutes ses dispositions.

à titre subsidiaire,

— déclarer irrecevables les demandes de communication de tous les baux, du quittancement (loyers et charges) et de la comptabilité des constructions, ainsi que des bilans comptables de la sa d’HLM 1001 Vies Habitat

— déclarer irrecevable la demande de condamnation de 1001 Vies Habitat à permettre l’accès des lieux à l’architecte de l’indivision [F],

à titre plus subsidiaire,

— fixer le montant des indemnités d’occupation au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

y ajoutant,

— condamner M. [V] [F] et M. [P] [F] à rembourser à la sa d’HLM 1001 Vies Habitat l’ensemble des loyers perçus au titre du bail à construction

— condamner M. [V] [F] et M. [P] [F] à rembourser à dire d’expert à la sa d’HLM 1001 Vies Habitat le coût de la construction des immeubles objet du bail.

— condamner M. [V] [F] et M. [P] [F] à payer à la sa d’HLM 1001 Vies Habitat la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure, ainsi que les entiers dépens d’appel.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’indivision [F] sollicite de la cour l’infirmation de l’ordonnance attaquée en toutes ses dispositions, qu’elle constate l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et à son avenant, et qu’elle en tire toutes les conséquences de droit, à savoir que les constructions objets du bail à construction doivent être reconnues comme leur étant acquises, et la condamnation de la société 1001 Vies Habitat au paiement d’une provision correspondant à l’indemnité d’occupation sans droit ni titre des lieux et au paiement d’une provision correspondant à la totalité des loyers perçus par la société 1001 Vies Habitat à compter de l’acquisition de la clause résolutoire du bail. Elle sollicite également pouvoir vérifier le respect par la société 1001 Vies Habitat de 2 autres de ses obligations contractuelles.

Elle fait ainsi valoir que le contrat de bail comporte une clause résolutoire dont les termes sont parfaitement clairs et que cette clause est d’ailleurs reprise par l’avenant au bail.

Elle rappelle qu’en application de ces dispositions elle a fait délivrer 3 commandements de payer à la société 1001 Vies Habitat le 5 août 2021 et indiquait son intention de sa prévaloir de la clause résolutoire dans un délai de 4 mois à défaut d’exécution ; que la société 1001 Vies Habitat n’a pas exécuté le commandement de payer n° 2 relatif au loyer du 2ème trimestre 2021 et le commandement n° 3 relatif au surloyer pour l’année 2020-2021 dans le délai imparti, de sorte que la résiliation était acquise au 5 décembre 2021.

Elle considère comme n’étant « pas sérieux » le fait pour le premier juge d’avoir octroyé rétroactivement des délais de paiement et constaté que les loyers exigibles avaient été honorés, d’avoir indiqué qu’il n’y avait plus d’urgence à résilier le bail alors qu’elle se fondait sur le trouble manifestement illicite.

Elle ajoute qu’au 16 octobre 2023, l’indemnité d’occupation du 3ème trimestre 2023, échue le 1er octobre précédant, n’est toujours pas réglée.

Au titre des conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire, elle invoque l’acquisition des constructions objets du bail à construction, rappelant que la clause d’acquisition par la société 1001 Vies Habitat du « lot volume 2 » (9 appartements), stipulée à l’avenant au bail, était expressément soumise à un paiement intégral des loyers, aux échéances contractuelles, du prix jusqu’au terme de l’engagement contractuel, à savoir le 30 juin 2029.

En réponse à l’argumentation adverse, elle soutient que cette clause n’est pas liée à la résiliation du contrat ; qu’il s’agit d’une condition suspensive n’ayant pas été remplie.

Afin de lui permettre la gestion du lot, elle demande également la communication de tous les baux, le quittancement (loyers et charges) ainsi que la comptabilité des constructions, relevant qu’il s’agit de la conséquence logique et inévitable de la demande figurant déjà en première instance de faire constater l’acquisition des 44 appartements.

Elle sollicite ensuite le paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation, dont elle fixe le montant au regard du prix locatif moyen au m² des logements dans la commune de [Localité 9] (24 euros), soit à la somme de 79 200 euros (3 300 m² X 24).

Elle demande la condamnation de la société 1001 Vies Habitat à lui verser la somme de 1 425 600 euros au 5 juin 2023 (79 200 X 18), de laquelle il convient de déduire le règlement effectué le 28 mars 2023 par l’intimée en plus des loyers et surloyers précédant l’acquisition de la clause résolutoire d’un montant de 52 959,05 euros.

Elle demande également la condamnation de la société 1001 Vies Habitat à lui communiquer l’ensemble des loyers perçus pour les immeubles construits sur le terrain, ainsi qu’à lui verser l’intégralité des loyers perçus depuis le 5 décembre 2021, en application de la clause du contrat le prévoyant.

Pour permettre la vérification de l’exécution par la société 1001 Vies Habitat de son obligation d’entretien des locaux, telle que prévue au bail, l’indivision sollicite également qu’il lui soit ordonné de permettre l’accès aux lieux par son architecte et de lui communiquer ses bilans comptables.

Elle conclut ensuite au débouté de la demande adverse de remboursement des loyers versés, faisant valoir que cette demande est contraire au sens commun et à la jurisprudence.

La société 1001 Vies Habitat sollicite quant à elle la confirmation de l’ordonnance dont appel.

Relevant que les appelants fondent leurs demandes sur l’article 1224 du code civil, elle invoque l’article 1228 du même code pour faire valoir que le premier juge était parfaitement fondé à lui accorder des délais, et en considération du caractère rétroactif de ces délais, puis à constater que la clause résolutoire n’était pas acquise.

Toutefois, elle avance que le contrat de bail datant de 1995, ce sont les dispositions antérieures à l’ordonnance du 10 février 2016 qui s’appliquent, et donc l’article 1184 ancien du code civil, aux termes duquel le juge pouvait accorder des délais, y compris rétroactifs, et apprécier l’opportunité du jeu de la clause résolutoire contractuelle au regard de l’appréciation de la gravité du manquement.

Elle relate que lorsque son service comptable a reçu le premier commandement de payer, il a immédiatement réglé les loyers du 4ème trimestre 2020 et du 1er trimestre 2021, pensant régler l’intégralité des sommes dues, sans réaliser que 2 autres commandements avaient été délivrés le jour même, pour des échéances différentes.

Elle ajoute que depuis, le loyer du 2ème trimestre 2021 et le surloyer exigible au titre de l’année 2020/2021 ont été réglés en intégralité, bien que postérieurement au délai de 4 mois imparti.

Elle expose avoir changé d’adresse de siège social le 30 août 2021 et n’avoir pas reçu les avis d’échéances envoyés à l’ancienne adresse et ajoute qu’elle n’a pas été en mesure de procéder au paiement à défaut de facture ou d’avis d’échéance.

Elle indique que l’indivision [F], en dépit des demandes qu’elle lui a formulées, ne lui a transmis les avis d’échéances que le 27 mars 2023, ce pourquoi elle a procédé à un paiement le 28 mars, 3 jours avant l’audience de première instance, s’agissant des loyers dus à compter du 3ème trimestre 2021.

Subsidiairement, si la cour prononçait la résolution du contrat, elle soutient que les appelants formulent à tort des demandes attachées à une résiliation et non à une résolution.

En application des dispositions de l’article 1183 ancien du code civil, elle demande donc à ce que les parties soient remises en état, et donc la condamnation de l’indivision [F] à lui rembourser les loyers versés depuis 1995, qu’il soit dit que le bailleur devra reprendre le bien dans son état originel, sans les constructions entièrement financées par le preneur, et la condamnation de l’appelante à l’indemniser de la valeur des biens construits à dire d’expert.

Elle ajoute que les demandes de paiement d’indemnités d’occupation et de restitution des loyers qu’elle a perçus depuis le 1er décembre 2021 devront être rejetées.

Plus subsidiairement, et rappelant que les logements ont été donnés en location à titre d’habitation à des personnes attributaires d’un logement social, elle demande à ce que l’indemnité d’occupation soit fixée au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et non à la valeur locative.

Enfin, elle soutient que les demandes de l’indivision [F] aux fins de communication de tous les baux, du quittancement et de la comptabilité des constructions, sont irrecevables comme nouvelles à hauteur d’appel, comme l’est également celle visant à permettre l’accès aux lieux à l’architecte des appelants.

Sur ce,

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En présence d’une clause résolutoire, ce ne sont pas les articles du code civil qui ont vocation à s’appliquer mais les prévisions contractuelles.

En page 17 du contrat de bail à construction conclu le 6 février 1995, il est prévu que :

« A défaut de paiement d’un seul terme à son échéance exacte ou d’inexécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail et quatre mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter restée sans effet, et contenant déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause, ledit bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur sans qu’il soit besoin de former une demande en justice », cette clause étant reprise dans l’avenant intervenu le 21 décembre 1998.

La société 1001 Vies Habitat ne conteste pas ne pas avoir acquitté dans son intégralité les causes des 3 commandements de payer délivrés le 5 août 2021 et visant expressément la clause résolutoire insérée au contrat dans le délai imparti, inexécution contractuelle caractérisant un trouble manifestement illicite.

Dès lors, la clause résolutoire s’est retrouvée acquise de plein droit au 5 décembre 2021, étant relevé qu’à l’appui de ses assertions relatives à ses difficultés comptables qui l’aurait empêchée de régulariser la situation dans les temps, puis sans attendre le 28 mars 2023, la société 1001 Vies Habitat ne verse aucun élément probant.

Il convient en conséquence de constater cette acquisition au 5 décembre 2021.

Si en application des dispositions de l’article 1244-1 ancien du code civil, reprises par l’article 1343-5, le juge peut accorder des délais de paiement au débiteur, en revanche la possibilité de les faire rétroagir en suspendant les effets de la clause résolutoire n’est permise que dans le cas d’un bail commercial, selon les termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, dont le régime n’est pas applicable au bail à construction.

Il ne peut donc être fait droit à la demande de la société 1001 Vies Habitat d’octroi de délais rétroactifs de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et l’ordonnance querellée sera infirmée en ce qu’elle a ainsi jugé.

S’agissant des conséquences de la résiliation du bail, l’article L. 251-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au contrat litigieux, relatif au bail à construction, dispose que les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. A défaut d’une telle convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations.

En l’espèce, le contrat de bail à construction initial est muet sur le sort des constructions édifiées, mais les parties ont régularisé en date du 21 décembre 1998 un avenant au bail, contenant un état descriptif de division volumétrique et prévoyant la vente du volume 2 au profit de la locataire, sous la condition suspensive ainsi rédigée :

« Dans le cadre des conventions contenues dans le présent acte, la présente vente est consentie et acceptée sous la condition suspensive du paiement intégral de la partie de prix payable à terme, ci-dessus exprimée.

La présente condition suspensive sera réalisée dès la constatation du paiement de la dernière échéance du prix payable à terme, étant une nouvelle fois précisé que la dernière fraction de prix sera payable le 30 juin 2029, date d’expiration du bail à construction.

Le paiement de l’intégralité du prix payable comptant et à terme selon les modalités prévues ci-dessus constitue la condition essentielle et déterminante du consentement du vendeur de régulariser les conventions objets des présentes sans laquelle celui-ci n’aurait pas contracté.

Par conséquent, le transfert de propriété du lot de volume et la constatation simultanée de l’accession de l’acquéreur aux constructions édifiées dans le lot de volume numéro deux ne pourra être définitivement constatée que par le paiement intégral du prix.

La réalisation de la présente condition suspensive ainsi que le paiement intégral de la taxe sur la valeur ajoutée ci-dessus énoncée sera constatée par un acte complémentaire à recevoir aux minutes de l’office notarial dénommé en tête des présentes à l’époque du complet paiement du prix.

En cas de résiliation du bail à construction en date du 6 février 1995 pour défaut de paiement constaté d’un seul terme de loyer, de surloyer (partie du prix de vente payable à terme), ou en raison de l’inexécution de l’une ou l’autre des conditions dudit bail à construction ou de la présente vente, la présente condition suspensive sera automatiquement et définitivement réputée non-réalisée, toutes sommes versées au titre du prix par l’acquéreur restant acquises de plein droit au vendeur à titre d’indemnité, sans qu’il puisse être exercé aucun recours ni répétition quelconques contre lui de ce chef ».

Compte tenu de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail à construction ci-dessus faite, il apparaît avec l’évidence requise en référé que la condition suspensive de vente a défailli du fait de l’acquéreur, en qu’en conséquence le transfert de propriété au profit de société 1001 Vies Habitat n’est pas intervenu.

En application des règles légales et conventionnelles ci-dessus rappelées, il sera constaté que toutes les constructions édifiées par la société 1001 Vies Habitat ou ses ayants cause sur le terrain loué sont acquises à MM. [F], ainsi que toutes les améliorations de quelque nature qu’elles soient.

En revanche, la demande des intimés tendant à voir ordonner à la société 1001 Vies Habitat de communiquer à l’indivision [F] tous les baux, le quittancement (loyers et charges) ainsi que la comptabilité desdites constructions, sera déclarée irrecevable comme nouvelle à hauteur d’appel, l’indivision [F] n’ayant pas, contrairement à ce qu’elle prétend, demandé en première instance de faire constater l’acquisition des 44 appartements construits, la demande litigieuse ne pouvant dès lors être considérée comme son complément nécessaire.

La société 1001 Vies Habitat exploitant les lieux sans droit ni titre depuis le 5 décembre 2021, elle sera condamnée à verser à l’indivision [F], à compter de cette date, une somme égale au montant des loyers, surloyers et charges qui auraient été dus si le bail à construction s’était poursuivi, seule cette somme apparaissant due avec l’évidence requise en référé. Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes à cet égard.

De même, s’il est expressément prévu en page 15 du bail à construction que toutes les constructions édifiées et les améliorations de quelque nature qu’elles soient deviendront la propriété du bailleur de plein droit, en revanche, rien n’est spécifié sur le sort des loyers perçus par le preneur, de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de l’indivision [F] de remboursement des loyers perçus par la société 1001 Vies Habitat depuis le 5 décembre 2021, faute de s’imposer avec la certitude requise en référé. Il sera dès lors également dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de communication du montant des loyers perçus au titre de la location des constructions.

Quant aux demandes des appelants visant à voir ordonner à la société 1001 Vies Habitat de permettre l’accès aux lieux à leur architecte ainsi que de leur communiquer les bilans comptables, elles seront déclarées irrecevables comme étant nouvelles à hauteur d’appel, le fait que l’indivision [F] puisse légitimement s’inquiéter du respect par la société de ses autres obligations contractuelles étant inopérant au vu des articles 564 et suivants du code de procédure civile.

S’agissant des demandes de la société 1001 Vies Habitat aux fins de voir les parties remises dans l’état où elles se trouvaient en 1995, il sera également dit n’y avoir lieu à référé à leur égard, le bail étant un contrat à exécution successive dont la résiliation n’a d’effet que pour l’avenir.

Sur les demandes accessoires :

L’indivision [F] étant accueillie en son recours, l’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, la société 1001 Vies Habitat ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens de première instance et d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à l’indivision [F] la charge des frais irrépétibles exposés. L’intimée sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance du 28 avril 2023 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes de M. [V] [F] et M. [P] [F] tendant à voir ordonner à la société 1001 Vies Habitat de communiquer à l’indivision [F] tous les baux, le quittancement (loyers et charges) et la comptabilité des constructions, ainsi que celles tendant à lui voir ordonner de permettre l’accès aux lieux à leur architecte ainsi que de leur communiquer les bilans comptables,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail à construction et à son avenant à la date du 5 décembre 2021,

Constate que toutes les constructions édifiées par la société 1001 Vies Habitat ou ses ayants cause sur le terrain loué situé situé [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 9] ainsi que toutes les améliorations de quelque nature qu’elles soient sont acquises à M. [V] [F] et M. [P] [F],

Fixe l’indemnité d’occupation au montant des loyers, surloyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne la société 1001 Vies Habitat à payer l’indemnité d’occupation ainsi définie à M. [V] [F] et M. [P] [F] à compter du 5 décembre 2021,

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes des parties,

Condamne la société 1001 Vies Habitat à verser à M. [V] [F] et M. [P] [F] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que société 1001 Vies Habitat supportera les dépens de première instance et d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,