COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 17 OCTOBRE 2024

N° RG 24/00673 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WKJD

AFFAIRE :

[O] [V] NÉE [X] RCS [Localité 8]

C/

S.A.S. CARREFOUR PROPERTY FRANCE

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 16 Janvier 2024 par le Président du TJ de VERSAILLES

N° RG : 23/00930

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 17.10.2024

à :

M^e Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Corinna KERFANT, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [O] [V] née [X]

née le 22 Septembre 1975 à [Localité 5] (Algérie)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 26343

Appelant : M^e Olivia ZAHEDI, du barreau de Paris

APPELANTE

****************

S.A.S. CARREFOUR PROPERTY FRANCE

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 775 632 169

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentant : M^e Corinna KERFANT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 19 – N° du dossier 20234261

Plaidant : M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL, du barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Septembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 4 août 2015, la SAS Carrefour Property France a donné à bail à Mme [O] [X] épouse [V] des locaux dépendant d’un immeuble situé au sein du centre commercial Les [Adresse 7], à [Localité 6] (Yvelines), afin d’y exercer l’activité de commerce de « détail d’habillement ».

Le bail a été conclu pour une durée de 10 ans à compter du 1er juin 2015 et moyennant un loyer de 18 335 euros hors taxes et hors charges, payable par trimestre et d’avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le 21 juin 2022, la société bailleresse a fait délivrer un premier commandement de payer à Mme [X] pour obtenir le paiement dans le délai d’un mois de la somme en principal de 7 457,27 euros, outre frais annexes dont frais d’huissier à hauteur de 164,32 euros.

Le 8 novembre 2022, la société Carrefour a fait délivrer un deuxième commandement de payer visant cette fois-ci la clause résolutoire pour obtenir le paiement dans le délai d’un mois de la somme en principal de 4 548,79 euros.

Se plaignant d’expositions sauvages de marchandises en dehors des lieux loués, la société a fait délivrer à sa locataire le 22 février 2023, un commandement visant la clause résolutoire pour non-respect des obligations prévues au bail et la mettant en demeure de cesser l’infraction au bail.

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 juin 2023, la société Carrefour Property France a fait assigner en référé Mme [X] aux fins d’obtenir principalement :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et donc la résiliation de plein droit du bail à effet du 9 décembre 2022, en tout état de cause du 23 mars 2023,

— son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique en cas de besoin,

— le retrait par Mme [X] à ses frais exclusifs, de l’intégralité des biens situés dans le local et hors de son emprise dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance,

— l’autorisation faite à la société, une fois passé le délai de huit jours, de retirer les biens laissés sur place et à les entreposer dans le lieu de son choix, dans l’attente de leur vente forcée et ce, aux frais exclusifs de Mme [X],

— la condamnation par provision, sous réserve de l’actualisation de la dette locative, de Mme [X] au paiement des sommes suivantes, selon décompte arrêté au 10 février 2023 :

— loyers, charges et accessoires en principal : 601,14 euros,

— indemnité forfaitaire et irrévocable de 10% sur le solde à date : 60,11 euros,

— indemnité forfaitaire et irrévocable de 10% sur le commandement du 21 juin 2022 : 745,72 euros,

— indemnité forfaitaire et irrévocable de 10% sur le commandement du 8 novembre 2022 : 457,87 euros,

— réintégration des aménagements consentis : 2 007,30 euros,

— réintégration du montant relatif à la GAPD jamais remise au bailleur : 6 235,49 euros,

— intérêts de retard contractuels au taux de 1% par mois : à parfaire au jour du paiement,

total des sommes dues à parfaire : 10 107,63 euros,

— la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière,

— la fixation du montant de l’indemnité d’occupation due à titre provisionnel par Mme [X] au double du montant du dernier loyer, augmenté des accessoires, TVA en sus, à compter du 9 décembre 2022, en tout état de cause du 23 mars 2023, et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Par ordonnance contradictoire rendue le 16 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 4 août 2015 et la résiliation de ce bail à la date du 8 décembre 2022,

— ordonné, si besoin avec le concours de la force publique dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, l’expulsion de Mme [X] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés au sein du centre commercial situé lieu-dit Les [Adresse 7] à [Localité 6],

— dit n’y avoir lieu à astreinte,

— ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— s’est déclaré incompétent pour connaître de la demande de délais,

— condamné Mme [X] à payer à la société Carrefour Property France les sommes provisionnelles suivantes :

— indemnité de 10% sur le commandement du 8 novembre 2022 : 457, 87 euros,

— dit que les sommes dues produiront intérêts au taux contractuel de 1%,

— dit n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts,

— condamné Mme [X] à payer en deniers ou quittances à la société Carrefour Property France à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du mois de décembre 2022 et jusqu’à complète libération des lieux,

— dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des sommes réclamées,

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, et après mise en demeure restée sans effet pendant 15 jours, la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible de plein, (sic)

— condamné Mme [X] à payer à la société Carrefour Property France la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [X] au paiement des dépens comprenant les coûts du commandement de payer visant la clause résolutoire des 8 novembre 2022 et 21 juin 2023,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 1er février 2024, Mme [X] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à astreinte, à capitalisation des intérêts et à référé sur le surplus des sommes réclamées.

Dans ses dernières conclusions déposées le 2 septembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [X] demande à la cour, au visa des articles 1217, 1231-5 du code civil, L. 145-41 du code de commerce, 695 et 700 du code de procédure civile, de :

'- déclarer Mme [X] épouse [V] recevable et bien fondée en son appel et en ses prétentions ;

— infirmer l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Versailles en date du 16 janvier 2024, RG n°23/00930 en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 4 août 2015 et la résiliation de ce bail à la date du 8 décembre 2022 ;

— ordonné, si besoin avec le concours de la force publique dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, l’expulsion de Mme [O] [X] et celle de tous occupants de leur chef des locaux situés au sein du centre commercial situé Lieudit « Les [Adresse 7] » à [Localité 6] ;

— ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— s’est déclaré incompétent pour connaître de la demande de délais ;

— condamné Mme [O] [X] à payer la société Carrefour Property France les sommes provisionnelles suivantes :

— indemnité de 10 % sur commandement 8 novembre 2022 : 457,87 euros ;

— dit que les sommes dues produiront intérêts au taux contractuel de 1% ;

— condamné Mme [O] [X] à payer en deniers ou quittances à la société Carrefour Property France à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du mois de décembre 2022 et jusqu’à complète libération des lieux,

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, et après mise en demeure restée sans effet pendant 15 jours, la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible de plein droit,

— condamné Mme [O] [X] à payer à la société Carrefour Property France la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [O] [X] au paiement des dépens comprenant les coûts du commandement de payer visant la clause résolutoire des 8 novembre 2022 et 21 juin 2023 ;

statuant à nouveau :

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— accorder rétroactivement à Mme [X] des délais de paiement jusqu’au 16 novembre 2023 afin de se libérer de l’arriéré de loyers et de charges locatifs restant dus,

— constater que Mme [X] s’est acquittée du montant visé au commandement de payer et que la clause résolutoire est dépourvue d’effet ;

— déclarer irrecevable la demande de la société Carrefour Property France tendant à l’expulsion de Mme [X] fondée sur le trouble manifestement illicite ;

— débouter la société Carrefour Property France de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de Mme [X] ;

— condamner la société Carrefour Property France à la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Carrefour Property France aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par Maître Mélina Pedroletti avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 16 août 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Carrefour Property France demande à la cour, au visa des articles 1134, 1154, 1383, 1383-2 et 1728 du code civil dans leur rédaction ancienne, L. 145-41 du code de commerce, 699, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

'- dire la société Carrefour Property France recevable et bien fondée en ses demandes ;

— débouter Mme [O] [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer l’ordonnance déférée en ce que le juge des référés, dans son ordonnance du 16 janvier 2024 :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 4 août 2015 et la résiliation de ce bail à la date du 8 décembre 2022 ;

— ordonne, si besoin avec le concours de la force public dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, l’expulsion de Mme [O] [X] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés au sein du centre commercial situé Lieudit « Les [Adresse 7] » à [Localité 6] ;

— ordonne que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— s’est déclaré incompétent pour connaître de la demande de délais ;

— dit que les sommes dues produiront intérêts au taux contractuel de 1 % ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, et après mise en demeure restée sans effet pendant 15 jours, la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible de plein droit ;

— condamne Mme [O] [X] à payer à la société Carrefour Proerty France la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne Mme [O] [X] au paiement des dépens comprenant les coûts du commandement de payer visant la clause résolutoire des 8 novembre 2022 et 21 juin 2023 ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

— l’infirmer en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à astreinte ;

— condamné Mme [O] [X] à payer à la société Carrefour Property France les sommes provisionnelles suivantes :

— indemnité de 10 % sur commandement 8 novembre 2022 : 457,87 euros

— condamné Mme [O] [X] à payer en deniers ou quittances à la société Carrefour Property France à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du mois de décembre 2022 et jusqu’à complète libération des lieux ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des sommes réclamées ;

en conséquence, statuant à nouveau de ces chefs, et y ajoutant en actualisant en tout état de cause le montant des condamnations provisionnelles :

— constater subsidiairement, si par impossible le commandement du 8 novembre 2022 ne devait pas produire effet, ou voir ses effets anéantis rétroactivement, l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société Carrefour Propery France et donc la résiliation de plein droit du bail à effet du 23 mars 2023, sur le fondement du commandement de faire signifié le 22 février 2023 ;

— condamner par provision, sous réserve de l’actualisation de la dette locative, Mme [O] [X] à payer à la société Carrefour Property France les sommes exigibles suivantes, selon relevé de compte locatif du 29 juillet 2024 et sous réserve de l’actualisation de la dette locative :

— loyers, charges et accessoires en principal …………………………………………………. 7 690,94 euros

— indemnité forfaitaire et irrévocable de 10 % ………………………………………………….. 769, 09 euros

— indemnité forfaitaire et irrévocable de 10 % sur commandement 21 juillet 2022…..745,72 euros

— indemnité forfaitaire et irrévocable de 10 % sur commandement 8 novembre 2022:454,88 euros

— réintégration des aménagements consentis ……………………………………………………2 007,30 euros

— réintégration du montant relatif à la GAPD …………………………………………………. 6 235,49 euros

— intérêts de retard contractuels au taux de 1% par mois ………..à parfaire au jour du paiement

total des sommes dues à parfaire …………………………………………………………… 17 903,42 euros

— ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière, dans les termes de l’article 1154 du code civil ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à titre provisionnel par Mme [O] [X] au double du montant du dernier loyer, augmenté des accessoires, TVA en sus, à compter du 8 décembre 2022, en tout état de cause du 23 mars 2023, et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

en tout état de cause,

— condamner Mme [O] [X] à payer à la société Carrefour Property France la somme de 6 000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [O] [X] aux entiers dépens d’appel ;'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Mme [X], appelante, sollicite l’infirmation de l’ordonnance querellée en ce qu’elle a constaté la résolution du contrat de bail et son expulsion.

Elle soutient tout d’abord que le premier juge a fait une appréciation sévère de la situation puisque s’il est vrai qu’elle n’a pas réglé en intégralité les causes du commandement de payer du 8 novembre 2022 dans le délai d’un mois, elle a toutefois payé la somme de 4 000 euros par 2 virements du 2 décembre 2022, que la bailleresse a encaissé tardivement les 8 et 13 décembre, laissant un reliquat faible de 548,79 euros, ajoutant avoir en outre réglé la somme de 3 000 euros le 31 décembre 2022, de sorte qu’elle était à jour à cette date.

Elle souligne que son compte locataire était également créditeur au jour de l’audience de première instance, le 16 novembre 2023, ce dont la bailleresse et le juge sont convenus.

Elle fait valoir qu’il ressort des décomptes de la bailleresse qu’elle est victime des lenteurs administratives de la société Carrefour Property France, qui adopte un comportement caractérisant la mauvaise foi.

Ainsi, elle sollicite l’infirmation de l’ordonnance et l’octroi de délais rétroactifs jusqu’au 16 novembre 2023.

Elle relève que si la société Carrefour Property France mentionne dans ses dernières conclusions un solde débiteur de 7 690,94 euros, il convient de constater qu’elle a procédé à 2 virements à hauteur de ce montant total afin de régulariser sa situation, de sorte qu’elle n’est plus redevable d’aucune somme.

Elle sollicite ensuite l’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle l’a condamnée au paiement d’une indemnité forfaitaire de 10 % au titre de la clause pénale alors que, d’une part son montant est erroné, et que d’autre part elle n’est pas due puisqu’elle s’est acquittée de tous les arriérés.

Elle demande également l’infirmation de l’ordonnance qui a refusé de lui octroyer un délai pour quitter les lieux, considérant démontrer amplement sa bonne foi.

Elle conclut par ailleurs sur le caractère irrecevable et mal fondé des demandes de constatation de la clause résolutoire et d’expulsion sur le fondement du trouble manifestement illicite puisqu’au jour de l’audience de première instance, celui-ci n’existait plus.

Elle relate qu’elle occupe le local commercial depuis 23 ans ; que celui-ci étant enclavé, la société Carrefour Property France a autorisé et accepté depuis le début qu’elle expose ses mannequins en dehors de sa boutique.

Elle avance que l’objectif de la société Carrefour Property France est en fait de fermer la galerie commerciale car un nouveau centre est en cours de réalisation à 700 mètres de distance, et qu’elle dénonce de mauvaise foi des manquements contractuels afin d’éviter de verser une indemnité aux locataires qui seraient évincés.

En tout état de cause, elle indique que le 19 juillet 2023, un commissaire de justice est venu constater que « il n’y a aucun vêtement ou mannequin exposé, en dehors du local exploité par la requérante ».

Elle argue sinon du mal fondé des demandes de la société Carrefour Property France, au motif que la situation a été acceptée depuis 23 ans par la bailleresse, qui a renouvelé son bail en 2006 et a conclu un nouveau contrat de bail le 4 août 2015, rappelant en outre qu’elle a désormais enlevé tout ce qui se trouvait à l’extérieur du local.

Elle sollicite enfin le rejet des demandes de condamnation de paiement suivantes :

— au titre de l’indemnité forfaitaire de 10 % sur les commandements de payer des 21 juillet et 8 novembre 2022, puisque comme déjà indiqué, la somme est erronée et qu’elle est à jour de ses paiements,

— au titre de l’indemnité covid, cette demande étant prescrite,

— au titre de la garantie bancaire en vertu également de la prescription, ajoutant que la bailleresse ne prouve en outre pas lui avoir envoyé une lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant 15 jours,

— au titre de l’indemnité d’occupation, cette demande étant infondée.

La société Carrefour Property France, bailleresse intimée, sollicite le rejet de toutes les demandes adverses et la confirmation de l’ordonnance de première instance, outre la condamnation par provision de la preneuse à l’intégralité des sommes dues.

Elle expose que la clause résolutoire prévue au contrat est acquise en raison de l’absence de règlement des causes du commandement de payer du 8 novembre 2022.

Elle fait grief à l’appelante de n’avoir de cesse de proclamer sa « bonne foi » alors que les paiements qu’elle revendique ont été systématiquement tardifs et erratiques ; que la lecture des relevés de compte locataire est édifiante au vu des rejets de prélèvements au profit de règlements partiels et tardifs et ce, alors qu’elle lui avait accordé un abandon de loyer au titre du Covid ; que le relevé de compte affiche de nouveau un solde débiteur depuis le 15 février 2024.

Elle argue également de la persistance de l’exploitation non autorisée en dehors de l’emprise du local commercial, ce qui a été établi par procès-verbal de commissaire de justice le 11 novembre 2023 ; qu’un autre procès-verbal établi le 25 mars 2023 démontre la persistance de cette infraction au-delà du délai d’un mois ayant suivi le commandement du 22 février 2023, caractérisant un trouble manifestement illicite et entraînant en tout état de cause la résiliation de plein droit du bail.

Elle fait remarquer que la matérialité des actes reprochés, ainsi que leur caractère continu, est revendiquée, ce qui constitue selon elle un aveu judiciaire, alors qu’il n’est pas établi qu’elle aurait accepté la situation depuis 22 ans, les modifications aux obligations des parties résultant du bail ne pouvant résulter que d’un document écrit et exprès.

Elle répond que les affirmations adverses quant à sa volonté de « vider » la galerie relèvent du pur fantasme, outre que l’on comprend mal quel serait son intérêt de se priver des fruits se son actif immobilier.

Elle demande à ce qu’aucun délai ne soit accordé à la locataire pour quitter les lieux, cette demande ne reposant sur aucun fondement juridique applicable.

Elle sollicite enfin la condamnation de la Mme [X] au paiement des sommes dues, à savoir :

— la provision sur loyers, charges et accessoires impayés, soit 7 690,94 euros,

— une indemnité forfaitaire et irréductible égale à 10 % de l’ensemble des sommes dues, comprenant les loyers, charges et accessoires impayés ( soit la somme de 1 969,69 représentant les indemnités de 10 % sur commandement 21 juillet 2022, le commandement 8 novembre 2022 et la dette locative accumulée par la locataire au fil de la procédure d’appel),

— la restitution de la somme de 2 007,30 euros au titre de l’avoir émis pendant la période Covid,

— la conservation du dépôt de garantie, soit en l’espèce la reconstitution de la garantie bancaire à première demande,

le tout avec avec un intérêt de retard égal au taux de 1 % par mois de retard,

outre une indemnité d’occupation égale au double du loyer exigible au titre de la dernière année de location.

Sur ce,

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que :

'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et ses conséquences

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti d’un mois, le preneur ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer, ce que Mme [X] n’allègue pas en l’espèce sur ce point précis.

Elle ne conteste pas davantage n’avoir ni payé ni contesté le commandement de payer du 8 novembre 2022 dans le délai qui lui était imparti, de sorte que la clause résolutoire du bail s’est trouvée automatiquement acquise.

Le juge des référés ne dispose en effet dans ce cadre d’aucun pouvoir d’appréciation et ne peut que constater l’application de la clause résolutoire, la bonne foi du débiteur preneur étant sans incidence sur l’acquisition de cette la clause.

Il convient donc de confirmer la décision du premier juge ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire.

Toutefois, ainsi que l’a relevé le premier juge, au jour de l’audience devant lui, le solde du compte de la preneuse était positif, ce que ne conteste pas la bailleresse.

A hauteur d’appel, la société Carrefour Property France argue d’un impayé d’un montant de 7 690 euros arrêté au 29 juillet 2024.

Cependant, ici aussi, l’appelante argue et justifie avoir effectué deux virements en date du 30 août 2024 ayant permis d’apurer la totalité de l’arriéré invoqué par la bailleresse et aucun autre élément du dossier ne permet de contredire les affirmations de l’appelante selon lesquelles il n’existe plus à ce jour de dette locative.

Dans ces conditions, il convient de lui octroyer un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire rétroactivement jusqu’au 30 août 2024, date à laquelle il sera constaté que le paiement est intervenu et que par voie de conséquence, la clause résolutoire est censée n’avoir jamais joué.

Il sera ainsi ajouté à l’ordonnance déférée qui sera en outre infirmée en ce qu’elle a tiré les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que sur le montant des condamnations provisionnelles prononcées.

Sur les demandes relatives à l’exploitation non autorisée en dehors de l’emprise du bail

La société Carrefour Property France soutient tout d’abord que la persistance de l’infraction au bail concernant le déballage par Mme [X] de ses articles proposés à la vente au-delà de la surface commerciale donnée à bail constituerait un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Comme le fait valoir à juste titre l’appelante, ce moyen subsidiaire n’ayant pas été examiné en première instance, pour apprécier son existence, la cour doit se placer au jour où elle statue.

Il s’agit toutefois là d’une condition d’application de l’article 835 susvisé, mais non une condition de la recevabilité de la demande. L’irrecevabilité soulevée à ce titre par Mme [X] sera rejetée et le moyen sera examiné sur le fond du droit.

Mme [X] produit un procès-verbal d’un huissier de justice établi le 19 juillet 2023, soit postérieurement à ceux communiqués par l’intimée, qui atteste qu’ « il n’y a aucun vêtement ou mannequin exposé, en dehors du local commercial exploité par la requérante », photographies à l’appui, de sorte qu’au jour où la cour statue, nul trouble manifestement illicite n’est caractérisé.

La société Carrefour Property France argue ensuite du commandement délivré le 22 février 2023, visant la clause résolutoire, « d’avoir à cesser définitivement tout débordement de [l'] activité par l’exposition, l’achalandage, le stockage ou la vente en dehors de l’emprise du local commercial (…) » dans le délai d’un mois, dont les effets auraient vocation à jouer suite au procès-verbal établi le 25 mars 2023 par un huissier de justice constatant, face à la boutique prise à bail par Mme [X] et aux entrées de la galerie au niveau de ladite boutique, « la présence d’un important déballage de vêtements suspendus, sur des mannequins posés au sol de la galerie et accrochés aux devanture de la boutique mais aussi de l’ensemble de la façade vitrée intérieure et extérieure de la double entrée de la galerie commerciale ».

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Or Mme [X] alléguant une tolérance de la bailleresse, voire une autorisation tacite, quant à l’utilisation des parties extérieures du local commercial par la locataire depuis la cession du droit au bail datant du 26 octobre 2001, avant de lui délivrer plus de 21 ans plus tard, sans demande amiable préalable, un commandement de cesser ces agissements visant la clause résolutoire, il convient de retenir qu’il existe une contestation sérieuse, notamment eu égard à une possible mauvaise foi de la bailleresse, faisant obstacle à ce que puisse être constatée, avec l’évidence requise en référé, l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, la société Carrefour Property France sera déboutée du surplus de ses demandes.

Sur les demandes accessoires :

Mme [X] étant accueillie en son recours, l’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Si Mme [X] gagne son procès à hauteur d’appel, il n’en demeure pas moins qu’elle n’a pas adopté un comportement de locataire irréprochable, de sorte qu’il sera dit que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés en première instance et en appel, et qu’elles seront toutes deux déboutées de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance du 16 janvier 2024 sauf en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Autorise rétroactivement Mme [O] [X] à se libérer de sa dette avant le 30 août 2024,

Constate que le paiement est intervenu avant l’expiration du délai accordé,

Constate que la clause résolutoire est, dès à présent, réputée n’avoir jamais joué,

Dit que la demande de la société Carrefour Property France fondée sur le trouble manifestement illicite est recevable mais l’en déboute,

Déboute la société Carrefour Property France du surplus de ses demandes,

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés tant en première instance qu’en appel,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Président