COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 OCTOBRE 2025

N° RG 22/05441 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VMM6

AFFAIRE :

[Y] [C] [M] épouse [S]

et autre

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], representé par son syndic, la SAS CABINET DE GESTION IMMOBILIERE BERNARD YVES LE GOFF

Décision déférée à la cour : Arrêt rendu le 29 Juin 2022 par le Cour d’Appel de VERSAILLES

N° RG : 20/00521

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Mireille Marlyse BELLA ETOUNDI,

M^e Christine POMMEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [Y] [C] [M] épouse [S]

C/O CABINET ORGEX

[Adresse 5]

[Localité 9] CAMEROUN

Représentant : M^e Mireille Marlyse BELLA ETOUNDI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 589

Monsieur [X] [S]

C/O CABINET ORGEX

[Adresse 5]

[Localité 9] CAMEROUN

Représentant : M^e Mireille Marlyse BELLA ETOUNDI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 589

APPELANTS

****************

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], representé par son syndic, la SAS CABINET DE GESTION IMMOBILIERE BERNARD YVES LE GOFF, dont le siège social est [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Christine POMMEL de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 118 et M^e Frédérique MORIN de l’AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE – FREDERIQUE MORIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0024

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Septembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

Par jugement du 4 novembre 2019, le Tribunal d’instance de Colombes a :

— rejeté l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de Mme [Y] [C] [M] épouse [S] ;

— condamné M. [X] [S] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

* 8 376,57 euros montant des travaux, charges appels de fonds et cotisation de fonds travaux ALUR, arrêtés au 1er janvier 2019 avec les intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2019,

* 195,83 euros au titre des frais de recouvrement ;

* 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [S] aux entiers dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— rejeté le surplus des demandes.

M. et Mme [S] sont opposants à un arrêt de la Cour d’Appel de Versailles rendu par défaut en date du 29 juin 2022 qui réformant ce jugement :

— les Condamne solidairement à payer au syndicat des copropriétaires, pour la période du 1er janvier 2015 au 1er avril 2020, les sommes de :

* 9 671,62 euros de charges et travaux impayés ;

* 239,88 euros de frais nécessaires ;

— Ordonne la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

— les Condamne in solidum à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

* 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

* 3 000 euros à titre d’indemnité de procédure ;

— les Condamne in solidum aux dépens d’appel.

Ils ont formé opposition par déclaration datée du 24 août 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 27 janvier 2025, par lesquelles M. et Mme [S], opposants, invitent la Cour à :

— dire leur opposition recevable ;

— constater qu’ils n’ont reçu ni l’ensemble des procès verbaux d’assemblée générale d’approbation des charges réclamées, ni le décompte de la période concerné, encore moins les appels individuels des charges arrêtés ;

— constater en outre que tous les actes d’appel ne leur ont jamais été communiqués ;

— dire que l’arrêt attaqué a été pris en violation des dispositions du code de procédure civile suivantes, à savoir les articles 6, 7, 12 à 16 et 524;

Et en conséquence de :

— rétracter la décision entreprise et évoquant et statuant à nouveau, débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes.

A titre infiniment subsidiaire,

— leur accorder des délais de paiement,

— débouter en outre le syndic (sic) de sa demande de condamnation au titre de l’article 700

du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 26 février 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de :

— le Déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

— Dire que l’opposition formée par M. et Mme [S] à l’arrêt rendu par la Cour de céans est légalement recevable,

— Dire cette opposition mal fondée,

Par conséquent,

— Débouter M. et Mme [S] de leur demande de rétractation de cet arrêt comme de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— Confirmer (sic) l’arrêt dont opposition, sauf en ce qui concerne le quantum de la dette de charges,

Par conséquent,

— Condamner solidairement M. et Mme [S] au paiement de 5 004,03 euros (sic) montant des charges dues au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 8 616,45 euros (sic) à compter du 10 juillet 2019, et à compter des conclusions signifiées le 16 avril 2020 pour le surplus,

— Ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

Y ajoutant,

— Condamner solidairement M. et Mme [S] au paiement de la somme de 44 euros au titre des frais nécessaires postérieurs à l’arrêt dont opposition,

— Confirmer le jugement de première instance uniquement du chef des dépens et de l’indemnité de procédure,

— Subsidiairement, si des délais de paiement leur étaient accordés, les assortir d’une clause de déchéance du terme en cas de défaut de paiement à bonne date de la somme exigible, et également des charges échues postérieurement à la date d’arrêté des comptes dans l’arrêt à intervenir,

Y ajoutant,

— Condamner in solidum les défendeurs en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de la somme de 3 000 euros pour la présente procédure d’appel, outre les entiers dépens.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 27 mai 2025, ce qui implique l’irrecevabilité :

— des conclusions du 25 août 2025 présentées par le syndicat des copropriétaires,

— des conclusions du 28 août 2025 présentées par les époux [S].

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'dire', 'déclarer’ ou 'constater’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la notification des actes de procédure aux époux [S] :

En droit :

Selon l’article 684 du code de procédure civile, alinéas 1 et 3 :

« L’acte destiné à être notifié à une personne ayant sa résidence habituelle à l’étranger est remis au parquet, sauf dans les cas où un règlement européen ou un traité international autorise l’huissier de justice ou le greffe à transmettre directement cet acte à son destinataire ou à une autorité compétente de l’Etat de destination. (…)

Le parquet auquel la remise doit être faite est, selon le cas, celui de la juridiction devant laquelle la demande est portée, celui de la juridiction qui a statué ou celui de la juridiction dans le ressort de laquelle demeure le requérant. S’il n’existe pas de parquet près la juridiction, l’acte est remis au parquet du tribunal judiciaire dans le ressort duquel cette juridiction a son siège. »

S’agissant des effets de la notification : la date de la signification est celle de la remise des copies au parquet et il n’y a pas lieu de rechercher à quel moment une copie a été remise à son destinataire. (Voir C. Cass, 21 janvier 1998 n° 97-16.078).

En l’espèce

Si M. et Mme [S] soutiennent que la procédure a été diligentée à leur encontre sans que les actes ne leur aient été signifiés au préalable, l’arrêt de la Cour d’Appel de Versailles du 29 juin 2022, précise toutefois en page 4 que la déclaration d’appel leur a été signifiée le 17 mars 2020 suivant actes de transmission à autorité compétente étrangère, en application de l’article 684 du code de procédure civile et de la convention de la Haye du 15 novembre 1965 et que les conclusions d’appel leur ont été signifiées le 16 avril 2020 selon les mêmes modalités. Dès lors, lesdits éléments sont réputés leur avoir été signifiés régulièrement ; ils étaient donc défaillants à cette instance et non cités à personne, et sont par conséquent recevables dans leur présente action en opposition.

Sur la recevabilité de l’opposition et ses effets

En droit :

Selon les articles 571 à 577 du code de procédure civile, l’opposition est ouverte au défaillant. Elle remet en question, devant le même juge, les points jugés par défaut pour qu’il soit à nouveau statué en fait et en droit. L’affaire est instruite et jugée selon les règles applicables devant la juridiction qui a rendu la décision frappée d’opposition. Dans l’instance qui recommence, la recevabilité des prétentions respectives du demandeur et de l’opposant s’apprécie, en fonction de la demande primitive, suivant les règles ordinaires.

M. et Mme [S] sont opposants à un arrêt de la Cour d’Appel de Versailles rendu par défaut en date du 29 juin 2022, où ils étaient tous deux défaillants. L’arrêt n’ayant pas été signifié, le délai d’opposition n’a pas commencé à courir et ainsi, leur opposition, formée le 24 août 2022 est donc recevable. Elle remet en question, devant le même juge d’appel, tous les points constituant le dispositif de l’arrêt de la Cour d’Appel de Versailles du 29 juin 2022.

Sur la condamnation des époux [S] à payer, pour la période du 1er janvier 2015 au 1er janvier 2025, la somme actualisée de 5 004,03 euros d’arriérés de charges et travaux

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : ' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, dans sa rédaction applicable à l’espèce, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. / Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles./ Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

Pour condamner les époux [S], solidairement, à payer la somme de 9 671,62 euros de charges et travaux dus pour la période du 1er janvier 2015 au 1er avril 2020, la Cour a justement retenu que le syndicat des copropriétaires a établi la réalité et de la liquidité de sa créance, par les relevés trimestriels, les résolutions d’assemblées générales et le décompte produit d’une créance charges et travaux de ce montant exact, ajoutant que les époux [S] ont fait l’objet de deux précédentes condamnations judiciaires au titre des arriérés de charges de copropriété, les 19 septembre 2012 et 21 janvier 2016 (8 995 euros au principal et 800 euros de dommages-intérêts).

Enfin, s’agissant du caractère solidaire de leur condamnation, les époux [S] sont mariés depuis le 8 janvier 1977 sous le régime de la communauté réduite aux acquets, qu’ils ont acquis les lots n° 28, 2, 3 et 36 de la copropriété litigieuse postérieurement, par acte notarié du 9 novembre 2007, et que le règlement de copropriété prévoit une clause de solidarité.

A l’appui de sa demande actualisée en appel, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2012, 2014, 2015, 2016, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, approuvant les comptes des exercices 2011 à 2023 inclus et votant les budgets prévisionnels 2012 à 2025 inclus, et décidant de plusieurs marchés de travaux,

— les appels de fonds et régularisations annuelles du 25/02/2015 au 1/04/2020 (Pièces 5 à 35),

— les appels de fonds et régularisations annuelles du 1/07/2020 au 1/10/2024 (Pièces 41 à 74),

— les appels travaux du 12/12/2024 et du 1/01/2025 (pièces 82 et 83),

— le décompte des sommes dues au 4/10/2024 (Pièce 40) et au 1er janvier 2025 (pièce 81),

Les époux [S] se bornent à alléguer, sans produire de commencement de preuve, qu’ils 'n’ont pas été notifiés de la tenue d’une quelconque assemblée générale ou des différents appels individuels de charges qui auraient pu justifier de la réalité de la créance dont le recouvrement est poursuivi.' Cet argument non étayé ne pourra pas prospérer, dès lors que le syndicat des copropriétaires établit, par les pièces produites, que les convocations et les notifications des procès-verbaux d’assemblées générales leur ont été envoyées, ainsi que les appels de charges, initialement à l’adresse de leur appartement dans l’immeuble, dont les deux parties conviennent qu’il est occupé par le fils des époux [S] et qu’ensuite, M. [S] a demandé que les documents lui soient adressés au Cameroun, ce qui a été fait. Le syndicat des copropriétaires produit les accusés réception retournés au syndic avec la mention « Non Réclamé », que ce soit pour les notifications à l’adresse de l’immeuble (pièce E1) ou au Cameroun (pièces F1, F2, H1, I1, I2, J1), tout comme celui de la mise en demeure (pièce 36). Le syndicat des copropriétaires ne saurait être tenu responsable du fait que les époux [S] n’ont pas jugé bon d’aller retirer leurs recommandés à la Poste. Il fait enfin valoir que, jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi du 9 avril 2024, les notifications en recommandé par voie électronique étaient soumises au consentement exprès du copropriétaire, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce. Dans ces conditions, tous les documents relatifs au paiement de leurs charges de copropriété, sont réputés avoir été dûment transmis aux époux [S].

Dans un courrier du 3 octobre 2024, dont copie au syndic, à l’en-tête du cabinet d’expertise comptable de M. [S], ce dernier annonce avoir effectué quatre versements depuis le 17 octobre 2023, en francs CFA et pour un montant équivalent à 25 057,45 euros, afin de solder sa dette envers le syndicat des copropriétaires, lequel précise que lesdits versements soldent les causes des jugements de 2012 et de 2016 ainsi que celles de l’arrêt dont opposition, y incluant les condamnations accessoires (dommages-intérêts, somme allouée en vertu de l’article 700 du code procédure civile, et frais nécessaires) figurant sur son compte de copropriété au 5 septembre 2023. Toutefois, postérieurement, leur dette s’est de nouveau aggravée.

Il suit de tout ce qui précède, que contrairement à ce que les époux [S] soutiennent, ils restent à devoir pour la période du 1er janvier 2015 au 1er janvier 2025, selon le décompte produit et les pièces en justifiant, détaillées ci-dessus, la somme actualisée de 5 004,03 euros d’arriérés de charges et travaux.

Le jugement sera réformé en ce sens sur ce point, et les époux [S] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 004,03 euros d’arriérés de charges et travaux pour la période du 1er janvier 2015 au 1er janvier 2025, avec capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil, ainsi qu’il est demandé.

Sur les frais de recouvrement demandés à hauteur de 44 euros :

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant que comme dit précédemment, il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En application du a) précité de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont considérés comme des frais nécessaires et opposables, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Correspondent à ces frais, postérieurement à la première mise en demeure du 27 juin 2018 dont les frais ne doivent pas être mis à la charge des époux [S] en application de la loi précitée, ceux afférant à la seconde lettre de mise en demeure, datée du 21 octobre 2021. Toutefois celle-ci n’est pas assortie de sa preuve d’envoi ni de réception : aucun frais ne peut dès lors être pris en compte.

Cette demande sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

Il résulte de l’article 1343-5 du code civil que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues';

Ainsi qu’il a été dit, les époux [S] ont déjà été condamnés par trois fois depuis 2012 au titre de leurs arriérés de charges de copropriété. Ayant effectué leur plus récent paiement en septembre 2024, ils ont de fait, à ce jour, déjà bénéficié d’un an de délai de paiement, sans qu’aucun début de règlement n’ait été effectué et sans qu’ils ne fassent valoir une quelconque situation d’impécuniosité.

Ainsi, cette demande de délais de paiement doit être rejetée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à ne pas rétracter l’arrêt attaqué sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [S], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’opposition, sans qu’il soit besoin de faire de nouveau application de l’article 700 du code de procédure civile dans la présente instance d’opposition.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— Déclare irrecevables les conclusions du 25 août 2025 notifiées par le syndicat des copropriétaires, et celles notifiées le 28 août 2025 par M. et Mme [S] ;

— Rétracte l’arrêt de la Cour d’Appel de Versailles rendu par défaut le 29 juin 2022, en tant qu’il a condamné solidairement M. et Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 9 671,62 euros de charges et travaux impayés et 239,88 euros de frais nécessaires ;

— ne le Rétracte pas en ses autres dispositions,

Statuant à nouveau des chefs rétractés,

— Réforme le jugement du 4 novembre 2019 du Tribunal d’instance de Colombes en ce qu’il a condamné M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

* 8 376,57 euros montant des travaux, charges appels de fonds et cotisation de fonds travaux ALUR, arrêtés au 1er janvier 2019 avec les intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2019,

* 195,83 euros au titre des frais de recouvrement.

— le Confirme en ses autres dispositions.

— Condamne solidairement M. [X] [S] et Mme [Y] [C] [M] épouse [S], domiciliés [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], représenté par son syndic, la CGI Le Goff, dont le siège social est [Adresse 8] agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, la somme de 5 004,03 euros d’arriérés de charges et travaux telle qu’actualisée, arrêtée au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt du 29 juin 2022, avec capitalisation des intérêts pour peu qu’il s’agissent d’intérêts dus pour une année entière,

Y ajoutant,

— Condamne in solidum M. [X] [S] et Mme [Y] [C] [M] épouse [S], domiciliés [Adresse 6], à payer les entiers dépens de la présente instance d’opposition ;

— Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile dans la présente instance d’opposition,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT