COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51G

Chambre civile 1-2

ARRET N°188

CONTRADICTOIRE

DU 17 JUIN 2025

N° RG 24/01531 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WMXB

AFFAIRE :

[I] [L]

C/

S.A. ICF LA SABLIERE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Novembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 9]

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-355

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 17/06/25

à :

M^e Gwendoline RICHARD

M^e Melina URICH POSTIC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [I] [L]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Gwendoline RICHARD de la SELARL DOUCHET-DE LAVENNE-ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 121 – N° du dossier [L]

****************

INTIMEE

S.A. ICF LA SABLIERE

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 552 02 2 1 05

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Melina URICH POSTIC, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : B1039

Plaidant : M^e Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R199

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Avril 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, (rédactrice)

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 4 octobre 1978, la SA ICF La Sablière a donné à bail à M. [H] [L] un pavillon situé [Adresse 1] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 385,13 francs et 21,65 francs pour une dépendance.

Un deuxième bail a été signé entre les mêmes parties le 7 mai 1981 pour le même bien indiquant une surface corrigée de 125 m² pour un loyer maximum de 14 250 francs annuel.

Un troisième bail a été signé entre les mêmes parties le 1er janvier 1983 pour le même bien moyennant un loyer mensuel de 695,79 francs soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

Au décès du locataire, Mme [I] [L] est devenue seule titulaire du bail aux termes d’un avenant du 8 septembre 1998.

Mme [L] déplore un défaut d’entretien de la part du bailleur qu’elle a fait constater à plusieurs reprises par huissier de justice.

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 février 2023, Mme [L] a fait assigner la société ICF La Sablière afin d’obtenir sa condamnation à :

— lui payer la somme de 13 204,27 euros au titre de loyers trop-perçus,

— modifier les loyers pour l’avenir afin de les fixer à la somme de 301,25 euros sous astreinte,

— procéder à l’arrachage des souches et à la suppression des végétaux empiétant sur son jardin sous astreinte,

— remplacer la toiture de la dépendance et la porte et réparer la gouttière sous astreinte,

— procéder à la réfection des clôtures sous astreinte,

— lui payer la somme de 2 000 euros pour résistance abusive,

— lui payer la somme de 1 000 euros pour exécution du contrat de mauvaise foi,

— lui payer la somme de 5 000 euros pour le trouble anormal subi,

— lui payer la somme de 1 669,40 euros au titre des frais d’huissier engagés,

— lui payer la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

— aux dépens, le tout avec exécution provisoire.

Par jugement contradictoire du 23 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a :

— condamné la société ICF La Sablière à restituer à Mme [L] la somme de 12 624,76 euros au titre des loyers indus de mars 2020 à novembre 2023,

— fixé le loyer à la somme de 301,25 euros à compter du mois de juillet 2023,

— débouté Mme [L] de toutes ses autres demandes,

— condamné la société ICF La Sablière à payer à Mme [L] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société ICF La Sablière aux dépens, à l’exception des frais de constats d’huissier,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 4 mars 2024, Mme [L] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 25 février 2025, Mme [L], appelante, demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye en ce qu’il condamne la société ICF La Sablière à lui rembourser le trop-perçu de loyers en application des dispositions de la loi du 1er septembre 1948,

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye pour le surplus,

— débouter la société ICF La Sablière de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Statuant à nouveau,

— condamner la société ICF La Sablière à lui payer la somme de 16 940,48 euros à titre de remboursement de trop-perçus de loyers,

— condamner la société ICF La Sablière à modifier les loyers pour l’avenir pour les fixer à la somme de 301,25 euros hors charges et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— condamner la société ICF La Sablière à procéder ou faire procéder à l’arrachage des souches et à la suppression de toutes végétations empiétant sur son jardin, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification des présentes conclusions,

— condamner la société ICF La Sablière à procéder ou faire procéder au remplacement de l’intégralité de la toiture de la dépendance, au remplacement de la porte et à la réparation de sa gouttière, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification des présentes conclusions,

— condamner la société ICF La Sablière à procéder ou faire procéder au remplacement du portillon et de la serrure et à la réfection totale des clôtures, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la date de signification des présentes conclusions,

— condamner la société ICF La Sablière à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner la société ICF La Sablière à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble anormal qu’elle lui occasionne,

— condamner la société ICF La Sablière à lui payer la somme de 1 669,40 euros en remboursement des constats d’huissiers,

— condamner la société ICF La Sablière à lui payer la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société ICF La Sablière aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 20 février 2025, la société ICF La Sablière, intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de :

— juger Mme [L] irrecevable et mal fondée en son appel,

— la recevoir en son appel incident,

— réformer le jugement du 23 novembre 2023 en ce qu’il :

— l’a condamnée à restituer à Mme [L] la somme de 12 624,76 euros,

— a fixé le loyer à la somme de 301,25 euros à compter du mois de juillet 2023,

— l’a condamnée à payer à Mme [L] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée aux dépens,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

En conséquence,

— débouter Mme [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [L] à lui verser une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés directement par Maître Mélina Urich Postic, avocat au barreau de Versailles, conformément a’ l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 février 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour relève que le bail litigieux est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 comme l’indiquent les parties.

Sur la demande en remboursement des loyers trop-perçus

* Sur la prescription

Mme [L] fait grief au premier juge d’avoir retenu une prescription triennale en application de l’article 68 de la loi du 1er septembre 1948 alors que selon elle, cet article circonscrit cette prescription aux actions en répétition de l’indu strictement visées au chapitre VI de cette loi qui ne concernent pas celles relatives aux loyers et charges contractuels surfacturés par le bailleur.

Elle soutient qu’en l’absence de loi spéciale, il convient d’appliquer les dispositions de l’article 2224 du code civil, de sorte que son action est soumise au délai de prescription quinquennal et qu’elle est donc fondée à demander la répétition de l’indu au titre des loyers contractuels depuis le 23 février 2018.

La société ICF La Sablière demande la confirmation du jugement déféré qui a retenu que seuls les loyers réglés après le 24 février 2020 pouvaient donner lieu à répétition en se fondant sur les dispositions de l’article 68 de la loi du 1er septembre 1948 qui figure dans le chapitre VI de cette loi lequel vise bien la répétition des loyers qui seraient perçus au-delà des prix de location autorisés.

Elle en déduit que s’agissant de la répétition de loyers dont le paiement est à échoir le 1er de chaque mois et alors que l’assignation a été délivrée le 24 février 2023, la demande en répétition des loyers dus antérieurement au 24 février 2020 est irrecevable.

Sur ce,

L’article 68 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que les actions en nullité et les actions en répétition prévues au présent chapitre se prescrivent par trois ans.

Le 'présent chapitre’ est le chapitre VI qui contient les articles 51 à 68.

L’action formée par Mme [L] est une action en répétition de loyers qu’elle indique être supérieurs à ceux fixés en application de la loi du 1er septembre 1948 laquelle est visée à l’article 63 de cette même loi. La prescription triennale s’applique donc bien en l’espèce (Civ. 3ème, 5 février 1974 n°73-20.015), étant ajouté que toutes les sommes indûment perçues par le bailleur au titre d’une habitation à loyer modéré sont sujettes à répétition et soumises à la prescription abrégée de trois ans (Civ. 3ème, 16 juin 2010, n°09-70.354).

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu que seuls les loyers payés après le 24 février 2020 pouvaient faire l’objet d’une demande en répétition de l’indu, l’assignation ayant été délivrée le 24 février 2023.

* Sur le montant du loyer

L’article 27 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que la valeur locative d’un local est égale au produit de la surface corrigée, telle qu’elle résulte de l’article 28, par le prix de base du mètre carré de chacune des catégories de logements prévues à l’article 30.

1) Sur la surface corrigée

Le premier juge a retenu la surface corrigée de 125 m² figurant dans le bail signé le 7 mai 1981 auquel était joint un décompte du montant du loyer mentionnant également cette superficie aux motifs qu’il était le seul document faisant état d’une surface corrigée soumis à l’approbation des parties et que la société ICF La Sablière ne rapportait pas la preuve que le décompte de la surface corrigée dont elle se prévalait avait été annexé au bail signé le 1er janvier 1983 alors que ce contrat ne faisait référence à aucune surface corrigée.

La société ICF La Sablière fait grief au premier juge d’avoir ainsi statué en faisant valoir que le bail du 7 mai 1981 n’était plus en vigueur et qu’un nouveau contrat avait été signé le 1er janvier 1983 pour être mis en adéquation avec la nouvelle surface corrigée, auquel était annexé un nouveau décompte de la surface corrigée après travaux mentionnant une surface corrigée de 158 m². Elle reconnaît que ce décompte n’est pas signé par les parties, tout comme le précédent. Elle soutient que Mme [L] en avait cependant eu connaissance dès la signature du bail puisque le contrat mentionne la valeur locative des lieux (1 090,35 euros) au-dessous de laquelle était fixée le montant initial du loyer (695,70 euros).

Elle relève que la locataire n’a pas contesté ces éléments dans le délai de deux mois rappelé au bail.

Elle ajoute que la surface corrigée est notifiée annuellement aux locataires sur les avis de régularisation de charges que Mme [L] ne manque pas de vérifier scrupuleusement et qu’en tout état de cause, elle a reçu officiellement notification de ce décompte en 2015 à l’occasion d’une précédente procédure en contestation d’un commandement de payer, de même que par courrier du 29 avril 2021 en réponse à sa demande.

Enfin, elle affirme qu’à supposer qu’il soit retenu que Mme [L] n’ait pas eu connaissance de la valeur de la surface corrigée servant au calcul de son loyer, elle serait seulement recevable à contester la valeur retenue. Or, elle relève que ni la locataire ni le premier juge n’ont indiqué en quoi le décompte produit serait inexact.

Mme [L] soutient qu’elle verse aux débats le bail du 7 mai 1981 mentionnant la surface corrigée de 125 m² et que c’est à bon droit que le juge des contentieux de la protection a retenu cette surface corrigée.

Sur ce,

En application de l’article 28 de la loi du 1er septembre 1948, le décret n°48-1881 du 10 décembre 1948 détermine les conditions dans lesquelles est obtenue la surface corrigée en affectant la superficie des pièces habitables et celle des autres parties du logement de correctifs dont il donnera le taux pour qu’il soit tenu compte, notamment, de la hauteur du plafond, de l’éclairement, de l’ensoleillement et des vues de chacune des pièces habitables, ainsi que des caractéristiques particulières des autres parties du local. Il définit les pièces habitables et les conditions dans lesquelles sera calculée la superficie desdites pièces, ainsi que celle des autres parties du local et des annexes. Il précise également les correctifs applicables à l’ensemble du logement pour tenir compte notamment de son état d’entretien, de sa vétusté, de l’importance du local, de son affectation, de sa situation et des éléments d’équipement propres, soit au local, soit à l’ensemble de l’immeuble.

En application des articles 32 et 33 alinéa 2 de la même loi, chaque propriétaire devra faire connaître à chaque locataire ou occupant, par lettre recommandée, avec accusé de réception, ou par acte extrajudiciaire, le loyer des locaux qu’il occupe.

Le propriétaire doit joindre, à l’appui de cette modification, un décompte détaillé, établi d’après un modèle type qui sera annexé au décret prévu à l’article 28, des bases de calcul de ce loyer.

En cas de désaccord, le locataire ou l’occupant devra, à peine de forclusion, aviser, dans les deux mois, le propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire, du loyer qu’il propose lui-même, en précisant les éléments sur lesquels porte ce désaccord.

La notification par le propriétaire devra, à peine de nullité, indiquer que faute par le locataire ou l’occupant d’avoir contesté le loyer dans le délai de deux mois, il sera forclos à l’expiration de ce délai et que ce loyer s’imposera comme nouveau prix.

En l’espèce, le bail du 7 mai 1981 produit par Mme [L] mentionne la surface corrigée de 125 m². Y est joint un 'décompte du montant du loyer’ détaillant le calcul de cette surface corrigée de 125 m².

Mme [L] produit le bail du 1er janvier 1983 signé entre les mêmes parties portant sur le même bien mais modifiant le montant du loyer. Il est mentionné que celui-ci est 'égal au produit de la surface corrigée par le prix au m² tel qu’il résulte de la réglementation applicable'. La surface corrigée n’y est pas mentionnée mais il est précisé, au titre de la désignation des lieux loués, les caractéristiques du logement avec la mention que celui-ci fait 'l’objet du décompte du prix du loyer joint en annexe (1). En bas de la première page, il est indiqué (1) le locataire dispose d’un délai de deux mois après notification pour contester ce décompte. Il n’est pas joint à cet exemplaire le décompte du montant du loyer.

La société ICF La Sablière produit ce document (sa pièce 2.2) qui mentionne une surface corrigée de 158 m². Ce document n’est pas paraphé ni signé, tout comme celui joint au bail du 7 mai 1981. Elle justifie qu’il a été transmis à l’avocat de Mme [L] en 2015 dans le cadre d’une précédente procédure devant la cour de céans et à cette dernière par courrier du 29 avril 2021 en réponse à sa demande. Cette surface est également mentionnée sur le décompte de régularisation de charges de l’exercice 2011.

Quand bien même il serait établi que ce décompte aurait été remis au locataire lors de la conclusion du bail, il n’est pas justifié que ce document lui a été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extra-judiciaire, étant ajouté que si le contrat de bail précise que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour le contester, il n’est pas mentionné que ce délai est prévu à peine de forclusion et qu’à défaut, le loyer proposé par le propriétaire s’imposera. Il en est de même pour l’envoi de ce décompte en 2015 et en 2021.

Ce défaut de notification dans les formes légales ne saurait entraîner l’inopposabilité de ce décompte envers Mme [L]. En revanche, il permet à cette dernière de contester la surface corrigée du local et la catégorie dans laquelle il doit être classé selon l’annexe I du décret du 10 décembre 1948, éléments permettant de déterminer la valeur locative du local (Civ. 3ème, 2 juillet 2013, n°12-19.813).

Cependant, Mme [L], qui conteste uniquement l’opposabilité du décompte produit par la bailleresse à son égard en demandant l’application de la surface corrigée retenue dans le bail précédent, ne précise pas les éléments sur lesquels porte son désaccord, ne permettant donc pas d’écarter cette surface corrigée.

Il convient en conséquence de retenir la surface de 158 m² calculée par la bailleresse conformément au décret n°48-1766 du 22 novembre 1948 que la locataire ne conteste pas utilement.

2) Sur la catégorie du logement

Le premier juge a retenu que le logement devait être classé dans la catégorie III A et non II C comme demandé par la bailleresse au motif que le décompte du montant du loyer annexé au bail du 7 mai 1981, seul opposable à Mme [L], mentionnait un coefficient 1 au titre du coefficient d’entretien.

Critiquant ce chef du jugement, la société ICF La Sablière fait valoir que le décompte invoqué par Mme [L] et retenu par le premier juge est antérieur au bail en cours et n’a pas été repris dans le bail du 1er janvier 1983.

Elle ajoute que le logement ne peut relever de la catégorie III A conformément à l’annexe 1 du décret du 10 décembre 1948 qui ne correspond pas à un pavillon de 4 pièces en région parisienne, de grande taille avec jardin comprenant toutes commodités et ayant subi de nombreuses améliorations. Elle indique que le loyer doit correspondre à la rémunération du service rendu par le logement ainsi que son maintien en état d’habitabilité, ce qui n’est pas le cas des loyers maximum associés à la catégorie III A (294,10 euros), ajoutant que le seul montant des travaux qu’elle a effectués sur le bien dépasse ce montant et que ceux-ci ont nécessairement entraîné un coefficient d’entretien supérieur à 1,3. Elle soutient que le logement de Mme [L] est au moins de la catégorie II C au sens de l’annexe I susvisée conformément à sa typologie, sa composition, ses surfaces et équipements.

Elle relève que le loyer maximum autorisé pour la catégorie II C depuis juillet 2019 est supérieur à celui appelé, de sorte qu’il n’existe aucun indu.

Mme [L] soutient que c’est à bon droit que le premier juge a retenu que son logement relevait de la catégorie III A au regard de l’annexe I du décret du 10 décembre 1948.

Elle fait valoir qu’en application de l’article 30 de la loi du 1er septembre 1948, pour connaître le montant légal du loyer, il convient de multiplier la surface corrigée par un coefficient multiplicateur fixé par décret. Or elle soutient que la catégorie de son logement n’est pas indiqué dans le bail ni dans les quittances de loyer et que malgré ses demandes, elle n’a pas obtenu de réponse de la bailleresse à ce titre.

Sur ce,

En application de l’article 30 de la loi du 1er septembre 1948, le prix de base du mètre carré applicable chaque année au 1er juillet est déterminé par décret pour les différentes catégories de logements en fonction de la qualité de leur construction et, le cas échéant, suivant la localité dans laquelle ils sont situés.

L’annexe I du décret n°48-1881 du 10 décembre 1948 dispose que pour le classement d’un local dans l’une des catégories ou sous-catégories prévues par le décret :

1° a) Les locaux disposant d’un poste d’eau intérieur avec vidange, d’un W.-C. particulier même extérieur et dont le coefficient d’entretien est supérieur à 1 ne peuvent être classés dans une catégorie inférieure à la catégorie III, sous-catégorie A ;

b) Les locaux comportant un cabinet de toilette ou une salle de douches ou une salle de bains et un W.-C. intérieur indépendant ou non de cette annexe, et dont le coefficient d’entretien est supérieur à 1,3, ne peuvent être classés dans une catégorie inférieure à la catégorie II.

Il détermine par ailleurs quatre catégorie applicable au local :

— première catégorie : les locaux ayant réellement un caractère de luxe, situés dans des constructions en matériaux d’excellente qualité assurant des conditions parfaites d’habitabilité et qui présentent certaines caractéristiques (…).

— deuxième catégorie : les locaux situés dans des constructions en matériaux de bonne ou très bonne qualité, assurant des conditions satisfaisantes d’habitabilité (notamment au point de vue de l’isolation phonique ou thermique ), qui présentent la plupart des caractéristiques suivantes: existence de pièces de réception (salle à manger et salon) pour les locaux d’un certain nombre de pièces ; dégagements intérieurs de dimensions normales et d’aspect satisfaisant, installations et équipement de bonne qualité ou de qualité moyenne (…).

— troisième catégorie: cette catégorie constitue, dans la plupart des communes, la grande majorité des constructions existantes. Sa subdivision A correspond à la catégorie du logement de référence prévu à l’article 31 de la loi du 1er septembre 1948. Y entrent les locaux situés dans des constructions en matériaux ordinaires et d’exécution économique assurant des conditions d’habitabilité ordinaires ou médiocres qui présentent les principales caractéristiques suivantes : absence de pièces de réception spécialisées ; dimensions en général exiguës des pièces ; dégagements intérieurs et extérieurs réduits.

— quatrième catégorie : les locaux de cette catégorie sont ceux qui ne présentent pas ou ne présentent plus les conditions élémentaires d’habitabilité.

Il détermine également la sous-catégorie correspondant à un local d’une catégorie déterminée.

A. – Locaux appartenant à la 2ème catégorie.

1° Locaux situés dans l’agglomération parisienne.

— La sous-catégorie A comprend des locaux situés dans des constructions de très bonne qualité, qui comportent de larges pièces de réception et des dégagements intérieurs assez vastes. (…)

Cette sous-catégorie diffère principalement de la première catégorie par :

Une moindre ampleur des pièces de réception, entrées et galeries ;

Le nombre plus réduit des cabinets de toilette, salles de bains, lingeries et offices ;

Des matériaux parfois de moindre qualité ;

(…)

— La sous-catégorie B comprend des locaux situés dans des constructions d’une qualité ou d’une classe inférieure aux précédentes ;

Matériaux assurant une isolation phonique et thermique moins satisfaisante ;

Dégagements intérieurs et extérieurs peu importants ;

(…)

— La sous-catégorie C comprend des locaux situés dans des constructions de bonne qualité ; mais qui se distinguent notamment des précédentes par :

Un aspect plus ordinaire ;

Un faible développement, tant des dégagements, vestibules et escaliers que des pièces et entrées (il existe généralement un salon et une salle à manger, dès qu’il y a quatre pièces, mais ils sont assez exigus).

(…)

B. – Locaux appartenant à la 3ème catégorie.

Pour le choix entre les sous-catégories A et B, il y a lieu de prendre notamment en considération la qualité des matériaux employés, la dimension, l’aspect des accès des pièces et des dégagements, le fini de la construction.

Dans la sous-catégorie A, l’isolation phonique et thermique est encore satisfaisante. Les dégagements intérieurs et extérieurs, quoique de dimensions réduites, sont également satisfaisants.

Au contraire, dans la sous-catégorie B, la construction est souvent de qualité médiocre ou présente

certains vices (humidité, isolations phoniques et thermiques très insuffisantes).

En l’espèce, la société ICF La Sablière produit le décompte du montant du loyer relatif au bail litigieux qui a été communiqué à deux reprises depuis 2015 à Mme [L] et qui, s’il n’est pas établi qu’il avait été effectivement annexé au contrat, lui reste opposable, étant rappelé qu’elle est en droit de le contester, ce qu’elle ne fait pas utilement faute de critique précise de ce document.

Il ressort de ce document un coefficient d’entretien de 1,85 de sorte qu’il ne peut être classé dans une catégorie inférieure à la catégorie II en application de l’annexe I (1° b).

Il convient également de relever qu’il s’agit d’un pavillon de type F4, comprenant un séjour de 17 m², trois chambres d’une superficie comprise entre 12 et 15 m², une cuisine, une salle de bain et une entrée ainsi qu’un jardin pour laquelle des travaux de rénovation ont été effectués en 2007 et 2011, de sorte qu’il peut effectivement être classé en catégorie II C comme le soutient la société ICF La Sablière.

Conformément à l’article 5 du décret du 10 décembre 1948, le loyer maximum autorisé du logement occupé par Mme [L] pour la catégorie II C était de :

— à compter de juillet 2019: 585,08 euros (6,56 x 10 + 3,51 x148) alors que le loyer maximum appelé était de 562,91 euros,

— à compter de juillet 2020: 590,12 euros (6,62 x 10 + 3,54 x148) alors que le loyer maximum appelé était de 568,09 euros,

— à compter de juillet 2021: 590,22 euros (6,63 x 10 + 3,54 x148), le loyer maximum appelé était de 568,60 euros,

— à compter de juillet 2022: 605,14 euros (6,79 x 10 + 3,63 x148) alors que le loyer maximum appelé était de 568,60 euros.

Mme [L] ne justifie donc pas d’un trop-perçu de loyers. Elle est en conséquence déboutée de sa demande à ce titre de même que de sa demande visant à fixer le loyer à la somme de 301,25 euros en ce qu’elle est fondée sur une surface corrigée de 125 m² et du classement du logement en catégorie III A.

Le jugement déféré est en conséquence infirmé de ces chefs.

Sur les demandes relatives à la végétation

Le premier juge a débouté Mme [L] de sa demande visant à ordonner l’arrachage des souches et la suppression des végétaux empiétant sur son jardin aux motifs que les constats d’huissier et le rapport d’expertise produits étaient antérieurs au 23 janvier 2021 et aux factures produites par la société ICF La Sablière qui justifiait ainsi d’un entretien régulier du terrain jouxtant celui de la locataire laquelle ne démontrait pas que les empiétements sur son terrain perduraient.

Poursuivant l’infirmation de ce chef du jugement, Mme [L] demande à la cour de condamner, sous astreinte, la société ICF La Sablière à procéder ou faire procéder à l’arrachage des souches et à supprimer toutes végétations empiétant sur son jardin sous astreinte.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les constats d’huissier de justice et le rapport d’expertise qu’elle produit démontrent que les végétations du fonds voisin, inoccupé par choix de la bailleresse, empiètent sur son terrain et lui causent des nuisances. Elle affirme que la société ICF La Sablière a planté des arbres trop près de son grillage, ce qui, en raison du défaut d’entretien par cette dernière, lui cause un préjudice de jouissance en ce qu’elle ne voit plus rien depuis sa fenêtre. Elle ajoute que les factures produites par l’intimée ne démontrent pas que les travaux ont bien été réalisés chez elle, relevant qu’elles sont antérieures au dernier constat de commissaire de justice qu’elle a fait réaliser et qui démontre que l’entretien et la taille des végétaux ne sont pas effectués. Elle relève que seul un constat d’huissier aurait permis de contredire ceux qu’elle a produits.

La société ICF La Sablière, qui demande la confirmation du jugement sur ce point, soutient que cette demande est sans objet. Elle reconnaît que le pavillon situé sur le terrain voisin de celui de Mme [L] a pu être inoccupé par périodes et que le terrain s’en est donc trouvé moins bien entretenu selon les critères de l’appelante. Elle indique que ce seul fait n’est pas de nature à fonder ses demandes ni à occasionner une atteinte portée à sa jouissance.

Elle soutient être intervenue à la demande de Mme [L] pour entretenir le jardin. Elle ajoute qu’aucune souche n’est signalée ni l’existence d’un trouble en résultant et que la persistance de lierre sur la clôture séparative des deux jardins et sur la façade extérieure de Mme [L] n’est pas démontrée. Elle indique qu’en tout état de cause, en application de l’article 673 du code civil, l’appelante est en droit de couper les racines, ronces ou brindilles qui avancent sur son fonds et que s’agissant d’une clôture mitoyenne et de la façade du pavillon loué, il lui appartient de les maintenir en bon état d’entretien et de couper le lierre y étant accroché.

Sur ce,

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [L] produit des constats d’huissier de justice réalisés les 31 août 2018, 12 novembre 2018 et du 16 juillet 2019 faisant notamment apparaître que le jardin voisin n’est pas entretenu et en état d’abandon avancé. L’huissier de justice avait relevé, en novembre 2018, que de nombreuses branches débordaient sur son terrain et que le défaut de taille et d’élagage des arbres du jardin voisin assombrissait très nettement la pièce du rez-de-chaussée occupée par Mme [L]. En 2019, il a constaté la présence d’herbes hautes, lierre et diverses végétations qui débordent à travers le grillage mitoyen ainsi qu’un empiétement de ces plantes sur plus de 60 cm sur le terrain de Mme [L].

Pour autant, le constat du 22 janvier 2021 relève uniquement la présence de lierre sur la clôture grillagée séparant les deux parcelles ainsi qu’au sol et qui commence à se propager dans le jardin de l’appelante.

De son côté, la société ICF La Sablière produit des factures de travaux de remise en état du jardin (tonte et taille) concernant le terrain voisin des 16 octobre 2018, 18 octobre 2019, 28 mars 2022 et 31 janvier 2023, ce qui démontre, comme l’a justement relevé le premier juge, que la bailleresse a régulièrement procédé à l’entretien du terrain jouxtant celui de l’appelante.

Contrairement à ce qu’allègue Mme [L] dans ses conclusions, elle ne démontre pas la persistance de ces empiétements sur son terrain tant de la végétation que du lierre par la production du seul constat de commissaire de justice réalisé postérieurement, le 12 mars 2024, lequel ne fait aucune constatation relative au jardin alors que la charge de la preuve lui incombe et sans qu’il appartienne à la bailleresse de produire un constat de commissaire de justice pour démontrer l’entretien du jardin.

Aucun de ces éléments ne fait en outre mention de souches et de la nécessité de procéder à leur arrachage.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Mme [L] de ses demandes à ce titre.

Sur les demandes relatives à la dépendance

Le premier juge a débouté Mme [L] de ses demandes à ce titre aux motifs que l’abri de jardin ou dépendance n’est pas inclus dans le champ d’application de la loi du 1er septembre 1948 (article 36) et qu’il ne donne plus lieu au paiement d’un loyer depuis le mois de décembre 2018, de sorte qu’il s’agit d’un prêt à usage gratuit par la société ICF La Sablière à Mme [L], ajoutant que le prêteur n’est pas tenu à la réalisation de travaux sur le bien prêté sauf à engager sa responsabilité au cas où il causerait un préjudice à l’emprunteur.

Mme [L] demande à la cour d’infirmer ce chef du jugement et de condamner la société ICF La Sablière à procéder ou faire procéder au remplacement de l’intégralité de la toiture de la dépendance, au remplacement de la porte et à la réparation de sa gouttière, sous astreinte.

Elle fait valoir que cette dépendance fait partie intégrante des locaux donnés à bail et qu’elle est mentionnée dans le contrat de bail. Elle soutient que le fait que la bailleresse décide unilatéralement, sans motif et sans même l’en informer, de supprimer la redevance liée à cette dépendance ne saurait la libérer de ses obligations légales et contractuelles. Elle en conclut que la dépendance faisant partie des locaux donnés à bail, la société ICF La Sablière est tenue de procéder à toutes les réparations résultant de la vétusté et de l’usure normale au titre de son obligation d’entretien.

Elle ajoute que ce défaut d’entretien lui cause un préjudice en ce que les outils qu’elle y a entreposés sont abîmés par les importantes infiltrations d’eau ainsi qu’il en ressort des constats d’huissier.

La société ICF La Sablière s’oppose à cette demande en faisant valoir qu’elle est intervenue sur la dépendance en 2017, 2018 et 2019 et que la nécessité de travaux autres que d’entretien courant n’est pas démontrée. Elle ajoute qu’elle a mis fin au contrat de location portant sur ce bien en 2018, cette remise étant exclue du champ d’application de la loi du 1er septembre 1948 et que le loyer correspondant (5,84 euros) n’a plus été appelé depuis décembre 2018.

Elle soutient qu’en tout état de cause, cette somme ne pouvait correspondre à une contrepartie de la mise à disposition de ce local au regard de son faible montant et s’analyser comme un loyer, ajoutant qu’il ne permet également aucunement l’entretien du bien. Elle affirme qu’à le supposer persistant, le contrat de bail doit s’analyser en un prêt à usage à titre gratuit et qu’en tout état de cause, Mme [L] est tenue de son entretien courant. Elle en déduit que cette demande de travaux n’a aucun fondement factuel ni juridique.

Sur ce,

En application de l’article 1719 2° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Il résulte de l’article 1720 du code civil que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Les dispositions de l’article 1754 du code civil liste les réparations locatives à la charge du locataire et l’article 1755 du même code dispose qu’aucune de ces réparations n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bien donné à bail comprenait le pavillon ainsi qu’une dépendance extérieure, le contrat mentionnant expressément un loyer de 20,80 francs pour les dépendances bâties et de 29,48 francs pour les dépendances non bâties.

Il est également établi que cette dépendance a été entretenue par la société ICF La Sablière qui est intervenue sur celle-ci en 2017, 2018 et 2019 et que le loyer afférent à cette dépendance, d’un montant de 5,84 euros en novembre 2018, a cessé d’être appelé par le bailleur dès le mois de décembre 2018.

Pour autant, si la société ICF La Sablière soutient avoir mis fin au bail portant sur cette remise, elle ne produit aucun avenant au contrat initial pour modifier son assiette, le seul fait d’avoir cessé, de sa propre initiative, d’appeler un loyer pour celle-ci, étant insuffisant.

La cour relève en outre que les dispositions de l’article 36 de la loi du 1er septembre 2018 n’excluent pas cette dépendance du champs de cette loi mais se bornent à exclure les dispositions des articles qui précèdent et qui sont relatifs à la détermination du loyer à ceux des cours, jardins ou terrains loués ou occupés accessoirement aux locaux visés à la présente loi.

Il résulte du constat d’huissier de justice du 22 janvier 2021 que la dépendance est une construction en parpaings, rehaussée d’une couverture en quatre parties d’onduline à l’aspect varié (certaines parties ayant été changées par la bailleresse) :

— au-dessus de la porte d’accès, l’onduline est d’aspect très ancien et dégradé,

— devant la porte d’entrée, en partie médiane, la gouttière est légèrement pliée,

— sous la couverture située à gauche de la porte d’accès à la partie centrale de la dépendance, l’onduline est trouée par endroits, les poutres en bois qui se trouvent dans cette partie de la dépendance sont fortement dégradées, présentant d’importantes parties plus foncées que d’autres,

— le sol en terre battue de la partie centrale de la dépendance est imbibé d’eau tout comme le bas de la porte, cet espace est situé au droit de la gouttière déformée, les poutres en bois présentent d’importantes parties plus foncées que le reste du bois les composant, l’état de l’onduline située à l’aplomb de cette zone est dégradé,

— à droite de la porte, les poutres sont également fortement dégradées, présentant d’importantes parties plus foncées que le reste du bois ; les joints des parpaings, en partie supérieure, sont plus foncés que le reste des joints du mur situé en fond de la dépendance.

Le commissaire de justice, dans son constat du 12 mars 2024, relève, en ce qui concerne la porte d’accès à la partie droite de la dépendance, que le bois est ancien, que des traces d’humidité verdâtres sont visibles sur le seuil, et qu’une fois le seuil franchi, la terre battue à l’intérieur est de couleur foncée et cela sent l’humidité. Depuis l’intérieur de la partie droite de la dépendance, le revêtement de l’onduline présente un aspect verdâtre et des parties blanchâtres sont visibles par endroits (produit appliqué par Mme [L] destiné à colmater les fuites).

Il apparaît ainsi que, si la société ICF La Sablière justifie avoir effectué des travaux, notamment de couverture, sur cette dépendance en 2017, 2018 et 2019, elle n’est plus intervenue sur ce bien alors qu’il présente des désordres qui ne résultent pas de dégradations locatives au vu des constatations relevées ci-dessus, mais de la vétusté du bien.

Il convient en conséquence d’ordonner à la société ICF La Sablière de procéder ou faire procéder au remplacement de la partie abîmée de la toiture (onduline) de la dépendance, au remplacement de sa porte et à la réparation de sa gouttière, dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois.

Sur les demandes relatives au portillon et aux clôtures

Le premier juge a débouté Mme [L] de sa demande de réfection totale des clôtures au motif qu’il n’était pas démontré que l’ensemble de la clôture serait à reprendre.

Mme [L] demande à la cour de condamner la société ICF La Sablière à procéder ou faire procéder au remplacement du portillon et de la serrure et à la réfection totale des clôtures, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la date de signification de ses conclusions.

Au soutien de cette demande, elle fait valoir que les différents constats d’huissier révèlent l’état de vétusté avancé de la clôture et du portillon composant le mur d’enceinte de son logement, rappelant qu’elle est âgée de 77 ans, handicapée et qu’elle vit seule, alors que les logements autour sont inoccupés ou squattés, créant ainsi un sentiment de grande insécurité. Elle relève qu’alors que la société ICF La Sablière avait admis que des travaux de réparation apparaissaient nécessaires, le premier juge l’a déboutée de sa demande. Elle ajoute que sa bailleresse a fait procéder au changement de la serrure du portillon mais que l’ouvrier l’a abîmée pendant la pose, la rendant impropre à son usage, ce dont elle a avisé son bailleur par l’intermédiaire du gardien.

La société ICF La Sablière s’oppose à cette demande en soutenant que Mme [L] ne rapporte la preuve que de l’aspect ancien de piliers qui ne nécessitent pas de réparation et d’une barre transversale défaillante qui relèvent d’une intervention ponctuelle et de nature locative. Sur la rouille, elle soutient qu’il appartenait à la locataire d’entretenir les clôtures par l’apposition, si besoin, de produits antirouille et de peintures adaptées.

Sur ce,

Il ressort du constat d’huissier du 22 janvier 2021 que:

— le portillon permettant depuis la [Adresse 8] d’accéder à la maison occupée par la requérante est un portillon métallique ancien et dégradé, présentant des traces de rouille et fixé sur des piliers de ciment eux-mêmes d’aspect dégradé,

— à l’angle de la [Adresse 8] et de la [Adresse 7] [Localité 6], la clôture séparant la maison du croisement de la rue est composée de poteaux en ciment ancien, supportant des barres de fer transversales fixées de part en part aux poteaux qui sont d’aspect ancien ; que l’une d’entre elle n’est plus fixée et tombe à terre sur sa partie gauche,

— le reste de la clôture côté route de [Localité 6] est dans un état similaire et les barres transversales sont rouillées.

Il ne résulte pas de ces éléments la nécessité pour la bailleresse de procéder à la réfection totale de la clôture qui, au vu des photographies, reste grillagée et donc clôturée et placée devant une haie quand bien même une barre transversale est tombée. Si, devant le premier juge, la bailleresse admettait que des travaux de réparation apparaissaient nécessaires, elle n’avait pas reconnu le besoin d’une réfection totale des clôtures.

Concernant le portillon et sa serrure, il ressort du constat de commissaire de justice du 12 mars 2024 que le portillon présente une peinture à l’aspect délavé et un aspect non uniforme de la surface métallique et que Mme [L] lui a déclaré que 'la serrure fonctionne mal et qu’il arrive parfois que le penne du portillon ne se bloque pas systématiquement, n’assurant pas ainsi une fermeture totale du portillon (dont acte)'. Aucune constatation du commissaire de justice ne permet de corroborer ces allégations et Mme [L] ne justifie donc pas du défaut de fonctionnement tant du portillon que de sa serrure et ainsi de la nécessité de procéder à leur remplacement. La cour relève au surplus que la société ICF La Sablière produit une facture du 27 septembre 2023 relative à une intervention urgente sur le pêne de la serrure bloquée dans la gâche et du 15 juillet 2024 quant à la révision de la serrure de la porte du jardin.

Il convient en conséquence de la débouter de ses demandes à ce titre et de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté sa demande au titre de la réfection totale de la clôture.

Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

Mme [L] demande la condamnation de la société ICF La Sablière à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en faisant valoir qu’elle vit dans une maison aux murs non isolés, avec une dépendance délabrée, des clôtures qui s’effondrent et qui n’assurent aucune sécurité, et une végétation incontrôlable qui empiète dans son jardin.

La société ICF La Sablière s’oppose à cette demande en faisant valoir que la locataire vit seule dans un pavillon de grande taille avec un jardin qui a reçu les travaux nécessaires pour maintenir son confort. Elle ajoute qu’à les supposer établies, la présence ponctuelle de quelques branches en provenance du fond voisin et la nécessité de réparations d’entretien sur une clôture ou un abri de jardin ne constituent pas un trouble anormal de jouissance de son logement.

Sur ce,

Outre le fait que Mme [L] ne justifie pas d’un défaut d’isolation des murs de sa maison, elle ne rapporte pas la preuve d’un préjudice de jouissance en résultant qu’elle ne précise au demeurant pas.

De même, elle ne justifie pas d’un préjudice résultant du défaut d’entretien de la dépendance et notamment de la dégradation de ses outils, de même que d’un préjudice qui résulterait de l’état des clôtures, les constatations rappelées ci-dessus ne démontrant pas qu’il en résulterait une insécurité des lieux. Enfin, elle ne justifie pas de la persistance d’un empiétement de végétaux sur le terrain pris à bail et provenant du fonds voisin, de sorte qu’il ne peut en résulter un trouble de jouissance.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Mme [L] de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Mme [L] demande la condamnation de la société ICF La Sablière à lui verser la somme de 2 000 euros pour résistance abusive en faisant valoir qu’elle demande son intervention depuis plus de six ans pour procéder aux travaux d’entretien de sa résidence contre la vétusté et qu’elle s’y oppose sans raison valable alors qu’elle avait reconnu, en première instance, la nécessité de certains travaux.

La société ICF La Sablière s’oppose à cette demande en indiquant qu’elle n’a jamais refusé de procéder aux réparations demandées par Mme [L] dès lors qu’elles entraient dans le cadre de ses obligations mais qu’en multipliant les demandes de toute nature et les difficultés avec les entreprises, elle a rendu difficile l’appréciation de la situation et l’exécution des travaux. Elle relève qu’en tout état de cause, elle a effectué de nombreuses interventions, de sorte qu’il n’existe pas de résistance abusive.

Sur ce,

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Comme indiqué ci-dessus, la société ICF La Sablière justifie de nombreuses interventions à la demande de Mme [L] tant en ce qui concerne l’entretien du jardin que de la maison. Cette dernière ne justifie pas d’un préjudice résultant du retard de l’intervention de la bailleresse sur la dépendance, seuls travaux mis à sa charge, de sorte qu’il convient de la débouter de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur la demande en remboursement des constats d’huissier

Mme [L] demande la condamnation de la société ICF La Sablière à lui rembourser la somme de 1 669,40 euros correspondant aux constats d’huissier qu’elle indique avoir été contrainte de faire diligenter pour inviter la bailleresse à faire des travaux et se constituer des preuves en cas de procédure.

La société ICF La Sablière s’oppose à cette demande en faisant valoir que Mme [L] a choisi de faire établir ces constats avant même de l’avoir sollicitée ou en dépit de ses interventions. Elle ajoute qu’elle ne justifie pas que ces constats sont restés à sa charge alors que son assurance protection juridique est mandatée dans ce dossier.

Sur ce,

Il convient de débouter Mme [L] de sa demande en remboursement du coût des procès-verbaux d’huissier de justice des 24 septembre et 13 novembre 2018 et du 19 juillet 2019, ces actes n’étant pas indispensables, le procès-verbal de constat du 22 janvier 2021 étant suffisant pour permettre à la locataire de se constituer les preuves nécessaires au succès de sa cause.

La société ICF La sablière sera donc condamnée au paiement de la somme de 380 euros correspondant au coût de ce constat pour lequel elle produit la facture de l’huissier de justice, étant relevé que Mme [L] ne demande pas le remboursement du constat du 12 mars 2024.

Le jugement est en conséquence partiellement infirmé de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [L], qui succombe à titre principal en ses demandes, est condamnée aux dépens de première instance et d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant par ailleurs infirmées.

En équité et au vu des situations respectives des parties, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes des parties à ce titre sont en conséquence rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté Mme [I] [L] de ses demandes au titre des travaux de jardinage, en réparation de la clôture, des dommages et intérêts et du remboursement du constat d’huissier de justice du 21 janvier 2021 ;

Statuant à nouveau,

Déboute Mme [I] [L] de sa demande en remboursement du trop-perçu au titre des loyers ;

Déboute Mme [I] [L] de sa demande de fixation du loyer ;

Déboute Mme [I] [L] de sa demande au titre du portillon et de sa serrure ;

Condamne la société ICF La Sablière à procéder ou faire procéder au remplacement de la partie abîmée de la toiture (onduline) de la dépendance située sur le terrain donné à bail à Mme [I] [L], au remplacement de sa porte et à la réparation de sa gouttière, dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois;

Condamne la société ICF La Sablière à rembourser à Mme [I] [L] la somme de 380 euros au titre du constat d’huissier de justice du 22 janvier 2021 ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [I] [L] aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés, concernant ceux d’appel, par M^e Urich Postic, avocate, qui en fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,