COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 26 JUIN 2025

N° RG 24/05950 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WXZJ

AFFAIRE :

[N] [R] [F]

C/

S.A. 1001 VIES HABITAT

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 25 Avril 2024 par le Juge des contentieux de la protection de Vanves

N° RG : 1223000171

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 26.06.2025

à :

M^e Genusha WARAHENA LIYANAGE, avocat au barreau de VERSAILLES (257)

M^e Ondine CARRO, avocat au barreau de VERSAILLES (C212)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SIX JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [N] [R] [F]

née le 10 Décembre 1956 à [Localité 1] (ALGERIE) (99)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]/FRANCE

Représentant : M^e Genusha WARAHENA LIYANAGE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 257

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N78646-2024-006011 du 26/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

APPELANTE

****************

S.A. 1001 VIES HABITAT

SA d’HLM à Directoire et Conseil de Surveillance, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité dudit siège.

N° SIRET : 572 015 451

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212

Plaidant : M^e Karim-Alexandre BOUANANE, du barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Mai 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Monsieur Hervé HENRION, Conseiller,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 15 octobre 1992, la société Le Logement Français, aux droits de laquelle se trouve la SA 1001 Vies Habitat, a donné à bail à Mme [N] [F] née [R] des locaux à usage d’habitation, situés [Adresse 1] à [Localité 2].

En date du 22 novembre 2022, la société 1001 Vies Habitat a fait délivrer à Mme [R] un commandement de payer au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1 903,85 euros, lequel est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 avril 2023, la société 1001 Vies Habitat a fait assigner en référé Mme [R] aux fins d’obtenir principalement :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail,

— le constat de la résiliation du bail sur le local d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2], et ce à compter du 23 janvier 2023,

— l’expulsion sans délai de Mme [R] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

— le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de Mme [R],

— la condamnation, à titre provisionnel, de Mme [R] à payer à la société 1001 Vies Habitat une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

— la condamnation, à titre provisionnel, de Mme [R] à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme de 2 470,61 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de mars 2023 incluse, selon décompte arrêté au 29 mars 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 22 novembre 2022,

— la condamnation de Mme [R] à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme de 390 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer délivré le 22 novembre 2022.

Par ordonnance contradictoire rendue le 25 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves, statuant en référé, a :

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 22 janvier 2023,

— condamné Mme [R] à payer à titre provisionnel à la société 1001 Vies Habitat la somme de 1 161,06 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 16 février 2024, terme de janvier 2024 inclus,

— autorisé Mme [R] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 30 euros et d’une 36ème et dernière mensualité soldant la dette, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Mme [R] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant,

— dit qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [R] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé alors, le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer en cours au moment de la reprise des effets de la clause résolutoire du bail, les provisions pour charges en plus, et condamné Mme [R] à payer l’indemnité mensuelle d’occupation ainsi fixée à la société 1001 Vies Habitat, à compter de la reprise des effets de la clause résolutoire du bail, jusqu’à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l’effet de l’expulsion,

— débouté la société 1001 Vies Habitat de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 novembre 2022,

— rappelé que l’ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 9 septembre 2024, Mme [R] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a débouté la société 1001 Vies Habitat de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 7 avril 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [R] demande à la cour, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile, 1231-1 et suivants du code civil et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :

'- infirmer l’ordonnance de référé du 12 mars 2024 prorogée au 25 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Vanves en ce qu’il a :

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 22 janvier 2023,

— condamné Mme [F] [N] née [R] à payer à titre provisionnel à la société 1001 Vies Habitat la somme de 1 161,06 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 16 février 2024, terme de janvier 2024 inclus,

— autorisé Mme [F] [N] née [R] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 30 euros et d’une 36ème et dernière mensualité soldant la dette, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir mais joué si Mme [F] [N] née [R] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant,

— dit qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [F] [N] née [R] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé alors, le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer en cours au moment de la reprise des effets de la clause résolutoire du bail, les provisions pour charges en plus, et condamné Mme [F] [N] née [R] à payer l’indemnité mensuelle d’occupation ainsi fixée à la société 1001 Vies Habitat, à compter de la reprise des effets de la clause résolutoire du bail, jusqu’à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l’effet de l’expulsion,

— condamné Mme [F] [N] née [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 novembre 2022,

— rappelé que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire,

— confirmer l’ordonnance en que le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Vanves a débouté la société 1001 Vies Habitat de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau :

in limine litis,

— prononcer la nullité du commandement de payer visant la résolutoire du bail délivré le 22 novembre 2022 à Mme [R] divorcée [F] ;

à titre principal :

— déclarer l’existence d’une contestation sérieuse et dire n’y avoir lieu à référé ;

— débouter la société 1001 Vies Habitat de toutes ses demandes contraires ou plus amples ;

— déclarer que le décompte des loyers fourni par la société 1001 Vies Habitat est erroné de sorte que la dette ne pouvait être fixée à la somme de 1 161,06 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 16 février 2024, terme de janvier 2024 inclus,

à titre subsidiaire :

— autoriser Mme [R] divorcée [F] à s’acquitter de la dette locative sur 36 mois ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— déclarer que le décompte des loyers fourni par la société 1001 Vies Habitat est erroné de sorte que la dette ne pouvait être fixée à la somme de 1 161,06 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 16 février 2024, terme de janvier 2024 inclus et débouter la société 1001 Vies Habitat de sa demande portant sur le remboursement de ladite dette ;

en tout état de cause,

— condamner la société 1001 Vies Habitat à verser à Mme [R] divorcée [F] la somme de 1 500 euros au titre du préjudice moral ;

— condamner la société 1001 Vies Habitat à verser à Mme [R] divorcée [F] la somme de 5 469,39 euros correspondant au remboursement des provisions pour charges injustifiées ;

— débouter la société 1001 Vies Habitat de toutes ses demandes, plus amples ou contraires,

— ordonner en tant que besoin la compensation entre les condamnations prononcées ;

— déclarer que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais et dépens.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 25 avril 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société 1001 Vies Habitat demande à la cour, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, 564, 696, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

'- déclarer la société 1001 Vies Habitat recevable et bien fondée en ses présentes écritures,

ce faisant,

— débouter Mme [N] [R] épouse [F] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— confirmer l’ordonnance entreprise en date du 25 avril 2024 en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 22 janvier 2023,

— condamné Mme [F] [N] née [R] à payer à titre provisionnel à la société 1001 Vies Habitat la somme de 1 161, 06 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 16 février 2024, terme de janvier 2024 inclus,

— autorisé Mme [F] [N] née [R] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 30 euros et d’une 36ème et dernière mensualité soldant la dette, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité,

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Mme [F] [N] née [R] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant,

— dit qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible

— la clause résolutoire reprendra son plein effet

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [F] [N] née [R] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution

— fixé alors, le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer en cours au moment de la reprise des effets de la clause résolutoire du bail, les provisions pour charges en plus, et

— condamné Mme [F] [N] née [R] à payer l’indemnité mensuelle d’occupation ainsi fixée à la société 1001 Vies Habitat, à compter de la reprise des effets de la clause résolutoire du bail, jusqu’à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l’effet de l’expulsion ;

— condamné Mme [F] [N] née [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 novembre 2022,

— infirmer l’ordonnance entreprise en date du 25 avril 2024 en ce qu’elle a :

— débouté la société 1001 Vies Habitat de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la cour ajoutera à l’ordonnance entreprise en date du 25 avril 2024 :

— condamner Mme [N] [R] épouse [F] à payer à 1001 Vies Habitat la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’appel et ce compris le timbre parafiscal de 225 euros.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité des demandes de Mme [R]

La société 1001 Vies Habitat soulève l’irrecevabilité des demandes de Mme [R] relatives à la contestation du commandement de payer, au remboursement des provisions sur charges quittancées depuis 24 mois et à l’indemnisation du préjudice moral qu’elle dit avoir subi du fait de l’engagement de la présente procédure.

Au visa des articles 562 et suivants du code de procédure civile, Mme [R] rétorque qu’elle est légitime à formuler tant une demande tendant à faire écarter les prétentions adverses (article 564 du code de procédure civile) qu’une demande reconventionnelle (article 567 du code de procédure civile).

Elle ajoute que n’étant pas redevable de la dette locative à laquelle elle a été condamnée, elle est légitime à faire valoir la survenance ou la révélation d’un fait en vertu des dispositions de l’article 564.

Sur ce,

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Les demandes de l’appelante, défenderesse en première instance, tendant à contester la validité du commandement de payer et au remboursement des provisions sur charges quittancées doivent s’analyser comme visant à faire écarter les prétentions de la demanderesse en première instance, comme telles recevables.

Par ailleurs, en vertu des dispositions de l’article 567 du même code, selon lequel les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel, la demande d’indemnisation de Mme [R] au titre du préjudice moral qu’elle invoque est également recevable.

Le moyen d’irrecevabilité des demandes de Mme [R] sera rejeté.

Sur l’irrégularité du commandement de payer et l’allégation de contestations sérieuses

Mme [R] soulève la nullité du commandement de payer la somme de 1 903,85 euros qui lui a été délivré le 22 novembre 2022 en faisant valoir que le décompte y annexé ne lui a pas permis de comprendre la réalité et l’étendue de sa dette locative.

Elle soutient que ledit décompte ne mentionne pas certains virements qu’elle a réalisés ; qu’il intègre en outre des frais de « pénalités enquête de ressource » et de régularisations de charges injustifiées, qui ont gonflé artificiellement la dette et ne l’a pas mise en mesure d’en connaître l’ampleur.

Elle ajoute que sur l’année 2021, il manque les 3 versements qu’elle a réalisés le 28 avril 2024 ; que sur l’année 2022, il y a une différence de 246,75 euros entre les virements qu’elle a réalisés et les sommes reportées sur le décompte du bailleur ; que sur les mois de novembre et décembre 2022, elle a bénéficié de l’aide personnalisée au logement d’un montant de 265,45 euros qui ne figure pas dans le décompte du bailleur.

Elle fait donc valoir que ce décompte est incompréhensible et sollicite l’infirmation de l’ordonnance querellée.

La société 1001 Vies Habitat soutient quant à elle que le commandement de payer est valable ; que le décompte qui y était annexé détaillait le loyer, chacun des postes de charges, le montant de l’APL et du RLS, ainsi que le montant des pénalités enquêtes ressources facturées à défaut pour la locataire d’avoir transmis l’enquête OPS (enquête sur l’occupation du parc social) ainsi que son avis d’imposition.

Elle ajoute qu’il est de jurisprudence constante que le commandement de payer notifié pour une somme supérieure au montant de la créance n’en est pas moins valable à due concurrence des sommes exigibles.

Elle demande à la cour de dire que le commandement délivré le 22 novembre 2022 était régulier en la forme et permettait à Mme [R] de comprendre la réalité et l’étendue de sa dette, et de la contester le cas échéant.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l’urgence, peut constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, en l’absence de contestation sérieuse.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 applicable en l’espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Faute d’avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement.

Il sera également rappelé que le juge des référés n’a pas le pouvoir d’annuler le commandement de payer. Il peut simplement relever l’existence de contestations sérieuses quant à sa régularité et à l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Etant donné en l’espèce que le commandement de payer litigieux a été délivré le 22 novembre 2022, il ne pouvait à l’évidence inclure les sommes perçues par la bailleresse postérieurement à cette date, et en particulier les 3 versements réalisés le 28 avril 2024 ainsi que l’aide l’aide personnalisée au logement des mois de novembre et décembre 2022.

L’argumentation de l’appelante est donc inopérante à cet égard.

Par ailleurs, la pièce n° 18 que l’appelante verse aux débats, correspondant à des extraits du relevé de ses comptes bancaires, mentionne un dernier versement pour l’année 2022 au 14 novembre, de sorte qu’elle ne démontre pas qu’il existerait une différence de 246,75 euros entre les virements qu’elle a effectués antérieurement au commandement de payer et les sommes reportées sur le décompte de la bailleresse.

La bailleresse verse quant à elle aux débats en pièce n° 18 les décomptes de régularisation de charges adressés pour les années 2021 et 2022 à Mme [R], l’argumentation de cette dernière à cet égard étant également inopérante.

Enfin, en application de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation, la société 1001 Vies Habitat était fondée à lui imputer des pénalités de retard du fait de sa carence dans la transmission des justificatifs de ses ressources.

En conséquence, le décompte annexé au commandement de payer visant la clause résolutoire ne souffre d’aucune contestation sérieuse. L’ordonnance querellée doit être confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 22 janvier 2023, ainsi que s’agissant des mesures subséquemment ordonnées concernant le séquestre des biens meubles et l’indemnité d’occupation.

Sur la provision au titre de la dette locative

Pour les mêmes raisons que celles développées par Mme [R] pour démontrer l’irrégularité du commandement de payer, elle conclut que le montant de la provision auquel elle a été condamnée par le premier juge est erroné.

Elle ajoute que figurent également sur les décomptes établis par le bailleur des sommes au titre de frais de commissaires de justice.

Elle soutient qu’en comptabilisant les sommes appelées par le bailleur sans les frais d’huissier, pénalités enquête ressources, régularisation de charges, la dette locative s’élève de l’année 2020 à l’année 2023 à la somme de 792,80 euros, tandis que sans ces postes, elle est d’un montant de 357,76 euros ; que par ailleurs, il manque 2 versements de l’aide personnalisée au logement des mois de novembre et décembre d’un montant total de 530,90 euros par mois.

Elle en déduit que la dette ne pouvait être fixée à la somme de 1 161,06 euros, terme de janvier 2024 inclus.

Elle relate ensuite toutes les difficultés qu’elle a rencontrées, tenant à l’absence de perception de la réduction de loyer en octobre et novembre 2023, le rappel de l’aide personnalisée au logement, la suspension de cette aide pendant un temps ainsi qu’à sa situation de santé ayant entraîné des hospitalisations dont elle a informé sa bailleresse.

Elle soutient qu’il existait donc une contestation sérieuse qui aurait dû empêcher le juge des référés de statuer sur la dette locative.

La société 1001 Vies Habitat rétorque qu’à la date des plaidoiries devant le juge des contentieux de la protection, la dette de Mme [R] s’élevait à la somme de 3 309,90 euros, échéance du mois de janvier 2024 incluse ; que le versement de l’APL avait été suspendu par la CAF aux mois de novembre et décembre 2022 et janvier 2023, puis du mois d’octobre 2023 au mois d’octobre 2024 ; que ces suspensions ont fait l’objet d’un rappel de 796,04 euros au titre de l’APL et 149,70 euros au titre du RLS, crédité sur le compte locataire à la date du 21 février 2023, puis d’un rappel de 2 006,26 euros au titre de l’APL et 715,53 euros au titre du RLS, crédité sur le compte locataire à la date du 19 novembre 2024.

Elle indique que ce n’est que depuis le mois de novembre 2024 que Mme [R] a repris le paiement des échéances courantes en intégralité.

Elle prétend justifier, contrairement à ce que dit l’appelante, qu’elle a informé la CAF des termes de l’ordonnance rendue par le premier juge accordant des délais de paiement, et sollicité le rétablissement des droits APL en raison du paiement des échéances courantes, ainsi que l’avoir ensuite relancée.

La société 1001 Vies Habitat indique qu’à ce jour, Mme [R] demeure redevable de la somme de 516,64 euros au titre des arriérés de loyers et charges relatifs au bail sur le local d’habitation, échéance de mars 2025 incluse, selon décompte arrêté au 22 avril 2025 ; qu’il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [R] à lui payer à titre provisionnel la somme de 1 161,06 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 16 février 2024, terme de janvier 2024 inclus.

Sur ce,

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Ainsi qu’il a été ci-dessus examiné, les contestations de Mme [R] sur le montant de sa dette sont inopérantes.

Elle en ajoute de nouvelles qui encore une fois concernent essentiellement des événements intervenus postérieurement à la date à laquelle le premier juge a arrêté la somme due, soit au 16 février 2024, terme de janvier inclus.

Sans remettre en cause les difficultés que Mme [R] a rencontrées, notamment ses problèmes de santé, il n’en demeure pas moins que la bailleresse ne peut être tenue pour responsable des suspensions puis rappels d’allocations effectués par les organismes sociaux.

En outre, aux termes de la note en délibéré transmise au premier juge par le conseil de la société 1001 Vies Habitat le 19 février 2024 aux fins d’actualisation de la dette, les frais d’huissier, mentionnés comme étant des « dépens », ont bien été déduits de la somme réclamée.

En conséquence, l’ordonnance querellée sera confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [R] à payer à titre provisionnel à la société 1001 Vies Habitat la somme de 1 161,06 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 16 février 2024, terme de janvier inclus.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Il doit être constaté que le premier juge a pleinement fait droit aux demandes de Mme [R] à cet égard, en lui octroyant 36 mois de délais pour apurer sa dette locative et en suspendant les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Par ailleurs, force est de constater qu’aux termes de la note en délibéré sus-mentionnée, la société 1001 Vies Habitat avait indiqué donner son accord à ces demandes.

Dans ces conditions, la cour ne peut que confirmer l’ordonnance querellée de ces chefs.

Sur la demande de réparation du préjudice moral

Mme [R] sollicite la condamnation de son bailleur à réparer son préjudice moral.

Elle rappelle qu’elle a été régulièrement hospitalisée ces dernières années, ayant été infectée gravement par le covid en 2021, ce qui a nécessité son hospitalisation avec séjour en réanimation et des séquelles respiratoires ; qu’au retour d’un de ses séjours à l’hôpital, elle a appris par le biais de son assistante sociale que son bailleur avait déclaré une dette auprès de la Caisse d’allocations familiales ; qu’elle a alors pris attache avec la personne en charge de son dossier, Mme [U], dès le 10 novembre 2021, en sollicitant notamment des explications sur la dette déclarée auprès de la CAF ; que par courriel du 9 juin 2022, elle a expliqué notamment qu’elle sortait de réanimation et qu’elle était en rééducation, sollicitant des informations sur les mois ou les années sans règlement afin d’en justifier ; qu’en l’absence de réponse, elle a réitéré son courriel ; que par courriel du 8 août 2022, elle rappelait n’avoir toujours pas les explication sur sa prétendue dette ; que même son assistante sociale avait tenté de joindre la personne en charge de son dossier par téléphone et par deux courriels, sans succès ; que par un courriel daté du lendemain, elle a reçu une réponse d’un gestionnaire affirmant que la personne en charge du dossier devait reprendre contact avec elle, mais en vain ; que par courriel du 6 mars 2023 elle rappelait les nombreuses démarches réalisées pour obtenir un retour sur la prétendue dette locative ; que la seule réponse du bailleur, au lieu de chercher une solution, a été de lui délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail par exploit d’huissier du 22 novembre 2022 ; qu’elle avait même saisi un conciliateur de justice avant d’être assignée, mais en l’absence du bailleur, un procès-verbal de carence a été dressé le 12 avril 2023 ; qu’à l’évidence, cette procédure aurait pu être évitée si le bailleur avait accepté de répondre à ses nombreuses sollicitations, tandis que la dette est faible.

Elle ajoute que son état santé s’est aggravé, dans la mesure où elle n’a aucun répit depuis le mois de septembre 2021 ; qu’elle « a l’impression que sa vie s’est arrêtée dans la douleur en raison de l’acharnement du bailleur pour une prétendue dette ».

Elle sollicite en conséquence la condamnation de son bailleur à lui verser la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice moral subi.

L’intimée rétorque que Mme [R] affirme sans l’établir que la procédure aurait pu être évitée si le bailleur avait accepté de répondre à ses sollicitations ; qu’il a été démontré préalablement que les sommes quittancées et facturées étaient toutes justifiées et que les règlements justifiés par l’appelante ont tous été imputés sur le décompte locatif.

Elle ajoute que les pièces médicales produites par elle ne permettent pas d’établir que les manquements allégués auraient contribué à aggraver son état de santé, de sorte qu’il conviendra de juger que Mme [R] n’établit, ni dans son principe, ni dans son quantum, le préjudice dont elle demande la réparation.

Sur ce,

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Au cas présent, l’appelante démontre aux termes de ses pièces n° 7, 8, 9, 11 et 12 avoir multiplié les demandes d’explications auprès de sa bailleresse, afin de connaître le détail de la dette alléguée, tout en lui expliquant les difficultés de santé qu’elle rencontrait.

La société 1001 Vies Habitat n’a fourni aucune réponse à sa locataire avant de lui délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire. Elle ne s’est par ailleurs pas rendue à la convocation de la conciliatrice de justice (pièce appelante n° 13).

Cette absence de réponse envers une locataire qui faisait en outre état de son désarroi caractérise une faute commise par la société bailleresse, laquelle a nécessairement engendré des complications et causé un préjudice moral à Mme [R].

Dans ces conditions, il convient d’allouer à cette dernière la somme de 300 euros à titre de provision à valoir sur la réparation du préjudice moral qu’elle a subi.

Sur la demande au titre de l’absence de régularisation des charges

Mme [R] sollicite la condamnation de la bailleresse à lui verser la somme de 5 469,39 euros en faisant valoir qu’elle paie près de 206,57 euros de provisions sur charges par mois, tandis qu’en l’absence de régularisation de charges sur les trois dernières années, il convient de considérer que la société 1001 Vies Habitat ne lui a pas fourni les justificatifs nécessaires au règlement de cette provision, qui a donc été réglée indûment.

Elle sollicite ainsi la somme visée représentant les échéances payées entre le mois de janvier 2022 et le mois de mars 2025.

La société 1001 Vies Habitat indique que conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [R] a été rendue destinataire d’un décompte individuel de charges pour les exercices 2019 à 2022, accompagné d’une note d’information circulaire, explicitant les modes de calculs des postes de charges et précisant les modalités d’imputation de cette régularisation sur le relevé de compte locataire ; que la régularisation des charges de l’exercice 2022, adressée à Mme [R], comme aux autres locataires le 11 avril 2025, interviendra avec l’appel de l’échéance du mois de mai 2025.

Elle ajoute que le bailleur n’est nullement tenu de l’obligation d’adresser les pièces justificatives des charges locataires, mais seulement de les mettre à sa disposition, tandis que l’appelante n’a jamais manifesté la volonté d’en prendre connaissance.

Elle précise enfin que ce n’est qu’à compter du 1er janvier 2026 que Mme [R] sera fondée à lui faire reproche de ne pas avoir régularisé les charges de l’exercice 2024, l’année 2025 n’étant pas écoulée.

Sur ce,

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires, dans un délai de six mois.

Il est ajouté que « lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande », ce dont il se déduit que la régularisation doit en principe intervenir l’année suivant les provisions appelées.

Il est constant que les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et qui doivent être justifiées par le bailleur.

En l’espèce, s’il est exact que l’absence de communication par la bailleresse de la régularisation sur charges pour l’année 2024 n’est pas fautive en ce que l’année 2025 n’est pas encore achevée, en revanche, force est de constater que la société 1001 Vies Habitat justifie seulement avoir adressé à Mme [R] des régularisations pour les années 2019 à 2021 (sa pièce n° 18), ainsi que celle de l’année 2022 (sa pièce n° 27).

La régularisation sur les charges au titre de l’année 2023, qui aurait dû intervenir au cours de l’année civile suivante, n’est pas justifiée par la bailleresse.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de remboursement des provisions versées pour cette année là.

La société 1001 Vies Habitat sera condamnée à verser à Mme [R] la somme de 2 430,84 euros (202,57 euros X 12 mois) à titre de provision à valoir sur le remboursement des provisions sur charges non régularisées en 2023.

Sur les demandes accessoires :

Chaque partie succombant partiellement, l’ordonnance sera infirmée en sa disposition relative dépens de première instance.

Pour la même raison, chacune des parties conservera par devers elle la charge des dépens exposés en appel.

Par équité, elles seront déboutées de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Rejette la fin de non-recevoir tirée du caractère nouveau des demandes de Mme [R],

Confirme l’ordonnance du 25 avril 2024,

Y ajoutant,

Condamne la société 1001 Vies Habitat à verser à Mme [R] la somme de 300 euros à titre de provision à valoir sur la réparation du préjudice moral,

Condamne la société 1001 Vies Habitat à verser à Mme [R] la somme de 2 430,84 euros à titre de provision à valoir sur le remboursement des provisions sur charges non régularisées en 2023,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens d’appel par elle exposés,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente