TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/00980 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KSCW

[P] [W]

C/

[K] [V], [Z] [N] épouse [V]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 10 FEVRIER 2025

DEMANDEUR:

M. [P] [W]

né le 18 Avril 1958 à ORAN ( ALGERIE)

42 Rue De Bouillargues

30129 MANDUEL

représenté par M^e Gilles DUMONT-LATOUR, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Cassandra DIDIER, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEURS:

M. [K] [V]

né le 19 Septembre 1985 à NIMES (GARD)

Sis Cépages De L’arbousier

598 Rue De L’avocette Villa N° 4

30900 NÎMES

non comparant, ni représenté

Mme [Z] [N] épouse [V]

née le 02 Octobre 1990 à MAROC

Sis Cépages De L’arbousier

598 Rue De L’avocette Villa N° 4

30900 NÎMES

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 09 Septembre 2024

Date des Débats : 16 décembre 2024

Date du Délibéré : 10 février 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 10 Février 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Par acte sous seings privés en date du 20 août 2020, Monsieur [R] [W] a donné en location à usage unique d’habitation à Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] un logement situé 598, rue de l’Avocette 30900 Nimes moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 819,00 euros outre la somme de 75 euros de provisions pour charges.

Des loyers demeuraient impayés et le 22 janvier 2024, Monsieur [R] [W] faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à ses locataires, pour un montant en principal de 3 827,40,00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 03/06/2024, Monsieur [R] [W] a assigné Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] par devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 09 septembre 2024 afin de voir :

*CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire au jour du jugement,

En conséquence :

*ORDONNER l’expulsion de corps et de biens des locataires ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique,

*ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner aux frais, risques et périls de Monsieur et Madame [V],

*Dans l’hypothèse où des délais de paiement étaient accordés, dire et juger qu’à défaut pour Monsieur madame [V] de respecter leurs engagements, les clauses résolutoires seront acquises et l’expulsion prononcée sans autre formalité,

*CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] au paiement à titre provisionnel :

o De la somme principale de 6 697,95 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

o D’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges, et en subissant les augmentations légales jusqu’à entière libération des lieux,

o De la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’à la somme de 75,48 euros correspondant au coût du commandement de payer.

Après avoir fait l’objet de renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 16 décembre 2024, Monsieur [W], comparant par ministère d’avocat, a maintenu ses demandes et actualisé la dette locative arrêté au 11/12/2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse) à la somme de 10 844,40 euros.

Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N], régulièrement assignés, n’ont ni comparu ni ne se sont faits représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Vu les dispositions des articles 472 et 473 du code civil,

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce,Monsieur [R] [W] justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX par voie électronique le 25 janvier 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 04 juin 2024 pour l’audience du 09 septembre 2024, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] le 22 janvier 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 04 mars 2024 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] sont devenus occupants sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer leur expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en désignation de lieu séquestre :

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié.

Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui sont prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

Monsieur [R] [W] produit un décompte arrêté au 11/12/2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse) faisant état d’une dette locative s’élevant à la somme de 10 844,40 euros.

Cette somme n’est pas contestée de sorte que Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] seront solidairement condamnés à payer par provision à Monsieur [R] [W] la somme de 10 844,40 euros (terme du mois de décembre 2024 inclus) composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 11 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation pour les sommes y étant mentionnées et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement :

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Le paragraphe VII de ce même article précise :

«  VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l’espèce, les défendeurs ne justifient pas de la reprise du paiement du loyer courant, n’ont pas sollicité l’octroi de délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent il convient de dire n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] seront solidairement condamnés à payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l’article 700 du Code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] seront solidairement condamnés à payer la somme de 800 euros à Monsieur [R] [W] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] qui succombent, supporteront les entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par Monsieur [R] [W] recevable et bien fondée ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 août 2020 entre Monsieur [R] [W] et Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] concernant le logement situé 598, rue de l’Avocette 30900 Nîmes étaient réunies à la date du 04 mars 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 04 mars 2024,

CONSTATONS que Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] sont déchus de leur titre d’occupation et se maintient indûment dans le logement initialement loué sis 598, rue de l’Avocette 30900 Nîmes

En conséquence :

ORDONNONS, l’expulsion domiciliaire de Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des locaux sis 598, rue de l’Avocette 30900 Nimes avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] à payer par provision à Monsieur [R] [W] à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et en subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] à payer par provision à Monsieur [R] [W] la somme de 10 844,40 euros (terme du mois de décembre 2024 inclus) composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 11 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation pour les sommes y étant mentionnées et à compter de la présente décision pour le surplus,

DISONS n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] à payer à Monsieur [R] [W] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

AINSI PRONONCÉ LES JOUR, MOIS ET AN SUSMENTIONNÉS

LA GREFFIÈRE, LA JUGE,