COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51G

Chambre civile 1-2

ARRET N°259

CONTRADICTOIRE

DU 16 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00012 – N° Portalis DBV3-V-B7J-W53D

AFFAIRE :

S.A. LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOY ER MODERE Inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 308 435 460.

C/

[T] [C]

Décision déférée à la cour : Arrêt rendu le 31 Janvier 2023 par la chambre civile 1-B de la Cour d’Appel de VERSAILLES

N° Chambre : 1

N° Section : B

N° RG : 21/06616

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 16.09.2025

à :

M^e Sabrina DOURLEN

M^e Aliénor DE [Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE devant la cour d’appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d’un arrêt de la Cour de cassation (troisième chambre civile de la cour de cassation) du 04 juillet 2024 cassant et annulant l’arrêt rendu par la Cour d’Appel de VERSAILLES, chambre civile 1-B, le 31 janvier 2023.

S.A. LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A [Localité 6] MODERE Inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 308 435 460, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

M^e Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

Plaidant : M^e Elisabeth MENARD de la SCP MENARD – WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0128

****************

DEFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI

Madame [T] [C]

née le 08 Novembre 1963 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Aliénor DE BROISSIA de la SELARL CONCORDE AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 135 – N° du dossier 1382

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique en double rapporteur du 20 Mai 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère chargée du rapport, et de Madame Anne THIVELLIER, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Isabelle CHESNOT, Présidente,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

Greffière en pré-affectation, lors des débats : Madame Bénédicte NISI

Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

Rappel des faits constants

Suivant bail du 19 novembre 1991, la société Opievoy, aux droits de laquelle vient la société Les Résidences a donné en location à [F] [G] et son épouse, [K] [G], un appartement de cinq pièces situé [Adresse 1] à [Localité 7] dans les Yvelines.

A la suite du décès de [F] [G] survenu le 26 janvier 2009, [K] [G] est devenue seule titulaire du bail.

[K] [G] est décédée le 14 septembre 2019.

A la suite du décès de sa mère, Mme [T] [H], fille de [F] et [K] [G], a demandé le transfert du bail à son profit.

Estimant qu’elle ne pouvait y prétendre, la bailleresse l’a assignée en constat de son occupation illicite des lieux et en expulsion devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Versailles, par acte du 19 mai 2020.

La décision de première instance

Par jugement contradictoire du 3 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a :

— débouté la société immobilière de sa demande en résiliation du bail et d’expulsion de Mme [H],

— enjoint à la société Les Résidences de proposer un logement à Mme [H] en adéquation avec sa composition familiale,

— suspendu les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à ce qu’il soit proposé à Mme [H] un logement en adéquation avec sa structure familiale,

— dit que pendant ce temps, en cas de défaillance de paiement d’un seul des loyers et des charges courantes, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et Mme [H] pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef suivant les dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, et qu’elle sera condamnée à payer à la société Les Résidences une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers courants et charges plus frais à compter de la date de la proposition de logement jusqu’à son départ effectif des lieux,

— condamné la société Les Résidences à payer à Mme [H] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Les Résidences au paiement des dépens de l’instance,

— rappelé que l’exécution provisoire était de droit.

La procédure d’appel

La société Les Résidences a relevé appel du jugement par déclaration du 2 novembre 2021.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 28 octobre 2022, la société Les Résidences, appelante, demandait à la cour :

— de débouter Mme [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, dont celles formées dans le cadre de l’appel incident,

— d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— de constater que le bail en date du 19 novembre 1991 portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 7] dans les Yvelines est résilié du fait du décès de [K] [G] survenu le 14 septembre 2019 et depuis cette date,

— de constater que Mme [H] occupe sans droit ni titre le logement situé [Adresse 1] à [Localité 7],

— d’ordonner en conséquence l’expulsion sans délai de Mme [H] du logement situé [Adresse 1] à [Localité 7], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec dispense du délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la force publique si besoin est, des lieux loués,

— d’autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde-meuble ou local du choix de la société requérante aux frais, risques et péril du cité,

— de condamner Mme [H] à lui payer mensuellement, à titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer du logement litigieux et des charges majorées de 30 %, subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer, jusqu’à complète reprise des lieux,

— de condamner Mme [H] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Mme [H] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût de l’assignation et plus généralement de tout acte rendu nécessaire à l’occasion de la procédure.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 12 octobre 2022, Mme [H], intimée, demandait à la cour d’appel de :

— confirmer le jugement entrepris sur le débouté de la demande d’expulsion de la société Les Résidences,

— la déclarer recevable en son appel incident,

l’y accueillant,

— de condamner la société Les Résidences à lui proposer son relogement dans un logement adapté à la composition de sa famille et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, 15 jours après la signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner la société Les Résidences à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Les Résidences en tous les dépens dont distraction au profit de M^e Rouault, membre de la société Concorde Avocats et ce, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

La cour d’appel de Versailles, statuant par arrêt contradictoire rendu le 31 janvier 2023, a :

— infirmé le jugement rendu le 3 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— constaté que le bail en date du 19 novembre 1991, portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 7] dans les Yvelines, était résilié du fait du décès de [K] [G] survenu le 14 septembre 2019,

— déclaré que, depuis cette date, Mme [H] était occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] à [Localité 7],

— ordonné, à défaut de départ volontaire de l’occupante, l’expulsion de Mme [H] du logement situé [Adresse 1] à [Localité 7], ainsi que celle de tout occupant de son chef deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique, si besoin est,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant du loyer dû si le transfert du bail avait été ordonné, et condamné Mme [H] à son paiement à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant, soit par la remise des clés, soit par l’expulsion,

— condamné Mme [H] à verser à la société Les Résidences la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [H] aux dépens de première instance comprenant notamment le coût de l’assignation et aux dépens d’appel.

Estimant qu’il n’avait pas été répondu à un de ses moyens tiré de sa qualité de personne handicapée, de nature à autoriser le transfert du bail à son profit, Mme [H] a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt.

L’arrêt de cassation

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par arrêt rendu le 4 juillet 2024, a :

— cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 31 janvier 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles,

— remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Versailles, autrement composée,

— condamné la société Les Résidences aux dépens,

— en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par la société Les Résidences et condamné celle-ci à payer à Mme [H] la somme de 3 000 euros,

— dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, l’arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé.

Pour casser l’arrêt attaqué, la Cour de cassation s’est fondé sur les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile qui énoncent que tout jugement doit être motivé et que le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.

Elle a rappelé que, pour constater la résiliation du bail au décès de la locataire, l’arrêt a retenu que le logement n’est pas adapté à la taille du ménage comme étant sous-occupé, en contravention des dispositions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle a jugé qu’en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de Mme [H] qui se prévalait de l’exception, prévue par l’article 40 précité, tenant au fait qu’elle présentait un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

La procédure sur renvoi après cassation

La société Les Résidences a saisi la cour de renvoi par déclaration faite au greffe le 21 décembre 2024 enregistrée sous le numéro de procédure 25/00012.

L’affaire, fixée à bref délai, a été appelée à l’audience du 20 mai 2025 qui s’est tenue devant deux conseillers rapporteurs, la clôture de l’instruction ayant été prononcée par ordonnance du même jour.

Prétentions de la société Les Résidences, demanderesse à la saisine

Par dernières conclusions adressées par voie électronique le 20 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de ses moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la société Les Résidences demande à la cour d’appel de :

— débouter Mme [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

et, statuant à nouveau,

— constater que le bail en date du 19 novembre 1991 portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 7] dans les Yvelines est résilié du fait du décès de [K] [G] survenu le 14 septembre 2019 et depuis cette date,

— constater que Mme [H] occupe sans droit ni titre le logement situé [Adresse 1] à [Localité 7] dans les Yvelines,

— ordonner en conséquence l’expulsion sans délai de Mme [H] du logement situé [Adresse 1] à [Localité 7] dans les Yvelines ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec dispense du délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution avec l’assistance de la force publique si besoin est, des lieux loués,

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde-meuble ou local du choix de la société requérante aux frais, risques et péril du cité,

— condamner Mme [H] à lui payer mensuellement à titre d’indemnité d’occupation une somme égale au montant du loyer du logement litigieux et des charges majorées de 30 %, subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer, jusqu’à complète reprise des lieux,

— condamner Mme [H] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [H] aux entiers dépens.

Prétentions de Mme [H], défenderesse à la saisine

Par dernières conclusions adressées par voie électronique le 16 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de ses moyens, Mme [H] demande à la cour d’appel de :

— confirmer le jugement entrepris du 3 septembre 2021,

— infirmer le jugement rendu le 3 septembre 2021 en ce qu’il n’a pas fait droit à sa demande de relogement, avec ses enfants, sous astreinte,

statuant à nouveau,

— débouter la société Les Résidences de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société Les Résidences à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des préjudices subis,

— condamner la société Les Résidences à lui verser la somme de 4 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la société Les Résidences aux entiers dépens de l’instance.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur l’étendue de la saisine de la cour d’appel de renvoi

L’article 623 du code de procédure civile dispose : « La cassation peut être totale ou partielle. Elle est partielle lorsqu’elle n’atteint que certains chefs dissociables des autres. »

L’article 624 du même code dispose : « La portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l’arrêt qui la prononce. Elle s’étend également à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire. »

Au cas d’espèce, la Cour de cassation a précisé dans son dispositif que la cassation était totale.

Sur le transfert du bail

En qualité de fille de la dernière locataire en titre, Mme [H] sollicite le débouté du bailleur, se prévalant du transfert automatique du bail à son profit. Elle invoque avoir été en situation de handicap au jour du décès de sa mère.

Elle fait valoir que la Commission des Droits et de l’Autonomie des Personnes Handicapées (CDAPH) lui a notifiée une reconnaissance de qualité de travailleur handicapé (RQTH) à compter du 15 octobre 2020 jusqu’au 30 septembre 2023 puis du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2029, que les démarches pour obtenir la qualité de travailleur handicapé sont longues et nécessitent de présenter un dossier solide, qu’elle a été placée en congé grave maladie du 15 mars 2016 au 14 mars 2019, puis en disponibilité d’office pour maladie du 15 mars 2019 au 15 mars 2020, que le corps médical a estimé ne pas devoir entamer les démarches auprès de la MDPH trop rapidement afin de prendre en compte l’évolution de son état de santé, que c’est au moment du décès de sa mère qu’il avait été acté qu’elle devait effectuer les démarches auprès de la MDPH, qu’elle a obtenu une reconnaissance sans difficulté en octobre 2020, malgré le confinement du printemps 2020.

Elle soutient qu’elle était effectivement déjà en situation de handicap avéré au sens des dispositions de l’article L. 112 du code de l’action sociale et des familles au moment du décès de sa mère.

La société Les Résidences conteste le fait que Mme [H] bénéficiait de la qualité de personne handicapée au jour du décès de sa mère, le 14 septembre 2019, cette qualité ne lui ayant été reconnue qu’à compter du 15 octobre 2020, soit plus d’un an après.

Elle fait valoir que Mme [H] n’a pas évoqué cette qualité de travailleur handicapé dans sa demande de transfert, ni en première instance, que cette qualité ne lui a été reconnue qu’à compter du 15 octobre 2020 alors que le décès de sa mère remontait au 14 septembre 2019, qu’il résulte même des attestations de ses médecins traitants que le corps médical était dans l’incertitude sur sa qualité ou non de personne handicapée, que les médecins qui la suivent attestent en 2025 que sa situation de handicap n’était pas établie avec certitude, que ce n’est que l’évolution de sa pathologie qui lui a conféré ce statut, que sa reconnaissance de travailleur handicapé n’est pas rétroactive, qu’admettre le contraire reviendrait à placer les bailleurs sociaux qui n’ont pas de connaissances médicales, dans une incertitude juridique.

Sur ce,

L’alinéa 2 du I de l’article 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose : « L’article 14 leur est applicable [aux logements appartenant aux HLM] à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire. »

L’article 14 de la même loi dispose : « ( ') Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— sans préjudice des sixième et septième alinéas de l’article 832 du code civil, au conjoint survivant ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier. »

Concernant les logements sociaux comme c’est le cas en l’espèce, pour bénéficier du transfert du bail, le bénéficiaire doit remplir, outre la condition d’avoir vécu avec le locataire en titre depuis au moins un an à la date du décès, les deux conditions suivantes :

— les conditions d’attribution,

— le logement doit être adapté à la taille du ménage, c’est à dire la cellule économique et familiale.

Par exception, ces deux conditions sont écartées lorsque le bénéficiaire du transfert est une personne présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles, seule la condition tenant à la durée de la cohabitation effective d’au moins un an avec le défunt étant requise.

La société Les Résidences ne discute pas le fait que Mme [H] vivait avec sa mère, locataire en titre, depuis au moins un an à la date du décès.

Il convient dès lors d’examiner d’abord la condition tenant au handicap et le cas échéant les conditions d’attribution du logement et de son adaptation à la taille du ménage.

S’agissant de la condition tenant au handicap, l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles dispose : « Constitue un handicap, au sens de la présente loi, toute limitation d’activité ou restriction de participation à la vie en société subie dans son environnement par une personne en raison d’une altération substantielle, durable ou définitive d’une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d’un polyhandicap ou d’un trouble de santé invalidant. »

Il est constant que la condition tenant au handicap s’apprécie au jour du décès, soit en l’espèce le 14 septembre 2019 et qu’elle n’impose pas nécessairement une reconnaissance MDPH.

Mme [H] rapporte la preuve qu’elle a obtenu une reconnaissance de travailleur handicapé à compter du 15 octobre 2020 (pièce 11 de la société Les Résidences), les parties ne discutant pas que cette reconnaissance répond à la définition du handicap de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles précité.

Pour justifier qu’elle répondait déjà à cette définition au jour du décès de sa mère, Mme [H] produit l’attestation du docteur [Y] du 26 mars 2025, lequel témoigne en ces termes : « Comme je l’ai déjà attesté dans un courrier du 15 juin 2023 adressé à la Direction Départementale de l’Emploi, du Travail et des Solidarités ' Missions Expulsions Locatives, en tant que médecin traitant de Mme [H] [T] qui est ma patiente depuis de nombreuses années, je certifie que son état de santé est fragile. Elle a été arrêtée depuis novembre 2015 suivi d’un arrêt-maladie de 4 ans pour congés de grave maladie entre mi-mars 2016 et mi-mars 2020, dont un an de mise en disponibilité d’office par son employeur de mi-mars 2019 à mi-mars 2020. Elle est affectée de nombreuses pathologies dont certaines invalidantes et évolutives.

Je certifie qu’après expertise médicale de ma patiente par un médecin agréé de la CPAM en octobre 2017, la perspective d’une invalidité 1 ou 2 a été suggérée, en fonction de l’évolution des problèmes de santé de Mme [H], et d’absence d’amélioration de son état fonctionnel.

Et, dans l’attente de l’évolution de ses pathologies, nous avons pris la décision avec l’accord de mes cons’urs et confrères qui la suivent, de ne pas effectuer trop vite une démarche auprès de la MDPH pour une reconnaissance en tant que travailleur handicapé.

Puis, cela s’est imposé après 4 ans de congés de grave maladie puisque ces soucis notamment orthopédiques des membres inférieurs et supérieurs se sont révélés évolutifs et handicapant avec un état de santé fragilisé.

Cependant, ses problématiques de santé auxquelles se sont ajoutés le décès de sa mère mi-septembre 2019 suivi du refus du bailleur de lui octroyer le droit de suite sur le logement qu’elle occupe avec ses deux enfants, ne lui ont pas permis jusqu’à la décision de réintégration mi-mars 2020, par son employeur de pouvoir effectuer une demande de reconnaissance en tant que travailleur handicapé.

De plus, en parallèle, la crise sanitaire débutée en février-mars 2020 avec la mise en place du premier confinement le 12 mars 2020, a retardé et bloqué les démarches de Mme [H] auprès de la MDPH pour sa demande de RQTF, à laquelle j’ai contribué en tant que médecin traitant, dans des conditions devenues difficiles.

Finalement, ses démarches ont pu aboutir et la MDPH lui a accordé une RQTH du 1er octobre 2020 jusqu’au 30 septembre 2023 qui a été renouvelée du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2029.

Et de même que j’ai précisé dans un courrier adressé à la Préfecture le 15 juin 2023, sa situation de femme divorcée avec ses deux enfants âgés maintenant de 21 ans et 18 ans qu’elle doit assumer seule avec toutes ses charges et obligations tout comme les difficultés inhérentes au refus du bailleur de lui accorder le droit de suite, post-décès de sa mère en septembre 2019 et qui durent depuis plus de 5 ans, sont des circonstances qui nuisent à sa santé tant sur le plan physique que psychique et qui ont un grave impact sur la santé de ses deux enfants comme l’ont constaté également leur médecin traitant et mes autres confrères spécialistes qui la suivent.

J’atteste de nouveau que ses enfants souffrent depuis ce refus de droit de suite et des démarches persistantes du bailleur à l’encontre de leur mère, de syndromes dépressifs devenu sévères associés à des crises d’angoisse et des troubles cardiaques pour l’aînée et à de l’asthme nerveux et des idées suicidaires pour le cadet. Par conséquent, leur scolarité s’en trouve aussi grandement affectée ce qui n’est pas sans répercussions sur leurs résultats scolaires et leur avenir tant ils sont perturbés et dans l’incompréhension. Ils vivent avec un sentiment d’insécurité permanent.

Aussi en tant que son médecin traitant, je me permets de vous solliciter afin de permettre à ma patiente d’être relogée dans des conditions qui tiennent compte de ses problématiques de santé et de celles de ses enfants ou de la maintenir dans son logement actuel d’autant qu’elle s’acquitte toujours des loyers depuis septembre 2019 et effectue chaque année depuis décembre 2019, une demande de logement pour laquelle je fournis un certificat médical.

Certificat établi à la demande de l’intéressée pour servir et faire valoir ce que de droit.

Docteur [L] [Y] » (pièce 15 de l’intimée).

La société Les Résidences s’étonne de façon injustifiée que cette attestation n’ait été établie qu’en mars 2025 puisque celle-ci reprend chronologiquement l’ensemble des circonstances du suivi médical de Mme [H], comme cela avait déjà été le cas dans une précédente attestation du 15 juin 2023 (sa pièce 33).

Mme [H] justifie également qu’elle était employée dans les services municipaux de la ville de [Localité 9], depuis le 1er septembre 1994 et qu’elle a été placée en congé de grave maladie du 15 mars 2016 au 14 mars 2019, puis en disponibilité d’office pour maladie du 15 mars 2019 au 15 mars 2020 (sa pièce 14).

Mme [H] produit encore une attestation du docteur [W] [J] en date du 6 mai 2025 qui indique : « Je soussignée, docteur en médecine, atteste par la présente qu’à la lecture de l’extrait des conclusions adverses que Mme [H] [T] me fait lire aujourd’hui, je peux rappeler à la cour que les médecins hésitent toujours à donner le statut de personne handicapée aux patients dont ils ont la responsabilité et attendent souvent le dernier moment, quand vraiment il n’y a pas d’autres alternatives, car ce statut leur fait très souvent perdre leur emploi dans un premier temps, ce qui ne facilite pas leur vie déjà compliquée en général. Je confirme par la présente que ce qui est considéré comme une incertitude par la partie adverse est en fait une manifestation d’empathie et non d’incertitude de la part des médecins concernés. » (sa pièce 34).

Mme [H] produit enfin un courrier que le praticien conseil de l’Assurance Maladie a adressé à son médecin traitant le 6 octobre 2017 en ces termes : « Cher confrère,

Je vous remercie des renseignements concernant Mme [T] [H]. Je valide l’arrêt en cours, la situation n’étant pas stabilisée avec prise en charge par le docteur [N].

En l’absence de thérapeutique susceptible d’apporter une modification de ses capacités alors que l’état fonctionnel n’est pas amélioré, une invalidité de catégorie 1 en cas d’amélioration partielle ou 2 devrait être envisagée à votre initiative ou à la nôtre, hypothèse qui s’imposera si l’état n’est pas stabilisé à 3 ans d’arrêt (forclusion). » (sa pièce 35).

Il résulte de ces éléments, appréciés dans leur ensemble, que, même en l’absence d’indications médicales précises, Mme [H] était affectée de nombreuses pathologies dont certaines invalidantes et évolutives et présentait donc un handicap tenant à une limitation d’activité ou restriction de participation à la vie en société subie dans son environnement en raison d’un trouble de santé invalidant, au jour du décès de sa mère.

Dès lors que Mme [H] présente un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles, conformément aux dispositions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 susvisées, celle-ci doit bénéficier du transfert automatique du bail, sans qu’il n’y ait lieu d’examiner les conditions d’attribution du logement et de son adaptation à la taille du ménage.

Il convient en conséquence de constater que le bail est transféré à Mme [H] depuis le 14 septembre 2019, de débouter en conséquence la société de ses demandes de résiliation du bail et d’expulsion et de confirmer le jugement déféré de ce chef.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a suspendu les effets de la clause résolutoire, dit que pendant ce temps en cas de défaillance de paiement d’un seul des loyers et des charges courantes, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et Mme [H] pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef suivant les dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, et qu’elle sera condamnée à payer à la société Les Résidences une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers courants et charges plus frais à compter de la date de la proposition de logement jusqu’à son départ effectif des lieux.

En effet, le premier juge a fait une application inexacte des faits de la cause, en estimant qu’il relevait de son pouvoir souverain d’examiner si le manquement reproché était suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, alors qu’il est indiscutable que, si le demandeur au transfert remplit les conditions combinées des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1986, le bail est automatiquement transféré.

Sur le relogement

Mme [H] sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il n’a pas fait droit à sa demande de relogement sous astreinte. Elle ne formule cependant aucune demande précise à ce titre dans le dispositif de ses dernières conclusions, de sorte que la cour n’est pas saisie, conformément aux dispositions de l’alinéa 3 de l’article 954 du code de procédure civile qui énonce : « La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. ».

Il sera observé au demeurant que cette demande apparaît subsidiaire et sans objet dès lors que le transfert du bail est entériné.

En tout état de cause, la société Les Résidences rappelle avec pertinence qu’elle n’est pas tenue à une obligation de relogement conformément à l’alinéa 2 du I.- in fine de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose : « Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire. ».

Sur les dommages-intérêts sollicités par Mme [H]

Mme [H] sollicite la condamnation de la société Les Résidences à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts.

A l’appui de sa demande, elle fait valoir qu’elle a toujours manifesté une parfaite bonne volonté dans l’exécution de ses obligations, qu’elle n’a aucun retard dans le paiement de ses loyers et charges, que sa situation montre qu’elle subit de multiples handicaps et une aggravation régulière de sa situation de santé, que le propriétaire est un bailleur social, qu’elle a la charge de deux enfants et est divorcée, qu’elle a fréquemment sollicité de la part de son bailleur un relogement et a récemment reçu une proposition de l’office public [Localité 7] Habitat, qu’elle a cependant dû refuser dans la mesure où le loyer n’était pas adapté à ses moyens financiers et où le logement en duplex était incompatible avec ses handicaps.

Elle indique poursuivre ses tentatives de relogement, malgré l’exception de handicap qui devrait paralyser les dispositions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle précise qu’elle a tenu informée la mairie de [Localité 7] des modifications de sa situation et produit une attestation d’une assistante sociale du département des Yvelines qui indique qu’elle bénéficie d’un accompagnement social et qu’elle renouvelle chaque année sa demande de logement social depuis le mois de décembre 2019.

Elle souligne que la crainte d’une expulsion imminente génère d’importantes difficultés pour ses enfants.

La société Les Résidences conclut au rejet de la demande, opposant qu’il ne saurait lui être reproché une quelconque faute dans l’examen de la situation de Mme [H] au moment où celle-ci a sollicité le transfert du bail.

Sur ce,

L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Mme [H] justifie certes d’un préjudice important du fait du refus du bailleur de lui accorder le transfert du bail.

Elle produit notamment deux courriers du docteur [J] datés du 5 février 2024, concernant ses deux enfants, qui montrent que l’aînée, âgée de 20 ans, est en difficulté depuis plus d’un an et a dû abandonner ses études dans un lycée parisien prestigieux où elle avait pourtant été admise, l’insécurité permanente de la situation familiale, avec une menace d’expulsion imminente, étant devenue par moment insupportable, d’autant que par ailleurs son père qui a refait sa vie et a un jeune enfant, souffre d’une maladie en phase terminale, tandis que la cadet, âgé de 18 ans, qui est un adolescent en difficulté depuis plus d’un an, a dû abandonner ses études au lycée car il a développé une phobie et ne peut plus rester en groupe, qu’il continue une scolarité au CNED grâce à l’enseignement à distance mais qu’il a souvent des idées noires et n’envisage pas l’avenir sereinement.

Le médecin considère que les enfants sont en droit de se demander si demain, ils auront un toit et s’ils auront le loisir de poursuivre leurs études en cas d’expulsion sans relogement, obligeant l’aînée à trouver très vite un travail pour aider sa mère à faire vivre la famille, son frère étant trop jeune pour gagner sa vie et sa mère devant faire face à des problèmes de santé.

Pour autant, il ne résulte pas des circonstances de la cause que la société Les Résidences a opposé une résistance abusive aux droits de Mme [H].

Il ne peut en effet être reproché à la société Les Résidences de ne pas avoir pris en compte, dans un premier temps, le handicap de Mme [H], que celle-ci n’a invoqué qu’au stade de la procédure d’appel.

Il ne peut non plus lui être reproché d’avoir défendu sa position juridique dès lors qu’il n’est démontré aucune malice, mauvaise foi ou erreur grossière, constitutive d’un abus.

Faute de démontrer l’existence d’une comportement fautif de la société Les Résidences à l’origine du préjudice allégué, Mme [H] sera déboutée de sa demande.

Il sera ajouté au jugement puisque la demande est nouvelle en cause d’appel.

Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure

En application des dispositions de l’article 639 du code de procédure civile, la juridiction de renvoi statue sur la charge de tous les dépens exposés devant les juridictions du fond y compris sur ceux afférents à la décision cassée.

Tenant compte de la décision rendue, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a condamné la société Les Résidences au paiement des dépens de la première instance ainsi qu’à verser à Mme [H] une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La société Les Résidences, qui succombe dans ses prétentions, supportera également les dépens exposés devant la cour d’appel de Versailles, la Cour de cassation et la cour d’appel de renvoi, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La société Les Résidences sera en outre condamnée à payer à Mme [H] une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité et la situation économique respective des parties conduisent à arbitrer à la somme de 4 500 euros et sera déboutée de sa propre demande présentée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La COUR, statuant publiquement, en dernier ressort et par arrêt contradictoire,

INFIRME, en ses dispositions dévolues à la cour, le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] le 3 septembre 2021, excepté en ce qu’il a débouté la société de sa demande en résiliation du bail et d’expulsion et en ce qu’il a condamné la SA Les Résidences au paiement des dépens de la première instance ainsi qu’à verser à Mme [T] [H] une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

DÉBOUTE la SA Les Résidences de toutes ses demandes,

DÉBOUTE Mme [T] [H] de sa demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE la SA Les Résidences au paiement des dépens exposés devant la cour d’appel de Versailles, la Cour de cassation et la cour d’appel de renvoi,

CONDAMNE la SA Les Résidences à payer à Mme [T] [H] une somme de 4 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SA Les Résidences de sa demande présentée sur le même fondement.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, pour la présidente empêchée, et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Conseillère,

Bénédicte Nisi Anne Thivellier