Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 5, 30 janvier 2025, n° 24/00639

CA Versailles
Confirmation 30 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Difficultés financières et reprise des paiements
La cour a estimé que la locataire n'a pas justifié d'une capacité à apurer sa dette, n'ayant pas réglé ponctuellement le loyer courant et ayant des versements irréguliers, rendant la demande de délais de paiement infondée.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a rejeté cette demande, considérant que la locataire était la partie perdante dans le litige.
Accepté
Partie perdante
La cour a condamné la locataire aux dépens d'appel, conformément aux dispositions du code de procédure civile.
Accepté
Frais d'avocat
La cour a accordé une somme au bailleur pour couvrir ses frais d'avocat, considérant que la locataire était la partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 5, 30 janv. 2025, n° 24/00639
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	24/00639
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	15 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jeanine HALIMI
Cabinet(s) :	SELARL JEANINE HALIMI
Parties :	S.A. 1001 VIES [ L ]

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 51C

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 JANVIER 2025

N° RG 24/00639 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WKF5

AFFAIRE :

[V] [I] [T]

S.A. 1001 VIES [L]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 12 Décembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8]

N° RG : 1223000264

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 30.01.2025

à :

M^e Kazim KAYA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE (574)

M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE (397)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [V] [I] [T]

née le 23 Mars 1989 à [Localité 7] (CAMEROUN)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Kazim KAYA, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 574 – N° du dossier [I]

Plaidant : Bréhima DIALLO du barreau de Paris

APPELANTE

****************

S.A. 1001 VIES [L]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 572 01 5 4 51

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : M^e Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI,avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Décembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 décembre 2013, la S.A. 1001 Vies [L], venant aux droits de la société Coopération et Famille, a consenti à Mme [V] [I] [T] un bail d’habitation sis [Adresse 1] (Hauts-de-Seine), moyennant un loyer mensuel de 384,64 euros en principal, révisable et payable à terme échu.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 10 octobre 2022, la société 1001 Vies [L] a fait délivrer à Mme [I] [T] un commandement de payer la somme de 8 500,65 euros visant la clause résolutoire stipulée dans le bail.

Par acte du 12 septembre 2023, la société 1001 Vies [L] a fait assigner en référé Mme [I] [L] aux fins d’obtenir principalement le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de la locataire, sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 13 730,54 euros, outre une indemnité d’occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 12 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves a :

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et provision :

— déclaré la société H.L.M. 1001 Vies [L] recevable en ses prétentions,

— constaté à la date du 11 décembre 2023 la résiliation par acquisition de la clause résolutoire du bail consenti le 5 décembre 2013 par la société H.L.M. 1001 Vies [L] à Mme [I] [T] portant sur un appartement de 2 pièces, sis [Adresse 2],

— ordonné, en conséquence, l’expulsion de Mme [I] [T] et de tous occupants de son chef de cet appartement de 2 pièces, sis [Adresse 2], avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si nécessaire, passé le délai de deux mois faisant suite à la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné Mme [I] [T] à payer à titre provisionnel à la société H.L.M. 1001 Vies [L] la somme de 13 547,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 23 octobre 2023 (terme de septembre inclus),

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges (593,12 euros charges comprises),

— condamné Mme [I] [T] à payer en deniers ou quittances à la société H.L.M. 1001 Vies [L] l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus quantifiée (soit 593,12 euros) depuis le 1er octobre 2023 jusqu’à la libération effective des locaux par la remise des clefs au bailleur ou par l’effet de l’expulsion,

— condamné Mme [I] [T] à payer à la société H.L.M. 1001 Vies [L] une somme de 330 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [I] [T] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 10 octobre 2022,

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit.

Par déclaration reçue au greffe le 30 janvier 2024, Mme [I] [T] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 17 juillet 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [I] [T] demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

'- ordonner la suspension de la clause résolutoire prévue au contrat de bail d’habitation du 29 novembre 2013 conclu entre la société 1001 Vies [L] (aux droits de la société Coopération et Famille) et Mme [I] [T]

— accorder à Mme [I] [T] un délai de 3 (trois) ans pour apurer sa dette locative.

— condamner la société 1001 Vies [L] (aux droits et obligations de la société Coopération et Famille) à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la société 1001 Vies [L] aux entiers dépens.'

Mme [I] [T] indique avoir connu des difficultés financières consécutives à la perte de son emploi mais aujourd’hui résolues.

Elle expose avoir repris le paiement du loyer courant, être de bonne foi, et se trouver en mesure de s’acquitter de sa dette par mensualités.

Elle souligne la précarité de sa situation, faisant valoir qu’elle a deux jeunes enfants à charge et qu’elle ne dispose d’aucun patrimoine.

Dans ses dernières conclusions déposées le 8 août 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société 1001 Vies [L] demande à la cour, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1728 du code civil, 834 à 836 et 696 du code de procédure civile, de :

'- débouter Mme [V] [I] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 12 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nanterre, siégeant en son tribunal de proximité de Vanves en ce qu’elle a constaté à la date du 11 décembre 2023 la résiliation par acquisition de la clause résolutoire du bail consenti le 5 décembre 2013 par la société d’H.L.M. 1001 Vies [L] à Mme [V] [I] [T] portant sur un appartement de 2 pièces, sis [Adresse 2];

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 12 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nanterre, siégeant en son tribunal de proximité de Vanves en ce qu’elle a ordonné, en conséquence, l’expulsion de Mme [V] [I] [T] et de tous occupants de son chef de cet appartement de 2 pièces, sis [Adresse 2], avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si nécessaire, passé le délai de 2 mois faisant suite à la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 12 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nanterre, siégeant en son tribunal de proximité de Vanves en ce qu’elle a dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 12 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nanterre, siégeant en son tribunal de proximité de Vanves en ce qu’elle a condamné Mme [V] [I] [T] à payer à titre provisionnel à la société d’H.L.M. 1001 Vies [L] la somme de 13 547,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 23 octobre 2023 (terme de septembre inclus) ;

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 12 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nanterre, siégeant en son tribunal de proximité de Vanves en ce qu’elle a fixé l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges (soit 593,12 euros charges comprises) ;

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 12 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nanterre, siégeant en son tribunal de proximité de Vanves en ce qu’elle a condamné Mme [V] [I] [T] à payer en deniers ou quittances à la société d’H.L.M. 1001 Vies [L] l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus quantifiée (soit 593,12 euros) depuis le 1er octobre 2023 jusqu’à la libération effective des locaux par la remise des clefs au bailleur ou par l’effet de l’expulsion;

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 12 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nanterre, siégeant en son tribunal de proximité de Vanves en ce qu’elle a condamné Mme [V] [I] [T] à payer à la société d’H.L.M. 1001 Vies [L] une somme de 330 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner Mme [V] [I] [T] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [V] [I] [T] aux entiers dépens de la procédure d’appel et de celle de première instance, dont distraction au profit de la selarl Jeanine Halimi, avocate aux offres de droit.'

La bailleresse indique que la dette a notablement augmenté en cours de procédure, qu’elle s’élève à la somme de 16 284, 76 euros à la date du 25 juillet 2024 et que les versements sont irréguliers.

Elle conclut à la confirmation de la décision déférée et au rejet de la demande de délais de paiement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’article 835 suivant dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

En l’espèce, le commandement du 10 décembre 2022 visait le défaut de paiement des loyers et il n’est pas contesté que la locataire ne s’est pas acquittée de sa dette dans le délai qui lui était imparti. L’ordonnance attaquée sera donc confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail ainsi que sur les mesures subséquentes à savoir l’expulsion et la séquestration du mobilier.

Sur les demandes en paiement

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation en est nécessaire. Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article du 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’indemnité d’occupation correspond à la fois à une contrepartie de la jouissance des locaux et à la compensation du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de la libre disposition des lieux.

C’est donc à juste titre que le premier juge a condamné à titre provisionnel Mme [I] [T] à verser à la bailleresse une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

La société 1001 Vies [L] verse aux débats un décompte, non contesté, qui fait apparaître une dette de 16 284, 76 euros à la date du 25 juillet 2024, étant souligné que les versements dont fait état Mme [I] [T] figurent bien au crédit du compte.

Aucune demande d’actualisation n’étant formée à hauteur d’appel, l’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [I] [T] à verser à l’intimée à lui verser à titre provisionnel la somme de 13 547, 56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 23 octobre 2023, terme de septembre inclus.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable, dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

L’article 24 VII prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il découle de ces dispositions que l’octroi de délais de paiement, entraînant la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire, est subordonnée à la justification par le locataire d’éléments relatifs à sa situation, en particulier financière, permettant de démontrer qu’il est en capacité d’apurer sa dette si celle-ci est étalée, en plus de l’acquittement des échéances du loyer et des charges courantes. Le locataire doit en outre justifier de la reprise du paiement du loyer courant.

Or en l’espèce, si Mme [I] [T] verse aux débats plusieurs fiches de paie qui font apparaître un revenu annuel net imposable de 23 220, 15 euros en 2023, force est de constater que l’appelante n’a pas procédé au règlement ponctuel du loyer courant durant cette période.

Au surplus, le décompte versé aux débats par la société 1001 Vies [L] permet de constater que, les loyers sont versés très irrégulièrement depuis plusieurs années et que, malgré l’existence de plusieurs paiements, la dette locative ne cesse globalement de s’accroître.

Dans ces conditions, sa demande de délais et de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire ne peut qu’être rejetée et il sera ajouté à l’ordonnance querellée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, Mme [I] [T] sera condamnée aux dépens d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En équité, il a lieu de la condamner à verser à la société 1001 Vies [L] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant ;

Déboute Mme [V] [I] [T] de sa demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne Mme [V] [I] [T] à verser à la société 1001 Vies [L] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [V] [I] [T] aux dépens d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président