COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 MARS 2025

N° RG 24/00492 -

N° Portalis DBV3-V-B7I-WJXW

AFFAIRE :

S.A. VALOPHIS SAREPA

C/

[N] [J]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 décembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 10]

N° RG : 1123000137

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 18.03.25

à :

M^e Sabrina DOURLEN

M^e Magali SALVIGNOL-BELLON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX-HUIT MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.A. VALOPHIS SAREPA

N° SIRET : 572 20 4 0 14

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentant : M^e Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

Plaidant : M^e Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 145

****************

INTIMÉE

Madame [N] [J]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Magali SALVIGNOL-BELLON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 355

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 décembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière placée lors des débats et du prononcé : Madame Gaëlle RULLIER,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2006, la société Expansiel Habitat aux droits de laquelle vient la société d’HLM Valophis Sarepa a donné à bail à Mme [N] [J], un logement n° 177 situé [Adresse 2] à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 433,67 euros et 181,17 euros à titre de provision sur charges.

Suivant jugement du 30 janvier 2016, le juge d’instance du tribunal d’instance Versailles a :

— débouté la société d’HLM Valophis Sarepa de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif, de sa demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes,

— débouté Mme [J] de sa demande de dommages et intérêts.

Par un arrêt du 5 juin 2018, la cour d’appel de Versailles a confirmé le précédent jugement en toutes ses dispositions.

Suivant ordonnance de référé en date du 23 mars 2021, le juge des référés du tribunal d’instance de Versailles a :

— débouté la société Valophis Sarepa de sa demande d’expulsion et de sa demande au titre de l’arriéré locatif,

— condamné la société Valophis Sarepa à la mise en conformité du logement n°l77 situé [Adresse 1] à [Localité 8] aux normes d’hygiène et de sécurité en vigueur,

— condamné par provision la société Valophis Sarepa à payer à Mme [J] la somme de 5 000 euros en dommages et intérêts.

Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail d’avoir à lui payer la somme principale de 8 775,90 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 janvier 2023, la société d’HLM Valophis Sarepa a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

en conséquence,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [J] et de tout occupant de son chef de l’appartement sis [Adresse 1] à [Localité 8] au besoin avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier, et statuer sur le sort des meubles,

— condamner Mme [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer normalement appelé à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Mme [J] au paiement de la somme de 14 993,22 euros correspondant à la dette locative au 14 novembre 2022, et ce avec intérêts de droit à compter du commandement de payer délivré à hauteur de la somme de 8 775 euros et pour le surplus avec intérêts de droit à compter de la présente assignation, ainsi qu’au paiement des loyers et charges échus jusqu’à la date du jugement à intervenir,

— condamner Mme [J] au paiement d’une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, absence d’usage raisonnable des lieux et obstruction à la réalisation des travaux,

— condamner Mme [J] au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 31 mars 2022.

Par jugement contradictoire du 19 décembre 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a :

— rejeté l’ensemble des demandes formulées par la société d’HLM Valophis Sarepa à l’encontre de Mme [J],

— rejeté l’ensemble des demandes reconventionnelles formulées par Mme [J] à l’encontre de la société d’HLM Valophis Sarepa,

— condamné la société d’HLM Valophis Sarepa aux dépens de la présente instance.

Par déclaration reçue au greffe le 22 janvier 2024, la société d’HLM Valophis Sarepa a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 25 mars 2024, la société d’HLM Valophis Sarepa, appelante, demande à la cour :

— d’infirmer la décision dont appel en ce qu’elle a rejeté ses demandes,

— débouter purement et simplement Mme [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

statuant de nouveau,

— constater que la clause résolutoire insérée au contrat de location du logement consenti à Mme [J] suivant contrat sous seing privé du 14 décembre 2006, est acquise de plein droit au propriétaire,

— en tant que de besoin, constater que Mme [J] n’est pas occupante de bonne foi du logement n°0177 sis à [Localité 9] [Adresse 1], en ce qu’elle ne respecte pas ses obligations essentielles qui sont le règlement des loyers et l’usage raisonnable des lieux, conformément aux dispositions des articles 1728 et 1729 du code civil, en ce qu’elle fait obstruction à la réalisation des travaux en infraction avec l’article 7 – e de la loi du 06 juillet 1989,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location vu les manquements par la locataire à ses obligations, conformément aux dispositions de l’article 1224 du code civil.

— en conséquence, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement n°0177 situé à [Localité 9] [Adresse 4], si besoin avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ainsi qu’aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, s’agissant du sort des meubles se trouvant dans les lieux,

— condamner Mme [J] à lui régler la somme de 27 377,21 euros représentant le montant des loyers arriérés au 25 mars 2024, et ce avec intérêts de droit à compter du commandement de payer délivré à hauteur de la somme de 8 775 euros et pour le surplus avec intérêts de droit à compter de l’arrêt à intervenir, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 alinéa 1 du code civil, ainsi qu’au paiement des loyers et charges échus jusqu’à la date de l’arrêt à intervenir,

— fixer au montant du loyer normalement appelé le montant de l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil,

— condamner Mme [J] au paiement mensuel de ladite indemnité d’occupation à compter de l’arrêt à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Mme [J] à payer le montant des charges afférentes à l’occupation du logement, jusqu’à la libération des lieux,

— condamner Mme [J] à payer entre ses mains la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive au paiement, absence d’usage raisonnable des lieux et obstruction à la réalisation des travaux, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

— condamner Mme [J] au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [J] en tous les dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, qui comprendront en outre le coût du commandement de payer en date du 31 mars 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 11 novembre 2024, Mme [J], intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel, en ce qu’il a débouté la société d’HLM Valophis Sarepa de l’ensemble de ses demandes,

— juger n’y avoir lieu à l’application de la clause résolutoire insérée au contrat de bail eu égard aux circonstances de l’espèce,

— juger n’y avoir lieu à prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail en égard aux circonstances de l’espèce,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts,

— en conséquence, la déclarer recevable en ses demandes et la déclarer bien fondée,

— juger que la société d’HLM Valophis Sarepa a mis en location un appartement non conforme aux règles d’hygiène et de sécurité,

— condamner la société d’HLM Valophis Sarepa à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi,

— condamner la société d’HLM Valophis Sarepa à mettre le logement qu’elle occupe en conformité aux normes d’hygiène et de sécurité en vigueur et au besoin la reloger,

— débouter la société d’HLM Valophis Sarepa de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société d’HLM Valophis Sarepa à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société d’HLM Valophis Sarepa aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 04 décembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel de la société Valophis Sarepa

La société Valophis Sarepa poursuit l’infirmation du jugement rendu le 19 décembre 2023 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Versailles, faisant valoir que contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, elle avait dès l’ordonnance de référé rendue le 23 mars 2021, procédé à la réfection du logement de Mme [J], qu’il est établi que dans un premier temps, celle-ci a refusé l’accès à son appartement pour les travaux prévus le 27 mai 2021 et qu’elle n’y a finalement consenti que le 31 mai 2022, que dans ces conditions, elle ne saurait se prévaloir utilement de l’exception d’inexécution pour s’opposer au paiement des loyers convenus, qu’elle est seule responsable du retard apporté à la réalisation desdits travaux, que par ailleurs, au jour de l’audience devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Versailles, il était établi que l’appartement ne présentait plus aucun caractéristique d’un logement indécent, de sorte qu’il aurait dû être fait droit à la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, qu’à défaut, le premier juge aurait dû prononcer la résiliation judiciaire du bail puisqu’à la date de l’audience, la dette locative s’élevait à la somme de 22 982,91 euros arrêtée au 9 octobre 2023.

La société Valophis reproche enfin au premier juge de l’avoir déboutée de sa demande en paiement de l’arriéré locatif au motif qu’en l’absence de précision sur le montant de la somme sollicitée et qu’à défaut de régularisation des charges, le décompte produit ne permettait pas de calculer le montant de la somme due par Mme [J]. La bailleresse soutient que l’examen complet du décompte détaillé de sa créance depuis son origine et jusqu’au 9 octobre 2023 comportant 103 pages n’a pas été effectué, que les pièces versées aux débats justifiaient totalement le montant de la dette locative en principal, en provisions sur charges et en régularisation de charges, que la dette locative ne cesse d’augmenter et s’élève à la somme de 27 377,21 euros selon décompte arrêté au 25 mars 2024.

Mme [J] conteste avoir refusé l’accès à son logement pour la réalisation de travaux prévus le 21 mai 2021, exposant que ce n’est que par courrier du 12 mai 2022 qu’elle a été informée d’un rendez-vous fixé au 31 mai pour la réalisation d’un audit technique, que dès lors, à la date du commandement de payer délivré le 31 mars 2022, la bailleresse n’avait toujours pas mis à exécution son obligation de réaliser les travaux, ni même effectué un audit préalable à leur exécution, de sorte que c’est à bon droit que le premier juge l’a déboutée de sa demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

S’agissant de l’arriéré locatif, Mme [J] fait valoir que dès 2016, la société Valophis Sarepa se prévalait déjà devant le tribunal d’instance de Versailles d’une créance locative dont elle a été déboutée, décision confirmée en 2028 par la cour d’appel qui a retenu notamment qu’il est impossible, au vu des éléments transmis, de vérifier le montant des charges récupérables effectivement dû par la locataire, que malgré cette décision, la bailleresse a réitéré en 2019 ses demandes en paiement et d’expulsion dont elle encore été déboutée par ordonnance rendue le 23 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles. Mme [J] ajoute que le décompte produit par la société Valophis Sarepa fait état :

*au 31 mai 2019 d’une somme de 13 284,47 euros portée au crédit de son compte locataire et portant la mention 'ordonnance TI Versailles', soit un an après l’arrêt rendu en 2018 par la cour d’appel, sans savoir à quoi correspond réellement cette somme,

* au 31 décembre 2021 de la somme de 11 787,96 euros portée toujours au crédit de son compte intitulée 'débit sans valeur', qui n’est pas davantage compréhensible que la première.

Mme [J] conclut en définitive que pas plus que dans les précédentes procédures, il n’est possible de déterminer l’origine à ce jour ni le montant de la dette dont se prévaut la bailleresse, que ce soit au titre des loyers que des charges locatives, ces dernières étant non seulement injustifiées mais également particulièrement exorbitantes, qu’il s’ensuit que c’est à juste titre que le tribunal l’a déboutée de sa demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Sur ce,

— Sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la société Valophis Sarepa a fait délivrer à Mme [J], par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2022, un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail d’avoir à lui payer la somme de 8 775,90 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 23 mars 2022.

Mme [J] ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes de ce commandement dans le délai de deux mois qui lui était imparti.

Cependant d’une part, de l’examen du décompte annexé à l’acte délivré par le commissaire de justice, il ressort qu’est portée au débit du compte locataire la somme de 17 977,64 euros au titre du solde antérieur arrêté au 30 septembre 2018, sans que cette somme ne soit explicitée. La locataire était donc dans l’impossibilité de vérifier que cette créance opposée par la bailleresse était liquide, certaine et exigible.

D’autre part, le premier juge a justement relevé que, seule, l’impossibilité d’occuper le logement loué, consécutive au caractère indécent de ses conditions d’habitabilité, permet au locataire de se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’opposer au paiement des loyers convenus, à la condition toutefois d’y avoir été préalablement autorisée en justice. Or en l’espèce, si Mme [J] n’a jamais rapporté la preuve de l’indécence du logement telle qu’elle aurait rendu inhabitables les lieux loués, il n’en demeure pas moins que le commandement de payer a été prématurément délivré, puisqu’antérieurement à la réalisation des travaux à laquelle la société bailleresse a été condamnée par ordonnance rendue le 23 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Versailles qui a relevé le caractère insalubre des lieux : en effet, à la date de la délivrance du commandement de payer délivré le 31 mars 2022, les travaux n’étaient toujours pas effectués, étant souligné à cet égard que la société Valophis Sarepa ne verse pas la moindre pièce de nature à conforter son allégation selon laquelle Mme [J] aurait refusé l’accès aux lieux loués pour la réalisation de travaux fixés au 21 mai 2021, que ce n’est que par courrier du 12 mai 2022 versé aux débats que la locataire a été informée d’un rendez-vous fixé au 31 mai pour la réalisation d’un audit technique.

Pour les motifs ci-dessus exposés, le jugement rendu le 19 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la société Valophis Sarepa tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

— Sur l’arriéré locatif allégué et sur la demande de résiliation du bail consécutive

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, étant précisé que le manquement allégué doit être d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, la cour a minutieusement examiné le décompte de 103 pages produit par la société Valophis Sarepa. De l’examen de ce décompte compris entre le 30 septembre 2008 et le 30 septembre 2023 inclus, il ressort que sont portés au débit, le montant du loyer mensuel en principal, celui des provisions sur charges et la régularisation de charges, sous déduction des APL directement versées et des paiements effectués par la locataire.

S’agissant plus particulièrement des charges contestées par Mme [J], il y a lieu de rappeler les dispositions de l’alinéa 2 du 3° de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 aux termes desquelles : 'les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ces cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires'.

Le principe posé par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 est que les charges sont exigibles sur justification par le bailleur, étant observé que si le bailleur n’a pas justifié chaque année de sa demande de régularisation de charges, il conserve le droit de réclamer ultérieurement le paiement des charges en présentant les justificatifs dans la limite du délai de prescription applicable, soit dans le délai de trois ans en application de l’article 7-1 de la même loi.

En l’espèce, la société Valophis Sarepa ne produit pas le moindre document de nature à justifier qu’elle a satisfait aux exigences posées à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 pour procéder à la régularisation des charges des exercices écoulés soit de septembre 2008 jusqu’au mois de septembre 2023 inclus.

Les charges n’ayant pas été justifiées selon les prescriptions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la société Valophis Sarepa n’est non seulement pas fondée à réclamer le solde débiteur des régularisations des charges mais encore doit être condamnée à restituer les provisions sur charges appelées pendant les exercices considérés.

Il s’ensuit que pour la période de septembre 2008 jusqu’au mois de septembre 2023 inclus, Mme [J] est redevable de la somme totale de 90 028,79 euros au titre des montants des loyers en principal, hors charges.

Avec une légère marge d’erreur liée au calcul fastidieux auquel la cour a dû se livrer, il y a lieu déduire de cette somme, celle de 69 947,76 euros au titre du montant total des APL versé directement entre les mains de la société bailleresse, celle de 13 584,11 euros versée par Mme [J], ainsi que les sommes portées spontanément au crédit du compte de la locataire par la bailleresse respectivement le 31 mai 2019 à hauteur de 13 284,47 euros et le 31 décembre 2021 à hauteur de 11 787,96 euros, bien que ces opérations ne soient pas explicitées.

Du calcul effectué entre les sommes justifiées dues par la locataire et celles qui ont été versées à la bailleresse, provisions sur charges exclues, il ressort que le compte locatif de Mme [J] est excédentaire de 3 831,51 euros au mois de septembre 2023 inclus, sans tenir compte des sommes susvisées de 13 284,17 euros et de 11 787,96 euros portées au crédit, que même en tenant compte des appels de loyers non justifiés d’octobre 2023 à octobre 2024 inclus dont la société Valophis Sarepa demande paiement en cause d’appel, le compte de la locataire est toujours créditeur.

La société Valophis Sarepa doit en conséquence être déboutée de sa demande en paiement mais également de sa demande en résiliation du bail comme non justifiée, le jugement étant confirmé sur ce point.

— Sur la demande de la société Valophis Sarepa tendant à la condamnation de Mme [J] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive au paiement, absence d’usage raisonnable des lieux et obstruction à la réalisation des travaux

La société Valophis Sarepa qui succombe en toutes ses demandes principales doit être également déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles formées par Mme [J]

Mme [J] fait grief au premier juge de l’avoir déboutée de sa demande en paiement de la somme de 5 000 euros à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance au motif que cette somme lui a déjà été allouée par l’ordonnance rendue le 23 mars 2021 par le juge des référés, somme qui a été versée par la société Valophis Sarepa et qu’elle ne justifie pas de la persistance d’un trouble postérieurement à la réalisation des travaux de remise aux normes du logement exécutés par la bailleresse. Elle soutient d’une part, qu’il aura fallu que la société Valophis Sarepa soit condamnée par l’ordonnance précitée pour que les travaux commencent en septembre 2022, soit plus d’un an après sa condamnation, et d’autre part que les travaux sont sans commune mesure avec les désordres et l’insalubrité du logement. Elle ajoute que les travaux effectivement réalisés sont des travaux de pure façade (coups de peinture et cache-misère), sans qu’il n’ait été réellement mis fin aux désordres dénoncés, qu’à ce jour, les bouches de ventilation n’ont toujours pas été remplacées, des moisissures apparaissent, présence de fuites sur les canalisations d’eau avec odeurs nauséabondes notamment dans les WC, que, très récemment, une invasion de cafards l’a contrainte à appeler en urgence le service d’hygiène et à déclarer le sinistre.

La société Valophis Sarepa réplique que Mme [J] a refusé l’accès à son logement prévu le 27 mai 2021, ce qui a retardé le début des travaux, et que c’est à la suite d’un rapport déposé le 31 mai 2022 par le bureau d’études techniques Cbt’herm Conseil qu’elle a actionné toutes les entreprises pour réaliser les travaux conformément aux préconisations de ce bureau d’études. Elle met en avant la mauvaise foi de Mme [J] qui a refusé l’accès à son appartement pour procéder aux réparations nécessaires, tout en persistant à se plaindre de désordres, qui a également refusé plusieurs propositions de relogement pour des motifs divers, et qui est revenue par courrier du 22 octobre 2021 sur le congé qu’elle avait délivré.

* sur la demande de travaux de mise en conformité du logement

Ainsi que l’a rappelé le premier juge, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, 'si le logement ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de ladite loi, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours'.

En cause d’appel, Mme [J] se borne à verser aux débats quelques photos pour tenter de justifier les désordres affectant son appartement. A défaut d’établissement d’un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice, les photos versées aux débats ne constituent pas un mode de preuve suffisant au sens des dispositions du code civil.

Faute pour Mme [J] d’établir la persistance des désordres dont elle fait état, et alors que de son côté la société Valophis Sarepa justifie avoir exécuté les travaux à la réalisation desquels elle a été condamnée, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté la locataire de sa demande de mise en conformité du logement aux normes d’hygiène et de sécurité en vigueur.

* sur l’indemnisation du trouble de jouissance

Le premier juge a débouté Mme [J] de sa demande de ce chef, au motif que la somme de 5 000 euros qui lui a été allouée par ordonnance de référé du 21 mars 2021 et qui a été versée par la société Valophis Sarepa la remplissait pleinement de ses droits au titre du préjudice de jouissance, alors même qu’elle n’établissait pas la persistance des désordres allégués.

En cause d’appel, Mme [J] soutient que les désordres constatés qu’elle a dénoncés ont eu également pour conséquence une dégradation de l’état de santé de l’ensemble de sa famille, à commencer par le plus jeune de ses enfants, âgé de trois ans en 2018. Elle expose que ses enfants et elle-même souffrent de troubles respiratoires dus aux désordres, lesquels ont été diagnostiqués comme une pathologie directement liée à l’insalubrité du logement.

L’ensemble des certificats produits aux débats ne mettent pas véritablement en évidence un lien de causalité direct entre les conditions d’habitabilité du logement et les problèmes de santé des enfants : en effet, les médecins consultés, aux termes des certificats qu’ils ont délivrés, s’ils constatent effectivement les problèmes respiratoires rencontrés par les membres de la famille, précisent qu’ils sont probablement liés aux conditions d’habitation. Cependant, ils soulignent formellement que ces problèmes de santé nécessitent une habitation dans des locaux non humides et sains.

Les conditions d’insalubrité du logement pendant plusieurs années ont à l’évidence provoqué des problèmes de santé constatés médicalement, ou ont aggravé des problèmes préexistants. La cour dispose donc des éléments suffisant pour octroyer à Mme [J] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts. Le jugement est donc infirmé sur ce point.

Sur les mesures accessoires

La société Valophis Sarepa doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de Mme [J] au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d’appel en condamnant la société Valophis Sarepa à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 19 décembre 2023 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en toutes ses dispositions, sauf sur la demande de dommages-intérêts formée par Mme [J],

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la société Valophis Sarepa à verser à Mme [N] [J] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Déboute la société Valophis Sarepa de toutes ses demandes,

Y ajoutant,

Condamne la société Valophis Sarepa à verser à Mme [N] [J] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Valophis Sarepa aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, président et par Madame Gaëlle RULLIER, greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière placée, Le président,