COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50Z

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 27 MARS 2025

N° RG 22/04338

N° Portalis DBV3-V-B7G-VJIG

AFFAIRE :

S.C.I. [Adresse 11]

C/

S.A.S. COMPTOIR IMMBILIER DE FRANCE

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Mai 2022 par le Tribunal Judiciaire de Versailles

N° Chambre : 2

N° RG : 19/00424

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Marie-christine GERBER

M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-

DE CARFORT

M^e Sophie ROJAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SEPT MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. [Adresse 11]

N° SIRET : 833 610 231

[Adresse 1]

[Localité 8]

S.A.R.L. DELTAPHI ORGANISATION

N° SIRET : 423 199 538

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentant : M^e Marie-christine GERBER, Postulant/plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 265

APPELANTES

****************

S.A.S. COMPTOIR IMMOBILIER DE FRANCE

RCS 534 539 416

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462

INTIMEE

S.A. GENERALI IARD

N° SIRET : 552 062 663

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : M^e Sophie ROJAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 427

Représentant : M^e Paul THIOLLET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

— --------

FAITS ET PROCEDURE :

M. [R] [M] est gérant de la SCI [Adresse 11] et de la SARL Deltaphi Organisation ayant pour activité l’organisation de promenades en calèche.

A la fin de l’été 2017, il est entré en relation avec l’agence immobilière Comptoir immobilier de France (ci-après aussi dénommée « la société CIF »), assurée pour sa responsabilité civile professionnelle auprès de la société Generali Iard (ci-après « la société Generali »), dans le cadre de sa recherche d’un bien immobilier destiné, d’une part, à son habitation principale et d’autre part, à accueillir les installations nécessaires à l’activité de la société Deltaphi Organisation.

L’agence immobilière lui a fait visiter plusieurs biens et notamment un ensemble immobilier comprenant quatre maisons d’habitation, une grange et une piscine, le tout édifié sur un terrain de 1,97 hectares, à [Localité 8] (78), offert à la vente moyennant le prix de 1 460 000 euros.

Après négociation avec le vendeur, par l’entremise de l’agence immobilière, l’offre d’achat formée par la société [Adresse 11] à hauteur de 1 100 000 euros a été acceptée.

Une promesse unilatérale de vente a été signée le 4 octobre 2017, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt, et la condition particulière du rétablissement de la constructibilité partielle d’une parcelle.

L’acte authentique de vente a été régularisé le 10 janvier 2018.

Dans l’intervalle, la société [Adresse 11] a sollicité auprès de la société Comptoir immobilier de France, des avis de valeur relativement à trois maisons sur les quatre édifiées sur la propriété, en vue de leur revente.

Les avis de valeur, datés du 27 octobre 2017, portent sur les biens ainsi désignés et estimés :

— une maison d’habitation, composée d’un salon/salle à manger, cuisine, 4 chambres, 1 salle de bains, wc, local technique, le tout sur un terrain de 580 m2, estimée entre 290 000 euros et 310 000 euros ;

— une maison d’habitation, composée d’un salon/salle à manger, cuisine, 4 chambres, 1 salle de bains, wc, local technique, piscine, le tout sur un terrain de 1580 m2 environ, estimée en 380 000 et 420 000 euros ;

— une maison d’habitation, composée d’un salon/salle à manger, cuisine, 1 chambre, 1 salle de bains, wc, le tout sur un terrain de 660 m2 environ, estimée entre 130 000 et 170 000 euros.

Le 13 janvier 2018, la société [Adresse 11] a consenti à l’agence trois mandats exclusifs de vente portant sur chacune de ces maisons, l’une au prix de 332 000 euros, l’autre au prix de 442 000 euros et la troisième au prix de 184 000 euros.

Le 26 février 2018, un nouveau mandat, sans exclusivité, a été consenti par la société [Adresse 11] à la société Comptoir immobilier de France réunissant en un seul et même lot, les deux plus grandes maisons et la piscine pour un prix global de 549 000 euros, en ce compris 29 000 euros de commission d’agence.

Le 23 mars 2018, la société [Adresse 11] a dénoncé l’exclusivité des mandats de vente et a donné mandats concurrents à d’autres agences immobilières. Les mandats ainsi consentis ont fait l’objet de plusieurs avenants en réduction du prix de vente, faute d’acquéreurs.

Le 22 août 2018, la société [Adresse 11] a résilié l’ensemble des mandats consentis à la société Comptoir immobilier de France.

Par lettre recommandée adressée par son conseil le 20 septembre 2018, la société [Adresse 11], faisant grief à la société Comptoir immobilier de France d’avoir surestimé la valeur des biens à vendre, a mis en demeure cette dernière d’avoir à l’indemniser de ses préjudices, à concurrence de 180 000 euros.

Par courrier en réponse du 6 décembre 2018, le conseil de la société Comptoir immobilier de France contestant tout manquement, s’est opposé à la demande d’indemnisation.

Aucune solution amiable n’est intervenue entre les parties.

Par acte du 11 janvier 2019, la société [Adresse 11] et la société Deltaphi Organisation ont fait assigner la société Comptoir immobilier de France devant le tribunal judiciaire de Versailles en réparation de ses préjudices.

Par acte du 25 juillet 2019, la société Comptoir immobilier de France a attrait dans la cause la société Generali Iard, en sa qualité d’assureur de responsabilité professionnelle.

Les deux affaires ont été jointes.

Par jugement du 19 mai 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a :

— débouté la société [Adresse 11] et la société Deltaphi Organisation de l’ensemble de leurs demandes,

— les a condamnées aux dépens,

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Par acte du 1er juillet 2022, la société [Adresse 11] et la société Deltaphi Organisation ont interjeté appel de la décision en dirigeant leur recours contre la société CIF. Cette dernière a formé appel provoqué, en appelant dans la cause son assureur, la société Generali.

Par leurs dernières conclusions du 20 août 2024 les sociétés [Adresse 11] et Deltaphi Organisation prient la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondées en leur appel,

— infirmer le jugement déféré des chefs critiqués,

Statuant à nouveau,

1°) Sur les demandes de la société [Adresse 11]

— condamner solidairement la société Comptoir immobilier de France et la société Generali, son assureur, dans les limites de sa police, à lui payer la somme de 224 060,31 euros, à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi se décomposant comme suit :

*différence de prix entre les évaluations et le prix de vente des deux maisons vendues : 191 000 euros,

*préjudice lié à la vente des terrains : 25 000 euros,

*coût de renégociation du prêt : 1 000 euros,

*différence entre crédit initial et crédit renégocié : 4 222, 31 euros,

*coût de la division des terrains : 2 838 euros,

— les condamner, sous la même solidarité, au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner, sous la même solidarité aux entiers dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés par M^e Marie-Christine Gerber, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

2°) Sur les demandes de société Deltaphi Organisation,

— condamner solidairement la société Comptoir immobilier de France et la société Generali dans les limites de sa police, à lui payer la somme de 38 700 euros pour le préjudice subi entre le 1er août 2018 et le 1er février 2021,

— les condamner, sous la même solidarité au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu’en appel,

— débouter la société Comptoir immobilier de France et la société Generali de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— les condamner, sous la même solidarité, aux entiers dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés par M^e Gerber, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, elles font valoir que :

— la société CIF a manqué à son obligation de conseil en présentant au gérant, M. [M], un bien inadapté au projet des sociétés, qui consistait en l’acquisition d’un bien pour le loger lui-même et pour procéder à l’installation des bâtiments destinés à abriter les chevaux et matériels nécessaires à son activité professionnelle pour un budget compris entre 300 000 et 800 000 euros ; que ce projet était connu de l’agence, encore qu’aucun mandat de recherche n’ait été régularisé, et ce, en violation des dispositions légales ;

— la société CIF lui a suggéré un montage dans le but de financer l’opération, en lui proposant tout d’abord la mise en location de trois maisons sur les quatre que compte l’ensemble immobilier, ce qu’il a refusé, puis, devant son refus, la revente immédiate desdites maisons sur la base d’un prix qu’elle devait déterminer, ce que M. [M] a accepté ; immédiatement après la signature de la promesse de vente, la société CIF a donc établi des avis de valeur, lesquels ont permis d’étayer la demande de prêt auprès du banquier, sans quoi ce dernier ne lui aurait pas accordé le crédit et la condition suspensive de la promesse de vente aurait défailli ; toutefois ces avis de valeur se sont révélés erronés, puisque largement surévalués, au regard des estimations qui lui sont ensuite parvenues d’autres agences immobilières et du prix auquel ces biens ont finalement été vendus, la différence de valeur entre le prix de revente et les estimations se situant suivant les biens entre 12 % et 38,25 % ;

— la société CIF a manqué à son devoir de conseil et d’information en commettant des erreurs grossières dans l’évaluation de biens qu’elle connaissait parfaitement dans la mesure où ils faisaient partie de son portefeuille depuis plusieurs années, et en n’attirant pas l’attention de M. [M] – qui ne pouvait être considéré comme un acheteur averti ou éclairé – sur l’impossibilité éventuelle d’atteindre l’objectif fixé d’une revente dans les six mois, période durant laquelle les échéances du prêt étaient minorées ;

— la faute commise par la société CIF a fait perdre la chance de revendre les biens au prix évalué initialement, générant un préjudice de 191 000 euros, ainsi qu’une chance de pouvoir conserver la substance du patrimoine de la SCI, puisque celle-ci a été contrainte de vendre des terrains à bâtir qu’elle était censée conserver (préjudice évalué à 10 % du prix de revente) ; qu’eu égard à l’absence de vente des propriétés dans le délai de six mois, le prêt a dû être renégocié, ce qui a généré des frais d’avenant à hauteur de 1 000 euros et un surcoût du prix du crédit (4 222,31 euros) ; que des frais de géomètre afin de diviser les terrains à bâtir dans la perspective de leur revente (2 838 euros) ; que faute de pouvoir construire l’écurie et le hangar prévus sur lesdits terrains, la société Deltaphi Organisation a exposé des frais d’hébergement pour ses chevaux, dont il est demandé le remboursement pour la période du 1er août 2018 jusqu’au 1er février 2021, date de la vente du dernier terrain (38 700 euros).

Par dernières écritures du 4 mars 2024, la société Comptoir immobilier de France prie la cour de:

Sur l’appel principal,

1) Sur les demandes de la société [Adresse 11]

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

A titre principal,

— juger que qu’elle n’a commis aucun manquement à son devoir de conseil, et aucune faute,

— juger qu’il n’existe aucun lien de causalité entre une prétendue surestimation des biens immobiliers objet du litige et l’absence de revente de ces derniers,

En conséquence,

— débouter la société [Adresse 11] de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— juger qu’aucun des préjudices listés par la société [Adresse 11] n’est imputable à une prétendue faute de sa part,

En conséquence,

— débouter la société [Adresse 11] de l’intégralité de ses demandes,

2) Sur les demandes de la société Deltaphi Organisation

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

A titre principal,

— juger qu’elle n’a commis aucun manquement délictuel,

— juger qu’il n’existe aucun lien de causalité entre une prétendue surestimation des biens immobiliers objet du litige et l’absence de revente de ces derniers devant permettre de financer la construction d’une écurie,

En conséquence,

— débouter la société Deltaphi Organisation de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— juger que le préjudice allégué par la société Deltaphi Organisation ne lui est pas imputable,

En conséquence,

— débouter la société Deltaphi Organisation de l’intégralité de ses demandes,

En toute hypothèse,

— condamner la société [Adresse 11] au paiement de la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Deltaphi Organisation au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les sociétés [Adresse 11] et Deltaphi Organisation aux entiers dépens,

Sur l’appel provoqué,

A titre infiniment subsidiaire, condamner la société Generali à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre tant en faveur de la société [Adresse 11] que de la société Deltaphi Organisation.

A cet effet, elle fait valoir que :

— en l’absence de mandat de recherche lors de l’achat et de cahier des charges, aucune obligation ne pesait sur elle ; les seuls critères connus quant au bien recherché par M. [M] tenaient à une distance entre le bien et [Localité 12] et la nécessité d’une surface significative pour les chevaux ; aucun budget n’était annoncé ;

— elle est totalement étrangère à la conception et à l’exécution du montage imaginé par M. [M], qui est un homme d’affaires expérimenté ; ce n’est qu’après la signature de la promesse de vente et l’expiration du délai de rétractation que les échanges ont porté sur les avis de valeur aujourd’hui critiqués ;

— elle a fourni de simples avis de valeur, qui comme tels présentés des valeurs indicatives, et non des expertises immobilières, et ce, à l’aide des seuls éléments qu’elle avait en sa possession au moment de leur établissement ; elle n’a commis aucune erreur grossière d’appréciation, de nature à engager sa responsabilité ;

— il n’existe aucun lien de causalité entre la prétendue surévaluation des immeubles et les préjudices allégués par les appelantes, dans la mesure où elle n’a pris aucun engagement ferme quant au principe et au délai d’une revente ;

— il n’existe pas de préjudice indemnisable ; en particulier, la différence de valeur entre le prix de revente des biens et leur évaluation ne constitue pas un préjudice, ce d’autant que la société [Adresse 11] a en définitive retiré 629 000 euros de la revente de deux maisons et de deux terrains.

Par dernières écritures du 4 décembre 2024, la société Generali prie la cour de :

A titre principal,

— déclarer irrecevables les demandes formées en appel par la société [Adresse 11] ainsi que la société Deltaphi Organisation à son encontre,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société [Adresse 11] ainsi que la société Deltaphi Organisation de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— déclarer sans objet la demande de garantie de la société Comptoir immobilier de France à son encontre,

A titre subsidiaire,

— débouter la société [Adresse 11] ainsi que la société Deltaphi Organisation de l’intégralité de leurs demandes injustifiées ou, subsidiairement, les ramener à de plus justes proportions en faisant application d’un taux de perte de chance,

— faire application de sa franchise de 10 000 euros en cas de condamnation prononcée à son encontre,

En toute hypothèse,

— condamner la société [Adresse 11] ainsi que la société Deltaphi Organisation au paiement à son profit de la somme de 10 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A cet effet, elle fait valoir que :

— les demandes formulées par les appelants à son encontre, aux termes de conclusions récapitulatives, sont irrecevables, dès lors que les appelantes ont uniquement dirigé leur recours contre la société CIF et qu’elles n’ont initialement formé de demandes qu’à l’encontre de cette dernière ;

— les appelantes échouent à rapporter la preuve de la réunion des conditions de la responsabilité contractuelle de la société CIF, à savoir sa faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux;

— pas le moindre élément n’est produit permettant de suggérer que la société CIF aurait participé au montage ou qu’elle aurait été informée des conditions financières de celui-ci ; il ressort d’un courriel envoyé par M. [M] à son banquier en septembre 2017 que celui-ci n’avait envisagé que la revente de deux maisons sur une parcelle d’environ 600 m2 chacune, pour un prix global de 450 000 euros, et ce, afin de pouvoir éventuellement et partiellement rembourser son prêt de manière anticipée, sans que l’agence CIF n’ait été à l’initiative ou même informée de l’ensemble de l’opération projetée, et notamment du projet de revente de certains biens dans un délai de 6 mois; par ailleurs, il n’est aucunement fait référence à l’opération projetée dans le contrat de prêt, la banque ayant estimé que les conditions financières étaient réunies pour l’obtention du prêt, avec ou sans revente ;

— en tout état de cause, un tel montage ne relève nullement de la mission confiée à la société CIF qui est une agence immobilière, non un conseiller financier ;

— l’évaluation effectuée par la société CIF, concernant la valeur vénale et locative desdits biens, 7 semaines après la formulation de l’offre d’achat était sommaire ; les avis de valeur ne constituaient pas des expertises et sont présentés comme comportant des indications de prix simplement estimatives ; outre que la comparaison entre les estimations fournies en octobre 2017 et les prix de vente ne permet pas de caractériser une surévaluation, il apparaît que la société [Adresse 11] a initialement offert à la vente les biens à un prix supérieur à ces estimations, a conclu des mandats de vente avec 6 autres agences avec une évaluation très proche de celle de l’agence CIF, et que la consistance des biens finalement vendus n’est pas la même que celle des biens estimés par la société CIF ; quoi qu’il en soit, les avis de valeur n’avaient aucun caractère déterminant dans la réalisation de l’opération projetée par la société [Adresse 11] ;

— il n’existe pas de lien de causalité entre une prétendue surévaluation des biens et les préjudices allégués.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la recevabilité des demandes dirigées contre la société Generali

L’article 910-4 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur à la date d’introduction de la procédure d’appel dispose : " A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. "

En l’espèce, les appelantes n’ont interjeté appel du jugement qu’à l’encontre de la société CIF, contre laquelle elles ont dirigé leurs demandes aux termes de leurs première conclusions. La société CIF a formé appel provoqué et a donc attrait dans la cause son assureur, la société Generali, partie en première instance, aux fins d’être garantie par cette dernière d’éventuelles condamnations.

Les demandes des appelantes, formées aux termes de leurs dernières conclusions, visant comme en première instance à la condamnation solidaire de la société Generali, n’entrent pas dans le champ des exceptions prévues par l’alinéa 2 de l’article 910-4 ; elles sont donc irrecevables.

— Sur la responsabilité de l’agence immobilière

Il résulte de l’article 1217 du code civil, que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution, et ainsi se voir octroyer des dommages et intérêts dans les conditions prévues par les articles 1231 et suivants du même code. Il en va de même du tiers ayant à souffrir de l’inexécution ou de la mauvaise exécution du contrat, le contractant fautif voyant sa responsabilité engagée sur le fondement des articles 1240 ou 1241 du même code.

Soumis comme tout mandataire aux obligations prévues aux articles 1991 et 1992 du code civil, l’agent immobilier est tenu d’une obligation de conseil à l’occasion des opérations réalisées par son entremise, cette obligation, qui est de moyen, devant s’apprécier en fonction des circonstances de la cause, et, en particulier, de la volonté, de la situation et des connaissances des parties (cf. Civ. 1re, 10 févr. 1987, n° 85-14.435) sans préjudice de la prudence élémentaire qui peut être attendue de la part du client (cf. Civ. 3e, 26 févr. 2003, n° 01-12.750).

En l’espèce, il est tout d’abord soutenu que la société CIF aurait manqué à ses obligations en présentant à M. [M], gérant la société [Adresse 11], un bien en inadéquation avec ses recherches, et ce, en l’absence de tout mandat de recherche écrit.

Cependant, il n’est aucunement établi que M. [M] aurait confié à la société CIF une mission spécifique de recherche d’un bien selon des critères précis, en investissant celle-ci de prérogatives particulières à cette fin. Au contraire, les appelantes affirment dans leurs écritures, au soutien de leur critique relative aux avis de valeur établis par l’agence, que « celle-ci avait parfaitement connaissance de ce bien qui faisait partie de son portefeuille depuis plusieurs années », ce qui vient contredire l’idée induite par l’argumentation, selon laquelle le bien aurait été spécialement recherché par l’agence pour répondre à une mission que M. [M] lui aurait confiée. En outre, l’affirmation selon laquelle " M. [M] avait fixé à l’agence Comptoir immobilier de France un budget de 300 000 à 800 000 euros " n’est étayée par aucun élément, le prix et la nature des biens antérieurement visités n’étant aucunement probants.

Le moyen pris de la violation des obligations associées à un mandat de recherche doit donc être écarté.

Les appelantes font valoir, ensuite, que la société CIF aurait suggéré à M. [M] un montage ayant déterminé son acquisition, consistant en la revente de certains biens compris dans l’ensemble immobilier à acquérir, pour lui permettre de financer l’opération.

Toutefois, outre que la preuve d’un tel conseil n’est pas rapportée, qu’il n’est fait référence au « montage » ni dans les échanges entre les parties, ni dans les documents relatifs au prêt, ni encore dans la promesse ou l’acte de vente, force est de constater que les appelantes ne critiquent pas la pertinence dudit montage, dans la mesure, d’une part, où elles soutiennent, sans d’ailleurs le démontrer, que c’est grâce à celui-ci que le prêt de 846 000 euros nécessaire à l’acquisition a été accordé et, d’autre part, que les opérations de revente ont en définitive permis de dégager un capital de 629 000 euros qui pouvait donc être employé au remboursement du prêt, même au-delà de la date escomptée par M. [M].

Il ne pourrait pas même être valablement soutenu qu’étant informée d’un tel projet de revente, la société CIF aurait dû dispenser des conseils particuliers à M. [M], ou le mettre en garde sur les risques de l’opération, avant que celui-ci n’engage sa société dans les termes de la promesse de vente. S’il est vrai que l’intention de M. [M] de revendre certains biens ressort d’un courriel en date du 25 septembre 2017 dans lequel il évoque " la remise en vente des deux parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 10] qui aura lieu immédiatement après signature de l’acte authentique d’achat " (pièce n° 26.1), force est de constater que ce courriel est adressé au seul notaire et que M. [M] s’inquiète alors non pas du prix auquel il pourra revendre les biens pour rembourser utilement l’emprunt, mais de la fiscalité sur les plus-values, associée à une telle opération. En tout état de cause, il n’est établi par aucune pièce que l’agence immobilière avait connaissance du projet de revente avant la vente et de contraintes financières associées à celui-ci.

Ainsi, non seulement il n’est pas démontré que la société CIF aurait dispensé un conseil inopportun dans le cadre de l’opération réalisée par son entremise, mais en outre, en l’absence d’éléments probants indiquant que l’agence avait connaissance de la nécessité de la revente de certains biens pour assurer le financement de l’opération, aucun grief ne peut lui être fait tenant à l’absence d’information spécifique sur les risques d’une telle opération, à plus forte raison dès lors qu’elle avait affaire au gérant de deux sociétés, dont la nature des échanges avec ses différents interlocuteurs montrait qu’il n’était pas un acquéreur profane.

Enfin, les appelantes font valoir que le prix envisagé pour la remise en vente des « deux biens superflus » ainsi que le délai prévisionnel de vente tel qu’évalué par l’agence, ont été déterminants dans la décision de la société [Adresse 11] de procéder à l’acquisition, et entend engager la responsabilité de la société CIF dans la mesure où les avis de valeur délivrés et le délai de revente prévu se sont révélés inexacts.

A cet égard, comme l’a relevé à juste titre le tribunal, les avis de valeur litigieux, datés du 27 octobre 2017 (pièce n° 3.1), de par les termes qu’ils renferment, sont de nature à entourer de réserves expresses l’estimation effectuée et à lui conférer une portée purement indicative, exclusive de tout caractère expertal, de sorte que seule une erreur grossière d’estimation pourrait être de nature à engager la responsabilité de l’agence, à charge pour l’acquéreur de démontrer la valeur réelle des immeubles litigieux à la date – ou à une période proche – des avis litigieux. Or, cette démonstration n’est pas faite : le prix obtenu de la revente des biens à partir de 2019, ou les avis de valeur non étayés d’une autre agence (pièce n° 11), ou encore le prix souhaité, porté sur les mandats et avenants conclus avec d’autres agences, ne renseignent pas utilement la cour sur la valeur vénale à laquelle les biens auraient dû être estimés par l’agence en octobre 2017, ce d’autant plus que la contenance des terrains construits estimés et finalement vendus n’est pas exactement la même.

De plus, les préjudices invoqués ne sont manifestement pas en lien avec la faute imputée à l’agence. Les appelantes réclament des dommages-intérêts à hauteur de la différence entre l’estimation et le prix de vente, comme si l’agence s’était portée fort à son égard d’une revente au prix de l’estimation, alors qu’il n’en est rien et que les valeurs mentionnées dans les avis de valeur l’étaient à titre purement indicatif. L’agence ne s’est pas plus engagée à une revente des biens en temps utile pour éviter la renégociation du prêt et les coûts afférents, et il n’est pas plus démontré que les opérations de revente auraient été freinées par ses estimations, M. [M] ayant consenti à l’agence CIF des mandats de vente pour un prix encore supérieur.

Par ailleurs, les appelantes expliquent que c’est parce que la valeur des biens était inférieure à celle évaluée par l’agence que la société [Adresse 11] a dû revendre deux terrains à bâtir qu’elle n’avait pas initialement pour projet de revendre, et ce, afin d’obtenir le « montant nécessaire » au remboursement du prêt. De la même manière, elles indiquent que la société Deltaphi Organisation a dû assumer le coût d’hébergement des chevaux, en l’absence des finances nécessaires pour construire une écurie et un hangar sur la propriété.

Toutefois, outre qu’il n’est aucunement justifié de la nécessité d’une revente des biens pour financer l’opération, aussi bien en ce qui concerne le prêt que les bâtiments dont la construction était semble-t-il envisagée, l’agence CIF ne peut être tenue responsable de la valeur réelle plus faible qu’espérée des biens composant l’ensemble immobilier.

Ces préjudices, qu’il s’agisse de la perte de chance de conserver des biens, du coût complémentaire de division de la propriété, ou d’un manque à gagner sur les reventes, sont manifestement dénués de tout lien de causalité avec les avis de valeur, ou plus généralement le comportement de la société CIF.

Pour ces motifs, ajoutés à ceux du tribunal et que la cour adopte, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les sociétés [Adresse 11] et Deltaphi Organisation de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’issue du litige commande de confirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Succombant, les sociétés [Adresse 11] et Deltaphi Organisation seront condamnées in solidum aux dépens d’appel, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

A hauteur d’appel, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société CIF, seule intimée par les appelantes, l’entièreté des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour assurer sa défense devant la cour d’appel.

Toutefois, l’équité ne commande pas de condamner les appelantes à indemniser la société Generali de ses frais irrépétibles

Les sociétés [Adresse 11] et Deltaphi Organisation seront condamnées in solidum à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition,

Déclare irrecevable les demandes indemnitaires des sociétés [Adresse 11] et Deltaphi Organisation, formées à l’encontre de la société Generali Iard,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne in solidum le sociétés [Adresse 11] et Deltaphi Organisation aux dépens,

Condamne in solidum les sociétés [Adresse 11] et Deltaphi Organisation à régler à la société Comptoir immobilier de France la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la société Generali Iard, fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière, La présidente,