ARRÊT n°2025

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 16 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/01066 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PXM5

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 16 JANVIER 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉZIERS

N° RG 20/01699

ordonnance de jonction rendue le 19 octobre 2023 du dossier n° RG 23/2202 sous le dossier N°RG 23/1066

APPELANTS :

Monsieur [J] [W]

né le 31 Août 1954 à [Localité 21] (Algérie)

Résidence [23] [Adresse 9]

[Localité 6]

Représenté par M^e Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant,

assistée de M^e Christine AUCHE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Frédéric SIMON, avocat plaidant

Autre(s) qualité(s): Appelant dans 23/02202 (Fond)

Madame [Z], [M] [U] épouse [W]

née le 28 Juillet 1953 à [Localité 22]

Résidence [23] [Adresse 9]

[Localité 6]

Représentée par M^e Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant,

assistée de M^e Christine AUCHE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Frédéric SIMON, avocat plaidant

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 23/02202 (Fond)

S.A. MAAF ASSURANCES, SA au capital de 160.000.000 euros, RCS NIORT B 542 073 580, ayant son siège social à [Adresse 16], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 15]

[Localité 13]

Représentée par M^e Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant,

assistée de M^e Christine AUCHE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Frédéric SIMON, avocat plaidant

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 23/02202 (Fond)

INTIMEES :

S.A. SADA ASSURANCES Société au capital de 18 216 840,00€ immatriculée au RCS de NIMES sous le numéro 580 201 127

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représentée par M^e Christophe BEAUREGARD de la SCP CALAUDI-BEAUREGARD-CALAUDI-BENE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant,

assistée de M^e Camille CALAUDI, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Christophe BEAUREGARD, avocat plaidant

Autre(s) qualité(s) : Intimé sur appel provoqué

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 4]

[Localité 14]

Représentée par M^e Benjamin JEGOU, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

Autre(s) qualité(s) : Intimé sur appel provoqué

Compagnie d’assurance AREAS DOMMAGES

[Adresse 10]

[Localité 12]

Représentée par M^e Philippe DELSOL de la SELARL GDG, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Yohann BORREDA, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Philippe DELSOL, avocat plaidant

S.E.L.A.R.L. [V] [P] [N], représentée par Maître [V]-[P] [N], liquidateur judiciaire de la SARL IJP exerçant sous le nom commercial LONELEC SERVICES / LONELEC ENERGIES RENOUVELABLES, inscrite au RCS de Béziers sous le n° 490 481 884, ayant son siège social [Adresse 11].

[Adresse 2]

[Localité 7]

assignée le 17 juillet 2023 à personne habilitée

Syndic. de copro. RESIDENCE [18] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA SOGI PELLETIER, domiciliée [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es-qualité audit siège.

[Adresse 19]

[Localité 5]

Représentée par M^e Estelle CONQUET de la SELARL CLEMENT MALBEC CONQUET, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 06 Octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 OCTOBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de:

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

Le délibéré, initialement fixé au 9 décembre 2025, a été prorogé au 16 décembre 2025.

ARRET :

— réputé contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Les époux [W] sont copropriétaires au sein de la résidence [18] à [Localité 17] du lot 33 constitué d’un local à usage commercial référencé sur les plans commerce n°5, d’une superficie de 34,80 m², et du lot 217 constitué par une place de parking.

A la suite de remontées d’humidité, la copropriété a mandaté M. [R], expert, qui a procédé à des investigations, puis la société Lonelec a procédé à des réparations.

Les époux [W] se sont toutefois plaints le 19 septembre 2015 de nouvelles et importantes traces d’humidité de sorte que M. [R] était à nouveau mandaté, constatant dans un rapport du 2 octobre 2015 qu’à la suite de fortes pluies fin août début septembre, d’importantes remontées capillaires étaient à nouveau intervenues.

De nouvelles expertises ont été diligentées par le cabinet Polyexpert à la demande de la société AXA France Iard, assureur de la copropriété, et par M. [F] [D] à la demande de la MAAF Assurances, assureur des époux [W].

La cause du sinistre n’a pu être déterminée, ce qui a conduit les époux [W] à solliciter en référé l’instauration d’une expertise in futurum. Par ordonnance du 7 février 2016 du président du tribunal de grande instance de Béziers, M. [A] a été nommé, au contradictoire du syndicat des copropriétaires et de la société AXA France IARD, en qualité d’expert.

Le rapport d’expertise a été déposé le 6 avril 2020.

Suivant acte des 2, 3 et 4 septembre 2020, la MAAF Assurances, M. [J] [W] et Mme [Z] [U] épouse [W] ont fait assigner la SARL IJP, exerçant sous l’enseigne Lonelec Services, la compagnie AREAS Dommages et le syndicat des copropriétaires de la résidence [18] aux fins d’obtenir le paiement de diverses sommes à titre d’indemnisation.

Par acte des 7 et 8 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [18] a appelé en intervention forcée la société SADA Assurances et la société AXA France Iard.

Les procédures ont été jointes et par jugement du 16 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Béziers a :

débouté la MAAF Assurances,, M. [J] [W] et Mme [Z] [U] épouse [W] de l’ensemble de leurs demandes principales dirigées contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [18], représenté par son syndic en exercice, la SARL IJP, exerçant sous l’enseigne Lonelec Services ainsi que la compagnie AREAS Dommages,

constaté que l’appel en garantie de la SA AXA France Iard et de la SA SADA Assurances est ipso facto sans objet et déclaré sans objet les exceptions ou demandes reconventionnelles formées en cette instance jointe à la présente,

condamné la MAAF Assurances, M. [J] [W] et Mme [Z] [U] épouse [W] aux dépens,

condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [18] représenté par son syndic en exercice, à payer d’une part à la SA AXA France Iard et d’autre part, à la SA SADA Assurances la somme de 1.500 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Par déclaration au greffe du 22 février 2023, les époux [W] et la MAAF Assurances ont interjeté appel de ce jugement (RG 23/1066) en intimant la société AREAS Dommages et le syndicat des copropriétaires de la résidence [18].

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [18] a formé un appel provoqué à l’encontre de la SA SADA Assurances et de la SA AXA France Iard, ses assureurs.

Par déclaration au greffe du 25 avril 2023, les époux [W], la MAAF Assurances et la compagnie AREAS Dommages ont également interjeté appel de ce jugement en intimant la SELARL [V] [P] [N], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL IJP exerçant sous l’enseigne Lonelec Services (RG 23/2202).

La SELARL [V] [P] [N] a été citée à personne habilitée par acte du 18 juillet 2023 mais n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 19 octobre 2023, les procédures ont été jointes.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 octobre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes des dernières écritures de la MAAF Assurances, de M. [J] [W] et Mme [Z] [U] épouse [W] notifiées par RPVA le 27 juin 2025, il est demandé à la cour de :

vu le rapport d’expertise judiciaire,

vu les articles 14 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,

vu les articles 1231, 1242 et suivants du code civil,

vu le jugement rendu le 16 janvier 2023,

infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté la MAAF, M. [W], Mme [U] de leurs demandes en réparation du préjudice subi, du remboursement des dépens et article 700 du code de procédure civile à l’égard du syndicat des copropriétaires et d’AREAS Dommages,

Et statuant à nouveau sur ces chefs du jugement critiqué,

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [18] sis [Adresse 20], représenté par son syndic en exercice et la société AREAS Dommages à payer :

68.500 euros au titre de la perte des loyers à M. [W] et Mme [U].

7 .916.99 euros au titre des frais de réfection du local à la MAAF,

5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral à M. [W],

5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral à Mme [U],

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [18] sis [Adresse 20], représenté par son syndic en exercice et la société AREAS Dommages à payer à la MAAF et aux époux [W] :

10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, de la 1ère instance, de l’appel, du référé expertise, des frais d’expertise judiciaire.

En substance, les appelants soutiennent que le syndicat des copropriétaires supporte, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, une responsabilité de plein droit, s’agissant des vices de construction ou des défauts d’entretien de l’immeuble dont il ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers, de sorte que sa responsabilité est engagée sur ce fondement. Ils ajoutent que sa responsabilité est encore engagée sur le fondement de l’article 1242 du code civil et au visa des articles 1231 et suivants du code civil pour faute d’administration de l’immeuble.

Ils exposent que l’expert a bien localisé la cause des désordres dans la canalisation eaux descendante et noyée dans la dalle de la copropriété, et relèvent que c’est à tort que les premiers juges ont écarté le rapport de l’expert judiciaire, d’autant plus qu’il était complété par les différentes notes de M. [R], et que ce sont donc bien les parties communes qui sont responsables du sinistre.

Par ailleurs, ils indiquent, concernant la responsabilité de la société Lonelec et la garantie de son assureur AREAS Dommages, que c’est à tort qu’il est soutenu que l’expert n’aurait pas satisfait au principe du contradictoire et rappellent que l’entreprise était tenue à une obligation de résultat à l’égard de la copropriété pour les travaux de réparation dont elle était chargée. Ils ajoutent qu’elle a failli à cette obligation de résultat de sorte qu’elle engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat et sa responsabilité délictuelle à l’égard des époux [W].

En considération de l’ensemble de ces éléments, ils estiment que le syndicat des copropriétaires et la société Lonelec sont responsables in solidum des dommages subis qui consistent dans le coût des travaux de reprise pour mettre fin aux désordres (5.268 euros), dans le coût des réparations intérieures dans le local (7.916,99 euros) payé par la MAAF Assurances, et les pertes de loyers occasionnés, le local destiné à des locations saisonnières ne pouvant plus être loué, étant observé qu’il ne peut s’agir d’une perte de chance. Les époux [W] estiment également avoir subi un préjudice moral né de l’angoisse financière engendrée par les pertes de loyer et les tracasseries dues aux investigations.

Aux termes des dernières écritures du syndicat des copropriétaires de la résidence [18] notifiées par RPVA le 6 août 2024, il est demandé à la cour de :

vu le rapport d’expertise,

vu la loi du 10 juillet 1965,

vu l’article 1242 du code civil,

vu le jugement rendu le 16 janvier 2023,

dire et juger recevable l’appel provoqué de la société AXA France Iard,

dire et juger recevable l’appel provoqué de la société SADA Assurances,

A titre principal,

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les consorts [W] et la compagnie d’assurance MAAF de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [18] à payer d’une part à la SA AXA France Iard et d’autre part à la SA SADA Assurances la somme de 1.500 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire :

condamner solidairement la société IJP exerçant sous le nom commercial Lonelec Services, les compagnies d’assurance AXA et SADA à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence [18] de toute condamnation prononcée à son encontre,

réduire à de plus justes proportions les indemnisations sollicitées par les consorts [W] et MAAF,

rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par les consorts [W] au titre du préjudice moral,

En tout état de cause :

débouter la compagnie MAAF et les consorts [W] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

rejeter toutes demandes, fins et conclusions des compagnies d’Assurance AXA France Iard et SADA,

condamner solidairement la compagnie MAAF et les consorts [W] ou toute partie succombante à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [18], la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires soutient pour l’essentiel que le rapport d’expertise judiciaire, du fait de ses carences, ne peut fonder, ainsi que l’a souligné le premier juge qui met en avant son caractère particulièrement déceptif, les prétentions des appelants.

Il conteste par ailleurs toute responsabilité sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en son ancienne version seule applicable au litige dès lors que cette responsabilité spécifique ne trouve pas à s’appliquer lorsque la cause réside non dans un vice de construction ou un défaut d’entretien mais dans le fait d’un tiers. Par ailleurs, il indique que le syndicat des copropriétaires ne peut voir sa responsabilité engagée, quel que soit le fondement lorsque l’origine du dommage se situe sur une partie privative.

Aux termes de ses écritures, il considère encore que les dispositions de l’article 1242 du code civil ne peuvent trouver davantage lieu à s’appliquer.

A titre subsidiaire, il fait valoir, pour le cas où sa responsabilité serait retenue, que la société Lonelec doit le relever et garantir dès lors qu’elle a manqué à son devoir de conseil et que les travaux de reprise par elle effectués présentent des malfaçons.

Il indique encore que la société AXA France Iard lui doit sa garantie selon la police souscrite, contestant la nullité soulevée par celle-ci au visa de l’article L. 113-2 du code des Assurances et tirée de l’absence de signalement que l’immeuble assuré comprenait des locaux commerciaux, ne pouvant être responsable des erreurs et omissions de l’agent d’assurance et ladite exception étant en tout état de cause prescrite au visa de l’article L. 114-1 du code des Assurances. Il ajoute qu’à la date de déclaration du sinistre, soit en 2013, la police n’était pas encore résiliée.

Par ailleurs, il estime que la société SADA Assurances, qui est son assureur depuis juin 2015, doit également sa garantie, si la cour devait retenir sa responsabilité et l’existence d’un sinistre au mois de septembre 2015, précisant qu’au mois de juin 2015, il n’avait pas connaissance de ce sinistre. Il souligne également que son action n’est pas prescrite et observe à ce titre que son action contre la société SADA Assurances a pour cause le recours des époux [W] exercé à son encontre après l’expertise judiciaire d’abord en référé en février 2020 puis devant la juridiction de céans, ce qui exclut, au visa de l’article L. 114-1 précité, toute prescription.

Enfin, il conteste le bien-fondé des demandes indemnitaires présentées par les appelants.

Aux termes des dernières conclusions de la société AXA France Iard notifiées par RPVA le 2 octobre 2023, il est demandé à la cour de :

vu les causes sus énoncées,

vu le rapport d’expertise judiciaire,

vu le jugement du tribunal judiciaire de Béziers du 16 janvier 2023,

vu les articles L.113-2, L.113-3, L.113-8 et L.124-5 du code des Assurances,

A titre principal :

confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béziers le 16 janvier 2023, dans toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire :

prononcer la nullité de la police Multirisque Immeuble AXA n°4228349304 souscrite le 26 août 2014,

débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [18] de l’intégralité de ses demandes contre AXA,

En tout état de cause :

condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [18] et toute partie succombant à verser à la société AXA France Iard la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

statuer ce que de droit sur les dépens.

La société AXA France Iard fait valoir qu’elle a assuré la copropriété jusqu’à la résiliation du contrat intervenue à effet au 25 juin 2015. Elle expose que le tribunal ayant fait une juste appréciation des faits de la cause, l’appel en garantie dirigé à son encontre n’est pas fondé.

A titre subsidiaire, elle soutient, au visa des articles L. 113-2 2° et 3° et L. 113-8 du code des Assurances, que le contrat est nul, le syndic ayant faussement déclaré, lors de sa souscription, qu’aucune activité commerciale n’était exercée dans les locaux. Elle ajoute que l’assuré n’est pas fondé à opposer à l’assureur la prescription biennale de l’article L. 114-1 du code des Assurances sur la demande de nullité du contrat formulée par voie d’exception par ce dernier.

Au surplus, elle indique, pour le cas où la nullité du contrat ne serait pas retenue, que la police était en tout état de cause résiliée, après que les garanties ont été suspendues à compter du 16 novembre 2014, ce qui exclut toute prise en charge d’un sinistre survenu ultérieurement à cette date et sa garantie au titre du sinistre de 2015, précisant sur ce point que rien ne permet de considérer avec certitude que les infiltrations signalées en septembre 2015 trouvent leur source dans un dommage antérieur à la résiliation de la police d’assurance.

Aux termes des dernières écritures de la société AREAS Dommages notifiées par RPVA le 2 août 2023, il est demandé à la cour de :

vu les articles 1231-1 et 1240 du code civil,

vu l’article 16 du code de procédure civile,

vu les dispositions des articles 328 et suivants et 834 et 835 du code de procédure civile,

vu le pré-rapport d’expertise de M. [A]

vu le rapport d’expertise de M. [A],

vu la police Multirisque des Entreprises de la Construction de la Société IJP exerçant à l’enseigne Lonelec Services n° 03526134 E,

confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

Ce faisant,

constater que le principe du contradictoire n’a pas été observé par l’expert,

déclarer le rapport d’expertise de M. [A] inopposable à la compagnie AREAS Dommages,

dire en tout état de cause qu’il n’est pas établi que l’intervention de la société IJP Lonelec soit à l’origine du dommage,

débouter en conséquence la MAAF et les consorts [W] – [U] de tous leurs chefs de demandes à l’encontre de la compagnie AREAS Dommages,

Subsidiairement,

constater que le préjudice de perte de loyer ne peut constituer qu’une perte de chance,

ramener les préjudices sollicités par les consorts [S] [U] à de plus justes proportions,

faire application de la franchise contractuelle prévue dans les conditions générales de la compagnie AREAS d’un montant de 1.800 euros,

En toute hypothèse, ajoutant au jugement,

condamner tout succombant au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en remboursement des frais irrépétibles exposés,

condamner tout succombant aux dépens.

En substance, la société AREAS Dommages soutient que le tribunal a fait une juste appréciation des éléments de la cause. Elle précise que le rapport d’expertise ne lui est pas opposable, considérant que l’expert n’a pas respecté le principe du contradictoire en ne permettant pas à la société Lonelec, après son changement de position survenu après le pré-rapport, de s’expliquer.

Elle indique encore que l’expert n’a eu de cesse de se contredire et considère, au vu du rapport d’expertise et des enseignements qui peuvent en être tirés, que la société Lonelec est étrangère au litige, le dommage ne relevant en définitive que de la seule et entière responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Subsidiairement, elle critique les demandes indemnitaires en relevant leur caractère disproportionné et fait valoir qu’il y aura lieu, en cas de condamnation, de faire application de la franchise contractuelle.

Aux termes des dernières conclusions de la société SADA Assurances notifiées par RPVA le 30 août 2023, il est demandé à la cour de :

vu l’article L. 113-2 2° et 3° du code des Assurances,

vu la police d’assurance n° 01339984-41,

vu le jugement du tribunal judiciaire de Béziers du 16 janvier 2023,

A titre principal,

confirmer la décision du tribunal judiciaire de Béziers du 16 janvier 2023 dans toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire :

juger prescrite l’action du syndicat des copropriétaires [18] à l’égard de la compagnie d’assurance SADA,

En tout état de cause,

débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [18] de l’intégralité de ses demandes contre la compagnie d’assurance SADA,

débouter tous requérants de leurs demandes formées contre la compagnie SADA,

condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [18] et toute partie succombante au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société SADA Assurances soutient en substance que le tribunal a procédé à une juste analyse du rapport d’expertise pour l’écarter et que la cour ne disposant pas d’autres éléments techniques de nature à lui permettre de se former une opinion éclairée, il y a lieu de confirmer le jugement.

A titre subsidiaire, elle demande sa mise hors de cause en faisant valoir que les désordres sont antérieurs à la souscription du contrat d’assurance et qu’aucune déclaration de sinistre ne lui a été adressée par le syndicat des copropriétaires, ajoutant, au visa de l’article L. 113-2-3° du code des Assurances, que l’information relative au sinistre est manifestement tardive, ce qui constitue une cause de déchéance de la garantie. Elle soutient encore que le syndicat est en tout état de cause prescrit en son action.

Enfin, elle fait valoir, pour le cas où le syndicat viendrait à être condamné, que les demandes en garantie dirigées à son encontre sont infondées, s’agissant d’un sinistre déclaré le 15 novembre 2013 que seule la SA AXA France Iard peut en conséquence couvrir.

Pour un rappel exhaustif des moyens des parties, il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux dernières conclusions des parties notifiées par RPVA.

MOTIFS

SUR LES RESPONSABILITES

1 / Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Il résulte de l’article 14 dernier alinéa dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du n°2019-1101, que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Cette responsabilité de plein droit qui pèse sur le syndicat des copropriétaires suppose la démonstration d’une part, que l’origine du dommage subi se situe dans les parties communes de l’immeuble, et d’autre part, de l’existence d’un vice de construction ou du défaut d’entretien des parties communes.

Par ailleurs, il est constant, en application de l’article 246 du code de procédure civile, que le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien.

En l’occurrence, les époux [W] et la MAAF Assurances soutiennent que l’origine des infiltrations d’eau affectant leur local commercial se situe dans la canalisation des eaux usées, noyée dans la dalle de l’immeuble, soit dans une partie commune, selon les indications du rapport d’expertise judiciaire, ajoutant que celui-ci est complété par les différentes notes de M. [R].

L’engagement de la responsabilité de plein droit du syndicat au visa de l’article 14 précité implique que la cause des dommages subis par les époux [W] dans leur local soit déterminée avec certitude.

Dans son rapport, l’expert expose que le local des époux [W] subit des remontées d’humidité entraînant un décollement de la peinture et de l’enduit. Il ajoute que la chape maigre sous carrelage est détrempée, alors que la dalle béton sur laquelle elle a été installée est totalement sèche à l’intérieur. Il estime que cela est certainement dû à une migration de l’eau dans la chape du local commercial de Mme [E] et considère que l’origine réside certainement dans les canalisations d’eaux usées noyées dans la dalle en béton de ce dernier local. Aucune certitude n’existe donc dès lors que l’expert ne fait qu’émettre une hypothèse, en l’absence de tout sondage destructif, l’inspection des canalisations n’ayant pas permis de mettre en évidence la présence de fuites, même lors d’une mise en charge provoquée par le technicien. Par ailleurs, les notes de M. [R] ne sont pas de nature à corroborer l’analyse de l’expert dans la mesure où M. [R] relève seulement dans son rapport de 2015 que les caractéristiques des canalisations et les contraintes auxquelles elles apparaissent soumises peuvent provoquer des ruptures de la canalisation et du coude situé sous le dallage avec des fuites d’effluents et en conséquence des remontées d’humidité dans les parois périphériques, ruptures qui n’ont pas été constatées et qui ne sont en définitive présentées que comme constitutives de risques. Enfin, le fait que les infiltrations aient cessé après l’intervention de la société Lonelec en 2020, selon les indications des appelants, demeure insuffisant à démontrer avec certitude que celles-ci sont imputables aux canalisations d’eaux usées, précision à ce propos étant faite qu’il ressort du rapport d’expertise que la SARL L’Oasis qui exploite une activité dans des locaux à proximité de ceux des époux [W] a fait procéder en 2019 à la reprise de fuites dans son local et que toute imputabilité des dommages subis à ces désordres ne peut être totalement exclue.

Il s’ensuit qu’ainsi que l’a retenu le premier juge, aucun élément ne permet d’établir que l’origine des désordres se situe dans les parties communes de l’immeuble.

Aussi, la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’est nullement engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige.

Au visa de l’article 1242 du code civil, les appelants soutiennent encore que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est également engagée en sa qualité de gardien de la chose. Toutefois, ce moyen ne saurait être retenu dès lors que le rôle causal des canalisations d’eaux usées n’est pas rapporté de façon certaine.

Enfin, cette absence de démonstration d’un lien causal ne permet pas de retenir une quelconque responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1231 du code civil, pour faute d’administration de l’immeuble.

2 / Sur la responsabilité de la société Lonelec

Aux termes de ses écritures, la société AREAS Dommages soutient que l’expert n’a pas respecté le contradictoire à l’égard de la société Lonelec en modifiant sa position entre le pré-rapport et le dépôt du rapport d’expertise.

Il est de principe, au visa des articles 276 et suivants du code de procédure civile, que le non-respect du principe du contradictoire est sanctionné par la nullité du rapport pour vice de forme, ce qui implique de rapporter la preuve d’un grief, et non par l’inopposabilité du rapport. En l’occurrence, il importe de relever qu’aucune demande en nullité n’est formée. Par ailleurs, la société AREAS Dommages étant intervenue aux opérations d’expertise, ainsi qu’elle le précise dans ses écritures et le rappelle l’expert en page deux de son rapport, le rapport d’expertise lui est donc opposable.

Les époux [W] soutiennent que la responsabilité de la société Lonelec est engagée à leur égard au visa de l’article 1240 du code civil.

En l’occurrence, il ressort du rapport d’expertise que les premiers travaux exécutés par la société Lonelec en 2015 ne sont pas conformes aux règles de l’art. Cependant, il sera relevé que l’imputabilité des désordres aux canalisations d’eaux usées n’étant pas établie, ainsi qu’il en a été fait état, il ne peut davantage être retenu de lien de causalité entre lesdits désordres et l’intervention de la société Lonelec, observation étant encore faite que dans son rapport, l’expert fait seulement état d’un « défaut de mise en 'uvre, susceptible de fragiliser les canalisations en PVC et donc de provoquer des fuites. », indiquant encore : « Quand on a fait une mise en charge du réseau, de l’eau apparaît par infiltration en pied de la réduction, laissant supposer un désordre au niveau du raccord avec la canalisation existante prise dans le béton, mais on ne peut le mettre à jour sans tout casser », de sorte qu’aucune certitude n’est davantage caractérisée s’agissant des conséquences de l’intervention de la société Lonelec.

Il s’ensuit que la responsabilité de la société Lonelec n’est pas engagée au visa de l’article 1240 du code civil, motif pris de ce qu’elle n’a pas satisfait à son obligation de résultat vis-à-vis du syndicat.

Pas davantage, un manquement à son devoir de conseil à l’égard du syndicat, constitutif vis-à-vis des époux [W] d’une faute délictuelle, ne saurait être retenu, en l’absence de toute certitude sur les causes du sinistre.

Dès lors, la responsabilité de la société Lonelec sera écartée.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les époux [W] et la MAAF Assurances de leurs demandes d’indemnisation.

SUR LES DEMANDES EN RELEVE ET GARANTIE ET LES DEMANDES SUBSIDIAIRES DES INTIMES

Les appelants ayant été déboutés de leurs demandes d’indemnisation, le jugement sera confirmé concernant les demandes en relevé et garantie et les demandes subsidiaires devenues sans objet.

SUR L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile, sauf en celles ayant condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [18] à payer à la SA AXA France Iard et à la SA SADA Assurances, chacune, la somme de 1.500 euros, et statuant à nouveau, les demandes formées par ces dernières au titre de ces dispositions seront rejetées, l’équité ne commandant pas qu’il en soit fait application.

Les appelants, qui succombent, seront déboutés de leur demande formée en cause d’appel au titre de ces dispositions.

Le surplus des demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort :

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Béziers du 16 janvier 2023 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [18] au paiement d’une indemnité à la SA AXA France Iard et à la SA SADA Assurances sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant du seul chef infirmé,

DEBOUTE la SA AXA France Iard et la SA SADA Assurances de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE M. [J] [W], Mme [Z] [U] épouse [W] et la MAAF Assurances aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, Le président,