COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 58B

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 MARS 2025

N° RG 24/03084 -

N° Portalis DBV3-V-B7I-WRB5

AFFAIRE :

S.A.S. GROUPE SOLLY AZAR

C/

S.C.I. TSAMOKE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 février 2024 par le Tribunal de proximité de MONTMORENCY

N° RG : 1123001006

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 04.03.25

à :

M^e Sabrina DOURLEN

M^e Jean-Marc ESSONO-NGUEMA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.A.S. GROUPE SOLLY AZAR

N° SIRET : 353 50 8 9 55

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

Plaidant : M^e Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

****************

INTIMÉE

S.C.I. TSAMOKE

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Jean-Marc ESSONO-NGUEMA, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 160

Plaidant : M^e Anne BARRES DANIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2127

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

Greffière placée lors des débats et du prononcé : Madame Gaëlle RULLIER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 septembre 2015, la SCI Tsamoke a donné à bail à M. [G] et Mme [X] un logement sis [Adresse 1] à [Localité 6].

Par acte sous seing privé du 2 octobre 2015, la société Tsamoke a souscrit une garantie loyers impayés et dégradations immobilières auprès de la société Groupe Solly Azar.

Par acte de commissaire de justice délivré le 5 octobre 2022, la société Groupe Solly Azar a assigné la société Tsamoke devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :

—  7 308 euros au titre du trop-perçu versé à la suite de la déclaration de sinistre du 13 février 2017,

—  1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Le 19 octobre 2022, l’affaire a été transmise pour compétence au tribunal de proximité de Montmorency.

Par jugement contradictoire du 29 février 2024, le tribunal de proximité de Montmorency a:

— condamné la société Tsamoke à rembourser à la société Solly Azar de la somme de 7 308 euros au titre du trop-perçu,

— condamné la société Groupe Solly Azar à payer à la société Tsamoke de la somme de 6 242,61 euros au titre de la garantie dégradations immobilières,

— condamné la société Groupe Solly Azar à payer à la société Tsamoke de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— ordonné la compensation entre les sommes dues par les parties,

— débouté la société Tsamoke de sa demande en paiement de la somme de 5 811 euros au titre de la garantie loyers impayés,

— laissé à la charge de chacune des parties le poids de ses propres dépens,

— débouté la société Groupe Solly Azar de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société Tsamoke de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 21 mai 2024, la société Groupe Solly Azar a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 26 novembre 2024, la société Groupe Solly Azar, appelante, demande à la cour de :

In limine litis,

— juger prescrite la demande de la société Tsamoke de la voir condamner au paiement de la somme de 6 242,61 euros au titre des dégradations immobilières,

Et statuant à nouveau,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 6 242,61 euros au titre des dégradations immobilières,

A titre principal,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Tsamoke à lui payer la somme de 7 308 euros correspondant au trop-perçu qu’elle a versé à la suite de la déclaration de sinistre du 13 février 2017,

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de la société Tsamoke de la voir condamner au paiement de la somme de 5 811 euros au titre de la garantie loyers impayés,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 6 242,61 euros au titre des dégradations immobilières,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— infirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la compensation,

Et statuant à nouveau,

— rejeter l’ensemble des demandes de la société Tsamoke,

En tout état de cause,

— condamner la société Tsamoke au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Tsamoke aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 19 octobre 2024, la société Tsamoke, intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 29 février 2024 en qu’il a :

* condamné la société Groupe Solly Azar à lui payer la somme de 6 242,61 euros au titre de la garantie dégradations immobilière,

* condamné la société Groupe Solly Azar lui payer des dommages et intérêts,

* ordonné la compensation entre les sommes dues par les parties,

* débouté la société Groupe Solly Azar de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et l’infirmer en ce qu’il :

* a fixé le quantum de l’indemnité due à la somme de 1 500 euros,

* l’a condamnée au remboursement à la société Groupe Solly Azar de la somme de 7 308 euros au titre du trop-perçu,

* l’a déboutée de sa demande en paiement de la somme de 5 811 euros au titre de la garantie de loyers impayés,

* l’a déboutée de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

* condamner la société Groupe Solly Azar au paiement d’une indemnité de 5 000 euros,

* débouter la société Groupe Solly Azar de sa demande de remboursement de la somme de 7 308 euros au titre du trop-perçu,

* condamner la société Groupe Solly Azar à lui payer la somme de 5 811 euros au titre de la garantie de loyers impayés,

* condamner la société Groupe Solly Azar au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Groupe Solly Azar aux entiers dépens et au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 décembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est précisé que compte tenu de la date du contrat, les dispositions du code civil s’entendent dans leur version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016.

Sur la procédure

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, la société Tsamoke demande, dans ses conclusions, l’octroi de délais de paiement dans l’hypothèse où elle serait redevable de sommes à l’égard de l’appelante.

Dans ses conclusions, la société Groupe Solly Azar invoque la prescription de la demande de l’assurée au titre de la garantie loyers impayés.

Pour autant, les parties ne reprennent pas ces demandes dans le dispositif de leurs conclusions qui seul saisit la cour, de sorte qu’il ne sera pas statué sur ces points.

Sur les demandes au titre de la garantie des loyers impayés

Le premier juge a condamné la société Tsamoke à rembourser à la société Groupe Solly Azar la somme de 7 308 euros correspondant au trop-perçu versé au titre de la garantie loyers impayés au motif que cette dernière lui avait versé la somme de 8 120 euros à ce titre alors que la dette locative s’élevait en réalité à 812 euros.

Il a par ailleurs débouté la société Tsamoke de sa demande de prise en charge de la somme de 5 811 euros au titre du nouvel arriéré locatif crée postérieurement au premier sinistre indemnisé aux motifs que :

— en application de l’article 1.8 des conditions générales du contrat d’assurance, l’indemnisation relative aux loyers impayés se poursuit soit jusqu’à la date de récupération effective du logement garanti soit jusqu’à la reprise du paiement d’un mois de loyer, ces deux conditions ne pouvant être analysées comme cumulatives sauf à vider cet article de son sens,

— la société Groupe Solly Azar a justifié du versement par les locataires d’un mois de loyer, de sorte que l’indemnisation ne pouvait se poursuivre au-delà.

Poursuivant l’infirmation de ces chefs du jugement, la société Tsamoke fait valoir que :

— la société Groupe Solly Azar ne peut soutenir que le contrat de garantie ne produirait pas d’effet après le versement de la Caisse d’allocations familiales (CAF) du 22 février 2019 en application de l’article 8.1 du contrat d’assurance,

— l’assureur est infondé à exiger la cessation des garanties le jour de la survenance de l’événement invoqué sans respecter les clauses contractuelles précisant que la résiliation du contrat ou de la garantie ne peut intervenir que dans les trois mois suivant la date de l’événement et imposant une notification pour la prise d’effet de la résiliation assortie d’un délai d’un mois; que faute pour la société Groupe Solly Azar de justifier de cette notification, la résiliation est sans effet à son égard,

— en tout état de cause, la garantie des loyers porte sur 4 mois après l’événement, soit la somme de 3 120 euros,

— c’est à tort que le tribunal a considéré que ce qui avait été reçu n’était pas dû et devait faire l’objet d’une restitution; qu’en effet, même si la CAF a versé certaines sommes au titre de la garantie, les loyers sont restés impayés par les locataires à hauteur de 5 811 euros, ce qui correspond à une somme due,

— l’article 1.8 des conditions générales conditionne la fin de l’indemnisation à la réalisation de deux conditions cumulatives, la clause ne contenant pas le terme 'soit’ entre ces deux causes ; que le premier juge ne pouvait exclure le caractère cumulatif de ces conditions sans appliquer l’article 1162 du code civil qui dispose que dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation ; qu’en outre, ces dispositions ne précisent pas comment retenir la survenance de l’événement ; qu’en l’espèce, la reprise d’un mois de loyer total n’est intervenue que pour le seul mois de février ;

— la société Groupe Solly Azar ne pouvait donc lui imposer, a posteriori par courrier du 18 mai 2020, de déclarer un nouveau sinistre après le paiement de février 2019, alors que les courriers antérieurs ne mentionnaient pas cette obligation qui ne figure pas davantage au contrat; que la garantie doit donc porter sur les loyers impayés jusqu’à la restitution des clés ;

— l’assureur a fait preuve de mauvaise foi en la dissuadant d’effectuer toute nouvelle démarche dès lors qu’elle lui a indiqué, le 11 avril 2019, que la procédure d’expulsion poursuivait son cours indépendamment de la fin de la garantie en loyers impayés et qu’il convenait de poursuivre l’envoi de ses décomptes mensuels, ce qui signifie que l’assureur avait connaissance des loyers impayés postérieurement au mois de février 2019 et n’a pas hésité à prétendre en toute mauvaise foi la fin de la garantie tout en se prévalant des loyers impayés pour la demande d’expulsion; qu’elle s’interroge sur le fait que la société Groupe Solly Azar ne l’a pas invitée à déclarer un nouveau sinistre dès le mois suivant la perception d’arriérés de la CAF alors qu’elle lui a transmis chaque mois les décomptes des loyers impayés ;

— l’absence de bonne foi de l’assureur au sens de l’article 1104 du code civil est donc démontrée de même que son comportement dolosif au sens de l’article 1137 du code civil dans la rédaction même des clauses de la garantie qui sont particulièrement absconses et qui ne précisent pas les obligations de l’assuré en cas de nouvel incident de paiement du locataire ni la notion de fin de garantie en loyers impayés, ainsi que dans l’exécution du contrat (rédaction des courriers, comportement).

La société Groupe Solly Azar, qui poursuit la confirmation de ces chefs du jugement, reprend la motivation du premier juge et soutient que :

— alors qu’elle avait indemnisé la société Tsamoke à hauteur de 8 120 euros, la dette locative a été ramenée à la somme de 812 euros suite à un règlement de la CAF, de sorte qu’elle est bien fondée à lui réclamer la différence, soit 7 308 euros,

— l’article 1.8 des conditions générales comporte une fin de garantie dès lors qu’un paiement équivalent à un mois de loyer est effectué par le locataire; que la société Tsamoke reconnaissait d’ailleurs en première instance qu’en février 2019, la dette s’élevait à 812 euros; que l’indemnisation ne pouvait donc se poursuivre puisque le locataire et la CAF avaient procédé à des règlements en apurement de la dette locative ;

— les deux causes de fin de garantie sont indiquées en gras et sont donc bien indépendantes et non cumulatives ; qu’il est difficilement imaginable qu’un locataire qui a quitté les lieux reprenne le paiement d’un loyer complet et que c’est donc à juste titre que la fin de garantie a été appliquée.

Sur ce,

En application de l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il ressort l’article 1.7.1 du contrat de garantie (contentieux locatif lié au non-paiement des loyers) que : 'l’assuré doit adresser sa déclaration de sinistre accompagnée de toutes les pièces justificatives (…) dès le 15ème jour ouvrable à compter du dernier impayé à l’origine de la constitution de l’impayé et au plus tard au 45ème jour ouvrable à compter de la date de la constitution de l’impayé. Tout nouveau terme impayé doit être déclaré dans un délai de 30 jours'.

L’article 1.8 du contrat (montant de l’indemnité et franchise) dispose, en ce qui concerne les loyers, que : 'Le premier règlement interviendra à la fin du troisième mois suivant le premier impayé. (…) Les versements d’indemnité suivants seront effectués selon une périodicité trimestrielle. (…)

L’indemnisation se poursuit, dans la limite du plafond de garantie prévu à l’article 1.3 du présent contrat:

— jusqu’à la date de récupération effective du logement garanti par l’assuré caractérisée par soit:

— la remise effective des clés par le locataire,

— l’état des lieux de sortie contradictoire,

— le constat d’huissier d’état des lieux de sortie,

— le procès-verbal de reprise par huissier,

— le décès du locataire mettant fin au bail en application de la législation,

— jusqu’à la reprise du paiement d’un mois de loyer total ou en cas de perception de l’allocation logement en tiers payant, d’un mois de loyer résiduel total.

Il est précisé qu’en cas d’impayé de loyer, tout règlement effectué par le locataire est affecté au loyer en cours.'

Cette clause prévoit donc deux conditions sans qu’il soit clairement précisé s’il s’agit de conditions cumulatives ou non en l’absence des termes 'et’ ou 'soit’ entre elles.

Il convient donc d’interpréter cette clause.

A défaut de certitude quant à la volonté commune des parties, il convient de faire application des dispositions de l’article 1157 du code civil selon lesquelles lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, on doit plutôt l’entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens avec lequel elle n’en pourrait produire aucun.

Ainsi que l’a justement retenu le premier juge, les deux conditions mentionnées dans l’article 8.1 du contrat ne sauraient s’entendre comme étant cumulatives sauf à vider cet article de toute portée effective au regard de leur caractère antinomique.

Il apparaît que la société Tsamoke a déclaré un sinistre pour impayés de loyers le 13 février 2017 pour lequel la société Groupe Solly Azar lui a versé plusieurs indemnisations entre avril 2017 et septembre 2018 d’un montant total de 8 120 euros.

Il n’est pas contesté que le 22 février 2019, la CAF a procédé à un versement d’un montant total de 9 488 euros au titre d’un rattrapage d’aides au logement dues à Mme [X] et M. [G], de sorte que la condition du paiement d’un mois de loyer est constituée et que l’indemnisation des loyers impayés résultant de la déclaration de sinistre du 13 février 2017 a pris fin à cette date conformément aux dispositions contractuelles rappelées ci-dessus, sans que ces dispositions puissent être écartées du seul fait que l’assureur ne l’ait pas invitée à effectuer une nouvelle déclaration.

Il convient en outre de relever que la société Groupe Solly Azar a avisé la société Tsamoke par courriel du 11 avril 2019 que la garantie avait pris fin le 28 février 2019 en application de l’article 8.1 du contrat. Le fait qu’elle ait indiqué que la procédure judiciaire se poursuivait indépendamment de la fin de la garantie en loyers impayés et qu’il convenait de poursuivre l’envoi des décomptes mensuels ne saurait suffire à faire obstacle à l’application des conditions contractuelles de mise en oeuvre de cette garantie.

Les développements relatifs à la résiliation du contrat par l’assureur en 2017 qui serait ou non opposable à l’assurée sont à ce stade indifférents dans la mesure où la société Tsamoke n’allègue pas avoir procédé à une nouvelle déclaration de sinistre pour les impayés survenus postérieurement au 22 février 2019, étant en outre relevé que les dispositions de l’article 3.7.4.2 du contrat ne s’appliquent qu’à la résiliation du contrat et non à la fin de la garantie.

Il convient en conséquence de débouter la société Tsamoke de sa demande en paiement de la somme de 5 811 euros au titre de la garantie.

En outre, il n’est pas contesté que la dette locative s’élevait à la somme de 812 euros après le règlement de la CAF du 22 février 2019 alors que la société Groupe Solly Azar avait indemnisé la société Tsamoke à hauteur de 8 120 euros à cette date.

C’est donc à bon droit que le premier juge a condamné la société Tsamoke à rembourser à la société Groupe Solly Azar la somme de 7 308 euros au titre du trop-perçu.

Ces chefs du jugement méritent donc confirmation.

Sur la demande au titre des dégradations locatives

Le premier juge a condamné la société Groupe Solly Azar à verser la somme de 6 242,61 euros au titre des dégradations locatives au motif qu’elle ne justifiait pas avoir procédé à la résiliation du contrat conformément aux stipulations contractuelles et que la société Tsamoke avait effectué la déclaration de sinistre dans les termes prévus au contrat et les délais requis.

La cour relève qu’il n’a pas répondu sur la fin de non-recevoir tiré de la prescription soulevée devant lui.

Poursuivant l’infirmation de ce chef du jugement, la société Groupe Solly Azar fait valoir que la demande est prescrite pour ne pas avoir été formée dans les deux ans de l’événement y ayant donné naissance et dans les deux ans de l’état des lieux de sortie et que la date de départ des locataires est considérée comme la date de constitution du sinistre selon l’article 1.3 des conditions générales du contrat. Elle indique que cette demande a été formulée pour la première fois par conclusions notifiées le 1er octobre 2023.

Au fond, elle soutient que ces dégradations locatives n’ont pu faire l’objet d’une prise en charge car elles ont été constatées postérieurement à la résiliation du contrat d’assurance, intervenue en 2017 à sa date anniversaire en raison de l’abrogation du dispositif GRL par décision gouvernementale. Elle soutient que cette résiliation est bien opposable à la société Tsamoke qui a reçu la lettre de résiliation ainsi qu’il en résulte de son courrier, de sorte qu’elle ne pouvait déclarer de nouveau sinistre survenu postérieurement. Elle ajoute qu’il a été appliqué la fin de garantie en raison de la reprise du paiement d’un loyer complet par le locataire en application de l’article 1.8 du contrat.

La société Tsamoke ne répond pas sur le moyen relatif à la prescription de sa demande.

Sur le fond, elle fait valoir que la société Groupe Solly Azar ne peut refuser de garantir ce sinistre au motif que le contrat était résilié du fait qu’elle ne justifie pas d’une résiliation du contrat conforme aux conditions contractuelles qui imposent une notification pour la prise d’effet de la résiliation assortie d’un délai d’un mois, ajoutant que l’article 8.1 ne s’applique pas aux dégradations locatives comme l’a justement relevé le premier juge. Elle soutient donc que le contrat n’ayant pas été résilié à cette date, l’assureur doit garantir les dégradations locatives à hauteur de 6 242,61 euros.

Sur ce,

En application de l’article L. 114-1 du code des assurances dans sa version applicable au présent contrat, toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance.

En ce qui concerne l’action en paiement de l’indemnité du sinistre, le point de départ de la prescription est le jour du sinistre (Civ. 1ère, 7 juin 1988, n°86-19.296).

En l’espèce, en application des conditions générales du contrat (article 1.3), la date de départ du locataire est considérée comme la date de constitution du sinistre 'dégradations locatives'.

Si la société Groupe Solly Azar ne précise pas la date du point de départ de cette prescription, la société bailleresse indique dans ses conclusions (page 2) que les locataires n’ont réglé aucun loyer 'de juin 2019 à octobre 2019, date de leur départ’ .

Conformément aux dispositions contractuelles qui reprennent les dispositions de l’article L. 114-2 du code des assurances, la prescription peut être interrompue notamment par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception par l’assuré à l’assureur en ce qui concerne le règlement de l’indemnité. En l’espèce, la société Tsamoke produit un courrier daté du 22 mars 2020 adressé à la société Groupe Solly Azar et dans lequel elle indique être en attente de sa réponse concernant le sinistre dégradation, ce qui est de nature à interrompre la prescription.

Etant relevé que l’assurée n’allègue ni ne justifie d’aucune autre cause d’interruption de cette prescription et notamment d’une citation ou d’une demande en justice antérieure à ses conclusions de première instance qui ont nécessairement été signifiées plus de deux ans après, l’assignation ayant été délivrée par l’assureur le 5 octobre 2022.

Il convient de déclarer son action en paiement au titre des dégradations locatives irrecevable comme prescrite.

Sur la demande en dommages et intérêts

Le premier juge a condamné la société Groupe Solly Azar à payer à la société Tsamoke la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts au visa de l’article 1104 du code civil, aux motifs que :

— la multiplication des paragraphes au sein des conditions générales du contrat est de nature à induire en erreur l’assuré qui peut légitiment croire qu’il applique avec sérieux les exigences requises, sans percevoir les subtilités mises en oeuvre en pratique par l’assureur,

— le refus d’indemniser le sinistre garanties locatives en se fondant sur un tel alinéa témoigne également de la mauvaise volonté de l’assureur à répondre à ses obligations contractuelles.

Poursuivant l’infirmation de ce chef du jugement, la société Groupe Solly Azar fait valoir qu’elle a fait application des dispositions contractuelles en toute bonne foi et qu’elle n’a commis aucune faute.

La société Tsamoke demande l’infirmation partielle de ce chef du jugement et la condamnation de la société Groupe Solly Azar à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1104 du code civil.

Elle reprend la motivation du premier juge et fait valoir la particulière mauvaise foi de l’assureur tant dans la formation du contrat que dans son exécution en ce qu’il a refusé des garanties au mépris des clauses contractuelles (clôture d’un sinistre, fin de contrat).

Elle soutient qu’en toute mauvaise foi, elle a trompé son assurée afin qu’elle n’effectue pas de nouvelle démarche ; qu’elle n’a pas hésité à prétendre en toute mauvaise foi la fin de la garantie loyers impayés tout en se prévalant de ces loyers impayés pour la demande d’expulsion alors qu’elle lui a transmis, à sa demande, les décomptes de ces loyers et qu’elle aurait donc dû l’inviter à déclarer un nouveau sinistre.

Elle ajoute que la société Groupe Solly Azar a également eu un comportement dolosif au sens de l’article 1137 du code civil (confiance trompée, clauses contractuelles éludées, croyance d’une assurance).

Elle soutient que cette mauvaise foi est démontrée par la rédaction même des clauses de la garantie qui sont particulièrement absconses et qui ne précisent pas les obligations de l’assuré en cas de nouvel incident de paiement du locataire ni la notion de fin de garantie en loyers impayés, ainsi que dans l’exécution du contrat (rédaction des courriers, comportement).

Sur ce,

Il résulte de l’article 1134 alinéa 1er du code civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; elles doivent être exécutées de bonne foi de sorte que les co-contractants sont tenus d’un devoir de loyauté dans l’exécution de leurs obligation.

L’article 1116 du code civil dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.

La société Tsamoke ne caractérise ni ne démontre la mauvaise foi de la part de la société Groupe Solly Azar dans la formation du contrat ni un comportement dolosif de sa part au sens de l’article 1116 du code civil devenu 1137 du code civil, étant ajouté que la sanction de ce comportement est la nullité du contrat, ce que l’assurée ne demande pas.

Il a été jugé ci-avant que la société Groupe Solly Azar a refusé à bon droit l’indemnisation des loyers impayés postérieurement au 22 février 2019 conformément aux stipulations contractuelles, de sorte que la société Tsamoke n’établit pas que l’assureur aurait refusé une garantie au mépris des clauses contractuelles à ce titre.

Si la rédaction de la clause relative à la fin de la garantie prévue dans l’article 8.1 du contrat n’est pas claire quant au caractère cumulatif ou non des conditions comme indiqué ci-avant, il apparaît que la société Groupe Solly Azar a avisé la société Tsamoke, par courriel du 11 avril 2019, de la fin de la garantie au 28 février 2019, après le règlement de la somme de 9 488 euros, en application de ces dispositions. Cependant, il y était également indiqué que 'la procédure judiciaire (en expulsion selon la société Tsamoke: ajout de la cour) se poursuit indépendamment de la fin de la garantie en loyers impayés. Il conviendra donc de poursuivre l’envoi de vos décomptes mensuels', ce qui était effectivement de nature à induire en erreur l’assurée sur la poursuite de l’indemnisation en cours et ce d’autant qu’elle n’a alors pas informé son assurée de la nécessité de déclarer un nouveau sinistre.

Ce n’est que par courriers des 23 décembre 2019 et 18 mai 2020 qu’elle a informé la société Tsamoke de la nécessité d’adresser une nouvelle déclaration de sinistre à son nouvel assureur pour les loyers impayés postérieurs au 28 février 2019 et de son refus de prendre en charge les détériorations immobilières au motif que le contrat était résilié.

Par ailleurs, la cour relève qu’il résulte du courrier de la société Tsamoke du 17 juillet 2017 qu’elle a eu connaissance de la notification de la résiliation de son contrat GRL à la date du 18 septembre 2017 en raison de l’abrogation de ce dispositif par décret. En revanche, la société Groupe Solly Azar ne démontre pas lui avoir notifié son courrier du 20 juillet 2017 l’informant de son refus de convertir son contrat GRL en GLI (ce que la société Tsamoke lui avait demandé par courrier du 17 juillet), compte tenu de l’incident de paiement de loyer et de ce que le contrat serait résilié à sa prochaine échéance le 18 septembre 2017. L’assureur ne justifie donc pas du respect de son obligation de notifier la résiliation du contrat à l’assurée conformément aux dispositions contractuelles, de sorte qu’elle ne pouvait fonder son refus de prise en charge de cette garantie sur cette résiliation.

Il en résulte que la mauvaise foi de l’assureur, contraire à son obligation de loyauté dans l’exécution du contrat et notamment dans la mise en oeuvre du processus d’indemnisation après la survenance d’un sinistre et de la résiliation du contrat, est établie et engage donc sa responsabilité en ce qu’elle a causé à la société Tsamoke un préjudice résultant de la perte d’une chance d’être indemnisée au titre des garanties souscrites, lequel sera réparé par l’octroi d’une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Le jugement est en conséquence partiellement infirmé de ce chef.

En revanche, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la compensation entre les sommes dues entre les parties, la société Groupe Solly Azar ne sollicitant l’infirmation de ce chef du jugement qu’au motif qu’elle n’est redevable d’aucune somme au profit de la société Tsamoke, ce qui ne résulte pas des dispositions du présent arrêt.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Chacune des parties succombant partiellement, il sera fait masse des dépens d’appel et chacune des parties sera tenue pour moitié au paiement de ces derniers, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles étant, par ailleurs, confirmées.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné la société Groupe Solly Azar à payer à la société Tsamoke la somme de 6 242,61 euros au titre de la garantie dégradations immobilières et la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déclare irrecevable la demande de la société Tsamoke au titre de la garantie dégradations locatives comme étant prescrite ;

Condamne la société Groupe Solly Azar à payer à la société Tsamoke la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions dévolues à la cour ;

Déboute les parties de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait masse des dépens d’appel et dit que chacune des parties sera tenue pour moitié au paiement de ces derniers.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, président et par Madame Gaëlle RULLIER, greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière placée, Le président,