COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 MAI 2026

N° RG 25/04840 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XLV7

AFFAIRE :

S.A.R.L. FONCIÈRE PETRUS

C/

[C] [F] épouse [M]

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 11 Avril 2025 par le TJ de PONTOISE

N° RG : 24/00644

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 15.05.2026

à :

M^e Stéphanie ARENA, avocat au barreau de VERSAILLES, 637

M^e Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, 731

M^e Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES,122

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. FONCIÈRE PETRUS

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637

Plaidant : M^e Frédéric LEVADE, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

Madame [C] [F] épouse [M]

née le 10 Septembre 1978 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [Z] [G]

né le 05 Septembre 1976 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731

Plaidant : M^e Lionel MIMOUN, avocat au barreau de PARIS

Madame [O] [S]

née le 13 Mars 1980 à [Localité 5] (LITUANIE)

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : M^e Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122

Plaidant : M^e Bernard DE FROMENT, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 906-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Mars 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL,Conseillère faisant fonction de Présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé, faisant fonction de Conseiller,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Lucie LAFOSSE,

Greffier lors du prononcé de la décision : Madame Lorine CAVALLI

****************

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé conclu le 19 mars 2019, la société Foncière Petrus a donné à bail à M. [Z] [G], Mme [C] [F], et Mme [O] [S] un local sis à [Adresse 5], et ce pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2019, moyennant un loyer annuel de 28 750 euros hors taxes et hors charges.

Suivant acte d’huissier de justice en date des 9 février 2024 et 13 février 2024, la société Foncière Petrus a fait délivrer à M. [G], Mme [F] et Mme [S] un commandement de payer portant sur un montant de 7 486,62 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement de payer rappelant la clause résolutoire inscrite dans le bail.

Par acte de commissaire de justice délivré le 9 février 2024 et le 13 février 2024, la société Foncière Petrus a fait assigner en référé Mme [F], M. [G] et Mme [S] aux fins d’obtenir principalement la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation in solidum à verser une somme provisionnelle de 19 425,10 euros, outre une indemnité d’occupation.

Par ordonnance contradictoire rendue le 11 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :

' débouté la société Foncière Petrus de l’intégralité de ses chefs de demande,

' constaté que, du fait de ce débouté, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes de mise hors de cause présentées par M. [G] et Mme [F],

' constaté que les prétentions présentées par Mme [S] sont irrecevables, faute d’un lien suffisant avec les prétentions contenues dans l’assignation initiale,

' condamné la société Foncière Petrus à verser à chacun des trois défendeurs c’est-à-dire à M. [G], Mme [F] et Mme [S], une somme de 1 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' débouté les parties des surplus de leurs demandes,

' condamné la société Foncière Petrus aux entiers dépens,

' rappelé que l’ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 29 juillet 2025, la société Foncière Petrus a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a constaté que les prétentions présentées par Mme [S] sont irrecevables, faute d’un lien suffisant avec les prétentions contenues dans l’assignation initiale.

Dans ses dernières conclusions déposées le 14 janvier 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Foncière Petrus demande à la cour, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile, 1 240 du code civil de :

« ' déclarer la société Foncière Petrus recevable et bien fondée en son action,

' débouter Mme [S] de sa demande de radiation irrecevable,

' infirmer l’ordonnance rendue en date du 11 avril 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’elle a :

' débouté la société Foncière Petrus de l’intégralité de ses chefs de demande,

' constaté que, du fait de ce débouté, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes de mise hors de cause présentées par M. [G] et Mme [F],

' condamné la société Foncière Petrus à verser à chacun des trois défendeurs c’est-à-dire à M. [G], Mme [F] et Mme [S], une somme de 1 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' débouté les parties des surplus de leurs demandes,

' condamné la société Foncière Petrus aux entiers dépens,

statuant à nouveau,

' déclarer acquise au profit de la société Foncière Petrus la clause résolutoire insérée au bail commercial en date du 19 mars 2019 et ordonner en conséquence l’expulsion M. [G], Mme [F] et Mme [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du local commercial sis à l’angle de l'[Adresse 6] et la [Adresse 7], dépendant d’un immeuble [Adresse 8] à [Localité 7] et ce avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier si besoin est,

' ordonner le transfert du mobilier garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble qu’il plaira au président du tribunal, aux frais et risques exclusifs de M. [G], Mme [F] et Mme [S],

' condamner in solidum M. [G], Mme [F] et Mme [S], à payer à la société Foncière Petrus à titre provisionnel une indemnité d’occupation trimestrielle de 12 400 euros, en tous cas égale au montant des loyers et charges TTC normalement exigibles et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

' condamner in solidum M. [G], Mme [F] et Mme [S] à payer à titre provisionnel à la société Foncière Petrus la somme de 62 964,65 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024 et jusqu’au parfait paiement, outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour de l’ordonnance à intervenir, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

' débouter Mme [S], Mme [F] et M. [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

' condamner in solidum M. [G], Mme [F] et Mme [S], à payer à la société Foncière Petrus la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner in solidum M. [G], Mme [F] et Mme [S], à payer à la société Foncière Petrus tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. »

Dans leurs dernières conclusions déposées le 17 novembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. [G] et Mme [F] demandent à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

« ' recevoir la société Foncière Petrus en son appel,

' le déclarer mal fondé,

en conséquence,

' confirmer l’ordonnance rendue en date du 11 avril 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise, en ce qu’elle a débouté la société Foncière Petrus de l’intégralité de ses demandes.

' confirmer l’ordonnance rendue en date du 11 avril 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’elle a condamné la société Foncière Petrus à payer à chacun des trois défendeurs, c’est-à-dire Mme [F], M. [G] et Mme [S], la somme de 1 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

' infirmer la décision en ce qu’elle a dit qu’il n’y avait pas lieu à statuer sur les demandes de mise hors de cause présentées par M. [G] et Mme [F],

' confirmer l’ordonnance rendue en date du 11 avril 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’elle a rejeté les demandes de paiement et de résiliation du bail de la société Foncière Petrus,

y ajoutant à nouveau,

' prononcer la mise hors de cause de Mme [F] et de M. [G],

' prendre acte de ce que Mme [S] a accepté de s’associer à la demande de mise hors de cause de Mme [F] et de M. [G] dans le cadre de cette procédure,

' rejeter toutes demandes de condamnation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à l’encontre de Mme [F] et de M. [G], compte tenu de leur mise hors de cause, acceptée tant par la société Foncière Petrus que par Mme [S],

en toutes hypothèses,

' dire n’y avoir lieu à référé.

' condamner la société Foncière Petrus à verser Mme [F] et M. [G], la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

Dans ses dernières conclusions déposées le 20 novembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [S] demande à la cour, au visa des articles 64, 514, 524, 834, 835 du code de procédure civile, 1240, 1 135 du code civil, L. 145-41 du code de commerce de :

« ' recevoir la constitution de Maître Céline Borrel,

' prononcer la radiation du rôle de l’affaire,

à titre subsidiaire,

' déclarer l’appel de la société Foncière Petrus mal fondé,

en conséquence,

' confirmer l’ordonnance rendue en date du 11 avril 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise, en ce qu’elle a débouté la société Foncière Petrus de l’intégralité de ses demandes,

' confirmer l’ordonnance rendue en date du 11 avril 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’elle a condamné la société Foncière Petrus à payer à chacun des trois défendeurs, c’est-à-dire Mme [F], M. [G] et Mme [S] la somme de 1 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

' infirmer l’ordonnance rendue en date du 11 avril 2025 en ce qu’elle a :

' constaté que les prétentions présentées par Mme [S] sont irrecevables faute d’un lien suffisant avec les prétentions contenues dans l’assignation initiale,

' débouté Mme [S] du surplus de ses demandes,

y faisant droit et statuant à nouveau,

' condamner la société Foncière Petrus à verser à Mme [S] la somme provisionnelle de 4 492,62 euros en remboursement du trop-perçu touché par la société Foncière Petrus,

' juger que la créance prétendument détenue par la société Foncière Petrus n’est pas dénuée de contestation sérieuse,

' condamner la société Foncière Petrus aux entiers dépens,

' condamner la société Foncière Petrus à verser à Mme [S] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour relève que M. [G] et de Mme [F] n’ont pas communiqué au greffe de la cour leur dossier de plaidoirie malgré la demande faite par RPVA le 23 mars 2026, de sorte qu’il sera statué sans leurs pièces.

La cour rappelle qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, ce qui est présentement le cas de la demande de M. [G] et de Mme [F] de : « Prendre acte de ce que Mme [S] a accepté de s’associer à la demande de mise hors de cause de Mme [C] [F] née [F] et de M. [Z] [G] dans le cadre de cette procédure ».

Sur la radiation

Exposant que la société Foncière Petrus ne s’est pas acquittée de la somme de 1 800 euros pour laquelle elle a été condamnée au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance, Mme [S] déclare, à titre liminaire, que l’affaire encourt la radiation du rôle pour défaut d’exécution provisoire.

La société Foncière Petrus estime la demande de radiation de Mme [S] irrecevable au motif, d’une part, que celle-ci n’est pas développée dans ses conclusions, et, d’autre part, qu’elle n’a pas été présentée devant le premier président conformément à l’article 524 du code de procédure civile.

M. [G] et Mme [F] ne se prononcent pas sur la demande de radiation de Mme [S].

Sur ce

Il résulte de l’article 524 du code de procédure civile, que seul le premier président ou, lorsqu’il est saisi, le conseiller de la mise en état peut, en cas d’appel, décider la radiation du rôle de l’affaire lorsque l’appelant ne justifie pas avoir exécuté la décision frappée d’appel.

Il n’entre donc pas dans les pouvoirs de la cour de statuer sur cette demande de Mme [S], qui sera en conséquence déclarée irrecevable.

Sur la demande de mise hors de cause de Mme [F] et M. [G]

M. [G] et Mme [F] soutiennent que, bien qu’ils aient signé le contrat de bail, ils n’ont jamais exploité le local, ni même pu obtenir les clés. Ils font valoir que Mme [S] s’associe à leur demande de mise hors de cause et demandent à la cour d’en prendre acte.

La société Foncière Petrus s’oppose à la mise hors de cause de Mme [F] et M. [G]. Visant l’article 1103 du code civil, elle ajoute que ces derniers restent redevables de leurs obligations contractuelles, au regard de leur qualité de cocontractant.

Mme [S] ne se prononce pas sur la demande de mise hors de cause de M. [G] et Mme [F].

Sur ce

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail commercial stipule que le preneur est la société dénommée Centre Ophtalmologique IAM, société en cours d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de Pontoise, qui est représentée par M. [G], Mme [F] et Mme [S]. Ce même article dispose que : « Les personnes physiques signataire des présentes, agissant pour le compte d’une société en cours de formation dans laquelle elles seront actionnaires et mandataires social, resteront seuls titulaires du bail tant qu’elles n’auront pas notifié au bailleur la validité de la constitution de leur société, [']. A défaut de cette notification dans un délai de 6 mois à compter de la signature des présentes, les personnes physiques signataires des présentes resteront seules titulaires du bail ».

Les parties n’évoquent aucune notification au bailleur de la constitution de la société Centre Ophtalmologique IAM, de sorte qu’en vertu des stipulations contractuelles, M. [G], Mme [F] et Mme [S] demeurent titulaires du bail.

Ainsi, indépendamment des circonstances de fait dont ils allèguent, M. [G], et Mme [F], de par leur qualité de preneurs à bail, sont tenus de s’acquitter de leurs obligations contractuelles, dont le versement du loyer.

En conséquence, l’ordonnance sera réformée en ce qu’elle a dit ne pas avoir lieu à statuer sur cette demande.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La société Foncière Petrus rappelle qu’elle a donné à bail le local commercial à M. [G], Mme [F] et Mme [S] agissant pour la société Centre Ophtalmologique Iam, alors en cours de formation, que cette société n’ayant jamais été immatriculée, ils sont restés seuls titulaires du bail.

Sollicitant l’infirmation de l’ordonnance, elle fait valoir que le premier juge disposait des éléments justifiant sa créance, notamment ses décomptes arrêtés au 29 novembre 2024 et au 12 mars 2025.

Se prévalant du commandant de payer délivré le 9 février 2024 à Mme [F] et le 13 février pour Mme [S] et M. [G], visant la clause résolutoire du bail adressé aux locataires, la société Foncière Petrus déclare qu’elle est fondée à solliciter la résiliation du contrat. Elle soutient qu’un décompte actualisé et une reproduction de la clause résolutoire étaient annexés au commandement de payer.

Elle constate que les intimés n’ont pas régularisé leur dette dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Elle se prévaut d’une créance actualisée s’élevant à 62 964,65 euros à la date du 12 janvier 2026, et ajoute que l’augmentation de la dette locative n’est due qu’en raison des impayés réguliers des locataires.

Elle précise que les locaux donnés à bail ont fait l’objet d’un scellé selon procès-verbal du 12 juin 2025 pour exercice illégal de la médecine, mise en danger de la vie d’autrui, faux et usage de faux.

Rappelant l’obligation d’exploitation selon les dispositions légales et réglementaires des preneurs prévue dans le contrat de bail, elle ajoute que la violation de cette clause est susceptible de fonder également sa demande d’application de la clause résolutoire.

Sollicitant la confirmation de l’ordonnance querellée, Mme [S] fait valoir d’une part que l’appelante ne démontre pas avoir accompagné le commandement de payer du décompte permettant de vérifier le montant de la dette locative et, d’autre part qu’aucun des décomptes versés aux débats ne permet aux intimés de vérifier le quantum demandé.

Mme [S] avance deux contestations sérieuses.

Dans un premier temps, se prévalant d’une attestation du bailleur du 4 décembre 2020, elle affirme que la dette locative a augmenté de façon exponentielle en raison de l’insertion dans le décompte du bailleur des frais d’avocats, qui avaient déjà été réclamés au titre des frais irrépétibles.

Dans un second temps, elle soutient que la somme réclamée provient d’une augmentation unilatérale du loyer, en raison d’une indexation inapplicable compte tenu de son activité médicale, l’indice des loyers commerciaux étant réservé aux locataires commerçants et artisans. Elle ajoute que l’application d’un simple indice ne saurait avoir pour effet d’augmenter le loyer dans de telles proportions.

Elle déplore un décompte peu lisible et en conclut que l’obligation est sérieusement contestable.

Elle estime détenir une créance de 4 492,16 euros de trop-versé.

Sollicitant la confirmation de l’ordonnance, M. [G] et Mme [F] exposent que le conseil de la société Foncière Petrus était présent à l’instance et avait ainsi la possibilité de produire un décompte actualisé.

Ils se rapportent aux contestations sérieuses évoquées par Mme [S] dans ses écritures.

Sur ce

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l’urgence, peut constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, en l’absence de contestation sérieuse.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, un tel moyen peut cependant être examiné sur le point de savoir s’il constitue une contestation suffisamment sérieuse sur les effets de cet acte, notamment quant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Le commandement de payer doit permettre au débiteur de connaître la nature et le détail des sommes qui lui sont réclamées. Il doit être suffisamment précis pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien-fondé. Toutefois, le fait que ces sommes soient en partie erronées n’affecte pas la validité du commandement.

Sur la contestation de la régularité du commandement

En l’espèce, les parties versent au débat trois exemplaires du même commandement à savoir :

' deux versions produites par l’appelante, l’un sans annexe, l’autre (pièce 11) accompagnée d’un décompte arrêté au 31 janvier 2024, reproduisant la clause précitée ;

' celui produit par Mme [S] correspondant à la version sans annexe de l’appelante.

Le commandement précise toutefois en première page, quelle que soit sa version, qu’un décompte est : « joint en tête du présent acte » et les loyers et charges impayés sont mentionnés « selon décompte joint ».

Par ailleurs, les modalités de remise de l’acte, qui figure parmi les annexes transmises par l’appelante, indiquent « Le présent acte ['] comporte 9 pages sur la copie », ce qui correspond au commandement complet produit par l’appelante.

Aussi, l’analyse des pièces permet d’en déduire qu’un décompte était joint au commandement de payer litigieux de sorte que la contestation de Mme [O] [S] sur cet aspect n’est pas sérieuse.

De même, si le décompte contient certaines créances contestables, tel qu’il sera précisé ci-après, les sommes y figurant sont clairement identifiées et datées.

Les intimés disposaient dès lors de tous les éléments nécessaires pour vérifier la réalité et la justification des sommes réclamées et leur contestation quant à la précision du commandement n’est pas sérieuse, Mme [S] ne développant son moyen par aucun élément précis.

Sur l’indice des loyers commerciaux

Aux termes de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n’ayant pas de relation directe avec l’objet du statut ou de la convention ou avec l’activité de l’une des parties. Est réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

Est également réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble toute clause prévoyant, pour les activités autres que celles visées au premier alinéa ainsi que pour les activités exercées par les professions libérales, une indexation sur la variation de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques dans des conditions fixées par décret.

Les dispositions des précédents alinéas ne s’appliquent pas aux dispositions statutaires ou conventionnelles concernant des dettes d’aliments.

Doivent être regardées comme dettes d’aliments les rentes viagères constituées entre particuliers, notamment en exécution des dispositions de l’article 759 du code civil.

En application de cet article, une clause d’indexation doit présenter une relation directe avec l’objet de la convention ou avec l’activité de l’une des parties.

En l’espèce, le contrat prévoit une clause d’échelle mobile disposant que : « Les parties conviennent d’indexer le loyer sur l’indice des loyers commerciaux 'ILC', publié par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques, et de lui faire subir une fois par an les mêmes variations d’augmentation ou de diminution.

A cet effet, le réajustement du loyer s’effectuera chaque année à la date anniversaire des présentes. Le nouveau montant applicable aux termes de l’année civile à courir sera calculé au moyen d’une règle proportionnelle ayant pour données :

1°) Le montant du loyer initial.

2°) L’indice ayant servi à établir ce montant.

3°) Et le dernier indice connu au mois anniversaire précédant immédiatement l’indexation.

Il est précisé, à cet égard, que le montant initial du loyer ci-dessus fixé a été déterminé en prenant pour base l’indice du 3ème trimestre de l’année 2018, qui s’est élevé à 113,45. Ce montant restera en vigueur pendant toute l’année en cours.

L’application de cette clause d’indexation se fera à l’initiative du 'Bailleur’ dès la publication de l’indice.

L’indexation conventionnelle jouera de plein droit sans qu’il soit besoin d’une notification préalable.

Au cas où, à l’expiration d’une année de loyers, une ou plusieurs échéances afférentes à cette année resteraient impayées, le montant de base de chaque fraction impayée sera réévalué en se référant au dernier indice publié à la date du paiement effectif de cette fraction sans que la présente stipulation autorise le 'Preneur’ à se libérer après la date normale d’échéance et sans que le montant de la fraction impayée réévaluée comme il vient d’être dit puisse être inférieur au montant effectivement dû à la date prévue pour son exigibilité.

Au cas où, pour quelque raison que ce soit, l’indice ci-dessus choisi pour l’indexation du loyer cesserait d’être publié, cette indexation sera faite en prenant pour base soit l’indice de remplacement soit un nouvel indice conventionnellement choisi.

A défaut de se mettre d’accord sur le choix du nouvel indice à adopter, les parties s’en remettent d’ores et déjà à la désignation d’un expert judiciaire par M. le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation du bien objet des présentes, statuant en matière de référé à la requête de la partie la plus diligente.

La modification ou la disparition de l’indice de référence n’autoriseront pas le 'Preneur’ à retarder le paiement des loyers qui devront continuer à être réglés à échéance sur la base du dernier indice connu, sauf redressement et règlement de la différence à l’échéance du premier terme suivant la fixation du nouveau loyer.

Conformément à l’article L 145-39 du code de commerce, la révision judiciaire pourra être demandée chaque fois que par le jeu de la présente clause, le loyer sera augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. »

L’indice des loyers commerciaux présente un lien direct, d’une part avec la qualification commerciale du bail litigieux, et d’autre part avec la qualité de commerçant de la société Foncière Petrus et son activité d’exploitation de biens immobiliers.

Pour le reste, les intimés ne remettent en cause par aucun moyen précis la conformité de l’indexation des loyers commerciaux par la société Foncière Petrus, de sorte que la créance résultant des loyers indexés n’est pas sérieusement contestable.

Sur les frais de procédure

En l’espèce, il apparaît dans le décompte figurant au commandement que le bailleur a imputé aux locataires, des frais de procédure, sous les intitulés suivants : « huissier de justice », « commandement de payer », « hono avocat arenan F20250365 » « honoraire avocat castalan fn », « frais procédure fedarc F201202 » ou encore « frais avocat nmcg procédure » (sic).

Or, aucune stipulation contractuelle ne met ces frais à la charge des locataires.

Par ailleurs, la société Foncière Petrus n’en justifie aucunement du bien-fondé et n’oppose aucun moyen à la contestation de Mme [O] [S].

Dès lors, la contestation de cette dernière apparait sérieuse ce qui justifie d’écarter du décompte sommes suivantes portées au débit :

' le 14 février 2020 : 594,04 euros

' le 1er avril 2020 : 412,79 euros

' le 1er avril 2020 : 181,25 euros

' le 1er avril 2021 : 87,67 euros

' le 1er juillet 2021 : 87,67 euros et 89,47 euros

' le 1er avril 2023 : 417,82 euros

' le 1er juillet 2023 : 181,25 euros

' le 1er octobre 2023 : 156,05 euros

' le 22 décembre 2023 : 147,92 euros

soit un total de 2 355,93 euros.

Sur la contestation de l’existence d’une dette au 4 décembre 2020

Mme [S] se prévaut d’une attestation de la société Foncière Petrus, qui n’est pas contestée, datée du 4 décembre 2020 indiquant que les locataires sont à jour des loyers.

Compte tenu de l’attestation de la société Foncière Petrus, il existe donc une contestation sérieuse quant à l’existence d’une créance au 24 octobre 2020.

Le décompte joint au commandement ne précise pas le solde actualisé à chaque mouvement inscrit.

Toutefois, l’addition de toutes les montants portés au débit jusqu’au 24 octobre 2020, à l’exception des frais précités qui en ont été écartés par ailleurs, et après déduction de tous les montants portés au crédit jusqu’au 24 octobre 2020, aboutit à un solde débiteur de 3 951,52 euros.

Dès lors, cette dette de 3 951,52 euros est sérieusement contestable et sera écartée du solde final.

Il découle de l’ensemble des motifs précités que Mme [O] [S] oppose au solde débiteur de 7 486,62 euros du décompte figurant au commandement litigieux des contestations sérieuses à hauteur de 2 355,93 euros et de 3 951,52 euros ce qui aboutit à un solde débiteur de 1 179,17 euros.

Il subsiste ainsi une dette non sérieusement contestable dont il n’est pas justifié qu’elle ait fait l’objet d’un règlement dans le délai du commandement de payer.

Aussi, il est acquis avec l’évidence requise que le bail s’est trouvé résilié à compter du 9 février 2024 par le jeu de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire un mois après le commandement du 9 février 2024, en application des dispositions contractuelles précitées et d’ordonner l’expulsion et la séquestration du mobilier. L’ordonnance querellée en sera infirmée.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le montant de la provision qui peut être allouée en référé n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 1102 du code civil, chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, la société Foncière Petrus verse au débat un décompte actualisé au 12 janvier 2026 faisant état d’un arriéré locatif de 62 964,65 euros.

Conformément aux motifs précédents, si la contestation des intimés relative à l’indexation des loyers n’est pas sérieuse, en revanche il convient de retirer de la créance revendiquée la somme de 5 140,69 euros correspondant au solde débiteur le 24 octobre 2020, ainsi que les frais de procédure postérieurs à cette date, dont le montant total est de 1 167,85 euros.

Le décompte mentionne tous les versements dont se prévaut Mme [S], à l’exception de celui effectué le 7 janvier 2023 mais pour lequel il ressort du relevé de compte transmis par l’intimée, que celui-ci a fait l’objet d’un rejet.

Les intimés ne développant pas dans leurs conclusions d’autres contestations sérieuses s’agissant du quantum de la dette locative, le montant non sérieusement contestable de celle-ci s’élève à la somme de 56 656,11 euros, arrêtée au 12 janvier 2026.

En conséquence, l’ordonnance sera infirmée et M. [G], Mme [F] et Mme [S] seront condamnés in solidum à titre provisionnel, au versement de la somme de 56 656,11 euros à la société Foncière Petrus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 179,17 euros à compter du 10 février 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision.

Subséquemment, Mme [S] sera déboutée de sa demande de remboursement du trop-perçu touché par la société Foncière Petrus.

Sur les demandes accessoires

La société Foncière Petrus étant accueillie en son recours, l’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, M. [G], Mme [F] et Mme [S] ne sauraient en outre prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et devront supporter in solidum les dépens de première instance et d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Foncière Petrus la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. M. [G], Mme [F] et Mme [S] seront en conséquence condamnés in solidum à lui verser la somme globale de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Déclare irrecevable la demande de radiation de M. [G], Mme [F] et Mme [S] ;

Infirme l’ordonnance entreprise ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la demande de mise hors de cause de M. [G], et Mme [F] ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 mars 2024 ;

Dit que Mme [C] [F], M. [Z] [G] et Mme [O] [S] sont occupants sans droit ni titre du bien immobilier situé à [Adresse 5] ;

Ordonne l’expulsion Mme [C] [F], M. [Z] [G] et Mme [O] [S] dudit bien ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles garnissant le logement sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne in solidum Mme [C] [F], M. [Z] [G] et Mme [O] [S] à payer provisionnellement à la société Foncière Petrus les loyers et charges contractuellement prévus à titre d’indemnité d’occupation du bien, à compter du 12 janvier 2026 et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés ;

Condamne in solidum M. [G], Mme [F] et Mme [S] à payer provisionnellement à la société Foncière Petrus la somme de 56 656,11 euros arrêtée au 12 janvier 2026, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 179,17 euros à compter du 10 février 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne in solidum M. [G], Mme [F] et Mme [S] supporteront solidairement les dépens de première instance et d’appel,

Condamne in solidum M. [G], Mme [F] et Mme [S] à verser à la société Foncière Petrus la somme globale de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Lorine CAVALLI, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière placée, La Présidente,