COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51C

Chambre civile 1-2

ARRET N°61

CONTRADICTOIRE

DU 10 FEVRIER 2026

N° RG 24/04720 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WVFN

AFFAIRE :

[Z] [N]

C/

[J] [F] En son nom personnel et ès-qualité de tuteur de Monsieur [O] [F]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Juin 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de Vanves

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-240

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 10/02/2026

à :

M^e Laurent NOREILS,

M^e Karine PUECH,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [Z] [N]

née le 04 Juin 1991 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentant : M^e Laurent NOREILS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 537 – N° du dossier E0006330

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-[Numéro identifiant 6] du 04/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 15])

****************

INTIMES

Monsieur [J] [F] En son nom personnel et ès-qualité de tuteur de Monsieur [O] [F]

né le 11 Décembre 1983 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 8]

Présent à l’audience

Monsieur [O] [F]

Majeur sous tutelle,

Représenté par ses tuteurs Monsieur [J] [F] et Mme [D] [M] veuve [F]

né le 14 Décembre 1976 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 8]

Madame [D] [M] veuve [F]

Prise en sa qualité de tutrice de Monsieur [O] [F]

née le 24 Mars 1952 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentés par : M^e Karine PUECH, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 726 – N° du dossier 24667

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Décembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

M^me Florence SCHARRE, Conseillère,

Greffières, lors des débats : Madame Bénédicte NISI, en présence de Madame [U] [L] greffière stagiaire,

Greffière lors du pornoncé de la décision Madame Bénédicte NISI

*******************************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 septembre 2011 à effet au 10 septembre 2011, [W] [B] a donné à bail à Mme [Z] [N] un studio à usage d’habitation situé [Adresse 5] 1962 à [Localité 13] moyennant un loyer initial de 570 euros, outre 45 euros de provision sur charges, et le versement d’un dépôt de garantie de 570 euros.

À la suite du décès de [W] [B] en juin 2018, M. [J] [F] et M. [O] [F] sont devenus propriétaires du bien loué.

Par jugement du 25 janvier 2023, la mesure de tutelle de M. [O] [F] a été renouvelée et M. [J] [F], son frère, et Mme [D] [F], sa mère, ont été maintenus dans leurs fonctions de co-tuteurs.

Par ordonnance de référé du 18 octobre 2016, le tribunal d’instance de Vanves a notamment :

— condamné solidairement Mme [Z] [N], M. [X] [N] et Mme [Y] [N] à payer à [W] [B] la somme de 9 965,37 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 16 septembre 2016,

— constaté la résiliation du bail à la date du 16 septembre 2015 par acquisition de la clause résolutoire visée au bail,

— autorisé l’expulsion de Mme [N],

— condamné Mme [Z] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux.

Par acte d’huissier de justice du 12 février 2020, MM. [F] ont fait délivrer à Mme [N] un congé pour vendre à effet au 9 septembre 2020.

Par acte d’huissier de justice du 5 février 2021, ils ont fait délivrer à Mme [N] un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Mme [N] a quitté les lieux le 24 février 2021, date à laquelle un état des lieux de sortie a été établi.

Par requête déposée au greffe du tribunal de proximité de Vanves du 23 mars 2023, Mme [N] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves aux fins de voir condamner solidairement les consorts [F] à lui payer :

— la somme de 570 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, majorée de 57 euros par mois de retard à compter du 24 avril 2021 jusqu’à complet paiement,

— la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 18 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves a :

— débouté Mme [F] de sa demande de mise hors de cause et de dommages et intérêts,

— déclaré irrecevables l’action en reconnaissance de bail de Mme [N], ainsi que ses demandes de nullité du congé pour vendre, de dommages et intérêts pour perte du droit au logement et de nullité du commandement de quitter les lieux,

— déclaré irrecevables les demandes des consorts [F] portant sur le délit d’usage de faux et sur les engagements de cautionnement du 9 septembre 2011,

— débouté Mme [N] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné Mme [N] à payer aux consorts [F] :

— la somme de 1 110,64 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2021 au titre du solde locatif,

— la somme de 570 euros à titre de dommages-intérêts,

— la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [N] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 19 juillet 2024, Mme [N] a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance d’incident du 3 juillet 2025, le conseiller de la mise en état a notamment :

— déclaré irrecevable la demande de MM. et Mme [F] visant à voir écarter des débats les pièces adverses n°3, 13 et 15,

— débouté MM. et Mme [F] de leur demande de dommages et intérêts,

— condamné MM. et Mme [F] aux dépens de l’incident,

— vu l’article 700 du code de procédure civile, condamné in solidum MM. et Mme [F] à payer à Mme [N] une indemnité de 3 000 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 décembre 2025, Mme [N], appelante, demande à la cour, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, de:

— la déclarer recevable en ses présentes écritures, fins et conclusions ;

— infirmer le jugement du 18 juin 2024 en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau :

— juger qu’un nouveau bail à usage d’habitation a été conclu entre les parties le 6 février 2017, En conséquence :

— juger nul et de nul effet le congé pour vendre du 12 février 2020,

— juger nul et de nul effet le commandement de quitter les lieux du 5 février 2021,

— condamner solidairement les consorts [F] à lui payer la somme de 22 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de son droit au logement jusqu’au 5 février 2023,

— condamner solidairement les consorts [F] à lui restituer la somme de 570 euros au titre de dépôt de garantie, majorée de 57 euros par mois de retard à compter du 24 avril 2021 jusqu’au complet paiement,

— juger que les consorts [F] ont manqué à leur obligation d’entretien et de réparation de l’appartement,

En conséquence :

— condamner solidairement les consorts [F] à lui régler la somme de 1 132,79 euros en réparation de son préjudice matériel,

— condamner solidairement les consorts [F] à lui régler la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Sur l’appel incident :

— juger irrecevables les demandes nouvelles formées par les consorts [F] pour la première fois en appel au titre du préavis et de la procédure abusive,

— juger irrecevables la demande d’écarter les pièces numérotées 3, 13, 14 et 15 et celle formée à titre de dommages et intérêts y consécutive à hauteur de 5 000 euros,

— subsidiairement, les en débouter,

— débouter les consorts [F] en leur appel incident,

— débouter les consorts [F] de l’ensemble de leurs demandes,

En tout état de cause :

— condamner solidairement les consorts [F] à régler à Me [V] [T] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamner solidairement les consorts [F] aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 décembre 2025, M. [J] [F] et M. [O] [F], représenté par ses tuteurs, M. [J] [F] et Mme [D] [F], intimés et appelants à titre incident, demandent à la cour de :

— déclarer irrecevable et mal fondée Mme [N] en son appel du jugement du 18 juin 2024,

— débouter Mme [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Vu les dispositions de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile,

— déclarer l’appel de Mme [N] limité par le dispositif de ses premières conclusions aux seules 'condamnations prononcées à l’encontre de Mme [N]',

En conséquence :

— rejeter comme étant irrecevables toutes demandes de Mme [N] tendant à l’infirmation ou à la réformation du jugement dont appel et qui ne porteraient pas sur des dispositions ayant prononcé des condamnations à son encontre, à l’exception de celles à l’encontre desquelles ils ont formé appel incident,

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel incident,

Y faisant droit :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— déclaré irrecevables l’action en reconnaissance de bail de Mme [N], ainsi que ses demandes de nullité du congé pour vendre, de dommages et intérêts pour perte du droit au logement, et de nullité du commandement de quitter les lieux,

— débouté Mme [N] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné Mme [N] à leur payer :

— la somme de 1 110,64 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2021 au titre du solde locatif,

— la somme de 570 euros à titre de dommages-intérêts,

— la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [N] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— l’infirmer en ce qu’ils ont été déboutés de leurs demandes tendant à :

— voir reconnaître le délit de faux concernant les pièces adverses 3 et 13 à 15,

— voir condamner Mme [N] à 5 000 euros de dommages et intérêts,

— voir condamner Mme [N] au montant du préavis non effectué, soit 1 880 euros,

Et statuant à nouveau sur leur appel incident,

— les déclarer recevables et bien-fondés en leur appel incident,

Y faisant droit et statuant à nouveau,

— écarter des débats les pièces adverses 3 et 13 à 15,

— réformer le quantum des dommages et intérêts alloués par le premier juge pour les autres postes de préjudice et le porter à la somme de 5 000 euros,

— condamner Mme [N] à la somme de 1 880 euros du fait du préavis non effectué ;

— condamner Mme [N] à la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice qu’elle leur a causé du fait de la communication tant en 1ère instance qu’en appel de pièces modifiées,

Y ajoutant,

— condamner Mme [N] à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de cette procédure abusive et déloyale,

— condamner Mme [N] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure en appel, ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par M^e Puech, avocat au barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 décembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes de Mme [N]

Les consorts [F] demandent à la cour de 'rejeter comme étant irrecevables toutes demandes de Mme [N] tendant à l’infirmation ou à la réformation du jugement dont appel et qui ne porteraient pas sur des dispositions ayant prononcé des condamnations à son encontre, à l’exception de celles à l’encontre desquelles ils ont formé appel incident'.

A cet effet, ils font valoir que dans le dispositif de ses premières conclusions, l’appelante demande à la cour 'd’infirmer le jugement du 18 juin 2024 s’agissant des condamnations prononcées à l’encontre de Mme [N]', de sorte qu’elle a limité la saisine de son appel aux seules condamnations prononcées à son encontre. Ils rappellent que l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile impose de lister les chefs du jugement dont il est demandé l’infirmation dans le dispositif des conclusions et ce impérativement dès les premières écritures. Ils soutiennent qu’à défaut, la cour ne peut que confirmer ces chefs du jugement, cette situation n’étant pas régularisable par conclusions ultérieures comme a tenté de le faire Mme [N].

Ils ajoutent que les conclusions de l’appelante ne contiennent aucun développement au soutien de ses demandes relatives à l’indemnisation de sa perte du droit au logement et au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, y compris dans ses premières écritures.

Ils en déduisent que la cour ne pourra se dire saisie que des condamnations prononcées à l’encontre de Mme [N], seules dispositions dont elle demande l’infirmation, et que faute d’être valablement saisie des autres chefs du dispositif du jugement, elle ne pourra que les confirmer à l’exception de ceux pour lesquels ils ont formé appel incident.

Mme [N] rétorque que le périmètre de l’appel n’est pas limité aux seules condamnations prononcées à son encontre dans la mesure où ses conclusions contiennent expressément les chefs du jugement critiqués et que le dispositif mentionne bien, outre l’infirmation du jugement sur les condamnations, des prétentions, de sorte que la cour est bien saisie de la contestation liée à l’existence du bail et à la validité ou non du congé et de ses demandes subséquentes.

Elle ajoute qu’en tout état de cause, les intimés les réintroduisent expressément dans leurs conclusions d’appel incident en demandant à la cour de confirmer ces chefs du jugement qui sont donc bien dans les débats.

Sur ce,

A titre liminaire, la cour relève qu’au regard de la date de la déclaration d’appel, la présente procédure est soumise aux dispositions du code de procédure civile résultant du décret n°2017-891 du 6 mai 2017 et non du décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023.

En application de l’article 901 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, la déclaration d’appel doit notamment contenir (4°) les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

L’article 562 code de procédure civile dispose que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

En l’espèce, dans sa déclaration d’appel, Mme [N] vise expressément, au titre des chefs du jugement critiqués, ceux ayant :

'- déclaré irrecevables l’action en reconnaissance du bail de Mme [N], ainsi que ses demandes de nullité du congé pour vendre, de dommages et intérêts pour perte du droit au logement et de nullité du commandement de quitter les lieux,

— débouté Mme [N] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné Mme [N] à payer aux consorts [F] :

— la somme de 1 110,64 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2021 au titre du solde locatif,

— la somme de 570 euros à titre de dommages-intérêts,

— la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [N] aux dépens.'

Il en résulte donc que la cour a été valablement saisie de l’ensemble de ces chefs du jugement et que l’effet dévolutif a bien opéré pour chacun d’entre eux, et ce indépendamment des conclusions ultérieures de l’appelante.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

L’alinéa 3 de l’article 954 susvisé dispose que les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Il ressort du dispositif des premières conclusions de l’appelante qu’elle demande d''infirmer le jugement du 18 juin 2024 s’agissant des condamnations prononcées à l’encontre de Mme [N]'.

Elle demande également à la cour, statuant à nouveau, de :

'- juger qu’un nouveau bail à usage d’habitation a été conclu entre les parties le 6 février 2017, En conséquence :

— juger nul et de nul effet le congé pour vendre du 12 février 2020,

— juger nul et de nul effet le commandement de quitter les lieux du 5 février 2021,

— condamner solidairement les consorts [F] à lui payer la somme de 22 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de son droit au logement jusqu’au 5 février 2023,

— condamner solidairement les consorts [F] à lui restituer la somme de 570 euros au titre de dépôt de garantie, majorée de 57 euros par mois de retard à compter du 24 avril 2021 jusqu’au complet paiement,

— juger que les consorts [F] ont manqué à leur obligation d’entretien et de réparation de l’appartement,

En conséquence,

— condamner solidairement les consorts [F] à lui régler la somme de 1 132,79 euros en réparation de son préjudice matériel,

— condamner solidairement les consorts [F] à lui régler la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

— débouter les consorts [F] de leurs demandes.'

Elle formule donc des prétentions au fond relatives à des chefs du jugement déféré autres que les condamnations prononcées à son encontre.

Dans ses dernières conclusions, elle demande à la cour d''infirmer le jugement du 18 juin 2024 en toutes ses dispositions'. Elle reprend les mêmes prétentions au fond que celles formulées dans le dispositif de ses premières conclusions.

Il apparaît donc que dans le dispositif de ses premières conclusions, Mme [N] a bien demandé l’infirmation du jugement du 18 juin 2024 quand bien même elle a ajouté 's’agissant des condamnations prononcées à son encontre’étant rappelé que l’appelant n’est pas tenu de reprendre, dans le dispositif de ses conclusions, les chefs de dispositif du jugement dont il demande l’infirmation (2e Civ., 3 mars 2022, pourvoi n° 20-20.017). Elle y a en outre formulé des prétentions au fond relatives à des chefs du jugement autre que ceux l’ayant condamnée à paiement et bien dévolus à la cour.

Il en découle qu’elle n’a donc pas entendu restreindre l’objet de son appel par ses premières conclusions et que sa réelle volonté était bien de solliciter l’infirmation de tous les chefs du jugement visés dans sa déclaration d’appel, comme il ressort du corps même des conclusions.

La cour relève en outre que dans ses dernières conclusions, qui seules saisissent la cour, Mme [N] demande l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions et reprend ses prétentions au fond telles que formulées dans le dispositif de ses premières conclusions d’appelante.

En conséquence, les demandes de Mme [N] visant à juger qu’un nouveau bail à usage d’habitation a été conclu entre les parties le 6 février 2017, que le congé pour vendre du 12 février 2020 et le commandement de quitter les lieux du 5 février 2021 sont nuls, à condamner les consorts [F] à lui payer la somme de 22 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de son droit au logement jusqu’au 5 février 2023, à lui restituer la somme de 570 euros au titre de dépôt de garantie, majorée de 57 euros par mois de retard à compter du 24 avril 2021 jusqu’au complet paiement, et à lui verser la somme de 1 132,79 euros en réparation de son préjudice matériel et la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ne sauraient être déclarées irrecevables comme le demandent les intimés.

Par ailleurs, la cour relève que dans ses dernières écritures, Mme [N] fait valoir des moyens au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour perte de son droit au logement (page 7 de ses conclusions) et de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 1 500 euros (page 10 et 11 de ses conclusions), étant précisé que l’article 910-4 du code de procédure civile imposant le principe de concentration des prétentions ne fait pas obstacle à la présentation de moyens nouveaux dans des conclusions postérieures à celles remises au greffe dans les délais impartis par les articles 908 et 909 du même code.

Il convient en conséquence de débouter les consorts [F] de leur demande d’irrecevabilité des demandes de l’appelante.

Sur la recevabilité des demandes de Mme [N]

Le premier juge a déclaré, sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, la demande de Mme [N] en reconnaissance de bail irrecevable comme étant prescrite au motif que le point de départ de la prescription est la date de la conclusion du bail verbal dont elle soutient être bénéficiaire, soit le 6 février 2017, date à laquelle elle ne pouvait plus ignorer son existence, et non celle du congé délivré par les propriétaires le 12 février 2020. Il en a déduit que les demandes subséquentes de nullité du congé pour vendre, de dommages et intérêts pour perte du droit au logement et de nullité du commandement de quitter les lieux étaient également irrecevables en ce qu’elles étaient fondées sur l’existence alléguée de ce bail.

Poursuivant l’infirmation de ces chefs du jugement, Mme [N] fait grief au premier juge d’avoir retenu que le point de départ du délai de prescription était la date de conclusion du nouveau bail alors qu’elle n’avait aucune raison de saisir le juge avant son départ des lieux à l’initiative des propriétaires suite au congé du 12 février 2020 puisque sa qualité de locataire n’était alors pas contestée. Elle indique que sa prétendue occupation sans droit ni titre des lieux a fait l’objet d’une discussion pour la première fois devant le juge des contentieux de la protection. Elle soutient que le point de départ de la prescription est la date du terme du congé. Elle indique également que sa qualité de locataire lui a été 'daignée’ pour la première fois par conclusions du 9 août 2023. Elle ajoute qu’en tout état de cause, elle a été privée de son droit locatif à la suite du congé du 12 février 2020 à effet au 9 septembre 2020. Elle en déduit qu’aucune prescription n’est encourue.

MM. [F], qui demandent la confirmation des chefs du jugement ayant déclaré irrecevables la demande de Mme [N] en reconnaissance d’un bail verbal et celles en découlant, font valoir que le point de départ du délai de prescription est nécessairement la date à laquelle l’appelante prétend qu’un nouveau bail aurait été conclu, soit le 6 février 2017, et que cette demande est donc prescrite, ce prétendu bail n’ayant été évoqué pour la première fois que le 6 septembre 2023, soit 6 ans plus tard.

Sur ce,

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux en cours à compter du 14 mars 2014, dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

* Sur la demande de reconnaissance d’un bail verbal

A titre liminaire, la cour relève que Mme [N] soutient que le point de départ de l’action est la date du terme du congé, soit le 9 septembre 2020 tout en indiquant que sa qualité de locataire lui a été déniée pour la première le 9 août 2023.

Dans sa requête déposée le 23 mars 2023, Mme [N] indiquait, pour fonder ses demandes en restitution du dépôt de garantie et en paiement de dommages et intérêts, être titulaire d’un bail d’habitation daté du 7 septembre 2011. Le congé délivré par les bailleurs le 12 février 2020 est également fondé sur ce contrat de bail. Ce n’est que postérieurement aux premières conclusions des défendeurs du 9 août 2023 dans lesquelles ces derniers font état de la résiliation du bail par ordonnance de référé du 18 octobre 2016, que Mme [N] a invoqué l’existence d’un bail verbal qui aurait été conclu selon elle le 6 février 2017 en s’appuyant sur un courriel de l’agence Foncia.

Il ressort de ce document que l’agence a accepté la proposition du père de Mme [N] de régulariser la dette locative et de continuer de payer les avis d’échéances postérieurs tout en indiquant qu’à défaut, ils seraient contraints de délivrer un commandement de quitter les lieux dès constatation d’un nouvel impayé, rappelant que le juge avait prononcé la résiliation du bail.

Dès cette date, Mme [N], qui avait connaissance de ces éléments, était donc en mesure d’engager l’action en reconnaissance d’un bail verbal qui en résulterait, sans qu’elle soit fondée à soutenir que ce n’est qu’à compter du jour où les bailleurs lui ont dénié sa qualité de locataire que le point de départ du délai de prescription aurait commencé à courir.

Il convient d’ajouter que le congé délivré par les bailleurs le 12 février 2020 était fondé sur le contrat de bail du 7 septembre 2011 et que Mme [N] était donc, au plus tard à cette date, informée de ce que les consorts [F] ne reconnaissaient pas l’existence du bail verbal dont elle fait état. Or, sa demande en reconnaissance du bail a été formée plus de trois ans après puisque postérieurement au 9 août 2023, sans que la date précise de cette demande soit communiquée à la cour.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action de Mme [N] en reconnaissance de ce bail verbal. En revanche, contrairement à ce qu’à retenu le premier juge, cette irrecevabilité n’est pas de nature à entraîner l’irrecevabilité des demandes en nullité du congé pour vendre et en dommages et intérêts en résultant, ni de la demande en nullité du commandement de quitter les lieux, quand bien même ces demandes sont fondées sur l’existence du bail verbal allégué.

* Sur la demande de nullité du congé pour vendre

La cour relève que la demande de nullité du congé pour vendre délivré par les bailleurs, également formée postérieurement au 9 août 2023, l’a donc été plus de trois ans après sa délivrance à Mme [N] le 12 février 2020, de sorte qu’elle est également prescrite, comme le relèvent justement les intimés. La demande subséquente de Mme [N] à titre de dommages et intérêts pour perte de son droit au logement, fondée sur la nullité de ce congé, doit donc être également déclarée irrecevable et le jugement confirmé de ce chef par substitution de motifs.

* Sur la demande de nullité du commandement de quitter les lieux

En revanche, il convient d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré prescrite l’action en nullité du commandement de quitter les lieux, lequel a été délivré le 5 février 2021, point de départ du délai de prescription de cette demande, ce qui ne saurait résulter du simple fait que la demande en reconnaissance du bail verbal conclu le 6 février 2017 de Mme [N] serait prescrite. Faute pour les bailleurs, qui invoquent cette prescription, de justifier de la date à laquelle cette demande a été formée pour la première fois, il convient de rejeter cette fin de non recevoir.

Sur la demande de nullité du commandement de quitter les lieux

Mme [N] demande à la cour de prononcer la nullité du commandement de quitter les lieux du 5 février 2021 en faisant valoir que son droit au bail avait été reconnu par le bailleur le 12 février 2020, date de son congé pour vendre, et qu’elle n’a jamais été occupante sans droit ni titre des lieux.

Les consorts [F] s’opposent à cette demande aux motifs que le bail a fait l’objet d’une résiliation judiciaire par décision de justice, de sorte qu’il ne serait leur être reprochés de lui avoir fait délivrer ce commandement de quitter les lieux dès lors qu’elle n’a eu de cesse de porter atteinte à leur droit de propriété.

Sur ce,

La cour relève que l’expulsion de Mme [N] a été ordonnée par ordonnance de référé contradictoire rendue le 18 octobre 2016 et que son caractère définitif et exécutoire n’est pas contesté.

En conséquence, outre le fait que Mme [N] ne vise aucun texte au soutien de sa demande en nullité du commandement de quitter les lieux, il apparaît que MM. [F] ont fait délivrer cet acte en application d’une décision de justice exécutoire.

Au surplus, le fait que les bailleurs auraient reconnu à Mme [N] un droit au bail du fait de la délivrance d’un congé pour vendre n’est pas de nature à entraîner la nullité de ce commandement de quitter les lieux.

Il convient en conséquence de débouter Mme [N] de cette demande.

Sur les demandes en paiement au titre du solde locatif et en restitution du dépôt de garantie

Le premier juge a débouté Mme [N] de ses demandes en restitution du dépôt de garantie et de sa majoration, et l’a condamnée au paiement de la somme de 1 110,64 euros au titre du solde locatif, se décomposant comme suit :

—  647,80 euros au titre des réparations locatives,

—  64,63 euros au titre du solde des indemnités d’occupation dues au 24 février 2021,

—  968,21 euros au titre des frais d’huissier (constat d’occupation illégale, commandement de quitter les lieux, constat de reprise des lieux),

— déduction faite du dépôt de garantie de 570 euros.

Poursuivant l’infirmation de ces chefs du jugement, Mme [N] fait valoir que le dépôt de garantie aurait dû lui être restitué au plus tard le 24 avril 2021.

Elle relève que le premier juge a fait droit à la demande des bailleurs au titre du solde locatif alors que cette somme recouvre des frais d’huissier à hauteur de 968,21 euros qui n’entrent pas dans le compte locatif.

Concernant les réparations locatives, elle s’oppose aux frais de remise en état mis à sa charge aux motifs qu’elle a contesté l’état des lieux de sortie dès sa réception par mail. Elle indique contester les dégradations qu’on lui impute aux motifs que ces frais ne sont pas tous justifiés par des factures mais par un simple inventaire de la société Constatimmo qui se livre à un chiffrage 'au doigt mouillé', ajoutant que même à considérer qu’ils soient justifiés, ce qu’elle conteste, ils doivent avoir été effectivement réglés pour être retenus sur le dépôt de garantie. Elle ajoute que les seules factures produites concernent la remise en état complète du studio faisant suite aux différents dégâts des eaux et qu’elles concernent donc des dépenses qui ne sont pas des dépenses locatives. Enfin, elle relève que les appareils électroménagers éventuellement laissés à sa disposition ne faisaient pas partie du bail comme indiqué dans le contrat et que la plaque de cuisson lui a été facturée à un montant supérieur au prix d’achat.

Les consorts [F] demandent la confirmation de ces chefs du jugement.

Ils soutiennent que les sommes imputées à l’appelante au titre des dégradations locatives sont toutes justifiées par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, réalisé contradictoirement par un professionnel tiers, la société Constatimmo, et que Mme [N] a signé sans réserve. Ils en déduisent qu’elle ne saurait désormais contester les mentions y figurant et notamment les dégradations locatives qui y sont constatées. Ils demandent à la cour d’écarter la correspondance qu’elle a adressée à la société Foncia postérieurement. Ils ajoutent que cet expert a chiffré les dégradations locatives et que les sommes retenues ainsi que les postes concernés ont tous été précisés.

Ils indiquent avoir déduit du montant des réparations locatives toutes les sommes en lien avec les dégâts des eaux survenus dans le bien. Ils soutiennent avoir, dans une démarche de conciliation, réduit certains montants ou renoncé à certaines sommes dues, ajoutant que tous les travaux de réparation ont été effectués pour un coût total de 1 499,31 euros.

Ils expliquent que les frais d’huissier ont été engagés en raison du maintien illicite de Mme [N] dans les lieux.

Ils en concluent que la dette de Mme [N] étant supérieure au montant du dépôt de garantie, ils étaient légitimes à ne pas le lui restituer conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur ce,

* Sur les indemnités d’occupation

Mme [N] ne conteste pas la somme mise à sa charge à hauteur de 64,63 euros au titre du solde des indemnités d’occupation dues arrêtées au 24 février 2021.

* Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.

Cette obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

Il est rappelé que la loi n’impose pas au bailleur de produire des factures pour justifier de la réalisation de travaux et que la production d’un devis est suffisante pour apprécier le préjudice dont il est demandé l’indemnisation, celle-ci n’étant pas conditionnée à l’exécution des travaux. Il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe (3e Civ., 25 janvier 2006, pourvoi n° 04-20.726). Il n’y a donc pas lieu de débouter les consorts [F] de leur demande au titre des réparations locatives en raison de la non-exécution des travaux comme le demande l’appelante.

L’existence de dégradations imputables au locataire s’apprécie notamment par la comparaison des états des lieux dressés lors de l’arrivée et du départ du locataire.

Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s’entend évidemment pas d’une remise à neuf, étant relevé que les bailleurs ont en l’espèce appliqué un coefficient de vétusté pour certains postes.

En l’espèce, il est versé aux débats un état des lieux d’entrée réalisé contradictoirement le 10 septembre 2011 et que les parties ne contestent pas, à la différence de l’état des lieux de sortie que Mme [N] remet en cause. Il apparaît cependant que celui-ci a été réalisé contradictoirement entre les parties par la société Constatimmo le 24 février 2021, et a été paraphé et signé par Mme [N], ce qu’elle ne conteste pas.

Cette dernière a adressé un courrier à l’agence Foncia, mandataire des bailleurs, le 2 mars 2021 pour contester l’état des lieux de sortie qu’elle indique avoir reçu par courriel à 17h45 alors qu’il avait été effectué à 11h45. Pour autant, cela ne permet pas d’établir qu’elle n’en avait pas pris connaissance avant de le signer alors que les mentions 'Les soussignés reconnaissent exactes les constatations sur l’état du logement (…) Le présent état des lieux a été établi contradictoirement entre les parties qui le reconnaissent exact’ apparaissent au-dessus de la signature des parties, étant ajouté qu’il ne contient aucune observation de sa part.

En outre, ce courrier ne fait que mentionner les contestations et explications de la locataire sortante sur les constatations de l’expert. Il n’est corroboré par aucune pièce probante, seules de simples photographies étant jointes et portant la mention 'prises le 24 février 2020" lesquelles ne suffisent pas à s’assurer de la date à laquelle elles ont été prises, au demeurant plus d’un an avant l’état des lieux de sortie, ni qu’il s’agit effectivement de l’appartement litigieux.

Mme [N] ne rapporte donc pas la preuve que ce constat contiendrait des constatations inexactes alors que la charge de la preuve lui incombe. Il convient donc de retenir l’état des lieux de sortie comme probant.

Au surplus, il sera relevé que les explications qu’elle donne dans ce courrier pour être exonérée des réparations mises à sa charge ne sont pas davantage corroborées par des éléments extérieurs, étant ajouté qu’elle ne les reprend pas intégralement dans ses conclusions et que la cour n’est tenue de répondre qu’aux moyens développés dans ses écritures en application de l’article 954 du code de procédure civile.

Le fait que la fiche de renseignements locatifs jointe au bail mentionne que 'les appareils électroménagers éventuellement laissés à la disposition du locataire ne font pas partie de la location’ n’est pas de nature à exonérer Mme [N] de sa responsabilité en tant que locataire quant au bon entretien de ces éléments dès lors qu’ils ont effectivement été mis à sa disposition et figuraient dans l’état des lieux d’entrée comme étant en état de marche.

Par ailleurs, la société Constatimmo a chiffré le montant des réparations locatives (pièce 16 des intimés) sans qu’il y ait besoin, comme rappelé ci-dessus, que des factures soient produites.

Le seul poste que Mme [N] conteste expressément dans ses conclusions est le coût de la plaque de cuisson qui a été retenu dans ce chiffrage à hauteur de 250 euros HT et dont seule la somme de 27,50 euros incluant la TVA (soit 10%) lui a été imputée en raison de l’application d’un coefficient de vétusté. Or, il est effectivement justifié que les consorts [F] ont acquis une nouvelle plaque de cuisson pour un coût de 150 euros le 17 avril 2021 (leur pièce 39), de sorte qu’il convient de mettre à la charge de Mme [N] la somme de 15 euros. Pour les montants des autres réparations retenus par les bailleurs et entérinés par le premier juge, Mme [N] ne fait valoir aucun moyen permettant de les remettre en cause.

Enfin, la cour relève que le coût des réparations résultant des factures produites par les consorts [F] concernant la remise en état du logement rendue nécessaire par les dégâts des eaux survenus dans l’appartement n’a pas été mis à la charge de Mme [N]. Ces frais ont été écartés par les bailleurs dans le chiffrage réalisé par la société Constatimmo comme l’a justement retenu le premier juge devant lequel Mme [N] soutenait que les dégradations constatées dans la cuisine et la salle de bains résultaient d’un dégât des eaux survenu le 17 août 2020.

En effet, il ressort du rapport d’enquête du 10 septembre 2020 des services d’hygiène et de sécurité de la ville que seul le parquet et les plinthes dans la pièce principale présentaient des signes d’humidité due vraisemblablement à une fuite d’eau dont l’origine restait à déterminer. Le rapport d’intervention en recherche de fuite de la société LCF BAT du 25 août 2020 produit par l’appelante (pièce 25) fait état chez Mme [N], d’une fuite sur réseau EFS encastré dans la dalle avec une humidité au sol de la cuisine à 58% et 0% dans les murs.

Ainsi, les dégradations relevées dans la salle de bains ne seraient résulter de ces dégâts des eaux.

Concernant la cuisine, outre le changement des plaques de cuisson et du filtre de la hotte, il est uniquement mis à la charge de Mme [N] le détartrage du mousseur, ce qui ne saurait donc résulter d’un dégât des eaux mais relève bien des réparations locatives en application du décret du 26 août 1987 (IV. e). Il ne résulte pas davantage de ces constats que ces dégâts des eaux auraient entraîné des problèmes d’électricité de nature à endommager des appareils électroménagers.

Enfin, le constat d’huissier de justice du 23 février 2021 que Mme [N] verse aux débats (pièce 22) ne permet pas d’établir que les désordres relevés résulteraient de ces dégâts des eaux et justifieraient d’écarter certaines réparations locatives qu’elle ne précise pas au demeurant.

Les dégradations locatives mises à la charge de Mme [N] sont donc justifiées par la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie et leur montant par le chiffrage de la société Constatimmo.

Faute de faire valoir d’autres moyens dans ses conclusions au soutien de sa demande tendant au rejet des réparations locatives mises à sa charge par le premier juge, il convient de condamner Mme [N] au paiement de la somme de 635,36 euros (647,86 – 27,50 + 15).

* Sur les frais d’huissier

Il n’y a pas lieu d’écarter ces frais au seul motif qu’ils n’entrent pas dans le compte locatif comme le demande Mme [N] dès lors qu’ils peuvent lui être imputés à un autre titre que la dette locative.

Les frais relatifs au constat d’occupation illégale des lieux du 5 septembre 2020, d’un montant de 414,09 euros, doivent être mis à la charge de Mme [N] en ce que ce constat est justifié par son maintien dans les lieux et la nécessité pour les bailleurs de pouvoir en rapporter la preuve.

Le coût du commandement de quitter les lieux du 5 février 2021 dont la nullité n’a pas été prononcée, d’un montant de 268,92 euros, délivré en application de l’ordonnance de référé du 5 février 2021, doit également être mis à la charge de Mme [N] en raison de son maintien injustifié dans les lieux malgré cette décision et le congé délivré le 12 février 2020.

En revanche, les bailleurs n’explicitent pas le bien-fondé du constat de reprise des lieux du 4 mars 2021 d’un montant de 285,20 euros, alors que ceux-ci ont été repris le 24 février 2021, date à laquelle l’état des lieux de sortie a été fait et les clés remises aux bailleurs.

Au vu de ces éléments, la somme qui sera mise à la charge de Mme [N], au titre des frais d’huissier, sera limitée à 683,01 euros.

Mme [N] est en conséquence condamnée à payer à les consorts [F] la somme de 813 euros (64,63 + 635,36 + 683,01 – 570) par infirmation du jugement déféré sur le quantum.

Elle est donc déboutée de sa demande au titre de la restitution du dépôt de garantie et de sa majoration pour restitution tardive par confirmation du jugement déféré.

Sur les demandes de dommages et intérêts de Mme [N]

Mme [N], qui poursuit l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes de dommages et intérêts, sollicite la condamnation des consorts [F] à lui verser la somme de 1 132,79 euros en réparation de son préjudice matériel et 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et du trouble de jouissance subi.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, que les bailleurs n’ont pas respecté leurs obligations en ce qu’ils n’ont pas fait le nécessaire pour remédier aux dégâts des eaux, la privant ainsi d’une jouissance paisible de l’appartement, et qu’ils n’ont pas assuré l’entretien des équipements. Elle soutient que les décisions de la préfecture des Hauts-de-Seine et de la ville d'[Localité 12] n’ont pas été suivies d’effet comme en atteste le constat d’huissier qu’elle verse aux débats. Elle conclut avoir subi un préjudice matériel du fait de cette situation, non pris en charge par l’assurance.

Elle ajoute qu’après avoir quitté les lieux, elle a été informée que son nom avait été de nouveau apposé sur la boîte aux lettres et que ses parents avaient été mis en demeure de s’acquitter d’une dette locative, et qu’elle a dû déposer plusieurs mains courantes et une plainte.

MM. [F] demandent la confirmation du jugement sur ce point.

Ils font valoir que le 1er dégât des eaux était relatif à une canalisation située sous la dalle plancher, partie commune de la copropriété, n’ayant eu aucune conséquence sur le bien occupé par Mme [N], et qui a été remplacée par une tuyauterie apparente. Ils ajoutent que le second dégât des eaux est relatif à une autre canalisation dans la dalle plancher, partie commune de la copropriété, qui a eu pour conséquence de voir de l’eau s’écouler dans l’appartement du dessous et s’infiltrer sous le parquet de celui occupé par Mme [N]. Ils relèvent que l’arrêté préfectoral dont elle fait état ne concerne pas son appartement. Ils ajoutent que la copropriété et le plombier n’ont eu de cesse d’échanger et d’intervenir. Ils indiquent qu’un nouveau sinistre est survenu quelques jours avant le départ de Mme [N] qui n’a pas estimé utile de partir immédiatement, faisant ainsi obstruction à la fermeture immédiate et totale du robinet d’arrivée d’eau.

Ils soutiennent avoir fait tout leur possible pour lui maintenir une jouissance paisible alors même qu’ils n’avaient plus la qualité de bailleurs et qu’elle était occupante sans droit ni titre depuis fin 2015.

En ce qui concerne le préjudice matériel, ils relèvent que Mme [N] ne rapporte aucune preuve corroborant ses allégations notamment quant à l’installation électrique défaillante.

Ils s’interrogent sur le préjudice de jouissance allégué, relevant qu’elle s’est indûment maintenue dans les lieux après l’expiration du préavis du congé, faisant ainsi obstacle aux travaux et à la remise en état du bien.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est par ailleurs obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…);

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il s’ensuit que le bailleur, qui a l’obligation impérative de maintenir le logement dans un état décent et non dangereux pour le locataire pendant toute la durée du bail, et de lui assurer une jouissance paisible du bien loué, ne peut s’exonérer de la responsabilité de plein droit qui pèse sur lui sauf événement de force majeure ou faute du locataire.

Cette garantie joue, dès lors que le locataire est troublé dans la jouissance paisible des lieux loués. Le bailleur doit indemniser le preneur pour les troubles subis (Cass. 3e civ., 11 oct. 2018, n° 17-21.286).

Le manquement du bailleur à ses obligations peut être sanctionné, si le preneur démontre l’existence d’un trouble de jouissance, par sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, évalués en fonction de la gravité, de l’intensité et de la durée du trouble.

En l’espèce, il convient de relever que le bail est résilié depuis le 16 novembre 2015 en vertu de l’ordonnance de référé contradictoire du 18 octobre 2016. Même à considérer que les bailleurs auraient entendu renoncer à cette résiliation, ce qui n’est pas établi, le bail a expiré le 9 septembre 2020, terme du congé pour vendre délivré à la locataire le février 2020.

Pour justifier des désordres subis, Mme [N] verse aux débats le courrier du 28 août 2020 qu’elle a adressé à ses bailleurs pour leur demander la réalisation de travaux immédiats de mise en conformité et dans lequel elle indique avoir subi un important dégât des eaux le 17 août 2020 ayant pour origine la fuite d’un tuyau d’arrivée d’eau froide situé sous la dalle de sa salle de bains, l’obligeant à vivre avec l’eau coupée. Elle y affirme également que l’électricité de son logement est défaillante et disjoncte de façon aléatoire engendrant des pannes successives et irrémédiables de ses différents appareils électriques.

Cependant, le rapport d’enquête du 10 septembre 2020 faisant suite à une visite du 9 septembre 2020 du service d’hygiène et sécurité de la ville d'[Localité 12] dans l’appartement situé en-dessous celui de Mme [N] relève que, dans l’appartement de l’appelante, seul le parquet constitué de lattes en bois dans la pièce principale, ainsi que les plinthes, présentent des signes d’humidité dus vraisemblablement à une fuite d’eau dont l’origine reste à déterminer. Il est ajouté que la corrélation entre la coupure de la vanne d’arrivée d’eau dans ce logement et la fuite constatée dans l’appartement du dessous n’a pu être établie lors de la visite.

D’autre part, l’arrêté de l'[Localité 9] du 11 septembre 2020 portant mise en demeure de procéder à la recherche des fuites d’eau entre le rez-de-chaussée et le premier étage est adressé au syndic de l’immeuble et non aux consorts [F] et concerne le logement situé au-dessous de celui de l’appelante.

Il est par ailleurs produit par l’appelante le rapport d’intervention en recherche de fuite de la société LCF BAT du 25 août 2020 faisant état chez Mme [N], d’une fuite sur réseau EFS encastré dans la dalle avec une humidité au sol de la cuisine à 58% et 0% dans les murs, en précisant qu’il y avait déjà eu une fuite sur réseau EFS encastré cuisine réparé il y a 10 mois.

Mme [N] ne produit aucun élément permettant d’établir qu’elle aurait subi un trouble de jouissance en raison du dégât des eaux survenu en 2019 concernant une fuite de canalisation encastrée dans la dalle de béton ayant entraîné une fuite dans l’appartement du dessous.

Ainsi, l’appelante ne démontre pas l’existence d’un préjudice de jouissance subi, au surplus avant la résiliation du bail, étant relevé que le constat d’huissier de justice du 23 février 2021 qu’elle verse aux débats (pièce 22) ne permet pas d’établir que les désordres mentionnés (traces d’humidité, plaque de cuisson défectueuse, lattes de parquet décollées notamment) préexistaient à la résiliation du bail, ni leur origine, alors que le rapport des services d’hygiène de septembre 2020 ne les avaient pas relevés.

Elle ne produit aucun élément permettant d’établir l’existence d’une défectuosité de l’installation électrique. Elle ne justifie pas de la dégradation des éléments (ordinateur portable, matelas, imprimante, vêtements, serviettes et livres) dont elle demande le remboursement et encore moins de l’origine éventuelle de ces pannes ni d’une absence de prise en charge par son assurance.

Elle ne justifie pas davantage d’un préjudice moral, au surplus qui résulterait d’un comportement fautif du bailleur qui aurait remis sur la boîte aux lettres du logement son nom ou aurait adressé à ses parents un courrier de mise en demeure relative à une dette locative, ce qu’elle ne démontre pas davantage.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Mme [N] de ces demandes de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [F]

Le premier juge a condamné Mme [N] à payer aux consorts [F] la somme de 570 euros en réparation de leur préjudice subi aux motifs de son maintien dans les lieux au-delà du préavis donné par le congé, jusqu’au 24 février 2021. Il a relevé qu’elle avait elle-même fixé cette date pour son départ avec un délai de prévenance de 3 jours, de sorte que les propriétaires n’avaient pu remettre leur bien en location pendant toute sa durée d’occupation faute de connaître la date de son départ qui ne leur avait été communiquée qu’au dernier moment.

Il a débouté les consorts [F] de leur autre demande de dommages et intérêts au motif qu’ils ne démontraient pas avoir subi un préjudice distinct de celui déjà réparé, sans précision quant aux fondements et aux moyens relatifs à cette demande, étant relevé que le premier juge a procédé par visa des conclusions déposées.

* Sur la demande de dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros

Les consorts [F] demandent la réformation du quantum des dommages et intérêts leur ayant été alloués par le premier juge et de le porter à la somme de 5 000 euros.

Ils font valoir que le premier juge a justement considéré que l’occupation sans droit ni titre de Mme [N] leur avait occasionné un préjudice, celui-ci résultant du fait qu’ils ont été contraints, en raison de son comportement, de reporter au moins provisoirement leur projet de vendre le bien et ont été privés de la possibilité d’en disposer librement. Ils ajoutent que cette occupation des lieux a également eu pour effet de retarder la liquidation et la clôture de la succession de leur tante. Ils demandent donc l’octroi d’une somme de 5 000 euros qu’ils indiquent justifiée par la durée de la privation de leur bien et des importantes conséquences en résultant.

Ils ajoutent qu’après leur avoir fait croire qu’elle allait quitter les lieux, Mme [N] n’a pas hésité à annuler le rendez-vous le matin même, avant de les informer de son nouveau départ moins de 60 heures avant puis de contester l’état des lieux de sortie qu’elle avait signé.

Ils ajoutent qu’elle a déposé plusieurs mains courantes et plaintes contenant des dénonciations calomnieuses et pour la dernière fois, la veille de l’audience.

Mme [N] conclut à l’infirmation du jugement l’ayant condamnée à payer la somme de 570 euros à titre de dommages et intérêts en faisant valoir qu’elle avait reçu un congé pour vendre et que le bien n’était donc pas destiné à la location. Elle ajoute que les consorts [F] n’ont subi aucun préjudice car les loyers ont été réglés jusqu’à son départ des lieux, ajoutant qu’elle n’a pas été occupante sans droit ni titre.

Sur ce,

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il est établi que le bail a été résilié à effet au 16 septembre 2015. Cependant, les consorts [F] ont renoncé à procéder à l’expulsion de Mme [N] dont la dette locative avait été soldée et que ce n’est qu’à l’expiration du congé pour vendre, soit le 9 septembre 2020, qu’ils lui ont demandé de quitter les lieux. Mme [N] s’est maintenue dans les lieux jusqu’au 24 février 2021.

Pour autant, la cour relève qu’elle a réglé les indemnités d’occupation dues pendant cette période, et les consorts [F] ne justifient pas d’un préjudice autre que celui déjà compensé par l’octroi de cette indemnisation, aucun élément n’étant produit sur la liquidation de la succession de leur tante ni sur un report de la vente du bien en raison de l’occupation des lieux. Ils ne justifient pas davantage d’un préjudice résultant de son départ précipité des lieux alors qu’ils ne démontrent pas avoir envisagé de remettre le bien en location, étant rappelé qu’ils avaient délivré congé pour vendre.

Enfin, ils ne démontrent pas le préjudice moral qui résulterait des plaintes et mains courantes déposées par Mme [N] dont ils indiquent qu’elles contiendraient des dénonciations calomnieuses dont ils ne justifient pas.

Il convient en conséquence de débouter les consorts [F] de leur demande de dommages et intérêts par infirmation du jugement déféré.

* Sur la demande au titre du préavis non effectué

MM. [F] poursuivent l’infirmation du chef du jugement les ayant déboutés de leur demande tendant à voir condamner Mme [N] au montant du préavis non effectué et sollicitent sa condamnation à leur payer la somme de 1 880 euros à ce titre.

Ils font valoir que Mme [N] les a informés de son départ des lieux moins de 60 heures avant celui-ci, par simple courriel et non par lettre recommandée avec accusé de réception, de sorte qu’elle s’est soustraite au respect du préavis et de son formalisme, se privant ainsi du délai réduit à un mois en zone tendue.

Ils soutiennent que leur demande n’est pas nouvelle en appel.

Mme [N] soutient que cette demande, nouvelle en cause d’appel, est donc irrecevable sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile.

Sur le fond, elle fait valoir que le délai de préavis n’est pas applicable en cas de congé délivré par le bailleur et a fortiori si le bail est résilié.

Sur ce,

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, Mme [N], qui soutient que cette demande est irrecevable car nouvelle en cause d’appel, ne produit pas les conclusions déposées par les bailleurs à l’audience du 7 mars 2024, seules leurs premières écritures du 9 août 2023 étant versées aux débats (sa pièce 28). alors que le jugement déféré ne reprend pas les prétentions des parties, le premier juge ayant procédé par visa. Elle ne démontre donc pas qu’il s’agit d’une demande nouvelle en appel.

La demande des consorts [F] au titre du préavis non effectué doit être déclarée recevable.

Sur le fond

Les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relatives au congé donné par le locataire ne sont pas applicables en l’espèce puisque Mme [N] s’est maintenue dans les lieux malgré la résiliation du bail et la délivrance d’un congé pour vendre ayant pris effet au 9 septembre 2020, de sorte qu’elle n’était pas tenue de respecter un préavis d’un mois.

En outre, les consorts [F] n’explicitent pas le préjudice qu’ils auraient subi du fait d’avoir été avisés tardivement du départ des lieux de l’appelante, étant ajouté qu’ils ne démontrent pas une volonté de remettre le bien en location alors qu’ils avaient délivré un congé pour vendre et qu’il n’est pas contesté que Mme [N] a réglé les indemnités d’occupation jusqu’à son départ des lieux à l’exception d’une somme minime.

Il convient en conséquence de débouter MM. [F] de leur demande de dommages et intérêts à ce titre.

Sur la demande visant à écarter les pièces 3 et 13 à 15 et de dommages et intérêts en résultant

A titre liminaire, il est relevé que si dans son dispositif, Mme [N] conclut à l’irrecevabilité de ces demandes, elle ne fait valoir aucun moyen au soutien de cette prétention dans ses écritures, de sorte qu’en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne peut que rejeter la demande de Mme [N] visant à déclarer ces demandes irrecevables.

Les consorts [F] demandent à la cour d’écarter des débats les pièces 3, 13, 14 et 15 de l’appelante et de condamner Mme [N] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de la communication tant en 1ère instance qu’en appel de pièces modifiées.

A cet effet, ils font valoir que Mme [N] a versé aux débats trois courriers émanant de l’agence Foncia faisant apparaître la mention 'loyers’ alors que ceux qu’ils produisent et qui lui ont été remis par cette dernière, mentionnent le terme 'indemnités d’occupation', le reste du courrier étant identique. Ils en déduisent que l’authenticité de ces pièces est litigieuse, raison pour laquelle ils entendent les faire écarter des débats.

Ils affirment que la production de ces pièces modifiées leur cause un préjudice et est contraire à la loyauté des débats, Mme [N] ayant tenté de tromper la religion de la cour en faisant croire que l’agence Foncia procédait à la révision du loyer alors qu’il s’agissait uniquement de l’indemnité d’occupation.

Sur le fond, Mme [N] conclut au rejet de ces demandes en contestant avoir falsifié ces documents, soutenant les avoir reçus en l’état. Elle relève que jusqu’en septembre 2020, elle était considérée tant par l’agence Foncia que par les bailleurs comme locataire du logement et qu’il résulte des courriels versés aux débats que les documents produits par l’agence Foncia ont été modifiés le 26 septembre 2023.

Sur ce,

En l’espèce, il convient de relever que pour statuer sur le présent litige, la cour n’a pas eu à examiner les pièces litigieuses dont il est argué par les intimés qu’elles auraient été modifiées par l’appelante, de sorte qu’il n’y a pas lieu de vérifier leur authenticité ni de les écarter des débats.

La demande de MM. [F] visant à écarter des débats les pièces 3, 13, 14 et 15 de l’appelante est donc rejetée par ajout au jugement déféré.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il appartient donc à celui qui l’invoque de rapporter la faute, un préjudice et un lien de causalité.

Les consorts [F] ne précisent pas le préjudice qu’ils auraient subi du fait de la production de ces pièces quand bien même leur falsification par l’appelante serait démontrée, et ce d’autant plus que la cour n’a pas eu à les examiner pour statuer sur le présent litige, de sorte qu’ils n’est pas justifié d’un préjudice qui en résulterait pour eux.

Il convient donc de les débouter de leur demande de dommages et intérêts à ce titre.

Sur la demande en dommages et intérêts au titre de la procédure abusive

Les consorts [F] demandent enfin la condamnation de Mme [N] à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive en faisant valoir qu’elle s’est indûment maintenue dans les lieux alors qu’elle est occupante sans droit ni titre depuis 2015; qu’elle n’a pas hésité à faire des demandes nouvelles en cours de procédure et à multiplier les tracasseries à leur égard, de même qu’à interjeter appel de la décision pourtant juste et justifiée, et ce sans même motiver sa demande principale en dommages et intérêts. Ils ajoutent qu’en raison de la communication de pièces manifestement infondées et afin d’établir leur bonne foi, ils ont été contraints de multiplier les démarches, notamment auprès du gestionnaire du bien, de soulever la difficulté devant le premier juge et de saisir le conseiller de la mise en état d’un incident qui a été déclaré irrecevable. Ils indiquent que l’ensemble de ces diligences leur cause un préjudice moral.

Ils ne répondent pas sur la recevabilité de leur demande.

Mme [N] s’oppose à cette demande en faisant valoir qu’elle est irrecevable car nouvelle en cause d’appel et mal fondée du fait que l’exercice du doit d’appel n’est pas abusif.

Sur ce,

* Sur la recevabilité

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

La demande pour procédure abusive étant en lien notamment avec l’appel interjeté par Mme [N], il convient de la déclarer recevable.

* Sur le fond

L’échec dans l’exercice d’une voie de droit ne peut, en aucun cas, laisser à penser que l’action engagée était abusive ou téméraire. En parfaite bonne foi, un plaideur peut se méprendre sur la réelle étendue de ses droits, sur la teneur de telle règle juridique, sur l’interprétation de telle disposition légale, sur l’application de quelque clause contractuelle, sur la qualité des preuves qu’il entend administrer, sur l’appréciation de faits ou de témoignages.

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est donc pas, en soi, constitutive d’une faute (Cass. 1re civ., 28 janv. 1976) et le plaideur débouté n’est pas forcément un plaideur abusif.

En l’espèce, le seul fait que Mme [N] se soit méprise sur l’étendue de son droit et la valeur probante des éléments de preuve qu’elle verse aux débats, et ait cru devoir poursuivre une procédure alors qu’elle était éclairée sur le mal fondé de son action par les motifs du jugement déféré ne saurait caractériser une faute ayant fait dégénérer en abus son droit d’agir en justice. Les différentes démarches engagées par les intimés pour se défendre relèvent des frais irrépétibles et non de dommages et intérêts au titre d’une procédure abusive.

Il convient donc de débouter les consorts [F] de leur demande en dommages et intérêts pour procédure abusive par ajout au jugement déféré.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [N], qui succombe à titre principal, est condamnée aux dépens, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant par ailleurs confirmées. Elle est en conséquence déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [N] est par ailleurs condamnée à verser aux consorts [F], au titre de leurs frais irrépétibles d’appel, une somme que l’équité commande de fixer à la somme de 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Déboute M. [J] [F] et M. [O] [F], représenté par ses tuteurs, M. [J] [F] et Mme [D] [M] veuve [F], de leur demande visant à déclarer l’appel de Mme [Z] [N] limité par le dispositif de ses premières conclusions aux seules 'condamnations prononcées à l’encontre de Mme [N]' ;

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a déclaré la demande de Mme [Z] [N] en nullité du commandement de quitter les lieux irrecevable car prescrite, et condamné Mme [Z] [N] à payer aux consorts [F] la somme de 1 110,64 euros au titre du solde locatif et la somme de 570 euros à titre de dommages et intérêts ;

Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions dévolues à la cour ;

Statuant à nouveau,

Déboute Mme [Z] [N] de sa demande de nullité du commandement de quitter les lieux délivré le 5 février 2021 ;

Condamne Mme [Z] [N] à payer à M. [J] [F] et M. [O] [F], représenté par ses tuteurs, M. [J] [F] et Mme [D] [M] veuve [F], la somme de 813 euros au titre du solde locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2021 ;

Déboute M. [J] [F] et M. [O] [F], représenté par ses tuteurs, M. [J] [F] et Mme [D] [M] veuve [F], de leur demande de dommages et intérêts ;

Y ajoutant,

Déboute M. [J] [F] et M. [O] [F], représenté par ses tuteurs, M. [J] [F] et Mme [D] [M] veuve [F], de leur demande visant à voir écarter des débats les pièces 3, 13, 14 et 15 de Mme [Z] [N] et de leur demande de dommages et intérêts en résultant ;

Déboute M. [J] [F] et M. [O] [F], représenté par ses tuteurs, M. [J] [F] et Mme [D] [M] veuve [F], de leur demande de dommages et intérêts fondée sur le non-respect du préavis ;

Déboute M. [J] [F] et M. [O] [F], représenté par ses tuteurs, M. [J] [F] et Mme [D] [M] veuve [F], de leur demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne Mme [Z] [N] à payer à M. [J] [F] et M. [O] [F], représenté par ses tuteurs, M. [J] [F] et Mme [D] [M] veuve [F], la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [Z] [N] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle et qui pourront être recouvrés par M^e Puech, avocat qui en fait la demande en application de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président