EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE TRIBUNAL DU TRIBUNAL JUDICIAIRE JUDICIAIRE D’EVRY COURCOURONNES D’EVRY

Expropriations

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS N° RG 20/00045

N P ort alis rendu le 27 JUILLET 2021 DB3Q-W-B7E-NK7J

Nature de l’affaire : 70H

N° Minute : 21/158

ILE DE FRANCE

[…]

C/ A

ENTRE:

DEMANDERESSE

ILE DE FRANCE […] […]

[…] représentée par Maître Y, avocat au barreau de PARIS

Autorité expropriante

ET

DÉFENDEUR
Monsieur Z D E A

[…] représenté par Maître Denis HUBERT de l’AARPI KADRAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

Exproprié

EN PRÉSENCE DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

présenté par : Madame X

^adresse : Direction Générale des Finances Publiques […]

[…]

JUGE DE L’EXPROPRIATION :

Caroline DAVROUX, Première Vice-Présidente adjointe, désignée par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS, conformément aux dispositions de l’articles L 211-1 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique.

GREFFIER : Jean-Paul LE GOFF

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FAITS ET PROCÉDURE
Monsieur Z A est propriétaire du lot n°1696, emplacement de véhicule n°710, des parcelles cadastrées section AY numéros 88, 89 et […].

Il s’agit d’un emplacement de stationnement. Pour une description plus précise des lieux, il convient de se reporter au procès-verbal du 22 mars 2021, annexé à la présente décision.

Le bien est situé dans le périmètre du projet T ZEN 4 qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP), selon l’arrêté préfectoral en date du 08 décembre 2016.

Par un arrêté préfectoral en date du 17 mai 2019, les parcelles situées à l’intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de Ile de France Mobilités (IDFM).

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 24 juin 2019 au profit de Ile de France Mobilités. Ile de France Mobilités est ainsi devenue propriétaire d’une emprise de 2 835 m² des parcelles cadastrées section AY numéros 88, 89 et 91 qui appartenaient au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la Ferme du temple sises […].

Estimant que l’ordonnance d’expropriation en date du 24 juin 2019 n’identifiait pas les titulaires des 12 lots de copropriété – emplacements de stationnement – dont la propriété au sol avait déjà été transférée, IDFM a indiqué qu’une nouvelle enquête parcellaire allait débuter après le dépôt le 16 mars 2020 d’une demande de prescription d’enquête parcellaire auprès du Préfet de l’Essonne.

Ile de France Mobilités a notifié ses offres d’indemnisation à Z A par lettre recommandée avec avis de réception signé en date du 28 janvier 2020. L’autorité expropriante a précisé qu’aucun accord n’est intervenu dans le délai d’un mois prévu à l’article R.311-9 du code de l’expropriation.

Par une requête et par un mémoire introductif d’instance reçus le 23 juillet 2020 au greffe, Ile de France Mobilité a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire d’Evry aux fins de fixation des indemnités de dépossession dues à Monsieur Z A.

Madame le Commissaire du Gouvernement a déposé le 12 mars 2021 au greffe des conclusions.

Le transport sur les lieux a été effectué le 22 mars 2021.

A l’audience du 17 mai 2021, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation.

Aux termes de la procédure, les prétentions et moyens des parties se présentent comme suit :

PRÉTENTIONS ET MOYENS D’ILE DE FRANCE MOBILITÉS

Ile de France Mobilités demande au juge de l’expropriation de fixer à 3 600 euros l’indemnité d’expropriation due à Monsieur Z A pour la dépossession du lot n°ᵒ1696 des parcelles cadastrées section […], 89 et […], décomposée comme suit :

- indemnité principale : 3 000 €

- indemnité de remploi : 600 €

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Au soutien, IDFM explique fixer la date de référence, conformément aux dispositions combinées des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme et L 322-2 du code de l’expropriation, au 21 février 2019, date de la dernière modification du plan local d’urbanisme de la commune de Ris Orangis. A cette date, le bien est situé en zone UC du PLU, ce qui correspond aux quartiers d’habitat collectif. La demanderesse relève que l’emprise est grevée d’emplacements réservés qui gèle sa constructibilité.

S’agissant de la consistance du bien, IDFM explique que l’expropriation porte sur un lot privatif utilisé pour un emplacement de parking extérieur d’une surface de 12 m².

Elle propose les termes de comparaison suivants :

[…]

(€/m²) (m²)

Ris Orangis 472,36 […]

[…]

[…]

[…]

18/05/17 148 75 000

Fontaine

Ris Orangis 414,97 […]

Temple

[…]

[…]

407,33 La Pièce du 16P01546 AB 141 Courcouronnes 24/11/16 5 […]

Bon Puits

[…]

Blanche

2 558 946 13/01/16 […]

[…]

Vigneux Sur 394,58 […]

[…]

Fleury Merogis 441,51 rue Conseil 31/03/[…]

National de la

Résistance

383,05 Moyenne

Médiane 400,96

dont il ressort une valeur médiane de 400 €/m² à laquelle elle applique un abattement pour encombrement d’au moins 50 %.

Au regard de l’avis de la DGFIP en date du 15 novembre 2018, de la valeur retenue par Monsieur le Commissaire du Gouvernement dans le cadre de l’instance n°19/72 relative aux parties communes et du jugement en date du 18 novembre 2019 du juge de l’expropriation d’Evry, IDFM demande qu’une valeur unitaire de 250 €/m² soit retenue.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DE MONSIEUR Z A

Présent lors du transport, Monsieur Z A a constitué avocat, sans déposer de conclusions, de sorte qu’il convient de statuer par jugement contradictoire.

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PROPOSITIONS DE MADAME LE COMMISS AIRE DU GOUVERNEMENT
Madame le Commissaire du Gouvernement propose de fixer le montant des indemnités de dépossession devant revenir à Monsieur Z A à la somme de 3 600 euros se décomposant en une indemnité principale de 3 000 euros et une indemnité de remploi de 600 euros.

Madame le Commissaire du Gouvernement fixe la date de référence au 21 février 2019 et relève qu’à cette date la parcelle se situe en zone UC du plan local d’urbanisme de la commune de Ris Orangis. Le bien est situé en emplacement réservé n°2 au plan local d’urbanisme dont l’objet est la création du TZEN4.

S’agissant des termes de comparaison proposés par IDFM, Madame le Commissaire du Gouvernement relève qu’il s’agit de terrains à bâtir situés soit sur la commune de Ris Orangis mais dans un zonage différent du bien concerné (zonage UA alors que le bien est situé en zone UC) soit sur les communes limitrophes sur des terrains destinés au logement collectif.

Pour demander qu’une valeur de 3 000 euros soit fixée, Madame le Commissaire du Gouvernement propose les termes de comparaison suivants :

^Référence Cadastre Commune Adresse Prix (€) Date

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les principes du droit de l’expropriation

L’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que «les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.»

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

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Le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, en application des dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation et les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L.322-2 du code précité. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’a pas encore été rendue, c’est à la date du jugement statuant sur l’indemnité qu’il convient de se placer pour apprécier la consistance des biens expropriés.

La destination et les possibilités en matière d’urbanisme des parcelles concernées par l’opération d’expropriation sont déterminées à la date de référence.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur le droit applicable :

En l’espèce, le bien doit être évalué à la date du présent jugement, selon sa consistance à la date du présent jugement et selon les possibilités d’urbanisme à la date de référence.

Les parties s’entendent pour dire que le bien est situé dans une zone soumise au droit de préemption urbain. Dès lors, conformément aux dispositions des articles L.213-4, L.213-6 du code de l’urbanisme la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La date de référence, non contestée, est fixée au 21 février 2019, date de dernière modification du plan local d’urbanisme de la commune de Ris Orangis.

A la date de référence fixée au 21 février 2019, il est constant que le bien se situe en zone UC qui correspond aux quartiers d’habitat collectif. Les règles de cette zone ont pour but de conserver la vocation d’habitat collectif de ces quartiers tout en permettant des opérations de réhabilitation et de renouvellement urbain.

Le bien concerné se situe en emplacement réservé n°2 dont l’objet est la création du TZEN4.

Sur la consistance du bien :

Il s’agit d’un emplement de stationnement et il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux annexé à la présente décision.

Sur la méthode et les surfaces :

La méthode consistant à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, adoptée par l’autorité expropriante et Madame le Commissaire du Gouvernement, sera retenue pour être adaptée à l’espèce.

La superficie non contestée est de 12 m².

Sur la situation locative :

Il n’est pas contesté que le bien est libre de toute occupation.

Sur la détermination des indemnités

L’article R.311-22 du code de l’expropriation dispose que :

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"Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du Commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R.311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose."

Sur l’indemnité principale

En l’espèce, les 10 termes de comparaison consistant en des mutations récentes situées à Ris Orangis dans des zones urbaines et dans des communes limitrophes correspondant à des terrains à bâtir proposés par l’autorité expropriante n’apparaissent pas pertinents comme se rapportant à des biens totalement différents, tant par leur superficie que leur zonage, du bien concerné. En l’absence de pertinence, ils ne seront pas retenus comme termes de comparaison pour le calcul de la valeur du bien concerné. Les autres termes de comparaison proposés par IDFM, notamment les jugements ou l’avis de service des domaines, n’ont pas été versés contradictoirement aux débats et ne peuvent donc pas être retenus.

Les 5 termes de comparaison proposés par Madame le Commissaire apparaissent pertinents en ce qu’ils se rapportent à des mutations récentes portant sur des parking situés dans la même commune ou des communes limitrophes. Il en ressort une valeur médiane de 3 000 euros.

Cette valeur apparaît adaptée au cas d’espèce.

Il convient donc de procéder au calcul suivant :

12 m² x 250 €/m² = 3 000 euros.

Sur l’indemnité de remploi :

Elle a pour base le montant de l’indemnité principale, en l’espèce 3 000 €.

Elle est égale à :

. 20 % jusqu’à 5 000 € = 600 € ;

Sur l’indemnité totale de dépossession :

Elle est égale à 3 600 €, soit :

- 3 000 €, indemnité principale ;

- 600 €, indemnité de remploi.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, Ile de France Mobilités, autorité expropriante, supporte les dépens.

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PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 22 mars 2021;

FIXE à 3 600 euros, en valeur libre, l’indemnité totale de dépossession due par Ile de France Mobilités à Monsieur Z A dans le cadre de l’opération d’expropriation du lot numéro 1696 – emplacement de stationnement- situé […], sur les parcelles cadastrées section AY numéros 88, 89 et 91 ;

DIT que la somme de 3 600 euros se décompose de la manière suivante :

- indemnité principale : 3 000 euros;

- indemnité de remploi : 600 euros;

CONDAMNE Ile de France Mobilités au paiement des dépens de la présente procédure.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe par Caroline DAVROUX, Juge de l’Expropriation pour le Département de l’Essonne, qui a signé la minute avec Jean-Paul LE GOFF, Greffier le vingt sept juillet deux mille vingt et un.

LE GREFFIER, LE JUGE DE L’EXPROPRIATION,

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TRIBUNAL

JUDICIAIRE

D’EVRY

PROCÈS-VERBAL DE TRANSPORT SUR LES LIEUX

Expropriations

N° RG 20/00045

No Portalis

DB3Q-W-B7E-NK7J

OPÉRATION: T ZEN 4 à […]

Transport du 22 Mars 2021

L’AN DEUX MIL VINGT ET UN ET LE VINGT DEUX MAR S

Nous, Caroline DAVROUX, Première Vice-Présidente adjointe, désignée par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS, conformément aux dispositions de l’articles L 211-1 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique.

Vu la requête aux fins de fixation du prix présentée par ILE DE FRANCE […], visant la procédure d’expropriation des immeubles et ayant pour objet la réalisation du T ZEN 4 à RIS ORANGIS.

Vu notre ordonnance en date du 25 janvier 2021 fixant à ce jour à 14 H 00, l’appel des parties à la mairie de Ris Orangis (91),

Nous nous sommes transportés sur les lieux.

En présence de Madame X, Commissaire du Gouvernement,

Personnes présentes sur les lieux :

- pour Ile de France Mobilité : Maître B Y, Monsieur C (cabinet SEGAT);

- pour l’exproprié: Monsieur Z A.

DESCRIPTIF :

MENTION: Monsieur Z A explique qu’il n’est pas concerné par la présente procédure d’expropriation puisqu’il soutient que son emplacement de stationnement est le numéro 716, non compris dans l’emprise, et non le n°710.

Maître Y explique que l’autorité expropriante s’est fondée sur les plans remis par le syndic avec les numéros de lots.

Monsieur Z A conteste la véracité des plans remise par le syndic, explique qu’il s’est rapproché en vain du syndic pour résoudre cette difficulté mais qu’il ne parvient pas à obtenir de réponse.

Le juge a rappelé à Monsieur Z A qu’il lui appartenait de constituer avocat dans le cadre de la présente procédure.

Nous nous sommes ensuite rendus sur place.

L’expropriation porte sur des emplacements de stationnement en extérieur situés au croisement de la […] et de l’avenue des Cimes sur la commune de Ris

Orangis. Ces emplacements de stationnement appartiennent à des propriétaires de la résidence La Ferme du Temple.

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Monsieur Z A nous a montré l’emplacement de stationnement dont il estime être le propriétaire et il a été constaté sur plan que cet emplacement n’était effectivement pas concerné par l’emprise.

Maître Y a montré l’emplacement de stationnement qui, selon le plan remis par le syndic, apparaît comme étant la propriété de M. Z A et il a été constaté que cet emplacement est effectivement compris dans l’emprise.

Pour une meilleure compréhension du présent procès verbal nous y annexons un plan qui nous a été remis par Monsieur C. Nous avons matérialisé d’une croix bleue l’emplacement des 12 places de stationnement concernées par la présente procédure.

L’avocat de l’autorité expropriante a indiqué nous faire parvenir prochainement un plan comprenant les emplacements de stationnement concernés et les numéros de lots permettant de les rattacher à leurs propriétaires.

Lors du transport se sont présentées à nous des personnes indiquant être bénéficiaires d’un droit de viager sur un emplacement de stationnement qui serait concerné par la présente expropriation mais qu’elles n’avaient pas été destinataires d’une offre d’indemnisation de la part de l’autorité expropriante. Maître Y a réitéré ses explications s’agissant des plans remis par le syndic.

L’audience a été fixée au 17 mai 2021 à 10 heures au Tribunal Judiciaire d’Evry.

Nous, juge de l’expropriation avons fait et clos le présent procès-verbal que nous avons signé avec le greffier.

^LE ^GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

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710

B

A

En conséquence, La République Française mande et ordonne: A tous Huissiers de Justice sur ce requis, de mettre ladite

décision à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président

Pour copie certifiée conforme à la minute, revêtue de la et le Greffier.

formule executoire par le Greffier soussigné. Le Greffier