TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
Immeuble l’Européen – Hall A 1 Promenade AD Rostand 4ème étage
93009 BOBIGNY CEDEX
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@ civil.X.fr
REFERENCES: N° RG 24/01865
No Portalis DB3S-W-B7I-Y5HV
Minute 885/25
Madame Y Z Représentant M^e Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat […] barre[…] de PARIS, vestiaire: C1922
C/
Monsieur AA AB
Représentant : M^e Elie SULTAN, avocat […] barre[…] de PARIS, vestiaire: E1129
Exécutoire, copie, dossier délivrés à :
M^e BERTHELOT-EIFFEL
Copie, dossier, délivrés à : M^e SULTAN
Le 19 Août 2025
Extrait des minules du Greile du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition […] greffe du tribunal judiciaire en date du 04 Août 2025, par délibéré prorogé ;
par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;
Après débats à l'[…]dience publique du 12 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier […]diencier ;
ENTRE DEMANDERESSSE:
Madame Y Z demeurant Quartier Béguès – 65130
BOURG-DE-BIGORRE
Représentée par Maître Delphine BERTHELOT-EIFFEL, Avocat […]
Barre[…] de Paris
D’UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur AA AB demeurant 15 Allée des Platanes – 
93320 LES-PAVILLONS-SOUS-BOIS
Représenté par Maître Elie SULTAN, Avocat […] Barre[…] de Paris
D’AUTRE PART

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EXPOSE DU LITIGE
Par contrat en date du 5 mars 2021, M^me Y AC a donné à bail à M. AD AE AF et
M. AA AG un local à usage d’habitation situé […] 15, allée des Platanes […]x Pavillons-sous-Bois
(93320), pour un loyer mensuel de 1 100 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d’un montant de 1 100 euros.
M. AD AE AF est décédé le […].
Des loyers étant demeurés impayés, le 24 novembre 2023, M^me Y AC a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 4 188,74 euros visant la cl[…]se résolutoire.
Elle a ensuite fait assigner M. AA AG devant le juge des contentieux de la protection du
Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 9 février 2024 pour obtenir la résiliation du contrat,
l’expulsion et la condamnation […] paiement.
Après trois renvois […]x fins de mise en état, l’affaire a été appelée à l'[…]dience du 12 mai 2025.
A cette date, M^me Y AC, représentée, se réfère à ses conclusions déposées à l'[…]dience. Elle demande : le rejet des demandes reconventionnelles ; la constatation de la résiliation de plein droit du bail d’habitation;
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l’expulsion de M. AA AG ; le transport et la séquestration des meubles; et la condamnation de M. AA AG : […] paiement de la somme actualisée de 20 661,20 euros, avec intérêts […] t[…]x légal à compter du commandement de payer et de l’assignation, […] paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, […] paiement d’une somme de 1 000 euros […] titre des frais irrépétibles et […]x dépens, comprenant le coût du commandement et de l’assignation.
Elle expose, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728, 1730 et 1732 du code civil, que le locataire ne s’est pas acquitté des loyers dus. Elle fait en outre valoir que l’état des lieux entrant fait état d’une maison en bon état général, que le locataire ne produit qu’un seul courrier dont
l’adresse est illisible attestant qu’il […]rait informé l’agence gestionnaire d’une humidité excessive des lieux, qu’il n’a pas donné suite […]x demandes de rendez-vous, que le logement est suroccupé, que la ch[…]dière a bien été réparée et que les loc[…]x ont été loués pour 46,15 m² sans prise en compte de la surface du sous-sol ou des combles. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.
M. AA AG comparaît, représenté. Il se réfère à ses conclusions et pièces déposées à l'[…]dience et sollicite : le rejet des demandes adverses;
à titre reconventionnel, la condamnation du bailleur lui restituer 60% et 10% des loyers perçus depuis le mois de septembre 2021 jusqu'[…] présent jugement en réparation de ses préjudices; la compensation entre l’indemnité de réparation et la dette locative; à titre subsidiaire, des délais de 36 mois pour s’acquitter de sa dette et la suspension des effets de la cl[…]se résolutoire ; en tout état de c[…]se, le retrait de l’exécution provisoire et la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 2 000 euros […] titre des frais irrépétibles ainsi qu'[…]x dépens.
Il fait valoir, sur le fondement des articles 1219, 1223, 1231-1, 1343-5 et 1719 du code civil, 3-1, 6 ct 24

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de la loi du 6 juillet 1989, 1 et 2 du décret du 30 janvier 2002 et 514-1 et 700 du code de procédure civile, que son logement est indécent et insalubre et qu’il n’a donc plus réglé les loyers et qu’il subit un préjudice de jouissance. Il ajoute qu’il est malheureux et de bonne foi. Il précise avoir informé
l’agence gestionnaire à plusieurs reprises, que la ch[…]dière ne fonctionne plus, que le logement est envahi d’humidité et de moisissures, qu’une occupante du chef de M. AG présente des difficultés respiratoires et que la seconde chambre ne respecte pas la h[…]teur sous plafond réglementaire. Il soutient en outre que la nature de l’affaire est incompatible avec l’exécution provisoire et qu’il existe de sérieux moyens de réformation du présent jugement.
Un diagnostic social et financier a été reçu […] greffe avant l'[…]dience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'[…]dience.
L’affaire a été mise en délibéré […] 15 juillet 2025, prorogé […] 4 août 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
I – Sur la demande de résiliation du bail
A – Sur la recevabilité de l’action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 13 février 2024, soit plus de six semaines avant l'[…]dience du 13 mai 2024, conformément […]x dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
B – Sur le bien fondé de la demande
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une cl[…]se prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour déf[…]t de paiement du loyer ou des charges […]x termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette cl[…]se ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En outre, les articles 1219 et 1220 du code civil prévoient qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'[…]tre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave et qu’une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. Or, l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre […] locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.
Le bail conclu le 5 mars 2021 contient une cl[…]se résolutoire en son article 12 qui stipule que le contrat sera résilié à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette cl[…]se a été signifié le 24 novembre
2023, pour la somme en principal de 4 188,74 euros, laissant un délai de six semaines pour régler la somme due. Conformément […]x dispositions de l’article 2 du code civil, la cl[…]se résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu’à l’issue du délai de deux mois prévu […] contrat de bail.
Or, ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois et M. AA AG ne justifie pas suffisamment de l’existence de désordres avant l’acquisition de la cl[…]se résolutoire.
A cet égard, il convient en effet de relever que l’état des lieux d’entrée fait état d’un logement ne comportant pas de trace d’humidité ou d’une défaillance du système de ventilation ou des ouvrants

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et que la capture d’écran incomplète d’un mail adressé le 17 février 2022 à un contact nommé Robin
Immobilier dont l’adresse mail exacte est effacée ne permėt pas de démontrer suffisamment
l’existence’de désordres à cette date.
En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la cl[…]se résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 25 janvier 2024.
L’expulsion de M. AA AG sera en conséquence ordonnée.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé […]x articles
R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution […] titre des opérations d’expulsion. Il
n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.
II – Sur la demande de condamnation en paiement des loyers et charges
L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu […] paiement des loyers et des charges récupérables.
Le bailleur produit un décompte démontrant que M. AA AG reste lui devoir la somme de 20
661,20 euros à la date du 30 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse.
M. AA AG sera donc condamné […] paiement de cette somme de 20 661,20 euros. Des règlements étant intervenus depuis la délivrance du commandement de payer et de l’assignation, cette somme produira intérêts […] t[…]x légal à compter du présent jugement.
Il sera également condamné […] paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée […] montant du loyer et des charges, tel qu’il […]rait été si le contrat
s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, conformément […]x dispositions de l’article 1240 du code civil.
^III-Sur la demande de réparation du préjudice de jouissance
L’article 6 de la loi précitée prévoit également que le bailleur est tenu de remettre […] locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise notamment qu’un logement décent assure le clos et le couvert, qu’il est protégé contre les infiltrations d’air parasites, que la nature et l’état de conservation et d’entretien des matéri[…]x de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires, que les rése[…]x et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de ch[…]ffage et de production d’e[…] ch[…]de sont conformes […]x normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement et que le logement permet une aération suffisante avec des dispositifs d’ouverture et d’éventuels dispositifs de ventilation en bon état et permettant un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés […]x besoins d’une occupation normale du logement et […] fonctionnement des équipements. L’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure.
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit quant à lui que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les loc[…]x dont il a la

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jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la f[…]te du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, de prendre à sa charge
l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés […] contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, s[…]f si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure et de permettre l’accès […]x lieux loués pour la préparation et l’exécution de trav[…]x d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de trav[…]x nécessaires […] maintien en état ou à l’entretien normal des loc[…]x loués, de trav[…]x d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces loc[…]x et de trav[…]x qui permettent de remplir les obligations mentionnées […] premier alinéa de l’article 6. Enfin, il résulte des dispositions de l’article 3-1 de la loi du juillet 1989 que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à
l’écart constaté. A déf[…]t d’accord entre les parties ou à déf[…]t de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.
En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat du 19 janvier 2024 que les murs et certains plafonds du logement loué sont recouverts de tâches de moisissures, que la présence d’e[…] est constatée sur un endroit du sol, sur les menuiseries d’une fenêtre et sur certains vitrages et que les meubles de la salle de bains sont dégradés par l’humidité. Le rapport d’enquête effectué par les services de la commune confirme la présence particulièrement importante de tâches de moisissures et précise que sept personnes occupent le logement dont la surface est de 46 m², que la h[…]teur du plafond est inférieure à 2,20 mètres dans les combles, que des fuites et infiltrations peuvent être constatées, que des prises électriques et certains éclairages ne sont plus fonctionnels en raison de l’humidité des lieux, que certaines fenêtres présentent un déf[…]t d’étanchéité à l’air et à l’e[…], qu’une ventilation a été obstruée par le locataire, que la ventilation de la salle de bains ne semble pas assurer le renouvellement de l’air permanent et que l’état du logement constitue donc un danger pour la santé des occupants du fait de la présence d’humidité, de moisissures, de la h[…]teur sous plafond, de
l’insuffisance du système de ventilation et d’une installation électrique dangereuse. M. AG produit également un devis du 19 juillet 2024 pour des trav[…]x à effectuer sur la ch[…]dière pour un montant de 334,40 euros ainsi que deux certificats médic[…]x attestant des infections pulmonaires à répétition et de l’asthme dont souffrent ses enfants.
L’état des lieux d’entrée dressé le 13 mars 2021 fait mention d’un logement en bon état ou en état moyen comportant certains éléments en m[…]vais état ou dégradés. Il peut être relevé que les murs des pièces habitables ne semblent pas présenter de tâches de moisissures lors de l’entrée dans les lieux. Le bailleur produit également un mail du 11 mars 2024 adressé à l’adresse levis608@gmail.com et un courrier recommandé adressé à l’adresse du bien loué le 3 avril 2024 sollicitant l’organisation
d’une visite des lieux, une facture de trav[…]x effectués le 10 octobre 2024 sur la ch[…]dière pour un montant de 652,30 euros et un permis de louer. Il produit enfin une attestation de surface habitable mentionnant une superficie de 46,15 m², qui ne prend en compte ni le sous-sol, ni les combles aménagés.
De ces éléments, il ressort que la surface habitable du logement loué correspond à ^surface indiquée dans le contrat de bail. Si les combles ne présentent certes pas une h[…]teur sous plafond de 2,20 mètres, ils ne sont cependant pas compris dans la surface habitable du logement telle qu’elle figure […] contrat de bail. A cet égard, il importe peu que le contrat de bail fasse mention de trois

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pièces. Aucune f[…]te du bailleur, ni […]cun préjudice ne peuvent être constatés de ce chef.
Il ressort également des éléments précités que le logement souffre d’une humidité excessive due à une suroccupation des lieux, des infiltrations, une m[…]vaise étanchéité de certains ouvrants, une ventilation défaillante dans la salle de bains et à l’obstruction d’une ventilation dans la cuisine. Il est également démontré que l’installation électrique du logement est dangereuse en raison de cette humidité et que les revêtements présentent de très importantes tâches et dégradations liées à des moisissures. Enfin, il résulte des deux factures produites que la ch[…]dière a connu des dysfonctionnements des mois de juillet à octobre 2024.
Si les désordres constatés sont en partie dus à une suroccupation des lieux et à l’obstruction d’une ventilation par le locataire dans la cuisine, il ressort également des éléments précités que les désordres sont dus à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent assurant le clos et le couvert et une aération suffisante dès lors qu’il peut être relevé que le logement loué souffre d’infiltrations, d’une m[…]vaise étanchéité des ouvrants et d’une ventilation inefficace dans la salle de bains, ces éléments étant à l’origine de la dangerosité de l’installation électrique. Enfin, le locataire a également subi des désordres liés […] dysfonctionnement de la ch[…]dière.
Il est suffisamment démontré que des désordres existent depuis le mois de janvier 2024. Il est par ailleurs justifié d’une demande du bailleur de procéder à une visite du bien à compter du 11 mars
2024. Si M. AG ne démontre pas avoir répondu à cette demande, celle-ci apparaît dénuée
d’intérêt à compter du 13 août 2024, date à laquelle le bailleur a été informé des conclusions du rapport d’enquête effectué par les services de la commune des Pavillons-sous-Bois. Ainsi et à déf[…]t de réponse du locataire à la demande de visite du logement jusqu’à la date de communication du rapport d’enquête, qui constitue une f[…]te à l’origine du dommage jusqu'[…] 13 août 2024, Mme
Y AC a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent à compter du 13 août
2024.
La nature des désordres et leurs conséquences sur l’état de santé des occupants des lieux justifie
l’évaluation du préjudice à h[…]teur de 60% du montant du loyer, soit la somme de 730 euros par mois pendant environ 9 mois, soit 6 570 euros.
M^me Y AC sera donc condamnée à payer à M. AA AG la somme de 6 570 euros en réparation de son préjudice de jouissance.
IV – Sur la demande de compensation
L’article 1347 du code civil prévoit que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
En l’espèce, M^me Y AC est redevablo de la somme do 6 570 euros à l’égard de M. AA
AG, lui-même redevable de la somme de 20 661,20 euros à son égard.
Il y a donc lieu de prononcer la compensation des créances. Il sera précisé qu’après compensation,
M. AA AG reste redevable de la somme de 14 091,20 euros à l’égard de la bailleresse.
V – Sur les demandes de délais
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et

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qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'[…]dience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation […] délai prévu […] premier alinéa de l’article
1343-5 du code civil, […] locataire en situation de régler sa dette locative. L’article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et
à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'[…]dience, les effets de la cl[…]se de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues […]x V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la cl[…]se de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, M. AA AG n’a pas repris le paiement régulier de son loyer courant ou d’une partie de celui-ci et n’a fourni […]cune indication sur ses ressources et charges.
En conséquence, ses demandes de délais de paiement et de suspension de l’acquisition de la cl[…]se résolutoire seront rejetées.
VI – Sur les mesures de fin de jugement
M. AA AG, partie perdante, supportera la charge des dépens.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M^me Y AC, M. AA AG sera condamné à lui payer une somme de 600 euros […] titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose […]trement. Le juge, peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, […] vu des conséquences que revêt une expulsion sur la situation de M. AA AG, il convient d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement qui n’est pas compatible avec la nature de l’affaire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la cl[…]se résolutoire figurant […] bail conclu le 5 mars
2021 entre M^me Y AC et M. AA AG concernant le local à usage d’habitation situé […]
15, allée des Platanes […]x Pavillons-sous-Bois (93320) sont réunies à la date du 25 janvier 2024;
ORDONNE en conséquence à M. AA AG de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement;
DIT qu’à déf[…]t pour M. AA AG d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés,
M^me Y AC pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux,

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faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place;
CONDAMNE M. AA AG à payer à M^me Y AC la somme de 20 661,20 euros (décompte arrêté […] 30 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse), avec intérêts […] t[…]x légal à compter du présent jugement;
CONDAMNE M^me Y AC à payer à M. AA AG la somme de 6 570 euros en réparation : de son préjudice de jouissance;
ORDONNE la compensation des créances et DIT qu’après compensation, M. AA AG est redevable de la somme de 14 091,20 euros à l’égard de M^me Y AC;
CONDAMNE M. AA AG à verser à M^me Y AC une indemnité mensuelle d’occupation égale […] montant du loyer et des charges qui […]raient été dus en l’absence de résiliation du bail du.
1er mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés […] bailleur ou à son mandataire ;
REJETTE les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la cl[…]se résolutoire ;
CONDAMNE M. AA AG à verser à M^me Y AC une somme de 600 euros […] titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE M. AA AG […]x dépens;
ECARTE l’exécution provisoire du présent jugement.
Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement […] greffe du tribunal judiciaire, le 4 août 2025.
^LE ^GREFFIER LE JUGE
Copie, certifiée conforme
Le Greffier liciaire de
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