TRIBUNAL DE

PROXIMITÉ […] Administratif du

Raincy 8, allée Baratin

93345 LE RAINCY CEDEX

: 01.43.01.36.70.

RG N° 11-21-000799

Minute: 22/497

SP

JUGEMENT

Du 19/05/2022

X Y Z AA

C/

AB AC AD

copie exécutoire délivrée le :

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copie délivrée le :

à :

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Extrait des minutes du Tribunal de Proximité

DU RAINCY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 19 Mai 2022;

Sous la présidence de madame MARION Céline, Juge des contentieux de la protection, assistée lors des débats et au prononcé du jugement de madame PECHTAMALJIAN Sandra, greffier,

ENTRE:

Monsieur X Y Z AA

4 rue Ingres, 94430 CHENNEVIERES SUR MARNE, représenté par M^e DENOT Laurence, avocat du barreau de PARIS, vestiaire: D 1666

Madame X AE AF AG Lieu Dit Lanne Vras,

29242 ILE D’OUESSANT, représentée par M^e DENOT Laurence, avocat du barreau de PARIS, vestiaire: D 1666

DEMANDEURS,

ET:

Monsieur AB AC AD

[…], […], représenté par M^e BONTEMPS Anne-Frédérique, avocat du barreau de PARIS, vestaire: G783

Madame AB AC AH née AI

[…], […], représentée par M^e BONTEMPS Anne-Frédérique, avocat du barreau de PARIS, vestaire: G783

Monsieur AB AC AJ

[…], […], assisté de M^e BONTEMPS Anne-Frédérique, avocat au barreau de PARIS, vestaire: G783

DÉFENDEURS,

À l’issue des débats qui se sont déroulés en audience publique le 17 mars 2022, la décision suivante a été rendue:

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 octobre 2011, d’une durée de trois ans à effet au 3 novembre

2011, Madame AK X a donné à bail à Monsieur AD AB AC,

Madame AL AI épouse AB AC et Monsieur AJ AB AC un appartement et un garage situés […] pour un loyer mensuel de 820 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 110 euros.

Madame AK X est décédée le […]. Selon attestation du notaire du

13 décembre 2019, Monsieur Y Z AA X et Madame AE AF AG

X, ses deux enfants, sont héritiers.

Par acte d’huissier du 29 janvier 2020, Monsieur et Madame X ont fait signifier à Messieurs à Madame AB AC un congé avec ANfre de vente à effet au 2 novembre 2020.

Par acte d’huissier en date du 4 juin 2021, Monsieur et Madame X ont fait assigner les consorts AB AC devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

○ à titre principal, valider le congé donné par Monsieur et Madame X à la date du 2 novembre 2020,

O à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave aux obligations,

O en tout état de cause, rejeter tous délais de paiement et pour quitter les lieux et toute demande tendant à voir écartée

l’exécution provisoire de droit, prononcer l’expulsion de Madame et Messieurs AB AC ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, le sort des meubles

'éventuellement laissés sur place étant tranché par les dispositions de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution, condamner solidairement Madame et Messieurs AB AC à payer aux demandeurs : une indemnité d’occupation mensuelle égale à deux fois le loyer courant, indexable comme lui et prévoyant le paiement sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges / TOM/ cotisations d’assurance, à compter du terme du bail jusqu’à libération des lieux par remise des clefs et débarras de tous meubles et effets personnels, sans que la condamnation n’omette un seul mois d’occupation postérieurement au dernier mois visé dans le décompte produit et sanctionné par le jugement à intervenir, sous réserve du traitement de la dette dans le cadre de la procédure de surendettement, le tout majoré de 10 % au titre de la clause pénale, les condamner solidairement au paiement de la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 9 juin 2021.

A l’audience du 17 mars 2022, Monsieur et Madame X, représentés, maintiennent leurs demandes. Ils précisent qu’il n’y a aucune dette locative.

Ils soutiennent, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que les locataires se sont maintenus dans le logement après la délivrance du congé pour vente à effet au 2 novembre 2020, sans avoir acquis le bien, si bien qu’ils sont bien fondés à solliciter la validation du congé et l’expulsion des locataires.

Ils indiquent que le congé n’est pas nul, l’âge des locataires n’étant pas connus, et u n relogement ayant

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été proposé mais refusé, si bien qu’il n’y a aucune mauvaise foi. Ils ajoutent que le prix de vente proposé correspond au prix selon l’estimation de l’agence immobilière. Ils soulignent qu’il n’était pas possible pour les locataires d’acheter le bien. À titre subsidiaire, ils demandent la résiliation du contrat en application de l’article 1728 du code civil, en l’absence de paiement régulier des loyers et charges et d’assurance pour le logement, ce qui constitue des manquements graves aux obligations contractuelles. Ils sont opposés à l’octroi de délais de pour quitter les lieux.

Par conclusions écrites soutenues à l’audience, Madame et Messieurs AB AC, représentés, demandent au juge des contentieux de la protection de :

O à titre principal,

- déclarer irrégulier le congé pour vente délivré le 29 janvier 2020,

- juger qu’aucun manquement locatif n’est démontré,

- débouter Monsieur et Madame X de leurs demandes,

O à titre subsidiaire, accorder aux consorts AB AC un délai qui ne saurait être inférieur à tro is ans pour quitter les lieux,

- limiter le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges,

O en tout état de cause, débouter Monsieur et Madame X de leurs demandes contraires,

- condamner Monsieur et Madame X in solidum à leur payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Ils soutiennent que le congé est frauduleux en raison d’une part, de la volonté d’évincer les locataires qui sont âgés, puisque Monsieur et Madame AB AC avaient 82 ans et 66 ans à la date

d’échéance du contrat, avec des ressources modestes, selon les avis d’imposition communiqués, et sont donc des locataires protégés au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, car remplissant les conditions prévues par ce texte. Ils estiment que le congé a été délivré dans le seul but de se soustraire

à l’obligation de relogement des bailleurs. Ils relèvent qu’aucune proposition de relogement n’a été faite, une mise à disposition a été seulement évoquée.

Ils ajoutent que le congé est frauduleux d’autre part en raison du prix de vente du bien manifestement excessif, compte tenu du prix médian de l’immobilier dans la commune, portant le prix de l’appartement à 265875 euros alors qu’il a été proposé à 300000 euros. Ils estiment que le prix est dissuasif, car ANfert 35000 euros au-dessus du prix des biens dans la ville concernée. Ils ajoutent que les visites ont cessé et que le bien n’est plus actuellement en vente en agence, ce qui confirme le caractère irrégulier et frauduleux.

Ils soutiennent également qu’il n’y a pas de dette locative et que le logement est assuré, les attestations

d’assurance n’ayant jamais été demandées auparavant aux locataires, si bien que la demande de résiliation judiciaire doit être rejetée.

Ils indiquent que la demande au titre de la clause pénale de 10%, non contractuelle, doit être rejetée. À titre subsidiaire, ils demandent le bénéfice de délais de trois ans pour quitter le logement, compte tenu de leur âge et de leur situation, ainsi que la limitation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et charges en application de l’article 1231-5 du code civil.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2022.

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MOTIFS DE LA DECISION:

Sur les demandes principales :

Sur la demande de constat de la résiliation du bail:

Attendu qu’aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé au locataire pour vendre le bien loué, en respectant un délai de préavis de six mois ; qu’à la date d’effet du congé, le locataire qui n’a pas accepté l’ANfre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation des locaux loués ;

Que selon ce texte, à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ;

Que le congé vaut ANfre de vente au prANit du locataire et l’ANfre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis ; que dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente, à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ou si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie; que cette notification vaut ANfre de vente au prANit du locataire, valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception;

Qu’en cas de contestation, le juge peut, même d’ANfice, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article et peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes;

Que par ailleurs, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à

l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit ANfert ; que cette disposition n’est pas applicable lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources; qu’à ce titre, l’âge des parties est apprécié à la date

d’échéance du contrat et le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé ;

Qu’aux termes de l’article 14 de la loi du 24 mars 2014, modifiant l’article 15 de la loi du 6 juillet

1989, les contrats en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi demeurent soumis aux dispositions antérieures ; que selon l’article 82 de la loi du 6 août 2015, jusqu’à leur renouvellement ou leur tacite reconduction les contrats de location visés au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables; que néanmoins, par exception, l’article 15 de la loi, dans sa nouvelle version, est applicable aux contrats de location en cours;

Attendu qu’en l’espèce, le bail conclu le 29 octobre 2011, à effet au 3 novembre 2011 a été conclu pour une durée de trois ans et devait se terminer le 2 novembre 2014, puis s’est renouvelé par périodes triennales, jusqu’en dernier lieu au 2 novembre 2020 ;

Que le congé pour vente a été délivré par acte d’huissier du 29 janvier 2020, pour le 2 novembre 2020, soit en respectant le délai de préavis de six mois ;

Que l’acte mentionne le motif du congé, contient une ANfre de vente et reproduit les termes de l’article

15 de la loi, ainsi qu’une notice;

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Que dès lors, le congé a été délivré dans les formes et délais requis ;

Qu’en premier lieu, il est fait mention de l’absence de proposition de relogement faite aux locataires, Monsieur et Madame AB AM estimant qu’ils bénéficient des dispositions de l’article 15 de la loi prévoyant une obligation d’ANfre de relogement;

Que d’une part, Monsieur AJ AB AC, né le […], était âgé de moins de 65 ans au jour de l’échéance du contrat le 2 novembre 2020 et ne peut donc se prévaloir de ces dispositions ;

Que d’autre part, Monsieur AD AB AC, né le […], et Madame AL AB

AC, née le […], étaient âgés respectivement de 82 ans et 67 ans à la date d’échéance du contrat, au 2 novembre 2020 ;

Que Monsieur et Madame AB AC percevaient, à la date de signification du congé, le 29 janvier 2020, des ressources de 20486 euros pour l’année 2019, selon l’avis d’imposition 2020, soit un revenu fiscal de référence de 15787 euros ; que ces ressources sont inférieures au plafond fixé par

l’arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources dans sa version applicable au jour du congé, qui fixe le plafond à 36341 euros;

Que toutefois, force est de constater que Monsieur X, né le […], était lui-même âgé de 66 ans au jour de l’échéance du contrat ; qu’en cas de pluralité de bailleur, il suffit, pour la validité du congé donné sans ANfre de relogement, qu’un seul d’entre eux justifie remplir l’une des conditions alternatives de l’article 15;

Que dès lors, si Monsieur et Madame AB AC remplissent les conditions pour bénéficier de la protection prévue par l’article 15 de la loi, ces dispositions ne sont pas applicables, l’un des indivisaires bailleurs étant âgé de plus de 65 ans, et les bailleurs n’avaient donc pas l’obligation de proposer un relogement à Monsieur et Madame AB AC;

Qu’en second lieu, il est fait état du caractère frauduleux du congé en raison de la fixation d’un prix dissuasif, manifestement excessif;

Qu’au regard du prix médian de l’immobilier à Neuilly-Plaisance à hauteur de 4514 euros par mètre carré en janvier 2020, jour du congé, selon la référence des locataires, le logement d’une surface de

58,91 mètres carrés est estimé à 265919 euros; qu’aucun autre élément de comparaison n’est communiqué, les annonces de vente immobilière à la date de l’audience, le 17 mars 2022, soit deux ans plus tard n’étant pas représentatives du marché immobilier en janvier 2020; qu’aucune précision

n’est donnée quant à l’état du logement ou ses caractéristiques ;

Qu’il convient dès lors d’apprécier la fixation du prix de l’ANfre contenue dans le congé au regard de cette valeur médiane qui est le seul élément de comparaison; que force est de constater qu’une différence de 35000 euros entre le prix «< médian » des logements dans la commune et le prix de vente selon le mandat de vente confié à l’agence immobilière, qui représenterait une surestimation de 13%,

n’apparaît pas ni excessive ni disproportionnée ; qu’il n’est donc pas démontré que le prix contenu. dans l’ANfre est dissuasif;

Que le congé n’est donc pas frauduleux et il est justifié de son caractère sérieux ;

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Que l’ANfre de vente n’a pas été acceptée par les locataires ;

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Qu’en conséquence, le congé sera validé, avec effet au 2 novembre 2020 à m

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Que le bail se trouve donc résilié par l’effet du congé et les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre depuis le 3 novembre 2020;

Sur la demande d’expulsion:

Attendu que le locataire est désormais occupant sans droit ni titre ;

Qu’il convient d’ordonner l’expulsion de Madame et Messieurs AB AC et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ;

Que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Que par ailleurs, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les défendeurs à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation;

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame et Messieurs AB AC:

Attendu que selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux ; que la restitution des lieux implique la remise des clefs ;

Qu’aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer; qu’il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire ; que l’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur ;

Attendu que le bail se trouve résilié depuis le 3 novembre 2020, Madame et Messieurs AB AC sont occupants sans droit ni titre depuis cette date ;

Qu’il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date;

Que si le bail prévoit à l’article X-2 la fixation de l’indemnité d’occupation à deux fois le loyer quotidien ; qu’une telle clause s’analyse en une clause pénale susceptible de réduction, conformément

à l’article 1231-5 du Code civil, qui permet au juge, même d’ANfice, de modérer une clause pénale manifestement excessive; que ce type de clause est également réputé non écrit au sens de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989;

Qu’au regard des éléments versés aux débats, cette pénalité apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner in solidum les locataires à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux;

Sur la clause pénale :

Attendu qu’aux termes de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat du 29 octobre 2011, renouvelé en dernier lieu en 2017, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ;

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Attendu qu’en l’espèce, le contrat de bail ne contient pas de clause pénale prévoyant une majoration de 10% mais uniquement l’application du taux d’intérêt légal ;

Que dès lors il convient de rejeter les demandes au titre de la clause pénale de 10%;

Sur la demande reconventionnelle de délais d’expulsion :

Attendu qu’il résulte des articles L613-1 du Code de la construction et de l’habitation et L412-3 et

L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage prANessionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation;

Que le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun

d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés;

Que la durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans ;

Attendu qu’en l’espèce, il apparaît que Madame et Messieurs AB AC justifient de leur situation personnelle et financière; que les loyers et les charges sont payés régulièrement ; qu’ils ne justifient toutefois pas de démarches en vue du relogement;

Qu’au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Madame et Messieurs AB AC un délai de trois mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux ;

Sur les demandes accessoires :

Attendu que conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit ;

Attendu qu’en application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner in solidum les défendeurs aux dépens de l’instance;

Attendu qu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame X les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance; qu’il convient donc de condamner in solidum Madame et Messieurs AB AC à payer à Monsieur et Madame X la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Que la demande de Madame et Messieurs AB AC au titre des frais irrépétibles sera rejetée ;

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

182CONSTATE la validité du congé délivré par Monsieur Y Z AA X et Madame AN AE AF AG X à Monsieur AD AB AC, Madame AL

AI épouse AB AC et Monsieur AJ AB AC par acte d’huissier du 29 janvier o t

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2020,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 29 octobre 2011 entre Monsieur Y Z AA

X et Madame AE AF AG X d’une part, et Monsieur AD AB

AC, Madame AL AI épouse AB AC et Monsieur AJ AB AC et

Madame AO AP épouse AQ d’autre part, concernant les locaux situés […] à […], par effet du congé, au 2 novembre 2020,

DIT que Monsieur AD AB AC, Madame AL AI épouse AB AC et

Monsieur AJ AB AC et Madame AO AP épouse AQ sont occupants sans droit ni titre à compter du 3 novembre 2020,

ACCORDE à de Monsieur AD AB AC, Madame AL AI épouse AB AC et Monsieur AJ AB AC un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés 21 rue du Maréchal Foch à 93360 Neuilly- Plaisance,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Monsieur AD AB AC, Madame AL AI épouse AB AC et Monsieur AJ AB AC ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

CONDAMNE in solidum Monsieur AD AB AC, Madame AL AI épouse

AB AC et Monsieur AJ AB AC à payer à Monsieur et Madame X une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 3 novembre 2020 jusqu’à la libération effective des lieux,

REJETTE la demande au titre de la clause pénale,

CONDAMNE in solidum Monsieur AD AB AC, Madame AL AI épouse AB AC et Monsieur AJ AB AC à payer à Monsieur Y Z AA X et Madame AE AF AG X la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du

Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur AD AB AC, Madame AL AI épouse

AB AC et Monsieur AJ AB AC aux dépens de l’instance,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE GREFFIER En conséquence, la République Française mande et LE PRÉSIDENT ordonne à tous huissiers de justice sur ce requis de

Ofer mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs B Généraux et aux Procureurs de la République près les

Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous

Commandants et Ociers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils enscontolegalement requis.

LE DIRECTEUR DES SERVICES DE GREFFE 93190 LIVR

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