TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRÉTEIL TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE NOGENT SUR MARNE Minute N°12024 RG N° 11-24-000313

Monsieur X Y

Madame Z AA, AB, AC

C/

Monsieur AD AE Madame AF AG

EXTRAIT DES MINUTES

du TRIBUNAREPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 DECEMBRE 2024 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

Monsieur X AH demeurant 112 rue de Verdun, 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE, représenté par M^e DOUKHAN Avner, avocat au Barreau de Paris Madame Z AA, AB, AC demeurant 112 rue de Verdun, 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE, représentée par M^e DOUKHAN Avner, avocat au Barreau de Paris

DÉFENDEURS:

Monsieur AD AE demeurant 18 rue Guy Moquet, 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE, non comparant Madame AF AG demeurant 18 rue Guy Moquet, 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE, comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président KERZHERO Elise, Juge Placée en qualité de juge des contentieux de la protection

Greffier: CORTEZ Laura

DÉBATS:

Audience publique du 15 octobre 2024 mis en délibéré au 13 Décembre 2024 date indiquée à l’issue des débats

JUGEMENT:

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Copie exécutoire délivrée le 13 Décembre 2024 à M^e DOUKHAN Avner Copies délivrées aux parties le 13 Décembre 2024 + COPIE PREFECTURE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 19 juillet 2022, Monsieur AH X et Madame AA Z ont consenti un bail d’habitation à Madame AG AF et Monsieur AE AD sur un logement situé au 18 Rue Guy Moquet à CHAMPIGNY SUR MARNE (94500), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1000 euros et d’une provision pour charges de 200 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont, par actes de commissaire de justice du 29 novembre 2023, fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 5 430 euros en principal au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Suivant actes de commissaire de justice du 20 mars 2024, Monsieur AH X et Madame AA Z ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne afin de:

— 

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail locatif au titre des impayés de loyer, Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame AG AF et Monsieur AE AD et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux de la partie requise dans tel garde-meuble de son choix ou dans tel autre lieu au choix des requérants et ce en garantie de toute somme qui pourra être due, Condamner Madame AG AF et Monsieur AE AD à leur payer la somme de 10 230 euros au titre de l’arriéré locatif majorée des intérêts au taux légal, Condamner Madame AG AF et Monsieur AE AD à une indemnité d’occupation de 1 200 euros par mois, Condamner Madame AG AF et Monsieur AE AD à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire a été appelée aux audiences du 14 mai 2024 et du 10 septembre 2024 puis examinée au fond à l’audience publique du 15 octobre 2024.

À l’audience, Madame AA Z et Monsieur AH X, représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes introductives d’instance et précisent que la dette locative, actualisée au jour de l’audience s’élève désormais à 15 526 euros. Ils exposent qu’aucun versement de loyer n’est intervenu depuis le mois d’août 2023 et indiquent être opposés à tout délai.

Madame AG AF, présente, reconnaît la dette locative dans son principe mais en conteste le montant, indiquant que les versements de la Caisse d’Allocations Familiales n’ont pas été pris en compte ainsi que certains de ses propres versements. Elle ne sollicite pas de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire expliquant qu’elle n’est pas en RG: 11-24-313

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capacité d’épurer la dette et sollicite un délai de 6 mois pour quitter les lieux au regard de sa situation familiale. Elle indique enfin, avoir déposé une plainte contre le bailleur car ce dernier serait entré au sein du logement au mois d’août 2023.

Bien que régulièrement convoqué par assignation signifiée à étude du commissaire de justice, Monsieur AE AD n’est pas présent ni représenté.

Le résultat de l’enquête sociale diligentée par les services de la Préfecture du Val-de-Marne, en application des dispositions de l’article 114 de la Loi du 29 juillet 1998, n’est pas parvenu au greffe du Tribunal le jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne ».

I. SUR LA DEMANDE DE CONSTAT DE LA RESILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur AH X et Madame AA Z justifient avoir notifié l’assignation à la préfecture du Val-de-Marne le 22 mars 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er décembre 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de préciser que les dispositions de l’article 10 de la Loi du 27 juillet 2023, ayant réduit à six semaines le délai imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, n’ont pas pour effet de modifier le délai de deux mois prévu par les clauses résolutoires des baux en cours au 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de cette loi.

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En l’espèce, le bail conclu le 19 juillet 2022 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été délivré à chacun des locataires le 29 novembre 2023, pour la somme en principal de 5 430 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 30 janvier 2024.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur AH X et Madame AA Z à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur l’octroi d’un délai pour quitter les lieux

Il résulte de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution que, si l’expulsion qui porte sur un lieu habité par la personne expulsée ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les locaux. Toutefois, le juge peut réduire ou supprimer ce délai. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Il résulte des articles L.412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, que le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur AH X et Madame AA Z ne font état d’aucun motif qui justifierait de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé aux défendeurs pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux.

Au contraire et compte tenu de leur situation personnelle, familiale et financière, Madame AG AF et Monsieur AE AD n’apparaissent pas en mesure de pouvoir se reloger dans des conditions normales, Madame AG AF semblant en réalité vivre seule avec sa fille au sein du logement et ayant effectué une demande de logement social.

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En conséquence, il y a lieu d’accorder à Madame AG AF et Monsieur AE AD un délai de six mois pour quitter les lieux.

La présente décision sera communiquée au représentant de l’État dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de l’intéressé.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT

Sur la demande au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des stipulations contractuelles du contrat de bail liant les parties que de l’article 7a) de la Loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil.

Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. En ce sens, le bailleur ne saurait imputer au débit du décompte des frais pour lesquels il ne justifie ni du fondement ni du quantum.

L’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur AH X et Madame AA Z versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse), Madame AG AF et Monsieur AE AD leur devaient la somme de 15 526 euros.

Si Madame AG AF conteste le montant de la dette elle n’apporte pas la preuve des paiements effectués par la CAF et qui n’auraient pas été imputés sur la dette locative.

S’agissant enfin des versements effectués par Madame AG AF et dont elle justifie, il convient d’observer que ces derniers ont bien été intégrés au décompte versé aux débats mais qu’il existe néanmoins une erreur quant aux sommes prises en compte puisque le décompte fait apparaître la somme de 3 050 euros au titre des versements effectués par les preneurs tandis que les relevés de compte produits aux débats par la preneuse font quant à eux apparaître la somme de 3 290 euros au titre des versements effectués (1 270 euros le 10 mai 2023, 440 euros le 7 juin 2023, 440 euros le 12 juillet 2023, 700 euros le 20 juillet 2023 et 440 euros le 8 août 2023).

En conséquence, Madame AG AF et Monsieur AE AD seront condamnés à payer la somme de 15 286 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

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Sur l’indemnité d’occupation

Madame AG AF et Monsieur AE AD occupent les lieux objets du contrat de bail du 19 juillet 2022 sans droit ni titre depuis le 30 janvier 2024, et causent de ce fait, un préjudice à Monsieur AH X et Madame AA Z qu’il convient de réparer en fixant, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion, une indemnité d’occupation mensuelle.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du Code civil, qui permet au Juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Au vu des éléments de fait propres à l’affaire, l’indemnité d’occupation sera fixée, au montant du loyer principal révisé et des charges qui auraient été dus si le contrat de bail du 19 juillet 2022 s’était poursuivi, ladite indemnité due au prorata temporis et payable à terme échu et, au plus tard, le 1" du mois suivant.

Cette indemnité est due par Madame AG AF et Monsieur AE AD jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame AG AF et Monsieur AE AD, qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur AH X et Madame AA Z, Madame AG AF et Monsieur AE AD seront également condamnés in solidum à leur verser la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

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PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location conclu le 19 juillet 2022 entre Monsieur AH X et Madame AA Z et Madame AG AF et Monsieur AE AD concernant le logement situé 18 Rue Guy Môquet à Champigny-sur-Marne (94500) sont réunies à la date du 30 janvier 2024, CONSTATE que Madame AG AF et Monsieur AE AD occupent le logement susvisé sans droit ni titre depuis cette date;

ACCORDE à Madame AG AF et Monsieur AE AD un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour libérer les lieux et restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Madame AG AF et Monsieur AE AD d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur AH X et Madame AA Z pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder: * à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique; *au transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame AG AF et Monsieur AE AD depuis le 30 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux précités matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion, au montant du loyer principal révisé et des charges tels qu’ils auraient été dus si le contrat de bail du 19 juillet 2022 s’était poursuivi, ladite indemnité étant révisable selon les stipulations contractuelles et étant due au prorata temporis;

CONDAMNE Madame AG AF et Monsieur AE AD à payer à Monsieur AH X et Madame AA Z la somme de 15 286 euros (quinze mille deux cent quatre-vingt-six euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2024 et échéance d’octobre incluse avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNE Madame AG AF et Monsieur AE AD à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer principal révisé et des charges tels qu’ils auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi à compter du terme de novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion;

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DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire;

REJETTE le surplus des demandes;

CONDAMNE in solidum Madame AG AF et Monsieur AE AD à verser à Monsieur AH X et Madame AA Z la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame AG AF et Monsieur AE AD aux dépens;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Val-de-Marne en application de l’article R.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

LE GREFFIER

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LA PRESIDENTE

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tou Huissiers de Justice de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près es Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront Mégalement requis. En foi de quoi la présente expédition revêtue de la formule exécuti et certifiée conforme à la minute de ladite décision a été signée, scellée et délivrée par le Greffier soussigné.

ANDICIAIRED

TRIBUNAL

Val-de-Marne

CRETEIL

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