TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[…]
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Extrait des minutes du Tribunal de Proximité de SAINT DENIS
REFERENCES : N° RG 25/00989 – N°
Portalis DB3S-W-B7J-2TBO
Minute 25/00928
Société CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire: 33
C7
Monsieur X Y
Représentant M^e Rémi HOUDAIBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :
Madame Z Y Représentant M^e Rémi HOUDAIBI, avocat au barreau de PARIS
Exécutoire, copie, dossier délivrés à :
M^e Gaëlle LE DEUN
Copie certifiée conforme délivrée à : M^e Rémi HOUDAIBI
Le 05 SEP. 2025
République Française
Au nom du Peuple Français
JUGEMENT DU 03 Septembre 2025
Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 03 Septembre 2025;
Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier;
Après débats à l’audience publique du 30 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier;
ENTRE DEMANDEUR:
Société CDC HABITAT SOCIAL
33 avenue Pierre Mendès-France
75013 PARIS représentée par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33
D’UNE PART
ET DÉFENDEURS :
- Monsieur X Y
- Madame Z Y
[…] tous deux représentés par M^e Rémi HOUDAIBI, avocat au barreau de PARIS
D’AUTRE PART
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eleaned uptdon
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 29 juillet 2003, la société SCIC HABITAT D’ILE DE FRANCE devenue OSICA puis la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur X Y et
Madame Z Y un logement à usage d’habitation situé 5 promenade de la Basilique, 93200 SAINT-DENIS.
Par actes de commissaire de justice en date du 6 janvier 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur X Y et Madame Z Y devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique s’il y a lieu, en rappelant le sort des meubles,
- condamner solidairement Monsieur X Y et Madame Z Y à lui payer les loyers impayés, soit la somme de 5 560,31 euros arrêtée au 4 novembre 2024, sous réserve des loyers à échoir jusqu’à la date de la résiliation, ainsi qu’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges récupérables jusqu’à libération effective des lieux,
- condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 800 euros à titre indemnitaire, 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
A l’audience du 10 mars 2023 à laquelle l’affaire a été régulièrement appelée, l’affaire a été renvoyée à 2 reprises pour être finalement plaidée à l’audience du 30 juin 2025.
A cette audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, avec actualisation du montant de la dette locative à la somme de 2 560,31 euros arrêtée au 23 juin 2025. Elle reprend les mêmes demandes que dans son acte introductif d’instance, sauf à voir débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, au visa de l’article 18 du décret du 11 mars 2015, et des articles 1103, 1104, 1224, 1728 et 544 du code civil.
Au soutien de ses demandes et en substance, elle fait valoir que la preuve d’un rapport locatif est incontestable entre les parties malgré la perte des conditions particulières du contrat. Elle soutient que les loyers ne sont pas payés aux termes convenus depuis plusieurs mois et que ce manquement est suffisamment grave pour entraîner la résiliation du bail, alors au surplus qu’elle a fait signifier une sommation de payer demeurée sans effet. Sur la contestation du montant de la régularisation des charges du 17 avril 2024, elle fait valoir qu’aucune fuite d’eau n’a été réparée alors pourtant que la consommation d’eau postérieure à l’année 2022 a diminué, et que la consommation d’eau correspond bien à leur consommation réelle.
Par ailleurs elle s’en rapporte quant à l’octroi de délais de paiement. En ce qui concerne l’indécence alléguée du logement, elle souligne qu’elle fait procéder régulièrement à la désinsectisation du logement et que suite aux réclamations des locataires, elle est intervenue dans le logement. Elle ajoute que les locataires n’ont déclaré aucun sinistre au niveau de la salle de bain alors que les constatations effectuées par le commissaire de justice dans cette pièce font état d’infiltrations. En ce qui concerne la demande d’expertise, elle met en avant l’absence d’élément justifiant une telle expertise.
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Monsieur X Y et Madame Z Y, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Ils demandent au juge, sans visa, de :
- débouter le bailleur de ses demandes,
-juger que le bailleur a manqué à son obligation d’avoir mis à disposition un logement décent et en bon état de réparation,
- juger que le logement est indécent,
-enjoindre au bailleur d’avoir à procéder à la désinfection complète de tous les nuisibles en ce compris des cafards sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- suspendre le paiement des loyers jusqu’à cette réalisation outre le versement de la somme de 500 euros par mois à compter du mois de février 2025 à titre indemnitaire,
- condamner le bailleur à leur verser la somme de 3 058,26 euros au titre de leur préjudice financier, et 500 euros au titre de leur préjudice moral,
- ordonner la compensation des créances,
- leur accorder des délais de paiement sur 16 mois, et suspendre la résiliation du contrat le temps desdits délais,
- condamner le bailleur à leur verser la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,
à titre subsidiaire,
- ordonner avant dire droit une expertise sur l’état du logement, et sursoir à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.
Au soutien de leurs demandes et en substance, ils font valoir que l’arriéré locatif résulte d’une régularisation des charges exhorbitante. qui s’explique par une consommation excessive et anormale d’eau au cours de l’année 2021. Par ailleurs, ils font valoir que les parties communes sont fortement dégradées, et notamment le plafond situé juste au dessous de leur logement, de sorte que cette constatation démontre une adduction d’eau vers le logement provoquant une déperdition anormale causée par une canalisation défectueuse dont ils ne peuvent être responsables, de sorte que la somme de 3 058,26 euros doit être déduite de la dette réclamée à titre indemnitaire. Sur leur demande de délais, ils font valoir qu’ils perçoivent actuellement des ressources de 4 100 euros par mois avec 1 enfant encore mineure et deux enfants majeurs à charge. Ils soutiennent que ce retard de paiement ne peut entraîner la résiliation du bail.
Sur l’indécence du logement, ils font valoir que le constat de commissaire de justice dévoile des nids de cafards, et que les revêtements de la salle d’eau sont craquelés et auréolés des suites d’infiltrations, de sorte qu’il revient au bailleur d’éradiquer les nuisibles du logement alors au surplus qu’ils déclarent subir un préjudice de jouissance.
Sur la demande d’expertise, ils soutiennent que leur demande est légitime compte tenu des désordres relevés.
Oralement, ils proposent de verser la somme de 150 euros par mois pour apurer la dette.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 3 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Le juge rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « dire » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.
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Sur la recevabilité de l’action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 9 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la CCAPEX a été saisie électroniquement le 29 août 2024.
L’action est donc recevable.
Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et l’expulsion des lieux
Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Sur les charges, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. Le juge apprécie la gravité du manquement au jour où il statue.
En l’espèce, le décompte produit par le bailleur fait état d’une dette arrêtée au 23 juin 2025, échéance de mai incluse, à la somme de 2 560,31 euros hors frais de poursuite, correspondant à près de trois mois de loyer impayés.
Toutefois, il convient de relever que le point de départ de la dette n’est pas justifiée, les décomptes produits ne commençant qu’en février 2024 (dans le cadre de la sommation de payer), que le bail a été conclu depuis plus de 20 ans, et que Monsieur X Y et Madame Z Y n’ont jamais cessé d’effectuer des règlements, alors au surplus qu’une régularisation très importante des charges correspondant à près de 4 échéances locatives a été à l’origine de l’aggravation importante de la dette. Surtout, depuis la délivrance de la sommation de payer, la dette a substantiellement diminué, pour atteindre désormais un montant que les locataires sont susceptibles d’apurer en 17 mois, avec une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
Au regard de ces éléments Monsieur X Y et Madame Z Y auraient pu prétendre à la suspension des effets de la clause résolutoire et à la suspension de l’expulsion, si les conditions particulières du contrat n’avaient pas été égarées.
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Aussi, la SA CDC HABITAT SOCIAL échoue à démontrer que la violation par les locataires de leur obligation de payer le loyer, est suffisamment grave pour entraîner la résiliation judiciaire du contrat.
En conséquence sa demande en résiliation sera rejetée.
Sur la demande en paiement des loyers et charges
Les preneurs sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 et 1217 du code civil..
En l’espèce, l’arriéré de loyers arrêté au 23 juin 2025, échéance de mai incluse, est de 2 560,31 euros, hors frais de poursuite déduits par le bailleur.
Si Monsieur X Y et Madame Z Y contestent le montant de la régularisation des charges de l’année 2021 d’un montant de 3 547,67 euros, dont le montant est justifié par le bailleur par la production du décompte individuel de charges, ils ne justifient aucunement que l’eau consommée au titre de leur logement résulterait d’une fuite qui ne leur est pas imputable. En effet, aucune intervention du bailleur au titre d’une réparation d’une prétendue fuite n’est justifiée en 2021, alors pourtant que les années postérieures à l’année 2021 font état d’une consommation d’eau plus réduite. Ce moyen ne peut qu’être rejeté.
En conséquence Monsieur X Y et Madame Z Y seront condamnés au paiement de la somme de 2 560,31 euros.
Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la solidarité des dettes ménagères de l’article 220 du code civil.
Sur la demande de délais de paiement
L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l’espèce il convient de relever que Monsieur X Y et Madame Z Y n’ont jamais cessé d’effectuer des règlements et que la dette a substantiellement diminué depuis la délivrance de la sommation de payer. Par ailleurs, ils font état de ressources qui leur permettront de respecter l’échéancier de paiement qu’ils proposent en plus du paiement du loyer courant et des charges.
En conséquence il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement et de l’assortir d’une clause de déchéance du terme en cas de non respect d’une échéance ou du non paiement du loyer courant charges incluses, comme il sera dit au dispositif de la décision.
Sur la demande indemnitaire du bailleur
Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.
Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
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En l’espèce, La SA CDC HABITAT SOCIAL ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.
Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur la demande de travaux sous astreinte, de suspension du paiement du loyer et d’indemnisation des préjudices
Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Par ailleurs, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose quant à lui que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.
Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser en son article 2 qu’un logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : (…) 4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;
(…).
La charge de la preuve du défaut de délivrance, qu’il concerne la décence du logement ou le bon état d’usage et de réparation, incombe au preneur. En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcer pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution.
En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précité, en cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. La charge de la preuve de la réalité du préjudice et de son ampleur repose sur le locataire. A cet égard, pour évaluer le préjudice, sont pris en compte, notamment, l’inhabitabilité partielle ou totale du bien, la durée du trouble, la surface concernée par le trouble, au regard de la nature des désordres constatés.
En l’espèce, à l’appui de leur demande de travaux sous astreinte, de suspension du paiement du loyer et de versement de dommages et intérêts, les défendeurs s’appuient sur un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 14 février 2025, qui constate l’état dégradé de l’entrée de l’immeuble avec des murs intérieurs et extérieurs du hall d’entrée et de l’escalier couverts de tags et de traces. Il constate aussi dans l’appartement, en murs et corniches de l’entrée, du séjour et de la cuisine, des nids de cafards sur les peintures, ainsi que des cadavres de cafards qui jonchent le sol derrière la gazinière et les meubles, ainsi que dans les placards. Il constate aussi dans la salle de bain, que les peintures et les enduits en sous face de plafond sont craquelés et auréolés des suites d’infiltrations des eaux.
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A cet égard, le bailleur justifie avoir procédé à la réfection des parties communes le 14 mars 2025 par la production d’une facture de la société ERI chargée de la réfection de la plomberie et de la pose de plaques de plâtres hydrofuge, outre la réfection des peintures.
Par ailleurs, le bailleur produit également deux factures de désinsectisation pour des interventions en date du 20 août 2024 et du 4 août 2023. S’il ne peut être contesté que des cafards ont été présents dans le logement litigieux, il n’est aucunement démontré qu’une nouvelle désinsectisation est nécessaire alors que le commissaire de justice n’a constaté que la présence de cafards morts, résultant certainement de la dernière fumigation sans qu’un nettoyage ait été effectué derrière l’électroménager, et dont il n’est pas justifié que ce nettoyage repose sur le bailleur. Par ailleurs les époux Y ne justifie aucunement de la présence d’autres insectes dans le logement justifiant la désinsectisation sollicitée.
Enfin, en ce qui concerne les constatations de la salle de bain, au delà du fait que le commissaire de justice constate des infiltrations que les locataires n’ont pas signalé au bailleur, pas plus qu’ils ne justifient avoir effectué une déclaration de sinistre auprès de leur assureur, ces derniers ont effectué un signalement sur l’espace internet dédié à ces questions, postérieurement au constat du commissaire, que le bailleur est en train de traiter, sans que ce traitement ne préjuge de la responsabilité du bailleur.
Ces seuls éléments sont insuffisants pour justifier la réalisation de travaux sous astreinte avec suspension du paiement du loyer et indemnité, au demeurant non détaillés en ce qui concerne les travaux de la salle de bain.
Au surplus, en ce qui concerne le préjudice résultant de la présence de cafards dans le logement, qui relève de la responsabilité du bailleur, la durée de leur présence dans le logement avant l’intervention du bailleur n’est pas connue, de même que l’ampleur de cette infestation, de sorte que la demande indemnitaire ne peut être rejetée, les défendeurs échouant à rapporter la preuve de leur préjudice. En ce qui concerne la salle de bain, la seule production d’un constat de commissaire de justice ne permet aucunement d’établir la responsabilité du bailleur dans cette infiltration. Les demandes indemnitaires ne peuvent qu’être rejetées.
Sur la demande d’expertise
L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L’article 10 quant à lui dispose que le juge a le pouvoir d’ordonner d’office toute mesure d’instruction légalement adminissible.
Il est constant qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.
En l’espèce, force est constater que les époux Y ne produisent qu’un constat de commissaire de justice, sans avoir déclaré un quelconque sinistre à leur assureur, et en ayant très récemment saisi le bailleur de cette infiltration qui d’ailleurs a traité la demande qui est en cours.
En conséquence, les défendeurs ne démontrent aucun motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise judiciaire, au coût au demeurant très élevé au regard de l’enjeu du litige.
La demande sera en conséquence rejetée.
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Sur les demandes accessoires
Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens.
Ils seront par ailleurs in solidum condamnés au paiement de la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.
L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
Déboute la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande en résiliation du bail au titre du bail conclu le 29 juillet 2003 avec Monsieur X Y et Madame Z Y pour le logement à usage d’habitation situé 5 promenade de la Basilique, 93200 SAINT-DENIS ;
Déboute Monsieur X Y et Madame Z Y de leur demande de travaux sous astreinte, de suspension du paiement du loyer, et de leurs demandes indemnitaires ;
Déboute la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande indemnitaire ;
Condamne solidairement Monsieur X Y et Madame Z Y à verser à la SA CDC
HABITAT SOCIAL la somme de 2 560,31 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 juin 2025 (échéance de mai 2025 incluse);
Autorise Monsieur X Y et Madame Z Y à s’acquitter de cette somme, outre le paiement du loyer et des charges courantes, en 16 mensualités de 150 euros chacune et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
Dit qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité, ou du loyer courant charges incluses, l’intégralité du solde de la dette sera automatiquement exigible ;
Rappelle que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge;
payer à la SA CDC Condamne in solidum Monsieur X Y et Madame Z Y à
HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ;
Rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires ;
Condamne in solidum Monsieur X Y et Madame Z Y aux dépens ;
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice surge requis de juge des contentieux de la protection Le greffier mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Generaux et aux Procureurs de la République pris les Eribunaux Judiciaires d’y tenir la main ous Commandants et Oniciers de la Force Publique de preter main-forte lorsqu’ils en seront légalement quis.
1E DIRECTEUR DES SERVICES DE GREFFE
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