Vu la procédure suivante :

I- Par une requête et un mémoire enregistrés sous le n° 2300502 le 27 février 2023, et le 25 mars 2024, et un mémoire non communiqué enregistré le 17 avril 2024, M. G C, M^me B A, M. et M^me H F et I des riverains de la basilique pour le respect de l’environnement (ARBRE), représentés par M^e Taforel, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 14 octobre 2022 par lequel le maire de Douvres-la-Délivrande a délivré à la SAS Vinci immobilier Nord-Est un permis de construire valant permis de démolir et autorisation de travaux portant sur la construction d’une résidence service séniors de 128 logements sur un terrain de la commune ainsi que la décision de rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Douvres-la-Délivrande la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— ils justifient de leur intérêt à agir ;

— le dossier de demande de permis de construire comporte des lacunes et des incohérences en méconnaissance de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme ; la description de l’état initial du terrain est insuffisante et comporte des contradictions ; aucun des éléments du dossier ne décrit les accès à l’aire de stationnement créée à proximité de la sortie rue de la Halte ; le dossier ne comporte aucun élément permettant le calcul des superficies, notamment la superficie des surfaces plantées ou encore les dimensions des places de stationnement ; le traitement des espaces verts n’est pas mentionné ; la division de la parcelle sur laquelle le projet doit être implanté ne ressort pas suffisamment des pièces de ce dossier ;

— l’arrêté contesté méconnaît les dispositions de l’article R. 421-19 du code de l’urbanisme dès lors que le projet aurait dû être précédé de la délivrance d’un permis d’aménager s’agissant d’un lotissement ;

— il méconnaît les dispositions de l’article U3 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que la largeur de la voie interne permettant d’accéder à l’aire de stationnement prévue dans le prolongement de l’accès situé rue de la Halte est inférieure à six mètres ; les accès créés rue de la Halte et rue du Père D ne permettent pas d’assurer la sécurité des manœuvres d’entrée et de sortie et présentent un risque pour les usagers de la résidence ;

— il méconnaît les dispositions de l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme ;

— il méconnaît les dispositions de l’article U10 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— il méconnaît les dispositions de l’article U11 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que la construction projetée porte atteinte au caractère des lieux environnants.

Par un mémoire en défense enregistré le 10 mai 2023, la SAS Vinci immobilier nord-est, représentée par M^e Duteil, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce qu’il soit fait application de l’article L. 600-5-1 ou de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme et, en tout état de cause, à ce que la somme de 10 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre des frais d’instance.

Elle fait valoir que :

— les requérants sont dépourvus d’intérêt à agir ;

— le président de I ARBRE ne justifie pas d’une habilitation régulière du conseil d’administration l’autorisant à ester en justice au nom de cette société ;

— M. C et M^me A ne produisent aucun justificatif de propriété en méconnaissance des dispositions de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme ;

— le recours de M. G C est tardif ; l’intéressé ne lui a pas notifié dans le délai de quinze jours le recours gracieux déposé à la mairie le 19 décembre 2022, de sorte que ce recours n’a pu avoir pour effet de proroger le délai de recours contentieux à son égard ;

— aucun des moyens soulevés par les requérants n’est fondé.

Par un mémoire en défense enregistré le 25 mars 2024 et un mémoire non communiqué enregistré le 17 avril 2024, la commune de Douvres-la-Délivrande, représentée par M^e Gorand, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce qu’il soit fait application de l’article L. 600-5-1 ou L. 600-5 du code de l’urbanisme et, en tout état de cause, à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre des frais d’instance.

Elle fait valoir que :

— le recours de M. G C est tardif ;

— les requérants sont dépourvus d’intérêt à agir ;

— les moyens soulevés ne sont pas fondés.

II- Par une requête et un mémoire enregistrés sous le n° 2301029 le 20 avril 2023 et le 17 avril 2024, M. G C, M^me B A, M. et M^me H F et I ARBRE, représentés par M^e Taforel, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 20 février 2023 par lequel le maire de Douvres-la-Délivrande a délivré à la SAS Vinci immobilier Nord-Est un permis de construire modificatif autorisant la création de huit places de stationnement supplémentaires et l’implantation d’un panneau « tourne à droite » ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Douvres-la-Délivrande la somme de 3 000 euros en applications des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— ils justifient de leur intérêt à agir ;

— le dossier de demande de permis de construire est lacunaire dès lors qu’il n’est fait aucune mention des dimensions des places de stationnement qui ont vocation à être créées en méconnaissance de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme ; cette lacune a été de nature à fausser l’appréciation du service instructeur ;

— le projet méconnaît les dispositions de l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme ; l’implantation d’un panneau « tourne à droite » au niveau de la sortie rue de la Halte entraîne des risques pour la sécurité publique dès lors que l’itinéraire suggéré comporte des voies très étroites et empruntées par des piétons ; ce panneau aura pour effet de faire converger les véhicules sortant des deux accès de la résidence vers le carrefour constitué par le croisement des rues de la Halte et du Père D, conduisant ainsi à son encombrement ; les véhicules entrant par l’accès de la Halte devront couper la rue de la Halte, bloquant ainsi le passage des véhicules arrivant de la route départementale ce qui présente une gêne importante pour la circulation ;

— il méconnaît les dispositions de l’article U3 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— il méconnaît les dispositions de l’article U12 du règlement du plan local d’urbanisme.

Par un mémoire enregistré le 22 février 2024, la SAS Vinci immobilier Nord-Est, représentée par M^e Duteil, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce qu’il soit fait application de l’article L. 600-5-1 ou de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme et, en tout état de cause, à ce que la somme de 10 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre des frais d’instance.

Elle fait valoir que :

— les requérants sont dépourvus d’intérêt à agir ; l’intérêt à agir de M. C, dont le recours contre le permis de construire initial du 14 octobre 2022 a été introduit tardivement, doit être apprécié au regard des seules modifications apportées par le permis modificatif du 20 février 2023 ;

— le président de I ARBRE ne justifie pas d’une habilitation régulière du conseil d’administration l’autorisant à ester en justice au nom de cette société ;

— M. C et M^me A ne produisent aucun justificatif de propriété en méconnaissance des dispositions de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme ;

— aucun des moyens soulevés par les requérants n’est fondé.

Par un mémoire enregistré le 17 avril 2024, la commune de Douvres-la-Délivrande, représentée par M^e Gorand, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce qu’il soit fait application de l’article L. 600-5-1 ou L. 600-5 du code de l’urbanisme et, en tout état de cause, à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre des frais d’instance.

Elle soutient que :

— les conclusions présentées par M. C et M^me A sont irrecevables dès lors qu’ils ne produisent aucun justificatif de propriété de même que celles de I ARBRE qui n’a pas produit le récépissé attestant de sa déclaration en préfecture, en méconnaissance des dispositions de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme ;

— les requérants sont dépourvus d’intérêt à agir ;

— les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Remigy,

— les conclusions de M^me E,

— les observations de M^e Taforel, représentant les requérants, les observations de M^e Gutton, représentant la commune de Douvres-la-Délivrande, et celles de M^e Nautou représentant la société Vinci immobilier Nord-Est.

Une note en délibéré, présentée pour la commune de Douvres-la-Délivrande, a été enregistrée le 3 mai 2024.

Considérant ce qui suit :

1. M. G C et M^me B A ainsi que M. et M^me H F sont chacun propriétaires de maisons d’habitation situées rue du père D. La SAS Vinci immobilier Nord-Est a déposé une demande de permis de construire une résidence service séniors de 128 logements sur un terrain situé 10 place de la Basilique sur la commune de Douvres-la-Délivrande, à proximité de leurs propriétés. Par un arrêté du 14 octobre 2022, le maire de Douvres-la-Délivrande lui a accordé le permis sollicité. M. C, M^me A, M. et M^me F et I des riverains de la basilique pour le respect de l’environnement (ARBRE) ont contesté cet arrêté par un recours administratif, rejeté par le maire le 23 décembre 2022. Un permis modificatif a été accordé à la société pétitionnaire par arrêté du 20 février 2023, portant sur la création de huit places de stationnement supplémentaires et l’implantation d’un panneau « tourne à droite » à la sortie de la résidence située rue de la Halte. Par les requêtes nos 2300502 et 2301029, qu’il y a lieu de joindre pour statuer par un même jugement, M. C, M^me A, M. et M^me F et I ARBRE demandent l’annulation de l’arrêté du 14 octobre 2022, de la décision portant rejet de leur recours administratif et de l’arrêté du 20 février 2023.

Sur le cadre du litige :

2. D’une part, aux termes de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’un permis modificatif, une décision modificative ou une mesure de régularisation intervient au cours d’une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire, de démolir ou d’aménager initialement délivré ou contre la décision de non-opposition à déclaration préalable initialement obtenue et que ce permis modificatif, cette décision modificative ou cette mesure de régularisation ont été communiqués aux parties à cette instance, la légalité de cet acte ne peut être contestée par les parties que dans le cadre de cette même instance. ».

3. Il résulte de ces dispositions que les parties à une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire, de démolir ou d’aménager initialement délivré ou contre la décision de non-opposition à déclaration préalable initialement obtenue sont recevables à contester la légalité d’un permis modificatif, d’une décision modificative ou d’une mesure de régularisation intervenue au cours de cette instance, lorsqu’elle leur a été communiquée, tant que le juge n’a pas statué au fond, sans condition de forme ni de délai. Si cette contestation prend la forme d’un recours pour excès de pouvoir présenté devant la juridiction saisie de la décision initiale ou qui lui est transmis en application de l’article R. 351-3 du code de justice administrative, elle doit être regardée comme un mémoire produit dans l’instance en cours.

4. D’autre part, lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées à la suite de la modification de son projet par le pétitionnaire et en l’absence de toute intervention du juge ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

Sur les conclusions à fin d’annulation des permis de construire :

En ce qui concerne les moyens communs aux arrêtés attaqués :

5. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. ".

6. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

7. Il ressort des pièces du dossier que le projet en litige doit être implanté sur un terrain acquis par le groupe Vinci faisant partie d’une propriété foncière appartenant à I Catholique Louis D qui a vocation à être divisée. Il ressort des pièces du dossier que la notice de présentation fait explicitement état de cette division, qui ressort par ailleurs du plan de division joint au dossier, lequel fait apparaître que I Louis D conservera la partie Sud-Ouest de la parcelle et que le projet sera implanté en partie Nord-Est. Par ailleurs, si les requérants soutiennent que l’état initial de la parcelle avant division est insuffisamment décrit, la notice de présentation intègre une partie relative à l’environnement du projet qui porte notamment sur les bâtiments de I, en particulier leur situation par rapport au projet, leur caractère ancien, la description de leur gabarit (R+1+Comble aménagé) et la présence d’espaces de jardins arborés et d’un parking. La présence d’une chapelle, dont se prévalent les requérants, apparaît en outre sur les photographies du lointain jointes au dossier. A cet égard, contrairement à ce que soutiennent les requérants, la mention portée au dossier selon laquelle il n’existerait pas de places de stationnement avant réalisation du projet n’est aucunement en contradiction avec la mention relative à l’existence d’un parking dès lors qu’il n’est pas situé sur le terrain d’assiette du projet mais sur la partie de la parcelle qui restera la propriété de I. Ainsi, le dossier déposé permettait au service instructeur d’apprécier l’état initial du terrain, notamment la division de propriété envisagée. En outre, la notice de présentation décrit les accès à la résidence depuis la rue de la Halte et évoque notamment la création d’une allée automobile et piétonne à partir du portail d’accès commun. S’il n’est pas explicitement fait mention de la création de servitudes de passage et de stationnement, cette circonstance est sans incidence dès lors que ces servitudes ressortent clairement des pièces du dossier de permis, notamment du plan de division. S’agissant du traitement des espaces verts, celui-ci ressort du plan de masse couleur ainsi que du plan de masse plantation lequel précise le nombre d’arbres présents et les essences d’arbres plantés et conservées. Enfin, si les requérants soutiennent que le dossier est incomplet dès lors qu’il ne comporte aucune information relative à la superficie des espaces plantés, aux dimensions des places de stationnement créées et, plus généralement, qu’il ne comporte aucun élément permettant le calcul des superficies, ils n’établissent pas que l’absence de ces informations auraient été de nature à fausser l’appréciation portée par le service instructeur sur la conformité du projet à la règlementation applicable, alors au demeurant que les dispositions de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme n’imposent pas ces mentions. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme doit être écarté.

8. En deuxième lieu, aux termes de l’article U3 du règlement du plan local d’urbanisme : « l – ACCES : / Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur le fonds voisin, ce passage aura une largeur minimale de 3 m. S’il est destiné à la desserte de plus de trois logements ou s’il a plus de 50m de longueur, il aura les caractéristiques applicables aux voies (voir ci-dessous). / La disposition des accès doit assurer la sécurité des usagers et leurs abords doivent être dégagés de façon à assurer la visibilité et la sécurité lors des manœuvres d’entrée et de sortie du terrain. Ils doivent être adaptés aux caractéristiques des constructions et équipements et apporter la moindre gêne possible à la circulation publique. / Lorsqu’un terrain est bordé de plusieurs voies, l’accès pourra être imposé sur l’une d’elles pour des questions de sécurité. / Il -VOIRIE : / Les constructions et les installations doivent être desservies par des voies dont les caractéristiques seront définies en fonction de l’importance du trafic et de la destination des constructions. Elles seront adaptées à l’approche et à l’accès des véhicules de lutte contre l’incendie, d’enlèvement des ordures ménagères. Les nouvelles voies ouvertes à la circulation automobile auront une emprise minimale de 6m. (). ».

9. D’une part, en l’espèce, le projet prévoit la création d’un accès piéton et automobile à la résidence par une allée au départ du portail situé rue de la Halte, qui se divise en deux passages internes qui desserviront le parking mutualisé entre I et les résidents ainsi que la résidence elle-même. Si cette allée a vocation à desservir plus de trois logements et est dès lors soumise aux dispositions de l’article U3 du règlement applicable aux voiries, ces dispositions prévoient seulement que les caractéristiques d’une telle voie doivent être définies en fonction de l’importance du trafic et de la destination des constructions, à l’exclusion des voies nouvelles ouvertes à la circulation automobile qui se voient prescrire une emprise minimale de six mètres. Or, en l’espèce, il ressort des pièces du dossier que cette allée est interne au projet et n’a vocation qu’à être empruntée par les résidents et les membres de I. En tout état de cause, la voie créée par le projet pour desservir la résidence dispose d’une largeur de plus de six mètres et le passage desservant le parking préexistait au projet, de sorte qu’il ne saurait s’analyser comme une voie nouvelle. Il est au demeurant exclu du terrain d’assiette comme en atteste le plan de division produit. Dans ces conditions, dès lors qu’il n’est pas établi que les caractéristiques de ce passage ne seraient pas adaptées au trafic généré par le projet, dont la destination est d’accueillir des personnes âgées, ou qu’elles ne permettraient pas l’accès des véhicules de lutte contre l’incendie, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que ses dimensions ne seraient pas conformes aux dispositions citées au point précédent.

10. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit deux accès à la résidence, un accès principal automobile et piéton qui s’effectue en entrée et en sortie par la rue de la Halte et un accès secondaire dans la rue du Père D. S’agissant de l’accès donnant sur la rue de la Halte, situé à quelques mètres de la route départementale n° 7, le permis modificatif du 20 février 2023 prévoit l’implantation d’un panneau « tourne à droite » à sa sortie, de sorte que les véhicules sortant de la résidence seront contraints de s’engager dans le sens de circulation de la voie, sans pouvoir se diriger vers la gauche pour emprunter la route départementale, ce qui aura pour effet de limiter la gêne susceptible d’être occasionnée sur le trafic, notamment pour les véhicules s’insérant rue de la Halte depuis de la route départementale. Il ne ressort pas davantage des pièces du dossier que les véhicules souhaitant accéder à la résidence pourraient provoquer des blocages alors qu’ils ne pourront y accéder que par la voie de droite à l’issue de laquelle l’accès à la départementale est régulée par un feu de signalisation. Au demeurant, il ne ressort pas des pièces du dossier que la rue de la Halte connaîtrait une circulation d’une importance telle que le trafic généré par l’accès entrainerait, à lui seul, des blocages systématiques de nature à gêner la circulation, compte tenu par ailleurs de la destination du projet de construction, qui a vocation à accueillir des personnes âgées dont les déplacements seront favorisés par une navette par voie de bus depuis la résidence. De même, si les requérants soutiennent que l’itinéraire imposé par le panneau impliquera un encombrement du carrefour situé au croisement des rues de la Halte et du Père D, où se rejoindront les véhicules sortant des deux accès de la résidence, ce qui présenterait un risque pour les piétons compte tenu du caractère inadapté des voies et trottoirs trop étroits, la densité alléguée du trafic n’est pas établie ni même la dangerosité des trottoirs, dont la largeur atteint un mètre, sans qu’il ne ressorte des pièces du dossier qu’ils seraient particulièrement empruntés et alors que la vitesse est limitée sur les voies à 30 km/h. S’agissant de la sortie située rue du Père D, il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit la création d’un passage piéton permettant d’accéder au trottoir situé en face de l’accès. S’il ressort du procès-verbal d’huissier que le trottoir dispose d’une largeur réduite, le passage piéton a vocation à être placé au niveau d’un renfoncement qui constitue un arrêt de bus dont la largeur est plus importante. Par ailleurs, il ne ressort pas des pièces du dossier que la rue connaîtrait un trafic d’une particulière importance, alors que le trafic scolaire ou celui lié aux visiteurs de I Louis D sera nécessairement ponctuel, que le passage des vélos est autorisé à contre-sens et qu’il n’est pas fait état d’une accidentologie particulière. En tout état de cause, à supposer même que la mobilité de certains résidents ne leur permettrait pas de circuler en sécurité sur ces trottoirs, ils pourront, compte tenu en outre du caractère secondaire de cet accès, privilégier la sortie principale située rue de la Halte. Dans ces conditions, il ne ressort pas des pièces du dossier que les accès de la résidence ne permettraient pas d’assurer la sécurité des usagers ou qu’ils seraient de nature à créer une gêne à la circulation publique. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article U3 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.

11. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie. / Il peut également être refusé ou n’être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic. ». Aux termes de l’article R. 111-1 du même code : « Le règlement national d’urbanisme est applicable aux constructions et aménagements faisant l’objet d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable ainsi qu’aux autres utilisations du sol régies par le présent code. / Toutefois les dispositions des articles R. 111-3, R. 111-5 à R. 111-19 et R. 111-28 à R. 111-30 ne sont pas applicables dans les territoires dotés d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. () ».

12. En l’espèce, la commune de Douvres-la-Délivrande étant dotée d’un plan local d’urbanisme, les requérants ne peuvent pas utilement invoquer la méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme.

En ce qui concerne les moyens propres à l’arrêté du 14 octobre 2022 :

13. En premier lieu, d’une part, aux termes de l’article R. 421-19 du code de l’urbanisme : " Doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager : / a) Les lotissements : -qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur ; / -ou qui sont situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement ; () « . D’autre part, aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : » Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. « Aux termes de l’article R. 442-1 du même code : » Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager : a) Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation ; () ".

14. Il résulte des articles L. 442-1 et R. 442-1 du code de l’urbanisme que, par exception à la procédure de lotissement, la division d’une unité foncière prévue au a) de l’article R. 442-1, dite « division primaire », permet à un pétitionnaire de demander et d’obtenir un permis de construire sur une partie de l’unité foncière existante alors que la division du terrain n’est juridiquement pas réalisée, celle-ci étant destinée à être accomplie après l’obtention du permis de construire.

15. En l’espèce, il est constant que le terrain d’assiette du projet appartient à I catholique Louis D et qu’il n’a vocation à faire l’objet d’une division en propriété que postérieurement à la délivrance du permis de construire sollicité. Le permis ayant été délivré en vue d’une division primaire, la construction projetée ne saurait être regardée comme constituant un lotissement au sens des dispositions de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme. Dans ces conditions, le projet n’avait pas à être précédé de la délivrance d’un permis d’aménager et le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 421-19 du même code ne peut qu’être écarté.

16. En deuxième lieu, aux termes de l’article U10 du règlement du plan local d’urbanisme : « () Sur le reste du secteur Ua : Les constructions comprendront au maximum trois niveaux droits (non compris les entresols et le cas échéant l’étage en attique). Leur hauteur droite restera inférieure à 9m, leur hauteur maximale restera inférieure à 15m ».

17. Il ressort des pièces du dossier que le projet, situé en zone Ua, prévoit la construction d’un bâtiment qui présente un gabarit principal R+1+2 combles et partiellement R+2+2 combles avec un rez-de-jardin en partie Sud-Est, créé grâce à la pente naturelle du terrain du Nord-Ouest vers le Sud-Est. Le bâtiment respecte ainsi la limite de trois niveaux imposée par le règlement du plan local d’urbanisme. Par ailleurs, contrairement à ce que soutiennent les requérants, qui se bornent à alléguer que la hauteur totale de la construction ne serait pas conforme aux dispositions citées au point 16, sans chercher à l’établir, il ne ressort pas des plans de façade que le bâtiment dépasserait quinze mètres. Par suite le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article U10 doit être écarté.

18. En troisième lieu, aux termes de l’article U11 du règlement du plan local d’urbanisme : « Article U.11 Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords / I- Harmonie Générale / Chaque construction, indépendamment de sa nature, de sa fonction et de sa destination, devra, pour son expression architecturale et son aspect extérieur, s’inscrire harmonieusement dans les paysages communaux. Ce qui n’exclut pas les constructions d’Architecture Contemporaine ou les constructions employant des environnementale, etc.). ».

19. Il ressort des pièces du dossier, notamment de la notice de présentation, que le projet est implanté « dans le périmètre inscrit de protection de la basilique Notre Dame de la Délivrande, classée monument historique ». La notice indique que la résidence « s’inspire de l’environnement bâti notamment par un traitement adapté de toitures en ardoise, de volumes décrochés en plan, de baies d’éclairement des logements de caractère classique » et s’intègre « au site urbain et paysagé en présentant une architecture et une volumétrie adaptées en implantation au terrain naturel et à la pente du terrain, en conservant et en renforçant la couverture végétale du site et des jardins ». Les matériaux choisis permettent par ailleurs une intégration harmonieuse compte tenu des tons clairs des façades revêtues d’un enduit « ton pierre clair gratté » avec un « soubassement en parement de pierre », et de la couverture du bâtiment « en ardoise naturelle ». Le projet a par ailleurs été défini en réduisant son impact visuel, son implantation se faisant en retrait par rapport aux limites séparatives et à l’alignement, délimités par des arbres de haute voltige et de hauts murs en pierre de Caen s’agissant des côtés Nord-Ouest et Nord-Est et Sud-Est. Dans ces conditions, il ne ressort pas des pièces du dossier que la construction projetée ne s’intègrerait pas dans les paysages communaux, l’architecte des bâtiments de France, consulté sur le projet, ayant au demeurant donné son accord sans réserve ni recommandation le 7 janvier 2022. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article U11 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen propre à l’arrêté du 20 février 2023 :

20. D’une part, aux termes de l’article U12 du règlement du plan local d’urbanisme : " Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions doit être assuré en dehors des voies. / () Hébergement hôtelier (dont résidence-service/ résidence de tourisme) :1 place de stationnement par chambre ou unité de logement ; Le nombre sera arrondi au chiffre supérieur ; () « . D’autre part, le glossaire figurant dans le règlement du plan local d’urbanisme définit la résidence-service comme » un ensemble immobilier composé de logements et de locaux pour des services communs (Accueil, blanchisserie, locaux de restauration, de récréation, etc.). L’acquisition des logements peut y faire l’objet d’un statut fiscal dérogatoire. On distingue : les résidences étudiantes, séniors, de tourisme, etc. ".

21. Il ressort des pièces du dossier que le projet, qui consiste en l’édification d’une résidence-service de 128 logements, prévoit 136 places de stationnements, soit un nombre de places supérieur à celui imposé par les dispositions précitées. Dès lors que les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme se bornent à imposer la création d’une place de stationnement par logement, sans imposer de places supplémentaires pour le personnel de la résidence ou encore pour les visiteurs, la circonstance que ce parking aurait vocation à être mutualisé avec I du père D et par conséquent, avec ses employés et ses visiteurs, est sans incidence, alors au demeurant qu’il est soutenu par les requérants que les visites se font par groupe arrivant par voie de bus, qui n’ont pas vocation à stationner sur le parking. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article U12 du règlement du plan local d’urbanisme doit dès lors être écarté.

22. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, que les requérants ne sont pas fondés à demander l’annulation des permis délivrés le 14 octobre 2022 et le 20 février 2023.

Sur les frais liés au litige :

23. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Douvres-la-Délivrande, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demandent les requérants au titre des frais qu’ils ont exposés pour la présente instance. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge de M. C, M^me A, M. et M^me H F et I ARBRE, la somme de 1 500 euros à verser à la société Vinci immobilier Nord-Est et la même somme à verser à la commune de Douvres-la-Délivrande sur le fondement des mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : Les requêtes de M. C, M^me A, M. et M^me F et I ARBRE sont rejetées.

Article 2 : M. C, M^me A, M. et M^me F et I ARBRE verseront la somme de 1 500 euros tant à la société Vinci immobilier Nord-Est qu’à la commune de Douvres-la-Délivrance en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. G C, représentant unique des requérants, à la société Vinci immobilier Nord-Est et à la commune de Douvres-la-Délivrande.

Délibéré après l’audience du 30 avril 2024 à laquelle siégeaient :

— M^me Rouland-Boyer, présidente,

— M^me Créantor, conseillère,

— M^me Remigy, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 mai 2024.

La rapporteure,

Signé

J. REMIGY

La présidente,

Signé

H. ROULAND-BOYERLa greffière,

Signé

E. BLOYET

La République mande et ordonne au préfet du Calvados en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

E. BLOYET

N°s 2300502-2301029