Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 24 mai 2023, le 8 novembre 2023 et le 10 décembre 2024, M. B C et M^me F D, épouse C, représentés par M^e Ducloyer, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler la décision du 3 janvier 2023 par laquelle le maire de la commune d’Houlgate ne s’est pas opposé à la déclaration préalable n° DP 014 338 22U 0153 déposée le 13 décembre 2022 par M. E portant sur la mise en place d’une barrière de sécurité sur un toit terrasse, ensemble la décision du 11 avril 2023 rejetant leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune d’Houlgate et de M. E une somme de 2 500 euros chacun en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— ils justifient de la qualité de voisins immédiats et d’intérêts lésés leur donnant intérêt à agir ;

— la décision attaquée a été prise au terme d’une procédure irrégulière, l’architecte des bâtiments de France s’étant mépris sur sa compétence ;

— le dossier de déclaration préalable est incomplet, faute de comprendre des plans de masse cotés dans les trois dimensions, un document graphique d’insertion du projet dans son environnement, des photographies situant le terrain dans son environnement proche et lointain ainsi qu’une notice détaillant les matériaux et modalités d’exécution des travaux ; il est en outre insuffisant au regard des normes applicables aux garde-corps ; il n’a, dès lors, pas permis au service en charge de l’instruction du dossier d’apprécier la conformité du projet à la règlementation en vigueur ;

— les travaux envisagés, qui portent sur la création d’une terrasse, nécessitent l’obtention d’un permis de construire ; à tout le moins, la création de cette terrasse devait faire l’objet d’une déclaration préalable ;

— la décision attaquée méconnait l’article UA11 du plan local d’urbanisme, dès lors que les matériaux et la couleur choisis pour la réalisation du garde-corps ne correspondent pas aux constructions similaires avoisinantes ;

— la décision attaquée méconnait l’article 678 du code civil, autorisant un vis-à-vis sur leur propriété.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 10 juillet 2023 et les 5 et 13 décembre 2024, la commune d’Houlgate, représentée par M^e Bouthors-Neveu, conclut au rejet de la requête, subsidiairement à ce qu’il soit fait application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par M. et M^me C ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense enregistrés le 21 juillet 2023, le 4 janvier 2024 et le 13 décembre 2024, M. A E conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

— les requérant ne justifient d’aucun intérêt à agir ;

— les moyens soulevés par M. et M^me C ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Ducos de Saint Barthélémy de Gélas,

— les conclusions de M^me Remigy, rapporteure publique,

— les observations de M^e Ducloyer, représentant M. et M^me C, G, représentant la commune d’Houlgate, et de M. E.

Deux notes en délibéré présentées pour M. et M^me C ont été enregistrées les 17 décembre 2024 et 3 janvier 2025.

Une note en délibéré présentée pour la commune d’Houlgate a été enregistrée le 17 décembre 2024.

Considérant ce qui suit :

1. M. A E, propriétaire d’une maison d’habitation située 6 rue Victor Delise à Houlgate (Calvados), a déposé, le 13 décembre 2022, une déclaration préalable de travaux portant sur la mise en place d’une barrière de sécurité sur un toit terrasse existant, accessible, piétinable et non-mitoyen. Par décision du 3 janvier 2023, le maire de la commune d’Houlgate ne s’est pas opposé à cette déclaration préalable. M. et M^me C ont adressé, le 24 février 2023, au maire un recours gracieux contre cette décision de non-opposition, qui a été rejeté par décision du 11 avril 2023. M. et M^me C demandent au tribunal d’annuler la décision du 3 janvier 2023.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation () ».

3. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

4. Il est constant que M. et M^me C sont propriétaires d’une maison d’habitation et d’un jardin jouxtant le terrain d’assiette du projet en litige et justifient ainsi de la qualité de voisins immédiats. Par ailleurs, le projet consiste à installer un garde-corps sur un toit plat donnant directement sur leur jardin, créant ainsi un vis-à-vis et des vues directes depuis ce toit sur leur terrain. Dans ces conditions, ils justifient de ce que le projet est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de leurs biens, leur conférant un intérêt suffisant leur donnant qualité pour agir à l’encontre de la décision attaquée. Par suite, la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir ne saurait être accueillie.

En ce qui concerne la légalité de l’arrêté de non-opposition :

S’agissant de la procédure de délivrance de la déclaration préalable :

5. L’article R. 425-1 du code de l’urbanisme prévoit que « Lorsque le projet est situé dans les abords des monuments historiques, le permis de construire, le permis d’aménager, le permis de démolir ou la décision prise sur la déclaration préalable tient lieu de l’autorisation prévue à l’article L. 621-32 du code du patrimoine si l’architecte des Bâtiments de France a donné son accord, le cas échéant assorti de prescriptions motivées, ou son avis pour les projets mentionnés à l’article L. 632-2-1 du code du patrimoine. ».

6. Il ressort des pièces du dossier que le projet de construction est situé dans le périmètre de l’ancien grand hôtel d’Houlgate, qui bénéficie d’une protection au titre des monuments historiques. Saisi en application des dispositions précitées des codes de l’urbanisme et du patrimoine, l’architecte des Bâtiments de France a toutefois estimé, dans son avis du 26 décembre 2022, que le projet en litige n’était pas situé dans le champ de visibilité d’un monument historique et que, par conséquent, son accord n’était pas obligatoire. Si les requérants font valoir que l’immeuble en litige est situé à 208,35 mètres de l’ancien grand hôtel et que, pour les propriétés voisines, l’architecte avait estimé que son avis était obligatoire, ces éléments ne sauraient suffire pour remettre en cause l’appréciation de l’architecte des Bâtiments de France. Par suite, le moyen tiré de l’illégalité de l’avis de l’architecte des Bâtiments de France doit être écarté.

S’agissant des moyens tirés de la méconnaissance des articles R. 421-13 et suivants du code de l’urbanisme :

7. Aux termes de l’article R. 421-13 du code de l’urbanisme : " Les travaux exécutés sur des constructions existantes sont dispensés de toute formalité au titre du code de l’urbanisme à l’exception : a) Des travaux mentionnés aux articles R. 421-14 à R. 421-16, qui sont soumis à permis de construire ; / b) Des travaux mentionnés à l’article R. 421-17, qui doivent faire l’objet d’une déclaration préalable. () « . Aux termes de l’article R. 421-14 du même code : » Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires : a) Les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à vingt mètres carrés ; b) Dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à quarante mètres carrés ; toutefois, demeurent soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet la création de plus de vingt mètres carrés et d’au plus quarante mètres carrés de surface de plancher ou d’emprise au sol, lorsque leur réalisation aurait pour effet de porter la surface ou l’emprise totale de la construction au-delà de l’un des seuils fixés à l’article R. 431-2 ; c) Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 ; d) Les travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière au sens de l’article L. 313-4. () « . Et aux termes de l’article R. 421-17 de ce code : » Doivent être précédés d’une déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R*421-14 à *R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants : / a) Les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement ; () ".

8. En l’espèce, le projet objet de la déclaration litigieuse porte sur l’installation d’un garde-corps sur le toit d’une partie annexe de la maison d’habitation de M. E, lequel serait accessible directement depuis le rez-de-chaussée de celle-ci par une porte-fenêtre. Si M. E fait valoir que la terrasse aménagée sur ce toit est existante depuis l’origine de la construction, il ressort toutefois des pièces du dossier, et notamment des constatations du juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux dans son ordonnance du 18 avril 2024, que l’acte de vente établi le 20 février 2008 au profit de M. et M^me E ne mentionne pas l’existence d’un toit-terrasse sur cette annexe, laquelle comprend seulement, au regard des diverses photographies produites à l’instance, un toit plat qui a été engravillonné. Dans ces conditions, l’installation d’un garde-corps sur cette toiture plate pour répondre aux normes de sécurité imposées par le code de la construction et de l’habitation en vue de régulariser son utilisation en terrasse impliquait également la délivrance d’une autorisation d’urbanisme pour régulariser la création de la terrasse sur ce toit. Toutefois, il ressort de ces mêmes pièces que l’aménagement de cette terrasse ne change pas la destination de l’immeuble, ne crée pas de surface de plancher et n’a pas pour effet de modifier ou supprimer un élément protégé par un plan de sauvegarde et de mise en valeur ou identifié par le plan local d’urbanisme intercommunal. Cet aménagement de terrasse exige donc le dépôt d’une déclaration préalable et non d’un permis de construire. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le projet de M. E impliquait le dépôt d’une déclaration préalable portant sur l’installation d’un garde-corps et l’aménagement d’une toiture terrasse. Ce moyen doit, dès lors, être accueilli.

S’agissant du contenu du dossier de déclaration préalable :

9. Aux termes de l’article R. 431-36 du code de l’urbanisme : " Le dossier joint à la déclaration comprend : / a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune ; / b) Un plan de masse coté dans les trois dimensions lorsque le projet a pour effet de créer une construction ou de modifier le volume d’une construction existante ; / c) Une représentation de l’aspect extérieur de la construction faisant apparaître les modifications projetées et si le projet a pour effet de modifier celui-ci ; / () Il est complété, s’il y a lieu, par les documents mentionnés aux a et b de l’article R. 431-10, à l’article R. 431-14, aux a, b, c, g, q et r de l’article R. 431-16 et aux articles R. 431-18, R. 431-18-1, R. 431-21, R. 431-23-2, R. 431-25, R. 431-31 à R. 431-33 et R. 431-34-1. / () Lorsque la déclaration porte sur un projet de création ou de modification d’une construction et que ce projet est visible depuis l’espace public ou que ce projet est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, le dossier comprend également les documents mentionnés aux c et d de l’article R. 431-10. () ".

10. La circonstance que le dossier de déclaration préalable ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité la décision de non-opposition attaquée que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

11. En premier lieu, le dossier joint à la déclaration préalable comporte six plans de façades à l’échelle 1 : 100 figurant l’implantation du garde-corps qui ceindra l’ensemble de la toiture plate du bâtiment annexe de la maison de M. E, permettant de calculer la surface de la construction actuelle et celle du projet. Par suite, et compte tenu de la simplicité du projet, l’absence de plan de masse coté dans les trois dimensions n’a pas été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. Ce moyen ne peut, dès lors, être accueilli.

12. En deuxième lieu, le dossier de déclaration est également composé de douze photographies et documents graphiques représentant l’annexe et sa toiture en litige, avant et après réalisation du projet. En revanche, il ne comporte pas de photographie de l’environnement lointain et des constructions avoisinantes, notamment celles immédiatement voisines. Dans ces conditions, le service instructeur ne saurait être regardé comme ayant été mis en mesure de porter une appréciation sur l’insertion du projet dans son environnement.

13. En troisième lieu, ainsi qu’il a été dit au point 6, l’architecte des Bâtiments de France ayant estimé que le projet en litige n’était pas situé dans le champ de visibilité d’un monument historique, et le pétitionnaire ayant pris soin de préciser sur le CERFA de déclaration préalable la nature des travaux envisagés et les matériaux utilisés, la circonstance que la notice exigée par les dispositions de l’article R. 431-14 ne serait pas jointe au dossier de déclaration préalable n’a pas été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

14. En dernier lieu, en application du principe d’indépendance des législations, les requérants ne peuvent utilement soutenir que le dossier de déclaration préalable ne permettait pas au service instructeur de s’assurer que le projet en litige respecte la norme de sécurité applicable aux garde-corps.

S’agissant de la méconnaissance de l’article UA 11 du plan local d’urbanisme :

15. Aux termes de l’article UA 11 du plan local d’urbanisme de la commune d’Houlgate, relatif à l’aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords : « A – Règles générales : Toute construction ou toutes intervention architecturale doit respecter l’identité urbaine et paysagère du lieu dans lequel elle s’inscrit, ainsi que l’intérêt architectural de l’édifice qu’elle modifie (). ».

16. Si les requérants font valoir que les matériaux et couleurs choisis pour le garde-corps litigieux ne respectent pas l’identité urbaine et paysagère des constructions avoisinantes, il ressort des différentes photographies produites qu’il n’existe aucune harmonie entre les différentes clôtures et barrières des habitations voisines. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA 11 du plan local d’urbanisme doit être écarté.

S’agissant de la méconnaissance de l’article 678 du code civil :

17. La servitude légale instituée par l’article 678 du code civil régit les rapports entre propriétés contiguës et ne peut utilement être invoquée à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme, qui, ainsi que le rappellent les dispositions de l’article A. 424-8 du code de l’urbanisme, est délivrée sous réserve du droit des tiers. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions ne peut qu’être écarté.

Sur les conséquences des illégalités constatées :

18. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

19. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

20. En l’espèce, les vices relevés aux point 8 et 12 sont susceptibles de régularisation. Il y a lieu, par suite, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, de surseoir à statuer jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois, délai dans lequel il appartient au pétitionnaire et à l’autorité administrative de régulariser les vices et d’en justifier devant le tribunal.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de M. et M^me C jusqu’à l’expiration du délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement, imparti à M. E et à la commune d’Houlgate pour notifier au tribunal une mesure de régularisation.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me F D, épouse C, représentante unique, à la commune d’Houlgate et à M. A E.

Délibéré après l’audience du 17 décembre 2024, à laquelle siégeaient :

— M^me Macaud, présidente,

— M^me Ducos de Saint Barthélémy de Gélas, première conseillère,

— M^me Sénécal, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 janvier 2025.

La rapporteure,

SIGNÉ

C. DUCOS DE SAINT BARTHÉLÉMY DE GÉLAS

La présidente,

SIGNÉ

A. MACAUDLa greffière,

SIGNÉ

E. BLOYET

La République mande et ordonne au préfet du Calvados en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

E. BLOYET