Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 19 décembre 2022, le 3 mai 2023, le 28 juin 2023 et le 26 octobre 2023, l’association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, représentée par M^e Le Brouder, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 28 juillet 2022 par lequel le maire de la commune de Varaville a délivré à la SARL Le Clos Polet un permis de construire dix maisons individuelles, ensemble la décision du 18 octobre 2022 rejetant son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge respective de la commune de Varaville et de la SARL Le Clos Polet la somme de 1 500 euros chacune au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— elle justifie d’un intérêt à agir ;

— l’arrêté attaqué du 28 juillet 2022 est entaché d’un vice de procédure, en l’absence d’avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites ;

— le dossier de demande du permis était incomplet au regard des articles R. 431-7, R. 431-8, R. 431-9 et R. 431-10 du code de l’urbanisme ;

— l’arrêté méconnaît les articles R. 442-7 et R. 442-8 du code de l’urbanisme ;

— le permis de construire a été obtenu par fraude ;

— il méconnaît les articles L. 121-23 et suivants du code de l’urbanisme relatifs à la préservation des espaces, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral, et les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques ;

— il méconnaît les articles L. 110-1 et L. 321-1 du code de l’environnement ;

— il méconnaît les dispositions de la loi Climat et résilience et les objectifs du schéma de cohérence territoriale visant à réduire le rythme de l’artificialisation des sols ;

— il méconnaît l’article U3 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— il méconnaît l’article U7 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— il méconnaît l’article U8 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— il méconnaît l’article U9 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— il méconnaît l’article U11 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— il méconnaît l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ;

— il méconnaît l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme.

Par des mémoires, enregistrés les 9 mai, 26 juillet et 1er décembre 2023, la commune de Varaville, représentée par M^e Gorand, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de l’association pour la défense et la protection de la commune de Varaville la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— l’association requérante est dépourvue d’un intérêt à agir contre le permis de construire ;

— les moyens tirés de la méconnaissance de l’article L. 121-23 du code de l’urbanisme, de l’article L. 321-1 du code de l’environnement et de la loi Climat et résilience et des objectifs du schéma de cohérence territoriale sont inopérants ;

— les autres moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par une lettre du 4 décembre 2024, les parties ont été informées qu’en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le tribunal était susceptible de déclarer fondés les moyens tirés de la méconnaissance des articles R. 431-7, R. 431-8, R. 431-10 et R. 431-24 du code de l’urbanisme et des articles U.7 et U.9 du règlement du plan local d’urbanisme et de surseoir à statuer pour une régularisation des vices.

Par des mémoires enregistrés les 10 et 12 décembre 2024, l’association pour la défense et la protection de la commune de Varaville a présenté des observations.

Par un mémoire enregistré le 10 décembre 2024, la SARL Le Clos Polet a présenté des observations.

Par un mémoire enregistré le 12 décembre 2024, la commune de Varaville a présenté des observations.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’environnement ;

— le code général des collectivités territoriales ;

— le code de l’urbanisme ;

— la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Sénécal, rapporteure,

— les conclusions de M^me Remigy, rapporteure publique,

— et les observations de M^e Le Brouder, représentant l’association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, et de M^e Gutton, représentant la commune de Varaville.

Considérant ce qui suit :

1. La SARL Le Clos Polet a déposé le 17 mai 2022 une demande de permis de construire dix maisons individuelles sur une parcelle cadastrée section AD 66 d’une superficie de 7 132 m2 située 1 rue Guillaume le Conquérant à Varaville. Par l’arrêté attaqué du 28 juillet 2022, le maire de la commune de Varaville a délivré le permis de construire sollicité.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-1 du code de l’urbanisme : « Une association n’est recevable à agir contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation des sols que si le dépôt des statuts de l’association en préfecture est intervenu antérieurement à l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire ».

3. Il résulte de ces dispositions qu’une association n’est recevable à demander l’annulation pour excès de pouvoir d’une décision individuelle relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol que si elle a déposé ses statuts en préfecture avant l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. Il appartient au juge administratif, lorsque cette condition est remplie, d’apprécier si l’association requérante justifie d’un intérêt lui donnant qualité pour agir contre la décision qu’elle attaque en se fondant sur les statuts tels qu’ils ont été déposés à la préfecture antérieurement à la date de l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire.

4. D’une part, il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire de la SARL Le Clos Polet a été affichée en mairie le 17 mai 2022, que l’association requérante a déposé ses statuts le 8 octobre 1975 et qu’ils ont été publiés au journal officiel de la République française du 26 octobre 1975, soit plus de quarante-six ans avant l’affichage de la demande de permis de construire.

5. D’autre part, selon l’article 2 de ses statuts, l’association pour la défense et la protection de la commune de Varaville a pour objet social " l’amélioration de l’environnement et de la qualité de la vie ; / la protection, la défense et la conservation du caractère de chaque zone (), des sites et des paysages naturels de la commune ; / – prévenir, réduire ou supprimer les pollutions ou les nuisances de toutes sortes ; () ". En outre, le projet, qui consiste à construire dix maisons individuelles à proximité immédiate d’un espace boisé classé, dans un secteur qui comprend des jardins arborés qualifiés par le rapport de présentation du plan local d’urbanisme d’intérêt paysager, est susceptible d’avoir une incidence sur la qualité de vie des habitants de la commune et sur la conservation du caractère de ses paysages naturels. Dans ces conditions, l’association pour la défense et la protection de la commune de Varaville justifie d’un intérêt suffisant lui donnant qualité à agir contre le permis de construire. Par suite, la fin de non-recevoir doit être écartée.

En ce qui concerne la légalité de la décision attaquée :

6. En premier lieu, aux termes de l’article L. 121-27 du code de l’urbanisme, applicable aux communes littorales : « Le plan local d’urbanisme classe en espaces boisés, au titre de l’article L. 113-1, les parcs et ensembles boisés existants les plus significatifs de la commune ou du groupement de communes, après avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites ».

7. D’une part, il résulte de ces dispositions que le classement d’un espace boisé ainsi que son déclassement impliquent de recueillir au préalable l’avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites. Par ailleurs, ces opérations nécessitent l’édiction de décisions expresses.

8. D’autre part, le classement en espace boisé classé n’interdit pas toute construction ou tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol. Toutefois, sont interdits les constructions ou changement d’affectation ou de mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements.

9. Il ressort des pièces du dossier que des parties situées en espaces boisés classés, correspondant au jardin de l’ancienne colonie de vacances, seront affectées aux jardins privatifs des maisons d’habitation projetées. Il ne ressort pas des pièces du dossier que la conservation, la protection ou la création des boisements serait ainsi compromise ni que la commune de Varaville a entendu décider du déclassement de l’espace boisé qui, en tout état de cause, suppose l’édiction d’une décision expresse. En outre, il ne ressort pas des pièces du dossier que certaines des constructions projetées seront édifiées sur l’espace boisé classé. Dans ces conditions, la commission départementale de la nature, des paysages et des sites n’avait pas à être consultée. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 121-27 du code de l’urbanisme doit, par suite, être écarté.

10. En deuxième lieu, tout dossier de demande de permis de construire doit comprendre les informations et documents limitativement énumérés aux articles R. 431-4 et suivants du code de l’urbanisme. Ainsi, aux termes de l’article R. 431-7 de ce code : " Sont joints à la demande de permis de construire : / a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune ; / b) Le projet architectural défini par l’article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12 « . L’article R. 431-8 du même code précise : » Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement « . L’article R. 431-9 du code précité énonce : » Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. / Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder. / () « . Enfin, aux termes l’article R. 431-10 du même code : » Le projet architectural comprend également :/ a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ".

11. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. En outre, lorsqu’une autorisation d’urbanisme a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l’autorisation, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’une autorisation modificative dès lors que celle-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises.

12. Il résulte des dispositions précitées que le dossier de demande de permis ne devait pas comporter d’étude de la faune et de la flore ou d’étude pédologique ni préciser les modalités de rétrocession de l’espace boisé à la commune ni mentionner que la parcelle était classée en espace vert. Par ailleurs, la circonstance que la superficie de la parcelle prise en compte, en annexe des plans des réseaux, pour le calcul du débit de fuite, est erronée n’a pas été de nature à fausser l’appréciation du service instructeur dès lors que le débit de fuite a été calculé à partir de la surface du bassin d’eaux pluviales qui n’était pas erronée. Il ne ressort pas davantage des pièces du dossier que la surface de l’espace boisé classé, à la supposer erronée, aurait faussé l’appréciation du service instructeur. Il ressort toutefois des pièces du dossier que la demande de permis ne permet pas suffisamment de situer le projet dans son environnement proche et lointain et ne comporte pas de précisions quant au sort réservé à la végétation située sur la parcelle, en dehors de l’espace boisé classé. Ainsi, si la notice descriptive mentionne que « L’environnement construit à proximité de ce terrain est principalement constitué de maisons individuelles et de villas d’architecture normande », cette mention n’est complétée d’aucun élément graphique ou photographique qui permettrait d’appréhender l’impact visuel des bâtiments projetés dans l’environnement, notamment par rapport aux constructions avoisinantes. Aucune photographie ne permet d’apprécier l’insertion du projet dans le paysage lointain, sans qu’il ne soit par ailleurs justifié de l’impossibilité de produire un tel document. En outre, la notice n’apporte aucune précision sur les arbres présents sur la parcelle et se borne à mentionner que les arbres de l’espace boisé seront préservés ou remplacés sans aucune information sur ceux situés en dehors de cet espace et sans que ces données ne figurent dans une autre pièce du dossier tel le plan de masse. La seule superposition du plan topographique et du plan des bâtiments à démolir ne permet pas d’identifier clairement le sort réservé aux plantations. Ces insuffisances ont nécessairement faussé l’appréciation du service instructeur sur l’insertion du projet dans son environnement ainsi que sur le traitement des espaces libres. Le moyen tiré de l’insuffisance du dossier de demande, faute de description suffisante de l’insertion du projet dans son environnement et de mention du sort des plantations situées sur la parcelle, doit, par suite, être accueilli.

13. En troisième lieu, aux termes de l’article L. 2122-21 du code général des collectivités territoriales : " Sous le contrôle du conseil municipal et sous le contrôle administratif du représentant de l’Etat dans le département, le maire est chargé, d’une manière générale, d’exécuter les décisions du conseil municipal et, en particulier : / () / 7° De passer dans les mêmes formes les actes de vente, échange, partage, acceptation de dons ou legs, acquisition, transaction, lorsque ces actes ont été autorisés conformément aux dispositions du présent code ; / () ".

14. L’association requérante soutient que les dispositions des articles R. 442-7 et R. 442-8 du code de l’urbanisme ont été méconnues dès lors que la convention prévoyant le transfert, dans le domaine public communal, de la totalité des voies et espaces communs du projet a été signée par le maire de la commune, sans avoir été préalablement habilité par le conseil municipal, seul compétent pour en décider. Toutefois, ces dispositions s’appliquant aux lotissements, elle doit être regardée comme invoquant les dispositions de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme prévoyant la même exigence en présence d’un permis de construire valant division, objet du présent litige. Or, il est constant qu’une telle convention a été signée par le maire de la commune de Varaville sans habilitation préalable du conseil municipal. Le moyen doit, par suite, être accueilli.

15. En quatrième lieu, il ressort des pièces du dossier que la surface de l’espace boisé classé s’élève à 2 639 m2 selon la pétitionnaire, 2 694 m2 pour l’aménageur et 2 625 m2 pour l’agence Schneider ayant participé à l’élaboration du plan local d’urbanisme. Toutefois, la circonstance que le projet ne comporte pas la superficie exacte de l’espace boisé classé n’est pas, à elle seule, de nature à établir l’existence d’une fraude. En outre, il ne ressort pas des pièces du dossier que la société pétitionnaire, par cette inexactitude, à la supposer établie, aurait entendu échapper à l’application d’une règle d’urbanisme. Par ailleurs, ainsi qu’il a été exposé au point 8 du présent jugement, l’existence d’un espace boisé classé, quelle que soit sa superficie, n’emporte pas nécessairement interdiction de toute construction ou de tout changement d’affectation ou du mode d’occupation du sol. Par suite, et en tout état de cause, le moyen tiré de l’existence d’une fraude doit être écarté.

16. En cinquième lieu, en application des dispositions combinées des articles L. 121-23, L. 121-24 et R. 121-5 du code de l’urbanisme, applicables aux communes littorales, les espaces caractéristiques du littoral sont inconstructibles, sous réserve d’aménagements légers limitativement énumérés. Sont soumis, de manière non limitative, à ce régime de protection en application de l’article L. 121-23 de ce code : « les espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral, et les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques ». Cette protection s’applique aux seuls espaces boisés présentant les caractéristiques de l’article L. 121-23 du code de l’urbanisme s’ils remplissent la condition de proximité du rivage spécifiée à l’article R. 121-4 du même code.

17. Il est constant que la commune de Varaville est une commune littorale. Il ressort des pièces du dossier, en particulier du rapport de présentation du plan local d’urbanisme, que « les boisements et parcs des grandes propriétés » constituent un élément du « patrimoine paysager » et, s’agissant des jardins arborés du Home-Varaville, secteur d’implantation du projet, qu’il s’agit de zones qui, bien qu’artificielles, ne sont pas dénuées d’intérêt car elles forment un véritable poumon vert au cœur d’une zone urbanisée et que de nombreuses espèces animales peuvent y trouver refuge. Le rapport de présentation distingue les boisements suivant l’entretien mené par les propriétaires indiquant que certains peuvent prendre localement un aspect assez sauvage, « rappelant les formations boisées dunaires » et pouvant alors être « rattachés à des boisements mixtes d’arrière dune » quand les autres, « très entretenus » se rattachent « à un gazon urbain sous couvert arboré lâche ». Toutefois, si ces zones ne sont pas dénuées d’intérêt écologique, il ne ressort pas des pièces du dossier que ces boisements présentent une particularité au regard des dispositions de la loi Littoral. Il ne ressort pas davantage des pièces du dossier que l’espace boisé classé en litige caractériserait un espace remarquable au sens de ces dispositions, ni qu’il serait nécessaire au maintien des équilibres biologiques, ni qu’il serait caractéristique du patrimoine naturel et culturel du littoral. En tout état de cause, il ressort des pièces du dossier, en particulier du permis de construire, qu’aucune construction ne sera édifiée sur l’espace boisé classé. Par ailleurs, il ne ressort pas des pièces du dossier que les arbres et végétaux situés sur le terrain d’assiette en dehors du périmètre de l’espace boisé classé revêtiraient également un caractère remarquable ou seraient caractéristiques du littoral ni que l’utilisation d’un grillage rigide en guise de clôtures en limite séparative de propriété engendrerait une incidence néfaste sur la biodiversité locale et la vie de la petite faune. Dans ces conditions, la méconnaissance des articles L. 121-23, L. 121-24 et R. 121-5 du code de l’urbanisme doit être écarté.

18. En sixième lieu, aux termes de l’article L. 101-1 du code de l’environnement : " I. – Les espaces, ressources et milieux naturels terrestres et marins, les sons et odeurs qui les caractérisent, les sites, les paysages diurnes et nocturnes, la qualité de l’air, la qualité de l’eau, les êtres vivants et la biodiversité font partie du patrimoine commun de la nation. Ce patrimoine génère des services écosystémiques et des valeurs d’usage. / Les processus biologiques, les sols et la géodiversité concourent à la constitution de ce patrimoine. / On entend par biodiversité, ou diversité biologique, la variabilité des organismes vivants de toute origine, y compris les écosystèmes terrestres, marins et autres écosystèmes aquatiques, ainsi que les complexes écologiques dont ils font partie. Elle comprend la diversité au sein des espèces et entre espèces, la diversité des écosystèmes ainsi que les interactions entre les organismes vivants. / On entend par géodiversité la diversité géologique, géomorphologique, hydrologique et pédologique ainsi que l’ensemble des processus dynamiques qui les régissent, y compris dans leurs interactions avec la faune, la flore et le climat. / II. – Leur connaissance, leur protection, leur mise en valeur, leur restauration, leur remise en état, leur gestion, la préservation de leur capacité à évoluer et la sauvegarde des services qu’ils fournissent sont d’intérêt général et concourent à l’objectif de développement durable qui vise à satisfaire les besoins de développement et la santé des générations présentes sans compromettre la capacité des générations futures à répondre aux leurs. Elles s’inspirent, dans le cadre des lois qui en définissent la portée, des principes suivants : / 1° Le principe de précaution, selon lequel l’absence de certitudes, compte tenu des connaissances scientifiques et techniques du moment, ne doit pas retarder l’adoption de mesures effectives et proportionnées visant à prévenir un risque de dommages graves et irréversibles à l’environnement à un coût économiquement acceptable ; / 2° Le principe d’action préventive et de correction, par priorité à la source, des atteintes à l’environnement, en utilisant les meilleures techniques disponibles à un coût économiquement acceptable. Ce principe implique d’éviter les atteintes à la biodiversité et aux services qu’elle fournit ; à défaut, d’en réduire la portée ; enfin, en dernier lieu, de compenser les atteintes qui n’ont pu être évitées ni réduites, en tenant compte des espèces, des habitats naturels et des fonctions écologiques affectées ; / Ce principe doit viser un objectif d’absence de perte nette de biodiversité, voire tendre vers un gain de biodiversité ; / 3° Le principe pollueur-payeur, selon lequel les frais résultant des mesures de prévention, de réduction de la pollution et de lutte contre celle-ci doivent être supportés par le pollueur ; / 4° Le principe selon lequel toute personne a le droit d’accéder aux informations relatives à l’environnement détenues par les autorités publiques ; / 5° Le principe de participation en vertu duquel toute personne est informée des projets de décisions publiques ayant une incidence sur l’environnement dans des conditions lui permettant de formuler ses observations, qui sont prises en considération par l’autorité compétente ; / 6° Le principe de solidarité écologique, qui appelle à prendre en compte, dans toute prise de décision publique ayant une incidence notable sur l’environnement des territoires concernés, les interactions des écosystèmes, des êtres vivants et des milieux naturels ou aménagés ; / 7° Le principe de l’utilisation durable, selon lequel la pratique des usages peut être un instrument qui contribue à la biodiversité ; / 8° Le principe de complémentarité entre l’environnement, l’agriculture, l’aquaculture et la gestion durable des forêts, selon lequel les surfaces agricoles, aquacoles et forestières sont porteuses d’une biodiversité spécifique et variée et les activités agricoles, aquacoles et forestières peuvent être vecteurs d’interactions écosystémiques garantissant, d’une part, la préservation des continuités écologiques et, d’autre part, des services environnementaux qui utilisent les fonctions écologiques d’un écosystème pour restaurer, maintenir ou créer de la biodiversité ; / 9° Le principe de non-régression, selon lequel la protection de l’environnement, assurée par les dispositions législatives et réglementaires relatives à l’environnement, ne peut faire l’objet que d’une amélioration constante, compte tenu des connaissances scientifiques et techniques du moment. / III. – L’objectif de développement durable, tel qu’indiqué au II est recherché, de façon concomitante et cohérente, grâce aux cinq engagements suivants : / 1° La lutte contre le changement climatique ; / 2° La préservation de la biodiversité, des milieux, des ressources ainsi que la sauvegarde des services qu’ils fournissent et des usages qui s’y rattachent ; / 3° La cohésion sociale et la solidarité entre les territoires et les générations ; / 4° L’épanouissement de tous les êtres humains ; / 5° La transition vers une économie circulaire. / IV. – L’Agenda 21 est un projet territorial de développement durable « . Aux termes de l’article L. 321-1 du même code : » I. – Le littoral est une entité géographique qui appelle une politique spécifique d’aménagement, de protection et de mise en valeur. / II. – La réalisation de cette politique d’intérêt général implique une coordination des actions de l’Etat et des collectivités locales, ou de leurs groupements () ".

19. Ainsi qu’il a été précédemment exposé, les travaux autorisés n’empiètent pas sur l’espace boisé classé. En outre, il ne ressort pas des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet, hors périmètre de l’espace boisé classé, serait classé et que l’abattage des arbres concerne des plantations situées au sein de l’espace boisé classé. Enfin, aucune disposition législative ou réglementaire n’impose au pétitionnaire de réaliser une étude d’impact de son projet concernant la proximité de l’espace boisé classé. Le moyen tiré de la méconnaissance des articles L. 110-1 et L. 321-1 du code de l’environnement doit, par suite, être écarté.

20. En septième lieu, aux termes de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique. / () ».

21. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions d’un schéma de cohérence territoriale et de la loi du 22 août 2021 dite « climat et résilience » n’étant pas assorti des précisions suffisantes pour en apprécier le bien-fondé, il doit, par suite, être écarté.

22. En huitième lieu, aux termes de l’article U.3 du règlement du plan local d’urbanisme : « () II- Voirie : () Les nouvelles rue en impasse seront aménagées d’une placette dans leur partie terminale, pour permettre aux véhicules (dont les véhicules de service ou de secours) de faire demi-tour. () ».

23. Il ressort des pièces du dossier, en particulier des plans du permis, que la partie terminale de l’impasse est aménagée en placette avec une structure en T, classiquement requise par les règlements départementaux de défense extérieure contre l’incendie et que cette voie de retournement est large de plus cinq mètres et longue de plus de onze mètres. Il ne ressort pas des pièces du dossier que ses dimensions seraient insuffisantes pour permettre aux véhicules, dont les véhicules de service ou de secours, de faire demi-tour. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article U.3 doit, par suite, être écarté.

24. En neuvième lieu, aux termes de l’article U.7 du règlement du plan local d’urbanisme : " () Les constructions sont implantées : / () / à une distance de la limite séparative de propriété au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre tout point de la construction et le point le plus bas et le plus proche de la limite séparative de propriétés ; cette distance sera au moins égale à 3 m. () ".

25. Pour appliquer la règle de retrait calculée par rapport à « tout point de la construction », lorsque le recul est déterminé par un simple rapport entre hauteur totale et distance, il y a lieu de retenir comme le ou les points les plus élevés de la construction celui ou ceux qui sont situés à l’égout du toit et lorsqu’il est défini par le rapport entre la distance de tout point du bâtiment à la limite parcellaire et la différence d’altitude entre ces deux points, il y a lieu de retenir le faîtage en tenant compte de sa pente. Il en résulte qu’en l’espèce, le faîtage doit être pris en compte comme point le plus haut et les constructions doivent être implantées à une distance de la limite séparative de propriété au moins égale à trois mètres, correspondant à la moitié de la différence d’altitude entre tout point de la construction et le point le plus bas et le plus proche de la limite séparative de propriété. Il ressort des pièces du dossier que la différence entre le point le plus haut de la construction de la maison 6 et son point le plus bas et le plus proche de la limite séparative Est et Ouest est de 8,05 mètres et que cette construction devait, par suite, être située au moins à 4,025 mètres de la limite séparative en limite Est et Ouest séparative. Or, il ressort des pièces du dossier qu’elle est située à 3,01 mètres de la limite séparative Est et Ouest. Par ailleurs, la différence entre le point le plus haut de la construction de la maison 3 et son point le plus bas et le plus proche de la limite séparative Sud est de 7,82 mètres, cette construction devant, par suite, être située au moins à 3,91 mètres de la limite séparative. Or, il ressort des pièces du dossier qu’elle est située à 3,21 mètres de la limite séparative Sud. Enfin, la différence entre le point le plus haut de la construction de la maison 2 et son point le plus bas et le plus proche de la limite séparative Sud-Ouest est de 7,82 mètres, cette construction devant, par suite, être située au moins à 3,91 mètres de la limite séparative. Or, il ressort des pièces du dossier qu’elle est située à 3 mètres de la limite séparative. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les distances découlant de l’application de l’article UB.7 du règlement du plan local d’urbanisme ne sont pas respectées. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article U.7 du règlement du plan local d’urbanisme doit, par suite, être accueilli.

26. En dixième lieu, aux termes de l’article 3 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme : « Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d’urbanisme sont appréciées au regard de chaque lot ou terrain issu de la division en propriété ou en jouissance ». Les dispositions de l’article U.8 du même règlement détermine les règles d’implantation applicables aux constructions sur une même unité foncière.

27. Il est constant que le permis attaqué vaut division parcellaire. Par suite, en application des dispositions de l’article 3 précité, les dispositions de l’article U.8 ne s’appliquent pas au projet. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article U.8 est, dès lors, inopérant.

28. En onzième lieu, les dispositions de l’article U.9 du règlement du plan local d’urbanisme limitent l’emprise au sol des constructions à 25 % de la superficie totale de l’unité foncière en zone Uc. Aux termes de l’article 3 du règlement du plan local d’urbanisme : « Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d’urbanisme sont appréciées au regard de chaque lot ou terrain issu de la division en propriété ou en jouissance ».

29. Il résulte de ces dispositions que lorsque le terrain d’assiette du projet doit faire l’objet d’une division en propriété, les règles édictées par le plan local d’urbanisme sont appréciées au regard de chaque lot ou terrain issu de la division en propriété. Ainsi qu’il a été dit au point 27 du présent jugement, le permis attaqué vaut division parcellaire. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que les règles édictées à l’article U.9 ont été appréciées au regard de la superficie totale de l’unité foncière et non au regard de chaque lot et que le projet autorisé méconnait les dispositions de l’article U.9. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article U.9 doit, par suite, être accueilli.

30. En douzième lieu, aux termes de l’article U.11 du règlement du plan local d’urbanisme : " () III.- Clôtures : / () / Les nouvelles clôtures sur rue seront réalisées avec les éléments suivants seuls ou composées : / – une haie vive éventuellement doublée d’un grillage de couleur neutre ; / – un dispositif de type « haras » à poteaux et lisses horizontales () de couleur bois ou blanche ; / – d’un mur-bahut d’une hauteur maximale de 0.80 m surmonté d’un dispositif à claire voie. () ".

31. Il ressort du dossier de demande de permis de construire que les clôtures sur le domaine public seront réalisées en grillage rigide de couleur neutre et qu’elles seront en retrait de 80 cm pour permettre la plantation d’une petite haie avec des arbustes d’essences régionales. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article U.11 doit être écarté.

32. En treizième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».

33. Il ressort des pièces du dossier, en particulier des termes de l’article 4 de la convention d’engagement relative aux travaux d’assainissement et de pluvial du système d’assainissement de Cabourg signée par la communauté de communes le 22 juin 2022 et valable jusqu’au 31 décembre 2026, que tout projet de construction « pourra recevoir un avis favorable dès lors qu’il s’accompagne d’un engagement de raccordement à la station à une date où les gains en équivalent habitant le permettent ». Par ailleurs, le 28 juillet 2022, la communauté de communes Normandie Cabourg Pays d’Auge, qui est compétente en matière d’assainissement, a émis un avis favorable au projet « sous réserve du raccordement des eaux usées à la STEP de Cabourg pas avant le dernier trimestre 2023 ». En outre, le permis de construire attaqué du 28 juillet 2022 est assorti de prescriptions spéciales tenant à la prise en charge des frais de raccordements aux divers réseaux par le pétitionnaire et précise que « le raccordement au réseau d’assainissement ne devra pas intervenir avant le dernier trimestre de l’année 2023 ». Eu égard à l’ensemble de ces éléments, le maire de Varaville n’a pas commis d’erreur manifeste d’appréciation en estimant que le projet n’était pas de nature à créer un risque pour la salubrité publique. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doit être écarté.

34. En dernier lieu, aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ».

35. Eu égard à la teneur de ces dispositions et à la marge d’appréciation qu’elles laissent à l’autorité administrative pour accorder un permis de construire, le juge de l’excès de pouvoir ne peut censurer une autorisation de construire que si l’appréciation portée par l’autorité administrative, au regard de ces dispositions, est entachée d’une erreur manifeste. Pour rechercher l’existence d’une atteinte à l’intérêt des lieux avoisinants au sens des dispositions précitées, il appartient à l’autorité administrative d’apprécier, dans un premier temps, la qualité des lieux avoisinants du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

36. Ainsi qu’il a été exposé précédemment, le secteur du Home-Varaville, dans lequel est implanté le projet, comprend des jardins arborés que le rapport de présentation du plan local d’urbanisme qualifie « d’intérêt paysager », précisant par ailleurs qu’il est le seul secteur du territoire communal qui « comprend réellement des formations boisées ». Il ressort des pièces du dossier que le projet consiste en la construction de dix maisons individuelles, qui remplaceront deux bâtiments inoccupés qui accueillaient des colonies de vacances, avec un maintien de l’espace boisé classé et des plantations ou leur remplacement. D’architecture contemporaine, la typologie des maisons reste simple de par leurs formes et volumétries. Enfin, l’environnement construit à proximité est principalement constitué de maisons individuelles et de villas d’architecture normande. Dans ces conditions, le maire n’a pas commis d’erreur manifeste d’appréciation en estimant que le projet n’est pas de nature à porter une atteinte au caractère des lieux avoisinants, en particulier de l’entrée du Home. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme doit, par suite, être écarté.

37. Il résulte de tout ce qui précède que l’arrêté du 28 juillet 2022 par lequel le maire de la commune de Varaville a délivré à la SARL Le Clos Polet un permis de construire dix maisons individuelles est entaché de vices tirés de l’incomplétude du dossier de demande de permis constaté au point 12 du présent jugement, de la méconnaissance de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme constaté au point 14 du présent jugement, de la méconnaissance de l’article U.7 du règlement du plan local d’urbanisme constaté au point 25 du présent jugement et de la méconnaissance de l’article U.9 du même règlement constaté au point 29 du présent jugement.

Sur l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

38. Aux termes de l’article L. 600-5-1 de ce même code : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

39. Les vices tirés de l’incomplétude du dossier et de la méconnaissance de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme et des articles U.7 et U.9 du règlement du plan local d’urbanisme dont est entaché le permis de construire délivré à la SARL Le Clos Polet apparaissent régularisables, sans entraîner un bouleversement du projet tel qu’il en changerait la nature. Il y a lieu, par suite, de surseoir à statuer sur les conclusions à fin d’annulation afin de permettre cette éventuelle régularisation par la délivrance d’un permis de construire modificatif, qui devra être communiqué au tribunal dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la présente requête.

Article 2 : La SARL Le Clos Polet et la commune de Varaville devront justifier, dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement, de l’éventuelle délivrance d’un permis de construire modificatif permettant de régulariser les vices tirés de l’incomplétude du dossier et de la méconnaissance de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme et des articles U.7 et U.9 du règlement du plan local d’urbanisme.

Article 3 : Les conclusions des parties sur lesquelles il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservées jusqu’à la fin de l’instance.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à l’association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, à la SARL Le Clos Polet et à la commune de Varaville.

Délibéré après l’audience du 17 décembre 2024 à laquelle siégeaient :

— M^me Macaud, présidente,

— M^me Ducos de Saint Barthélémy de Gélas, première conseillère,

— M^me Sénécal, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 janvier 2025.

La rapporteure,

SIGNÉ

I. SENECAL

La présidente,

SIGNÉ

A. MACAUDLa greffière,

SIGNÉ

E. BLOYET

La République mande et ordonne au préfet du Calvados en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

E. BLOYET