Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 22 février, 29 février, 26 novembre 2024 et le 31 mars 2026, M. D… A…, la société civile immobilière (SCI) Lezopau, M. C… F…, M. B… F…, M^me J… H…, M^me E… L… H…, M. G… K… et la SCI Har’el, représentés par M^e Serror, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 7 septembre 2023 par lequel le maire de la commune de Samoëns a délivré à la SARL ITEP un permis de construire pour l’édification de deux chalets comprenant 8 logements sur les parcelles cadastrées section 0F n° 6706 et 6709 sises Le Villard ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Samoëns une somme de 750 euros à verser à chacun des requérants et une somme de 5 000 euros à la charge de la pétitionnaire en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi que les dépens.

Ils soutiennent que :

- l’arrêté attaqué méconnaît l’article L. 111-5 du code de l’urbanisme ;

- il repose sur la déclaration préalable du 6 mars 2019 qui est illégale ;

- les projets de construction Silene 1 et Silene 2 sont indissociables ;

- le dossier de permis de construire ne comporte pas de chemin d’accès ;

- l’arrêté est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation au regard des articles R. 111-3 et R. 111-5 du code de l’urbanisme ;

- l’arrêté méconnaît les dispositions de l’alinéa 3 de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme ;

- le dossier de permis de construire est incomplet ;

- le projet méconnaît l’article R. 111-1 et l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît les enjeux du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnaît l’article L. 122-5 et l’article L. 122-10 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît les dispositions du plan local d’urbanisme du 10 décembre 2019 quant au nombre de places de stationnement, de caves et à la surface du local deux roues ;

- il est entaché de fraude.

Par deux mémoires en défense, enregistrés le 25 septembre 2024 et le 20 avril 2026 (ce dernier non communiqué), la SARL ITEP, représentée par M^e Olivier, conclut au rejet de la requête et demande que la somme de 4 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable en l’absence d’intérêt pour agir et en méconnaissance des dispositions de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ;

- subsidiairement, les moyens soulevés ne sont pas fondés.

La procédure a été communiquée à la commune de Samoëns qui n’a pas défendu.

Vu l’arrêté attaqué et les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Pérez,

- les conclusions de M^me Aubert, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Serror, représentant les requérants.

Une note en délibérée, présentée pour les requérants, a été enregistrée le 13 mai 2026.

Considérant ce qui suit :

Le 5 juin 2023, la SCI ITEP a déposé une demande de permis de construire pour l’édification de chalets comprenant 8 logements sur des parcelles sises Le Villard sur le territoire de la commune de Samoëns. Par un arrêté du 7 septembre 2023, le maire a délivré le permis sollicité.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, aux termes de l’article L. 111-1 du code de l’urbanisme : « Le règlement national d’urbanisme s’applique sur l’ensemble du territoire. Toutefois : 1° Les dispositions des articles L. 111-3 à L. 111-5 ne sont pas applicables dans les territoires où un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou une carte communale est applicable (…) »

Il est constant que la commune de Samoëns est dotée d’un plan local d’urbanisme. Ainsi, les requérants ne peuvent utilement invoquer la méconnaissance des dispositions de l’article L. 111-5 du code de l’urbanisme.

En deuxième lieu, et d’une part, l’illégalité d’un acte administratif, qu’il soit ou non réglementaire, ne peut être utilement invoquée par voie d’exception à l’appui de conclusions dirigées contre une décision administrative ultérieure que si cette dernière décision a été prise pour l’application du premier acte ou s’il en constitue la base légale. S’agissant d’un acte réglementaire, une telle exception peut être formée à toute époque, même après l’expiration du délai du recours contentieux contre cet acte. S’agissant d’un acte non réglementaire, l’exception n’est, en revanche, recevable que si l’acte n’est pas devenu définitif à la date à laquelle elle est invoquée, sauf dans le cas où l’acte et la décision ultérieure constituant les éléments d’une même opération complexe, l’illégalité dont l’acte serait entaché, peut être invoquée en dépit du caractère définitif de cet acte.

Une autorisation d’occupation des sols délivrée sur l’un des lots issus d’une division foncière ayant donné lieu à une autorisation de lotir n’est pas prise pour l’application de la décision par laquelle l’administration a délivré l’autorisation de lotir, cette dernière ne constituant pas non plus la base légale de la première. Ainsi, l’illégalité de la décision d’autorisation de lotir ne peut être utilement invoquée par voie d’exception à l’appui de conclusions dirigées contre l’autorisation d’occupation des sols. Par suite, les requérants ne peuvent utilement soutenir, à l’appui de leurs conclusions d’annulation de l’arrêté attaqué, que l’arrêté du 6 mars 2019 de création d’un lotissement déposée par M. I… était illégal.

D’autre part, les circonstances que M. I… est adjoint de la commission de travaux voirie réseaux et bâtiments, agriculture, et que son épouse est membre de la commission aux affaires sociales de la mairie sont sans incidence sur la légalité de l’arrêté attaqué dès lors qu’il est constant qu’ils ne sont pas les signataires de l’arrêté attaqué.

En troisième lieu, aux termes de l’article L. L. 421-6 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique ».

S’il résulte des dispositions de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme qu’une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l’objet d’un seul permis de construire, elles ne font pas obstacle à ce que, lorsque l’ampleur et la complexité du projet le justifient, notamment en cas d’intervention de plusieurs maîtres d’ouvrage, les éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l’objet de permis distincts, sous réserve que l’autorité administrative ait vérifié, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l’ensemble des permis délivrés.

Il ressort des pièces du dossier que la SARL ITEP s’est vu délivrer deux permis de construire par un arrêté du 22 août 2023 correspondant au projet SILENE 1, et par un arrêté du 7 septembre 2023 correspondant au projet SILENE 2. Chacun de ces deux projets prévoit la construction de deux chalets d’habitation, sur deux parcelles voisines. Il ressort des plans joints à la demande de permis que les deux projets sont totalement indépendants, et ne présentent aucun élément en commun. La circonstance que les bâtiments du projet SILENE 2 sont dans la continuité de ceux du projet SILENE 1 est sans incidence sur la légalité de l’arrêté attaqué. Par suite, le moyen doit être écarté.

En quatrième lieu, le dossier de permis de construire comporte un plan de servitudes pour accès aux parcelles, qui fait apparaître que l’accès au tènement se fait par une servitude de passage sur les parcelles cadastrées section AC n° 5647, n° 6397 et n° 6705. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le dossier de permis ne matérialise pas le chemin d’accès aux parcelles. En outre, l’arrêté arrêté prévoit une prescription, à savoir que le bénéficiaire du permis devra obtenir les autorisations de passage sur fonds privés avant de commencer les travaux de construction. Par suite, le moyen doit être écarté.

En cinquième lieu, aux termes de l’article R. 111-1 du code de l’urbanisme : « Le règlement national d’urbanisme est applicable aux constructions et aménagements faisant l’objet d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable ainsi qu’aux autres utilisations du sol régies par le présent code. Toutefois les dispositions des articles R. 111-3, R. 111-5 à R. 111-19 et R. 111-28 à R. 111-30 ne sont pas applicables dans les territoires dotés d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu (…) ».

Ainsi qu’il a déjà été dit au point 2, il est constant que la commune de Samoëns est dotée d’un plan local d’urbanisme et que les requérants ne peuvent utilement invoquer la méconnaissance des dispositions des articles R. 111-3 et R. 111-5 du code de l’urbanisme.

En sixième lieu, aux termes de l’alinéa 3 de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme : « (…) Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose ».

Si les requérants soutiennent que l’arrêté méconnaît les dispositions précitées, ils n’assortissent pas ce moyen des précisions suffisantes permettant d’en apprécier le bien-fondé. Par suite, ce moyen ne peut qu’être écarté.

En septième lieu, les requérants soutiennent que le dossier de permis comporte des lacunes substantielles ne permettant pas au service instructeur de s’assurer du respect des dispositions du plan local d’urbanisme en matière de qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère, sans toutefois préciser le fondement légal de cette obligation. En tout état de cause, le dossier de permis comprend notamment des plans de masse, de coupe et topographiques, ainsi qu’une notice descriptive du projet qui étaient suffisants pour permettre au service instructeur d’apprécier la conformité du projet à la réglementation. Par suite, le moyen tiré de l’incomplétude du dossier doit être écarté.

En huitième lieu, aux termes de l’article R. 111-1 du code de l’urbanisme : « Le règlement national d’urbanisme est applicable aux constructions et aménagements faisant l’objet d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable ainsi qu’aux autres utilisations du sol régies par le présent code (…) », et aux termes de l’article R. 111-27 du même code : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. ».

Pour apprécier si un projet de construction porte atteinte, en méconnaissance des dispositions précitées, au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales, il appartient à l’autorité administrative d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur ce site.

Il ressort des pièces du dossier que le projet en litige prévoit la construction de deux chalets collectifs de quatre logements en R+1+C. Il se situe dans une zone urbaine dédiée à l’hébergement et aux activités touristiques. Il ne ressort pas des pièces du dossier que le secteur d’implantation du projet ferait l’objet d’une protection particulière au titre de ses caractéristiques architecturales ou patrimoniales. Le secteur environnant présente une architecture montagnarde comportant des bâtiments de type chalet aux dimensions, gabarits et hauteurs similaires à ceux du projet. De plus, l’aspect extérieur des constructions projetées, en particulier la couverture en bacs acier prélaqués ton gris foncé, l’enduit à la chaux et le bois coloris noisette, sont similaires avec l’aspect extérieur des constructions avoisinantes. Dès lors, les bâtiments projetés, dont le site d’implantation ne présente pas de qualité particulière, n’est pas en rupture avec les constructions avoisinantes. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des articles R. 111-1 et R. 111-27 du code de l’urbanisme doit être écarté.

En neuvième lieu, aux termes de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme : « Lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date (…) ».

Il est constant que le projet en litige a fait l’objet d’un arrêté de non-opposition à déclaration préalable pour la création d’un lotissement par un arrêté du 6 mars 2019. Ainsi, les règles d’urbanisme applicables au projet sont celles en vigueur à la date du 6 mars 2019. Par suite, les requérants ne peuvent utilement invoquer la méconnaissance du règlement du plan local d’urbanisme adopté le 10 décembre 2019, et les moyens tirés de la méconnaissance des enjeux et du contexte du plan local d’urbanisme, ainsi que de la méconnaissance des dispositions relatives aux places de stationnement doivent être écartés comme inopérants.

En dixième lieu, aux termes de l’article L. 122-5 du code de l’urbanisme : « L’urbanisation est réalisée en continuité avec les bourgs, villages, hameaux, groupes de constructions traditionnelles ou d’habitations existants, sous réserve de l’adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l’extension limitée des constructions existantes, ainsi que de la construction d’annexes, de taille limitée, à ces constructions, et de la réalisation d’installations ou d’équipements publics incompatibles avec le voisinage des zones habitées ». Aux termes de l’article L. 122-5-1 du même code : « Le principe de continuité s’apprécie au regard des caractéristiques locales de l’habitat traditionnel, des constructions implantées et de l’existence de voies et réseaux ».

Il résulte de ces dispositions que l’urbanisation en zone de montagne, sans être autorisée en zone d’urbanisation diffuse, peut être réalisée non seulement en continuité avec les bourgs, villages et hameaux existants, mais également en continuité avec les « groupes de constructions traditionnelles ou d’habitations existants » et qu’est ainsi possible l’édification de constructions nouvelles en continuité d’un groupe de constructions traditionnelles ou d’un groupe d’habitations qui, ne s’inscrivant pas dans les traditions locales, ne pourrait être regardé comme un hameau. L’existence d’un tel groupe suppose plusieurs constructions qui, eu égard notamment à leurs caractéristiques, à leur implantation les unes par rapport aux autres et à l’existence de voies et de réseaux, peuvent être perçues comme appartenant à un même ensemble. Pour déterminer si un projet de construction réalise une urbanisation en continuité par rapport à un tel groupe, il convient de rechercher si, par les modalités de son implantation, notamment en termes de distance par rapport aux constructions existantes, ce projet sera perçu comme s’insérant dans l’ensemble existant.

Le terrain d’assiette du projet est situé dans une zone Uc, au sein du hameau du Villard, et le long de la route du Villard qui dessert plusieurs autres constructions. La construction autorisée par le permis de construire attaquée est entourée de maisons d’habitation sur tous les côtés de la parcelle. Par suite, le projet s’inscrit en continuité avec les « groupes de constructions traditionnelles ou d’habitations existants ». Dès lors, le moyen tiré de ce que le projet contesté méconnaît l’article L. 122-5 du code de l’urbanisme doit être écarté.

En onzième lieu, aux termes de l’article L. 122-10 du même code : « Les terres nécessaires au maintien et au développement des activités agricoles, pastorales et forestières, en particulier les terres qui se situent dans les fonds de vallée, sont préservées. La nécessité de préserver ces terres s’apprécie au regard de leur rôle et de leur place dans les systèmes d’exploitation locaux. Sont également pris en compte leur situation par rapport au siège de l’exploitation, leur relief, leur pente et leur exposition ».

Si les requérants soutiennent que le tènement, situé en zone Uc du règlement du plan local d’urbanisme, est de nature agricole et qu’il est utilisé pour le pâturage des moutons, ils se borne à de simples allégations. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 122-10 du code de l’urbanisme doit être écarté.

En douzième lieu, l’autorité administrative saisie d’une demande de permis de construire peut relever les inexactitudes entachant les éléments du dossier de demande relatifs au terrain d’assiette du projet, notamment sa surface ou l’emplacement de ses limites séparatives, et, de façon plus générale, relatifs à l’environnement du projet de construction, pour apprécier si ce dernier respecte les règles d’urbanisme qui s’imposent à lui. En revanche, le permis de construire n’ayant d’autre objet que d’autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, elle n’a à vérifier ni l’exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu’elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande tels que limitativement définis par les dispositions des articles R. 431-4 et suivants du code de l’urbanisme, ni l’intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d’éléments établissant l’existence d’une fraude à la date à laquelle l’administration se prononce sur la demande d’autorisation.

Les requérants soutiennent que la société pétitionnaire aurait frauduleusement mentionné bénéficier d’une servitude de passage et que M. I… n’avait pas qualité pour déposer la déclaration préalable à laquelle le maire ne s’est pas opposé par arrêté du 6 mars 2019. Toutefois, d’une part, ainsi qu’il a été dit au paragraphe 10, l’arrêté attaqué prévoit une prescription, à savoir que le bénéficiaire du permis devra obtenir les autorisations de passage sur fonds privés avant le commencement des travaux. D’autre part, ainsi qu’il a été dit au paragraphe 5, les requérants ne peuvent utilement invoquer l’illégalité de la décision d’autorisation de lotissement par voie d’exception à l’appui de conclusions dirigées contre l’autorisation d’occupation des sols. Par suite, le moyen tiré de la fraude ne peut qu’être écarté.

Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, que les requérants ne sont pas fondés à demander l’annulation de l’arrêté du 7 septembre 2023.

Sur les frais liés au litige :

Aux termes de l’article L.761-1 du code de justice administrative : « « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Samoëns et de la SARL ITEP, qui ne sont pas dans la présente instance les parties perdantes, les sommes demandées par les requérants au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge solidaire des requérants, partie perdante, le versement d’une somme de 1 500 euros à la SARL ITEP.

D E C I D E :

Article 1er :

La requête est rejetée.

Article 2 :

Les requérants verseront solidairement une somme de 1 500 euros à la SARL ITEP au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 :

Le présent jugement sera notifié à M. D… A… en application des dispositions de l’article R. 751-3 du code de justice administrative, à la SARL ITEP et à la commune de Samoëns.

Délibéré après l’audience du 12 mai 2026, à laquelle siégeaient :

- M. Sauveplane, président,

- M. Hamdouch, premier conseiller,

- M^me Pérez, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 mai 2026.

La rapporteure,

T. Pérez

Le président,

M. Sauveplane

La greffière,

C. Jasserand

La République mande et ordonne à la préfète de la Haute-Savoie en ce qui la concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.