Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 4 octobre 2024, 15 janvier, et 1er mars 2025, M. D A E et M^me B E, représentés par M^e Paolini, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 28 février 2024 par lequel le maire de la commune de Marseille a délivré à la Société française des habitations économiques un permis de construire une résidence de 128 logements sur un terrain situé 54 boulevard Hilarion Boeuf ainsi que la décision implicite de rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Marseille et de la Société française des habitations économiques une somme globale de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— le permis de construire en litige est entaché d’incompétence ;

— il aurait dû être précédé par la délivrance d’un permis d’aménager ;

— il méconnaît les dispositions de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme ;

— il méconnaît les dispositions de l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme dès lors que le gestionnaire de la voirie n’a pas été consulté sur le projet ;

— le permis en litige est entaché d’un vice de procédure dès lors qu’il n’a pas été précédé de la consultation des commissions d’accessibilité et de sécurité incendie au titre de l’autorisation d’ouvrir, de modifier ou d’aménager un établissement recevant du public ;

— il méconnaît les dispositions de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme dès lors que le plan de masse ne permet pas d’apprécier les modalités de raccordement du projet aux réseaux publics et ne représentent pas les emplacements dédiés au stationnement ;

— il méconnaît les dispositions de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme dès lors que les plans de coupe ne représentent pas les sous-sol du projet ;

— il n’est pas établi que les logements et les espaces de stationnement prévus sont réalisables ;

— Il méconnaît les dispositions de l’article de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme dès lors que la voie de de desserte et l’accès au projet sont insuffisants au regard du nombre de logements prévus et pour permettre l’intervention des services de secours ; il est de nature à entrainer un risque, qui n’a pas été évalué, pour le voisinage ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 7 des dispositions applicables en zone UB dès lors que le dossier ne comprend pas de précisions sur les caractéristiques de la rampe d’accès ;

— il méconnaît l’article 9 des dispositions applicables en zone UB dès lors que l’angle des pentes de la toiture n’est pas précisé ;

— il méconnaît l’article 10 des dispositions applicables en zone UB dès lors qu’il ne comprend pas suffisamment d’espaces de pleine terre ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 11 applicables en zone UB dès lors qu’aucun espace de stationnement vélo n’est prévu dans le bâtiment C ;

— il méconnaît l’article 12 des dispositions applicables en zone UB dès lors que la voie de de desserte et l’accès au projet sont insuffisants au regard du nombre de logements prévus et pour permettre l’intervention des services de secours ; les caractéristiques de la voie créée ne sont pas précisées ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 9 applicables en zone UC dès lors que les machineries d’ascenseur du bâtiment B ne sont pas encastrées sans saillie dans le nu de façade et qu’un mur bahut de plus de 80 cm de haut doit accueillir une clôture d’une hauteur supérieure à 2 mètres ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 10 applicables en zone UC dès lors qu’il n’est pas établi que les aires de stationnement et les aires de circulation sont perméables ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 11 applicables en zone UC dès lors que le projet ne prévoit pas suffisamment d’espaces de stationnement pour les voitures, les deux roues et les vélos et que la rampe d’accès n’est pas comprise dans le volume d’accès au stationnement

Par des mémoires en défense enregistrés les 16 décembre 2024 et 30 janvier 2025, la Société française des habitations économiques représentée par M^e Rosenfeld, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce que le tribunal mette en œuvre les dispositions des articles

L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et, en tout état de ce cause, à ce qu’il soit mis à la charge de M. et M^me E une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par M. et M^me E ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 3 février 2025, la commune de Marseille conclut au rejet de la requête et, à titre subsidiaire, à ce que le tribunal mette en œuvre les dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par M. et M^me E ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 3 mars 2025, a été prononcée, en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative, la clôture immédiate de l’instruction.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de la construction et de l’habitation ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Guionnet Ruault, rapporteur,

— les conclusions de M. Trébuchet, rapporteur public,

— et les observations de M^e Dubecq, représentant M. et M^me E, de

M^me C, représentant la commune de Marseille, et de M^e Cagnol, représentant la Société française des habitations économiques.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 28 février 2024, le maire de Marseille a délivré à la Société française des habitations économiques un permis de construire une résidence de 128 logements sur un terrain situé 54 boulevard Hilarion Boeuf. M. et M^me E ont sollicité le retrait de cet arrêté. En l’absence de réponse à cette demande, leur recours gracieux a été tacitement rejeté.

M. et M^me E demandent au tribunal d’annuler cet arrêté, ainsi que la décision implicite de rejet de leur recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. Aux termes de l’article 1.4 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme " Lorsqu’un terrain* est couvert par plusieurs zonages, il doit être fait application, sur chacune des parties dudit terrain*, des règles de la zone qui la couvre. Il ne peut donc pas être fait application à l’ensemble dudit terrain* des règles de seulement l’une des zones. ". Il ressort des pièces du dossier que la parcelle cadastrée 860 section H n° 27 se situe en zone UB du règlement et les parcelles cadastrées 860 section H n°s 44, 45 et 86 se situent en zone UC.

En ce qui concerne le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de l’arrêté du 28 février 2024 :

3. Par un arrêté du 11 mai 2023, transmis en préfecture le 12 mai 2023 régulièrement publié au recueil des actes administratifs n° 689 du 15 mai suivant, le maire de la commune de Marseille a donné délégation à M. Eric Mery, conseiller municipal spécial, à l’effet de signer l’intégralité des décisions relatives au droit des sols. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’acte attaqué doit être écarté.

En ce qui concerne le dépôt d’une demande de permis d’aménager :

4. Aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. ». Aux termes de l’article L. 442-2 du même code : « Un décret en Conseil d’Etat précise, en fonction de la localisation de l’opération ou du fait que l’opération comprend ou non la création de voies, d’espaces ou d’équipements communs, les cas dans lesquels la réalisation d’un lotissement doit être précédée d’un permis d’aménager. »

5. Il ressort des pièces du dossier que le projet a seulement pour objet la construction d’immeubles de logement, et non la création d’un lotissement. Par suite, M. et M^me E ne peuvent utilement soutenir que la délivrance du permis de construire aurait dû être précédée de la délivrance d’un permis d’aménager.

En ce qui concerne la procédure suivie :

6. En premier lieu, aux termes de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur. ». Aux termes de l’article R. 423-53 de ce code : « Lorsque le projet aurait pour effet la création ou la modification d’un accès à une voie publique dont la gestion ne relève pas de l’autorité compétente pour délivrer le permis, celle-ci consulte l’autorité ou le service gestionnaire de cette voie, sauf lorsque le plan local d’urbanisme ou le document d’urbanisme en tenant lieu réglemente de façon particulière les conditions d’accès à ladite voie. ». L’article R. 423-59 du même code dispose que : " Sous réserve des dispositions des articles L. 752-4, L. 752-14 et L. 752-17 du code de commerce et des exceptions prévues aux articles R*423-60 à R*423-71-1, les collectivités territoriales, services, autorités ou commissions qui n’ont pas fait parvenir à l’autorité compétente leur réponse motivée dans le délai d’un mois à compter de la réception de la demande d’avis sont réputés avoir émis un avis favorable.".

7. D’une part, les requérants n’invoquent aucune disposition législative ou réglementaire qui aurait rendu obligatoire, en l’espèce, compte tenu de la nature et de l’importance du projet, la consultation du service compétent en matière d’incendie, d’assainissement et d’eau potable dans le cadre de l’instruction de la demande de permis de construire en litige. Au demeurant, il ressort des pièces du dossier que la société des Eaux de Marseille a émis un avis sur le projet le 22 décembre 2023 et que le service d’assainissement et le bataillon des marins pompiers ont également formulé des avis le 28 décembre suivant. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme doit être écarté.

8. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que le service gestionnaire de la voirie a été saisi d’une demande d’avis le 4 décembre 2023, de sorte qu’il était réputé avoir émis un avis favorable le 4 janvier 2024. Par suite le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme doit être écarté.

9. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 425-15 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l’autorisation prévue par l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation dès lors que la décision a fait l’objet d’un accord de l’autorité compétente. ». Aux termes de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation : « Les travaux qui conduisent à la création, l’aménagement ou la modification d’un établissement recevant du public ne peuvent être exécutés qu’après autorisation délivrée par l’autorité administrative, qui vérifie leur conformité aux règles d’accessibilité prévues à l’article L. 161-1 et, lorsque l’effectif du public et la nature de l’établissement le justifient, leur conformité aux règles de sécurité contre l’incendie prévues aux articles L. 141-2 et L. 143-2. () / Lorsque ces travaux sont soumis à permis de construire, celui-ci tient lieu de cette autorisation dès lors que sa délivrance a fait l’objet d’un accord de la même autorité administrative. () ». Aux termes de l’article R. 143-2 de ce code : " Pour l’application du présent chapitre, constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non.

Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l’établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel. ". Aux termes de l’article

R. 111-1-1 du même code : « Constituent des bâtiments d’habitation au sens du présent chapitre les bâtiments ou parties de bâtiment abritant un ou plusieurs logements, y compris les foyers, tels que les foyers de jeunes travailleurs () ».

10. En l’espèce, le projet prévoit la création de 126 logements destinés à accueillir de jeunes actifs sur critères sociaux et doit donc être considéré comme portant sur un foyer de jeunes travailleurs. Dans ces conditions, les immeubles projetés constituent des bâtiments d’habitation au sens du code de la construction et de l’habitation. En outre, il ressort de la notice jointe à la demande que les espaces collectifs, constitués d’une cuisine partagée de 10,4 m², d’un espace « fitness » de 44 m² et d’un espace « coworking/salle de détente » de 49 m², ne seront accessibles qu’aux résidents. Par suite, M. et M^me E ne sont pas fondés à soutenir, en dépit de la production par la pétitionnaire d’une notice de sécurité et d’une notice d’accessibilité relatives aux établissements recevant du public, que le projet conduirait à la création d’un établissement recevant du public. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit dès lors être écarté.

En ce qui concerne la complétude du dossier :

11. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. ». Aux termes de l’article R. 431-10 du même code : " Le projet architectural comprend également : () / b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; () ".

12. D’une part, il ressort des pièces du dossier que les modalités de raccordement des immeubles aux réseaux sont représentées sur le « plan de principe des réseaux ». En outre, les requérants n’établissent pas, par des allégations non-étayées, que la représentation des espaces de stationnement des véhicules, deux roues et vélos serait inexacte ou insuffisante pour permettre au service instructeur de se prononcer sur le projet en toute connaissance de cause. Enfin, il ne résulte pas de ces dispositions que le plan du sous-sol, qui au demeurant est à l’échelle, devrait être coté dans les trois dimensions.

13. D’autre part, contrairement à ce que soutiennent les requérants, le dossier joint à la demande de permis de construire comprenait plusieurs plans de coupe faisant apparaître le sous-sol projeté.

14. Il résulte de ce qui précède que les moyens tirés de la méconnaissance des articles R. 431-9 et R. 431-10 du code de l’urbanisme doivent être écartés.

15. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-21 du code de l’urbanisme : " Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire ou d’aménager doit : / a) Soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir ; / b) Soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement. « Aux termes de l’article R. 451-2 de ce code : » Le dossier joint à la demande comprend : / a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune ; / b) Un plan de masse des constructions à démolir ou, s’il y a lieu, à conserver ; / c) Un document photographique faisant apparaître le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée et leur insertion dans les lieux environnants. ".

16. Il ressort du Cerfa joint à la demande de permis de construire que la pétitionnaire a coché la case « démolition totale » des constructions existantes présentes sur le terrain et a produit les pièces mentionnées à l’article R. 451-2 précité. M. et M^me E n’établissent pas, ni même n’allèguent, que ces documents seraient insuffisants. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 451-2 du code de l’urbanisme doit être écarté comme manquant en fait.

17. En troisième lieu, le permis de construire n’ayant d’autre objet que d’autoriser une construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, sous réserve de la fraude, M. et M^me E ne peuvent utilement soutenir que le dossier ne justifie pas « que le nombre de logements créé est réalisable » et que n’est pas « justifié la faisabilité technique du projet de création de 70 places de parkings ». Par suite, le moyen est inopérant.

En ce qui concerne la méconnaissance du règlement national d’urbanisme :

18. Aux termes de l’article R. 111-1 du code de l’urbanisme : « Le règlement national d’urbanisme est applicable aux constructions et aménagements faisant l’objet d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable ainsi qu’aux autres utilisations du sol régies par le présent code. / Toutefois les dispositions des articles R. 111-3, R. 111-5 à R. 111-19 et R. 111-28 à R. 111-30 ne sont pas applicables dans les territoires dotés d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. ».

19. La commune de Marseille est couverte par un plan local d’urbanisme approuvé le 19 décembre 2019. Il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme est inopérant.

20. Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ».

21. D’une part, il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet est desservi par le boulevard Hilarion Bœuf, voie à sens unique dotée de trottoirs et d’une largeur supérieure à 4 mètres dont il n’est ni établi, ni même allégué, qu’elle présenterait des difficultés de visibilité et de circulation. L’accès piéton s’effectue par un cheminement d’une largeur de 1,80 mètres et l’accès aux espaces de stationnement souterrain par l’intermédiaire d’un portail et d’une rampe à double sens de circulation d’une largeur d’environ 5 mètres dont il n’est ni établi, ni même allégué, qu’elle ne permettrait pas aux véhicules de se croiser en toute sécurité. En se bornant à soutenir que ce dernier accès serait insuffisant « en tant qu’il ne permet à l’évidence nullement de diluer les entrées et les sorties de véhicules », M. et M^me E n’établissent pas davantage sa dangerosité. En outre, ces dispositions ne sauraient être interprétées comme exigeant que les moyens de secours et les engins de lutte contre l’incendie puissent circuler au plus près des constructions. En l’espèce, il ressort de ces mêmes pièces que si les services de lutte contre l’incendie devraient parcourir une distance de 60 mètres depuis le boulevard pour atteindre la façade la plus éloignée de la voie publique, cette circonstance a été prise en compte dans la conception du projet et n’a pas fait l’objet de remarques de la part du bataillon des marins-pompiers de Marseille dans son avis du 28 décembre 2023, de sorte que les requérants n’établissent pas, par leurs seules allégations, que les services de lutte contre l’incendie ne pourraient pas intervenir efficacement.

22. D’autre part, en se bornant à invoquer l’absence d’évaluation d’un risque, non qualifié dans leurs écritures, « tant pour les personnes que pour les biens immobiliers voisins », et alors que ce risque ne ressort manifestement d’aucune pièce du dossier, M. et M^me E n’assortissent pas la seconde branche de leur moyen de précisions suffisantes pour permettre au tribunal d’en apprécier le bien-fondé.

23. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doit être écarté.

En ce qui concerne partie du projet implantée en zone UB :

24. En premier lieu, les dispositions de l’article 7 applicables en zone UB dans leur rédaction issue de la modification n° 3 approuvée le 18 avril 2024 ne peuvent être utilement invoquées à l’encontre du permis de construire délivré le 28 février 2024. Il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions l’article UB 7 issues de cette modification est inopérant.

25. En deuxième lieu, aux termes de l’article 9 applicable en zone UB : " m) En UB1, UB2, UB3 et UBt, si elle n’est pas réalisée sous forme de toiture plate (pente = 10 %), la couverture des constructions est réalisée selon une pente comprise entre 25 et 35 %. () ".

26. Il ressort du plan de coupe du bâtiment C joint à la demande de permis de construire que la pente de la couverture est de 32 %. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté.

27. En troisième lieu, aux termes de l’article 10 applicable en zone UB : " b) En UBp, UB1, UB2 et UB3, la surface totale des espaces de pleine terre* est supérieure ou égale à 50 % de la surface totale des espaces libres* () / f) Les espaces de pleine terre* sont plantés d’arbres de haute tige* à raison d’au moins une unité par tranche entamée de 100 m². Dans ce dénombrement : / sont pris en compte les arbres maintenus conformément à l’article précédent ; / ne sont pas pris en compte les arbres plantés conformément à l’article 11. () « . Le lexique du règlement précise que les espaces libres correspondent à la » Surface totale du terrain* déduction faite de la surface totale des emprises au sol au sens du présent PLUi* des constructions. « et qu’un arbre de haute tige est un arbre » dont la hauteur, à terme, est supérieure ou égale à 3 mètres ".

28. Il est constant que les espaces libres de la partie du projet située en zone UB développent une surface de 190 m² et que l’espace planté situé à droite de la rampe d’accès à l’aire de stationnement est inférieur à la moitié de cette surface. Si la pétitionnaire soutient que devrait être également pris en compte une bande de terrain située à gauche de cette rampe, cet espace n’est pas représenté comme végétalisé sur les autres plans joints à la demande, notamment les plans de façade, des rez-de-chaussée et du plan de masse bilan végétal. Par ailleurs, la notice architecturale fait état d’une superficie d’espaces libres erronée s’agissant de cette partie du projet. Dans ces conditions, et faute d’éléments cohérents, cette bande de terrain ne peut, en l’état des pièces du dossier, être prise en compte pour le calcul de la surface des espaces végétalisés. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 10 applicable en zone UB doit être accueilli.

29. En quatrième lieu, les dispositions de l’article 11 applicables en zone UB disposent que les constructions à destination d’hébergement situées en dehors des zones de bonne desserte doivent, comprendre en zone UB « Vélos / Minimum : 1 m² de stationnement vélo, dans le volume des constructions, par tranche de 45 m² de surface de plancher créées () ». Le lexique du règlement du plan local d’urbanisme précise qu’au sein de la destination « habitation », la sous-destination de « logements » correspond à des « Constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l’exclusion des hébergements couverts par la sous-destination » Hébergement*«   ». Ce même lexique précise que la sous-destination « hébergement » correspond aux " Constructions, à vocation sociale ou commerciale, destinées à l’hébergement dans des résidences ou foyers avec service, comprenant notamment un ou plusieurs espaces communs (réfectoire ou restaurant, blanchisserie, accueil, salle de jeux) ou qui, à défaut, est connectée à une construction disposant de ces espaces communs. / Cette sous-destination recouvre notamment : les maisons de retraite ; () / les foyers de travailleurs ; () ".

30. Il ressort des pièces du dossier que, comme il l’a été dit, le projet porte sur la construction d’une résidence de jeunes travailleurs comprenant des espaces communs, composés d’une cuisine partagée, d’un « espace fitness », d’une « salle de détente » et d’une loge en rez-de-chaussée du bâtiment A, ainsi que de deux buanderies en R-1, accessibles à tous ses habitants. Dans ces conditions, il doit être regardé comme étant à destination d’habitation et à sous-destination d’hébergement.

31. Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit dans un espace de 4,3 m² destiné au stationnement des vélos dans le volume du bâtiment C. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance les dispositions de l’article 11 applicables en zone UB doit être écarté.

32. En cinquième lieu, aux termes de l’article 12 applicable en zone UB : " a) Pour accueillir une construction nouvelle, un terrain* doit être desservi par une emprise publique* ou une voie*, existante ou créée, dans le cadre du projet et dont les caractéristiques permettent de satisfaire : / aux besoins des constructions et aménagements ; / et aux exigences de sécurité routière, de défense contre l’incendie, de sécurité civile et de collecte des ordures ménagères. / " b) La création ou l’extension de voies* ou chemins d’accès* en impasse, d’une longueur totale après travaux de plus de 30 mètres est admise à condition d’aménager une aire de retournement* à moins de 30m de leur terminaison. Ces voies* ou chemins d’accès* ainsi que les aires de retournement* doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité routière, de défense contre l’incendie, de sécurité civile et de collecte des ordures ménagères. e) Les accès* : / sont conçus en tenant compte de la topographie et de la configuration des lieux dans lesquels s’insère l’opération, en cherchant d’une part à réduire leur impact sur la fluidité de la circulation des voies de desserte, d’autre part la mutualisation des accès ; / présentent des caractéristiques répondant à la nature et à l’importance du projet ; / prennent en compte la nature des voies sur lesquelles ils sont susceptibles d’être aménagés / afin de préserver la sécurité des personnes (visibilité, vitesse sur voie, intensité du trafic); / permettent d’assurer la sécurité des usagers des voies de desserte et de ceux utilisant ces accès. / Cette sécurité est appréciée compte tenu : / de la position des accès et de leur configuration, notamment vis à vis de leurs distances aux intersections à proximité ; / de la nature des voies, du type de trafic et de son intensité. () ".

33. D’une part, la parcelle située en zone UB est desservie par le boulevard Hilarion Bœuf. Ainsi qu’il l’a été dit au point 21, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que ce boulevard et les caractéristiques de l’accès projetés seraient insuffisants pour assurer une desserte satisfaisante du projet. D’autre part, aucune voie nouvelle n’est créée afin de desservir cette parcelle. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 12 applicable en zone UB doit être écarté.

En ce qui concerne la partie du projet implantée en zone UC :

34. En premier lieu, aux termes de l’article 9 applicable en zone UC : " g) Sur les façades donnant sur un espace public ou privé ouvert au public, les installations techniques* doivent être encastrées, sans saillie* par rapport au nu de la façade, de façon à être intégrées à la construction ou dissimulées () / i) La hauteur totale des clôtures (parties pleine et/ou ajourée) mesurée par rapport au terrain naturel* est inférieure ou égale à 2 mètres. / j) En limite des emprises publiques* ou voies*, les clôtures ajourées peuvent comporter un mur bahut dont la hauteur mesurée par rapport au terrain naturel* ne dépasse pas 0,80 mètre. () ".

35. D’une part, il ressort des pièces du dossier qu’aucune des façades du bâtiment B ne donne sur un espace public ou privé ouvert au public. D’autre part, les requérants ne contestent pas utilement que le mur bahut situé en limite séparative Ouest, ne serait pas un mur nouveau construit dans le cadre du projet, mais un mur existant devant être conservé, ainsi que l’indique la notice architecturale. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 9 applicable en zone UC doit être écarté.

36. En deuxième lieu, aux termes de l’article 10 applicable en zone UC : " b) La surface totale des espaces végétalisés* est supérieure ou égale à 60 % de la surface du terrain*. () ".

37. Il ressort de la notice jointe à la demande que le projet prévoit 2 226 m² d’espaces verts, soit 61 % de la surface du terrain de 3 658 m². En se bornant à soutenir que la pétitionnaire ne « justifie pas » avoir exclu du calcul les aires de stationnement et les espaces de stationnement perméables, alors que le permis de construire n’a d’autre objet que d’autoriser une construction conforme aux plans et indications fournis par la pétitionnaire et que, au demeurant, ces éléments sont représentés sur le plan de masse, M. et M^me E n’établissent pas que les dispositions précitées seraient méconnues. Le moyen ne peut donc être accueilli.

38. En troisième lieu, l’article 11 applicable en zone UC dispose que les constructions à destination d’hébergement situées en dehors des zones de bonne desserte doivent comprendre « Voitures / Minimum : 1 place de stationnement par tranche de 50 m² de surface de plancher créées, sans être inférieur à 1 place de stationnement pour 3 places d’hébergement créées. Toutefois, il n’est pas exigé plus de 2 places de stationnement pour 3 places d’hébergement créées. () / Minimum : 1 m² de stationnement vélo, dans le volume des constructions, par tranche de 45 m² de surface de plancher créées () ». Par ailleurs, « e) Pour les constructions nouvelles de plus de 50 logements (hors opérations d’extension, de réhabilitation ou de changement de destination), la rampe d’accès au stationnement doit être comprise dans le volume de la construction. ».

39. D’une part, il ressort des pièces du dossier que le projet qui porte, ainsi qu’il l’a été dit au point 30, sur des constructions à destination d’habitation et à sous-destination d’hébergement prévoit la création de 3 271,23 m² en zone UC. Il prévoit soixante-sept places de stationnement pour les voitures, onze places pour les deux roues motorisés et des locaux dédiés aux vélos d’une surface 77 m², en conformité avec les dispositions précitées.

40. D’autre part, il ressort du plan de masse que la rampe d’accès aux espaces de stationnement est souterraine pour sa partie située en zone UC, de sorte qu’elle est comprise dans le volume de la construction. Il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 11 précité ne peut qu’être écarté.

41. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 10 applicable en zone UC doit être écarté dans toutes ses branches.

Sur la mise en œuvre de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme :

42. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ». Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

43. Il résulte de ce qui a été dit au point 28 que le permis de construire du 28 février 2024 n’est entaché d’illégalité qu’en tant qu’il méconnaît les dispositions de l’article 10 applicable en zone UB du règlement du plan local d’urbanisme.

44. Ce vice, qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même, étant susceptibles d’être régularisé, il y a lieu en conséquence, en application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, d’annuler l’arrêté en litige en tant seulement qu’il méconnaît ces dispositions. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, d’accorder aux titulaires de l’autorisation un délai courant jusqu’au 29 septembre 2025 pour solliciter la régularisation du permis de construire sur ce point.

Sur les frais liés au litige :

45. Les dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. et M^me E qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, la somme que la Société française des habitations économiques demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la Société française des habitations économiques une somme de 900 euros à verser à M. et M^me E et à la charge de la commune de Marseille une autre somme de 900 euros au titre de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : Le permis de construire du 28 février 2024 ainsi que la décision implicite de rejet du recours gracieux de M. et M^me E sont annulés en tant qu’ils méconnaissent les dispositions de l’article 10 applicables en zone UB.

Article 2 : Le délai accordé à la Société française des habitations économiques pour solliciter la régularisation du vice indiqué à l’article 1 de la présente décision expirera le 29 septembre 2025.

Article 3 : La Société française des habitations économiques et la commune de Marseille verseront chacune une somme de 900 euros à M. et M^me E sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions de la Société française des habitations économiques au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. D A et M^me B E, à la Société française des habitations économiques et à la commune de Marseille.

Délibéré après l’audience du 4 juin 2025, à laquelle siégeaient :

M. Salvage, président,

M^me Fayard, conseillère.

M. Guionnet Ruault, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 juin 2025.

Le rapporteur,

signé

A. GUIONNET RUAULT

Le président,

signé

F. SALVAGE

La greffière,

signé

S. BOUCHUT

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière,