Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 15 avril et 7 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier résidence le Florence, représenté par M^e Naudin, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté n° PC 013055 22 01184P0 en date du 17 octobre 2023 par lequel le maire de la commune de Marseille a accordé à la société par actions simplifiée (SAS) Green City immobilier un permis de construire pour la démolition et la reconstruction du projet de supermarché Auchan et la construction de 235 logements incluant une résidence senior, une résidence jeunes actifs et des logements en accession sur un terrain situé 122 rue Saint-Jean-du-Désert dans le 12ème arrondissement, parcelles cadastrées préfixe 876 section C n° 66 sur le territoire de la commune ensemble la décision tacite rejetant son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

l’acte attaqué a été pris par une autorité incompétente ;

il méconnait l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît l’article R. 431-16 de ce code en ce que le dossier ne comporte pas d’étude de sécurité publique alors que les effectifs du supermarché et de la résidence senior seront de 735 personnes, constituant ainsi un établissement recevant du public (ERP) de catégorie 2, soumis à étude de sécurité ;

- le projet ne comprend pas les avis obligatoires en application de l’article L. 422-4 du code de l’urbanisme ;

- il ne comporte pas l’avis des services de la métropole sur les accès au terrain d’assiette, en méconnaissance de l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît l’article R. 425-15 en l’absence d’accord de la commission de sécurité et d’accessibilité dans les ERP et en l’absence de mention qu’une autorisation complémentaire devra être demandée au titre de l’article L. 111-8 du code de la construction et de l’habitation ;

- l’arrêté attaqué méconnaît l’article UC 6 du règlement de zone du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) relatif aux limites séparatives ;

- il méconnaît l’article UC11 de ce document, le plan ne permettant pas de vérifier que les emplacements prévus pour le stationnement des vélos est facilement accessible, et la surface prévue pour ces emplacements est insuffisante ;

- il méconnaît les alinéas b), c), d et e) de l’article UC 12 du règlement de zone du plan local d’urbanisme intercommunal

- la pétitionnaire ne peut se prévaloir du certificat d’urbanisme opérationnel qui n’est pas joint.

Un mémoire transmis le 12 mai 2025 n’a pas été communiqué.

Par des mémoires en défense enregistrés les 2 septembre et 10 décembre 2024, la SAS Green City Immobilier, représentée par M^e Courrech, conclut au rejet de la requête à titre principal, à la mise en œuvre des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme à titre subsidiaire et demande que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que la requête est irrecevable et que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense enregistrés les 8 octobre et 10 décembre 2024, la commune de Marseille conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

La clôture de l’instruction a été fixée au 31 décembre 2024 en dernier lieu.

Les parties ont été informées le 12 septembre 2025 que le jugement à intervenir était susceptible d’être fondé, en application de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme, sur l’irrecevabilité pour tardiveté du moyen nouveau tiré de la méconnaissance de l’article UC 11a) du plan local d’urbanisme en raison de le mémoire enregistré le 12 mai 2025 alors que le premier mémoire en défense a été communiqué le 2 septembre 2024.

Les parties ont été informées qu’en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le tribunal, après avoir écarté les autres moyens, était susceptible de déclarer fondé le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 425-15 du code de l’urbanisme.

La société Green City immobilier a présenté des observations le 19 septembre 2025 qui ont été communiquées le même jour.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’environnement ;

- le code de la construction et de l’habitation ;

- le code de l’urbanisme ;

- l’arrêté du 25 juin 1980 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Houvet,

- les conclusions de M^me Pilidjian, rapporteure publique ;

- et les observations de M^e Marti pour la pétitionnaire et de M^me A… pour la commune de Marseille.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté n° PC 013055 22 01184P0 en date du 17 octobre 2023, le maire de la commune de Marseille a accordé à la société par actions simplifiée (SAS) Green City Immobilier un permis de construire pour la démolition et la reconstruction du projet de supermarché Auchan et la construction de 235 logements incluant une résidence senior, une résidence jeunes actifs et des logements en accession sur un terrain situé 122 rue Saint-Jean-du-Désert dans le 12ème arrondissement. Par sa requête, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier résidence le Florence demande au tribunal d’annuler cet arrêté, ensemble la décision rejetant son recours gracieux.

Sur les fins de non-recevoir :

2. En premier lieu, en vertu du premier alinéa de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble (…) ». Le I de l’article 18 de la même loi dispose que : « Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous : (…) – de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi (…) ». Aux termes des deux premiers alinéas de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction résultant du décret du 27 juin 2019 portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l’accès des huissiers de justice aux parties communes d’immeubles : « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. / Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice. ».

3. Il résulte de ces dispositions que, dans les cas où une autorisation est requise, le syndic, agissant au nom de la copropriété, est tenu de disposer d’une autorisation formelle de l’assemblée générale des copropriétaires pour agir en justice en son nom, habilitation qui doit préciser l’objet et la finalité du contentieux engagé. Le pouvoir ainsi donné au syndic est compris dans les limites qui ont, le cas échéant, été fixées par la décision de l’assemblée générale. Le moyen tiré du défaut d’autorisation du syndic à agir en justice ne peut toutefois être soulevé que par un ou plusieurs copropriétaires.

4. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de mandat autorisant le syndic à engager l’action juridictionnelle ne peut pas être soulevée par la pétitionnaire. Il suit de là qu’elle doit être écartée.

5. En second lieu, aux termes des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

6. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction. Il en va de même lorsque le requérant est un syndicat de copropriétaires.

7. Il ressort des pièces du dossier que la résidence Le Florence est située sur une parcelle située de l’autre côté d’une voie peu large du terrain d’assiette, et que le projet est décalé par rapport à l’immeuble le Florence, lequel ne se situe pas exactement en face du terrain d’assiette. Toutefois eu égard à la hauteur de l’immeuble le Florence (R+6) et à celle du projet (environ 19 m de hauteur), qui va modifier les vues et créer des vues directes sur l’immeuble le Florence, le requérant justifie d’un intérêt pour agir.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

8. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que M. Eric Mery, conseiller municipal spécial en ce qui concerne l’urbanisme et l’aménagement durable, la stratégie patrimoniale, la valorisation et la protection du patrimoine municipal et des édifices cultuels, a été habilité par une délégation du maire de la commune de Marseille à prendre, notamment, toutes les décisions relatives au droit des sols, aux termes d’un arrêté de nature réglementaire n° 2023-01381-VDM du 11 mai 2023, transmis en préfecture le 12 mai 2023 et publié au recueil des actes administratifs n° 689-20230515 du 15 mai 2023. Dès lors, le moyen tiré de l’incompétence de la signataire de l’acte attaqué manque en fait et doit être écarté.

9. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ». Selon l’article R. 431-16 de ce code : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : (…) i) L’étude de sécurité publique, lorsqu’elle est exigée en application des articles R. 114-1 et R. 114-2 ;». Aux termes de l’article R. 114-1 du même code : « Sont soumis à l’étude de sécurité publique prévue à l’article L. 114-1 : (…) b) La création d’un établissement recevant du public de première ou de deuxième catégorie au sens de l’article R. 143-19 du code de la construction et de l’habitation ainsi que les travaux et aménagements soumis à permis de construire exécutés sur un établissement recevant du public existant de première ou de deuxième catégorie ayant pour effet soit d’augmenter de plus de 10 % l’emprise au sol, soit de modifier les accès sur la voie publique. (…) ». Selon les dispositions de l’article R. 143-19 du code de la construction et de l’habitation : « Les établissements sont, en outre, quel que soit leur type, classés en catégories, d’après l’effectif du public et du personnel. L’effectif du public est déterminé, suivant le cas, d’après le nombre de places assises, la surface réservée au public, la déclaration contrôlée du chef de l’établissement ou d’après l’ensemble de ces indications. / Les règles de calcul à appliquer sont précisées, suivant la nature de chaque établissement, par le règlement de sécurité. / Pour l’application des règles de sécurité, il y a lieu de majorer l’effectif du public de celui du personnel n’occupant pas des locaux indépendants qui posséderaient leurs propres dégagements. / Les catégories sont les suivantes : -1re catégorie : au-dessus de 1 500 personnes ; -2e catégorie : de 701 à 1 500 personnes ; -3e catégorie : de 301 à 700 personnes ; -4e catégorie : 300 personnes et au-dessous, à l’exception des établissements compris dans la 5e catégorie ; -5e catégorie : établissements faisant l’objet de l’article R. 143-14 dans lesquels l’effectif du public n’atteint pas le chiffre minimum fixé par le règlement de sécurité pour chaque type d’exploitation. ». Aux termes de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation : « Constituent des bâtiments d’habitation au sens du présent livre les bâtiments ou parties de bâtiment abritant un ou plusieurs logements, y compris les foyers, tels que les foyers de jeunes travailleurs et les foyers pour personnes âgées autonomes, à l’exclusion des locaux exclusivement à usage professionnel, des établissements recevant du public au sens de l’article R. 143-2 et des immeubles de grande hauteur au sens de l’article R. 146-3. / Sont considérés comme foyers pour personnes âgées autonomes les établissements dont le niveau de dépendance moyen des résidents est inférieur à un seuil fixé par arrêté conjoint des ministres chargés du logement, de l’intérieur et des personnes âgées, et qui accueillent une proportion de résidents dépendants dans la limite d’un taux fixé par l’arrêté précité. (…) ». Selon l’article R. 143-2 du code de la construction et de l’habitation : « Pour l’application du présent chapitre, constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non. / Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l’établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel. ». Aux termes du paragraphe 1 de l’article J1 de l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public (ERP) : « Etablissements assujettis : § 1. Les établissements ayant pour vocation principale d’héberger des personnes âgées présentant des difficultés d’autonomie, quel que soit l’effectif du public accueilli si la capacité d’hébergement de l’établissement est supérieure ou égale à 25. / Il appartient au pétitionnaire de fournir les éléments précisant que son établissement relève du champ d’application du présent article. / La détermination de la réglementation incendie applicable aux établissements hébergeant des personnes âgées est faite suivant la déclaration du maître d’ouvrage ou du chef d’établissement. Un groupe iso-ressources moyen pondéré (GMP) supérieur à 300 ou un effectif supérieur à 10 % de personnes hébergées relevant des groupes iso-ressources 1 et 2 conduisent à l’application du présent chapitre. (…) ». L’article PE 2 de cet arrêté dispose que : « § 1. Les établissements de cinquième catégorie visés à l’article précédent sont les établissements recevant du public dans lesquels l’effectif du public admis est inférieur aux nombres fixés pour chaque type d’exploitation dans le tableau ci-après. / Le seuil de l’effectif à partir duquel les établissements définis à l’article J 1 de l’arrêté du 19 novembre 2001 modifié sont assujettis aux dispositions du présent règlement est fixé à 7 ; les dispositions du chapitre V, à l’exclusion des articles PU 4 § 2, et PU 5, leur sont applicables. § 2. Sont assujettis également : – a) les locaux à usage collectif d’une surface unitaire supérieure à 50 mètres carrés des logements-foyers et de l’habitat de loisirs à gestion collective, non assujettis aux dispositions du livre II du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public. (…) ». Aux termes de l’article R. 425-15 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l’autorisation prévue par l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation dès lors que la décision a fait l’objet d’un accord de l’autorité compétente. / Le permis de construire indique, lorsque l’aménagement intérieur de l’établissement recevant du public ou d’une partie de celui-ci n’est pas connu lors du dépôt de la demande, qu’une autorisation complémentaire au seul titre de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation devra être demandée et obtenue avant son ouverture au public en ce qui concerne l’aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée. ». Aux termes de l’article L. 422-4 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente pour statuer sur les demandes de permis ou sur les déclarations préalables recueille l’accord ou l’avis des autorités ou commissions compétentes, notamment dans les cas prévus au chapitre V du titre II du présent livre. ». En vertu de l’article R. 423-53 de ce code : « Lorsque le projet aurait pour effet la création ou la modification d’un accès à une voie publique dont la gestion ne relève pas de l’autorité compétente pour délivrer le permis, celle-ci consulte l’autorité ou le service gestionnaire de cette voie, sauf lorsque le plan local d’urbanisme ou le document d’urbanisme en tenant lieu réglemente de façon particulière les conditions d’accès à ladite voie. ».

10. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

11. En l’espèce, d’une part, le document d’insertion comprend différents photomontages permettant de situer le projet dans son environnement proche et lointain, notamment dans la notice descriptive, ainsi que des vues depuis la voie publique Saint-Jean du Désert faisant apparaitre les immeubles voisins ; il comprend aussi une planche PC27 avec des photographies des démolitions. La circonstance qu’aucune photographie du terrain n’a été réalisée depuis la voie d’accès à la Résidence Le Florence n’est pas de nature à caractériser une incomplétude du dossier puisque les pièces requises par le code de l’urbanisme ont bien été versées.

12. D’autre part, si le dossier mentionne, notamment dans le formulaire cerfa spécifique ERP, que le projet prévoit la création de deux ERP, l’un accueillant une surface commerciale de 500 personnes maximum (clients et personnel) et l’autre, pour les parties communes de la résidence senior de 235 personnes (hébergés et personnel), la pétitionnaire a précisé qu’il s’agissait d’une erreur de sa part s’agissant de la résidence senior pour personnes âgées autonomes. Il ressort des pièces du dossier que celle-ci ne comporte effectivement pas de locaux à usage collectif d’une surface unitaire supérieure à 50 mètres carrés. Il fallait donc prendre en compte uniquement l’ERP correspondant au supermarché, qui n’appartient ni à la première ni à la deuxième catégorie. Aucune étude de sécurité publique mentionnée par l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme n’était donc exigée.

13. Ensuite, la commission communale pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique a rendu un avis favorable le 29 juin 2023, et la commission communale d’accessibilité aux personnes handicapées a rendu un avis le 12 juin 2023, pour ce qui concerne le supermarché. Par ailleurs, il résulte de ce qui précède que la résidence senior ne pouvant être qualifiée d’ERP, les avis de ces commissions exigés par l’article R. 425-15 premier alinéa du code de l’urbanisme ne devaient pas figurer au dossier la concernant.

14. En revanche, et contrairement aux dispositions de l’article R. 425-15 deuxième alinéa, le permis de construire attaqué n’indique pas qu’une autorisation complémentaire devra être demandée et obtenue avant l’ouverture au public de l’établissement recevant du public pour le supermarché dès lors que son aménagement intérieur n’est pas connu, ce qui est le cas en l’espèce et ressort des mentions du plan RDC accessibilité précisant que « le volume sera aménagé ultérieurement ».

15. Enfin, contrairement à ce qui est soutenu par le requérant, le service gestionnaire de la voie publique a émis un avis favorable au projet le 23 août 2023 et il appartenait alors au requérant de préciser dans la requête quels « accord ou avis des autorités ou commissions compétentes » étaient manquants lorsqu’il a invoqué la méconnaissance de l’article L. 422-4 du code de l’urbanisme sans davantage de précisions, ce qu’il n’a pas fait. À défaut d’avoir précisé le moyen, celui-ci ne peut être que rejeté.

16. Il résulte de tout ce qui précède que le moyen tiré de l’incomplétude du dossier doit dès lors être accueilli uniquement en ce qui concerne la méconnaissance de l’article R. 425-15 deuxième alinéa.

17. En troisième lieu, aux termes de l’article UC 6 du règlement de la zone UC du PLUi : « a) « la distance mesurée horizontalement entre tout point d’une construction et le point le plus proche des limites des emprises publiques* ou des voies*, existantes ou futures, est supérieure ou égale à : (…) dans les zones UC1 à UC7, 4 mètres. ».

18. En l’espèce, il est constant que le terrain d’assiette du projet se situe en zone UC3 du PLUi. Il ressort des plans de façade que la distance avec la limite séparative est bien de 4 mètres, le plan de masse modifié faisant apparaitre des traits noirs qui masquent pour partie la marge de recul des 4 mètres figurée en pointillés. Il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UC 6 du règlement de la zone UC du PLUi doit être écarté.

19. En quatrième lieu, aux termes de l’article U11 du règlement de la zone UC du PLUi : «a) Le nombre de places de stationnement à comptabiliser sur le terrain* ou dans son environnement immédiat (environ 500 mètres à pied) est déterminé dans les tableaux suivants selon : les destinations et sous-destinations des constructions ; et la localisation du terrain, dans ou en dehors des Zones de Bonne Desserte (ZBD) qui sont délimitées sur le règlement graphique (cf. planches complémentaires) et qui concernent uniquement les constructions autres que celles dédiées à l’habitation (ZBD « activités ») ou toutes les constructions (ZBD "activités + habitat"). / Pour la destination logement : Vélos Minimum : 1 m² de stationnement vélo, dans le volume des constructions, par tranche de 45 m² de surface de plancher créées. / Pour la destination hébergement : Vélos : Minimum : 1 m² de stationnement vélo, dans le volume des constructions, par tranche de 45 m² de surface de plancher créées. / Pour la destination commerce de détail : Vélos : Minimum : 1 m² de stationnement vélo, dans le volume des constructions, par tranche de 250 m² de surface de plancher créées. (…) f) Les emplacements prévus pour le stationnement des vélos doivent être facilement accessibles depuis les emprises publiques* ou voies* et : Lorsqu’ils sont situés dans le même volume que celui de la construction principale, localisés en rez-de-chaussée ou, sous réserve d’une impossibilité technique, au premier niveau de sous-sol ; lorsqu’ils ne sont pas situés dans le même volume que celui de la construction principale, clos (par des murs pleins, des dispositifs ajourés…) et abrités par une couverture. »

20. D’une part, la branche du moyen tirée de la méconnaissance de l’article 11 a) du règlement de la zone UC du PLUi est irrecevable en application de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme dès lors qu’elle a été soulevée pour la première fois plus de deux mois après la communication du premier mémoire en défense, et que la méconnaissance de ces dispositions, relatives à a superficie du local à vélo, est bien distincte du moyen tiré de la méconnaissance de l’article 11 f) de ce règlement.

21. D’autre part, il apparait sur le plan « RDC général » que tous les locaux dédiés au stationnement des vélos seront situés en rez-de-chaussée des bâtiments, et qu’ils seront accessibles après le franchissement d’une porte fermant chaque local et parfois d’une porte d’entrée, ce qui correspond à des conditions classiques d’accessibilité. Le moyen doit dès lors être écarté.

22. En cinquième lieu, aux termes de l’article 12 du règlement de la zone UC du PLUi : « b) La création ou l’extension de voies* ou chemins d’accès* en impasse, d’une longueur totale après travaux de plus de 30 mètres est admise à condition d’aménager une aire de retournement* à moins de 30m de leur terminaison. Ces voies* ou chemins d’accès* ainsi que les aires de retournement* doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité routière, de défense contre l’incendie, de sécurité civile et de collecte des ordures ménagères. Par ailleurs, cette aire de retournement* ne peut être réalisée ni sur des espaces dédiés au stationnement ni sur des parties non dédiées à la circulation générale. c) Les accès* sont interdits sur les autoroutes ainsi que sur les « voies majeures » qui sont identifiées sur le règlement graphique. ~ RÈGLE ALTERNATIVE à l’article 12c : S’il est impossible d’assurer la desserte des constructions et installations de façon satisfaisante sur d’autres voies*, des accès* sur les « voies majeures » qui sont identifiées sur le règlement graphique peuvent être admis. d) Le nombre d’accès* est limité à un seul par voie* ou emprise publique*. Dans la mesure du possible, les accès* sont mutualisés, notamment dans les opérations d’ensemble*. ~ 1ère RÈGLE ALTERNATIVE à l’article 12d : Pour les terrains bordés d’une seule voie* ou emprise publique*, deux accès* peuvent être admis à condition de justifier de leur nécessité.~ 2e RÈGLE ALTERNATIVE à l’article 12d : S’il est impossible d’assurer la desserte des constructions et installations de façon satisfaisante, le nombre d’accès* qui est défini ci-avant peut être augmenté. e) Les accès* : sont conçus en tenant compte de la topographie et de la configuration des lieux dans lesquels s’insère l’opération, en cherchant d’une part à réduire leur impact sur la fluidité de la circulation des voies de desserte, d’autre part la mutualisation des accès ; présentent des caractéristiques répondant à la nature et à l’importance du projet ; prennent en compte la nature des voies sur lesquelles ils sont susceptibles d’être aménagés afin de préserver la sécurité des personnes (visibilité, vitesse sur voie, intensité du trafic…); permettent d’assurer la sécurité des usagers des voies de desserte et de ceux utilisant ces accès. Cette sécurité est appréciée compte tenu : de la position des accès et de leur configuration, notamment vis à vis de leurs distances aux intersections à proximité ; de la nature des voies, du type de trafic et de son intensité. / Des dispositions particulières peuvent être imposées par les services compétents telles que la réalisation de pans coupés, l’implantation des portails en retrait… ».

23. D’une part, il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan des lieux existants, que la voie de desserte interne du terrain existe déjà, et qu’elle fera seulement l’objet d’aménagements limités, le projet litigieux ne créant aucune voie nouvelle. Le requérant ne peut donc utilement soutenir que l’article 12 b) du règlement de la zone UC serait méconnue.

24. D’autre part, les dispositions de l’article UC 12 c) ne sont pas réservées aux seules créations d’accès. Le projet prévoit le maintien de deux voies d’accès, celle située au sud étant décalée un peu plus au nord. Au regard des caractéristiques du terrain, l’application de la règle alternative est possible. En effet, si le terrain d’assiette du projet est bordé, à l’ouest et au sud, par d’autres terrains et qu’une petite partie au nord du terrain donne sur une voie publique dite « Résidence des Bastidonnes », cette voie dessert déjà le collège Louis Armand et la résidence Le Florence. Il n’est pas établi qu’elle pourrait supporter un surplus de circulation du fait de la réalisation du projet, alors qu’elle dispose d’une faible largeur. Au regard des caractéristiques du projet, le maintien de deux accès apparait nécessaire.

25. En outre, le projet prévoit le maintien de deux accès déjà existants depuis la rue Saint-Jean-du-Désert. Le premier permettra d’accéder au parking souterrain. Il permettra également aux camions de rejoindre l’aire de déchargement afin d’approvisionner le supermarché, et d’en ressortir. Le second permettra aux véhicules stationnés dans le parking de sortir et de rejoindre la voie publique. L’accès situé au nord de la parcelle est bien dégagé. L’accès sud est déplacé légèrement plus au nord. Il permettra la sortie des habitants et des clients du projet, dont les places de stationnement se situeront uniquement en sous-sol. Une marge de recul de 4 m est prévue entre le bâtiment et la voie. Le directeur de l’aménagement des espaces publics métropolitains a émis un avis favorable au projet, avec des prescriptions reprises par l’article 2 de l’arrêté du 17 octobre 2023, lequel préconise, pour des raisons de visibilité, la présence de pans coupés de part et d’autre des accès. Ces éléments sont suffisants, alors qu’en dépit d’une identification comme voie majeure, la rue Saint-Jean-du-Désert est, à cet endroit, une rue globalement rectiligne à deux voies larges, avec piste cyclable, permettant une bonne visibilité, laquelle est accentuée par l’existence d’une marge de recul entre les constructions et la voie, permettant ainsi aux véhicules souhaitant s’insérer de stationner momentanément.

26. Enfin, les dispositions de l’article 12 e) du règlement du PLUi imposent aux accès de garantir la sécurité des usagers des voies de desserte et de ceux utilisant ces accès, et de prendre en compte la configuration des lieux. Ainsi qu’il a été dit au point précédent, les accès se feront depuis la rue Saint-Jean-du-Désert, laquelle est globalement rectiligne et permet une bonne visibilité, visibilité accentuée par l’existence d’une marge de recul entre les constructions et la voie, permettant ainsi aux véhicules souhaitant s’insérer de stationner momentanément. Dans ces conditions, et alors qu’il n’est au demeurant pas établi que la rue ferait l’objet d’une circulation particulièrement dense, le moyen doit être écarté dans toutes ses branches.

Sur les conséquences de l’illégalité du permis de construire :

27. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme: « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire (…) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

28. Ces dispositions permettent au juge, lorsqu’il constate un vice qui entache la légalité de l’autorisation d’urbanisme attaquée mais qui peut être régularisé par une décision modificative, de rendre un jugement avant dire droit par lequel il fixe un délai pour cette régularisation et sursoit à statuer sur le recours dont il est saisi. Le juge peut préciser, par son jugement avant-dire droit, les modalités de cette régularisation.

29. L’illégalité relevée dans ce jugement et tirée, au point 14, de la méconnaissance de l’article R. 425-15 deuxième alinéa entache d’illégalité le permis de construire attaqué et apparaît susceptible de faire l’objet d’un permis de construire de régularisation. Dans ces conditions, il y a lieu de surseoir à statuer en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et de fixer à la commune de Marseille et à la SAS Green City Immobilier un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement aux fins de produire les mesures de régularisation nécessaires.

DECIDE :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement, imparti à la commune de Marseille et à la SAS Green City Immobilier pour notifier au tribunal un permis de construire régularisant les vices mentionnés au point 14 du présent jugement.

Article 2 : Tous droits et moyens sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la commune de Marseille, au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier résidence le Florence et à la SAS Green City Immobilier.

Délibéré après l’audience du 22 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

- M. Pecchioli, président,

- M. Juste, premier conseiller,

- M^me Houvet, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2025.

La rapporteure,

signé

HOUVETLe président,

signé

J-L PECCHIOLI

La greffière,

Signé

S. BOUCHUT

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière.