Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code du patrimoine ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Prissette

— les conclusions de M. Duhamel, rapporteur public,

— les observations de M^e Essabaa, substituant M^e Claoue-Heylliard, représentant M. B et autres requérants ;

— et les observations de M^e Boitel, représentant la SCI Bahar.

Une note en délibérée présentée pour la SCI Bahar a été enregistrée le 4 juin 2025 et n’a pas été communiquée.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 10 septembre 2020, le maire d’Ivry-sur-Seine a délivré à la société Bahar un permis de construire, après démolition de l’existant, un immeuble à usage d’habitation comprenant onze logements collectifs sur la parcelle cadastrée section Q n° 70, située 7, rue Gaston-Picard, puis par un arrêté du 28 mai 2021, un permis de construire modificatif pour le même projet. M. B et d’autres requérants ont demandé au tribunal administratif de Melun d’annuler pour excès de pouvoir l’arrêté du 10 septembre 2020, ainsi que la décision de rejet de leur recours gracieux et l’arrêté du 28 mai 2021. Par un jugement n° 2102113 du 4 avril 2023, le tribunal administratif de Melun a rejeté leur requête. Par une décision du 27 juin 2024, le Conseil d’Etat, statuant au contentieux, a annulé le jugement du tribunal administratif de Melun du 4 avril 2023 et lui a renvoyé cette affaire.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir opposée par la SCI Bahar en défense :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’État, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. / Le présent article n’est pas applicable aux décisions contestées par le pétitionnaire ».

3. Il résulte de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient dans tous les cas au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées, mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction ou, lorsque le contentieux porte sur un permis de construire modificatif, des modifications apportées au projet.

4. Il ressort des pièces du dossier que les requérants sont occupants et propriétaires de biens situés respectivement sur les parcelles cadastrées section Q n°66 et n°68 situées 3 rue Gaston Picard et 5 rue Gaston Picard, à proximité immédiate du terrain d’assiette du projet, dont la parcelle n°68 est mitoyenne. Alors que le projet a vocation à s’implanter dans un secteur pavillonnaire, la construction projetée qui comprendra deux immeubles et atteindra une hauteur de 10 mètres est de nature, ainsi que le soutiennent les requérants, à créer notamment des vues sur leurs propriétés ainsi qu’une perte d’ensoleillement. Dans ces conditions, ils justifient d’un intérêt à agir contre les arrêtés attaqués, de sorte que la fin de non-recevoir soulevée en défense par la société pétitionnaire doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de l’acte :

5. En vertu des dispositions de l’article L. 422-1 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire, d’aménager ou de démolir et pour se prononcer sur un projet faisant l’objet d’une déclaration préalable est : / a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d’un plan local d’urbanisme () ». Aux termes de l’article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales : « Le maire est seul chargé de l’administration, mais il peut, sous sa surveillance et sa responsabilité, déléguer par arrêté une partie de ses fonctions à un ou plusieurs de ses adjoints et, en l’absence ou en cas d’empêchement des adjoints ou dès lors que ceux-ci sont tous titulaires d’une délégation, à des membres du conseil municipal. / () ». Aux termes de l’article L. 2131-1 du même code, dans sa rédaction alors applicable : « Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu’il a été procédé à leur publication ou affichage ou à leur notification aux intéressés ainsi qu’à leur transmission au représentant de l’État dans le département ou à son délégué dans l’arrondissement () ».

6. Il ressort des pièces du dossier que, par un arrêté du 4 juillet 2020, régulièrement transmis en préfecture le 6 juillet 2020 et publié par voie d’affichage à cette date, le maire d’Ivry-sur-Seine, commune couverte par un plan local d’urbanisme, a délégué, en application des dispositions précitées de l’article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales, à M. E, signataire de l’arrêté attaqué et adjoint au maire, les fonctions entrant dans la domaine de l’aménagement de la ville, dont les opérations diverses d’aménagement d’urbanisme, incluant les autorisations d’occupation des sols. Dès lors, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’arrêté de permis de construire du 10 septembre 2020 doit être écarté comme manquant en fait.

En ce qui concerne le moyen tiré des vices de procédure :

7. D’une part, aux termes de l’article L. 621-30 du code du patrimoine : « I. – Les immeubles ou ensembles d’immeubles qui forment avec un monument historique un ensemble cohérent ou qui sont susceptibles de contribuer à sa conservation ou à sa mise en valeur sont protégés au titre des abords. II. – La protection au titre des abords s’applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, situé dans un périmètre délimité par l’autorité administrative dans les conditions fixées à l’article L. 621-31. () / En l’absence de périmètre délimité, la protection au titre des abords s’applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, visible du monument historique ou visible en même temps que lui et situé à moins de cinq cents mètres de celui-ci. () ». Aux termes de l’article L. 621-32 du même code : « Les travaux susceptibles de modifier l’aspect extérieur d’un immeuble, bâti ou non bâti, protégé au titre des abords sont soumis à une autorisation préalable. / L’autorisation peut être refusée ou assortie de prescriptions lorsque les travaux sont susceptibles de porter atteinte à la conservation ou à la mise en valeur d’un monument historique ou des abords. / Lorsqu’elle porte sur des travaux soumis à formalité au titre du code de l’urbanisme (), l’autorisation prévue au présent article est délivrée dans les conditions et selon les modalités de recours prévues aux articles L. 632-2 et L. 632-2-1 ». Selon l’article L. 632-2 de ce code : « I. – L’autorisation prévue à l’article L. 632 1 est, sous réserve de l’article L. 632-2-1, subordonnée à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France, le cas échéant assorti de prescriptions motivées. A ce titre, ce dernier s’assure du respect de l’intérêt public attaché au patrimoine, à l’architecture, au paysage naturel ou urbain, à la qualité des constructions et à leur insertion harmonieuse dans le milieu environnant. () ».

8. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que ne peuvent être délivrés qu’avec l’accord de l’architecte des bâtiments de France les permis de construire portant sur des immeubles situés, en l’absence de périmètre délimité, à moins de cinq cents mètres d’un édifice classé ou inscrit au titre des monuments historiques, s’ils sont visibles à l’œil nu de cet édifice ou en même temps que lui depuis un lieu normalement accessible au public, y compris lorsque ce lieu est situé en dehors du périmètre de cinq cents mètres entourant l’édifice en cause.

9. Il ressort des pièces du dossier que, si en application des dispositions précitées de l’article L. 621-31 du code de l’urbanisme, la commune d’Ivry-sur-Seine a intégré en annexe de son règlement de plan local d’urbanisme un plan des servitudes d’utilité publique reprenant le périmètre de protection de l’église Saint-Pierre Saint-Paul située au 3, place de l’église qui bénéficie d’un périmètre de protection nécessitant l’accord de l’architecte des bâtiments de France, la parcelle cadastrée section Q n° 70 formant l’assiette du terrain du projet en litige n’est pas incluse dans ce périmètre. En outre, si la construction projetée se situe à moins de 500 mètres de l’église considérée, il ne ressort pas davantage des pièces du dossier qu’elle serait en situation de covisibilité avec le monument protégé. Par suite, le moyen tiré de l’absence de consultation de l’architecte des bâtiments de France doit être écarté.

10. D’autre part, les requérants soutiennent que l’arrêté attaqué est entaché d’un vice de procédure, dès lors que certains services ont été consultés avant que le dossier de demande de permis de construire ne soit complet. Toutefois, s’il est constant que le dossier de demande de permis de construire initial a été complété entre mai et août 2020, de nouveaux avis ont été, en tout état de cause, émis postérieurement par la brigade de sapeur pompiers de Paris le 3 mai 2021 et par l’inspection générale des carrières le 18 mai 2021, de sorte que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que l’arrêté attaqué n’aurait pas été précédé d’une procédure régulière à cet égard.

En ce qui concerne le moyen tiré des incomplétudes entachant le dossier de demande :

11. D’une part, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

12. D’autre part, lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis d’aménager, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées à la suite de la modification de son projet par le pétitionnaire et en l’absence de toute intervention du juge ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis précédemment délivré.

13. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également :() / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ».

14. Si les requérants soutiennent que la photographie jointe au dossier de demande d’autorisation initial ne permet pas de situer le terrain d’assiette du projet dans son environnement proche, qu’aucun document photographique ne permet de situer ce terrain dans le paysage lointain et qu’aucun plan de situation et de masse n’a été produit avec les points et les angles de prise de vue imposés, le dossier de demande de permis de construire modificatif a été enrichi de planches photographiques afin de préciser l’environnement proche et lointain du projet et en faisant mention de l’endroit de la prise de vue. Par suite, le service instructeur a été mis en mesure d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement et ce moyen peut être écarté comme inopérant comme il a été dit au point 12.

15. En deuxième lieu, si les requérants soutiennent que le formulaire d’attestation de prise en compte de la réglementation thermique daté du 2 février 2019 ne saurait être valable pour un projet qui a subi d’importantes modifications, il ressort des pièces du dossier qu’une attestation de prise en compte de la réglementation thermique en date du 7 avril 2021 a été établie au regard du projet faisant l’objet de la demande de permis de construire modificatif.

16. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme : " La demande de permis de construire comprend : a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. 431-33-1 ; c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. Pour l’application des articles R. 423-19 à R. 423-22, le dossier est réputé complet lorsqu’il comprend les informations mentionnées au a et au b ci-dessus. / Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente. « . Aux termes de l’article UP 13 du règlement du plan local d’urbanisme : » Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’espaces libres, d’aires de jeux et de loisirs et de plantations : / 13.1 Dispositions générales / 13.1.1. Les parties de terrain non construites et non occupées par les aires de stationnement et de desserte seront paysagées et plantées à raison d’un arbre de haute tige par 200 m2 d’espaces verts (le nombre d’arbres sera arrondi au nombre supérieur) ". () / 13.1.3. La protection des plantations existantes devra être assurée au maximum. Pour en juger, l’implantation des arbres existants devra figurer sur le plan masse de la demande de permis de construire. / 13.1.4. A l’exception des constructions de logement d’une SDP inférieure à 170m2, les aménagements de l’ensemble les espaces et supports végétalisés extérieurs doivent faire l’objet d’un projet détaillé, annexé à la demande d’autorisation de construire. ().

17. Les requérants soutiennent que le dossier de demande de permis de construire omet de préciser la présence d’un cerisier et ne contient pas l’annexe devant présenter les aménagements de l’ensemble des espaces et supports végétalisés extérieurs prévue par les dispositions précitées. Toutefois, ainsi que le souligne la société pétitionnaire les articles R. 431-4 et suivants du code de l’urbanisme énumèrent de façon limitative les documents qui doivent être joints à la demande de permis de construire, sans exiger la production d’une annexe détaillant l’aménagement de l’ensemble des espaces et supports végétalisés. Dans ces conditions, le règlement du plan local d’urbanisme qui prévoit que les aménagements de l’ensemble les espaces et supports végétalisés doivent faire l’objet d’un projet détaillé annexé à la demande d’autorisation de construire est illégal sur ce point et ne saurait être appliqué. Les requérants ne peuvent donc utilement soutenir que le dossier du pétitionnaire devait comprendre l’annexe prévue à l’article UP 13.1.4 du règlement du plan local d’urbanisme. En tout état de cause, le dossier de demande de permis de construire modificatif est venu apporter les précisions nécessaires en mentionnant la présence d’un arbre de haute tige, en l’occurrence un cerisier, et en précisant l’aménagement végétalisé du terrain. Par suite, le service instructeur a été ainsi en mesure de se prononcer en toute connaissance sur la consistance du projet au regard de la réglementation applicable.

18. Il résulte de ce qui précède que le dossier de demande de permis de construire n’est entaché d’aucune insuffisance ou incohérence qui aurait été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. Il suit de là que ce moyen doit être écarté en toutes ses branches.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UP 3 du règlement du plan local d’urbanisme et de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme :

19. Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ». Aux termes de l’article UP 3 du règlement du plan local d’urbanisme alors applicable : " Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public : 3.1 pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée ouverte à la circulation, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisin. / 3.2. Les caractéristiques et la configuration de ces voies doivent :/ • répondre à l’importance et à la destination des constructions projetées ; / • permettre la circulation et l’utilisation des moyens de secours et des engins de lutte contre l’incendie ; / • permettre d’assurer la sécurité des usagers au regard de la nature et de l’intensité du trafic. / 3.3. Tout accès à une voie publique ou privée doit permettre d’assurer la sécurité des usagers des voies et celles des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité est appréciée compte tenu, notamment, de la position de l’accès, de sa configuration, ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic. En conséquence, des accès peuvent être interdits du fait de leur position vis-à-vis de la voie ou des aménagements spécifiques exigés. / 3.4. L’ensemble des places de stationnement devra être desservi par un accès unique sur la voie publique, d’une largeur minimale de 3m. Plusieurs accès peuvent être autorisés pour les terrains disposant d’une façade supérieure à 25 m. / 3.5. La localisation des accès peut être imposée en vue de la conservation des plantations d’alignement et des ouvrages publics situés sur la voie ".

20. En premier lieu, les requérants allèguent que l’un des accès à la voie publique se fera en empruntant un passage privé étroit débouchant sur une voie elle-même étroite et à sens unique, ne permettant pas d’assurer la sécurité des usagers et des résidents, en méconnaissance des dispositions précitées. Toutefois, si comme le soutiennent les requérants le passage privé desservant le terrain d’assiette du projet débouche sur la rue Gaston Picard, voie à sens unique interdite aux véhicules de plus de 3, 5 tonnes et où le stationnement est seulement possible du côté droit, il ne ressort pas des pièces du dossier que le trafic serait particulièrement intense sur cette voie, où la vitesse est limitée à 30 km/h. Il ne ressort pas non plus des pièces du dossier que cette voie ne permettrait pas d’assurer la sécurité des usagers, y compris celle des enfants ou adolescents fréquentant l’école maternelle et élémentaire Henri Barbusse ou le futur collège prévu en face de cette école, eu égard notamment à la nature du projet qui ne prévoit plus que trois places de stationnement des véhicules depuis le permis de construire modificatif du 28 mai 2021. En outre, les requérants n’établissent pas, contrairement à ce qu’ils allèguent, que l’accès des véhicules à la construction projetée depuis la rue Gaston Picard via la parcelle cadastrée section Q n° 67, ne serait possible qu’en marche arrière et au prix de manœuvres dangereuses et il ne ressort pas des pièces du dossier qu’il existerait un manque de visibilité pour les conducteurs de véhicules s’engageant sur la rue Gaston Picard depuis le terrain d’assiette du projet, dès lors, notamment, qu’est d’ores et déjà installé un miroir de sécurité. Les requérants ne démontrent pas non plus que la largeur de la voie serait insuffisante pour permettre le passage simultané de véhicules et de piétons et la société pétitionnaire a prévu que les déchets produits par les occupants du bâtiment à construire seront collectés non pas du côté de la rue Gaston Picard, comme ceux produits par M. B, mais du côté de la rue Georgette Rostaing. Enfin, la notice de sécurité précise que les voies Gaston Picard et Georgette Rostaing permettent toutes deux le stationnement des engins de secours à moins de 50 mètres de la porte d’accès de chaque entrée du bâtiment projeté, et la brigade des sapeurs-pompiers a émis des avis favorables au projet les 6 mai 2020 et 28 mai 2021. Dans ces conditions les requérants ne sont pas fondés à soutenir qu’en autorisant le projet de la société pétitionnaire, la commune d’Ivry-sur-Seine aurait méconnu les dispositions de l’article UP 3 du règlement du plan local d’urbanisme et commis une erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

21. En second lieu, les requérants soutiennent que l’accès au 7 rue Gaston Picard se fait par un passage en copropriété indivise sans qu’il n’existe, contrairement à ce qui est mentionné dans le dossier de demande de permis de construire, de servitude de passage. Toutefois, les autorisations d’urbanisme étant délivrées sous réserves du droit des tiers, les requérants ne peuvent utilement soutenir qu’il n’existerait pas de servitude de passage et que l’accès se ferait par un « passage en copropriété indivise entre la parcelle Q n° 68 appartenant à M. B et la parcelle Q n°70 objet du projet », que ce passage ne serait pas viabilisé et qu’il est expressément indiqué, dans un acte notarié de 1954, que sa viabilisation ne peut être imposée par un coindivisaire à l’autre. En outre, les autorisations d’utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’elles autorisent avec la législation et la réglementation d’urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n’appartient pas à l’autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l’instruction d’une demande de permis, la validité de l’attestation établie par le demandeur. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte de ce qui précède que les tiers ne sauraient utilement invoquer, pour contester une décision accordant une telle autorisation au vu de l’attestation requise, la circonstance que l’administration n’en aurait pas vérifié l’exactitude. Ainsi, à supposer que les requérants aient entendu soutenir que la société pétitionnaire n’aurait pas qualité pour entreprendre les travaux projetés, ils ne peuvent utilement invoquer ce moyen alors qu’il ressort du formulaire Cerfa de la demande d’autorisation que la SCI Bahar a attesté, conformément à l’article R. 435-1 du code de l’urbanisme, avoir qualité pour présenter la demande de permis de construire et qu’ils n’allèguent pas de l’existence d’une fraude. Dans ces conditions, le moyen ne peut qu’être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UP 4 du règlement du plan local d’urbanisme :

22. Aux termes de l’article UP 4 du règlement du plan local d’urbanisme alors applicable : « () / 4.3.1. Les dispositions ci-après ne concernent que les constructions de logements. / Pour toute construction nouvelle, des containers enterrés seront installés pour la gestion des trois flux de déchets (ordures ménagères résiduelles, emballages recyclables et verre). Leurs nombres devront être adaptés à la quantité de logements construits. Leurs positionnements devront permettre une utilisation aisée par les habitants. / Il est possible de mettre en place des containers enterrés communs à plusieurs opérations, dans le respect des conditions de nombre et de positionnement. / En cas d’impossibilité technique justifiée (présence de réseaux, gabarit de la voie, ), un local doit être prévu sur le cheminement des habitants pour accueillir les bacs de déchets ménagers accessibles depuis l’extérieur facilitant la manœuvre des bacs. La surface devra être adaptée au nombre de bacs et la géométrie permettra une manœuvre aisée. / Dans tous les cas, un local réservé aux encombrants sera réalisé à une distance minimum de 70 m par rapport au point de collecte. / Pour tout projet, un emplacement devra être prévu pour permettre la mise en place d’un système de compostage bio déchets (individuel et/ou collectif) à l’exception des constructions dont la surface de plancher est inférieure à 170 m2, Ces prescriptions s’appliqueront aux bâtiments réhabilités si la configuration des locaux le permet ».

23. Il ressort de la notice architecturale contenue dans le dossier de demande de permis de construire qu’il est techniquement impossible de pouvoir installer des containers enterrés au sein de l’unité foncière concernée par le projet, eu égard aux caractéristiques présentées, d’une part, par la rue Georgette Rostaing, voie à sens unique dont la largeur ne permet pas aux véhicules de collecte de manœuvrer et, d’autre part, de la configuration de la parcelle dont la largeur de l’alignement ne lui permet d’accueillir que l’accès du projet, ce qui n’est pas sérieusement contesté par les requérants. Pour respecter les normes imposées par les dispositions précitées, le projet prévoit en rez-de-chaussée, sur le cheminement emprunté par les résidents, un local accueillant les bacs de déchets ménagers et les encombrants, accessible depuis l’extérieur, au sein duquel la manœuvre des véhicules sera facilitée. Enfin, selon le plan de masse, trois composteurs collectifs seront mis à disposition des résidents. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article UP 4 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UP 7 du règlement du plan local d’urbanisme :

24. Aux termes de l’article UP 7 du règlement du plan local d’urbanisme alors applicable : " Implantation par rapport aux limites séparatives : 7.1 dispositions générales : 7.1.1 : 7.1.1. Les constructions nouvelles peuvent s’implanter : / – sur une ou plusieurs des limites séparatives ; / – en retrait par rapport aux limites séparatives. / () 7.1.3. Sur les limites séparatives formant fond de parcelle, la hauteur en limite séparative ne doit pas dépasser 2,60m, () « . Selon l’article 2 du règlement du plan local d’urbanisme relatif aux définitions et précisions sur l’application des règles : » Limite séparative : / Les limites séparatives désignent l’ensemble de limites d’une unité foncière. / Il existe trois types de limites séparatives : / les limites latérales qui séparent deux unités foncières et qui présentent un ou plusieurs points de contact avec une voie publique, une voie privée ouverte à la circulation du public ;/ – les limites de fond de parcelle qui séparent plusieurs unités foncières mais ne présentent aucun point de contact avec une voie publique, une voie privée ouverte à la circulation du public ou qui sont situées à l’opposé de celle-ci. « . Enfin, les définitions générales du règlement, éclairées par des schémas, précisent : » en se référant à un terrain présentant une configuration d’un quadrilatère régulier, les limites qui aboutissent à la voie constituent les limites séparatives latérales, la limite opposée à la voie constitue la limite de fond de parcelle. Dans l’acception courante, il faut assimiler toute forme parcellaire complexe à cette configuration en considérant comme limite séparative latérale tout côté de terrain aboutissant à la voie principale, y compris les éventuels décrochements, coudes ou brisures ".

25. En premier lieu, les requérants soutiennent que la partie de la construction implantée sur la limite séparant les parcelles cadastrées section Q n° 68 et n° 70 ne pouvait excéder 2, 60 mètres de hauteur, dès lors que cette limite constitue une limite de fond de parcelle au sens des dispositions précitées. Si la société pétitionnaire fait valoir que la limite en cause présente un point de contact avec la voie qui correspond à la parcelle n° 67 elle ne démontre toutefois pas qu’il s’agirait d’une voie privée ouverte à la circulation du public. En effet, une voie privée ne peut être réputée affectée à l’usage du public que si son ouverture à la circulation publique résulte du consentement, au moins tacite, des propriétaires. Or, en l’espèce, si la société pétitionnaire mentionnait dans la notice du permis de construire modificatif que " la rue Gaston Picard et la servitude de passage [de tréfonds] permettent aux limites séparatives Nord d’avoir (au moins) un point de contact avec une voie privée ouverte à la circulation du public ", les requérants soutenaient, sans que la société pétitionnaire ne le conteste avant la clôture de l’instruction, que la parcelle n° 67, détenue en indivision avec les propriétaires des unités foncières cadastrées section Q n° 68 et Q n° 70, constituait une voie privée fermée avec une barrière, qui ne figure pas sur le plan des voies de la commune. Il ressort notamment des pièces du dossier que ladite voie était, à la date de l’arrêté attaqué, fermée par un portail blanc, de sorte que les propriétaires de ce passage ne peuvent être regardés comme ayant consenti à son ouverture à la circulation publique. Dès lors, les requérants sont fondés à soutenir que la limite séparative en cause ne saurait être regardée comme une limite séparative latérale au seul motif qu’elle a un point de contact avec la parcelle n° 67, cette dernière ne constituant ni une voie publique, ni une voie privée ouverte à la circulation du public. En outre, la limite séparant le terrain d’assiette du projet et la parcelle n° 68, qui n’a aucun autre point de contact avec une voie, ne saurait être regardée, si on assimile la forme du terrain d’assiette à un quadrilatère régulier comme le préconisent les dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme précitées, à un côté de terrain aboutissant à la voie Georgette Rostaing au regard des schémas explicatifs annexés à la définition de la limite séparative du règlement du plan local d’urbanisme. Dans ces conditions, pour l’application de l’article UP 7 du règlement du plan local d’urbanisme, la limite séparative en cause constitue une limite de fond de parcelle où la hauteur des constructions est limitée à 2, 60 mètres. Il suit de là que les requérants sont fondés à soutenir que le projet de la société Bahar, qui mesurera 10 mètres de hauteur alors qu’il s’implantera sur la limite séparative avec la parcelle n° 68, méconnaît les dispositions de l’article UP 7 du règlement du plan local d’urbanisme. Par suite, le moyen soulevé en ce sens doit être accueilli.

26. En deuxième lieu, les requérants soutiennent, dans leur mémoire en reprise d’instance, que la limite séparant les parcelles cadastrées section Q n° 67 et n° 70 constitue une limite de fond de parcelle, de sorte que la partie de la construction projetée implantée sur cette limite, qui excèdera 2, 60 mètres de hauteur, méconnaît également les dispositions citées au point 24. Ainsi qu’il a été dit au point précédent, si la parcelle cadastrée section Q n° 70 est en contact avec la parcelle cadastrée section Q n° 67, cette parcelle correspond à une voie privée non ouverte à la circulation du public. Dès lors qu’il ressort des pièces du dossier que la limite séparant les parcelles n°s 67 et 70 n’a par ailleurs aucun point de contact avec une voie publique ou avec une voie privée ouverte à la circulation du public, les requérants sont fondés à soutenir que cette limite séparative, qui est au demeurant opposée à la rue Georgette Rostaing, constitue une limite de fond de parcelle au sens des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme. Par suite, alors que la partie de construction implantée sur cette limite excédera, elle aussi, 2, 60 mètres de hauteur, la branche du moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UP 7 du règlement du plan local d’urbanisme doit également être accueillie en ce qui concerne cette limite.

27. En troisième lieu, les requérants soutiennent, dans leur mémoire en reprise d’instance, que la limite séparant les parcelles cadastrées section Q n° 70 et n° 71 constituerait une limite de fond de parcelle, de sorte que la partie de la construction projetée implantée sur cette limite, qui excèdera 2, 60 mètres de hauteur, méconnaît également les dispositions citées au point 24. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que cette limite, séparant les parcelles n°s 70 et 71, a un point de contact direct avec la rue Georgette Rostaing, de sorte qu’il s’agit, non d’une limite séparative de fond de parcelle, mais d’une limite séparative latérale au sens des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme. Cette branche du moyen tiré de la méconnaissance de l’article UP 7 du règlement du plan local d’urbanisme ne peut dès lors, en ce qu’elle concerne cette limite séparative, qu’être écartée.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UP 8 du règlement du plan local d’urbanisme :

28. Aux termes de l’article UP 8.2 du règlement du plan local d’urbanisme alors applicable : « les bâtiments non contigus situés sur une même propriété doivent être implantés de telle manière que la distance entre chaque construction soit égale à au moins 2,50 m ».

29. Si le plan de masse joint au dossier de demande de permis de construire fait apparaître une séparation de deux centimètres entre les deux bâtiments du projet, la commune et la société pétitionnaire font valoir, sans être sérieusement contestées, qu’il ressort notamment de la notice descriptive qu’il s’agit de l’épaisseur du joint en polystyrène, réalisé en raison de contraintes techniques, reliant une seule et même construction en forme de « L ». Dès lors, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que les deux bâtiments ne seraient pas contigus et que le projet méconnaîtrait les dispositions précitées de l’article UP 8 du règlement du plan local d’urbanisme.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UP 9 du règlement du plan local d’urbanisme :

30. Les requérants soutiennent, à l’appui de leur mémoire en reprise d’instance produit le 18 juillet 2024, que le projet de la société Bahar méconnaît les dispositions de l’article UP 9 du règlement du plan local d’urbanisme alors applicables relatives à l’emprise maximale au sol des constructions, dès lors que le service instructeur aurait dû retrancher à la surface de référence de l’unité foncière l’emprise correspondant à la future liaison piétonnière qui grèvera une partie de la parcelle du projet. La SCI pétitionnaire fait valoir en défense que cette branche du moyen, qui n’avait pas été invoquée lors de l’instance initiale, est irrecevable.

31. Aux termes de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme : « Par dérogation à l’article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l’application de l’article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d’une requête relative à une décision d’occupation ou d’utilisation du sol régie par le présent code, ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s’effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article R. 611-3 du code de justice administrative ».

32. Lorsque le Conseil d’Etat, statuant au contentieux sur un pourvoi en cassation formé contre une décision juridictionnelle, annule cette décision et renvoie l’affaire au juge du fond, celui-ci reste saisi de l’ensemble des moyens soulevés depuis le début de la procédure et qui n’ont pas été expressément abandonnés. Le renvoi ainsi décidé par le Conseil d’Etat est ainsi sans incidence sur l’irrecevabilité d’un moyen présenté dans l’instance initiale ou à la suite de ce renvoi mais après l’expiration du délai prévu à l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme, lequel court à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense dans l’instance initiale.

33. Contrairement à ce que fait valoir la société Bahar en défense, les dispositions de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme ne font pas obstacle à ce que soit soulevée, postérieurement au délai de deux mois courant à compter de la communication du premier mémoire en défense, une nouvelle argumentation se rattachant à un moyen déjà soulevé dans ce délai.

34. Toutefois, en l’espèce, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UP 9 du règlement du plan local d’urbanisme a été soulevé pour la première fois par les requérants dans leur mémoire du 2 mars 2022, soit plus de deux mois après la communication, le 4 juin 2021, du premier mémoire en défense. À cet égard, si les requérants se prévalent d’un procès-verbal de bornage établi en novembre 2021, ils ne démontrent pas qu’un tel bornage n’aurait pas pu être réalisé plus tôt et cet élément ne constitue donc pas, contrairement à ce qu’ils soutiennent, une circonstance de fait dont ils n’étaient pas en mesure de faire état avant l’expiration du délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense et susceptible d’exercer une influence sur le jugement de l’affaire. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UP 9 du règlement du plan local d’urbanisme, soulevé pour la première fois dans l’instance initiale, doit être écarté comme irrecevable. Dès lors que les effets de la cristallisation intervenant en application des dispositions de l’article R. 600-5 ne cessent pas à la reprise de l’instance après cassation avec renvoi au juge du fond, et ce alors même que l’instruction est rouverte, la branche du même moyen soulevée le 18 juillet 2024 après la reprise de l’instance et qui ne procède pas d’une adaptation de l’argumentation des requérants en fonction des motifs et du dispositif de la décision de cassation, doit également être écartée comme irrecevable.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UP 11 du règlement du plan local d’urbanisme :

35. Aux termes de l’article UP 11 du règlement du plan local d’urbanisme alors applicable : « 11.1 Dispositions générales / 11.1.1. Un cahier de recommandations architecturales est annexé au PLU et constitue un référentiel d’inspiration pour les constructions. / (). / 1.1.3 Les constructions devront faire preuve d’insertion urbaine et s’inscrire dans la dynamique architecturale et urbaine locale en lien avec les bâtiments environnants. / () / 11.1.5. Les constructions et les clôtures, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou leur aspect extérieur, ne doivent pas être de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants ».

36. Pour rechercher l’existence d’une atteinte à un paysage naturel ou urbain, il appartient à l’autorité administrative d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site naturel ou urbain sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

37. Il ressort des pièces du dossier que le projet s’insère dans un secteur de la commune qui ne présente pas un intérêt architectural particulier, constitué de diverses constructions de dimension et de forme variées, de couleur et de matériaux différents avec des toitures en pente ou en terrasse, incluant des logements de type individuel et collectif, dont d’importantes barres d’immeubles d’habitat à loyer modéré. Les constructions ayant donné lieu au permis de démolir pour l’édification du projet sont, par ailleurs, vétustes et en mauvais état. Le projet consiste à édifier un immeuble en forme de « L » en construction de niveau " R+2+volume de couronnement « , sur un terrain de 373 m². La façade sera traitée avec un enduit monocouche gratté suivant le nuancier de la mairie » blanc cassé ", le bardage suivant composition en façade sera constitué de clins BMT (Bois thermiquement modifié) en tulipier et les menuiseries extérieures en aluminium laqué (teinte RAL gris 7015) disposeront d’un double vitrage clair. Dans ces conditions, le projet en litige n’aura pas d’impact particulier dans l’environnement hétérogène immédiat dans lequel il doit s’insérer. Il s’ensuit que le permis de construire attaqué ne procède pas d’une erreur d’appréciation au regard des dispositions précitées de l’article UP 11 du règlement du plan local d’urbanisme.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UP 12 du règlement du plan local d’urbanisme :

38. Les dispositions de l’article UP 12 du règlement du plan local d’urbanisme exigent, s’agissant des constructions dont la destination est l’habitation et qui sont destinées à l’habitat collectif, qu’une surface d'1,5 m² par logement soit consacrée au stationnement des vélos avec une superficie minimale de 3 m². Si le projet initial ayant donné lieu à la délivrance du permis de construire par l’arrêté attaqué du 10 septembre 2020 ne prévoyait le stationnement des vélos qu’en extérieur, ce vice a été régularisé par le permis de construire modificatif délivré par l’arrêté du maire d’Ivry-sur-Seine du 28 mai 2021, dès lors que le projet prévoit désormais un espace de 16, 50 m2 destiné au stationnement des vélos, conformément aux dispositions applicables du règlement du plan local d’urbanisme. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions, qui ne peut plus être utilement invoqué pour contester la légalité du permis de construire initial ainsi qu’il a été dit au point 12, ne peut être qu’écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UP 13 du règlement du plan local d’urbanisme :

39. Aux termes de l’article UP 13 du règlement du plan local d’urbanisme alors applicable : « Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’espaces libres, d’aires de jeux et de loisirs et de plantations : / () / 13.2 Coefficient d’espaces verts / 13.2.1. A l’exception des services publics ou d’intérêt collectif, au moins 50 % de la surface du terrain doit être traité en espaces verts. Au moins 40 % de la surface du terrain doit être constitué de pleine terre et incluse dans la partie espaces verts. () ».

40. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet développe une superficie de 373 m², de sorte que 186,5 m² doivent être traités en espaces verts et 149,2 m² doivent être constitués de pleine terre. Il ressort de ces mêmes pièces que 195,90 m² sont traités en espaces verts et 160,35 m² en surface de pleine terre. D’une part, si les requérants soutiennent qu’il convenait d’exclure de la superficie d’espaces verts les encorbellements (3,65 m²), cette circonstance est sans incidence sur la légalité de l’autorisation accordée dès lors qu’en excluant ces encorbellements du calcul, la superficie consacrée aux espaces verts respecte les exigences minimales imposées par le règlement du plan local d’urbanisme. D’autre part, en se bornant à indiquer que « dans ses calculs, le pétitionnaire omet de déduire les surfaces des cheminements piétons qui seront constitués de platelage bois posés sur l’herbe », sans préciser la surface représentée par ces cheminements piétons et alors que la société pétitionnaire a précisé dans la notice descriptive jointe à son dossier de demande de permis de construire modificatif que « la surface des caillebotis (platelage bois) posés sur l’herbe n’est pas incluse dans le calcul des espaces verts », les requérants n’établissent pas davantage que les dispositions précitées de l’article UP 13 du règlement du plan local d’urbanisme auraient été méconnues.

Sur l’application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

41. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ».

42. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

43. En l’espèce, le vice relevé aux points 25 et 26 du présent jugement et résultant de la méconnaissance de l’article UP 7 du règlement du plan local d’urbanisme est susceptible d’être régularisé par la délivrance d’un permis de construire modificatif, la mesure de régularisation n’impliquant pas d’apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Les parties ayant été invitées à présenter leurs observations sur l’éventualité de la mise en œuvre des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, il y a lieu, dès lors, en application de cet article, d’impartir à la société Bahar et à la commune d’Ivry-sur-Seine un délai de six mois, à compter de la notification du présent jugement, aux fins de notifier au tribunal les mesures de régularisation nécessaires.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de M. B jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement, imparti à la société Bahar et à la commune d’Ivry-sur-Seine pour notifier au tribunal un permis régularisant le vice tiré de la méconnaissance de l’article UP 7 du règlement du plan local d’urbanisme.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties, sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement, sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B, désigné représentant unique en application de l’article R. 411-5 du code de justice administrative, à la commune d’Ivry-sur-Seine et à la société civile immobilière (SCI) Bahar.

Délibéré après l’audience du 3 juin 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Gougot, présidente,

M. Combier, conseiller,

M^me Prissette, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 juin 2025.

La rapporteure,

L. PRISSETTE

La présidente,

I. GOUGOTLa greffière,

G. AUMOND

La République mande et ordonne au préfet du Val-de-Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,