Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 11 avril 2024 sous le n° 2404477, M. D… A… doit être regardé comme demandant au tribunal de prononcer la décharge partielle des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d’habitation mises à sa charge au titre des années 2021 à 2023 à raison de son logement du 16 rue de la Roche à Crégy-lès-Meaux.

M. A… soutient que :

- le coefficient d’entretien de son bien doit être ramené à 1 à 0,90 voire 0,80 compte tenu des éléments longuement décrits dans sa réclamation contentieuse ;

- le coefficient de situation générale initialement fixé à 0 doit être ramené à -0,10 compte tenu des inconvénients de la situation de son immeuble ;

- le coefficient de situation particulière doit être ramené de 0 à -0,10 ;

- la surface utile liée aux pièces mansardées doit être réduite de 10% en application de l’instruction fiscale référencée BOI-IF- TFB-20-10-20-50, et plus précisément de son point 220 relatif aux « pièces mansardées ».

Par un mémoire en défense, enregistré le 17 octobre 2024, le directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête en faisant valoir que :

- le coefficient d’entretien a déjà été revu à la baisse suite aux réclamations antérieures du requérant ; il est actuellement de 1,00 (état passable) au lieu de 1,10 (assez bon état) comme initialement pris en compte ; toutefois, l’état d’entretien de l’immeuble ne justifie pas que ce coefficient soit ramené, comme demandé par M. A…, à 0,90 (état médiocre) voire 0,80 (mauvais état) au regard des travaux d’entretien à réaliser ;

- le coefficient de situation générale a été revu à la baisse suite aux réclamations antérieures du requérant ; il est actuellement de 0, au lieu de +0,05 comme initialement pris en compte ; tous les immeubles de la commune étant décrits comme étant dans une « situation favorable mais avec certains inconvénients », le coefficient de situation générale ne saurait être ramené, comme demandé par M. A…, à -0,10 ;

- le coefficient de situation particulière a été revu à la baisse suite aux réclamations antérieures du requérant ; il est actuellement de 0, au lieu de +0,05 comme initialement pris en compte ; ce coefficient a été établi lors de la révision de 1970 par les membres de la commission communale des impôts directs régulièrement constituée ; pour la commune de Crégy-lès-Meaux, et à ce jour, le procès-verbal rédigé le 6 mai 1971 décrit tous les immeubles de la commune comme étant dans une « situation favorable mais avec certains inconvénients » ; par suite, le coefficient de 0 ne peut donc être revu à la baisse ; au demeurant,

- la catégorie du logement est passé de 5 à 6 suite aux réclamations de M. A… ; le tarif au m² de surface pondérée est de 3,66 euros (24 francs) par m² au lieu de 4,42 euros (29 francs) par m² ; au vu de la superficie et des éléments de confort du bien du requérant situé au 16 rue de la Roche à Crégy-lès-Meaux, ce classement en catégorie 6 est justifié.

Par un mémoire en réplique, enregistré le 11 février 2026, M. A… maintient les conclusions de sa requête par les mêmes moyens en soutenant, de plus, que :

- l’appréciation de l’état d’entretien se fait à la date de l’imposition contestée ;

- en application de la doctrine administrative, dans le cas d’une habitation comportant des pièces mansardées, alors que le local de référence n’en a pas, il convient de diminuer la valeur locative approchée afin de tenir compte de cette particularité.

Vu :

- la décision du 12 mars 2024 par laquelle la direction départementale des finances publiques de Seine-et-Marne a statué sur les réclamations préalables ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le livre des procédures fiscales et le code général des impôts, et plus particulièrement son annexe III ;

- le code de justice administrative.

M^me Salenne-Bellet, rapporteure publique, a été, sur sa proposition, dispensée de conclure dans cette affaire en application des dispositions des articles L. 732-1 et R. 732-1-1 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 7 avril 2026, en présence de M^me Rouillard, greffière d’audience :

- M. Freydefont, rapporteur, qui a lu son rapport ;

- et les observations de M. A…, requérant présent, qui conclut aux mêmes fins que la requête par les mêmes moyens en insistant sur le fait que, d’une part, le coefficient d’entretien retenu n’est pas le bon compte tenu de l’ancienneté de son logement ; d’autre part, ce coefficient d’entretien doit être défini au 1er janvier de l’année d’imposition en litige, et non comme le fait valoir l’administration fiscale, au 1er janvier de l’année de construction ; enfin, le logement de référence retenu par l’administration pour appliquer la méthode par comparaison n’est pas pertinent dans la mesure où il s’agit d’un logement non mansardé, alors que le sien l’est, ce qui a un impact sur le calcul de la surface pondérée.

La direction départementale des finances publiques de Seine-et-Marne, défendeur, n’est ni présente, ni représentée.

Connaissance prise de la note en délibéré, enregistrée après la clôture d’instruction, présentée par le directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne et non communiquée.

Considérant ce qui suit :

1. Il résulte de l’instruction que M. D… A… a été assujetti à raison de son logement du 16 rue de la Roche à Crégy-lès-Meaux (77124) à la taxe d’habitation au titre des années 2021 et 2022 et à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2022 et 2023. Contestant certains éléments d’évaluation de la valeur locative de son bien, il a adressé au service des impôts des particuliers (SIP) de Meaux deux réclamations les 27 décembre 2023 et 5 mars 2024 qui ont fait l’objet d’une décision d’admission partielle le 12 mars 2024 prononçant des dégrèvements de taxe foncière de 84 et 91 euros au titre des années 2022 et 2023. Par la requête susvisée, M. A… demande la décharge partielle des cotisations de taxe foncière et de taxe d’habitation susmentionnées.

Sur les conclusions à fin de décharge partielle des impositions litigieuses :

En ce qui concerne les dispositions applicables :

2. D’une part, aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. » ; aux termes de l’article 1388 dudit code : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d’assurances, d’amortissement, d’entretien et de réparation. » ; aux termes du I de l’article 1407 du même code, dans sa version applicable aux années d’imposition en litige : « La taxe d’habitation est due : 1° Pour tous les locaux meublés affectés à l’habitation (…) » ; aux termes du I de l’article 1408 de ce code, dans sa rédaction alors en vigueur : « La taxe est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables. » ; aux termes de l’article 1409 du même code, dans sa rédaction applicable aux années d’imposition en litige : « La taxe d’habitation est calculée d’après la valeur locative des habitations et de leurs dépendances, telles que garages, jardins d’agrément, parcs et terrains de jeux. / Cette valeur locative est déterminée selon les règles définies aux articles 1494 à 1508 (…) » ; aux termes de l’article 1415 dudit code : « La taxe foncière sur les propriétés bâties, (…) et la taxe d’habitation sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. » ; de plus, aux termes du I de l’article 1516 de ce code, dans sa version alors en vigueur : « Les valeurs locatives des propriétés bâties et non bâties sont mises à jour suivant une procédure comportant : – la constatation annuelle des changements affectant ces propriétés (…) » ; en outre, aux termes du 1 du I de l’article 1517 du même code, dans sa version alors applicable : « Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d’affectation des propriétés bâties et non bâties. Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d’environnement. »

3. D’autre part, aux termes de l’article 1495 code général des impôts : « Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d’après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l’évaluation. » ; aux termes de l’article 1496 du même code, dans sa version applicable aux années d’imposition en litige : « I. La valeur locative des locaux affectés à l’habitation ou servant à l’exercice soit d’une activité salariée à domicile, soit d’une activité professionnelle non commerciale au sens du 1 de l’article 92 est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. / II. La valeur locative des locaux de référence est déterminée d’après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l’homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune. / Le tarif est appliqué à la surface pondérée du local de référence, déterminée en affectant la surface réelle de correctifs fixés par décret et destinés à tenir compte de la nature des différentes parties du local, ainsi que de sa situation, de son importance, de son état et de son équipement (…) »

4. De plus, aux termes du I de l’article 324 G de l’annexe III au code général des impôts : « La classification communale consiste à rechercher et à définir par nature de construction (maisons individuelles immeubles collectifs dépendances bâties isolées) les diverses catégories de locaux d’habitation existant dans la commune. ». Aux termes de l’article 324 O de la même annexe : « La surface totale des pièces et annexes de la maison ou de la partie principale des locaux des immeubles collectifs mentionnées au I de l’article 324 L, autres que les pièces à usage professionnel, sont affectées d’un coefficient tenant compte de leur importance, fixé pour chacune des catégories mentionnées aux articles 324 G et 324 H conformément au barème suivant : / MAISONS INDIVIDUELLES / CATÉGORIES foncières : 5e catégorie / 1re tranche (les 20 premiers mètres carrés) Coefficient : 1,45 / 2e tranche (de 20 à 110 mètres carrés) Coefficient : 0,90 / 3e tranche (les mètres carrés suivants) Coefficient : 0,75 / 5e catégorie / 1re tranche (les 20 premiers mètres carrés) Coefficient : 1,30 / 2e tranche Coefficient : 0,90 / 3e tranche Coefficient : 0,75 (…) »

5. En outre, aux termes de l’article 324 M de l’annexe III au code général des impôts, dans sa rédaction applicable aux années d’imposition en litige : « La surface pondérée des locaux de référence est déterminée en appliquant à leur surface réelle, mesurée au sol entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur, les correctifs prévus aux articles 324 N à 324 S. » Aux termes de l’article 324 Q de ladite annexe : « Le coefficient d’entretien est déterminé conformément au barème ci-dessous : (…) ÉTAT D’ENTRETIEN Assez bon – Construction n’ayant besoin que de petites réparations : COEFFICIENT : 1,10 ; / ÉTAT D’ENTRETIEN Passable – Construction présentant, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, sans que ceux-ci compromettent les conditions élémentaires d’habitabilité : COEFFICIENT : 1 ; / ÉTAT D’ENTRETIEN Médiocre – Construction ayant besoin de réparations d’une certaine importance, encore que localisées : COEFFICIENT 0,90 ; / ÉTAT D’ENTRETIEN Mauvais – Construction ayant besoin de grosses réparations dans toutes ses parties : COEFFICIENT 0,80. » Aux termes de l’article 324 R de la même annexe : « Le coefficient de situation est égal à la somme algébrique de deux coefficients destinés à traduire, le premier, la situation générale dans la commune, le second, l’emplacement particulier : (…) APPRÉCIATION DE LA SITUATION (générale ou particulière) / Situation bonne, offrant des avantages notoires en partie compensés par certains inconvénients : COEFFICIENT de situation générale : +0,05 et COEFFICIENT de situation particulière : +0,05 / Situation ordinaire, n’offrant ni avantages ni inconvénients ou dont les uns et les autres se compensent : COEFFICIENT de situation générale : 0 et COEFFICIENT de situation particulière : 0 (…) / Situation mauvaise, présentant des inconvénients notoires sans avantages particuliers : COEFFICIENT de situation générale : -0,10 et COEFFICIENT de situation particulière : -0,10. » Enfin, aux termes de l’article 324 X de cette annexe III : « I. – En vue de leur évaluation, les locaux d’habitation autres que les locaux de référence sont classés par comparaison avec les locaux de référence représentatifs des diverses catégories existantes. / II. – La valeur locative cadastrale assignée aux locaux classés dans une même catégorie est déterminée, en respectant l’égalité proportionnelle des évaluations, par comparaison avec la valeur locative du local ou des locaux choisis pour représenter ladite catégorie. »

En ce qui concerne le coefficient d’entretien :

6. Il résulte des dispositions de l’article 1495 précité du code général des impôts que, pour le calcul de la taxe foncière, chaque propriété est appréciée d’après sa consistance, son affectation, sa situation et son état à la date de l’évaluation. L’état d’entretien et, par suite, le coefficient du même nom de l’article 324 Q de l’annexe III à ce code sont donc appréciés d’après la consistance réelle de la construction à cette même date.

7. M. A… soutient que le coefficient d’entretien de son bien doit être ramené de 1 à 0,90 voire 0,80 compte tenu des éléments décrits dans sa réclamation contentieuse, à savoir i) la totalité des volets et portail d’entrée bois à changer, ii) le ravalement des façades et la consolidation des murs extérieurs (notamment pilastres du portail), iii) les huisseries et fenêtres extérieures verticales ou de toit à changer dans la buanderie, la cuisine, les WC et le toit, iv) les fuites d’eau sous le toit-terrasse du rez-de-chaussée nécessitant sa réfection partielle ou totale selon diagnostic à établir, v) les couvertures internes en bois à refaire haut et rez-de-chaussée, vi) le passage de l’eau de chauffage à reboucher dans la cuisine, vii) le déplacement de la chaudière pour rapprocher la production d’eau chaude à une distance raisonnable du bâtiment, viii) la cheminée à mettre aux normes ou à déplacer ou à supprimer, ix) l’isolation interne en amiante de la salle de séjour à supprimer, avec évaluation subséquente de l’état d’humidité des murs que cette amiante cache, x) l’élimination des nombreux ponts thermiques à tous les étages, y compris dans les pièces reprises après incendie, et de la mise en place d’une isolation uniforme, probablement par l’extérieur, xi) l’électricité à reprendre, xii) l’assainissement individuel à compléter, xiii) la menace d’effondrement du plancher de l’entrée et xiv) les travaux d’étanchéité à entreprendre contre l’humidité endémique. Il précise qu’à ces éléments, il convient de rajouter les travaux lourds rendus nécessaires par les fissures qui lézardent les murs porteurs et signent des désordres graves imputables à la rétraction périodique des sols et/ou à la défaillance des fondations initiale.

8. Toutefois, la planche photographique n° 3 jointe par M. A… à sa requête ne montre que quelques fissures murales, manifestations de défauts permanents dus à la vétusté de la construction sans que ceux-ci compromettent les conditions élémentaires d’habitabilité du bien, soit un état d’entretien passable justifiant l’application d’un coefficient d’entretien égal à 1. Ainsi, le requérant n’établit pas que son habitation nécessiterait des réparations d’une certaine importance, encore que localisées justifiant un état d’entretien médiocre, et encore moins de grosses réparations dans toutes ses parties justifiant un état d’entretien mauvais ; il n’est donc pas fondé à demander que le coefficient d’entretien soit ramené de 1,00 à 0,90 voire 0,80.

En ce qui concerne le coefficient de situation générale :

9. M. A… soutient que le coefficient de situation générale initialement fixé à 0 doit être ramené à -0,10 compte tenu des inconvénients de la situation de son immeuble tels que l’isolement du centre administratif, éducatif, culturel et commercial de la commune, devenu isolement absolu depuis les désordres majeurs ayant entraîné la fermeture de la rue de la Roche entre le bourg et le hameau de situation du bien en juin 2022, l’accès difficile au fond d’une impasse de 700 mètres, le terrain situé en zone inondable justifiant le refus des permis de construire par la mairie, les risques d’éboulement du canal établi en surplomb (déjà survenu le 4 septembre 1812 à cet endroit exact), le service erratique de livraison et de ramassage des ordures ménagères, l’absence de desserte par les transports en commun, le plus proche arrêt de bus étant situé à plus d’un kilomètre de distance aussi bien sur le haut du plateau que dans le lit majeur de la Marne, le caractère humide et malsain de la zone, marécageuse et longtemps inhabitée, coincée entre une zone inondable avec ruisseaux et sources et le canal en surplomb, qui se reflète dans l’humidité endémique de la maison. Le requérant invoque également un climat d’insécurité à Crégy-lès-Meaux.

10. Toutefois, la planche photographique n° 5 jointe à la requête ne montre aucun inconvénient notoire sans avantages particuliers caractérisant une situation générale mauvaise justifiant l’application d’un coefficient de -0,10 comme demandé par M. A… mais une situation mêlant avantages (comme un cadre de vie champêtre avec ruisseaux, espaces verts et arborés, présence d’une faune variée allant des canards sauvages aux chevaux domestiques) et inconvénients qui se compensent et justifient donc un coefficient de localisation générale égal à 0. Quant aux risques d’éboulement du canal, il n’est pas démontré autrement que par sa survenance à trois ou quatre reprises en 150 ans, la dernière en 1947. En outre, la référence aux cadastres de 1814 et 1824 est trop ancienne pour démontrer les risques d’inondation ou d’éboulement. Il en est de même de l’arrêté préfectoral du 12 mai 2010 de mise à jour des risques à prendre en compte sur le territoire de la commune de Crégy-lès-Meaux et de la carte du plan de prévention des risques naturels de la commune de Crégy-lès-Meaux qui date de mai 2007. Enfin, le climat d’insécurité allégué n’est illustré que par un extrait d’un article de journal datant du 2 mai 2024 faisant état d’une violente agression, mais sans données globales quant à la délinquance sur la commune et sa position par rapport aux communes avoisinantes ou comparables.

En ce qui concerne le coefficient de situation particulière :

11. M. A… soutient que le coefficient de situation particulière doit également être ramené de 0 à -0,10 compte tenu de l’isolement complet du centre administratif, éducatif, culturel et commercial de la commune, de la situation au fond d’une impasse de 700 mètres, de la difficulté d’accès par le seul centre encombré de Meaux aux heures de pointe, de la dégradation des services de livraison et de ramassage des ordures ménagères, de l’humidité et du caractère inondable, des risques d’éboulement du canal, des risques d’éboulement du côteau calcaire (désordres en cours sur le haut de la côte, ayant conduit à condamner la route, des désordres et éboulements passés mis en évidence par la découverte de pièces romaines du IVème siècle dans une grotte pétrifiante théoriquement mise au jour au XVIIème siècle), de l’accès difficile et à forte pente, de l’absence d’assainissement collectif, de l’absence de vue, du défaut d’ensoleillement en fond de vallée au pied d’un côteau de 50 mètres, de l’interdiction récente en 2019 de construire.

12. Toutefois, d’une part, certains de ces éléments, comme l’isolement par rapport au centre de la commune ou la difficulté d’accès aux heures de pointe, relèvent davantage de la situation générale que de la situation particulière de bien de M. A… ; d’autre part, si la planche photographique n° 4 jointe par le requérante à sa requête montre effectivement les désagréments liés à la présence d’un garage automobile, ces désagréments sont par ailleurs compensés par le cadre de vie champêtre évoqué au point 9. Quant à la dégradation ou à l’absence de services publics, tels que le ramassage défectueux des ordures ménagères ou l’absence de desserte par les transports en commun, ils ne sont nullement étayés. Il résulte de ce qui précède que c’est à bon droit que l’administration a retenu un coefficient de situation égal à un caractérisant une situation ordinaire, n’offrant ni avantages ni inconvénients ou dont les uns et les autres se compensent.

En ce qui concerne la catégorie de logement :

13. Aux termes de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales : « Il ne sera procédé à aucun rehaussement d’impositions antérieures si la cause du rehaussement poursuivi par l’administration est un différend sur l’interprétation par le redevable de bonne foi du texte fiscal et s’il est démontré que l’interprétation sur laquelle est fondée la première décision a été, à l’époque, formellement admise par l’administration. » ; aux termes de l’article L. 80 B du même livre : « La garantie prévue au premier alinéa de l’article L. 80 A est applicable : / 1° Lorsque l’administration a formellement pris position sur l’appréciation d’une situation de fait au regard d’un texte fiscal (…) »

14. Aux termes du point 220 de l’instruction fiscale référencée BOI-IF- TFB-20-10-20-50 du 10 décembre 2012 relatif aux pièces mansardées : « Le coefficient d’importance fixé par l’article 324 O de l’annexe III au CGI ne tient pas compte de l’habitabilité réduite offerte par des pièces mansardées. La valeur locative obtenue en multipliant la surface pondérée totale par le tarif unitaire fixé pour la catégorie dans laquelle le local à évaluer a été classé ne constitue qu’une valeur locative approchée. En effet, légalement, la valeur locative cadastrale est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis dans la commune pour chaque catégorie de locaux. La valeur locative doit donc être ajustée si le local à évaluer présente des différences avec le local de référence. Ainsi, dans le cas d’une habitation comportant des pièces mansardées, alors que le local de référence n’en a pas, il convient de diminuer la valeur locative approchée afin de tenir compte de cette particularité. »

15. Il résulte de l’instruction que, suite aux réclamations de M. A…, son logement est passé de 5ème à la 6ème catégorie au sens de l’article 324 O précité de l’annexe III au code général des impôts. Le tarif au m² de surface pondérée retenu est ainsi de 3,66 euros au lieu de 4,42 euros auparavant. Devant être regardé comme se prévalant des dispositions des articles L. 80 A et L. 80 B du livre des procédures fiscales, M. A… soutient que la surface utile liée aux pièces mansardées doit être réduite de 10% en application de l’instruction fiscale référencée BOI-IF- TFB-20-10-20-50, et plus précisément de son point 220 relatif aux « pièces mansardées ». Toutefois, le requérant n’apporte aucun élément probant quant à l’existence de pièces mansardées dans son logement et la surface qu’elles représentent. En tout état de cause, s’agissant d’une imposition primitive et non d’un rehaussement, le contribuable ne peut utilement se prévaloir de la doctrine administrative.

16. Par suite, son dernier moyen doit être écarté, tant sur le terrain de la loi fiscale -en l’espèce l’application de l’article 324 O de l’annexe III au code général des impôts que le requérant ne remet pas en cause- que sur celui de la doctrine administrative.

17. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de décharge contenues dans la requête de M. A… doivent être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. A… est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. D… A… et au directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne.

Délibéré après l’audience du 7 avril 2026.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 avril 2026.

Le président,

C. Freydefont

La greffière,

C. Rouillard

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances, de l’industrie et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme,

La greffière,

C. Rouillard