Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 12 octobre 2023 et 3 novembre 2023, la société civile immobilière (SCI) Seafront, représentée par M^e Szepetowski, demande au juge des référés, saisi sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :

— de suspendre l’exécution de l’arrêté du 2 mars 2023 par lequel le maire de Saint Jean Cap Ferrat a délivré un permis de construire à M. B A, transféré à la SCP Lao, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux le 3 juillet 2023 ;

— de mettre à la charge de M. A la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

—  son intérêt à agir est démontré ; elle est voisine immédiate du projet de construction ; de très importants aménagements sont prévus avec des conséquences sur sa vue et des désagréments lors du chantier ;

S’agissant de l’urgence :

—  la condition d’urgence est caractérisée : cette condition est présumée ; des travaux importants sont en cours et ces travaux infractionnels aboutiront à une situation irréversible alors que le bâti est situé en site classé et en site inscrit ;

S’agissant des moyens propres à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision attaquée :

— les démolitions du bâti n’ont pas fait l’objet d’un permis de démolir alors que la villa est inscrite en site inscrit et en site classé et que les accords requis par le code de l’environnement n’ont pas été obtenus ; les démolitions visées, la totalité des fenêtres, plusieurs escaliers, des balustres et la façade située en rez-de-jardin constituent des ouvrages entrant dans le champ matériel du permis de démolir conformément à l’article R. 421-28 du code de l’urbanisme ;

— le projet architectural est incohérent : les démolitions vont entraîner un changement de gabarit et donc une modification des règles de distance ;

— les règles de hauteur du plan local d’urbanisme ne sont pas respectées, sachant qu’elles ne sont pas respectées par la construction existante qui est déjà au-delà des 10 mètres ; les travaux d’excavation vont encore augmenter la hauteur ;

—  les règles relatives aux espaces verts sont méconnues alors que le projet mentionne, à tort, leur augmentation ;

— la largeur des balcons est supérieure à 2, 50 mètres, ce qui est contraire à l’article 223 de la zone UFC6 ;

— s’agissant du rejet des eaux pluviales, aucun élément du dossier ne permet de vérifier la légalité du projet ; l’article 26 des DG du plan local d’urbanisme donne force contraignante au règlement d’assainissement de la métropole, ce qui s’apprécie au stade de l’examen de la légalité du permis de construire ; il n’est pas justifié d’une des autorisations prévues à l’article L. 214-3 du code de l’environnement ; or, l’emprise au sol n’est pas demeurée inchangée : environ 275 m² d’emprise au sol n’ont pas été comptabilisés pour le calcul de la surface du bassin de rétention ; les eaux pluviales seront rejetées vers des tranchées drainantes jusqu’à la Promenade Maurice Rouvier.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 24 octobre 2023 et 7 novembre 2023, M. B A et la SCP Lao Cap Ferrat, représentés par M^e Lamorlette, concluent au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de la société requérante la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— à titre principal, la requête est irrecevable à défaut pour la SCI requérante de justifier d’un intérêt à agir : le permis en litige n’autorise aucune surélévation de la maison ; les travaux, réalisés principalement en sous-sol, ne créent aucune vue nouvelle sur la propriété de la société requérante ; les nuisances liées au chantier ne peuvent constituer un intérêt à agir ;

— à titre subsidiaire, aucun moyen n’est de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté en litige :

* le moyen tiré de l’obligation d’obtenir un permis de démolir manque en fait et en droit ; il repose sur une formulation malheureuse de la notice de présentation ; les travaux, la modification des ouvertures en façade, portent sur une simple extension du bâti sans démolition de bâtiments ; l’architecte des bâtiments de France, le ministre de la transition écologique et le service instructeur du permis ont statué en toute connaissance de cause ; la SCP Lao Cap Ferrat a sollicité la délivrance d’un permis de construire modificatif qui présente un caractère superfétatoire ;

* le permis en litige n’est pas entaché d’incohérence ;

* s’agissant de la méconnaissance des règles applicables en terme de hauteur, le moyen manque en fait ;

* le grief tiré de la violation des règles applicables aux espaces verts est irrecevable et dénué de tout fondement ; le creusement de la piscine est, en tout état de cause, compensé par une importante végétalisation d’espaces actuellement minéralisés ;

* le projet ne prévoit pas la création de « balcons » au sens du lexique du règlement du PLUM ;

* s’agissant du rejet des eaux de pluies, il n’y a aucune obligation de joindre au dossier de permis une note technique établie par un bureau d’études techniques ; le plan de masse prévoit la création d’un bassin de rétention ; le projet améliore la capacité d’absorption des eaux de pluie ; ces eaux ne sont pas dirigées vers la Promenade Maurice Rouvier ; les volumes occupés par la piscine et par le monte voiture n’ont pas à être intégrés dans le calcul de l’emprise au sol totale de la construction ;

* le moyen tiré de l’atteinte à la sécurité publique en phase de travaux est inopérant.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 31 octobre 2023 et 7 novembre 2023, la commune de Saint Jean Cap Ferrat, prise en la personne de son maire en exercice, représentée par M^e Zohar, conclut au rejet de la requête et demande au tribunal de mettre à la charge de la société requérante la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La commune soutient que :

— il n’est pas question, dans l’arrêté en litige, d’une reconstruction ni d’une démolition du bâti existant mais d’une autorisation de travaux sur une villa existante sans modification de son gabarit portant sur l’extension d’un rez-de-jardin, de la création d’un sous-sol à destination d’un garage et de la création d’une piscine ;

— le gabarit n’est aucunement modifié ainsi que cela ressort des plans joints au dossier de permis

—  il n’est pas porté atteinte aux règles de hauteur fixées par le plan local d’urbanisme applicable ; il n’y a aucune surélévation ;

—  le projet prévoit une déminéralisation et l’augmentation des espaces verts ;

—  les travaux ne prévoient pas la construction de balcons ;

— s’agissant du rejet des eaux pluviales, le moyen de la société requérante est totalement infondé.

Vu :

—  les autres pièces du dossier ;

— la requête enregistrée le 28 juillet 2023 sous le n° 2303794, par laquelle la SCI requérante demande l’annulation de l’arrêté en litige.

Vu :

— le code d’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M. Pascal, vice-président, pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 8 novembre 2023 à 10 h 30 :

— le rapport M. Pascal, juge des référés, assisté de M^me Antoine, greffière ;

— les observations de M^e Szepetowski, représentant la société requérante, qui conclut aux mêmes fins que la requête, par les mêmes moyens ; elle fait valoir, en outre, qu’elle est le voisin immédiat de la propriété de M. A dans laquelle les travaux d’aménagement ont commencé ; il est constant, au vu du permis déposé et des plans, qu’il y a des démolitions nécessitant le dépôt d’un permis de démolir dans une zone située en site classé et en site inscrit ; il n’est pas possible au vu des travaux envisagés que la superficie des espaces verts augmente ; s’agissant des eaux pluviales, les moyens tirés de l’erreur de droit et de l’erreur d’appréciation doivent conduire à la suspension du permis délivré ;

— les observations de M^e Catania, pour la commune de Saint Jean Cap Ferrat, qui reprend ses écritures ; elle fait valoir que la question ne porte que sur la validité du permis de construire délivré le 2 mars 2023 ; aucun permis de démolir n’est nécessaire pour modifier les fenêtres d’un bâti existant ; s’agissant des espaces verts, il faut souligner que la piscine doit être construite sur une surface déjà minéralisée et que la question soulevée par la société requérante des eaux pluviales n’en est pas une car les aménagements porte sur un bâti existant dont le gabarit reste inchangé ;

— les observations de M^e Larmolette pour M. B A et la SCP Lao Cap Ferrat, qui reprend ses écritures en défense. Ils soulignent que le permis de démolir a été présenté uniquement parce que la notice fait état, à tort, de reconstruction alors que le permis délivré n’entraîne aucune démolition ; il ressort de la pièce n° 12 versée au dossier que la minéralisation va diminuer avec le projet envisagé ; s’agissant des eaux pluviales, il est difficile de cerner le moyen soulevé alors qu’aucune disposition ne prescrit de joindre à la demande de permis de construire une note de calcul et que la piscine et le monte voiture n’ont pas à être intégrés au calcul de l’emprise au sol totale.

Une pièce a été communiquée lors de l’audience, pour M. B A et la SCP Lao Cap Ferrat.

La clôture de l’instruction a été prononcée à l’issue de l’audience.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière (SCI) Seafront demande au juge des référés d’ordonner, sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l’arrêté du 2 mars 2023 par lequel le maire de Saint Jean Cap Ferrat a délivré à M. B A un permis de construire, transféré à la SCP Lao Cap Ferrat, portant sur divers travaux et aménagements d’une maison située au 9 Promenade Maurice Rouvier, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux le 3 juillet 2023.

Sur la fin de non-recevoir opposée par M. A et par la SCP Lao Cap Ferrat :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

3. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Enfin, eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

4. Il est constant que la SCI requérante est propriétaire d’une villa contiguë à celle de la propriété bâtie et du terrain d’assiette du projet. En soutenant qu’en tant que voisin immédiat avec vue sur la propriété, elle est susceptible d’être troublée par le changement de la situation des lieux, l’atteinte à son environnement immédiat ainsi qu’aux sites protégé et inscrit, la SCI Seafront justifie d’un intérêt à agir contre le projet autorisé par la décision attaquée.

Sur les conclusions à fin de suspension :

5. Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. () ».

En ce qui concerne l’urgence :

6. Aux termes du premier alinéa de l’article L.600-3 du code de l’urbanisme : « Un recours dirigé contre une décision de non-opposition à déclaration préalable ou contre un permis de construire, d’aménager ou de démolir ne peut être assorti d’une requête en référé suspension que jusqu’à l’expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort. La condition d’urgence prévue à l’article L.521-1 du code de justice administrative est présumée satisfaite ».

7. La condition d’urgence prévue par les dispositions de l’article L.521-1 du code de justice administrative est présumée satisfaite en application des dispositions de l’article L.600-3 du code de l’urbanisme. Par ailleurs il ressort des pièces du dossier que les travaux de préparation du terrain ont commencé. Il ne résulte pas de l’instruction l’existence d’une urgence à réaliser le projet sur le territoire de la commune de Saint Jean Cap Ferrat. Par suite la condition d’urgence à statuer est remplie.

8. Il résulte de ce qui précède que la SCI Seafront justifie de circonstances particulières caractérisant une situation d’urgence au sens et pour l’application de l’article L. 521-1 du code de justice administrative.

En ce qui concerne le doute sérieux quant à la légalité de la décision contestée :

9. En l’état de l’instruction, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles L. 421-3 et R. 425-18 du code de l’urbanisme, en l’absence de délivrance d’un permis de démolir pour les travaux envisagés, est propre, en l’état de l’instruction, à créer un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté en litige.

10. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens soulevés par la société requérante n’est de nature, en l’état de l’instruction, à créer un doute sérieux sur la légalité de l’arrêté du 2 mars 2023 du maire de Saint Jean Cap Ferrat.

11. Il résulte de tout ce qui précède que l’exécution de l’arrêté du 2 mars 2023 du maire de la commune de Saint Jean Cap Ferrat doit être suspendue jusqu’à ce qu’il ait été statué par le tribunal sur les conclusions tendant à son annulation.

Sur les frais liés au litige :

12. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société requérante, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, les sommes que la commune de Saint Jean Cap Ferrat, M. A et la SCP Lao Cap Ferrat demandent au titre des frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés. En revanche, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de M. A et de la SCP Lao Cap Ferrat le versement d’une somme globale de 1 000 euros à la SCI Seafront sur le fondement des mêmes dispositions.

O R D O N N E :

Article 1er : L’exécution de l’arrêté du maire de Saint Jean Cap Ferrat du 2 mars 2023 est suspendue.

Article 2 : M. A et la SCP Lao Cap Ferrat verseront à la SCI Seafront la somme globale de 1 000 (mille) euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de la commune de Saint Cap Ferrat, de M. A et de la SCP Lao Cap Ferrat tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à la SCI Seafront, à la commune de Saint Jean Cap Ferrat, à M. B A et à la SCP Lao Cap Ferrat.

Fait à Nice, le 9 novembre 2023.

Le juge des référés,

signé

F. Pascal

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

ou par délégation le greffier