Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 21 août 2022 et 22 janvier 2023, M. B… A… avait demandé au tribunal de prononcer la décharge partielle des cotisations de taxe d’habitation et de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles il avait été assujetti au titre des années 2020 et 2021, à raison d’ un bien immobilier sis 909 avenue Jean Marchand, Marina Baie des Anges, à Villeneuve-Loubet (06270).

Par une décision du 24 octobre 2022, postérieure à l’introduction de cette requête, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes a prononcé un dégrèvement d’un montant de 222 € au titre de la taxe d’habitation de l’année 2020, faisant ainsi droit au moyen tiré de ce que c’était à tort que le service avait omis de prendre en compte la nouvelle valeur locative pour la taxe d’habitation de l’année 2020.

Par un jugement n°2204110 rendu le 7 février 2024, le tribunal administratif de Nice a dit n’y avoir lieu de statuer sur les conclusions de la requête de M. A… à concurrence du dégrèvement prononcé en cours d’instance et rejeté le surplus des conclusions de sa requête.

Par un arrêt n°493175 du 6 mai 2025, le Conseil d’Etat, après avoir considéré que le tribunal administratif de Nice, en se bornant à écarter la contestation de M. A… sur la valeur locative de son bien immobilier en ce qui concerne la cave, au demeurant sans préciser le coefficient de pondération applicable, sans se prononcer sur l’appartement et ses autres dépendances, a insuffisamment motivé son jugement, a annulé celui-ci et renvoyé l’affaire devant le tribunal.

Par deux mémoires enregistrés les 6 juillet et 24 août 2025, M. B… A… demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures, après avoir sollicité des dégrèvements supplémentaires d’un montant total de 1.348 € au titre des impositions de taxe foncière et de taxe d’habitation 2020 et 2021 :

1°) de reclasser mon appartement en catégorie 5 avec comme local de comparaison le local numéroté 25 ;

2°) de fixer le coefficient de situation particulière à – 10 % ;

3°) de fixer le coefficient d’entretien à 1 état passable ;

4°) de fixer la valeur locative70 de l’appartement à 609 €, de la cave à 12 € et du box à 77 € ;

5°) en conséquence, de le décharger de la totalité des cotisations de taxe foncière et de taxe d’habitation auxquelles il a été assujetti au titre des années 2020 et 2021 ;

6°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 350 €, à titre de remboursement de frais d’huissier de justice, en application des dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

1°) concernant les taxes foncières :

- les surfaces retenues par l’administration fiscale sont erronées ;

- le local de référence choisi par l’administration fiscale n’est pas pertinent ;

- la situation particulière de son appartement, situé en rez-de-jardin, ne saurait en aucun cas être comparé au local 22 ;

- le coefficient d’entretien appliqué ne correspond pas à l’état réel de l’immeuble ; un constat d’huissier établit objectivement l’état de dégradation de l’immeuble (ferrures de la structure : état de corrosion généralisée ; garde-corps : détérioration complète par oxydation) qui ne peut être qualifié de « Bon » ;

- la loi dite « Climat et Résilience » du 22 Août 2021 impose des obligations de rénovation thermique sur les logements anciens, non requises pour les constructions neuves créant des contraintes supplémentaires qui affectent directement l’utilité de l’appartement ; cette différence d’utilité entre logements anciens et neufs justifie une différenciation du coefficient d’entretien, le traitement identique constituant une rupture d’égalité devant les charges publiques ; au regard de l’âge de l’immeuble, de son état objectif de dégradation et des contraintes réglementaires spécifiques au bâti ancien, le coefficient d’entretien doit être celui de la catégorie passable soit 1 ;

- la valeur locative 70 est de 698 € ; par suite, le coefficient d’actualisation pour passer la valeur locative 1970 en valeur locative 1980 est, dans les Alpes-Maritimes, de 1,55 d’après la « brochure pratique impôts locaux 2024 » disponible sur impots.gouv.fr ; la valeur locative 80 est donc 1081 (698 x 1,55) ; les coefficients amalgamés (passage de la VL 80 à la VL de l’année) sont pour 2020 et 2021 respectivement de 3,236 et 3,243 (page 47 de la « brochure pratique impôts locaux 2024 ») ;

2°) concernant les taxes d’habitation :

- est illégale la délibération du 28 septembre 2017 du conseil municipal de Villeneuve Loubet en ce qu’elle constitue la base légale des avis d’imposition 2020 et 2021 à la taxe d’habitation relative à son logement ;

- ces dispositions sont inconstitutionnelles en ce qu’elles constitueraient une rupture d’égalité devant l’impôt.

Par un mémoire en défense enregistré le 23 juillet 2025, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que :

1°) concernant les taxes foncières :

- à titre principal, la requête est irrecevable du fait de sa tardiveté ;

- à titre subsidiaire, l’administration sera amenée à prononcer un dégrèvement respectivement de 29 € au titre des années 2020 et 2021 ;

2°) concernant les taxes d’habitation, les différentiels d’imposition étant d’un montant de 5 € en 2020 et de 3 € en 2021 n’ont pas à être restitués.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M. Taormina, vice-président, pour statuer sur les litiges visés à l’article R.222-13 du code de justice administrative.

Le président de la formation de jugement a dispensé le rapporteur public, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l’audience, en application de l’article R.732-1-1 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement informées du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 18 décembre 2025 :

- le rapport de M. Taormina, magistrat désigné,

- et les observations de M. A….

Considérant ce qui suit ;

1. M. A… est propriétaire à Villeneuve-Loubet (06270), 909 avenue Jean Marchand, dans l’ensemble immobilier Marina Baie des Anges, bâtiment Amiral, d’un ensemble immobilier composé d’appartement en rez-de-jardin, d’une cave et d’un box. Son adresse d’imposition à l’impôt sur le revenu étant à Paris, ces biens immobiliers constituent sa résidence secondaire à raison de laquelle il a été assujetti à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe d’habitation pour résidence secondaire au titre des années 2020 et 2021.

2. Par réclamations du 12 décembre 2021, il a contesté les cotisations de taxe d’habitation et de taxe foncière mises à sa charge, en déposant notamment une nouvelle déclaration modèle H2, considérant que la surface de son appartement retenue pour le calcul de ces impositions était erronée de plus de 15 m², et que la valeur locative 1970 retenue était en conséquence erronée. En réponse à ces réclamations, l’administration, retenant les données portées sur la déclaration modèle H2 nouvellement déposée, a prononcé le 24 décembre 2021, les dégrèvements respectifs de 122 € et 123 € au titre de la taxe foncière des années 2020 et 2021, et le 13 janvier 2022, un dégrèvement de 234 € relatif à la taxe d’habitation due au titre de l’année 2021. Un dégrèvement de 234 € a été prononcé par décision du 13 janvier 2022 concernant la taxe d’habitation 2021. Un dégrèvement de 222 € a été prononcé par décision du 22 juillet 2025 concernant la taxe d’habitation 2020.

3. Par courriers du 12 février 2022, M. A… a demandé le dégrèvement de la taxe foncière au titre de l’année 2021 pour son montant total. Par une décision du 5 avril 2022 cette demande a été rejetée par le centre des impôts fonciers d’Antibes.

4. Portant son litige devant le tribunal de céans, M. B… A… avait demandé la décharge partielle des cotisations de taxe d’habitation et de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles il avait été assujetti au titre des années 2020 et 2021. Par un jugement n°2204110 rendu le 7 février 2024, le tribunal a dit n’y avoir lieu de statuer sur les conclusions de la requête de M. A… à concurrence du dégrèvement prononcé en cours d’instance et rejeté le surplus des conclusions de sa requête. Par un arrêt n°493175 du 6 mai 2025, le Conseil d’Etat a annulé ce jugement pour insuffisance de motivation et renvoyé l’affaire devant le tribunal.

5. Après avoir demandé des décharges partielles supplémentaires, M. A… demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures, de le décharger de la totalité des taxes foncière et d’habitation auxquelles il a été assujetti au titre des années 2020 et 2021.

Sur l’étendue du litige :

6. Compte tenu des dégrèvements intervenus postérieurement à l’enregistrement de la requête il y a lieu de prononcer un non-lieu à statuer à due concurrence.

Sur les conclusions à fin de décharge :

7. Aux termes de l’article 1388 du code général des impôts : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d’assurances, d’amortissement, d’entretien et de réparation ». Aux termes de l’article 1409 du même code : « La taxe d’habitation est calculée d’après la valeur locative des habitations et de leurs dépendances, telles que garages, jardins d’agrément, parcs et terrains de jeux. Cette valeur locative est déterminée selon les règles définies aux articles 1494 à 1508, 1516 à 1518 A quinquies ». Aux termes de l’article 1494 du même code, la valeur locative des biens est déterminée « pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte », c’est-à-dire par local ou partie de local lorsque celui-ci est à usage multiple. La portée de cette disposition est précisée à l’article 324 A de l’annexe III audit code. Aux termes de l’article 1496 du code général des impôts : « I. – La valeur locative des locaux affectés à l’habitation (…) est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux./ II. – La valeur locative des locaux de référence est déterminée d’après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assumer l’homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune./ Le tarif est appliqué à la surface pondérée du local de référence, déterminée en affectant la surface réelle de correctifs fixés par décret et destinés à tenir compte de la nature des différentes parties du local, ainsi que de sa situation, de son importance, de son état et de son équipement. (…) ». Aux termes de l’article 1495 dudit code : « chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d’après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l’évaluation ». Aux termes de l’article 324 B de l’annexe III audit code : « I. – … la date de l’évaluation s’entend du jour de

clôture du procès-verbal des opérations de révision de la commune… ».

En ce qui concerne la détermination de la catégorie du logement de M. A… et du local de référence :

8. Aux termes de l’article 324 H de l’annexe III au code général des impôts : « Pour les maisons individuelles et les locaux situés dans un immeuble collectif, la classification communale est établie à partir d’une nomenclature-type comportant 8 catégories, en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux ». Ces critères généraux sont mentionnés dans le tableau figurant à l’article 324 H de l’annexe III audit code. La classification communale des locaux d’habitation prend en considération divers critères, tels que le caractère architectural, la qualité de la construction, la distribution du local, sa conception générale, la présence ou l’absence de pièces de réception, l’équipement du local et l’impression d’ensemble de l’habitation. C’est l’ensemble des critères retenus pour une même catégorie qui permet d’apprécier la catégorie à laquelle appartient le local à classer. La comparaison ne doit pas être limitée à un point particulier, aucun critère n’étant suffisant, par lui-même, pour caractériser une catégorie déterminée. Les critères physiques énoncés à l’échelle nationale pour chaque catégorie de locaux sont adaptés à la situation locale. L’appréciation de la situation et de l’état du local a été faite à la date de l’évaluation qui est celle du jour de clôture du procès-verbal des opérations de révision de la commune, soit le 27 septembre 1972.

9. Il résulte du procès-verbal des opérations d’évaluation foncière des propriétés bâties pour les immeubles à Villeneuve-Loubet produit par M. A…, que la résidence Marina Baie des anges de Villeneuve-Loubet dans laquelle est situé son appartement, est une copropriété de standing particulièrement élevé, d’un caractère architectural de très belle apparence, construite avec des matériaux de bonne qualité avec des parties communes arborées, élégantes et soignées (sol en marbre). Composé de pièces relativement grandes, notamment le couloir qui, vu la taille de l’appartement est relativement grand, avec deux toilettes, lavabo dans la pièce uniquement dédié aux toilettes, il correspond de ce fait à la catégorie 4 et non la catégorie 5 revendiquée par le requérant qui est une catégorie d’immeuble plus classique et de moins belle apparence. Le local 22 a été retenu comme local de référence par l’administration fiscale, par comparaison aux locaux de référence choisis dans la commune, qui est un appartement situé également dans cette même résidence Marina Baie des Anges et dans le même bâtiment (Amiral). Le local n°25 revendiqué par M. A… est situé dans un immeuble sans caractère architectural, dans une résidence de standing moins élevé, classé en catégorie 5. Dès lors, ce local qui ne correspond pas aux caractéristiques du logement de M. A… ne saurait être retenu comme local de référence au sens de l’article 1496 du code général des impôts pour la détermination de la valeur locative.

En ce qui concerne la détermination de la surface pondérée :

10. Aux termes du code général des impôts : « Art. 1494. – La valeur locative des biens passibles (…) de la taxe d’habitation est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. Art. 1495. – Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d’après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l’évaluation. Art. 1496. – I. La valeur locative des locaux affectés à l’habitation (…) est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. / II. La valeur locative des locaux de référence est déterminée d’après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l’homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune (…) ». Aux termes de l’annexe III au code général des impôts : « Art. 324 G. – La classification communale consiste à rechercher et à définir par nature de construction (…) les diverses catégories de locaux d’habitation ou à usage professionnel existant dans la commune. Art. 324 H. – Pour (…) les locaux situés dans un immeuble collectif, la classification communale est établie à partir d’une nomenclature-type comportant huit catégories (…). Art. 324 M. – La surface pondérée des locaux de référence est déterminée en appliquant à leur surface réelle, mesurée au sol entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur, les correctifs prévus aux articles 324 N à 324 S (…). Art. 324 N. – La surface des éléments de la maison visés au b du I de l’article 324 L et celle des éléments, autres que les pièces et leurs annexes, visés au II du même article sont affectées d’un coefficient de pondération variable de 0,2 à 0,6 pour tenir compte du service rendu par chaque élément dans le cadre de la valeur d’usage du local. La surface pondérée brute ainsi obtenue est arrondie au mètre carré inférieur (…). Art. 324 O. – La surface totale des pièces et annexes de la maison visées au a du I de l’article 324 L et celle de la partie principale des locaux des immeubles collectifs sont affectées d’un coefficient tenant compte de leur importance, fixé pour chacune des catégories visées aux articles 324 G et 324 H (…). Art. 324 P. – La surface pondérée comparative de la partie principale augmentée, le cas échéant, en ce qui concerne la maison, de la surface pondérée brute des éléments visés au b du I de l’article 324 L, est affectée d’un correctif d’ensemble destiné à tenir compte, d’une part, de l’état d’entretien de la partie principale en cause, d’autre part, de sa situation (…). Art. 324 R. – Le coefficient de situation est égal à la somme algébrique de deux coefficients destinés à traduire, le premier, la situation générale dans la commune, le second, l’emplacement particulier :

APPRÉCIATION DE LA SITUATION

(générale ou particulière)

COEFFICIENT

de situation générale

COEFFICIENT

de situation particulière

Situation excellente, offrant des avantages notoires sans inconvénients marquants

+ 0,10

+ 0,10

Situation bonne, offrant des avantages notoires en partie compensés par certains inconvénients

+ 0,05

+ 0,05

Situation ordinaire, n’offrant ni avantages ni inconvénients ou dont les uns et les autres se compensent

0

0

Situation médiocre, présentant des inconvénients notoires en partie compensés par certains avantages

- 0,05

- 0,05

Situation mauvaise, présentant des inconvénients notoires sans avantages particuliers

- 0,10

-0,10

Le coefficient de situation particulière tient compte notamment de la présence ou de l’absence de dépendances non bâties. Art. 324 Q. – Le coefficient d’entretien est déterminé conformément au barème ci-dessous :

ÉTAT D’ENTRETIEN

COEFFICIENT

Bon – Construction n’ayant besoin d’aucune réparation

1,20

Assez bon – Construction n’ayant besoin que de petites réparations

1,10

Passable – Construction présentant, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, sans que ceux-ci compromettent les conditions élémentaires d’habitabilité

1

Médiocre – Construction ayant besoin de réparations d’une certaine importance, encore que localisées

0,90

Mauvais – Construction ayant besoin de grosses réparations dans toutes ses parties

0,80

Art. 324 T. – I. La surface pondérée totale de la partie principale est obtenue en ajoutant à sa surface pondérée nette les surfaces représentatives des éléments d’équipement en état de fonctionnement. Ces équivalences superficielles sont déterminées conformément au barème suivant : eau courante : 4 mètres carrés ; gaz (en cas d’installation fixe) : 2 mètres carrés ; électricité (par installation quelle que soit l’utilisation du courant) : 2 mètres carrés ; installation sanitaire (éviers et w.-c. exclus) : par baignoire : 5 mètres carrés ; par receveur de douches ou bac à laver : 4 mètres carrés ; par lavabo et autre appareil sanitaire : 3 mètres carrés ; W.-C. particulier (par unité) : 3 mètres carrés ; égout (raccordement au réseau d') par local : 3 mètres carrés ; vide-ordures (que celui-ci soit particulier au local ou commun à l’étage) : 3 mètres carrés; chauffage central, par pièce et annexe d’hygiène (que l’installation soit particulière au local ou commune aux différents locaux de l’immeuble) : 2 mètres carrés ».

11. Chaque local est classé dans une catégorie de local d’habitation, puis sa surface réelle est pondérée en fonction de ladite catégorie, de l’état d’entretien du bien, de sa situation générale et particulière, des éléments de confort dont il dispose. La surface pondérée définitive obtenue est multipliée par le tarif au m² de la catégorie pour obtenir la valeur locative du bien (référence année 1970). Il résulte de l’article 324 M de l’annexe III au code général des impôts, que la surface pondérée des locaux de référence est déterminée en appliquant à leur surface réelle, mesurée au sol entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur, les correctifs prévus aux articles 324 N à 324 S de l’annexe III audit code. Selon l’article 324 P de l’annexe III audit code, la surface pondérée comparative de la partie principale calculée selon les modalités prévue par l’article 324 O de l’annexe III audit code est affectée d’un correctif d’ensemble destiné à tenir compte, d’une part, de l’état d’entretien de la partie principale en cause, d’autre part, de sa situation. Ce correctif est égal à la somme algébrique des coefficients définis aux articles 324 Q et 324 R de l’annexe III audit code. Le coefficient d’entretien de l’article 324 Q de l’annexe III audit code est apprécié d’après la consistance réelle de la construction à la date de la clôture du procès-verbal des opérations de révision dans la commune. Le coefficient de situation prévu à l’article 324 R, est égal à la somme algébrique de deux coefficients destinés à traduire, le premier, la situation générale du local dans la commune, et le second, l’emplacement particulier. Ils s’établissent entre +0,10 (meilleure situation) à –0,10 (pire situation). Pour la détermination du coefficient de situation particulière, sont pris en compte les avantages tenant notamment à la présence de larges voies d’accès et d’espaces immédiats, très bien aménagés, offrant un agrément certain et des commodités particulières (pelouses d’agrément, massifs de verdure, petits bassins, aires de stationnement à usage collectif, terrains de jeux pour enfants) ; à la présence de vues de qualité (vues donnant sur un site plaisant, un panorama remarquable, un vaste parc ou jardin public) ; à une très bonne exposition du local (éclairement et ensoleillement remarquables, etc..). A l’inverse, sont pris en considération les inconvénients résultant notamment d’un accès difficile (chemin mal entretenu par exemple) ou particulièrement incommode (couloir ou passage d’accès étroit, escalier abrupt et obscur, etc.), de l’existence de vues très limitées (vues sur cour ou passage très étroit) ou particulièrement déplaisantes (vues sur un dépôt municipal d’ordures, installations industrielles), d’une mauvaise exposition du local (local obscur ou peu ensoleillé), de la présence d’odeurs (étables, bergeries, etc.), de l’éloignement par rapport au point d’eau le plus proche lorsque le local ne possède pas l’eau courante, etc. Les éléments de confort sont pris en compte par l’intermédiaire d’équivalences superficielles prévues par l’article 324 T de l’annexe III audit code.

12. En premier lieu, le coefficient d’entretien de l’appartement du requérant retenu par l’administration est de 1,20. Nonobstant l’année de construction de la résidence, la présence de rouille sur la rambarde qui ne fait pas partie du gros œuvre, et les nouvelles contraintes réglementaires issues de la loi dite « Climat et résilience » du 22 août 2021, M. A… ne conteste pas utilement ce coefficient.

13. En deuxième lieu, s’agissant du coefficient de situation, il a été retenu pour l’appartement de M. A… une situation générale ‘’excellente’’ (coefficient : +0,10) et situation particulière ‘’bonne’’ (coefficient : +0,05), l’administration ayant considéré que l’appartement offre des avantages notoires et très peu d’inconvénients. Dans le procès-verbal des opérations de révision de la commune de Villeneuve-Loubet, il est spécifié que la zone d’implantation de l’ensemble immobilier Marina Baie des Anges bénéficie d’un coefficient de +0,10.

14. M. A… qui ne conteste pas le coefficient de situation générale, demande à se voir appliquer un coefficient de situation particulière de –0,10. Or, il résulte de l’instruction, la présence de larges voies d’accès et d’espaces immédiats, très bien aménagés et arborés. Si le requérant indique un manque d’ensoleillement avéré et une absence de vue dégagée, se prévalant d’un constat d’huissier réalisé à 16h38 un jour d’été largement ensoleillé dans lequel est constaté que le logement est à l’ombre et le soleil caché par la hauteur du bâtiment, l’appartement situé à l’Est sans vis-à-vis dispose d’un ensoleillement remarquable le matin. Si

M. A… se plaint de l’absence de vue dégagée, le constat d’huissier montre cependant qu’il a une vue mer, et une vue sur des pins et de la verdure. En outre, l’immeuble « Amiral » dans lequel il est situé est le seul bâtiment des quatre qui composent Marina Baie des Anges à disposer d’un accès immédiat à la plage. Le seul inconvénient est la construction en cours d’édification sur la gauche (côté Est) du bâtiment qui génère du bruit pendant la phase de construction. Cependant, le rapport de l’huissier est établi le 3 septembre 2024, soit à une date postérieure à celle du fait générateur des impositions contestées, et le requérant ne démontre pas que les travaux étaient engagés à cette date. Les avantages l’emportent largement sur les inconvénients et le coefficient de 0,05 correspond aux caractéristiques du logement. C’est à bon droit que l’administration fiscale a retenu, en application des dispositions de l’article 324 P de l’annexe III au code général des impôts, un coefficient correcteur d’ensemble de l’appartement de 1,35, pour la cave de 1,30 (coefficient de situation générale de 0,05) et pour le box de 1,25 (coefficient de situation générale et particulière de 0).

15. En troisième lieu, il résulte d’une part, des caractéristiques déclarées dans la déclaration modèle H2 déposée par M. A… à l’appui de ses réclamations du 12 décembre 2021, prises en compte par l’administration fiscale pour lui accorder les dégrèvements dont il a bénéficié avant l’enregistrement de sa requête puis postérieurement, et d’autre part des coefficients d’entretien et de situation, que la surface pondérée de l’appartement litigieux est la suivante :

- surface habitable : 54 m²,

- surface pondérée comparative de la partie principale : 62 m² (20 m² x 1,6 + 34 m² x 0,9),

- surface de la terrasse de 12 m² pondérée à 0,4, soit retenue 4 m²,

- total 62 m² + 4 m² = 66 m².

- surface de la cave : 8 m², pondération de 0,3 soit retenue 2 m²,

- surface du box : 16 m².

16. La surface pondérée nette avant la prise en compte des équivalences superficielles est donc de :

- appartement : 66 m² x 1,35 = 89 m²,

- cave : 8 m² pondéré à 0,3 x 1,3 = 2 m²,

- box : 16 m² x 1,25 = 20 m².

17. En quatrième lieu, l’équivalence superficielle, calculée en application des dispositions de l’article 324 T de l’annexe III au code général des impôts, est de 38 m², les éléments retenus étant les suivants :

- eau : 4 m²,

- électricité : 2 m²,

- tout-à-l’égout : 3 m²,

- chauffage : 3 x 2 m² = 6 m²

- 2 WC : 2 x 3 m² = 6 m²

- 1 baignoire : 5 m²,

- vide-ordure = 3 m²

- lavabos : 3 x 3 m² = 9 m²

18. Il résulte de l’instruction, que le requérant, dans sa déclaration H2, n’a pas déclaré de vide-ordure et indique que celui-ci, présent à l’origine de la construction, a été supprimé pour des raisons d’hygiène. Si l’administration a compté 3 m² de vide-ordure à tort dans les équivalences superficielles, concernant le chauffage il faut compter 2 m² par pièce et annexe d’hygiène. Or, quatre pièces auraient dû être décomptées (séjour, cuisine, chambre et salle de bains) au lieu de trois, ce qui représente 8 m² d’équivalence superficielle de chauffage contre 6 m². Dès lors, l’équivalence superficielle aurait dû être de 37 m² et non de 38 m², et la surface pondérée nette totale de l’appartement devrait donc être de 126 m² (89 m² + 37 m²), alors qu’il a été décompté 127 m² par les services du cadastre.

19. L’administration fiscale a retenu 2 m² d’équivalence superficielle pour la cave et pour le box. Or, d’après le constat d’huissier, ces dépendances n’ont ni eau, ni électricité. Dès lors, la surface à retenir pour la cave est de 2 m² (au lieu de 4 m² retenus à la base), et pour le box de 20 m² (au lieu de 22 m² retenus à la base).

En ce qui concerne la détermination de la valeur locative 1970 et son actualisation pour les années d’imposition 2020 et 2021 :

20. En premier lieu, pour obtenir la valeur locative 1970, la surface pondérée doit être multipliée par le tarif au mètre-carré du local de référence.

21. Les valeurs retenues par le service, en tenant compte des dégrèvements intervenus s’établissaient à :

- appartement : 127 m² x 6,86 € = 871 €,

- cave : 4 m² x 6,86 € = 27 €,

- box : 22 m² x 4,57 € = 101 €

22. Compte tenu des éléments énoncés au point 18 du présent jugement, la valeur locative 1970 s’établit à :

- appartement : 126 m² x 6,86 € = 864 €,

- cave : 2 m² x 6,86 € = 14 €,

- box : 20 m² x 4,57 € = 91 €.

23. En deuxième lieu, les valeurs locatives cadastrales sont actualisées tous les 3 ans et revalorisées chaque année entre 2 actualisations par l’application d’un coefficient forfaitaire.

24. Les actualisations triennales sont prévues par l’article 1518 du code général des impôts aux termes duquel : « I. Dans l’intervalle de deux révisions générales, les valeurs locatives définies aux I et II de l’article 1496 (…) sont actualisées tous les trois ans au moyen de coefficients correspondant à l’évolution de ces valeurs, entre la date de la dernière révision générale et celle retenue pour l’actualisation (…) / II. Les coefficients visés au I sont fixés, (…) pour les propriétés bâties, par secteur géographique et par nature ou catégorie de biens. (…)/ Ils sont arrêtés par l’autorité compétente de l’Etat, après avis d’une commission consultative départementale des évaluations foncières dont la composition, dans laquelle entrent notamment des représentants des collectivités locales et des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre ainsi que des contribuables, est déterminée par un arrêté du ministre chargé du budget. Les coefficients sont notifiés aux maires des communes intéressées et aux présidents des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre. Après application de la procédure d’affichage dans les conditions prévues à l’article 1510 ils peuvent, dans les trente jours, faire l’objet d’un recours administratif de la part du maire ou des représentants des contribuables siégeant à la commission consultative. Ce recours est porté devant la commission instituée par l’article 1651, laquelle prend une décision définitive. / II bis. Pour l’application du présent article la valeur locative de l’ensemble des locaux à usage d’habitation ou professionnel peut être actualisée au moyen d’un coefficient unique par département (…)/ III. – L’incorporation dans les rôles d’impôts directs locaux, autres que la taxe professionnelle, des résultats de la première actualisation des valeurs locatives foncières est fixée au 1er janvier 1980. La date de référence est fixée au 1er janvier 1978./ Pour cette première actualisation :/ – les valeurs locatives des sols, terrains et bâtiments industriels évaluées à partir du prix de revient conformément aux articles 1499,1499 A et 1501, sont majorées d’un tiers ;/ – la valeur locative de l’ensemble des locaux à usage d’habitation peut être actualisée au moyen d’un coefficient unique par département./ Les dispositions relatives à la taxe professionnelle prévues au premier alinéa sont applicables pour l’établissement, à compter de 2010, des impositions de la cotisation foncière des entreprises./… ». Il résulte de ces dispositions, notamment que la contestation des coefficients d’actualisation ne peut faire l’objet que d’un recours administratif dans les trente jours suivant l’affichage de la décision du directeur des services fiscaux fixant le coefficient. Cette actualisation n’est intervenue qu’une seule fois en 1980, la date de référence retenue pour l’actualisation a été fixée au 1er janvier 1978, conformément à l’article 1518.III précité du code général des impôts. Le coefficient d’actualisation pour les locaux d’habitation dans les Alpes-Maritimes est de 1,55, conformément à l’article 1518.II bis précité du code général des impôts.

25. Les valeurs locatives cadastrales après actualisation triennale retenues par le service, en tenant compte des dégrèvements intervenus étaient les suivantes :

- appartement : 871 € x 1,55 = 1.350 €,

- cave : 27 € x 1,55 = 42 €,

- box : 101 € x 1,55 = 157 €.

26. Compte tenu de la valeur locative 1970 finalement établie comme il a été dit au point 22 du présent jugement, les valeurs locatives cadastrales après actualisation triennale sont les suivantes :

- appartement : 864 € x 1,55 = 1.339 €,

- cave : 14 € x 1,55 = 22 €,

- box : 91 € x 1,55 = 141 €.

27. Les revalorisations forfaitaires annuelles prévues à l’article 1518 bis du code général des impôts aux termes duquel : « Dans l’intervalle de deux actualisations prévues par l’article 1518, les valeurs locatives foncières, à l’exception de celles des propriétés évaluées dans les conditions prévues à l’article 1498, sont majorées par application de coefficients forfaitaires fixés par la loi de finances en tenant compte des variations des loyers./ Les coefficients prévus au premier alinéa sont fixés : /…(depuis 1981)… zk) Au titre de 2017, à 1,004 pour les propriétés non bâties, à 1,004 pour les immeubles industriels relevant du 1° du II de l’article 1500 et à 1,004 pour l’ensemble des autres propriétés bâties./ A compter de 2018, dans l’intervalle de deux actualisations prévues à l’article 1518, les valeurs locatives foncières sont majorées par application d’un coefficient égal à 1 majoré du quotient, lorsque celui-ci est positif, entre, d’une part, la différence de la valeur de l’indice des prix à la consommation harmonisé du mois de novembre de l’année précédente et la valeur du même indice au titre du mois de novembre de l’antépénultième année et, d’autre part, la valeur du même indice au titre du mois de novembre de l’antépénultième année. ». Ce coefficient amalgamé pour 2020 est de 3,236 et pour 2021 de 3,243.

28. Les valeurs locatives cadastrales revalorisées retenues par le service, en tenant compte des dégrèvements intervenus étaient les suivantes et compte tenu des valeurs locatives cadastrales après actualisation triennale qu’il avait retenu comme indiqué point 25 du présent jugement :

- appartement :

2020 = 1.350 € x 3,236 = 4.369 €,

2021 = 1.350 € x 3,243 = 4.378 €,

- cave :

2020 = 42 € x 3,236 = 136 €,

2021 = 42 € x 3,243 = 136 €,

- box :

2020 = 157 € x 3,236 = 508 €,

2021 = 157 € x 3,243 = 509 €.

29. Compte tenu des valeurs locatives cadastrales après actualisation triennale finalement établies comme il a été dit au point 26 du présent jugement, les valeurs locatives cadastrales après revalorisation sont les suivantes :

- appartement :

2020 = 1.339 € x 3,236 = 4.333 €,

2021 = 1.339 € x 3,243 = 4.342 €,

- cave :

2020 = 22 € x 3,236 = 71 €,

2021 = 22 € x 3,243 = 71 €,

- box :

2020 = 141 € x 3,236 = 456 €,

2021 = 141 € x 3,243 = 457 €.

En ce qui concerne la détermination de la base imposable à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe d’habitation :

30. En premier lieu, s’agissant du calcul de la base, et d’une part, à propos de la taxe foncière sur les propriétés bâties, aux termes de l’article 1388 du code général des impôts : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d’assurances, d’amortissement, d’entretien et de réparation ».

31. Alors que le service avait retenu, après l’abattement de 50%, une base de 2.506 € pour 2020, et de 2.511 € pour 2021, la base finalement retenue est de 2.430 € (valeurs locatives cadastrales après revalorisation cumulées de l’appartement, du box et de la cave, comme il été dit au point 29 du présent jugement = 4.860 € x 50%) pour 2020, et de 2.435 € (valeurs locatives cadastrales après revalorisation cumulées de l’appartement, du box et de la cave, comme il été dit au point 29 du présent jugement = 4.870 € x 50%) pour 2021. Dès lors, après application à cette somme, des taux d’imposition en vigueur à la taxe foncière, les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties dues par M. A… s’élevaient pour l’année 2020 à 901 € au lieu de 930 € (après dégrèvements déjà intervenus), soit une différence de 29 € ; et pour l’année 2021 à 902 € au lieu de 931 € (après dégrèvements déjà intervenus), soit une différence de 29 €.

32. En second lieu, à propos de la taxe d’habitation, aux termes de l’article 1409 du code général des impôts : « La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est calculée d’après la valeur locative des habitations et de leurs dépendances, telles que garages, jardins d’agrément, parcs et terrains de jeux./ Cette valeur locative est déterminée selon les règles définies aux articles 1494 à 1508, 1516 à 1518 A ter et 1518 A quinquies ».

33. Alors que le service avait retenu une base de 5.013 € pour 2020, et de 5023 € pour 2021, la base finalement retenue est de 4.860 € (valeurs locatives cadastrales après revalorisation cumulées de l’appartement, du box et de la cave, comme il été dit au point 29 du présent jugement = 4.860 €) pour 2020, et de 4.870 € (valeurs locatives cadastrales après revalorisation cumulées de l’appartement, du box et de la cave, comme il été dit au point 29 du présent jugement = 4.870 €) pour 2021. Dès lors, après application à cette somme, des taux d’imposition en vigueur à la taxe d’habitation, les cotisations de taxe d’habitation dues par M. A… s’élevaient pour l’année 2020 à 1.345 € au lieu de 1.350 € (après dégrèvements déjà intervenus), soit une différence de 5 € ; et pour l’année 2021 à 1.422 € au lieu de 1.425 € (après dégrèvements déjà intervenus), soit une différence de 3 €.

En ce qui concerne la détermination des dégrèvements ou remboursements finalement encore dus à M. A… :

34. Aux termes de l’article 1965.I du code général des impôts : « Les dégrèvements ou restitutions de toutes impositions ou créances fiscales d’un montant inférieur à 8 € ne sont pas effectués./ Ce montant s’apprécie par cote, exercice ou affaire ».

35. Il résulte de ces dispositions, de tout ce qui précède et notamment de ce qui a été dit aux points 31 et 33 du présent jugement, que M. A…, pour le cas où ses conclusions à fin de décharge formulées à ce titre ne seraient pas tardives et donc recevables, ne saurait être déchargé que partiellement des taxes foncières sur les propriétés bâties mises à sa charge, à hauteur de 29 € au titre de l’année 2020 et à hauteur de 29 € au titre de l’année 2021. En revanche, compte tenu du montant des taxes d’habitation finalement dues au titre de ces années, ouvrant droit à des dégrèvements ou, pour le cas où les montants erronés auraient déjà été acquittés à des remboursements de montants inférieurs à 8 €, les conclusions à fin de décharge formulées à ce titre par M. A… doivent être rejetées.

En ce qui concerne la fin de non-recevoir opposée par l’administration fiscale, tirée de la tardiveté des conclusions à fin de décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties :

36. Aux termes du livre des procédures fiscale : « Art. L.190. – Les réclamations relatives aux impôts, contributions, droits, taxes, redevances, soultes et pénalités de toute nature, établis ou recouvrés par les agents de l’administration, relèvent de la juridiction contentieuse lorsqu’elles tendent à obtenir soit la réparation d’erreurs commises dans l’assiette ou le calcul des impositions, soit le bénéfice d’un droit résultant d’une disposition législative ou réglementaire (…). Art. L.199. – En matière d’impôts directs et de taxes sur le chiffre d’affaires ou de taxes assimilées, les décisions rendues par l’administration sur les réclamations contentieuses et qui ne donnent pas entière satisfaction aux intéressés peuvent être portées devant le tribunal administratif (…). Art. L.281. – Les contestations relatives au recouvrement des impôts, taxes, redevances, amendes, condamnations pécuniaires et sommes quelconques dont la perception incombe aux comptables publics doivent être adressées à l’administration dont dépend le comptable qui exerce les poursuites./ (…)/ Les contestations relatives au recouvrement ne peuvent pas remettre en cause le bien-fondé de la créance. Elles peuvent porter :/ 1° Sur la régularité en la forme de l’acte ;/ 2° A l’exclusion des amendes et condamnations pécuniaires, sur l’obligation au paiement, sur le montant de la dette compte tenu des paiements effectués et sur l’exigibilité de la somme réclamée./ Les recours contre les décisions prises par l’administration sur ces contestations sont portés dans le cas prévu au 1° devant le juge de l’exécution. Dans les cas prévus au 2°, ils sont portés :/ a) Pour les créances fiscales, devant le juge de l’impôt prévu à l’article L.199 ;/ (…). Art. R.190-1. – Le contribuable qui désire contester tout ou partie d’un impôt qui le concerne doit d’abord adresser une réclamation au service territorial, (…) de la direction générale des finances publiques… dont dépend le lieu de l’imposition. (…)/ Les réclamations font l’objet d’un récépissé adressé au contribuable. Art. R.196-2. – Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées à l’administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle, selon le cas:/ a) De la mise en recouvrement du rôle, de la notification d’un avis de mise en recouvrement ou de l’émission d’un titre de perception ;/ (…). Art. R.281-4. – Le chef de service ou l’ordonnateur mentionné au deuxième alinéa de l’article L.281 se prononce dans un délai de deux mois à partir du dépôt de la demande, dont il doit accuser réception./ Pour les créances des collectivités territoriales, de leurs établissements publics et des établissements publics de santé, le chef de service se prononce après avis du comptable assignataire à l’origine de l’acte./ Si aucune décision n’a été prise dans ce délai ou si la décision rendue ne lui donne pas satisfaction, le redevable ou la personne tenue solidairement ou conjointement doit, à peine de forclusion, porter l’affaire devant le juge compétent tel qu’il est défini à l’article L.281. Il dispose pour cela de deux mois à partir :/ a) soit de la notification de la décision du chef de service ou de l’ordonnateur mentionné au deuxième alinéa de l’article L. 281 ;/ b) soit de l’expiration du délai de deux mois accordé au chef de service ou à l’ordonnateur mentionné au deuxième alinéa de l’article L. 281 pour prendre sa décision./ La procédure ne peut, à peine d’irrecevabilité, être engagée avant ces dates ».

37. Il résulte de l’instruction, que par réclamations du 12 décembre 2021, M. A… a contesté les cotisations de taxe d’habitation et de taxe foncière mises à sa charge, en déposant notamment une nouvelle déclaration modèle H2, considérant que la surface de son appartement retenue pour le calcul de ces impositions était erronée de plus de 15 m², et que la valeur locative 1970 retenue était en conséquence erronée. En réponse à ces réclamations, l’administration, retenant les données portées sur la déclaration modèle H2 nouvellement déposée, a prononcé le 24 décembre 2021, les dégrèvements respectifs de 122 € et 123 € au titre de la taxe foncière des années 2020 et 2021. Par courriers du 12 février 2022, M. A… a demandé le dégrèvement de la taxe foncière au titre de l’année 2021 pour son montant total. Par une décision du 5 avril 2022 distribuée le 11 avril 2022, cette demande a été rejetée par le centre des impôts fonciers d’Antibes. M. A… n’ayant saisi le tribunal pour contester le montant de ces taxes foncières par une requête enregistrée le 21 août 2022, plus de deux mois après l’expiration du délai de recours contentieux, ses conclusions à fin de décharge formulées à ce titre sont irrecevables du fait de leur tardiveté et doivent, par suite, être rejetées.

38. Compte tenu de tout ce qui précède, la requête de M. A… doit être rejetée en toutes ses conclusions, ensemble celles formulées au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : Il n’y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la requête de M. A… à concurrence du dégrèvement prononcé en cours d’instance.

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête de M. A… est rejeté.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. A… et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026.

Le magistrat désigné,

signé

G. Taormina

La greffière,

signé

C. Sussen

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

ou par délégation le greffier